房地产金融讲义 全套

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1、第一章第一章绪论绪论第一节第一节房地产金融的重要性房地产金融的重要性第二节第二节房地产金融的发展房地产金融的发展第三节第三节房地产金融的概念和内容房地产金融的概念和内容第一节第一节房地产金融的重要性房地产金融的重要性房地产业的特点房地产业的特点房地产业的重要性房地产业的重要性房地产金融的作用房地产金融的作用房地产业与金融业的关系房地产业与金融业的关系一、房地产业的特点一、房地产业的特点房地产业房地产业是由房地产的开发、经营、开发、经营、销售、服务销售、服务等多种部门多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分

2、，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点特点包括如下几个方面：1.房地产业投资大、借款多、周期长房地产业投资大、借款多、周期长现代房地产业现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规建设规模和投资规模模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股合股”的形式，或采用一定的财财务杠杆务杠杆手段来开发经营，借款借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借借款额都非常大款额都非常大，建设、经营和资金建设、经营和资金的回收周期特别长的回收周期特别长。2.房地产受区域市场影响较大房地产受区域市场影响较大房地产房地产的物理特点是不可移动

3、不可移动和空间地点附着性地点附着性，个体差异极大个体差异极大，总是单件产单件产品品，只能满足个别城市的市场需求只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素地方因素影响和制约，使得房地产的价格价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。3.房地产具有投资和消费的双重性房地产具有投资和消费的双重性房地产房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料生活资料被广泛使用，也是人类各种经济活动的重要条件人类各种经济活动的重要条件，是生产生产工具工具，是产业活动的依托产业活动的依托，因此，房地产具有投资投资和消费消费双重特

4、征。4.房地产受国家政策与城市规划影响房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明明。同时，由于房地产主要集中在城市，城城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地地，规避风险，提高效益。二、房地产业的重要性二、房地产业的重

5、要性随着世界范围的城市化城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。1.1.城市房地产城市房地产 是城市存在和发展的物质基础是城市存在和发展的物质基础现代城市被称为“石屎森林石屎森林”，房房地产是现代城市存在和发展的基本物质地产是现代城市存在和发展的基本物质前提前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市，也就不可能产生越来越多的集聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人生。Nothouse，notlive！2.房地产是家庭重要财富房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源和政府财政收入的重要来源Nothouse，notlive！对家庭、对个人同样

6、是十分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们在发达国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政房地产成为各地政府的重要财政税收来源税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强产的依赖就越强。3.房地产业的带动性十分突出房地产业的带动性十分突出房地产业虽然是发展较晚，在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发

7、展而逐步增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它具有十分突出的带动性带动性，是国民经济中是国民经济中乘数乘数效应效应非常明显的组成非常明显的组成。经验表明，房地产的景气周期景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的国民经济发展周期的重要指示指标重要指示指标。三、房地产金融的作用三、房地产金融的作用由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧房地产的发展必须与金融业紧密相连密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。1.房地产金融是房地产业发展的保障房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交

8、易大额交易，技术上技术上需要金融服务的大力支持需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量房地产的生产和消费都需要大量融资融资，金融业的融资服务是房地产发展的，金融业的融资服务是房地产发展的保障，保障，像所有的大额交易一样，资金资金成为成为房地产业的房地产业的“血液血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。2.房地产金融政策房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金金融政策融政策成为对房地产业进行宏观调控的成为对房地产业进行宏观调控的重要手段重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量

9、控制变量如如利率、保证金率利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。3.房地产金融是引导房地产消费、促进房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。四、房地产业与金融业的关系四、房地产业与金融业的关系按照现代经济理论，金融业是符

10、号经济符号经济的代表，房地产业属于实体经济实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。1.房地产业越发达，与银行业的关系就房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强越密切，依赖性越强正如随着实体经济实体经济规模越来越大，符符号经济（象征经济）号经济（象征经济）对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的发展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的对金融业的依赖性也越来越强依赖性也越来越强。2.房地产业与银行业相互促进房地产业与银行业相互促进同时，房地产的发展也推进了金融业的改革和发展，使其产品越来越多样产品越来越多样化，服

11、务也越来越个性化，房地产业为化，服务也越来越个性化，房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多金融业创造的机会和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。3.房地产业的不良发展会影响金融业房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行的正常运行当然，房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常重大影响也是非常重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践

12、证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业出最深刻的就是银行金融服务业。第二节第二节房地产金融的发展房地产金融的发展金融业金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时产物，其历史与工业化同时。国外房地产金融的发展国外房地产金融的发展我国房地产金融的发展及存在问题我国房地产金融的发展及存在问题一、国外房地产金融的发展一、国外房地产金融的发展一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下

13、：建筑业协会建筑业协会土地开发银行土地开发银行公积金制度公积金制度1.建筑业协会建筑业协会BuildingSociety建筑业协会建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助互助”和“集资建房集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织最初是地方性组织，其运转运作流程如图11。后来逐渐发展成为逐渐发展成为全国性组织全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图12。建筑业协会的运转运作流程（早期）建筑业协会的运转运作流程（早期）本地

14、购房者协会房屋协会会员资金流动分配权益建筑业协会的运转运作流程（后期）建筑业协会的运转运作流程（后期）全国储蓄户协会房屋购房者储蓄储蓄购地建房购地建房抵押贷款抵押贷款购房购房住宅合作社的住宅合作社的规范定义规范定义建筑业协会建筑业协会在一些国家又称为“住住宅合作社宅合作社”，200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。它有一个普遍的规范定义定义：住宅合作社是一住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的种互相帮助、共同建房的非营利性非营利性团体，团体，属属集体合作集体合作性质。它是以建房性质。它是以建房资金融通资金融通及及储蓄、建设和管理储蓄、建设和管理一体化一体化解决住房问解决住房问题题

15、的合作社。的合作社。2.土地开发银行土地开发银行LandDevelopmentBank与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：早期阶段（早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地土地，最重要的主体是地主主体是地主，政府强制地主加入政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。其运作流程如图13。地主合作社社团入入社社贷贷款款划划款款购购房房中期阶段（中期阶段（1850-1873）1850年开始，土地开发银行取消了取消了原来只有

16、地主才能参加的限制原来只有地主才能参加的限制，并发展发展了抵押土地证券化了抵押土地证券化，经营更进一步市场化，但还是主要为本地居民服务为本地居民服务。其运作流程如图14。地主合作社投资人土地抵押土地抵押抵押贷款抵押贷款证券发行证券发行购买证券购买证券后期阶段（后期阶段（1874）1874年后，中央银行中央银行的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以融资范围可以扩大扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行中央银行中的土地开发银行功能中的土地开发银行功能的体现而得以形成链链条式的结构条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。其运作流程如图15。地主区域土地银行中央土地银行投资者抵押抵

17、押贷款贷款抵押抵押贷款贷款证券证券资金资金小结小结土地开发银行土地开发银行在土地证券化、抵押土地证券化、抵押贷款贷款方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是房地产市场房地产市场化、金融市场化发展的重要基础化、金融市场化发展的重要基础。3.公积金制度公积金制度公积金公积金制度制度最成功的是新加坡的中央公新加坡的中央公积金制度积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退医疗、退休和住房休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地

18、保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金的公积金的特点特点是：普遍、强制、集中、专业普遍、强制、集中、专业二、我国房地产金融的发展及存在问题二、我国房地产金融的发展及存在问题我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。我国房地产金融发展的几个阶段我国房地产金融发展的几个阶段成熟的房地产金融市场的主要标志成熟的房地产金融市场的主要标志我国房地产金融市场存在的主要问题我国房地产金融市场存在的主要问题1.我国房地产金融发展的几个阶段我国房地产金融发展的几个阶段建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：住房

19、建设资金管理阶段1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中的一种，住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。房改金融阶段市场化房地产金融阶段房改金融阶段1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。前期探索阶段前期探索阶段是指1978到1987年的10年间以“全价卖房全价卖房”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方

20、政府都不堪重负企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租提租”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个环节融进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以以房改金融房改金融为特点为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。市场化房地产金融阶段市场化房地产金融阶段90年代以后，房地产市场化房

21、地产市场化逐渐成形，房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长房地产金融的发展成长，使我国的房地房地产金融进入了市场化阶段产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比较，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。2.成熟的房地产金融市场的主要标志成熟的房地产金融市场的主要标志一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征特征：完善的法律体系完善的市场结构丰富的市场产品大规模的交易高效的市场效率严格的风险管理完善的法律体系房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济权益经济，房房地产交易实质上是权益性交易地产

22、交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保护。因此，完善的法律体系完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证是房地产金融市场的基本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展。完善的市场结构完善的市场结构包括包括市场的参与主主体的多样化、分散化体的多样化、分散化，市场产品的多样产品的多样化、标准化、个性化化、标准化、个性化，市场风险的可预风险的可预见化、分散化见化、分散化，特别是要有不同的经营者，要有大量的买者和卖者，离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场。丰富的市场产品丰富的产

23、品是市场结构完善的体现，成熟的房地产金融市场必定是以按揭按揭（mortgage）为中心的多产品、多服务市场，融资渠道、形式都非常融资渠道、形式都非常多样，市场细化也比较明显多样，市场细化也比较明显，不同风险爱好者都能够得到相应的满足。大规模的交易成熟的房地产金融市场，其交易数交易数量也应该是规模巨大量也应该是规模巨大，足以支撑市场逐利者的交易行为。虽然因各种因素的作用，在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大，但在一个较长时期里，成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额，商业银行的房地产贷款占商业银行的房地产贷款占其信贷比重一般都在其信贷比重一般都在20

24、%以上以上。高效的市场效率成熟的房地产金融市场的运行非常高效，对资源的优化配置、对风险的分对资源的优化配置、对风险的分散和预防、对国民经济的促进散和预防、对国民经济的促进等，都表现出相当的效率，而且可以作为国民经济景气周期的指标性先导信号，为决策者提供宏观调控的重要依据。严格的风险管理成熟的房地产金融市场都有一套严格的风险管理和规避制度风险管理和规避制度，市场交易的各种参与者和市场管理者都不会对明显的风险无动于衷，都会根据自己的偏好和能力采取一定的保护措施，非周期性非周期性的系统性风险的系统性风险较难形成。3.我国房地产金融市场存在的主要问题我国房地产金融市场存在的主要问题对比成熟的房地产金融

25、市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场是极为不规范、不成熟不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有如下几个方面：房地产金融市场的资金来源单一目前，我国房地产融资主要还是银银行融资行融资，房地产金融市场的资金来源单一，除住房公积金外，就是银行吸纳的各种储蓄存款储蓄存款，债券、保险基金、按揭证券等还只停留在讨论探索阶段。资金资金来源单一，必然造成风险单一，非常容来源单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统性风险易形成非周期性系统性风险。房地产贷款品种可选择性差我国的房地产贷款品种单一，主要是担保贷款担保贷款（包括（包括质押质押），世界通行的标志性产品按揭贷款按揭贷款在我国

26、才刚刚开始，市场发展态势虽然很好，但规模还不大，法律体系的支撑还有待改善，按揭的差异性安排按揭的差异性安排还需要不断的发展和还需要不断的发展和完善完善。贷款品种数量太少，市场需求者的选择极其有限，表明我国的房地产金融还处在非常初步的阶段。房地产金融市场的法律体系不完善正如我国的各个方面的法律体系都需要建立和不断完善一样，我国的房地房地产、金融、物权、产权产、金融、物权、产权等整体法律体系建设还非常初步，法律对房地产金融的保障还不够有力、全面，还有许多规则规则需要建立完善，房地产和资金的安全性、房地产和资金的安全性、流动性等等都需要全面和严格保护流动性等等都需要全面和严格保护，各种市场行为还需要

27、明确的规范指引市场行为还需要明确的规范指引。房地产金融市场发育滞后市场发育滞后的表现是：产品少、产品少、服务水平低、创新性不强、市场参与者服务水平低、创新性不强、市场参与者数量少、风险和经营意识差、市场的地数量少、风险和经营意识差、市场的地区分割明显而层次分化不突出区分割明显而层次分化不突出。既满足不了房地产开发经营的需要，也满足不了房地产消费者的需求，更满足不了资金供给者的要求，又制约了市场经营者的利润创造。银行的经营机制需要改革房地产金融最基本和主要的经营主体是各种类型的商业银行商业银行，但目前我国银行业发展水平低，银行数量少，垄断现象比较突出，竞争极不充分，经营能力不强，抗风险能力极其有

28、限，其最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧、银行的经营机制陈旧、管理落后管理落后，需要全面改革，才能应对市场变化，形成核心竞争力，创造更多效益。房地产金融风险意识有待提高近些年，我国房地产金融市场虽然有了一定发展，市场参与者越来越多，但普遍存在风险意识不强的问题，容易形成跟风、过度炒作跟风、过度炒作等高风险行为高风险行为，市场主体的诚信诚信水平也参差不齐水平也参差不齐，大大提高了市场产生高的系统性风险的可能性。小结小结总之，由于我国房地产金融的发展刚刚起步，市场不成熟是必然的，存在各种问题也是可以理解的。第三节第三节房地产金融的概念和内容房地产金融的概念和内容一、房地产金融的概念一、房地产金融

29、的概念二、房地产金融的主要内容二、房地产金融的主要内容三、本课程的设想和安排三、本课程的设想和安排一、房地产金融的概念一、房地产金融的概念我们知道，金融金融是指以银行为中心的各种形式的信用活是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通动以及在信用基础上组织起来的货币流通。简单来讲，房地房地产金融就是与房地产紧密联系的金融活动产金融就是与房地产紧密联系的金融活动，但其概念需要严格的定义。1.广义概念广义概念房地产金融的广义概念广义概念是：指利用各种可能的方法、工具为指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务房地产业各相关部门筹集、融

30、通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。的所有金融活动。2.狭义概念狭义概念房地产金融的狭义概念狭义概念是：金融服务于房地产业的行为金融服务于房地产业的行为。3.本课程的概念本课程的概念为了使课程内容涵盖既广，又中心突出，我们这里所讲的房地产金融是指不包含清算部分的广义房地产金融，特别是与不包含清算部分的广义房地产金融，特别是与房地产经营有关的金融行为房地产经营有关的金融行为。二、房地产金融的主要内容二、房地产金融的主要内容房地产金融的内容可以根据不同的目的来划分，如根据服务对象和市场主服务对象和市场主体体，可以划分为如下内容：1.开发性房地产金融服务开发性房地产金融服务开发性房地产金融服务

31、，是指为房为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动等服务的金融活动，其服务对象是经营者、建设者2.消费性房地产金融服务消费性房地产金融服务消费性房地产金融服务，是指为房为房地产的消费者提供各种金融服务的金融地产的消费者提供各种金融服务的金融活动活动，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等，最基本的产品就是按揭按揭和保险保险。3.市场化房地产金融服务市场化房地产金融服务市场化房地产金融服务，是指围绕围绕着房地产市场、为广大的金融市场参与着房地产市场、为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色

32、色的市场参与者，提供的产品是各式各样的标准化和差异化产品是各式各样的标准化和差异化服务服务，但这些产品又都是与房地产紧密联系在一起的、是以房地产为标的或以以房地产为标的或以房地产为媒介的金融服务房地产为媒介的金融服务。三、本课程的设想和安排三、本课程的设想和安排房地产金融是房地产专业非常重房地产专业非常重要的要的专业课程专业课程，内容广泛，离日常生活距内容广泛，离日常生活距离较大离较大，各种服务、产品、基本原理、计服务、产品、基本原理、计算算等都不容易理解不容易理解，相对其他基础课来讲是属于比较深的课程。为了减轻负担，学以致用，我们的讲授安排如下：有关安排有关安排1.有关金融的基本知识有关金融

33、的基本知识即教材的第二章，内容较深，计划讲二个单位时间，8课时。2.消费性房地产金融消费性房地产金融消费性房地产金融是本教材的重点，包括第三章、第四章、第七章、和第八章的部分内容，既有银行业务又有保险业务，我们将花最多的时间来完成，大体一半左右吧。3.开发性房地产金融开发性房地产金融开发性房地产金融是房地产从业人员最需要学习的内容，我们也尽可能讲得细一些，包括第五章、第六章，大体用三周的时间来完成。4.市场化的房地产金融市场化的房地产金融市场化的房地产金融是我们需要作一定了解的内容，包括第九章和第八章的部分内容，我们在大家认为有必要的时候讲得深入些，一般情况下我们就讲简单点。第二章第二章房地产

34、金融基本知识房地产金融基本知识引言：货币、信用、金融引言：货币、信用、金融房地产金融中的资金流及资本来源房地产金融中的资金流及资本来源影响房地产金融市场的社会经济因素影响房地产金融市场的社会经济因素利率、贴现率和现值利率、贴现率和现值资产收益率资产收益率信贷、担保贷款和抵押贷款信贷、担保贷款和抵押贷款引言：货币、信用、金融引言：货币、信用、金融什么是货币什么是货币什么是信用什么是信用什么是金融什么是金融一、什么是货币？一、什么是货币？所谓货币货币，就是固定地充当商品交换中的一般等一般等价物价物的特殊商品。现代货币有5项基本职能基本职能：价值尺价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币度、

35、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币就是货币。现代货币现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物纸币纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4个层次：M0=现金现金M1=M0+企业、单位支票存款企业、单位支票存款+基本建设存款基本建设存款M2=M1+储蓄存款储蓄存款+企业、单位定期存款企业、单位定期存款+财政金库存款财政金库存款M3=M2+商业票据商业票据+短期融资债券短期融资债券其中M1是通常所说的是通常所说的狭义货币供应量狭义货币

36、供应量，M2是是广义货币供应量广义货币供应量二、什么是信用？二、什么是信用？信用信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权借款方将某种权益益若干时间后归还借款的承诺若干时间后归还借款的承诺给予给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双信用体现了借贷和权益的双向运动向运动。事实上，信用就是债权债务的法律信用就是债权债务的法律关系通过关系通过货币货币来体现或实现来体现或实现。“信用信用”图式图式贷款人贷款人借款人借款人资金（现金或支票）资金（现金或支票）权益权益三、什么是金融？三、什么

37、是金融？金融金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者资金盈余者与资金短缺者资金短缺者之间的债权债务关债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的系，是通过金融市场和金融机构来确立的。在一个发达的信用经济体系中，中央银行中央银行、商商业银行业银行和非银行金融机构非银行金融机构组成了完整的金融机构体金融机构体系系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类金融服务的种类（所谓（所谓金融产品金融产品）越来越多，金融金融（所谓符号经济符号经济或象征经济象征经济）对实实体经济（生产和消费）体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸。第一节第

38、一节房地产金融中的房地产金融中的资金流及资本来源资金流及资本来源房地产金融中的资本流房地产金融中的资本流资金来源资金来源中国房地产开发资金来源及其运作中国房地产开发资金来源及其运作一、房地产金融中的资本流一、房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流复杂的资本流现金与信贷现金与信贷的转移过程的转移过程。（如图21）在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：A.资本的使用者资本的使用者：开发商、房屋预购者B.资本的供应者资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府C.服务中介组织服务中介组织

39、：银行、经纪、信托公司房地产金融中的资本流房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者资本供应者服务机构服务机构资本使用者资本使用者权益权益资金资金权益权益资金资金二、资金来源二、资金来源资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司保险公司商业银行商业银行储蓄贷款银行储蓄贷款银行互助储蓄银行互助储蓄银行抵押银行抵押银行房地产投资信托公司房地产投资信托公司三、我国房地产开发资金来源及其运作三

40、、我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图22来作简单描述。房地产开发资金的来源和运作的基本模式房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券证券股票股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住房公积金住宅合作社住宅合作社特定城市政府与居民第二节第二节 影响房地产金融市场的影响房地产金融市场的 社会经济因素社会经济因素资金的融通资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动房地

41、产金融活动对房对房地产市场的活跃起着至关重要的作用地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身。一、通货膨胀的变化一、通货膨胀的变化在市场经济条件下，所谓通货膨胀通货膨胀是指社会是指社会整体物价水平持续整体物价水平持续上涨上涨的过程的过程，而通货紧缩通货紧缩则是则是指社会整体物价水平持续指社会整体物价水平持续下降下降的过程的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。描述描述房地产周期房地产周期的

42、指示性指标的指示性指标除房地产平均房地产平均价格价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率房屋空置率空置房屋占房屋总量的比重空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地房地产景气指数产景气指数”。二、银行利率的变化二、银行利率的变化利率利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的利率变化对房地产的影响一般是影响一般是反方向反方向作用作用：即银行利率下降，银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。于房地产发展。三、所得税法的变化三、所得税法的变化在成熟的市场体系中，税法和税率的变化税法和税率的变化对经济的影响是十分明显的

43、。在市场经济国家，房房地产投资是最重要的地产投资是最重要的减税手段和避税工具减税手段和避税工具，税法税法税率的变化必然对其产生突出影响税率的变化必然对其产生突出影响。一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。四、货币汇率的变化四、货币汇率的变化汇率汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。就是一国货币对别国货币的汇兑比率。汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变

44、动趋势中，汇率上升产生资在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会形成这样的规律，最主要的原因原因在于房地产是不在于房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至“崩盘崩盘”。五、日用品价格的变化五、日用品价格的变化日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定长期稳定的变化的变化趋势趋势时，特别是与时，特别是与消费结

45、构消费结构的变的变化整合起来时化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。六、房地产证券和其他投资工具六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化回报率的变化当房地产成为投资工具时，其回报率回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素影响房地产价格的重要因素。流动性流动性较差的特点，使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时，才会被更多的投资者选择。七、金融政策七、金融政策国家的金融政策金融政策是宏观调控的重要政策措施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地房地产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金产市场融资量巨大的特

46、性，更进一步强化了金融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的变动特别敏感变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市政策市”。随着金融市场化的不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接的政策影响也会逐步下降，但其间接作用（特间接作用（特别是别是心理影响心理影响）仍然是重要的、不可忽视的。八、社会福利制度八、社会福利制度社会福利制度社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比

47、率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。我国福利制度的改革，正是最近10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。第三节第三节利率、贴现率和现值利率、贴现率和现值金融市场是对资金的使用资金的使用和各种权各种权益益的调配进行交易，资金使用的资金使用的价格价格如何，是人们最关心的问题之一。利息利息对借款人来说就是资金占用的资金占用的成本成本，而对放款人来讲就是借出资金获借出资金获得的补偿即收益得的补偿即收益；利率利率就是资金占用的就是资金占用的单位成本即价格单位成本即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。一、利率一、利率1.1.名义

48、利率和现值名义利率和现值名义利率名义利率：名义利率也就是票面利率票面利率，即借贷双方借贷双方在订立合同时共同约定的利率在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率实际上利率就是到期收益率就是到期收益率。例如例如：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还本金100万并付利息10万，则在这个合同中的名义利率就是：利率利率i=利息利息/本金本金=10%/年年贴现率贴现率：由于资金具有资金具有时间价值时间价值，一笔资金若干时间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力）是不同的，二者的比值就是二者的比值就是贴现率贴现率。现值现值：资金的资金的未来收益未来收益

49、通过通过贴现贴现的办法换算成现在的办法换算成现在的价值量就是其现值的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量时间为零时的价值量。2.利率集利率集所谓利率集利率集就是名义利率的组成名义利率的组成，即在名义在名义利率中到底包含了哪些利率利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源利率集事实上就是资金使用的成本来源。一般来讲包括：无风险短期实际利率无风险短期实际利率通涨溢价通涨溢价期限溢价期限溢价差价差价3.实际利率实际利率定义定义实际利率实际利率是名义利率经实际或预测的货币购是名

50、义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。物价指数校正物价指数校正90年代前期，年代前期，我国的保值定期储蓄保值定期储蓄的保值利保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率率就是经通货膨胀校正之后的利率，即所谓的保保值率就是通涨溢价值率就是通涨溢价。在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需要双方较多的理性判断。4.利率的期限结构利率的期限结构贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异因期限差异造成的利率差异，可以叫做造成的利率差异

51、，可以叫做期限结构溢价期限结构溢价。期限结构期限结构的成因有以下解释：期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补未来更高收益投资机会的损失机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率；借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付出较高的成本；期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的利率水平是一种适当的补偿；期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿期权溢价期权溢价。5.利率和可贷资金利率和可贷资金商品的市场价格是由商品的供给和需求市场价格是由商品的供给和需求共同决定的共同决定的，金融市场上资金的供给与需求金融市场上

52、资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格相互作用就决定了借贷交易的价格利率。利率。因此，在平衡的金融市场中，一定的利一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系系。可以通过图23来解释。利率与可贷资金数量关系利率与可贷资金数量关系利利率率可贷资金数量可贷资金数量0I2I1F1F2D资金需求曲线资金需求曲线S2S1资金供给曲线资金供给曲线6.利率同风险溢价利率同风险溢价本论题是利率风险利率风险的概率解释概率解释，涉及到较多的数学知识，实践上对金融产品的设计意义较重大，此处从略。二、未来值二、未来值未来值未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金本

53、金和利息利息。利息计算通常有两种方法利息计算通常有两种方法：单利单利和复利复利。1.单利的计算单利的计算单利单利是指仅计算本金的生息或时间价值。仅计算本金的生息或时间价值。例如例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金本金=100万，利息利息=100*10%*2=20万，到期借款人应到期借款人应还本付息共还本付息共120万万。2.复利的计算复利的计算复利复利则是根据是根据利息计算周期利息计算周期，将每个周期的利，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息期的利息。

54、例如例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利率为10%，以复利计息以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金本金=100万，第一年的利息第一年的利息为100*10%=10万，第二年的利息第二年的利息为（100+10）*10%=11万，到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息还本付息121万。3.不同计息周期的复利计算不同计息周期的复利计算 一般地，某笔贷款的年利率年利率是i，本金是本金是PV0，计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的计算公式为：FVn=PV0（1+i）n在现实生活中，贷款的计息周期计息周期经常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连年、半年、季

55、度、月、日（即连续计息续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。粗算模型（简化计算）粗算模型（简化计算）若贷款的年利率为年利率为i，一年按一年按m个周期个周期计算复利计算复利，则n年后其未来值为：FVmn=PV0（1+i/m）mn 表表2323是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。不同复利周期同样数量（不同复利周期同样数量（100100元）的贷款未来值比较元）的贷款未来值比较计算方法计算方法未来值及其比较未来值及其比较1年年10年年未来值比一年复利多%未来值比一年复利多%一年复利半年复利月复利连续复利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37

56、265.33270.70271.832.304.374.80精算模型（复杂计算）精算模型（复杂计算）粗算模型简单地把年利率分解成为更小复利周期利率把年利率分解成为更小复利周期利率，影响了同样一笔贷款在不同复利计算周期下的等效性等效性，在借款期限较长的情况下严重影响借款人利益。因此，实际上在安排还贷计划时，人们一般采用精算型式精算型式来计算。其最基本的思想是利率等效性利率等效性同样的贷款不会因复利计算周期的同样的贷款不会因复利计算周期的不同而影响其未来值不同而影响其未来值。这样，在计算时就要先算出不同复利周期的等效利率等效利率，公式为：（1+ia）=（1+isa）2=（1+iq）4=（1+imo

57、）12=（1+id）360这里，i为年利率，isa为半年利率，iq为季度利率，imo为月利率，id为连续（日）利率，这些利率相互之间都是等效利率。三、未来收益的贴现三、未来收益的贴现未来值未来值是资金未来价值的计算，同样地，我们也可以计算未来某个时未来某个时候的收益的贴现，也就是将未来的收候的收益的贴现，也就是将未来的收益价值转变为现在的价值益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的未来收益的贴现贴现，其计算参数是计算参数是贴现率贴现率。1.一年未来收益的贴现一年未来收益的贴现一年期的未来收益的贴现公式贴现公式为：PV0=FV1/(1+i)这里i是贴现率是贴现率，1/(1+i)是是贴现因子

58、贴现因子。事实上是现值的一年未来值的逆运算。逆运算。2.多年未来收益的贴现多年未来收益的贴现如果一笔收益是在第在第n年实现年实现的，那么其贴现贴现值的计算值的计算就是：PV0=FVn/(1+i)n如果不同年份都有不同的收益不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，则这些收益的总的贴现值这些收益的总的贴现值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n这里的贴现率贴现率仍然是仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子贴现因子。3.3.通过通过未来收益的贴现值未来

59、收益的贴现值与与投资初值投资初值的比较的比较判断房地产的投资价值判断房地产的投资价值未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具，通过比较在一定的贴现在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小，我们就能进行简单的价值判断，从而得到某项投资是否合理的结论。各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为为净现值净现值。若净现值为正，就是未来收益的贴现大若净现值为正，就是未来收益的贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投

60、资无利可图，是不可行的；数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。还是基本可行的。例子例子在计算未来收益的贴现时，我们有个计算参数计算参数贴现贴现率率，不同的贴现率对计算结果影响很大，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。例如：有所房子第一年有1万元收益，第二年有2万元收益，第三年有2万元收益，第四年有2万元收益，第四年还可以按12万元卖出，而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？这个问题实际上就是比较在什么样的贴现水平上，未在什么样的贴

61、现水平上，未来收益的来收益的净现值净现值是正数是正数。计算过程是这样的：因为现值计算公式涉及到指数运算指数运算，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如5%,10%,15%，20%，则计算结果如下：（表24）表表2-4不同贴现率水平下的贴现值比较不同贴现率水平下的贴现值比较年份收益贴现因子1/（1+i）n贴现值（万元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.5718

62、0.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876总计总计16.011713.626411.702110.1317净现值净现值6.01173.62641.70210.1317结论结论计算结果表明，在贴现率为贴现率为20%水平，该项投资仍然是合理的。由此可见，可行可行的贴现水平事实上就是可行的内部收益率的贴现水平事实上就是可行的内部收益率

63、。第四节第四节资产收益率资产收益率资产收益率资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，而以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率资产收益率有不同的概念和计算方法有不同的概念和计算方法。一、资产收益率一、资产收益率资产收益率资产收益率是指该项资产所有净该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的营业收益总额与该项资产价值总额的比值比值，说明整个资产的收益水平。其计算公式为：资产收益率资产收益率=净营业收益净营业收益/资产价值资产价值=（营业收益（营业收益-经营费用）经营费用）/资产购买价资产购买价格格二、权益收益率二、权益

64、收益率权益收益率权益收益率是股东所占权益对应的收益水平股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平（自有资金）的收益水平，其数值为税前收益与自有资金的比值，即：权益收益率权益收益率=税前收益税前收益/自有资金自有资金=（净营业收入（净营业收入-年还款额）年还款额）/自有资金自有资金这里必须注意必须注意的是：权益收益率是逐年变化的，主要权益收益率是逐年变化的，主要原因不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购原因不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋中占有的

65、权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。益收益率与资产收益率就相同了。简单结论简单结论由此可见，资产收益率的变化主资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平要取决于资产（房地产）的收益水平变化变化；而权益收益率的变化既取决于权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例益比例首次付款比重与已偿还贷首次付款比重与已偿还贷款比重之和。款比重之和。三、有效收益率三、有效收

66、益率有效收益率有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。其严格的定义如下：若若房屋未来价值的贴现值房屋未来价值的贴现值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N与房屋初始购买价相等与房屋初始购买价相等，则称称IRR为有效收益率为有效收益率。这里，IN为房屋第为房屋第N年的收益，年的收益，IN为房屋的终值为房屋的终值。有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率内部收益率。当上式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率税后内部收益率。第五节第五节信贷、担保贷款和抵押贷款信贷

67、、担保贷款和抵押贷款信贷、担保贷款信贷、担保贷款和抵押贷款抵押贷款是房地产金融最主要的基本业务内容，涉及的主体包括贷款者贷款者商业银行，即资金的借出方；借款人借款人房地产开发商和购房者，即资金的借入方；第三方第三方担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供偿还贷款保证的责任方，对贷款负有连带责任。一、信贷和担保贷款的定义与区别一、信贷和担保贷款的定义与区别1.信贷信贷信贷信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。2.担保贷款担保贷款担保贷款担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在

68、贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。在实践中，担保贷款有4种基本形式：担保贷款的担保贷款的4种基本形式种基本形式保证贷款保证贷款（狭义的担保贷款）（狭义的担保贷款）在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；质押贷款质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系；抵押贷款抵押贷款抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押

69、贷款抵押贷款”，以，以非完全权益的房屋作抵押的称为非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款按揭贷款”（mortgage）。质押（或抵押）质押（或抵押）+保证贷款保证贷款指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。3.信贷与抵押贷款的关系信贷与抵押贷款的关系信贷与抵押贷款都是借贷关系，但二者有着重要的区别：信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证；抵押贷款的安全性要高于信贷，即信贷不容易，而抵押贷款较容易；房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。二、抵押贷款二、抵押贷款抵押贷款抵押贷款是房地产金融业务中最主要

70、的内容，牵涉面广，需注意的细节多，贷款周期较长，管理比较复杂。1.抵押贷款的操作程序抵押贷款的操作程序抵押贷款的操作流程，见图25；抵押贷款合同的管理流程，见图26。抵押贷款的操作流程抵押贷款的操作流程抵抵押押房房屋屋实实物物认认定定产产权权证证书书的的验验证证售房公司资质审定售房公司资质审定所有权验证所有权验证产权证书产权证书同实物的核验同实物的核验所有权历史变化所有权历史变化共有人、租赁人调查共有人、租赁人调查其他产权调查其他产权调查土地使用证、土地使用证、规划许可证、规划许可证、销售许可证销售许可证房房屋屋价价值值评评估估确确定定抵抵押押价价值值填填写写抵抵押押房房屋屋清清单单签签订订抵

71、抵押押贷贷款款合合同同办办理理房房屋屋抵抵押押登登记记合合同同终终止止抵押物建设抵押物建设抵押物使用抵押物使用房房屋屋产产权权登登记记按约还款按约还款归还抵押房屋产权证归还抵押房屋产权证违约处置违约处置拍卖抵押物清偿拍卖抵押物清偿抵押贷款合同管理流程抵押贷款合同管理流程选选择择借借款款合合同同格格式式固定资产类固定资产类流动资产类流动资产类借借款款合合同同的的书书写写审审核核借款申请书借款申请书抵押合同抵押合同借款合同借款合同审批资料审批资料借款合同报审单借款合同报审单借借款款合合同同签签章章借款人借款人签章签章担保人担保人签章签章经办行经办行签章签章借借款款人人及及抵抵押押合合同同公公证证借

72、借款款合合同同抵抵押押合合同同编编号号分分发发借款合同变更借款合同变更借款合同解除借款合同解除借款合同终止借款合同终止借款合同违约借款合同违约抵押合同抵押合同借借款款合合同同保保管管法院法院裁决裁决2.设定抵押的条件设定抵押的条件可设定为抵押物的房地产可设定为抵押物的房地产包括：依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权国有土地使用权；企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物建筑物；依法获得的房屋期权房屋期权；依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地地上定着物上定着物；依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权土地使用权。3.不

73、可设定抵押的房地产不可设定抵押的房地产权属有争议或不清的房地产；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；未依法登记领取权属证书的房地产；未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外；划拨土地使用权。4.设定抵押贷款时应注意的事项设定抵押贷款时应注意的事项目前我国房地产的产权结构复杂，在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注

74、意以下问题应注意以下问题：共有房屋的抵押共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。出租房屋的抵押出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估价受到较大限制；不同类型的房改房，其评估价差异较大。新增添附物问题新增添附物问题房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖，但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。5.抵押期限抵押期限房屋的抵押期限应与借款期限一致。房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期限。抵押物的权益期限不能

75、低于抵押期限。6.抵押权的物上请求权抵押权的物上请求权贷款人对自己的抵押权有贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。利人的名义独立请求法律保护。物上请求权物上请求权包括：停止侵害请求权停止侵害请求权请求恢复原状或提供额外担保请求恢复原状或提供额外担保消除危险请求权消除危险请求权排除妨碍请求权排除妨碍请求权损害赔偿请求权损害赔偿请求权7.拍卖抵押房屋的注意事项拍卖抵押房屋的注意事项当抵押人违约不按时偿还借款时，抵押权人可以依法进行处置，包括折价、拍折价、拍卖和变卖卖和变卖等，其中

76、拍卖拍卖是最常用的公开处是最常用的公开处置方式，是一个严格的法律过程置方式，是一个严格的法律过程。拍卖应办理的手续拍卖应办理的手续拍卖拍卖是由委托方委托拍卖人委托拍卖人进行物业处置的方式，由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中，抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方，委托方，抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行拍卖一定要按法定程序公开进行，违反法律规定的拍卖是违法行为，其结果不仅不被承认，可能还会导致严重的法律责任。房屋拍卖后的清偿顺序房屋拍卖后的清偿顺序房屋拍卖所得的清偿

77、顺序清偿顺序是：A支付处分抵押房屋的费用，B扣除抵押房屋应承担的税款，C偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，D剩余金额返还抵押人，E若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。重复抵押时价款的分配重复抵押时价款的分配同一抵押物依法可以重复抵押重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实现按照登记的顺序来实现。因此，房地产抵押必须进行抵押登记抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不受保护。房屋拍卖时的优先购买权房屋拍卖时的优先购买权 法律规定，在房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的书面通知下列人员以保证他们的优先购买优先购买权权：A已出租的抵押房屋的承租人；

78、B共有房屋的其他共有人；C与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人；D按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。8.期房抵押贷款的办理期房抵押贷款的办理期房期房是尚未竣工的是尚未竣工的预售房屋预售房屋，其抵押应做二次登记：一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记期楼抵押登记；二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋房屋抵押登记抵押登记。三、质押贷款三、质押贷款质押质押也称质权质权。质权是债权人享有的是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利其债权优先受偿的权利。设立质权的人为设立质权的人为出质人出质人，享有质权

79、的享有质权的人为人为质权人质权人。1.质押的基本特征质押的基本特征质权人对质押财产享有占有权质权人对质押财产享有占有权质权人对质押物所生孳息享有收益权质权人对质押物所生孳息享有收益权质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利质权人享有妥善保管质押财产的义务质权人享有妥善保管质押财产的义务2.质押与抵押的异同质押与抵押的异同质押与抵押的质押与抵押的共同点共同点A都属于物权的担保方式；都属于物权的担保方式；B都以取得所押财产的价值为目的；都以取得所押财产的价值为目的；C质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；质权或抵押权都因债权而存在，与债权不可分离；D都以所押财

80、产的价值优先受偿。都以所押财产的价值优先受偿。质押与抵押的区别质押与抵押的区别A质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给债权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。D质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。3.质押的参与人及其权利与义务质押的参与人及其权利与义务质押的参与人质押的参与人质押的参与人包括：债权人，享有债权和质权者债权人，享有债权和

81、质权者；债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人债务人，对债权人应承担偿还债务的义务人；出质出质人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是人，对债务人的债务以出质物提供担保者，可以是债务人自己，也可以是第三方债务人自己，也可以是第三方。质物按其性质可分为动产质押和权利质押。法律对出质人有严格的资格规定。出质人与质权人的权利和义务出质人与质权人的权利和义务法律上对出质人的权利与义务、质权人的权利与义务都有严格的规定，应得到相应的保证和执行。随着我国法律体系建设的逐步完善，具体的安排还会更加清晰、严格。4.质押物质押物我国的担保法对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各种债券债券和存款单存款

82、单等有价证券。5.权利质押合同权利质押合同根据担保法第65条的规定，权利质押合同应包括如下内容：被担保的主债权的种类和数额债务人履行债务的期限质物的名称、数量、质量、状况质押担保的范围质物移交的时间当事人认为应当约定的其他事项补正担保法第担保法第64条规定，出质人与质押权人签条规定，出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押订质押合同时应当采用书面形式，口头约定质押合同是无效的。合同是无效的。6.权利质押的效力权利质押的效力对个人住房质押贷款的质押标的质押标的主要为各种债券和存款单，其标的范围的效力包括标的范围的效力包括：凭证书、存凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿

83、请求权及其款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利他权利。同时，还应特别注意如下方面特别注意如下方面：优先受偿的效力优先受偿的效力对出质人权利的限制对出质人权利的限制质权人占有权利证书的权利质权人占有权利证书的权利质权人必须履行应尽的义务质权人必须履行应尽的义务权利质押权的消灭权利质押权的消灭四、保证贷款四、保证贷款保证保证是债务当事人以外的第三人对债债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任证人代为履行或承担责任。保证债务履行的第三方

84、为保证人保证人，其债务被担保履行的债务人为被保证人债务人为被保证人。1.参与人及其关系参与人及其关系保证是为担保债权的实现而设立的，参与人参与人包括债权人、债务人和第三方（保证人）包括债权人、债务人和第三方（保证人），他们的关系如下：债权人与主债务人的主债权债务关系债权人与主债务人的主债权债务关系，是保证关，是保证关系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性系成立和存在的前提，在三方关系中处于基础性和主导性地位；和主导性地位；主债务人与保证人之间的委托保证合同关系主债务人与保证人之间的委托保证合同关系，这，这是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直是主债务人与第三方的内部关系，与债权人无直接

85、关系。接关系。保证人与债权人的之间保证关系保证人与债权人的之间保证关系，保证人向债权，保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定人保证履行债务应与债权人订立书面合同，确定对主债务的保证范围和保证期限等。对主债务的保证范围和保证期限等。2.保证的特征及其性质保证的特征及其性质保证的特征保证的特征保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此：A保证人负无限责任，B保证易于设定和执行，C保证没有特定的财产，执行可能很容易也可能非常困难。保证的性质保证的性质A人身性B从属性C代偿性D转移性E独立性3.保证人的条件保证人的条件保证人须具有民事主体资格保证人须具有民事主体资格保证人须具有代为清偿债

86、务的能力保证人须具有代为清偿债务的能力4.保证人承担保证责任的财产范围保证人承担保证责任的财产范围公民作为保证人承担保证责任的财产范围公民作为保证人承担保证责任的财产范围企业作为保证人承担保证责任的财产范围企业作为保证人承担保证责任的财产范围5.保证合同的概念与法律特征保证合同的概念与法律特征保证合同的概念保证合同的概念保证合同保证合同即保证人与债权人订立的，保证人保证在债务人不履行义务时，代其向债权人履行或清偿的一种协议。保证合同的法律特征保证合同的法律特征A保证合同是从合同；B保证合同是有名合同；C保证合同是单务合同；D保证合同是诺成性合同。6.保证合同的内容保证合同的内容被保证的主债权种

87、类、数额；被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；债务人履行债务的期限；保证的方式；保证的方式；保证担保的范围；保证担保的范围；保证期限，以及双方认可的其他事项。保证期限，以及双方认可的其他事项。第三章第三章抵押贷款的运作抵押贷款的运作杠杆原理杠杆原理抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还抵押贷款的运行过程抵押贷款的运行过程抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响期前还款的处理期前还款的处理其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型第一节第一节杠杆原理杠杆原理杠杆原理杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金现金流流会计准则的分析方法，在房地产金融

88、和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性一、杠杆原理的特性1.1.基本概念基本概念资产总额资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，市场价格，即买入价即买入价。负债负债M：特指购买该项房地产而借入的资金借入的资金。股东权益股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金自有资金。三者的关系是：V=M+EM/V为负债比率负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）按揭成数（贷款比率）E/V为权益比率权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）首付成数（首付比率）。收益收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流净现金流，即每年经营收入减去经营费

89、用的差值。在房地产经营中，净营业收益净营业收益的分配为两部分：的分配为两部分：a付给银行贷款利息，付给银行贷款利息，b股东收益股东收益。即:CF=M*i+股东收益股东收益资产收益率：资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）股东收益收益率：股东收益收益率：Y=股东收益股东收益/股东权益股东权益=（CF-M*i）/E2.原理与计算公式原理与计算公式由资产收益率资产收益率公式R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和收益

90、率的积之和。由此，我们还可以得到：Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差资产收益率与贷款利率的差；记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L上述分析是基于现金流现金流和普通会计准则普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理杠杆原理”一样，所以，我们把通通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆财务杠杆”法法，怎样的杠杆因子才适当呢？3.计算实例计算实例我们通过几个简单的实例

91、来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。杠杆效应杠杆效应有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。不同贷款比率股东权益收益率差不同贷款比率股东权益收益率差贷款比例贷款比例/%经营收入经营收入/万元万元负债成本（贷款年利息）负债成本（贷款年利息）/万元万元权益收入权益收入/万元万元权益资本（投入的自有资金）权益资本（投入的自有资金）/万元万元负债（贷款额）负债（贷款额）/万元万元权益收益率权益收益率/%资产收益率资产收益率/%资产收益率与贷款

92、利率差资产收益率与贷款利率差D杠杆因子杠杆因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.5903002168420018004215310财务风险财务风险有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。财务风险比较财务风险比较贷款比例贷款比例/%经营收入经营收入/万元万元负债成本（贷款年利息）负债成本（贷款年利息）/万元

93、万元权益收入权益收入/万元万元权益资本（投入的自有资金）权益资本（投入的自有资金）/万元万元负债（贷款额）负债（贷款额）/万元万元权益收益率权益收益率/%资产收益率资产收益率/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D杠杆因子杠杆因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210贷款不同利率水平对权益收益率的影响贷款不同利率水平对权益收益率的影响有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收

94、益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。不同贷款利率水平的权益收益率不同贷款利率水平的权益收益率经营收益经营收益/ /万元万元贷款利率贷款利率/%/%贷款数量贷款数量/ /万元万元贷款成本贷款成本/ /万元万元自有资金投入自有资金投入/ /万元万元权益收益权益收益/ /万元万元资产收益率资产收益率/%/%权益收益率权益收益率/%/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D D杠杆因子杠杆因子L L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.3330012140

95、0168600132152233.333001414001966001041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-5015-8.33-103.33二、杠杆作用的形式二、杠杆作用的形式通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：杠杆正作用杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时（即资产收益率大于贷款利率时（即D0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越越大则作用越强，提高贷款比率越有利。大则作用越强，提高贷款比率越有利。

96、L越大越好！越大越好！杠杆中性作用杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时（即资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。杠杆负作用杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时（即资产收益率小于贷款利率时（即D0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。债经营的风险就越突出。L越大越不好！越大越不好！第二节第二节 抵押贷

97、款的偿抵押贷款的偿还还房地产抵押贷款期限一般都较长，为了保障借贷双方的利益，标准的标准的还贷还贷安排安排是按一定的时间间隔等额地偿还按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月，即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项（包括本金和利息）。一、月还款额一、月还款额 还款安排还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。 在具体的还贷安排中，一般有2种标准的约定，即“本息均还本息均还”和“先息后本先息后本”。1.本息均还法本息均还法本息均还法本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相

98、等的还款中包含相同的本金和相在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息同的利息。其计算公式如下：每月摊还本金每月摊还本金=贷款额贷款额/贷款期限（月数）贷款期限（月数）=M/n每月摊还利息每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n每月还款额每月还款额=每月摊还本金每月摊还本金+每月摊还利息每月摊还利息=M/n+（n+1）*M*i/2n这里，M为贷款额，为贷款额，n为贷款月数，为贷款月数，i为贷款的月利率为贷款的月利率。例如例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个月（5年）等额还贷，月利率为6.3，请计算每月的还款额。每月应还每月应还本金本金=（元）（元）每月应还每月应还利息利

99、息=（n+1）*M*i/2n=（60+1）（元）（元）月还款额月还款额（元）（元）2.先息后本法先息后本法 先息后本法先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。计算公式为：月还款额月还款额=M*i*(1+i)=M*i*(1+i)n n/(1+i)/(1+i)n n11如上例，其计算如下：月还款额月还款额=M*i*(1+i)=M*i*(1+i)n n/(1+i)/(1+i)n n1160601)（元）3.本息均还法与先息后本法的差异本息均还法与先息后本法的差异通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重要差异的，包

100、括：二者的月还款额不同；二者的月还款额不同；每月还款额中本金、利息所占比重不同；每月还款额中本金、利息所占比重不同；两种还款方式中利息总额不同；两种还款方式中利息总额不同；在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。的后果也有重要差别。二、月本利和因子表二、月本利和因子表在实际业务活动过程中，银行经常还编制不同不同利率水平利率水平对应不同贷款期限对应不同贷款期限的表格的表格，被称为“月本利和因子月本利和因子”表表，以帮助借款人快捷地计算。1.月本利和因子表的结构月本利和因子表的结构月本利和因子表月本利和因子表包括7列，其中第第1列为借款期

101、列为借款期限（一般为年）限（一般为年）；第第2列为复利值（即列为复利值（即1元借款的最元借款的最终值）终值）；第第3列为累积复利值列为累积复利值；第第4列是第列是第3列的倒数列的倒数；第第5列为贴现因子列为贴现因子；第第6列为累积贴现值，即本利和列为累积贴现值，即本利和因子因子；第第7列为月偿还因子列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数。贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月本利和因子表。月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是：贷款额贷款额=月还款额月还款额1元钱累积贴现值元钱累积贴

102、现值贷款年利率为贷款年利率为9%的本利和因子表的本利和因子表月月数数复利值复利值累积复利值累积复利值累积复利值累积复利值倒数倒数贴现因子贴现因子累积现值累积现值月偿还因子月偿还因子012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.213

103、1797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949

104、410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.434912671.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.0874514772.应用举例应用举例还款额的计算还款额的计算借款50万，分2

105、5年还清（即300个月），贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？月还款额月还款额=借款额借款额/1元钱的累积贴现值元钱的累积贴现值（元）或者：月还款额=借款额月偿还因子（元）借款额的计算借款额的计算计划每月还款3000元，借款期限是30年（即360个月），年利率是10%，可以借款多少？贷款额贷款额=月还款额月还款额1元钱累积贴现值元钱累积贴现值（元）如果每月还款5000元呢？贷款额（元）如果期限为25年（300个月），月还款4500元，可借款多少？贷款额（元）三、偿还清单三、偿还清单1.基本概念基本概念本金本金principal本金是借款人所欠银行债务总额本金是借款人所欠银行债务总额，其初

106、始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。手续费（手续费（costofadministration）手续费就是银行收取的经营费用，一般在放款时收取，或者加入到贷款总额中去即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费。但现在银行通常不收取手续费。与手续费不同，贷款利率贷款利率是对贷款资金收取的利息率水平，一般表示为本是对贷款资金收取的利息率水平，一般表示为本金的百分数（以年计）或千分数（以月计）金的百分数（以年计）或千分数（以月计）。贷款期限贷款期限贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。分摊系数分摊系数在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿

107、还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为“摊还摊还”amortization，或者“分期偿还分期偿还”。每一期摊还的本金每一期摊还的本金额占本金的百分数称为额占本金的百分数称为分摊系数分摊系数，记作，记作K K，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。2.偿还清单的计算偿还清单的计算这里的计算是根据本利和因子表本利和因子表来进行，主要是计算还本数额和剩余本金数额。剩余本金剩余本金借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。即：剩余本金剩余本金

108、=月还款额月还款额月累积贴现值月累积贴现值例如：一笔抵押贷款期限为30年，利率为10%，贷款额为10万元，现在已按规定偿还了5年，剩余本金是多少？剩余本金=月还款额月累积贴现值=877.57110.047230=96574（元）说明经过5年的还款，10万元的借款的剩余本金还有96574元，即5年偿还的本金仅仅3426元。年付利息额年付利息额年付利息额年付利息额=年还款额剩余本金减少额年还款额剩余本金减少额=月还款额月还款额12（上年剩余本金今年剩余本金）（上年剩余本金今年剩余本金）偿还清单偿还清单按照上述办法，可以计算出每一年的偿还本金、利息、剩余本金等，并可以将其综合制成表格，这就是所谓的偿

109、还清单。例如：贷款额为300000元，期限为10年（120个月），年利率为9%（即月利率为0.75%），其偿还清单如下：偿还清单偿还清单我们用Excel来解释。四、抵押贷款的几个指标四、抵押贷款的几个指标1.有效利率有效利率对借款人而言，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。对贷款人而言，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。双方通过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合同所确认的利率。2.贷款比率贷款比率贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）

110、的比率，也称为贷价比贷价比（ratioofmortgagetovalue），可以反映财务杠杆作用的大小。3.还贷常数还贷常数还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数还贷常数=年还款额年还款额/总借款额总借款额一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期限一定，借款利率越高，还贷常数越高。第三节第三节抵押贷款的运作过程抵押贷款的运作过程一、抵押贷款的参与人一、抵押贷款的参与人1.抵押贷款的参与人抵押贷款的参与人借款人借款人抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。放款人放款人放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。房地产开发商房地产开发商房地产开发商

111、就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。房地产保险公司房地产保险公司房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。2.抵押贷款参与人之间的关系抵押贷款参与人之间的关系借款人、放款人、房地产开发商的关系借款人、放款人、房地产开发商的关系借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系，房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。借款人、放款人、保险公司的

112、关系借款人、放款人、保险公司的关系借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故的理赔完成或者借款人清偿了所有债务后，他们之间的关系结束。在这里，保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。由于住房抵押贷款的期限一般都比较长，借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也比较长。上述的复杂关系可参见图上述的复杂关系可参见图33。抵押贷款各参与人之间的关系抵押贷款各参与人之间的关系借款人借款人债务人债务人抵押人抵押人放款人放款人债权人债权人抵押

113、权人抵押权人保险公司保险公司房地产开发商房地产开发商保险费保险事故赔付超过债务部分的赔费房屋的居住权和使用权房屋的抵押权30%购房款70%购房款30%购房款购房款70%购房款购房款房屋产权房屋产权二、抵押贷款的运行过程二、抵押贷款的运行过程抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过程，是债权、债务关系变化、产权转移的过程。（参见图34）抵押贷款运行过程抵押贷款运行过程借款人借款人债务人债务人抵押人抵押人购房者购房者放款人放款人债权人债权人抵押权人抵押权人（金融机构）（金融机构）拍卖公司贷款贷款还贷还贷抵押权抵押权房屋产权房屋产权违约违约超过债务的资金债债务务委

114、托委托委托委托三、再抵押三、再抵押1.1.概念概念抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。2.2.再抵押的运行再抵押的运行再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必须首先清偿了原债务，否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险，所以，再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。第四节第四节抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理一、抵押房屋的使用管理在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和实际控制权和使用使用都还是在抵押人抵押人方面，抵押权人对

115、抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致联系、沟通和一致。1.抵押房屋的使用管理抵押房屋的使用管理在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他必须遵守以下基必须遵守以下基本约定本约定：必须保证所占管房屋的安全性安全性；必须保证所占管房屋的完整性完整性；有随时接受抵押权人检查的义

116、务，不得有损害不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任；需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费投保并支付保险费，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管2.抵押房屋的出租、转让抵押房屋的出租、转让在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括预售、预租、出租、变卖、馈赠预售、预租、出租、变卖、馈赠等，但在必须以办妥如下手续为前提前提：预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例；变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意

117、，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议；新的所有权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。二、违约后抵押房屋的处理二、违约后抵押房屋的处理1.1.违约的认定违约的认定借款人违约违约，抵押权人有权请求或参与处置有权请求或参与处置抵押物，包括如下情形：贷款合同到期，借款人未依约偿还贷款本息；借款人在贷款合同终止前就已经宣告解散或破产；借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目；当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响放抵押权人利益时。2.处理程序处理程序抵押权人对抵押房屋进行处理时，应按照如下程序进行：发现借款人违约后，抵押权人

118、必须事先通知事先通知借款人，如果借款人未能给出有说服力的解释，抵押权人才能采取进一步的行动；抵押权人可以与抵押人协商协商委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，如果协商不成则可以要求司法机关强要求司法机关强制执行拍卖条款制执行拍卖条款；抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回；对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止。3.无效行为与捆绑担保无效行为与捆绑担保如果借款人在贷款期限内擅自处理抵押物，属于无效行为无效行为，贷款人有权提前收回贷款，并按违约日期处以违约罚金。房屋抵押权

119、抵押权不能与被担保的债权分离不能与被担保的债权分离而为其他债权提供担保而为其他债权提供担保；但抵押权可以与但抵押权可以与被担保债权一起为其他债权提供担保被担保债权一起为其他债权提供担保，当然需要履行一定的法律手续。第五节第五节利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响一、等额还款一、等额还款这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐增加，增加的速度有如下一些基本关系基本关系：抵押人在抵押物中占有的权益的抵押人在抵押物中占有的权益的增加额增加额= =当年还本额当年还本额抵押人的权益比重抵押人的权益比重= =抵押人占有权益额抵押人占有权益额/ /房屋购买价房屋购买价 = =（首期付款（首期付款+ +累积

120、还本）累积还本）/ /（首付（首付+ +抵押贷款）抵押贷款）其具体变化可参考表其具体变化可参考表3-63-6二、贷款期限与月还款额二、贷款期限与月还款额在等额还贷等额还贷安排中，月还款月还款是贷款数量、期限贷款数量、期限和利率利率水平水平的函数。即PMT=f（PV，n，i）一般地一般地:在借款额一定时，月还款额取决于期限和利率；在利率水平一定时，月还款额取决于贷款数额与期限；在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率水平。三、利率调整后还款数额的计算三、利率调整后还款数额的计算因为住房抵押贷款的期限都特别期限都特别长，一般安排为非固定利率贷款长，一般安排为非固定利率贷款，即贷款利率可能随着市场

121、和政策的调整而出现调整，还款安排自然也应随着利率的调整而调整。由于摊还方式不同，具体的还款安排也不同，则利率调整后的还款清单自然也就不同。1.本息均还法本息均还法当借款人还款还款n1个月后个月后，利率由利率由r变为变为r则此时剩余本金剩余本金为P=Pn1m=Pn1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n此时银行可以采取两种处理方法两种处理方法，对余下期限（nnn1）的还款作出适当安排：固定还款期限，改变还款额固定还款期限，改变还款额此时，月还本金月还本金是：m=P/（n-n1）=(n-n1)P/n/（n-n1=P/n与利率变动没有关系，而月还利息月还利息为：N=(n+1)*P*r/2*

122、n=(n-n1+1)P*r/2nT=m+N=2P+(n-n1+1)P*r/2n例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为：前前3个月的还贷安排个月的还贷安排为：（元）：（元）N=（n+1）（元）（元）（元）（元）后面的还贷安排后面的还贷安排为：（元）：（元）N=(n-n1（元）（元）T=m+N2P+(n-n1（元）每月还贷额增加每月还贷额增加了1337.50=（元）（元），总共则需多还款（元）总共则需多还款（元）固定还款额，改变还款期限固定还款额，改变还款期限由于每月还款额不变每月还款额不变，即T=T，因此m+N=m+N（P/

123、n）+（n+1）P*r/2n=P/n+（n+1）P*r/2n通过变换后得：n=（n-n1）（）（2+r）2+（n+1）*r-（n-n1）*r例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为：前前3个月的还贷个月的还贷为：（元）：（元）N=（n+1）（元）（元）（元）（元）剩下的还款期限剩下的还款期限为：n=（n-n1）（）（2+r）/2+（n+1）*r-（n-n1）*r=（120-3）（个月）（个月）即比原来多还款（）个月比原来多还款（）个月，多还款额为（元）多还款额为（元），显然要比第显然要比第一种安排对借款人有利。一种安排对借款

124、人有利。2.先息后本法先息后本法先息后本法先息后本法的计算要方便得多，因为经过一段时间的还款后，剩余本金剩余本金是很容易计算得到，从而余下期限的还贷安排就可以方便进行。具体计算如下：在期限n1时已还本金已还本金为P1=m(1+r)n1-1/r=P(1+r)n1-1*(1+r)n/(1+r)n-1剩余本金剩余本金为P=P(1+r)n1-P1=P(1+r)n+(1+r)n1/(1+r)n-1如果此时利率发生变化，银行可以有两种处理办法有两种处理办法：固定期限，调整还款额固定期限，调整还款额在剩余期限n=nn1，月还款额月还款额为：m=P*r（1+r）n/（1+r）n-1=P(1+r)n+(1+r)

125、n1/(1+r)n-1*r（1+r）n（1+r）n-1=P*r(1+r)n+(1+r)n1*（1+r）n-n1(1+r)n-1*（1+r）n-n1-1例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款期限，则其还贷变化为：原来每个月的还款额是：￥剩下的剩下的117117个月，每月的还款额为：￥个月，每月的还款额为：￥固定还款额，调整期限固定还款额，调整期限由于月还款额不变月还款额不变，即即m=m则：P*r（1+r）n/（1+r）n-1=P*r(1+r)n/(1+r)n-1变换后可以得到n=log(1+r)r*(1+r)n/r*(1+r

126、)n-r*(1+r)n+r*(1+r)n1例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款额，则其还贷变化为：原来每个月的还款额原来每个月的还款额是：是：￥保持每月还款额不变，则还款期限变为保持每月还款额不变，则还款期限变为126.8671696实际上，上述计算如果有偿还清单则是非常简单的。由Excel就能处理。第六节第六节期前还款的处理期前还款的处理一、期前还款概念一、期前还款概念1.1.基本概念基本概念期前还款期前还款就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为提前还贷的行为，属于违约违约的一种，但一般其承受的罚则被认为

127、并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。（除非双方有特别的约定）2.期前还款的罚则期前还款的罚则一般而言，期前还贷对放款人是非常不利期前还贷对放款人是非常不利的，因此对该等行为都有约定的罚则。期前还贷对贷款人的不利主要体现为：破坏了放款人的贷款组合安排，影响了银行的资金计划；从借款人清偿到重新找到客户需要一定时间，资金闲置造成放款人利息损失；期前还款通常发生在市场利率下调时期，期前还款使放款人的利息收入减少。因此，在发生期前还款时，抵押权人一般要求抵押权人一般要求抵押借款人多付抵押借款人多付6个月的利息，或者多付剩余本金个月的利息，或者多付剩余本金的的1-5%作为罚金作为罚金。二、

128、期前还款的处理二、期前还款的处理由于不同的还贷安排的摊还方式不同，其还款清单也不同，剩余本金等差异很大，在具体处理期前还款的时候，应区别对待，小心计算，不能损害任何一方的利益。1.本息均还法本息均还法假设客户在还款n1个月后，要求期前还款，则此时其已还本金已还本金为：P1=n1*m尚欠银行本金尚欠银行本金为PPP1PP*n1nP*（nn1）n而所欠利息所欠利息N则为NN*d/30P*r（n+1）2n*（d30）P*r*d*（n+1）60n这样期前还款额期前还款额应为TPNP*（nn1）nP*r*d*（n+1）60n60P*（nn1）P*r*d*（n+1）60n2.先息后本法先息后本法先息后本法

129、先息后本法相对简单得多，期期前还款额就是剩余本金额前还款额就是剩余本金额，查照还款清单就一目了然了。第四章第四章个人住房贷款个人住房贷款概述概述个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的发放个人住房贷款的发放个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第一节第一节概述概述一、个人住房贷款的概念和特点一、个人住房贷款的概念和特点1.概念概念个人住房贷款个人住房贷款是指放款人向借款人放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押

130、和保证抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。2.特点特点个人住房贷款是银行主要消费信贷品种个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费个人住房贷款是属于消费贷款的一种贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。个人住房贷款必须设立担保个人住房贷款必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保保证，特点是方便；也可以是物的担保质押或抵押，特点是安全。2.特点特点个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押

131、权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权用益物权如使用权等也可以设立抵押权用益物权如使用权等也可以设立抵押权。个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券

132、住房抵押贷款债券”。2.特点特点个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。二、个人住房贷款的种类二、个人住房贷款的种类1.1.政策性个人住房抵押贷款政策性个

133、人住房抵押贷款政策性住房贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款公积金贷款和政府贴息贷款贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.2.自营性个人住房抵押贷款自营性个人住房抵押贷款自营性的个人住房贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人个人住房

134、贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款个人自建住房贷款等。3.3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。三、我国个人住房信贷业务现状三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚起步晚，但发展极为迅猛发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加

135、；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。四、我国个人住房贷款业务前景四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断业务发展环境的基本判断住宅业是我国新的经济增长

136、点城市化加速有利于住宅业发展住房制度改革有利于住房信贷发展住房需求增长需要信贷支持金融开放需要业务创新2.发展趋势判断发展趋势判断个人住房信贷市场竞争日趋激烈个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务业务品种将更加多元化个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化委托业务成为焦点“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键个人住房贷款将出现证券化个人住房贷款市场将更加细分第二节第二节个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相

137、关证件的真实性。1.1.借款人资格借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其确认其身份真实、合法身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。2.2.申请人需提供的材料申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：身份证件；放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款

138、的证明；放款人要求提供的其他文件或资料二、贷款审查二、贷款审查贷款贷款审查的内容审查的内容主要包括主要包括：核验借款人申请表；核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；审查保证人的保证资格和保证能力；审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者的退休年限；审查借款人的自有资金情况，一般要求其不

139、低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。三、借款人资信评估三、借款人资信评估1.个人素质个人素质个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2.购房及还款能力购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。3.贷款保护能力贷款保护能力包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。四、贷款审批四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。五、各银行的具体要求五、各银行的具

140、体要求1.1.中国建设银行中国建设银行2.2.中国工商银行中国工商银行3.3.中国银行中国银行4.4.中国农业银行中国农业银行5.5.中信实业银行中信实业银行6.6.中国光大银行中国光大银行7.7.中国招商银行中国招商银行8.8.交通银行交通银行9.9.中国民生银行中国民生银行10.10.上海浦东发展银行上海浦东发展银行第三节第三节 个人住房贷款的发个人住房贷款的发放放一、签订借款合同一、签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程序如下程序如下：1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。2.采取

141、抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。4.借款人将房屋买卖合同正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办理相关手续并在规定的时间内交还放款人保管。5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。二、贷款额度、期限和利率的确定二、贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度贷款额度贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。2.贷款期限贷款期限贷款期限最长不超过30年。3.贷款利率贷款利率贷款

142、利率由中国人民银行专门公布贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算必须分段计算还贷清单还贷清单。三、还款方式三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式还款方式由中国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额本等额本息还款法（先息后本）息还款法（先息后本）或等额本金还款等额本金还款（利随本清）法（利随本清）法，累进偿还法累进偿还法正在研发之中。1.等额本息还款法等额本息还款法M=P*r(1+r)n(1+r)n2.

143、2.等额本金还款法（递减还款法）等额本金还款法（递减还款法）每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金/ /贷款期月数贷款期月数+（本金已归还本金累计额）（本金已归还本金累计额）* *月利率月利率请注意，与本息均还法不同！请注意，与本息均还法不同！3.累进偿还法累进偿还法累进偿还法累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增分段按一定比例递增还款额还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。其计算公式计算公式为：M1=P（1+r）n（dr）（1+d）n（1+r）nMi=M1*（1+d）i-1这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等

144、比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。累进偿还法的分析过程累进偿还法的分析过程假设贷款总额为假设贷款总额为P，按月偿还，期限为，按月偿还，期限为n，月利率为，月利率为r，还款额每月均按，还款额每月均按d增加增加，则有：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3+Mn(1+r)-n（1）而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2Mn=M1(1+d)n-1将各个将各个M代入（代入（1），则有：P=M1(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n-1(1+r)-n（2）（2）两边同剩以）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：

145、P(1+d)(1+r)-1=M1(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n(1+r)-n-1（3）（2）（）（3）得：P1(1+d)(1+r)-1=M1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1则M1=P1(1+d)(1+r)-1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1即M1=P(1+r)n（dr）(1+d)n(1+r)nMi=M1*（1+d）i-14.提前还款提前还款提前还款的处理已讲过，不再重复。四、抵押权登记四、抵押权登记1.1.住房抵押登记住房抵押登记借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：登记时限登记

146、时限抵押当事人必须在抵押合同签订的3030天内天内，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在1515个工作日内个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押抵押合同在生效日为登记之日合同在生效日为登记之日。应提交的文件应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证（共有房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。房屋抵押权的设立与变更房屋抵押权的设立与变更以房屋的所有权证抵押以房屋的所有权证抵押的，抵押的

147、设立是通过产权登记机关在房屋所有权证上作作他项权利记他项权利记载载，并同时向抵押权人颁发，并同时向抵押权人颁发房屋他项权证房屋他项权证；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押抵押合同合同上作记载上作记载。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续办理变更或注销抵押登记手续。以期房抵押的以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋防止开发商重复销售同一房屋。在取得房屋所有权证后要及时办理正

148、式的抵押登记手续。2.2.土地使用权抵押登记土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得土地使用权作抵押的，要到土地管理部门的产权登记机关或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一致，只是时间上要求更严格只是时间上要求更严格。土地使用权抵押登记申请土地使用权抵押登记和变更登记第四节第四节个人住房贷款贷后管理与贷款个人住房贷款贷后管理与贷款偿还偿还一、贷后检查及违约处理一、贷后检查及违约处理1.1.主要内容主要内容贷后检查贷后检查包括以下内容：借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人有无骗取银行信用行为；借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况；保证人保证资

149、格和保证能力的变化情况；抵押物保管及其价值变化情况；项目工程进度和抵押预登记和正式登记落实情况；有关合同及相关资料的完整性和有效性情况；贷款资产风险程度、变化及其发展趋势；其他关系放款人债权实现和保障的内容。2.贷款形态贷款形态贷款形态贷款形态是指根据贷款的风险程度对根据贷款的风险程度对贷款进行的分类贷款进行的分类，目前尚无统一标准，一般划分为5级：正常贷款关注贷款次级贷款可疑贷款损失贷款3.3.贷款检查方式与程序贷款检查方式与程序贷款检查贷款检查分抽查抽查和重点检查重点检查，其程序包括5个主要环节个主要环节。4.4.对违约的处理方式对违约的处理方式对违约贷款的处理包括9种基本方式种基本方式。

150、二、贷款档案的建立与管理二、贷款档案的建立与管理个人住房抵押贷款发放后，银行信贷银行信贷部门必须建立统一的贷款资料库部门必须建立统一的贷款资料库，由专人负责，集中保管贷款原始资料贷款原始资料。1.借款人相关资料借款人相关资料2.借款合同相关资料借款合同相关资料3.贷后管理相关资料贷后管理相关资料三、清户撤押三、清户撤押借款人清偿全部贷款本息后，银行应银行应及时通知借款人（及保证人），持有效证及时通知借款人（及保证人），持有效证件办理清户撤押手续件办理清户撤押手续。手续完成后，个人住房抵押贷款业务才能宣告正式结束。第五章第五章房地产开发贷款房地产开发贷款引言：引言：房地产开发贷款是过去相当长一段

151、时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的业务之一。房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。其特点特点是：单项贷款规模大单项贷款规模大、受市场因素影响受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高大、贷款对象较少但风险性较高。房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序房地产开发的项目评估房地产开发的项目评估房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理第一节第一节房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序房地产开发贷款的房地产开发贷款的操作流程操作流程：递交申请递交申请受

152、理审查受理审查项目评估项目评估核查审批核查审批办理手续办理手续资料归档资料归档贷后管理贷后管理收贷撤保收贷撤保一、房地产开发贷款申请一、房地产开发贷款申请1.1.借款人资格借款人资格借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为：4 4证证建设用地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设工程开工证。开工证。2.2.申请贷款资料申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料：单位资料单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、

153、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。项目资料项目资料项目项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。包括项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。二、房地产开发贷款调查二、房地产开发贷款调查由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真

154、的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容：1.对借款人资格的核查对借款人资格的核查调查借款人的基本情况调查借款人的基本情况了解企业经营班子真实情况了解企业经营班子真实情况审查企业的财务管理制度及相关财务信息审查企业的财务管理制度及相关财务信息了解借款人的诚意和过往的合作情况了解借款人的诚意和过往的合作情况2.调查核实项目情况调查核实项目情况详细掌握项目的基本情况详细掌握项目的基本情况了解项目的前期准备工作，特别是了解项目的前期准备工作，特别是“4证证”是否齐是否齐全全审查项目的可行性及抗风险能力审查项目的可行性及抗风险能力审查贷款项目工程预算报

155、告是否合理、真实审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析3.核实确定担保方式核实确定担保方式担保者是否担保者是否真实真实、承诺承诺是否真实可是否真实可信，信，抵押物抵押物是否真实，是否真实，质押物质押物是否具备是否具备质押条件，担保者的质押条件，担保者的资信资信是否真实、有是否真实、有效效等等。等等。三、核定信用等级，提出审查意见三、核定信用等级，提出审查意见贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报调查报告告，由贷款审查部门贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门信贷决策部门作出决定。

156、四、房地产开发贷款的审查与审批四、房地产开发贷款的审查与审批1.1.贷款审查的主要内容贷款审查的主要内容贷款审查贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性效益性、安全性、流动性”（所谓三性）原则（所谓三性）原则和贷款投向政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出决策建议，由银行的相应决策部门进行审批。审查调查部门提供的数据、资料是否完整。审查调查部门提供的数据、资料是否完整。审查贷款投向是否符合规定。审查贷款投向是否符合规定。审查项目的评估情况。审查项目的评估情况。审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。审查贷款期限。审查贷款期限。审查

157、担保的合法性、合规性、可靠性。审查担保的合法性、合规性、可靠性。复算贷款风险度、贷款资产风险度复算贷款风险度、贷款资产风险度贷款贷款项目项目综合风险度综合风险度=贷款方式风险系数贷款方式风险系数*企业信用等级企业信用等级* *（Y Y）+ +项目风险等级项目风险等级系数系数*Y*YY=项目投资总额项目投资总额/ /（企业净有形资产（企业净有形资产+ +项目投资总额）项目投资总额）贷款贷款资产资产风险度风险度=（正常贷款金额正常贷款金额* *项目贷款风险度项目贷款风险度+ +逾期贷逾期贷款金额款金额* *项目贷款风险度项目贷款风险度* *+ +呆滞贷款金额呆滞贷款金额* *项目贷款风险度项目贷款

158、风险度* *+ +呆账贷款金额呆账贷款金额* *项目贷款风险度项目贷款风险度* *）/ /贷款总额贷款总额审查有无超规模贷款。审查有无超规模贷款。按照授权授信管理办法，确定最终审批人。按照授权授信管理办法，确定最终审批人。2.贷款的审批贷款的审批贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款的种类、金额、期限、利率方式。的种类、金额、期限、利率方式。需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有决定权的相关机构或个人批准。决定权的相关机构或个人批准。贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；贷款经批准后，由调查部门办理

159、发放贷款手续；不同意的应说明理由并退还相关资料。不同意的应说明理由并退还相关资料。五、贷款的发放五、贷款的发放房地产开发贷款的发放发放比较复杂和严格，经过一系列的相关手续后，最后由信贷员填写贷款划款凭证贷款划款凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门会计部门根据项目进度情况及有关约定，分期、分批分期、分批将款将款项直接转入借款人在贷款银行开立的项直接转入借款人在贷款银行开立的专户专户。第二节第二节房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估一、房地产开发项目评估概述一、房地产开发项目评估概述贷款的“三性三性”始终是银行的生命线，房地产开发贷款也必须严格遵循该项原则，进行一系列的评

160、估，以保证贷款的效益性、安全性和流动性。1.评估应具备的基本条件评估应具备的基本条件贷款经贷款银行的有关部门受理初审，基本符合有贷款经贷款银行的有关部门受理初审，基本符合有关贷款的基本条件。关贷款的基本条件。项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。合规、合法。借款人已经取得项目立项批准文件，借款人已经取得项目立项批准文件，“四证四证”等法等法律文件有效、真实、可靠。律文件有效、真实、可靠。项目开发成本构成明确，融资方案、渠道合法合规，项目开发成本构成明确，融资方案、渠道合法合规，自有资金来源和比例符合有关规定。自有资金来源和比例符合有

161、关规定。已完成可行性研究报告。已完成可行性研究报告。借款人符合贷款通则和贷款银行的有关规定。借款人符合贷款通则和贷款银行的有关规定。借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表。借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表。2.评估程序评估程序审核项目是否具备评估条件。审核项目是否具备评估条件。抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。评估工作计划。现场调查、收集、整理资料。现场调查、收集、整理资料。对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。编写评估报告。3.评估内容评估内容

162、借款人评估借款人评估项目建设条件评估项目建设条件评估审查评估审查评估投资估算和筹资评估投资估算和筹资评估偿债能力评估偿债能力评估贷款风险分析贷款风险分析4.评估报告的编写要求评估报告的编写要求评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正实事求是、客观公正”为原则，报告要求有事实、有数据、有分析、有结论有事实、有数据、有分析、有结论，重点突出、简明扼要、条理清楚。标准的报告应包括：封面、正文、附封面、正文、附表表等部分。二、借款人评价二、借款人评价借款人是房地产开发的主体，也是借款的主体，贷款的效益性、安全性与其密切相关，借款人评价是贷款评估的基础和起点。借款人评价有所谓的5C原则原则

163、，即Character品行品行Capacity能力能力Capital资本资本Collateral担保品担保品ConditionofBusiness经营状况经营状况1.借款人非财务评价借款人非财务评价借款人非财务评价非财务评价就是对借款人的基本情况进基本情况进行必要的客观评价行必要的客观评价，为此必须通过如下方法进行现现场和历史调查场和历史调查：听取企业负责人介绍，了解企业的经营特点。听取企业负责人介绍，了解企业的经营特点。查阅档案文件，了解企业的发展历史和组织现状。查阅档案文件，了解企业的发展历史和组织现状。了解区域宏观经济发展态势，分析企业在当地的地了解区域宏观经济发展态势，分析企业在当地的

164、地位、作用。位、作用。了解相关的政策法规，掌握行业发展态势及受各种了解相关的政策法规，掌握行业发展态势及受各种因素的影响及其响应。因素的影响及其响应。咨询管理当局，了解企业的诉讼事项和关联交易等咨询管理当局，了解企业的诉讼事项和关联交易等情况。情况。2.经营者素质及管理水平评价经营者素质及管理水平评价评价的基本内容评价的基本内容分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况，评价其经营管理水平。了解的基本方法了解的基本方法3.经济技术实力评价经济技术实力评价企业自身发展历史反映的成长性企业自身发展历史反映的成长性分析企业的优势和地位分析企业的优势和地位SWOT分析分析St

165、rengths优势优势Weaknesses缺陷缺陷Opportunities机遇机遇Threats威胁威胁4.资产负债评价资产负债评价主要分析企业负债栏目负债栏目的增减变化情况和原因，在综合考虑其包括或有负债或有负债情况下，评价企业的短期和长期偿债能力短期和长期偿债能力。主要从以下几方面进行：查阅财务报表和会计师的审查意见。查阅财务报表和会计师的审查意见。对资产负债进行趋势分析。对资产负债进行趋势分析。对资产负债进行比率分析。对资产负债进行比率分析。应特别注意对或有负债的分析和评估。应特别注意对或有负债的分析和评估。5.资产运用效率评价资产运用效率评价以反映企业使用其经济资源的效率和有效性的各

166、种周转率周转率为评价指标，包括存存货周转率、应收账款周转率、生产能力利货周转率、应收账款周转率、生产能力利用率、营运资金周转率、固定资产周转率、用率、营运资金周转率、固定资产周转率、全部资产周转率全部资产周转率等，在很大程度上决定了企业的竞争力竞争力。6.盈利能力评价盈利能力评价盈利盈利是企业的目的，也是企业存在的原因和根据，没有足够的盈利就不可能有企业的发展壮大，银行的贷款就没有足够的安全性和效益性。企业盈利能力盈利能力的分析包括以下内容：损益表的趋势分析损益表的趋势分析盈利能力比率分析盈利能力比率分析7.现金流量评价现金流量评价如果说企业的许多财务指标可以人为操控，审查不严格可能会被蒙混过

167、关，那么，现金流现金流绝对是不能制造出来的，因此现金流分析现金流分析是对企业真正的盈利能力、竞对企业真正的盈利能力、竞争力等综合实力的反映争力等综合实力的反映，“现金流是正值、现金流是正值、净现金流与每股收益相当净现金流与每股收益相当”是企业财务状况良好的重要体现。8.信用状况评价信用状况评价信用状况评价也是保证贷款安全的重要前提，只有具备相当信用水平具备相当信用水平的企业才是可信可靠可信可靠的合作伙伴。9.新建企业分析重点新建企业分析重点对新建企业新建企业的分析重点着重在企业的资本金到位情况资本金到位情况以及其合法性、合规性、企业的组织体制组织体制等方面，可能的工作量相对就少了许多。小结：对

168、借款人评价应注意的重点小结：对借款人评价应注意的重点关注会计师对会计年报的审查意见。关注会计师对会计年报的审查意见。应综合考虑房地产开发企业经营的特殊性，把财应综合考虑房地产开发企业经营的特殊性，把财务状况与实际经营业绩结合起来分析，并将财务务状况与实际经营业绩结合起来分析，并将财务指标适当从更长时间的角度进行综合分析。指标适当从更长时间的角度进行综合分析。三、项目建设条件评价三、项目建设条件评价1.1.项目建设必要性项目建设必要性2.2.项目建设内容、规划和建设方案项目建设内容、规划和建设方案3.3.项目建设条件评价项目建设条件评价4.4.设计单位资质评价设计单位资质评价5.5.施工组织评价

169、施工组织评价6.6.环境保护评价环境保护评价四、市场评估四、市场评估1.1.市场评估的市场评估的程序程序市场评估包括市场评估包括4个阶段个阶段：明确目标明确目标确定调查对象和方法、范围确定调查对象和方法、范围收集有关信收集有关信息息分析综合提出结论分析综合提出结论2.2.市场评估市场评估内容内容市场总体情况的分析。市场总体情况的分析。市场需求情况分析。市场需求情况分析。开发产品的主要特点是否符合消费者需求特点。开发产品的主要特点是否符合消费者需求特点。分析其他开发商开发同类产品已有开发量和潜在开分析其他开发商开发同类产品已有开发量和潜在开发量。发量。项目周边地区同类产品的威胁性分析。项目周边地

170、区同类产品的威胁性分析。产品的市场定位与创新性是否与市场需求相一致。产品的市场定位与创新性是否与市场需求相一致。五、投资估算和筹资评估五、投资估算和筹资评估1.项目总投资的构成项目总投资的构成（列表表示）（列表表示）2.投资估算评估投资估算评估3.投资来源及筹资评价投资来源及筹资评价4.项目投资计划评价项目投资计划评价5.编制编制“项目投资来源及支出预算表项目投资来源及支出预算表”六、偿债能力评估六、偿债能力评估1.项目财务效益预测项目财务效益预测2.项目财务现金流量分析项目财务现金流量分析项目财务现金流量表项目财务现金流量表财务财务内部收益率内部收益率（CI-CO）t(1+FIRR)-t=0

171、（t=1,2,n）这里，（这里，（CI-CO）t为第为第t年的净现金流量，其中年的净现金流量，其中CI为流入现为流入现金，金，CO为流出现金，为流出现金，FIRR为内部收益率。为内部收益率。投资投资回收期回收期投资回收期投资回收期Pt=累计净现金流量出现正值年份数累计净现金流量出现正值年份数1+上年累计上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量净现金流量的绝对值当年净现金流量严格来讲应根据严格来讲应根据P=Ft(1+FIRR)-t来确定来确定。净现值净现值FNPV=（CI-CO）t（1+IC）-t3.资金来源和运用分析资金来源和运用分析4.项目偿债能力分析项目偿债能力分析5.敏感分析敏感分析盈亏

172、盈亏平衡点平衡点销售房屋数量销售房屋数量=年固定成本（单位产品价格年固定成本（单位产品价格+ +单位可变成本单位可变成本+ +单单位产品销售税金）位产品销售税金）6.6.借款人综合偿债能力分析借款人综合偿债能力分析七、贷款风险评价七、贷款风险评价1.1.项目风险项目风险定量分析定量分析定性分析定性分析2.2.贷款担保评价贷款担保评价3.3.项目可行性结论项目可行性结论第三节第三节房地产贷款贷后管理房地产贷款贷后管理一、贷款资料一、贷款资料1.借款人资料借款人资料2.担保资料担保资料3.贷款项目资料贷款项目资料4.合同借据合同借据5.贷后检查资料贷后检查资料二、借款人及贷款项目管理二、借款人及贷

173、款项目管理1.1.贷款资金使用管理贷款资金使用管理房地产开发贷款的资金使用是按计划进行的，资金使用应该有明细帐目，资金的到位情况应根据约定安排，不能随意更改。2.2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查主要内容贷后检查的时间间隔贷后检查程序3.3.项目与销售回笼资金的监督管理项目与销售回笼资金的监督管理监管人贷款人自身或受托机构。预销售款回笼的监管设立专户预销售款使用的监管预先安排约定4.4.保证人、抵押物、质押物的管理保证人、抵押物、质押物的管理属于常规管理，比较集中，相对较为简单、方便。二、借款人及贷款项目管理二、借款人及贷款项目管理5.5.贷款风险认定贷款风险

174、认定借款人未如约还贷则该项贷款就可能面临一定的风险，具体情形非常多样，应分别对待，严格规管。6.6.利率调整利率调整利率调整是指国家相关政策调整所产生的直接影响，必须执行新的利率，执行新利率应重新签订贷款合同或补充合同。7.7.贷款展期管理贷款展期管理房地产开发贷款一般可以展期，但展期的期限不能超过原贷款期限的一半。8.8.收贷撤保收贷撤保借款人偿清全部贷款本息后，银行应及时通知借款人办理撤保事宜。第六章第六章收益性房地产贷款收益性房地产贷款收益性房地产收益性房地产（也称为营业性营业性或商业房地产商业房地产）是典型的投资项目投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动通过房地产的经营来获取

175、收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资款融资，即收益性房地产贷款收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包括收益性房地产投资及放款决策过程收益性房地产投资及放款决策过程放款人对贷款的

176、评价放款人对贷款的评价借款人评价及决策借款人评价及决策第一节第一节收益性房地产投资及放款决收益性房地产投资及放款决策策收益性房地产的融资过程，从参与各方来讲，就是获取信息并作出决策的过程获取信息并作出决策的过程。而影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素对不同的参与者的影响、作用又非常不同，因此，融资过程实际上也就变成了参与各方融资过程实际上也就变成了参与各方的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目标标。所以，诚实、诚意、诚信诚实、诚意、诚信是合作的基础，而公平、公开、公允公平、公开、公允是达成合作的基本手段。一、收益性房地产的投资一、收益性房地产的投资1.1

177、.投资主体投资主体任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体主体是最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体性主体多个股东为了共同的投资利益组成实质多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活经营性房地产投资活动又多了一个参与者动又多了一个参与者资金的借出者（一般是商资金的借出者（一般是商业银行）业银行）。因此，经营性房

178、地产投资活动的主体就经营性房地产投资活动的主体就包含了包含了股东股东和和放款人放款人。2.投资机会的发现投资机会的发现任何投资活动都是从发现机会开始的，经营性房地产当然也不例外。机会的发现与决策机会的发现与决策投资机会投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和风险之后决定购买而有了初步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉投资知觉是机会发现的总结是机

179、会发现的总结，此时投资就可能正式进入决策阶段当然仅仅是初步决策。初步预测初步预测决策面对的始终是未来的环未来的环境状况境状况，未来的可能风险与投资可能风险与投资收益收益，因此必须进行初步预测，包括投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化等。简单的风险分析简单的风险分析决策的起步也必须进行必要的风风险分析险分析，特别是通过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆财务杠杆是双刃剑，既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简单的风险分析是决策的起点基本又简单的风险分析是决策的起点之一之一。粗略的投资分析粗略的投资分析粗略的投资分析粗略的投资分析是指财务杠杆的选财务杠杆的选取取，或者扩大而言就是资

180、产组合状况的决资产组合状况的决策策，是独资经营独资经营还是合资经营合资经营，是负债经负债经营营还是全资经营全资经营，合资的主体多少合资的主体多少及其股股本结构如何本结构如何，股东权益与债务比例结构股东权益与债务比例结构如何，等等都属于投资粗略分析的内容。3.可行性分析可行性分析任何投资决策最核心的内容就是可行性分析可行性分析。所谓可行性可行性就是指投资是可行投资是可行的，即其收益足以满其收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资认同的可控制的范围内认同的可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。可行性分析的基础是预测，主要

181、内容内容包括：未来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易程度。4.预测预测“预则立”。预测就是利用掌握的信息条预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市场变化作出正确的判断件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市场不完全市场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不对称不对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供需的时间错位时间错位所产生的供应滞后供应滞后现象非常普遍，市场的周期变化周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求可遇而不可求”的“运气”了。个人素质、经验和

182、信息的完备性是决定预测正确与否的重要条件。小结小结总之，投资是个复杂过程，总之，投资是个复杂过程，初始初始决策决策是投资成功与否的关键，准确的是投资成功与否的关键，准确的预测取决于预测取决于决策者素质、经验、信息决策者素质、经验、信息的完备性和的完备性和“运气运气”，严格来说，严格来说“最最佳决策佳决策”是是“偶然事件偶然事件”。二、盈利可能性二、盈利可能性一项投资能否成功唯一的标准成功唯一的标准就是盈利盈利的多少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，主要有购买价格、未来现购买价格、未来现金流、融资条件、赋税金流、融资条件、赋税等。当房地产的购买价格已定（这是投资决策的起点），现金流、融资条件、

183、赋税就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。1.现金流量现金流量 经营性房地产投资的所谓盈利盈利就是房地产租金收就是房地产租金收入与各种费用的差入与各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何毛收入毛收入的增加及其带来的营业费用营业费用的微小下降都对盈利贡献良多。如：P133P133例子例子。根据现代资产等价原则现代资产等价原则：任何形式的资产具有相同的任何形式的资产具有相同的经济效益经济效益，任何形式的资产可以方便地进行转换，因此，理论上有：房地产的租金房地产的租金= =相应的金融资产的利息相应的金融资产的利息，则此例的房地产价格应分别为：收益未增加之前收益未增加之前：2000/10

184、%=20000（元）收益增加之后收益增加之后：20000/10%=200000（元） 可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价格也可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数净收入乘数”。2.融资状况和税收融资状况和税收融资条件融资条件（利率水平、期限长短、担保利率水平、期限长短、担保等）和财务结构财务结构（即杠杆因子的大小杠杆因子的大小）对房地产投资收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大效应，如何平衡二者，是决策者必须十分清醒应对的。同样地，税收结构和水平税收结构和水平如何，在很大程度上也影响着经营性房地产的未来收益和现金流，也是决策者不能忽视的重要因素。事实上，融资和税收融资和税收

185、是经营性房地产投资决策的重要考量因素，甚至是主要的考量因素。三、风险及个人作用三、风险及个人作用1.1.风险风险投资风险投资风险一般可以分为两种：某一（房地产）投资的风险某一（房地产）投资的风险，即资产的减值资产的减值，也称为非系非系统性风险统性风险；整个投资组合的风险整个投资组合的风险，即整个投资组合的所有资产的减值，也称系统性风险系统性风险。对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升。2.2.个人因素个人因素决策者的个人因素个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理理性因素性因素，如知

186、识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素非理性因素，如投资偏好、区域感应与偏好、情感因素、风险偏好等。四、决策过程四、决策过程从融资的角度来看，经营性房地产投资的决策包含了两大主体的决策过程两大主体的决策过程，即股东（融资主体）的决策股东（融资主体）的决策和贷款人（商业贷款人（商业银行、资金的融出方）的决策银行、资金的融出方）的决策。其基本过程如图图6161。 这里先讨论决策的前3个环节，以及放款人与借款人的相互关系。收益性房地产投资决策过程框图收益性房地产投资决策过程框图收收入入和和支支出出融资形式和股权结构融资形式和股权结构现现金金建筑物和土地建

187、筑物和土地收入预测清单收入预测清单营业营业终结终结净营业收入净售价税前收入还债后剩余税后收入税后剩余借款人决策借款人决策放款人决策放款人决策融资融资1.融资结构融资结构融资结构融资结构是经营性房地产投资项目决策的中心之一，它不仅影响了投资主体（股东）的收益与风险投资主体（股东）的收益与风险，也是放款人的资金安全性、效益性、流动性安全性、效益性、流动性的重要条件。所谓融资结构就是在房融资结构就是在房地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关系地产资产中股东权益与贷款（债权）比例之间的关系。因为V=M+E，投资成功的一项重要技巧就是设立合适的融资结构，使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身

188、价值使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其自身价值。投资收益性房地产设立适当的融资结构与房地产开发有不同之处，主要表现为：收益性房地产中，建筑物可以与土地分离；收益性房地产中，建筑物可以与土地分离；出租权可以出售或出租；出租权可以出售或出租；收益和增值共同分享；收益和增值共同分享；租用人可以成为部分所有者，拥有部分权力；租用人可以成为部分所有者，拥有部分权力；可以设立多级抵押。可以设立多级抵押。2.收入清单收入清单收入清单收入清单是经营性房地产投资决策的重要财务计划，在决策评价中极其重要，是项目预测的主要成果，是可行性分析的依据。3.借款人和放款人评价借款人和放款人评价借款人与放款人对项目的

189、评价各自独立进行，但有一个共同的目标共同的目标希望融资成希望融资成功、收益稳定、风险能够控制功、收益稳定、风险能够控制。在具体的评估过程中，借款人的评价在先，放款人的评价在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分别对对方进行必要的资信调查资信调查和评价，以保证自己的利益不被恶意侵害。4.借款人与放款人之间的关系借款人与放款人之间的关系与任何融资一样，经营性房地产融资也是借贷双方合作共赢的过程借贷双方合作共赢的过程，互信、互助是重要的合作基础。但经营性房地产项经营性房地产项目又有其独特性目又有其独特性：贷款期限长短不定、贷贷款期限长短不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵活多样、组款数额可大可小、贷款

190、条件灵活多样、组合性投资所涉及的利益方关系复杂合性投资所涉及的利益方关系复杂。这样，就要求借贷双方必须更加需要沟通，需要进行更灵活的谈判，需要互相作出必要的让步，才能达到共同的目标赢利、大家都赢利！五、房地产收益状况五、房地产收益状况收益状况收益状况既是投资主体决策的主要依据，也是放款决策的重要指标，是借贷双方都十分重视的参与合作的前提。1.预测财务清单预测财务清单预测财务清单是对预测事项预测事项进行总结的表格化文件表格化文件，其用途取决于工作的深入和详细程度。我们通过举例来说明预测清单及其意义。一年收入清单一年收入清单表6-1是个典型的预测清单。其中我们应该特别注意特别注意：净营业收入净营业

191、收入NOINOI净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它是判断债务偿还能力的标准之一是判断债务偿还能力的标准之一。税前收入税前收入BTCFBTCF税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：税前收入税前收入= =净营业收入净营业收入- -债务债务- -贮备金贮备金 = =净营业收入净营业收入- -（利息（利息+ +年还款额）年还款额）- -贮备金贮备金应税收入应税收入应税收入应税收入是指根据所得税法所得税法企业应缴纳所得税的收入，属于法定标准下的会计数据法

192、定标准下的会计数据，其数额为：应税收入应税收入= =净营业收入净营业收入- -折旧折旧= =税前收入税前收入+ +当年还本额当年还本额+ +贮备金贮备金- -折旧折旧折旧折旧是资产在使用期限年逐年摊销额是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、递减法、递增法等不同的会计方法进行处理，在财务标准在财务标准中属于中属于成本成本，因此在应税额应予剔除在应税额应予剔除；而还款额是总资产还款额是总资产中负债与股东权益的转换中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，当然不能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急准备见的突发事件的应急准备，它不是

193、经营成本，当然也应该属于应税收入之内的项目，不能剔除。由此可见，应税收入就是一般会计财务报表中的净利应税收入就是一般会计财务报表中的净利润润总收入减去总支出总收入减去总支出。纳税额纳税额纳税额纳税额就是应缴纳的所得税额应缴纳的所得税额：纳税额纳税额= =应税收入应税收入* *税率税率税后收入税后收入ATCF税前收入减去纳税额就是税前收入减去纳税额就是税后收入税后收入：税后收入税后收入= =税前收入税前收入- -（应税收入（应税收入* *税率）税率）当应税收入是负值时，房地产经营者因为所得为负，不需缴纳所得税，形成“税隐蔽税隐蔽”。多年收入清单多年收入清单表表6-26-2是简化的多年收入分析清单

194、。简化的多年收入分析清单。多年收入分析的中心目标多年收入分析的中心目标是准确地预测未来收益和营业费用，为了使预测更加客观，多年预测清单一般要求有多年预测清单一般要求有中介机构中介机构参与参与，特别是一些敏感数据更应该由中介评估服务机构来测算。收入收入收入收入等于等于出租收入出租收入和和非出租收入非出租收入的的总和总和，应视市场发展情况和租户的实际进行必要的稳健性稳健性预测，对各年的空置空置率率定出适当的控制水平。营业费用营业费用营业费用范围广泛，应该以详尽详尽为基本准则，适当进行保守估测保守估测，并尽可能地在经营中加以也控制控制。税前收入税前收入影响税前收入的因素很多，但最主要的还是毛收入、经

195、营费用、财务费用毛收入、经营费用、财务费用（贷款利息）、管理费用（贷款利息）、管理费用等，提高毛收入、降低各项费用是增加税前收入的主要途径，而其中财务费用财务费用在经营中取决于剩余本金的多少和利率水平的高低。税后收入税后收入税后收入税后收入是应税收入在纳税后的剩是应税收入在纳税后的剩余部分余部分，房地产特别容易形成所谓的“税隐蔽”，在实践中应对税法进行详细的钻研，尽可能减低纳税额，从而提高税后收入水平，获得更好的投资回报。2.预测抵押终结收益预测抵押终结收益经营性房地产投资经营性房地产投资除了在持有房地产阶段能够产生收益外，在投资终结投资终结时对房地产进行处置还可能产生更加可观的收益，因为房地

196、产一般会与市场房价一致而形成升值升值。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也可以通过终了时获得超过房屋买入价销售可以通过终了时获得超过房屋买入价销售收入而得到足够的补偿收入而得到足够的补偿，使本项投资回报率符合原来的计划要求。终结清单终结清单一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益我们用终结清单终结清单来表示，它包括：净售价、交易费用、税后销售收入等内容。净售价净售价净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）净售价是房地产销售价格减去剩余价值（即折旧残值）和各项销售费用后的收益。和各项销售费用后的收益。交易税费交易税费交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费

197、。交易税费是房地产交易中必须缴纳的各种有关税项和收费。税前税后售价税前税后售价税前售价税前售价是指房地产交易产生的收益在未缴纳所得税是指房地产交易产生的收益在未缴纳所得税前的总额；前的总额；税后售价税后售价就是房地产交易产生的最终收益，即就是房地产交易产生的最终收益，即缴纳所得税后的全部收益。缴纳所得税后的全部收益。假设条件假设条件上述终结清单是建立在现有市场资料分析基础上进行的测算，而售价是建立在当年预测收入当年预测收入和上年上年资本化率资本化率的基础之上的。六、估价六、估价以资本化率资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。1.1.估价的基本模式估

198、价的基本模式对收益性房地产估价最常用最基本的模式是对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式贴现模式：V=I/R，其中V为预测售价，为预测售价，I为预测净收入，为预测净收入，R为资本化率。为资本化率。如果收益是分期实现的，则应进行必要的贴现贴现计算，则，则V0=In/（1+r）n这里，V0为房地产现值；为房地产现值；In为第为第n年的净收益；年的净收益；r为基准贴现为基准贴现率，若房地产价值等于买入价则率，若房地产价值等于买入价则r为内部收益率。为内部收益率。如果每年收益相同，贴现率不变，则有：V=I/R。可见贴现贴现模式也就是资本化率模式。模式也就是资本化率模式。2.静态收入模型静态收入

199、模型当净营业收入、税前收入、税后收入都假定为不变的固定值时，房地产的估价模式就是静态收入模式。3.动态收入模型动态收入模型当上述三者发生变化时，则需要进行动态分析，具体的动态因素的选取可以是其中任何一项。第二节第二节放款人对贷款的评价放款人对贷款的评价当经营者决定负债经营负债经营时，银行银行就是他们的最好合作伙伴合作伙伴。而银行为了自己的利益，为了保证贷为了保证贷款的效益性、安全性和流动性，必须进行必要的审款的效益性、安全性和流动性，必须进行必要的审查、评价工作查、评价工作，才能将一定数量的款项贷给借款人即收益性房地产的投资主体（经营者）。放款人的评价内容虽然广泛，但重点还是保证款项的效益性、

200、重点还是保证款项的效益性、安全性和流动性。安全性和流动性。像任何融资一样，放款人的工作是从对借款人对借款人的申请书进行审查开始的申请书进行审查开始的。接着就是对涉及的房地产本身进行一定的评估，以判断收益性和风险的大小。最后就根据上述工作，决定贷款条件和标准。一、申请文件内容一、申请文件内容1.1.申请文件清单申请文件清单申请文件是贷款融资贷款融资操作的起点操作的起点，其目的是向放款人说明贷款计划贷款计划以获得放款人的认同而得到希望的融资，因此必须向放款人提供充分的信息。一般包括以下文件：贷款申请书（非标准格式）贷款申请书（非标准格式）房地产或建设项目基本情况（区位等）房地产或建设项目基本情况（

201、区位等）房地产资产状况（应较详细）房地产资产状况（应较详细）市场分析市场分析借款人基本情况借款人基本情况预测的财务清单和可行性分析报告预测的财务清单和可行性分析报告评估书（最好是由中介机构完成）评估书（最好是由中介机构完成）房地产项目未来前景综述房地产项目未来前景综述抵押物的产权证明或担保人的承诺等抵押物的产权证明或担保人的承诺等2.2.申请书的主要内容申请书的主要内容申请书的基本要求基本要求是内容丰富、表内容丰富、表述简洁、重点突出、信息充分述简洁、重点突出、信息充分，既强烈地表达了借款人的借款愿望，又给放款人充分的信息以作为决策依据，最终目的就是合作成功达成融资。一般而言，放款人的审查重点

202、内容有如下几个方面：贷款及其安全性贷款及其安全性贷款申请书一般从借款人借款人和贷款基本贷款基本情况情况开始叙述。包括借款人名称、法人代表等基本情况，贷款数量、期限、利息要求、还贷计划，融资结构、法规和限制，项目涉及的房地产基本情况（越详细越有利于放款人进行评价）等。同时，对贷款的安全性应高度重视，给予详细的分析和说明，包括贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析等。区位、不动产和市场行情区位、不动产和市场行情在递交贷款申请书时必须同时提交对相关项对相关项目的说明目的说明，特别是涉及的房地产所在区位、资产状况、未来市场行情变化等，用以评价房地产价值的稳定性稳定性。

203、对房地产房地产的描述主要包括设计、成本、潜在或期望收入等基本状况基本状况，特别应详细描述房地产的总面积、单元数及各单元的基本情况、装饰、面积、单元数及各单元的基本情况、装饰、租金租金等，这些情况越详细越有利于放款人进行客观评价，从而有利于贷款决策。市场预测市场预测主要是应该给出参考对象参考对象，即类似地段的房地产收益变化、类似的房地产数量和需求发展、竞争状况和租金及其变化等。借款申请人情况借款申请人情况放款人对于自己的资金始终要求安全性、效益性和流动性的高度统一，对借款人的情况必然是尽可能地进行全面了解、分析，包括申请人申请人的基本情况、经营经验、的基本情况、经营经验、合作各方的经济实力和合作

204、方式合作各方的经济实力和合作方式等，还需要了解保证条件保证条件特别是担保人的情况。预测的财务清单和估价预测的财务清单和估价财务清单财务清单是对收益性房地产经营活动是否可行的具体财务数据的综合，对放款人非常重要，在审查贷款申请时预测财务在审查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容清单将是重点分析内容，因此借款人必须如实提供相关材料，包括完整的财务清单、财务清单、可行性分析报告、市场评估报告可行性分析报告、市场评估报告等，最好是由中介机关来进行相关预测分析中介机关来进行相关预测分析，以便使结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，合作的共赢机会更大。结论结论结论结论从借款人的角度从借款人的角度来

205、说就是申请内容：希望借多少款项、期限长短等。从放款人的角度从放款人的角度来说就是：贷款是否可行、贷款的效益性、安全性和流动性如何，合作方的诚信条件是否符合必要的规范要求等。二、房地产评估二、房地产评估这里所谓房地产评估房地产评估就是对其对其价格价格的的评估评估，它是批准贷款的依据之一，在任何一笔贷款中都必须有相应的数据，在审查批准文件中必然包含了相关内容，档案中也要保留相应的评估材料，特别是评估价格。房地产的价格评估有很多具体的不同办法，在贷款实务在贷款实务中通常采用的是收入还收入还原法原法，有时辅以市场比较法市场比较法。1.收入还原法的基本内容与步骤收入还原法的基本内容与步骤假设条件假设条件

206、收入还原法收入还原法的基本假设假设是：资产价值等于所有资产价值等于所有未来收入的现值未来收入的现值。即将所有未来的收益转换为当前收益，并把它确认为房地产的价值。基本步骤基本步骤采用还原法进行房地产价格评估有4个基本步骤基本步骤：选择收益种类选择收益种类估算收益的未来值估算收益的未来值资本化率或贴现率的选取资本化率或贴现率的选取将期望收入转换为现值将期望收入转换为现值2.直接收入还原法直接收入还原法直接收入还原法直接收入还原法就是将净营业收净营业收入直接转化为资产价值（价格）入直接转化为资产价值（价格），即：资产价格资产价格= =期望净营业收入期望净营业收入/ /资本化率资本化率 =I/R因此，

207、涉及净营业收入净营业收入I和资本化率资本化率R两个主要参数的估计。收入估算收入估算净营业收入净营业收入估算是计算的起点，可以采用多种方法进行评估，然后综合成一个比较合理、把握性较高的收入水平（即期望收入期望收入）来进行后续分析。预测越准所需要的信息越充分，评估成本就越高；测算时越客观，结果可能越合理，越有说服力。资本化率的求算资本化率的求算相对于收入估测来说，资本化率资本化率的估计难度更大，如何选取合理的资本化率不仅对借款人意义重大，对放款人的意义同样重大。从资产的特点而言，不同的资产的资本不同的资产的资本化率应该是不同的化率应该是不同的，为了简化计算，在比较粗略评估中是将其统一为一个，即总的

208、资本总的资本化率化率，而不再区分土地资本化率、房屋资本化率、房地产资本化率等。具体的估算方法有3个市场比较法市场比较法市场比较法相对较简单，它是通过通过系统的市场比较而得到资本化率系统的市场比较而得到资本化率，通常又称市场抽提法市场抽提法。（P147，表6-8）这里应注意三点注意三点：A比较时不考虑房地产的增值和贬值；B不考虑经营者个性差异；C简单考虑房地产的特点及其收入差异。因此，实际上是静态市场比较静态市场比较。毛收入乘数法（毛收入乘数法（GIM）毛收入乘数法也很简单，首先将房房地产价格与毛收入的比值定义为地产价格与毛收入的比值定义为毛收入毛收入乘数乘数GIM，然后以参照比较的房地产为实际

209、数据计算各参照房地产的毛收入乘各参照房地产的毛收入乘数数，再进行必要的综合调整而得到目标目标房地产的毛收入乘数房地产的毛收入乘数。毛收入毛收入与与毛收入乘数毛收入乘数的积的积就是房地产的评估价格：V=I*GIM投资权重法投资权重法投资权重法投资权重法是较复杂的资本化率求算方法。这种方法首先将资产区分为不同部分将资产区分为不同部分，不同部分的资不同部分的资产对应不同的收入产对应不同的收入，不同的收入采用不同的贴现率不同的收入采用不同的贴现率进行贴现进行贴现。这种方法应用最多的就是贷款贷款- -自有资金自有资金法法：即将房地产购买价值分为贷款资本金和自有资本金，寻找市场上流行的抵押贷款K常数为参数

210、，然后再求出不同资本金在整个投资中的比率以及对应的收益率。资本化率的计算公式为： R=K*L/V+（1-L/V）*ROE这里，R为资本化率，K为贷款常数，L/V为贷价比，ROE为自有资金收益率自有资金收益率。应注意的几个问题应注意的几个问题因为资本化率资本化率对房地产的估价起着关键作用，它的小小波动会引起估价的巨大差异，选取适当的资本化率选取适当的资本化率对估价的合理性就显得特别重要对估价的合理性就显得特别重要。为了减少失误，我们在实践中应该注意如下几点资料收集误差资料收集误差目标房地产目标房地产评估所需的准确的市场资料十分难得，而可以参照的资产一般也不多，每个项目都有其独特个性，因此，估估价

211、时一定要对各种因素差别进行必要的调价时一定要对各种因素差别进行必要的调整整，而调整受个人因素影响很大，必须尽可能地避免个人看法上的差异造成失误，就需要采取多样化操作，即多人分别评估后再综合。房地产折旧房地产折旧随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，创造收入的能力也会逐渐下降，因此房地产就需要一定的折旧折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为这个过程可以称为资本重建资本重建。资本化率是投资收益的总和，投资收益实际上就是投资者自有资金的收益，从资本形态来看，从资本形态来看，收益当然也就是资本

212、重建收益当然也就是资本重建。保证一定的重保证一定的重建率就可以使初始投资价值不变建率就可以使初始投资价值不变。收益及售价的变化收益及售价的变化收益或销售价格收益或销售价格也会随着市场物价水平发生相应的变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，作出适当的合理调整。收入的多种形式收入的多种形式房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种资本化率资本化率，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对此也要有所认识和准备。3.收益资本化法收益资本化法在应用直接还原法产生一定误差时，人们常常就改用收益资本化法收益资本化法来估价。它是将多年收益（包括终结收入）现金流按照一定多年收益（包括终结收入）现金流按照一定的

213、贴现率来计算其贴现值的贴现率来计算其贴现值：V=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CFn/（1+i）n这里，V为现值，CF为各期收入现金流，i为贴现率是最重要的计算参数，一般以市场大多数同类房地产的内部收益率为参照，n为经营期限。预测现金流贴现法计算实例预测现金流贴现法计算实例贴现率的计算贴现率的计算贴现率贴现率作为最重要的技术参数，在评估时意义非常突出，不同的选取就会产生不同的评估结果，必须十分重视才能作到客观、合理。一般地有如下一些办法：以投资者认同的期望值为标准以投资者认同的期望值为标准以国债等无风险投资为参照以国债等无风险投资为参照以市场平均水平为参照以市场平均水平为参照以贷款

214、利率为标准以贷款利率为标准三、放款标准三、放款标准放款标准放款标准是金融机构的内内部控制标准，是评价某个项目部控制标准，是评价某个项目是否可行的指标是否可行的指标，主要有如下各项（参见表（参见表610610的清单）的清单）1.借款人和房地产借款人和房地产主要评价借款人的基本条件借款人的基本条件是否符合标准、特别是其经营历史是否达标，抵押物是否可接受抵押物是否可接受，市场市场是否健康是否健康等。2.最高放款额最高放款额贷价比贷价比贷价比贷价比是借款额与房地产评估价格的比值借款额与房地产评估价格的比值，受法规严格规范，但各银行内部还有更重要的控制标准，它是影响财务杠杆的重要指标。债务偿还率债务偿还

215、率债务偿还率债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标务的比值，是决定贷款最高额度的重要指标，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把定为放贷的定为放贷的最低债务偿还率最低债务偿还率。具体计算有如下要求：最高年还贷额最高年还贷额= =净营业收入净营业收入/ /最低债务偿还率最低债务偿还率最高贷款额最高贷款额= =最高年还款额最高年还款额/ /抵押贷款系数抵押贷款系数保本点保本点“保本保本”是负债经营的最起码要求。保本点保本点就营业费用与债务之和与就营业费用与债务之和与可能的毛收入的比值可能的毛收入的比值，即：保本点保本点= =（营业费用（

216、营业费用+ +债务）债务）/ /可能的毛收入可能的毛收入实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的出租率资产的出租率（即100%-空置率）等。单位面积贷款额单位面积贷款额单位面积贷款额单位面积贷款额一般应控制在销售成本的80%左右，实际上它与贷贷价比价比的关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就越高。3.其他指标的合理性其他指标的合理性空房率和收租损失空房率和收租损失空房率和收租损失一般要求控制在5%以内。营业费用比率营业费用比率营业费用比率营业费用比率的计算公式为：营业费用比率营业费用比率= =营业费用营业费用/ /（毛租金（毛租金+ +其他收入）其他收入）它是

217、收益性房地产经营的重要经济指标，应该尽可能控制在较低的水平之下，但如果太低银行又会怀疑借款人是否故意隐瞒成本，因此应保持合理水平，最好是与市场的平均最好是与市场的平均水平看齐水平看齐。放款人经济预测放款人经济预测放款人的经济预测是其对未来市场发展的基本把握，不同时期、不同的评估者和不同的项目的具体标准会有重大差别，借款人应该对放款人无偿提供相关信息借款人应该对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济发展的良好预期而得到更好的贷款条件。第三节第三节借款人评价和决策借款人评价和决策一、决策过程及主要决策因素一、决策过程及主要决策因素借款人评价主要是衡量投资的收益与风险收益与风险是否符合决策标

218、准，与其它投资形式比较是否具有突出优势优势等等。具体过程如图62。影响投资决策的因素很多，但其中最主要的是收益性指标收益性指标和风险性指标风险性指标。借款人投资决策评价过程借款人投资决策评价过程根据投资意向确定收益和风险标准根据投资意向确定收益和风险标准选择融资结构及选择融资结构及贷款贷款-自有资金比例自有资金比例预测营业和终结现金流预测营业和终结现金流计算收益率及计算收益率及盈利可能性盈利可能性衡衡量量风风险险贷款评价结果、购买、谈判和拒绝贷款评价结果、购买、谈判和拒绝二、收益衡量指标二、收益衡量指标收益性收益性指标指标是房地产投资最基本的分析指标，盈利盈利是投资核心目的，如何衡量收益的大小

219、，是投资决策首先有解决的问题。在现实生活中，衡量盈利的财务指标非常多样，其计算有的很简单，有的很复杂，随着数学在经济生活中的应用越来越成熟，具体的计算也越来越多样化。这里介绍几个最基本的方法，因为是不考虑资金的时间价不考虑资金的时间价值值的方法，所以属于静态方法静态方法。1.传统方法传统方法最简单的盈利可行性盈利可行性分析就是一个时期的收入分析收入分析，特别是收入与成本的比较收入与成本的比较，通常成为主要的分析指标。包括毛租金乘数毛租金乘数资产收益率资产收益率自有资金收益率自有资金收益率毛租金乘数和收益率毛租金乘数和收益率我们以一个实例来分析。假设有个投资项目，房地产的买入价是15154000

220、元，自有资金是3230800元（等于首付3030800元与贮备金200000元之和）。各年收入预测如下：收入预测收入预测（单位（单位千元千元）收益收益1990年1991年1992年1993年1994年终结收入五年总和五年平均毛租金毛租金净营业收入净营业收入税前收入税前收入税后收入税后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405盈利指标的计算结果盈利指标的计算结果指标指标公式公式1990年年1991年年1992

221、年年1993年年1994年年终终结结期期五年平五年平均均毛收入乘数毛收入乘数GIM资产收益率资产收益率ROR税前自有资税前自有资金收益率金收益率税后自有资税后自有资金收益率金收益率GIM=售售价价/毛租毛租金金ROR=NOI/售价售价BTCF/EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.44%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%回收期回收期回收期回收期是由以下公式得到的：年收

222、益年收益*收益年限收益年限=初始投资初始投资收益年限即回收期收益年限即回收期，因此：回收期回收期=初始投资初始投资/年收益年收益由公式可见，回收期的计算与收益指标的选取关系非常密切，如上例，对应不同的收益概念，就有不同的回收期。按税前平均收益计，回收期为：按税后平均收益计，则为：小结小结以上方法简单方便，易于理解，应用非常广泛。主要缺点缺点是没有充分考虑是没有充分考虑资金的时间价值，没有反映收益和成本资金的时间价值，没有反映收益和成本等的动态性变化及其影响等的动态性变化及其影响，是比较粗略的计算，与现代社会越来越注重精确、真实的动态现金流的要求不符合，因此而逐步被现金流动态方法所取代。2.现金

223、流贴现法现金流贴现法现金流现金流贴现贴现法包括如下具体的计算：净现金值净现金值现值盈利指数现值盈利指数内部收益率内部收益率现值和收益率的比较现值和收益率的比较内部收益率的调整内部收益率的调整净现金值净现金值净现值净现值是指各期收益与投资贴现到各期收益与投资贴现到初始期时的值初始期时的值，关键是选取怎么样的贴贴现率现率。在房地产投资中有个最低必要收最低必要收益率益率，可以作为计算参数，也可以选取贷款利率加贷款利率加5%的水平为标准，应该具体问题具体案例具体分析。下面我们举个例子例子来说明。净现值计算案例净现值计算案例（贴现率为贴现率为16%，单位元，单位元）年度投资税后收益贴现因子投资净现值收益

224、净现值012345终结售价净现值投资收益净现值193848072369981054313919030466148328653624856153959651331.00000.86210.74320.64070.55230.47640.47611938480623900602396316477611991122641330962129616526735628400004059546894770现值盈利指数现值盈利指数在进行收益与投资的比较时，有一个重要的指标，就是现值盈利指数现值盈利指数，即所有所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比收益的贴现值与所有投资的贴现值的比：盈利指数盈利指数=收益现值收

225、益现值/投资现值投资现值上例的数据为比较不同项目的盈利指数盈利指数就可以得出项目盈利能力的高低盈利能力的高低。但如果项目的规模不同，则还需要进行其它指标的比较，才能做出正确的决策。内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率的原理很简单，但计算比较复杂，因为涉及指数和对数运算，一般的手算工具较难达到精度要求。其计算公式为：自有资金所有收益的贴现值自有资金所有收益的贴现值上例则为3230800=139190/（1+IRR）+304661/（1+IRR）2+483286/（1+IRR）3+536284/（1+IRR）4+561539/（1+IRR）5+5965133/（1+IRR）5可以求得IRR=2

226、2.09%，显然比给定标准给定标准16%为高，说明投资是可行的。应注意的几点应注意的几点内部收益率内部收益率并不是决策的唯一指标，利用其进行决策时，必须注意以下几点：含有不同风险的内部收益率不能比较投资规模和收益数额大的项目决策时优先在回收期不同的情况下，回收期更重要项目投资与其它项目的系统性风险应能进行有效的规避现值和收益率的比较现值和收益率的比较根据现值现值和收益率收益率的比较进行的决策，在多数情况下是一致的，但有时二者可能也会产生一定的差异，此时就必须进行必要的比较，从而区分为更优的决策来。例如净现值与内部收益率的比较净现值与内部收益率的比较年度（收益年度（收益或或投资投资）项目项目A现

227、值（贴现率现值（贴现率为为10%）项目项目B现值（贴现率现值（贴现率为为10%）01234净现值内部收益率1000000200004000012500019.07%1000000165293005385377319581000004000040000400004000021.861000003636433058300532732126795内部收益率的调整内部收益率的调整一项投资在经营期内，各年的实际内部收益率是变化不定的动态因素，但在决策计算时却设定为不变的固定值，显然是一对矛盾，任何解决这个问题？有人就提出动态分析方法，即按照各年的实际情况来设定内部收益率，再进行计算和比较。首先设定一个再

228、投资回报率（收益率）再投资回报率（收益率），然后再计算各期收益按再投资回报率的贴现值贴现值，最后与初始投资初始投资进行比较，计算出新的内部收益率新的内部收益率就称为内部收益率的调内部收益率的调整值整值MIRR。内部收益率调整值内部收益率调整值MIRR计算实例计算实例一项目初始投资100000元，三年经营期年各年的收入都是50000元，则其内部收益率为23.38%。现在假定在三年经营期，每年都将收每年都将收益再投资，其回报率为益再投资，其回报率为12%12%，则其终结时的当时值为当时值为168720元元。据此，就可以计算出新新的内部收益率为的内部收益率为19.05%。（即。（即内部收益率内部收益

229、率的调整值的调整值）三、风险评估三、风险评估在进行投资时，除了必须考虑收益率收益率的高低外，风险风险的大小的大小有时可能会显得更加重要，因此，房地产投资也必须特别注意对风险的评估，特别是通过融资方式进行负债经营的收益性项目，对风险的防范更值得关注。一般而言，要考虑如下风险：商业风险商业风险金融风险金融风险购买力风险购买力风险流转风险流转风险1.风险种类风险种类商业风险商业风险商业风险又称经营性风险，即在经营期内未能按照预测获得净收益。金融风险金融风险金融风险是指金融市场的变化带来的不确定因素，其中最突出的就是利率调整所造成的影响。购买力风险购买力风险购买力风险是指房地产价格的变化超过投资时设定

230、的幅度，造成资不抵债的情形，通常是由于房地产价格变动方向与利率变动方向不一致，特别是利率趋升而房地产价格趋降所带来的负面影响。流转风险流转风险流转风险指的是房地产物业变现的困难，规模越大其可能的流转风险就越大。2.风险评价风险评价风险评价一般是先进行定性分析，再进行定量计算。具体计算主要有方差方差方差方差在数学上有严格的定义，这里我们可以认为方差就是反映某项投资与市场平均收益水平方差就是反映某项投资与市场平均收益水平的离散程度的离散程度，方差越大则隐含的风险就越大方差越大则隐含的风险就越大。失败风险失败风险失败的风险失败的风险通常用不成功概率不成功概率来表示，一般要求控制在5%以内。项目规模越

231、大，控制就应该越严格。3.必要收益率的风险校正必要收益率的风险校正在对各种风险进行了必要的分析之后，最终应该确立一个必要收益率必要收益率来防范风险，规避风险。而具体应该如何选择必要收益率，至今还没有统一的标准。一般认为其分析思路应该包含这样几方面的内容实际收益率通货膨胀溢价风险溢价必要收益率实际收益率实际收益率实际收益率实际收益率就是弥补成本的收益率，即至少投资能够收回成本时所对应的收益率。通货膨胀溢价通货膨胀溢价在实际收益率的基础上考虑通货膨胀的影响，一般要求与实际的与实际的通货膨胀率通货膨胀率看齐看齐。风险溢价风险溢价风险溢价风险溢价通常是一种心理因素影响的结果，一般与无风险收益无风险收益

232、相对比来进行分析，而所谓无风险收益又通常以国无风险收益又通常以国债收益未基准债收益未基准。必要收益率必要收益率在数量上，必要收益率必要收益率等于实际收等于实际收益率、通货膨胀溢价、风险溢价之和益率、通货膨胀溢价、风险溢价之和。必要收益率在投资领域被广泛使用，必要收益率在投资领域被广泛使用，有时就被当作贴现率来使用。有时就被当作贴现率来使用。4.收益的定量分解收益的定量分解收益的分解收益的分解实际上就是将收益按其来源分成不同的部分，从而使决策者对具体项目的收益和风险因素的把握更加全面，思考更加到位，决策更加科学。四、最后决策四、最后决策从借款人的角度讲，最后决策最后决策就是对决定向银行借多少钱、

233、期限多长、借多少钱、期限多长、希望的利率水平利率水平多高等应与银行谈判的内容做出决定。第七章第七章 住房公积金贷款住房公积金贷款第一节第一节住房公积金制度概述住房公积金制度概述第二节第二节住房公积金管理住房公积金管理第三节第三节住房公积金贷款住房公积金贷款第一节第一节住房公积金制度概述住房公积金制度概述一、住房公积金的有关概念一、住房公积金的有关概念1.住房公积金住房公积金住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业企业、事业单位及其在职职工单位及其在职职工缴存

234、的缴存的长期住房储金长期住房储金。具有具有专用性、强制性、政策性专用性、强制性、政策性特点。特点。专用性专用性指住房公积金专门用于住房建设和消费指住房公积金专门用于住房建设和消费强制性强制性指住房公积金是由法律规定强制储蓄指住房公积金是由法律规定强制储蓄政策性政策性指住房公积金的运作、管理、使用都受有关指住房公积金的运作、管理、使用都受有关政策规定的制约，参与者享受政策好处政策规定的制约，参与者享受政策好处2.住房公积金制度住房公积金制度住房公积金制度制度是围绕住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督形成的相关制度的总称相关制度的总称。住房公积金制度的重要意义重要意义：住房公积金制度为住房建设和

235、消费筹集了稳定资金，有利于建立市场经济体制。住房公积金有利于单位解决职工住房问题，解除了职工的住房顾虑，制度上住房公积金纳入企业的当期经营成本，使企业纳税额减少。住房公积金不仅为职工提供了住房保证，而作为一次性提取的储蓄存款也使职工退休时有一定的保证，生活不至于马上陷入困境。3.我国住房公积金制度的特点我国住房公积金制度的特点住房公积金本质上是强制性储蓄，我国住房公积金也是属于强制性专用储蓄，其主要特点主要特点是：长期性长期性义务性义务性单一性单一性互助性互助性二、住房公积金制度发展概述二、住房公积金制度发展概述1.1.住房公积金制度的建立及其作用住房公积金制度的建立及其作用2.2.住房公积金

236、制度的发展住房公积金制度的发展3.3.目前我国住房公积金制度存在的问题目前我国住房公积金制度存在的问题1.住房公积金制度的建立及其作用住房公积金制度的建立及其作用我国住房公积金制度的建立过程我国住房公积金制度的建立过程我国的住房公积金制度是为了配合城镇住房制度改革的一种制度安排。1991年上海市年上海市率先进行试点，1994年国年国务院务院正式将其纳入制度建设，1999年年国务院颁布住房公积金管理条例标志住房公积金制度正式在全国范围实施。我国住房公积金的作用我国住房公积金的作用打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局促进了住房消费的增长，活跃了房地产

237、市场促进了住房消费的增长，活跃了房地产市场推进了住房制度的全面改革，提高了职工住房支付能力推进了住房制度的全面改革，提高了职工住房支付能力改变了人们的住房观念，为国有企业改革创造了条件改变了人们的住房观念，为国有企业改革创造了条件2.住房公积金制度的发展住房公积金制度的发展住房公积金归集进一步加强住房公积金归集进一步加强通过系列办法，扩大了住房公积金的覆盖面，提高了归集量，各地的归集余额迅猛增长。公积金的使用得到调整和改善公积金的使用得到调整和改善公积金制度的建立为个人改善住房条件创造了条件，公积金的使用已从单位和项目转向个人从单位和项目转向个人住房消费，促进了房地产的发展。公积金管理逐步规范

238、公积金管理逐步规范管理逐步规范，队伍、制度、技术同步发展，帐户管理水平逐步提高，细目清楚，群众放心。初步建立了公积金监督体系初步建立了公积金监督体系在管理水平逐步提高的同时，监督体系也有大的改善。3.3.目前我国住房公积金制度存在的问题目前我国住房公积金制度存在的问题个人住房贷款比例偏低个人住房贷款比例偏低目前住房公积金的贷款额较低，资金的使用效率不高，应加大力度推进个人住房贷款。个人住房贷款质量较好个人住房贷款质量较好目前住房公积金贷款质量较高，逾期率较低，但风险性在发展，应有必要的风险制度建设相配套。住房公积金归集工作有待加强住房公积金归集工作有待加强住房公积金制度覆盖面还不够广，公积金的

239、归集有待提高，缴交水平应与社会经济发展适应。管理制度有待规范管理制度有待规范目前各地管理各有自己的制度，队伍不整，机构不全，地位不明确，影响了公积金的使用效率，挪用和转移的风险较突出。三、新加坡中央住房公积金制度三、新加坡中央住房公积金制度新加坡新加坡是最早建立公积金制度公积金制度的国家，其中央公积金中央公积金为解决居民的住房等问题住房等问题提供了无可替代的支持，取得了举世公认的成就。1.新加坡中央公积金制度概况新加坡中央公积金制度概况新加坡公积金制度是在建国前建立的一种强制性储蓄强制性储蓄制度，最早的目的是为了实施养老金计划最早的目的是为了实施养老金计划，为在职人员提供社会保险，随着制度的不

240、断完善，已逐渐发展成为包括住房、家庭保障、逐渐发展成为包括住房、家庭保障、养老、保健、教育、投资等作用的覆盖全社会的社会保障储蓄养老、保健、教育、投资等作用的覆盖全社会的社会保障储蓄制度制度。新加坡中央公积金的强制性体现在中央公积金法的严格规定，每个雇员、雇员的雇主雇员、雇员的雇主都有义务缴存公积金。公积金的管理由国家设立专门机构中央公积金局中央公积金局负责，其地位非常重要，与金融管理局、新加坡货币委员会、新加坡政府投资公司和有着储蓄银行等共同组成新加坡政府性金融机构。新加坡公积金的缴存比例缴存比例由国家根据经济发展变化进行统由国家根据经济发展变化进行统一调整一调整，年度间是很不一样的，个人帐

241、户里各个专门用途的比例也是由国家统一规定，公积金存款和利息都不需纳税公积金存款和利息都不需纳税。2.2.新加坡中央公积金制度的作用和特点新加坡中央公积金制度的作用和特点作用作用较好解决了住房资金较好解决了住房资金实现了养老和医疗的社会保障实现了养老和医疗的社会保障为国家经济建设和发展筹集了大量低成本资金为国家经济建设和发展筹集了大量低成本资金公积金把个人储蓄与工作业绩挂钩，激励作用明显公积金把个人储蓄与工作业绩挂钩，激励作用明显特点特点法律强制性法律强制性综合保障性综合保障性自助性自助性国家援助性（政策性）国家援助性（政策性）3.与住房有关的公积金运作计划与住房有关的公积金运作计划新加坡的中央

242、公积金制度在解决住房等方面取得了公认的突出成就，其资金运作是非常成功的。其中包括：公公共住屋计划、住宅产业计划共住屋计划、住宅产业计划等。新加坡最早利用公积金解决住房问题是由政府建造“组屋组屋”出租出租给群众居住给群众居住，1968年提出了“居者有其屋居者有其屋”计划，将组屋组屋出售出售给租户或其他利用公积金贷款的购房者给租户或其他利用公积金贷款的购房者。1981年又推出了“住宅产业计划住宅产业计划”，支持公积金会员利用，支持公积金会员利用公积金存款和贷款从市场上购买住房公积金存款和贷款从市场上购买住房，在解决个人住房问题的同时大大促进了房地产业的发展。1981实施的家庭保障计划家庭保障计划，

243、要求身体健康并在“公共住屋计划”下归还住房贷款的60岁以下的会员都必须参加，实际上是把住房保险纳入公积金制度，进一步完善了公积金制度在住房金融方面的职能。在上述计划中，如果会员卖掉住屋，则必须把使用的会员卖掉住屋，则必须把使用的公积金和利息重新存到本人的帐户上公积金和利息重新存到本人的帐户上。第二节第二节住房公积金管理住房公积金管理一、住房公积金管理原则一、住房公积金管理原则我国住房公积金的管理原则原则是：住房委员会决住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督政监督。国务院建设行政主管部门会同财政部门、中央银行拟订住房公积金政策，

244、并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内住房公积金管理工作的指导。具体的操作包括以下几个方面1.住房委员会住房委员会根据住房公积金管理条例住房公积金管理条例规定，住房委员住房委员会会是由直辖市、省会城市、设区的市设立的住房公住房公积金的决策机构积金的决策机构。其组成人员包括人民政府负责人、财政、建设等部门负责人、工会代表、专家等。其职责职责包括依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；根据有关规定拟订住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划；审批住房公积金归集、使用计划的执行情况报告。2.住房公积

245、金管理中心住房公积金管理中心根据住房公积金管理条例住房公积金管理条例规定，直辖市、省会城市和设区的市应当按照精简、效能原则，设立住房公积金管理中心，负责公积金的管理运作，它是不以营利为目的的独立的事业单位。其职责是编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办住房委员会决定的其他事项。但住房公积金管理中心并不直接参与住房金融业务，它必须委托相关银行来办理住房金融业务，具体来说住房公积金金融业务管理住房公积金金融业务管理住房公积金管

246、理中心应当按照中国人民中国人民银行银行的有关规定，委托住房委员会指定住房委员会指定的银行（即受托银行）办理住房公积金贷款、结受托银行）办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续。存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受托银行签定委托合同委托合同。所以，住房公积金管理中心不是金融机构。3.住房公积金的监督住房公积金的监督住房公积金的监督监督主要包括财政部门行使本区域住房公积金监督职责；财政部门行使本区域住房公积金监督职责；住房公积金管理中心由财政部门和住房委员会监督；住房公积金管理中心由财政部门和住房委员会监督；住房公积金管

247、理中心应当接受审计部门的监督；住房公积金管理中心应当接受审计部门的监督；住房公积金管理中心和职工个人有权督促各单位按住房公积金管理中心和职工个人有权督促各单位按时履行相关作为；时履行相关作为；住房公积金管理中心应当督促受托银行及时办理委住房公积金管理中心应当督促受托银行及时办理委托合同约定的业务；托合同约定的业务；单位、职工有权查询，住房公积金管理中心和银行单位、职工有权查询，住房公积金管理中心和银行不得拒绝，对帐目有异议的应当复核并在天内给不得拒绝，对帐目有异议的应当复核并在天内给予答复，职工有权检举、揭发控告挪用公积金的行予答复，职工有权检举、揭发控告挪用公积金的行为。为。二、住房公积金的

248、缴存二、住房公积金的缴存1.基本规定基本规定缴存比例缴存比例各地按照社会经济发展水平自行规定缴存时日缴存时日单位发放工资的日内缴交额缴交额缴存比例乘以上年度职工月平均工资起始计息日起始计息日住房公积金自存入之日起计息存款利率存款利率按国家规定的利率计息每人只能有一个帐户每人只能有一个帐户2.手续的办理手续的办理新设立的单位新设立的单位必须在30天内天内到住房公积金管理中心登记登记，在受托银行开立帐户。新参加工作新参加工作的职工必须在30天内缴存天内缴存住房公积金。职工的缴存款由单位代扣，单位应在发放工资5天内将职工个人单列缴存额、单位全部缴存额一并转帐到受托银行的专户一并转帐到受托银行的专户。

249、各单位可以设立住房公积金协管员住房公积金协管员管理相关业务。住房公积金管理中心应当为缴存公积金的职工发放缴存凭证缴存凭证。3.转移、中断和恢复转移、中断和恢复职工变动工作时，其公积金本息转移到新单位名下的职工个人住房公积金帐户；（转移转移）职工因故脱离工作单位，中断工资关系的，其住房公积金缴存随之中断，结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工个人住房公积金帐户内；（中断中断）职工恢复工作，工资关系在原单位，则继续在原单位缴存住房公积金，工资关系转移的，则住房公积金缴存随之转移；（恢复恢复）单位与职工终止劳动关系的，单位必须在30天内到住房公积金管理中心办理变更手续，到受托银行办理职工住房公

250、积金转帐或封存手续。（变更与封存变更与封存）三、住房公积金的提取和使用三、住房公积金的提取和使用1.1.住房公积金的提取住房公积金的提取职工有下列情形之一的可以提取其名下住房公积金的全部余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；（注销注销）完全丧失劳动能力，并余单位终止劳动关系的；（注销注销）户口迁出所在的市、县或者出国定居的；（注销注销）偿还购房贷款本息的房租超出家庭工资收入的规定比例的。2.住房公积金的使用住房公积金的使用住房公积金的目的就是住房，因此，其使用必须围绕住房来展开，包括职工个人的住房改善。住房公积金管理中心可以在资金闲置情况下通过购买国债等进行升值，升值收益存入专

251、户，用于建立风险基金等。住房公积金管理中心不得对外担保。住房公积金管理中心的管理费用由住房公积金的增值收益支出，可略高于国家规定的事业单位费用标准。第三节第三节住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源的政策性较强的贷款种类。从银行业务来看，它与其他贷款方式在受理、审核、发放贷款和监督等方面并没有本质区别。但在实际操作上，住房公积金贷款是受住房公积金管理中心委托的政策性较强的贷款，与典型的抵押贷款有较大的区别，体现在贷款对象、利率、保证方式等方面。一、住房公积金贷款概述一、住房公积金贷款概述1.贷款目的贷款目的住房公积金贷款是对住房公积金参加者住房公积金参

252、加者购买自住住房提供贷款的资助方式，贷款目的明确，就是购买（自建、翻建、大修等）自住住房自住住房。2.贷款特点贷款特点政策性政策性互助性互助性委托性委托性专用性专用性专门性专门性3.贷款类型贷款类型纯公积金贷款纯公积金贷款组合贷款组合贷款二、住房公积金贷款程序二、住房公积金贷款程序不同地区住房公积金贷款的具体操作程序会有所不同，但基本的规定和原则比较相似，还是包括以下环节借款申请借款审批借款手续办理借款使用及偿还1.借款申请借款申请住房公积金贷款应由会员向其所在的住房公积金提出申请，具体可以有三中方式：在住房公积金管理中心领取和填写“个人住房担保贷款申请表”在受托银行领取和填写“个人住房担保贷

253、款申请表”由上海置业担保代办申请贷款需要的证件有：身份证、户口本、房屋买卖合同、住房公积金缴存凭证等，申请当事方是住房公积金管理中心。2.借款审批借款审批住房公积金管理中心在受理申请之日起15日内，作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并书面通知申请人。准予贷款的还应发放准予贷款决定书，并书面通知申请人到受托银行办理借款手续。因受贷款年度计划额度限制未能批准的，可以转到下一年度优先审批。对不符合贷款要求的不能审批。具体条件各地有具体规定。3.借款手续办理借款手续办理在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人凭准予贷款决定书到受托银行办理借款相关手续，包括签订借款合同、保证合同等。上海市规定由担保公司提

254、供担保，而购房者则将住房抵押给担保公司作为反担保反担保。担保者的责任、抵押物的处置等都按照严格的法律程序予以规范。4.借款使用及偿还借款使用及偿还借款的使用是用于购买自住住房，但不能作为购房首期付款使用。借款的偿还可以用现金现金支付，也可以用个人住房公积金专户余额个人住房公积金专户余额支付。经贷款人同意，借款可以提前清偿，但必须支付一定的罚金。借款人死亡、被宣告失踪或丧失民事能力的，其财产继承人、受遗赠人或者代管人应当继续履行借款合同义务，但当事人放弃相关权益的除外。三、住房公积金贷款方式三、住房公积金贷款方式1.贷款期限贷款期限贷款期限不能超过：30年；借款人法定退休时间后的5年；共同借款人

255、中最年轻者法定退休时间后的5年。借款人申请期限短于规定最长期限的，以申请为准。2.贷款金额贷款金额每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和规定的贷款限额标准计算。申请金额不超过所有贷款限额的以申请额为准，申请额超过任何一项限额，以其中最低其中最低额为准额为准。具体限额因地、因人、因时、因购买的房屋而异，是非常个性化的约束。3.贷款利率贷款利率贷款利率执行国家规定的利率，没有任何商量余地。四、个人住房担保组合贷款四、个人住房担保组合贷款当住房公积金贷款不能满足借款人的需要时，可以向商业银行申请组合贷款，具体条件各家银行基本一致。相关法律、法规规定，在组合贷款中，住房公积金的受托银行是第一

256、抵押权人，也是各种相关权益的第一受益人。五、住房公积金贷款的担保五、住房公积金贷款的担保1.概述概述住房公积金贷款的担保方式与商业银行贷款的担保方式没有本质区别，目的是达到商业银行认可的贷款条件，具体方式有抵押加担保抵押加购房综合保险质押由房地产担保公司担保2.住房担保公司担保制度住房担保公司担保制度住房担保公司在我国还是新生事物，而在国际上是通用的担保方式之一，它体现了某些利益集团对其成员的帮助和支持。我国的住房担保公司才刚刚试点，以上海最为成功，目前已有20多个城市建立了相关机构，是一种政策性担保组织。其作用表现为向借款人提供三项社会性保障意外事故债务免除生活特困罚息减免抵押物灭失债务免除

257、担保公司担保收费标准是年度贷款余额的担保公司担保收费标准是年度贷款余额的1，由担保公司担保的公积金贷款可以不办理财产保险。由担保公司担保的公积金贷款可以不办理财产保险。3.担保公司担保的业务流程担保公司担保的业务流程担保申请和受理担保申请和受理办理房地产公司有关手续办理房地产公司有关手续办理抵押登记办理抵押登记通知银行放款通知银行放款领取个人资料领取个人资料第八章第八章房地产保险房地产保险保险业保险业是广义金融业的重要组成，是社会经济发展不可或缺的稳定器稳定器，是集千千万万的个体力量与巨大的风险抗衡的理性行为。房地产保险房地产保险是房地房地产金融的重要组成部分产金融的重要组成部分，对房地产业的

258、发展具有突出的“保驾护航保驾护航”作用。第一节第一节保险基本理论保险基本理论第二节第二节保险基本原则保险基本原则第三节第三节保险合同保险合同第四节第四节房地产保险产品房地产保险产品第五节第五节房地产保险的运作房地产保险的运作第一节第一节保险基本理论保险基本理论在现实生活中，在各种各样的经济活动中，人们都必须面对各种不确定性不确定性，当这些不确定性带给我们各种不好的经济后各种不好的经济后果果时，我们就将其定义为风险风险。保险保险就是人们对付风险的一种经济行为。保险的含义与特征保险的含义与特征保险的性质保险的性质保险的职能与作用保险的职能与作用保险基金（保险的金融特征）保险基金（保险的金融特征）一

259、、保险的含义及其特征一、保险的含义及其特征1.保险的含义保险的含义保险保险是风险管理风险管理的一种特定形式的一种特定形式。是指投保人投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时给付伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时给付保险金的责任保险金的责任。因此，保险是一种经济合同行为经济合同行为，通过投保人与保险人订立经济合同来实现。保险

260、服务保险服务是第三产第三产业的重要组成业的重要组成，在现代经济体系中具有不可替代的作用。保险涉及资金运作，是现代金融业务的支柱保险涉及资金运作，是现代金融业务的支柱之一之一，在西方发达国家发展规模极大。2.保险的特征保险的特征我们通过保险与其他一些相近的行为和业务比较，来认识它的基本特征。保险与储蓄保险与储蓄保险与储蓄都是为了将来经济上的某种需要而在当前积存资金的一种方式在当前积存资金的一种方式，是处理经济不稳定因处理经济不稳定因素的提前准备的善后措施素的提前准备的善后措施。储蓄是单独的、个别的行为，是自己对自己可能遇到的各种风险的防范；保险是集合多数人的少数资金应对个别人可能遇到的较大风险，

261、是集体行为。储蓄简单、容易，多数人都能应付自如；保险复杂、精确，经营者需要坚强的经济实力和特殊的精算技术支持。保险与救济保险与救济保险保险与救济救济都是补偿灾害事故损失补偿灾害事故损失的经济制度，但他们也有重要区别区别：救济救济是基于人道主义的单方单方施合行为，保险保险是受法律约束的经济合同合同行为；救济救济是依靠社会社会力量来保障社会稳定，保险保险是依靠经济经济力量来保障社会稳定；救济救济的对象事先不能确定事先不能确定，是由当时的情形由救济者决定；保险保险的保障对象事先早就确定，是由保险合同约定合同约定的。保险与赌博保险与赌博保险保险与赌博赌博有一定的联系：都是建立在综合均都是建立在综合均等

262、原则基础上，都由偶然因素决定等原则基础上，都由偶然因素决定。但二者的区别区别也是十分明显的：赌博赌博以投机风险投机风险为经营对象，保险保险则以纯粹风险纯粹风险为经营对象；赌博赌博的目的是获利获利，保险保险的目的是避险避险；赌博赌博的结果是赢者以输者的损失为代价赢者以输者的损失为代价，若以参与者全体为对象，则是必输无疑，是风险的增加和扩大；保险保险的结果是风险的转移和减少风险的转移和减少，若以参与者的全体为对象，是以确定性支出应付不确定性风险。二者的本质区别本质区别在于保险以保险利益原则为前提，保险以保险利益原则为前提，即投保人或被保险人对保险标的必须具有保险利益即投保人或被保险人对保险标的必须

263、具有保险利益。保险与保证保险与保证保险保险与保证保证都是当事人应付未来偶然未来偶然事件事件的防范措施，但他们又有显著区别区别：保证保证是个体个体之间的合同关系，保险保险是多数多数主体之间的互助合作关系；保证保证合同从属于从属于其他主合同，保险保险合同是独立独立的合同；保证费用保证费用的确定主要受当事人心理因素影响，由当事人个别谈判个别谈判确定；保险费率保险费率的确定则是建立在精算精算基础上，遵循大数定大数定律律。小结小结由上述可见，保险具有独特的特征，它可以使个体的风险有效地向全社会分散，可以使投保人以较小的固定的保险费支出换取对巨额风险损失的经济保障，即把不确定的、可能发生的巨大把不确定的、

264、可能发生的巨大风险损失转换为确定的、小额的保险费支出风险损失转换为确定的、小额的保险费支出，是风险管理的重要手段。保险的设立设立必须具备一定的条件，即必须存在可保风险可保风险，包括：风险必须是可以用货币来估计的损失必须要有大量的、与其相似或同类风险单位存在风险必须是偶然的二、保险的性质二、保险的性质从经济关系的本质本质来看，保险是多数主体为了保障自己经济生活的安定，利用价值形式，在参与平均分担少数成员因偶然的特定风险事故所导致经济损失的过程中形成的互助互助共济共济的分配关系分配关系。具体而言包括以下四个层面四个层面：1.保险是一种经济形式保险是一种经济形式保险从属于一定的生产关系，在社会再生产

265、中处于分配环节体现着被保险人之间、保险人与被保险人之间特殊的经济关系商品货币关系。2.保险是一种合同行为保险是一种合同行为保险是一种经济合同行为，保险人通过保险合同组织保险参加者之间相互负担损失。3.保险分配性质受生产关系制约保险分配性质受生产关系制约保险的分配性质受生产关系的制约，不同生产关系下保险的分配关系性质不同。4.保险是一种信用关系保险是一种信用关系保险服务是保险人对投保人所做的一种承诺，是一种信用产品，保险人必须具有偿付能力。三、保险的职能和作用三、保险的职能和作用1.保险的职能保险的职能保险的职能保险的职能是指保险所具有的职责和功能，是保险的性质及其规律性的客观要求和具体反映。保

266、险的基本职能保险的基本职能保险的基本职能保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能组织经济补偿和保险金给付的职能。实质上就是保险的经济补偿职能经济补偿职能，是保险本质特征的反映，以分散风险为前提。其内涵特别丰富，具体有四种体现。保险的派生职能保险的派生职能保险的派生职能是由基本职能派生出来的，包括财政性财政性的分配职能、金融性的融资职能、社会性的防灾防损和减灾的分配职能、金融性的融资职能、社会性的防灾防损和减灾职能。职能。2.保险的作用保险的作用保险作为现代经济中的重要组成，其对社会经济的稳定作用对社会经济的稳定作用是最为重要的，具体而言有宏观和微

267、观两个层面的作用。保险在微观经济中的作用保险在微观经济中的作用保险的微观作用保险的微观作用是指保险对某一经济主体某一经济主体所起的作用，包括：分散风险，保障和及时恢复生产、生活；平均分摊损失成本，有利于加强经济核算；促进经济主体加强风险防范、管理；有利于安定人们生活。保险在宏观经济中的作用保险在宏观经济中的作用保险的宏观作用是指保险对整个国民经济所起的作用。包括保障再生产的进行；有利于财政、信贷手指平衡；可创造劳务性外汇收入，有利于国家国际收支平衡；有利于科学技术进步。四、保险基金四、保险基金从金融的角度来看，保险的经营运作实质上是把投保人缴付的保险费集中起来，由保险公司运作，并以此作为保险事

268、故赔付的资金来源。1.保险基金的含义与建立保险基金的含义与建立保险基金的含义保险基金的含义保险基金保险基金就是保险经营者通过合理计算向投保人收取保险费而建立起来的后备基金后备基金，是保险的经济补偿职能的资金来源，是社会后备基金的重要组成。保险基金的建立保险基金的建立保险基金的建立是由保险产品的提供者保险产品的提供者通过向市场推销相关保险产品推销相关保险产品，向投保人（保险产品的购投保人（保险产品的购买者买者）收取相应的保险费保险费而形成。2.保险基金的特点保险基金的特点保险基金通过经济合同方式收取保险费而实现保险基金通过经济合同方式收取保险费而实现有别于财政基金的政权性和自留后备基金的个体性。

269、保险基金用于保险参加者之间的资金调节保险基金用于保险参加者之间的资金调节有别于财政基金的政治性和自留基金的自主性。保险基金逐年累积，始终具有偿付能力保险基金逐年累积，始终具有偿付能力有别于财政基金和自留基金的年度性。第二节第二节保险基本原则保险基本原则保险原则保险原则是保险的行为准则，是维护当事人合法权益的准则。遵守保险的基本原则，有利于发挥保险的职能、作用，保障社会生活的安定。最大诚信原则保险利益原则近因原则损失补偿原则一、最大诚信原则一、最大诚信原则1.最大诚信原则的含义与特征最大诚信原则的含义与特征最大诚信原则的含义最大诚信原则的含义保险的最大诚信原则最大诚信原则，是指保险双方当事人在实

270、施保险行为过程中必须诚实守信，不得隐瞒不得隐瞒有关保险活动的任何重要事实有关保险活动的任何重要事实，否则合同无效。最大诚信原则的特点最大诚信原则的特点理论上最大诚信原则是约束保险双方当事人的，即经营者和投保者都必须遵守最大诚信原则。在实践中，最大诚信原则对投保人约束更加严格和具体；在西方，保险业务经营者是最大诚信原则的权利人。在我国，双方当事人都必须遵守最在我国，双方当事人都必须遵守最大诚信原则。大诚信原则。2.最大诚信原则的内容最大诚信原则的内容最大诚信原则的内容包括告知、保证告知、保证和弃权与禁止反言和弃权与禁止反言三个方面。告知是约束保险双方当事人的，保证是约束被保险人的，弃权和禁止反言

271、则是约束保险人。告知告知告知告知是指保险合同的一方当事人在签订或履行合同时，向另一方当事人所做的口头和书面陈口头和书面陈述述。包括：保险人向投保人说明合同条款内容，投保人如实说明保险标的和被保险人的有关情况。告知有两种立法形式告知有两种立法形式：无限告知，即客观告知无限告知，即客观告知：法律对告知内容无确定性规定，一切有关问题都必须告知。询问告知，即主观告知询问告知，即主观告知：投保人对保险人询问的问题必须如实告知，其他问题无义务告知，即有问必答，不问不答。我国实行的是询问告知立法我国实行的是询问告知立法形式。形式。告知告知内容通常反映在投保单中，是保险合同的重要附件附件。保证保证保证是指人们

272、对于某种事情的作为或不作为的允诺。保险中的保证是指被保险被保险人人允诺对某一事情的作为或不作为允诺对某一事情的作为或不作为，以及担保某一项事情的真实性。保证是保险合同的重要组成，违反了就要解除保险合同而不需要对对方作出补偿。弃权和禁止反言弃权和禁止反言弃权弃权，是指合同的一方当事人放弃其在合同中可以主张的某种权利。禁止反言禁止反言，是指当事人既已放弃可以主张的权利而后不得再向他方主张该权利。弃权和禁止反言主要约束保险人主要约束保险人，通常体现在保险人与其代理人的关系中。二、保险利益原则二、保险利益原则保险利益保险利益又称可保利益可保利益，是指投保人对是指投保人对保险标的保险标的所具有的法律上承

273、认的利益所具有的法律上承认的利益。1.保险利益原则的含义保险利益原则的含义保险利益原则保险利益原则是指投保人或被保险人投保人或被保险人对保险标的在订立保险合同时或合同履行过程中必须具有保险利益必须具有保险利益。保险人的赔付或给付以被保险人对保险标的所具有的保险利益为最高限额。保险利益的存在是保险合同成立的前提。2.保险利益原则的构成要件保险利益原则的构成要件保险利益保险利益是投保人对保险标的保险标的所具有的在法律的承认的利益，其构成必须具备三个要件三个要件：保险利益必须是保险利益必须是合法合法利益利益投保人或被保险人对保险标的所具有的权利是必须符合法律规定，为法律承认的，受法律保护。即保险标的

274、的存在是合法的，投保人或被保险人与保险标的的关系是合法的。保险利益必须是一种具有保险利益必须是一种具有经济价值经济价值的利益的利益即保险利益必须是可以用货币计量的经济利益。保险利益必须是保险利益必须是确定确定利益利益保险利益是已经存在的利益或将要获得的合法的、可以实现的利益。3.保险利益的存在形式保险利益的存在形式保险利益的存在形式因保险种类而有所区别。财产保险的保险利益形式财产保险的保险利益形式财产所有人对归其所有的财产具有保险利益抵押权人、质押权人对抵押、出质的财产的债权具有保险利益财产保管人对其保管的财产具有保险利益当事人对其财产合法的、预期的经济利益具有保险利益责任保险，投保人对被保险

275、人的民事损害在法律上所负的经济赔偿责任具有保险利益信用保险，权利人或义务人对这种信用行为具有保险利益。人身保险的保险利益形式人身保险的保险利益形式人身保险人身保险是以人的身体或寿命身体或寿命为保险标的保险标的的保险。保险的目的是满足被保险人及其家属在生活的目的是满足被保险人及其家属在生活的经济需要，使其生活不因保险事故的发生而受到影经济需要，使其生活不因保险事故的发生而受到影响响。我国保险法规定，投保人对下列人员具有保险利益：本人；配偶、子女、父母；与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭成员、近亲属；其他被保险人同意投保人为其订立保险合同的，视为投保人对被保险人具有保险利益。4.保险利益的存在

276、时间保险利益的存在时间保险利益的存在时间保险利益的存在时间在不同的保险合同有不同的具体要求：财产保险财产保险中，强调保险利益在索赔时索赔时必须存在，即当被保险人索赔时，他必须对保险标的具有保险利益；在人身保险人身保险中，强调保险利益在投保时投保时必须存在，即投保人在投保时必须对被保险人具有保险利益。三、近因原则三、近因原则近因原则近因原则是保险事故发生后用来分清责任、确定责任的保险基本原则。1.近因原则的含义近因原则的含义近因，近因，是指酿成某种结果的酿成某种结果的直接、有效、起直接、有效、起决定作用决定作用的原因的原因。保险中的近因是指造成保险标的的损失的直接、有效、起决定作用的原因。近因原

277、则近因原则，是指保险赔偿与保险金给付的先决条件是，造成保险标的的损害后果的近因是造成保险标的的损害后果的近因是保险责任事故保险责任事故。2.近因的认定及保险赔偿或给付责任的确定近因的认定及保险赔偿或给付责任的确定在保险实践中，近因认定有两种规则两种规则：排除远因排除远因直接认定近因直接认定近因在直接认定近因时，是按照直接、有效、起决定作用直接、有效、起决定作用的标准来确定近因的，又有两种情况：单一原因单一原因指造成保险标的损害的原因只有一种，就是近因。若其就是保险人所承担的风险责任，则必须赔付。两个或两个以上原因两个或两个以上原因两个或两个以上原因连续发生，则最先发生的风险因素或风险事故是近因

278、。两个或两个以上原因同时发生，则同为近因，后果由他们共同承担。四、损害补偿原则四、损害补偿原则损害补偿原则损害补偿原则是处理财产保险赔案时遵循的基本原则，人身保险采用定值保险合同，一般不适用该原则。1.损害补偿原则的含义损害补偿原则的含义损害补偿原则损害补偿原则是指，在发生保险事故致保险标的损失时，按照合同约定的条件，依保险标的的实际损失，在保险金额内进行赔偿的原则。被保险人有权按照保险合同约定获得全面、充分的赔偿保险人对被保险人的赔偿恰好使保险标的恢复到保险事故发生前的状态保险补偿以被保险人的实际损失为限，被保险人不能因保险赔偿而获利。2.损害补偿原则的实施损害补偿原则的实施损害补偿原则一方

279、面通过法律、法规和条例约束和监督保险人履约，另一方面通过多种方式限制赔偿金额，具有重要的实现意义。约束保险人履约约束保险人履约保险法规定了保险赔偿的相关业务流程，保障了被保险人的保险利益。限制赔偿限额限制赔偿限额限制赔偿金额是保险法对保险人利益的保障，避免了被保险人的道德风险的不良影响。3.损害补偿原则的派生原则损害补偿原则的派生原则由损害补偿原则派生出来的原则包括权益转让原则和分摊原则。权益转让原则权益转让原则权益转让原则权益转让原则是指保险事故发生后，保险人向被保险人支付了保险赔偿金后，依法取得有关保险标的的所有权或向第三方的索赔权。权利代位物上代位分摊原则分摊原则分摊原则是指在重复保险的

280、情况下，当保险事故发生后，各保险人采取适当的分摊方法分担赔偿责任。第三节第三节保险合同保险合同现代经济是法制经济法制经济，其中最重要的一项原则是：“合约精神合约精神”，即任何经济活动都必须是行为主体真实意思的表达和自主决定、自主作为。而合同合同就是这种合约精神的重要表现和保证。保险合同的含义和特征保险合同的含义和特征保险合同的要素保险合同的要素保险合同的成立与生效保险合同的成立与生效保险合同调整保险合同调整一、保险合同的含义和特征一、保险合同的含义和特征合同合同是当事人之间为了实现一定目的共同确定法律关系的协议，保险合同就是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议，属于经济合同的一种。保险合同

281、除具有经济合同的一般特征外，还具有自己突出的特点，包括1.保险合同是保障性合同保险合同是保障性合同保险合同的保障性保障性有三层含义：保险合同是保险人对投保人的利益提供保障的约定，发生保险事故后，保险人必然对投保人的利益给予充分保证。如果约定的风险未出现，投保人也得到了心理上和精神上的保证，从而使自己的利益得到由保险人的提供充分保障。保险合同就是保险人对投保人利益的保证。2.保险合同是诺成合同保险合同是诺成合同按照合同成立的程序，我们可以把合同分为实践合同和诺成合同两类。实践合同实践合同就是当事人之间意思表示一致，达成协议的同时交付合同中的标的物后合同才正式成立；诺成合同诺成合同是指当事人当事人

282、意思表示一致达成协议，合同就成立意思表示一致达成协议，合同就成立。我国保险法规定：“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同的条款达成协议，保险合同成立。”3.保险合同是有偿合同保险合同是有偿合同按照合同双方当事人权利的行使是否需要一定的代价，可以将合同分为有偿合有偿合同同和无偿合同无偿合同，保险合同是有偿合同保险合同是有偿合同。从投保人投保人的角度看，其利益的保障是以向保险人缴付一定的保险费为代价保险费为代价；从保险人保险人的角度看，其收取投保人的保险费是以向投保人提供风险赔偿或给付为代价赔偿或给付为代价。因此，合同双方的利益获得，都需要付出一定的代价，对双方而言，合同都是有偿合同。4

283、.保险合同是双务合同保险合同是双务合同按照合同是否规定双方当事人互相负有义务，可以把合同分为单务合同单务合同和双务双务合同合同，保险合同是双务合同保险合同是双务合同。投保人的义务是：缴付保险费投保人的义务是：缴付保险费；保险保险人的义务是：发生保险事故时对投保人给人的义务是：发生保险事故时对投保人给予赔偿或给付予赔偿或给付。当然，保险合同是有条件的双务合同有条件的双务合同：投保人必须对保险标的具有保险利益，才能与保险人订立保险合同；保险人只有在发生了约定的风险时，才对投保人利益给予赔偿或给付。5.保险合同是对人合同保险合同是对人合同保险合同是对人合同对人合同，即是基于基于被保被保险人险人利益的

284、合同约定利益的合同约定。人身保险直接以人的身体或生命为标的，当然就是对人合同。而财产保险虽然标的是财产本身，但实际上保险人是对被保险人的利益进行保障保险人是对被保险人的利益进行保障，而不是对财产本身进行保证不是对财产本身进行保证，所以，财产保险合同也是对人合同对人合同。因此，保险合同在被保险人发生变化时，合同是否继续有效需要保险人认可，或者事先作好安排（如货物运输保险）。二、保险合同的要素二、保险合同的要素任何合同都有三个组成要素：主体、客体、内容。保险合同也同样具有这样三个要素。具体而言1.保险合同的主体保险合同的主体合同的主体合同的主体就是合同中权利和义务的行为主体权利和义务的行为主体，保

285、险合同的主体当然也是合同权利义务的承担者，但具体来说保险合同中的主体包括保险合同中的主体包括当事人、关系人当事人、关系人和和中间人中间人。保险合同的当事人保险合同的当事人保险合同的保险合同的当事人是指与合同直接相关、订立合同的双方，即投保人投保人和保险人保险人。投保人是与保险人订立合同，并按照约定支付保险费的义务人，必须对标的有保险利益才能投保，在保险事故发生后他享有请求保险人向被保险人被保险人或者受益人受益人赔偿或给付保险金的权利权利。保险合同的关系人保险合同的关系人保险合同的关系人关系人指虽然没有直接参与保险合同的订立但与保险合同密切相关的人，包括被保险人被保险人和受益人受益人。被保险人被

286、保险人指其财产或人身受保险合同保障，享有保险金保险金请求权请求权的人。在财产保险中，他必须对保险标的具有保险利益。在人身保险中，他自己就是保险标的。在人身保险中要求被保险人应该对投保人的投保行为给予正式的同意。受益人受益人是指由投保人、被保险人或者法律规定的享有保险金请求权的人。受益人的确定有4种方式：被保险人指定；被保险人指定；经被保险人同意或认可，由投保人指定；经被保险人同意或认可，由投保人指定；被保险人为无民事行为能力人时，由其监护人指定；被保险人为无民事行为能力人时，由其监护人指定；受益人可以不止一个，并可以安排一定的顺位和受益比例。受益人可以不止一个，并可以安排一定的顺位和受益比例。

287、保险合同的中间人保险合同的中间人保险合同的中间人中间人是指辅助保险合同订立或履行的人，包括保险代理人保险代理人和保险保险经纪人经纪人。保险代理人保险代理人是受保险人委托受保险人委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权范围内代为办理保险业务的单位或个人。代理权的授受通过签订代理合同代理合同来完成。保险经纪人保险经纪人是基于投保人投保人利益，为投为投保人与保险人签订保险合同提供中介服务保人与保险人签订保险合同提供中介服务并依法收取佣金的人。2.保险合同的客体保险合同的客体保险合同的客体客体是指保险合同当事人权利和义务所共同指向的对象对象，是投保人或被保险人对保险标的所具有的保险利益保险利益。不

288、同类型的保险虽然保险标的不同，但其对象都是统一的一种保险利益，因此所有保险合同的客体客体都是投保人或被保险人的保险利益保险利益。3.保险合同的内容保险合同的内容保险合同的内容内容指保险合同约定的权利和义务，它是通过合同条款条款来确定的。一般应包括如下内容：当事人条款当事人条款保险标的保险标的保险责任和责任免除保险责任和责任免除保险期间保险期间保险价值保险价值保险金额保险金额保险费及其支付办法保险费及其支付办法保险赔偿和给付办法保险赔偿和给付办法违约责任和争议处理违约责任和争议处理订立合同的时间订立合同的时间三、保险合同的成立与生效三、保险合同的成立与生效保险合同的成立与生效是影响合同双方利益的

289、重要前提，在保险业务活动中非常重要。1.保险合同的成立保险合同的成立保险合同的成立有三方面三方面要求：保险合同订立的程序保险合同订立的程序保险合同的订立程序有两个重要环节：要约投保，承诺承保。保险合同成立的条件保险合同成立的条件保险合同主体合法；保险合同主体合意，双方意思表示一致；保险合同内容合法。保险合同成立的时间保险合同成立的时间“投保人提出保险要求，保险人同意承保，并就合同条投保人提出保险要求，保险人同意承保，并就合同条款达成协议，保险合同成立款达成协议，保险合同成立”。2.保险合同的生效保险合同的生效保险合同生效生效是指保险合同产生法律效力。我国规定保险合同的生效条件保险合同的生效条件

290、是“保险合同成立后，投保人按照约定保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费；保险人按照约定的时间开交付保险费；保险人按照约定的时间开始承担保险责任始承担保险责任。”四、保险合同调整四、保险合同调整在保险合同履行过程中，由于条件的变化，保险合同约定的事项可能发生重大变化，合同就需要作出适当的调整或改变。通常有如下一些情形：1.保险合同的变更保险合同的变更合同的变更合同的变更主要指合同三要素三要素的变更。保险人保险人的变更通常是由于机构改革而形成。投保人投保人的变更需要被保险人同意。在财产保险中，被保险人被保险人的变更是由于财产所有权发生变化引起；人身保险中，被保险人本身就是标人身保险中，被保险人

291、本身就是标的，不允许变更的，不允许变更。受益人受益人可由被保险人随时变更，但必须通知保险人。当保险标的发生价值变化时，可以变更保险合同客客体体，即标的的变更标的的变更。合同内容可以依法变更。条款的有效性顺序是：手写批注优于打字批注，加帖的附加条款优于基本条款，旁注优于正文。2.保险合同的解除保险合同的解除保险合同的解除解除是指根据法律规定，在合同有效期内，当事人行使解除权行使解除权而使保险合同效力终止使保险合同效力终止。投保人解除合同的权利投保人解除合同的权利保险法规定：“除本法另有规定或另有约定外，保险合同生效后，投保人可以解除保险合同投保人可以解除保险合同。”当投保人解除合同使，保险人应该

292、按约定退还相应的保险费。保险人解除合同的权利保险人解除合同的权利保险法规定：“除本法另有规定或另有约定外，保险合同生效后，保险人不得解除保险合同保险人不得解除保险合同。”但保险人在一定条件下还是可以解除合同的，包括投保人违反如实告知义务；投保人不按时交付保险费；投保人、被保险人违约，不履行义务；被保险人或受益人不当行为。3.保险合同的终止保险合同的终止保险合同的终止终止是指保险合同关系的消灭，包括自然终止自然终止义务已履行而终止义务已履行而终止协议注销而终止协议注销而终止违约失效而终止违约失效而终止第四节第四节房地产保险产品房地产保险产品房地产作为一种存在时间相当长的资产，必然面对各种不确定因

293、素，即要面向各种风险状态，因此房地产保险就成为房地产经营活动过程中非常自然的避险选择。房地产保险产品是随着市场的不断扩大和深化而不断成长，也在适应市场变化过程中不断壮大、发展。房地产风险房地产风险房地产业务中的财产损失保险房地产业务中的财产损失保险房地产业务中的责任保险房地产业务中的责任保险房地产业务中的信用保证保险房地产业务中的信用保证保险房地产业务中的人身保险房地产业务中的人身保险国外的房地产保险产品简介国外的房地产保险产品简介一、房地产风险一、房地产风险房地产的特殊性使得其风险主要集中在房产方面，而且贯串在房地产生产、交换、分配、消费的生产、交换、分配、消费的各个具体环节中各个具体环节中

294、，包括了财产风险、责任风险、信财产风险、责任风险、信用风险和人身风险用风险和人身风险等方面。1.房地产财产损失风险房地产财产损失风险房地产的财产损失风险是指房地产标的有遭受毁损、灭失的可能，其原因原因有自然原因自然原因各种自然灾害各种自然灾害社会原因社会原因各种社会反常活动各种社会反常活动经济原因经济原因主要指房地产价值的减少主要指房地产价值的减少2.房地产责任风险房地产责任风险责任风险责任风险是指由于社会团体或个人的侵权行为造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上负有经负有经济赔偿责任济赔偿责任的风险。因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任风险

295、风险房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险3.房地产业务中的信用风险房地产业务中的信用风险房地产的信用风险信用风险是指房地产的经营者或消费者，由于各种原因未能按时履行还贷义务而给贷款人（抵押权人）造成损失（或者是或有损失）的情形。是房地产融资中最现实的风险形态，是房地产金融业务必须重点应对的风险。4.房地产业务中的人身风险房地产业务中的人身风险房地产消费是长期消费，在这个过程中，房地产产权人产权人和使用者使用者都面临各种身体和生命风险，自然就使得房地产业务也包括了人身风险，即房地产的经营、使用等要面对经营者、使用者身体受伤害、生命受损的风险，从而各

296、种关系人的利益也各种关系人的利益也不同程度受到威胁或者损失不同程度受到威胁或者损失。二、房地产业务中的财产损失保险二、房地产业务中的财产损失保险由于房地产的所有者、经营者长期面对各种风险，就非常有必要提供相应的保险产品，分散风险，规避风险。但目前我国还没有形成完善的保险产品市场，特别针对房地产的保险产品少之又少。这里，主要介绍与房地产保险相关的产品。1.企业财产保险企业财产保险企业财产保险企业财产保险是指以企业拥有的某一地点的一般固定资产或流动资产为保险标的，因遭受火灾和保单列明的各种自然灾害和意外事故引起标的的直接损失给予经济赔偿的保险。国外通常称“火灾保险火灾保险”，我国通常称企业财产保险

297、，包括财产基本险财产基本险和财产综合险财产综合险。企业财产保险相关内容包括投保人投保人对保险标的拥有保险利益的法人单位法人单位主体，都可以成为企业财产保险的投保人，包括企业、事业单位、更加机关、团体等。企业财产保险的保险标的范围企业财产保险的保险标的范围可保财产合法、有权拥有保险利益不可保财产不合法财产企业财产保险的保险责任企业财产保险的保险责任基本险基本险赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失免责：战争、动乱、“自然灾害”、错误行为所产生的损失综合险综合险赔偿责任：火灾、雷击、爆炸、高空坠物、避险和救险产生的损失、“自然灾害自然灾害”免责：战争、动乱、错误行为所产生的损失

298、附加险附加险基本险基本险“自然灾害自然灾害”综合险综合险破坏性地震、水管爆裂保险期限保险期限一般为一年，即投保日0时0分开始，到周年日前一天的24时60分。保险金额及保险价值保险金额及保险价值企业的房地产属于固定资产，其保险金额通常有4种方式确定：按账面原值确定按账面原值确定按账面原值加成数确定按账面原值加成数确定按重置价值确定按重置价值确定按其他方式确定按其他方式确定2.城乡居民房屋保险、家庭财产保险城乡居民房屋保险、家庭财产保险城乡居民房屋保险是以居民的房屋为城乡居民房屋保险是以居民的房屋为保险标的的保险，包括房屋普通保险和房保险标的的保险，包括房屋普通保险和房屋两全保险。屋两全保险。房屋

299、普通保险房屋普通保险：以交纳保险费的形式投保，保险期满后不退还保险费，续保需重新办理保险手续。房屋两全保险房屋两全保险：以交纳保险储金的形式投保，保险期满后，无论是否发生赔付，保险人都将投保人所交的保险储金退还给投保人，因此是具有保险与储蓄双重功能的品种。保险房屋范围保险房屋范围被保险人自有房屋与他人共有房屋代他人看管的房屋租借他人的房屋（后三项需经保险人同意，并作出特别约定后三项需经保险人同意，并作出特别约定）不保房屋不保房屋危房征用、拆迁和违章建设的房屋无人居住和看管的房屋在建房屋在分洪区、泻洪区、洪水警戒线以下的房屋低值临时窝棚非正规住房及其附属建筑物保险责任保险责任火灾、爆炸雷击、洪水

300、、冰雹、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发性地陷暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌空中运行物体坠落外来建筑物及其他物体倒塌其他约定事项责任免除责任免除战争、军事行动或暴力行为核辐射、核污染地震投保人及其关系人的故意其他约定事项保险期限、保险费率、保险金额保险期限、保险费率、保险金额保险期限保险期限：房屋普通险的期限为1年，房屋两全保险为1年、3年、5年三种。保险费率保险费率：视具体情形而定。保险金额保险金额：由投保人自己决定，一般不超过房屋价值。3.建筑工程一切险建筑工程一切险建筑工程一切险建筑工程一切险简称建工险建工险，是以承包合同价格或概算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由

301、于保险责任范围内的风险所造成的损失和列明责任的保险。是集财产损失与责任保险于一身的综合保险。被保险人被保险人业主承包人技术顾问贷款银行保险项目及保险金额的确定保险项目及保险金额的确定建工险的保险项目包括物质损失、第三者责任、特种风险赔偿等。物质损失物质损失：一切与工程及施工有关的物质损失，保险金额通常由保险人与被保险人协商决定。第三者责任第三者责任：指保险期间由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应由被保险人进行赔偿的责任。通常采取限额赔偿。特种风险特种风险：指保单上列明的风险，通常单独列明赔偿限额。保险责任及除外责任保险责任及除外责任保险责任保险责任：自然灾害盗窃工人和

302、技术人员的不当行为原材料或工艺不善引起的事故除外责任除外责任：设计错误引起的损失自然减值、自然费用、非保险财产损失不良工艺引起的保险财产本身的损失及其处置费用其他约定事项保险期限保险期限保险期限为保单列明的建筑期限。保险费率保险费率保险费率一般根据工程规模、保险期限、工程的危险程度决定。扩展条款扩展条款建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款，以达到被保险人的避险目的。包括交叉责任扩展条款有限责任保证期扩展条款原有建筑物及其周围财产扩展条款震动、移动或减弱支撑扩展条款分期付费条款三、房地产业务中的责任保险三、房地产业务中的责任保险责任保险责任保险是以被保险人可能面临的法被保险人可能面临的法

303、律赔偿责任律赔偿责任为标的标的的保险。房地产业的特殊性商品价值高、生产周期长、业务过程涉及的关系复杂、市场不确定因素很多等，使得其经营过程中的风险比一般商品高得多，因而非常有必要引入相关的保险产品，以分散不同主体的责任风险。1.雇主责任保险雇主责任保险雇主责任保险雇主责任保险是以被保险人即雇主被保险人即雇主所雇佣的雇员雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。雇主责任保险的责任范围雇主责任保险的责任范围责任范围责任范围：被保险人的雇员在从事职责时发生意外的经济赔偿被

304、保险人的雇员在从事职责时发生意外的医药费被保险人与雇员之间因本保险责任范围内的纠纷诉讼费用除外责任除外责任：战争、暴动、罢工、核辐射疾病以及由此而施行的内外科手术被保险人的重大过失行为被保险人对其承包人的雇员的经济赔偿责任被保险人的雇员的故意行为雇主责任保险的保险费率雇主责任保险的保险费率通常根据职业和工种的风险程度来规定费率标准，并依据赔偿限额决定具体收费水平。雇主责任保险的赔偿雇主责任保险的赔偿雇主责任险的赔偿关键因素是受害人受害人与致害人之间是否存在与致害人之间是否存在雇佣关系雇佣关系，通常的判断标准是雇主具有选择受雇人的权利雇主支付工资或其他报酬雇主掌握工作方法的控制权雇主具有中止或解

305、雇受雇人的权利雇主责任保险的附加险雇主责任保险的附加险雇主责任保险可以增加附加险，包括第三者责任保险雇员第三者责任保险附加医药费保险2.职业责任保险职业责任保险在房地产业务中涉及很多技术性非常强、专业程度非常高的工作，而这些工作的专业人员当然也会有各种责任事故的可能性，也需要对他们所从事的工作进行必要的风险管理。职业责任风险与职业责任保险职业责任风险与职业责任保险职业责任风险职业责任风险：职业责任风险是职业责任保险的前提，是指从事各种专业技术工作的单位或个人因工作上的失误导致的损害赔偿责任。有三个显著特点属于技术性较强的工作导致的责任事故在本职工作过程中的责任既与人的因素有关，也受物质条件影响

306、职业责任保险职业责任保险：即职业赔偿保险职业赔偿保险或业务过失责任保业务过失责任保险险。建筑、工程技术人员责任保险是职业责任保险的一种，其保险标的为因建筑师、工程技术人员的过失而造成合同对方或他人财产损失与人身伤害并由此导致的经济赔偿责任。职业责任保险是团体险。职业责任保险的承保方式职业责任保险的承保方式主要有两种：以索赔为基础的承保方式以事故发生为基础的承保方式在房地产业务中，职业责任保险通常在房地产业务中，职业责任保险通常采用以索赔为基础的承保方式，并规定前采用以索赔为基础的承保方式，并规定前置期限为置期限为3年。年。职业责任保险的承保与理赔职业责任保险的承保与理赔承保承保：职业责任保险属

307、于团体险团体险，保险人只接受团体投保团体投保。理赔理赔：通常规定一个累计最高赔偿限额，诉讼费则在赔偿限额之外。3.产品责任保险产品责任保险房屋作为特殊商品，在消费使用过程中也有可能因产品缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法应由开发商承担民事损害赔偿责任。因此，开发商就需要将这些风险分散或转移出去，即相应地由保险人为其承担这些赔偿责任，而开发商仅需要向保险人购买相应的保险产品即可。这种因产品因素而创造出来的保险就称为产品责任保险产品责任保险。产品责任保险的责任范围产品责任保险的责任范围承保责任承保责任：由开发商销售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用过程中对各种无过错者造成

308、的人身伤害或财产损失，需要由开发商承担的赔偿责任。除外责任除外责任：（共共7项项）应由被保险人承担的其他人的责任被保险人对雇员等的责任被保险人自己、照管或控制的房产的损失在建房屋，所有权尚未转移到购房者时发生的责任事故被保险人故意的过错行为被保险的房产本身的损失非正常状态下使用造成的损害事故产品责任保险的赔偿产品责任保险的赔偿房地产产品责任保险的赔偿是根据合同约定对保险事故进行经济赔偿，一般的约定是保险人的责任以产品在保险期产品在保险期限内发生事故限内发生事故为基础，而不论保险的房产是否在保险期限内建造或销售。这样，房地产产品责任保险实际上就成了房地产开发商售后服务的重要业务，为房屋的消费者及

309、其他相关人等提供了“额外”保障，使人们更放心购买和使用。四、房地产业务中的信用保证保险四、房地产业务中的信用保证保险保险公司提供的保险公司提供的保证保证业务业务是特殊的保证服务，它是由保险人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为，因此并不是完全意义上的保险业务。而且，保险人履行担保义务的前提是被保证人无法补偿权利人的经济损失，并非被保证人的作为或不作为给权利人造成的经济损失为前提。信用保险信用保险是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。当由于被保证人的作为或不作为导致权利人遭受经济损失时，保险人必须按照合同的规定赔偿权利人的损失。保证业务与信用保险实际上都是以义务人的信用风险为

310、保险标的，当权利人投保时，就是信用保当权利人投保时，就是信用保险；险；当义务人当义务人“投保投保”时，就是保证业务时，就是保证业务。1.房地产业务中的保证业务房地产业务中的保证业务房地产中的保证业务，是义务人以自己的信用风险为保险标的向保险人投保，风险较高，保险人必须严格审查，并采取必要的保全措施，才能立于不败之地。合同保证保险合同保证保险合同保证保险也称履约保证保险，它承保因被保证人不履行各种合同义务而造成权利人经济损失。其中最常见的就是建筑工程承包合同保险建筑工程承包合同保险。具体保险产品包括履行合同保证保险投标保证保险预付款保证保险维修保证保险贷款购房保证保险贷款购房保证保险购房贷款保证

311、保险购房贷款保证保险是以购房者的信用为保险标的的保险。我国现行的该种保险产品有严格的规定，而且对权利人的权益保障不足，是有缺陷的条款，受到市场的冷落自然在情理之中。2.房地产业务中的信用保险房地产业务中的信用保险房地产业务中的信用保险是权利人以义义务人的信用务人的信用为保险标的投保的保险，包括卖方信用保险和住宅抵押贷款保险。卖方信用保险卖方信用保险卖方信用保险卖方信用保险是房地产开发商以购房者的信用为标的向保险人投保的保险行为。在房地产销售中，分期付款是通常的惯例，卖方经常承担很大的风险购房者不按时缴清购房款，从而有可能使开发商陷入经营困境。开发商为了分散风险，就将购房者的信用作为保险标的购买

312、保险进行风险管理。所以，这里所谓卖方信用保险卖方信用保险，并不是卖方的“信用信用”，而是指卖方购买的“保险保险”。住宅抵押贷款保险住宅抵押贷款保险住宅抵押贷款保险是保险人为贷款人设计的保险产品，其购买者是借款人，而受益人是贷款人。（具体运作过程请复习具体运作过程请复习以前学习内容。以前学习内容。）五、房地产业务中的人身保险五、房地产业务中的人身保险房地产业作为发展房产迅猛的新经济增长点，其涉及的关系人特别多样复杂，他们都面对较大的意外风险，或者发生意外后影响面非常广泛，因此需要由保险人来分散这些风险。即需要保险公司为他们提供一定的人身意外保险。1.建筑工程团体人身意外伤害保险建筑工程团体人身意

313、外伤害保险这是团体人身意外保险的新品种，具有保费低廉、保障性强、期限灵活、选择性好等特点，很适应市场需要。保险责任保险责任在工作期间意外致残、意外身故等。投保人及被保险人投保人及被保险人投保人对被保险人具有保险利益的团体；被保险人现场工作人员。保险期限保险期限一般为一年。保险金额及保险费保险金额及保险费金额和保险费都可由双方约定。2.安居定期保险安居定期保险属于购房者购买的特殊寿险。其受益人一般被设定为贷款银行。3.公积金贷款者定期寿险公积金贷款者定期寿险目前，我国住房公积金贷款发展迅速，按规定，借款人必须购买一定的保险产品，以保障公积金的正常运作。而其中借款人定期寿险及其附加险是属于人身险的

314、保险产品。具体规定内容包括贷款者定期寿险贷款者定期寿险投保人借款人或公积金委托银行被保险人借款人保险责任因病或意外致被保险人全残或死亡除外责任被保险人故意的不当行为保险期限与借款期限相同保险金额即时保险金额，即借款余额保险费及其缴交根据借款期限与借款余额计算，一次性趸交。受益人提供贷款的金融机构投保人解除合同的约定办理完抵押手续即可解除合同失业特别附约失业特别附约保险责任保险责任：借款人因失业一年以上而不能履行还贷义务除外责任除外责任：被保险人故意不履行相关义务合同解除约定合同解除约定：主合同解除时，本附加约定得以自动解除。第五节第五节房地产保险的运作房地产保险的运作保险服务保险服务是特殊商品

315、，其经营的监管非常正规、严格，属于“特许经营特许经营”，保险业保险业的发展当然也受到严格的规管：从市场准入、产品开发、经营者的内部风险管制、制度建设，到具体的经营方式、服务标准等，都受到当局的适当规管和制约，受到法律的严格限制和约束。因此，保险业的运作是一种非常制度化和规范化的行为，各个参与主体都应当按照有关标准和规范来展开自己的行动，使保险真正成为社会经济的稳定器。一、房地产保险的投保与承保一、房地产保险的投保与承保房地产保险作为新兴的、发展非常迅猛的保险产品，因为其在涉及财产、责任、信用和人身等不同领域，投保人、被保险人、受益人多种多样而且关系复杂，保险标的的价值经常变化，保险合同经常需要

316、修正等等方面表现出来的特殊性，房地产的相关保险的投保投保就具有与别的一般保险产品不太相同的特点，承保承保过程也有其突出的规范和规则。1.房地产保险的投保房地产保险的投保概念概念投保本来是投保人从自己的需要出发，向保险人发出购买保险产品要约的过程，但在房地产保险中，投保人的投保行为往往是在各种非完全自愿非完全自愿的情况下进行的。当然，不是受到保险人的强迫，而是其他利益主体的制约。决策决策投保者的投保决策一般有两方面的因素：投保人根据自己掌握的信息和需要，自主决定、自觉选择；外界对投保人进行大量的宣传、引导和一定的限制。程序程序市场调查掌握有关保险产品和保险人的信息决定投保产品和选择保险人向保险人

317、发出投保要约2.房地产保险的承保房地产保险的承保概念概念承保是保险人与投保人协商和签订保险合同的过程，是保险经营的重要环节，是保险公司服务管理水平的充分体现，对保险公司的经济效益和发挥保险的稳定器作用最为重要。程序程序接受投保单审核检验接受业务缮制单证应注意的重点应注意的重点核保核保是承保工作应重点注意的，它是整个保险业务选择的关键，通过它可以将不合格的投保人拒之门外，防止非可保风险的带入，去除不合格的保险标的，准确估计风险程度，提高承保质量，保证保险人经营稳定，提高保险对社会的稳定作用。核保的主要内容包括核保的主要内容包括审查投保人资格，审核保险标的、保险金额，确定保险费率，审核被保险人信誉

318、。二、房地产保险的防灾防损二、房地产保险的防灾防损1.概念概念保险防灾防损保险防灾防损，是指保险人和被保险人对所保险的财产（标的）采取各种技术组织措施，预防和减少灾害的发生，以及在保险事故发生后尽可能减少事故的损失。2.特点特点防灾的主体是投保人或被保险人防灾的对象是保险标的防灾的依据是保险合同的约定防灾的手段是向投保人或被保险人提出建议、规劝3.意义意义保险防灾防损是社会防灾防损的重要组成部分，但其监督手段力度有限，应充分发挥全社会的相关机构的作用，提高意识。同时，应促使投保人自觉防灾防损，奖励无灾发生的投保人。三、房地产保险索赔与理赔三、房地产保险索赔与理赔不管如何采取防灾防损措施，既然存

319、在风险，保险事故必然就有可能发生，一旦发生了保险事故，就会产生索赔、理赔索赔、理赔等相关业务。也就是说，被保险人的索赔被保险人的索赔和保险人的理赔保险人的理赔是房地产保险的不能忽视的重要环节，对投保人、被保险人和保险人都具有非常突出的经济意义。1.索赔索赔概念概念索赔索赔就是被保险人或受益人在保险事故发生，保险标的遭受损失时，按照保险合同规定，向保险人请求赔偿的行为。是保险保障的具体体现。程序程序发出出险通知采取措施尽力救助提供索赔文件索赔时效索赔时效我国规定，被保险人或受益人的索赔时效为：自其知道保险事故发生之日起，财险财险2年年内不行使而失效内不行使而失效；寿险寿险5年年内内不行使而失效不

320、行使而失效。2.理赔理赔概念概念理赔理赔是与索赔相对应的概念，是指保险人保险人在保险事故发生，被保险人提出索赔要求后，根据保险合同规定，对事故进行处理的行为。原则原则重合同、守信用重合同、守信用实事求是实事求是主动、迅速、准确合理主动、迅速、准确合理程序程序接受出险通知，立案编号接受出险通知，立案编号审核保险责任审核保险责任进行损失调查进行损失调查赔偿、给付保险金赔偿、给付保险金损余处理和代位追偿损余处理和代位追偿第九章第九章抵押贷款的二级市场抵押贷款的二级市场房地产抵押贷款房地产抵押贷款是支撑房地产市场发展的重要条件。随着房地产抵押贷款规模的不断扩张，其风险性也越来越突出，即贷款银行的不良资

321、产的规模和比例有可能越来越大，这无疑会对房地产市场和房地产产业的发展带来极其不确定的负面影响。因此，尽量减低个人住房抵押贷款所隐含的风险，是房地产金融发展必须解决的重要课题，而通过通过二级市场二级市场运作运作来实现上述目的，是一种非常不错的选择。也是房地产金融市场化发展的重要内容。l l房地产抵押贷款的初级市场与二级市场房地产抵押贷款的初级市场与二级市场l l房地产抵押贷款二级市场的运作房地产抵押贷款二级市场的运作l l房地产抵押贷款二级市场的条件房地产抵押贷款二级市场的条件第一节第一节房地产抵押初级市场和二级市场房地产抵押初级市场和二级市场房地产抵押贷款房地产抵押贷款是房地产金融的重要组成，

322、其规模大小、运行是否健康、风险程度高低等，对房地产市场和房地产业的发展都有举足轻重的作用。适当地进行市场化运作，可以扩大规模，推进借贷各方更好地利用资金，提高资金使用效率，降低经营者风险，是房地产金融发展的方向。从初级市场向二级市场推进，是最自然的发展策略，对房地产业的发展具有重要的现实意义。一、房地产抵押初级市场一、房地产抵押初级市场1.概念概念所谓房地产抵押的初级市场房地产抵押的初级市场就是对房地产抵押贷款的市场化描述，即从市场的角度看房地产抵押贷款。2.结构结构主体：主体：借款人（抵押人、购房者）贷款银行（抵押权人）客体：客体：房屋关系：关系：以房屋为抵押物、贷款额为标的的债务债权的合同

323、关系3.特点特点大量的借款人，少数的贷款银行；集中的放款，长期持续的还贷；短时间的调查取证交易，长时间的债权债务抵押风险。二、房地产抵押二级市场二、房地产抵押二级市场1.概念概念房地产抵押二级市场房地产抵押二级市场是指买卖房地产抵押贷款买卖房地产抵押贷款债权债权的的市场市场。其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打包成一份一份的标准化金融产品标准化金融产品，出卖给不同的投资者。2.结构结构贷款银行出卖债权，房地产抵押二级市场集成商买入债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。3.特点特点将沉淀的财产债权转换成金融投资工具；将银行集中承担的风险

324、分散转移给广大的金融投资者；将长期的债权债务转换成为短时间的金融产品买卖；将不同大小的债权转换成为标准化的小额金融产品。小结：一级市场与二级市场的关系小结：一级市场与二级市场的关系初级市场初级市场二级市场二级市场房地产房地产购买者购买者证券证券投资者投资者抵押抵押贷款贷款银行银行二级二级市场市场集成集成机构机构抵押抵押借款借款金融金融产品产品现金现金债权交换债权交换现金流现金流三、美国房地产抵押二级市场的发展三、美国房地产抵押二级市场的发展目前，美国美国的房地产抵押贷款的二级市场是全球规模最大、发展水平最高、体制建设最完善、产品最丰富、成交最活跃的市场，其发展经历了三个基本阶三个基本阶段：段：

325、1.萌芽阶段萌芽阶段美国房地产抵押二级市场的萌芽在20世纪50年代之前，有两个很值得借鉴的做法：政府成立权威的保险和担保机构，促进住房抵押贷款的标准化，为二级市场的发展创造条件。尝试建立二级市场运营机构，不断总结经验教训，逐步完善体制建设，为下阶段的大发展创造了更好的体制环境和市场条件。2.发展阶段发展阶段19541968年美国房地产抵押二级市场发展阶段。其做法是在前阶段实验的基础上，由国会制定法案，授权联邦全国抵押协会全国抵押协会开展相关工作：加强联邦住宅管理局联邦住宅管理局FHA和联邦退伍军人管理局联邦退伍军人管理局VA担保或保险的抵押债权在二级市场买卖；从事特殊支持项目的管理；管理以前的

326、抵押贷款，并在必要时进行清算。经过一段时期的发展，最终取得了两个重要成果重要成果使抵押贷款利息与债券利息相近；促进了抵押贷款市场的流动性。3.成熟阶段成熟阶段1968年美国通过了住宅和城市发展法住宅和城市发展法，使抵押二级市场法制化并趋于成熟。根据该法案，联邦全国抵押协会分为政府全国抵押协会政府全国抵押协会GNMA和联邦全国抵押协会，把政府的重要作用由GNMA来行使，促进了二级市场的迅猛发展。1970年后又通过了紧急住宅融资法紧急住宅融资法，成立了更多的二级市场金融产品集成商更多的二级市场金融产品集成商，推出了更多的推出了更多的金融产品金融产品，逐步形成全国性的抵押二级市场。目前，住房抵押债券

327、已发展成为仅次于美国国债的第二大债券品种。四、房地产抵押二级市场的功能四、房地产抵押二级市场的功能从美国的经验和一些国家的具体实践来看，房地产抵押二级市场是以社会经济发展为存在前提。同时，房地产抵押二级市场的发展对房地产金融业务的发展和市场化具有十分重要的意义。房地产抵押二级市场的主要功能体现为以下几个方面1.满足贷款银行的需求满足贷款银行的需求在房地产抵押贷款的初级市场，贷款银行是放款人、债权人、抵押权人，而在二级市场则成为债权的出卖者、资金的融通者。贷款银行将大量分散的债权转换成为大量的现金流，既降低了债权风险，又将沉淀资产盘活，提高了流动性，保证了放款的足够资金储备，增强了抵御各种风险的

328、能力，对房地产市场的发展必然会形成连锁反应。2.满足投资者的投资需求满足投资者的投资需求房地产抵押债权经过二级市场金融产品集成商的集成后，风险性大大下降（因为有政府的权威保证），流动性又大大提高，其与一定的实体性资产抵押物业紧密联系的特点，进一步降低了持有风险，而比一般储蓄存款高得多的利息收益成为其吸引各种机构投资者的重要卖点。因此，房地产抵押二级市场的发展能够很好地适应投资者的投资需求，是金融市场化发展的重要方向。3.对房地产市场的稳定和推进作用对房地产市场的稳定和推进作用房地产抵押二级市场的发展，为放款银行创造了大量持续不断的资金来源，从而为其增加放款规模提供了资金保证。自然就对房地产市场

329、需求提供了一种重要的支撑借款人更容易借到希望的款项，购买理想的住房，也就大大促进了房地产市场的消费需求，对房地产业的发展具有非常强大的推进。即使在经济不太景气情况下，也能够保证有足够的购房者的购房需求，来支持和稳定房地产市场。第二节第二节房地产抵押二级市场的运行房地产抵押二级市场的运行房地产抵押二级市场的形成发展必须具备非常合适的条件，而其中最基本的是政府的作用。离开政府，就没有房地产抵押二级市场。可以说，房地产抵押二级市场的运行就是在政府的直接作用下进行的。房地产抵押二级市场的运行，具体内容包括以下几个方面一、政府广泛的参与一、政府广泛的参与政府的广泛参与一方面提高了市场参与者的信心，另一方

330、面加强了对市场的调节，使房地产抵押二级市场可以在一定的体制环境和良好的社会预期下运行。政府的广泛参与具体包括1.加强法制化管理加强法制化管理制定法律法规提供保险保证维持市场秩序维护参与者利益2.推进市场标准化建设推进市场标准化建设现代金融市场产品越来越要求标准化，房地产抵押二级市场的发展当然也需要按照标准化的原则来组织、开发和建设，而政府在这方面的重要作用就是制定标准化规则，提供标准化管理程序，引导集成商开发更多针对不同需求的金融创新产品，使房地产抵押二级市场活力长久，交易成本降低，风险更加分散。3.形成市场中介服务的政府化形成市场中介服务的政府化美国政府成立了很多官方和半官方机构，充当市场的

331、中介。一方面，从事抵押债权的担保或保险，从而增强抵押贷款的安全性、流动性，稳定市场；另一方面，借助政府强大的经济后盾，在市场中既充当买者，又充当卖者，调节二级市场的资金供应，实现对市场的有机调控。“房利美房利美”二级市场运行图二级市场运行图房利美房利美抵押贷款银行抵押贷款银行抵押贷款购房者抵押贷款购房者金融市场金融市场投资者投资者债权债权股股票票抵押贷款债权抵押贷款债权抵押贷款债权证券抵押贷款债权证券抵押贷款债权抵押贷款债权二、住房抵押债权证券化的运行方式二、住房抵押债权证券化的运行方式市场参与者债券发行者：放款银行、中介机构债券购买者：投资者市场交易品种各种形式的债券债券或者股票股票1.住房

332、抵押债权证券化运作的结构住房抵押债权证券化运作的结构P230，图932.住房抵押债权证券化运作的基本环节住房抵押债权证券化运作的基本环节抵押债权直接出售给投资者通过中介将债权出售给投资者担保打包销售证券银行将抵押债权出售给政府中介机构再转售给投资者抵押债权债券与债券的交换中介机构公司型债券与股票的发行三、住房抵押贷款债权证券三、住房抵押贷款债权证券在证券市场上交易的品种一般都相当多，如股票、债券、国债、基金等。目前，美国房地产抵押债权证券主要产品是各种债券，包括四种基本类型四种基本类型1.传递证券传递证券传递证券传递证券又称帕斯鲁证券帕斯鲁证券。发行机构（即金融产品集成商）只起中介作用，将抵押

333、贷款借款人偿还的本息直接交给证券持有人。投资者事实上是持有整个贷款组群的一定比例的所有权所有权和分红收益权分红收益权。目前，是二级市场最主要的品种。2.抵押担保债券抵押担保债券抵押担保债券是由发行者先建立一个抵押贷款组群，然后向投资者出售，到期日以前按期支付利息，到期时一次过偿还本金。3.抵押担保传递债券抵押担保传递债券抵押担保传递债券是介于传递与抵押担保债券之间的中间产品。4.抵押担保证券抵押担保证券抵押担保债券将抵押贷款按照期限的长短分为短期、中期和长期三种不同组群，将借款人偿还的本息传递给债券持有人投资者。第三节第三节抵押贷款证券化的条件抵押贷款证券化的条件抵押贷款的二级市场事实上就是抵

334、押贷款的证券化，是房地产金融证券化的重要形式。抵押贷款证券化是金融业发展的重要表现，是金融产业化发展的重要标志之一。其形成、运行、发展需要非常独特的条件，包括产权、市场、法律、技术等方面的综合和配合。一、抵押贷款证券化对社会经济的影响一、抵押贷款证券化对社会经济的影响住房抵押贷款证券化的运行包括两个相互连通的过程：一是贷款银行将抵押贷款债权出售给集成商，二是集成商将买来的债权集中打包再分割成小额金融债权产品出售给证券投资者。由于相关的债权等规模大、时间长、对象复杂，运行起来一定会产生很多相互制约和相互影响的关系，从而表现出其作用的独特性，即抵押贷款的证券化对房地产业、国民经济的各个方面都会有非

335、常重要的作用。1.证券化对金融市场的影响证券化对金融市场的影响抵押贷款证券化对金融市场的影响包括：增加银行资金的流动性，降低银行风险增加银行的有效贷款规模，创造更多市场需求增加资金盈余者的投资渠道，减少银行的吸存压力形成财富的“马太效应”，拉动消费和推动经济发展2.证券化对房地产市场的影响证券化对房地产市场的影响抵押贷款的证券化极大地增加了银行实际控制资金数量，可以为房地产业的发展创造更多的开发资金和消费资金，在供给和需求两个方面支撑市场发展，使房地产业的发展更具活力，对国民经济形成更有力的支持。3.证券化对国民经济的影响证券化对国民经济的影响抵押贷款证券化对国民经济的影响是相当广泛和持久的，

336、既有正面的、好的影响，也可能产生负面的、不好的影响。具体来讲正面作用：增强资金使用效率在供给和消费两个方面形成对房地产的强力作用降低贷款银行的经营风险负面作用：加剧金融市场的无效竞争扩大贫富差距积聚“符号经济”的泡沫风险二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件抵押贷款证券化需要健全的产权、法律等方面的条件，需要大量的市场参与者，需要成熟的理性的决策者的积极参与，而其中最基本的是与房地产有关的金融业务的正常、健康和达到一定规模的发展，具体来讲包括1.成熟的房地产市场成熟的房地产市场成熟的房地产市场是使房地产金融交易达到合法、有序、正常运行的前提。房地产的交易达不到

337、一定的规范要求，交易标的就难以做到合法、合规，交易过程及由此而达成的关系就具有很突出的不确定性，相关主体就有较大的可能承担巨大风险，特别是抵押的房屋产权及与其相连的抵押权就没有真正意义上的保证，相应的债权自然就是高风险的债权，其交易的风险当然也就非常高，以其为中介而形成的金融产品就不会有市场需求。2.成熟的证券市场成熟的证券市场成熟的金融证券市场，能够保证股票、证券等金融产品的价格公平、合理，保证价格的形成是在市场参与者的自由选择下实现，避免了市场操控。相反，如果证券市场不规范、成熟，必然会产生功能不全、管理不规范、投机性特强、价格形成不合理和波动大等体制化风险，就非常难以保证抵押贷款证券的持

338、续、正常交易，市场参与者的积极性当然就不会很高。3.成熟的抵押贷款市场成熟的抵押贷款市场成熟的抵押贷款市场要求市场参与者多而且积极参与，包括放款银行多、运作规范、抵押贷款基本是执行标准化合同，特别是贷款类型应主要为抵押贷款。因为这样才能使贷款债权能够方便地转换为标准化债券。质押或保证贷款是不能方便地转换为标准化债权的，当然就不能进行二级市场运作。因为这种债权关系不是直接建立在购买的住宅价值之上的，保证人的财产、信誉和质押物的价值都会发生变化，与之相联系的关系当然也会发生相应的变化，从而使得其中的债权债务关系就非常难以规范和严格。4.统一的担保机构统一的担保机构成熟的抵押贷款还有一个重要条件，就

339、是贷款需要统一的保证，而不是个别化、个性化的保证。由统一的机构进行担保，发生纠纷需要进行法律程序的成本就可以很低，相应的贷款就可以标准化，债权关系也变得特别明晰，交易和转换都变得方便、简单、容易，相应的风险就可以大大降低，债权交易自然就顺畅和简化了。三、推行抵押贷款证券化应做的工作三、推行抵押贷款证券化应做的工作对比上述条件，从我国的实际出发，要推行抵押贷款二级市场运作，必须做好两个方面的基础工作1.需建立住宅和贷款法律法规体系需建立住宅和贷款法律法规体系美国的实践证明，法律体系是抵押贷款二级市场运作的前提，在进行抵押贷款的市场化之前，美国就建立了相当完善的法律体系，而且是不断地修正、补充和完

340、善。而我国目前在房地产和金融方面的法律体系还非常不健全，所制定的规章、规程、规范等的地位也比较低，不能保证房地产市场运作、房地产金融的市场运作在公开、公平、公正的原则下高效、有序规范运行。因此，尽快建立健全和完善法律法规体系是当务之急。2.抵押贷款市场的标准化抵押贷款市场的标准化在法律法规基本建立健全的前提下，抵押贷款的市场化运作的重要条件就是抵押贷款本身的标准化。为此，有大量具体工作必须走在前面，包括个人金融业务服务全面普及、个人信誉风险的规范评估、统一的保证机构的建立健全、抵押贷款时保证服务的完整和全面、房屋价值评估机构等等。只有这些工作都得到落实，抵押贷款的市场化才真正可以提到议事日程上

341、来。四、其他筹资方式的比较四、其他筹资方式的比较住房公积金储蓄直接转化为贷款依托开发商的自有资金开发商直接融资第四节第四节抵押二级市场在中国的可行性抵押二级市场在中国的可行性我国已将房地产特别是住宅业，作为新的消费热点和经济发展的新的增长点，筹集资金是实现这一目标的关键。在我国能否推行抵押贷款市场化运作，是非常值得探讨的，也就是讨论在什么样的具体条件下，我国可以进行抵押贷款的市场化运作？一、香港住宅抵押二级市场的发展一、香港住宅抵押二级市场的发展1.香港房地产市场的发展香港房地产市场的发展发展迅速，创造了“香港”模式，比较好地实现了产业发展目标，在回归前后达到最高峰。2.香港房地产金融的发展香

342、港房地产金融的发展按揭贷款和期房（楼花）交易是推动香港房地产发展的重要金融措施，住房抵押贷款成为金融业务的重要组成。3.香港发展住宅抵押贷款二级市场的条件香港发展住宅抵押贷款二级市场的条件在香港特别行政区政府主导下，成立了相应的官方机构，来推行“第二按揭”业务。4.香港住宅抵押贷款二级市场的运作香港住宅抵押贷款二级市场的运作还处在起步和试验阶段，远未达到预期目标，主要是受金融风暴和经济发展步入长期通缩影响。二、抵押二级市场在中国的可行性二、抵押二级市场在中国的可行性有人认为，目前我国推行住房抵押贷款的二级市场化运作的条件还很不成熟，抵押贷款市场化运作在我国还不具备可行性。主要是因为房地产市场不成熟法律体系不完备抵押贷款未能达到标准化缺乏积极的市场投资者群体金融市场很不成熟