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1、边城巴卡拉酒店启动论证报告目 录酒店基本信息酒店基本信息一、酒店定位酒店定位二、边城品牌属性边城品牌属性三、酒店启动酒店启动SWOT分析分析四、酒店启动策略分析酒店启动策略分析五、财务状况分析财务状况分析六、潜在风险提示及措施潜在风险提示及措施七、总结总结八、边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店基本信息酒店基本信息边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店基本信息酒店基本信息建筑面积：30591平米酒店形象：星级酒店酒店理念：低调的奢华项目单位数值酒店建筑面积30591其中地上建筑面积23940地下建筑面积6651酒店占地面积50397酒店用地面积9388酒店栋数栋2总停车位辆53酒店经济技术指标：边城巴卡拉酒
2、店启动论证报告酒店定位酒店定位边城巴卡拉酒店启动论证报告巴卡拉酒店风格定位巴卡拉酒店风格定位乡村法式乡村法式酒店由“全球奢华酒店之王”BDS担纲设计边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位喜达屋五星级巴卡拉酒店拥有游泳馆、美容中心、影剧院、图书馆、儿童娱乐场所、雪茄吧、酒吧、西餐厅、中餐厅、健身室、2000Spa楼、108间客房（其中总统套房1间）。边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位地下室地下室地下室设有：SPA、KTV、健身房、棋牌室边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位首层首层首层设有：影院、零售店、美容中心、儿童娱乐室、图书馆、游泳馆、雪茄吧、西餐厅
3、、中餐厅边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位二层二层二层设有：客房、会议室、宴会厅、酒吧边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位三层三层三层设有：客房、会议、宴会边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位四层四层四层设有：客房、会议、宴会边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店功能定位酒店功能定位五层五层五层设有：总统套房、客房、酒廊、空中休息室边城巴卡拉酒店启动论证报告综合看来，酒店的各项功能可以满足主力休闲综合看来，酒店的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议人度假人群的大部分需求，也能满足商务会议人群的需求，并能为生活居住提供满意的环境及群的
4、需求，并能为生活居住提供满意的环境及配套服务配套服务功能功能配套设施配套设施巴巴卡卡拉拉酒酒店店休闲休闲度假度假休息客房、室外休憩场所、空中休息室疗养SPA、美容院运动高尔夫练习场、游艇俱乐部、健身房、台球、壁球、乒乓球、垂钓等生活零售店、美食餐厅、酒吧、室内儿童游乐场、雪茄吧、图书馆、影院、网吧等商务商务会议会议商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务活动室外团队活动空间、小型节目厅、商务人群的康体娱乐、商务中心商务配套宴会厅、餐厅边边城城社社区区社区社区生活生活别墅不同类型的别墅社区配套艺景轩、湖滨酒店、仑山渔庄、瓦伦达咖啡馆生活社区湖东20亩商业边城巴卡拉酒店启动论证报告销售方式定位销
5、售方式定位自持物业自持物业巴卡拉酒店承担排头兵的重要战略职责，不管从土地升值、其他物业价值提升，还是从融资角度，巴卡拉酒店的运作成功与否都会对整体项目产生重要影响。巴卡拉酒店积淀形成的良性资产对未来边城的战略转型具有重要战略价值。边城巴卡拉酒店启动论证报告边城品牌属性边城品牌属性边城巴卡拉酒店启动论证报告边城品牌属性边城品牌属性中国边城以稀缺性的山水资源、国际化的规划、建设和服务团队赢得市场及高端别墅消费群体的青睐。“边城”已成为南京地区度假地产的领导品牌，未来的中国边城将会成为集休闲、度假、美食、娱乐、康体疗养、文化交流及商贸洽谈于一体华东乃至全国首屈一指的休闲度假胜地。巴卡拉将成为边城休闲
6、度假的品牌核心支撑力！巴卡拉将成为边城休闲度假的品牌核心支撑力！边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动酒店启动SWOTSWOT分析分析边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动酒店启动SWOTSWOT分析分析优势优势优先启动酒店，向目标客户描述未来的生活方式，促进别墅销售。巴卡拉酒店的启动，对边城品牌的塑造将起着重要的作用。有利于整合边城的山水资源，突出项目本身的休闲度假优势。酒店设置在B、C岛中间，利用湾区规划酒店突出了其奢侈性和尊贵性。该奢侈级的皇室御用酒店对边城业主身份的确立，将移植进边城的品牌基因中，并将直接有利促进销量和拉升房价。边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动酒店启动SWOTSWOT分析分析
7、劣势劣势所在区域周边公共配套条件十分缺乏，还需要比较长的时间来完善，通过项目自身的配套开发短时间内无法接近市区的各种配套条件。句容地区的总体经济情况决定了当地居民的消费水平相对偏低，因此酒店如果要争取本地客源市场，需有一定的价格优势。目前本案所在区域人气不足，未形成成熟度假区概念。针对这些风险，酒店需要通过政府支持、加大营销力度、加强与网络伙伴的合作、提供差异化服务产品等多种方式来进行应对。边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动酒店启动SWOTSWOT分析分析机会机会1 1边城以“休闲度假”为中心，在配套中继续完善这一定位，项目规划中采用高尔夫、度假酒店等配套，力求让居民体验到市区所没有的高档生活
8、享受。项目优先开发酒店，靠近高尔夫球场和新销售中心，既增加边城西岸的卖点，又能对外营业。酒店和商业可融合在一起，首层设置商业，三四五层则为酒店客房，住宿、购物、休闲一体化，既体现出边城独特的设计风格，又使酒店和商业价值最大化。酒店作为项目长久经营切实盈利的项目，在满足业主及周边消费群体需求的基础上，实现项目利润。边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动酒店启动SWOTSWOT分析分析机会机会2 2句容为优秀旅游城市，本地旅游需求的快速增长，本地旅游度假酒店需求空间较大。中国边城距离南京中山门37公里，距上海240公里，沿途有镇江、常州、无锡、苏州等城市，区位比较优势将逐渐凸显，该地区逐渐成为长三角地
9、区重要的区域，未来不断增加的商务、休闲、疗养对度假酒店市场需求巨大。边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动酒店启动SWOTSWOT分析分析威胁威胁目前南京远郊板块拟建 的酒店项目尽管和边城巴卡拉酒店在定位和地理区域上不尽相同，但是，仍然会在客源市场上与酒店产生激烈的竞争。同时，随着汤山等地的度假酒店逐渐走强，未来新开的酒店还会越来越多，这也将成为边城酒店的潜在竞争威胁。边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店启动策略分析酒店启动策略分析边城巴卡拉酒店启动论证报告优先开发酒店的核心竞争策略优先开发酒店的核心竞争策略1 1酒店对湖西在售别墅的售价将起到刺激性增长酒店对湖西在售别墅的售价将起到刺激性增长世界著名的
10、五星级酒店进驻边城，不只是说说，而是实实在在施工了，这对于样板区支撑和A岛销售，是一股强劲的力道，客户可以遐想不久将来，走几步就到酒店，奢享五星级配套服务。边城巴卡拉酒店启动论证报告优先开发酒店的核心竞争策略优先开发酒店的核心竞争策略2 2酒店将带来源源不断的高级客户酒店将带来源源不断的高级客户从世界五星级酒店的贵宾客户里，可以获得无法想象的高级客户资料，最初他可能是来住一下，结果是实在太喜欢这里的自然美景。如果是喜达屋的网站上有边城资讯，我们的销售中心可以移至酒店大堂，每天都能接到高品质的客户资源。边城巴卡拉酒店启动论证报告优先开发酒店的核心竞争策略优先开发酒店的核心竞争策略3 3客户在边城
11、可以有多种不同选择的度假方式客户在边城可以有多种不同选择的度假方式有独栋别墅的酒店形式，有世界品牌的巴卡拉，有经济实惠的度假屋，满足多种层次的选择。边城巴卡拉酒店启动论证报告优先开发酒店的核心竞争策略优先开发酒店的核心竞争策略4 4西岸高尔夫推杆练习场进一步抓紧完善，酒店湾区西岸高尔夫推杆练习场进一步抓紧完善，酒店湾区启动游艇码头俱乐部启动游艇码头俱乐部西岸高尔夫推杆练习场建议进一步抓紧完善，以配合春节后进行的现场营销活动，以让客户完美实地体验边城山水。而湖湾码头的游艇俱乐部是边城品牌价值提升的一个重要砝码，配套里有这个游艇码头可以提升边城品牌含金量，同时配置这类富人的玩具，亦为边城奢侈品级别
12、墅穿上合适的外衣，为争取西岸别墅的溢价增强底气。同时，高尔夫和游艇码头，能够为未来巴卡拉酒店的品位和服务进一步加分。这些配套能够为边城带来风声水起的活力和高品质的客户，这些客户更有理由成就未来的边城。 边城巴卡拉酒店启动论证报告财务状况分析财务状况分析边城巴卡拉酒店启动论证报告财务状况分析财务状况分析现金流假设现金流假设现金流类假设：现金流类假设：划分季度动态测算建安成本中60%可垫资，主体建成前50%由建筑方垫资，主体建成后支付30%，完全建成后1年内支付20%贷款比率控制在投资的60%边城巴卡拉酒店启动论证报告财务状况分析财务状况分析酒店财务测算酒店财务测算1.酒店分建设及装修，建筑周期为
13、12个月，客房可以考虑分批次装修，配套部分建议先行装修。2.酒店的成本计算依据为： “酒店建筑成本5000装修成本600011000元/平米”边城巴卡拉酒店启动论证报告财务状况分析财务状况分析资金滚动，顺序渐进资金滚动，顺序渐进酒店启动资金约酒店启动资金约3000万元：万元：约3000万可以启动酒店土建，毛坯建造成本约1亿资本金，大堂可以提前装修做售楼接待中心。边城巴卡拉酒店启动论证报告财务状况分析财务状况分析融资渠道融资渠道 股东增资股东增资股东增资股东增资留存收益内部融资外部融资 银行贷款银行贷款银行贷款银行贷款发行债券即通过银行贷款来满足项目公司的资金需求银行贷款银行贷款外部融资外部融资
14、是指将各项目公司的留存收益投入到项目的建设投资当中边城巴卡拉酒店启动论证报告潜在风险提示及措施潜在风险提示及措施边城巴卡拉酒店启动论证报告潜在风险和可能的应对措施潜在风险和可能的应对措施经营风险经营风险经营风险经营风险边城项目经营情况取决于：酒店类资产的经营，别墅类资产的出售酒店类资产的经营酒店类资产的经营管理公司选择管理公司选择 边城公司所选择的酒店管理公司的风格和水准能否区别于其他竞争对手或者优于其他对手，十分重要。若酒店管理公司选择失误，对未来经营业绩将发生较大影响。业主与管理公司关系业主与管理公司关系 由于边城公司首次接触酒店行业，意味着与酒店管理公司将是初次合作。初次合作双方可能在经
15、营理念、管理风格、行为习惯等诸多方面有所不同，需要经历磨合。磨合的周期长短、磨合的成功与否等因素将影响酒店的日常经营活动，带来风险。出售类物业的营销战略、渠道战略与销售策略出售类物业的营销战略、渠道战略与销售策略营销战略：营销战略：销售布局、销售策略、销售管理（销售组织、业务管理）等渠道战略：渠道战略：渠道选择、渠道政策、渠道管理等销售策略销售策略：定价、广告定位、推广、现场促销等可能的对策建议边城项目聘请国内知名的酒店管理公司，其经营管理能力在一般条件下将保持在较高水准，比较能够控制经营风险对可能的酒店管理公司进行充分研究，分析最佳合作伙伴，并及早进行商务接洽在前期投入力量进行营销战略方面充
16、分的考虑和设计边城巴卡拉酒店启动论证报告潜在风险和可能的应对措施潜在风险和可能的应对措施财务风险财务风险财务风险财务风险边城项目投资量大、项目周期长，过程中产生财务风险的相关因素较多，主要有：融资风险融资风险 边城项目中不确定因素较多，从而对资金需求的不确定性也较高，容易形成资金缺口。利率风险利率风险 如果边城项目贷款额度较高，贷款周期长，承担的利率变动风险较高。利率的变动将影响项目财务费用。汇率风险汇率风险 由于境外融资相对容易且成本较低，如果边城项目未来会实行境外融资，将面临汇率风险，需考虑设计避险工具降低风险。可能的对策财务风险中可控的只有融资风险，边城在安排资金计划时须给与一定弹性，考虑多种可能，预先设计备用方案。进行融资组合设计，降低综合融资成本边城巴卡拉酒店启动论证报告总结总结边城巴卡拉酒店启动论证报告酒店项目具有投资价值，关键是如何广泛整酒店项目具有投资价值，关键是如何广泛整合各种资源，掌握开发节奏，控制投资风险合各种资源，掌握开发节奏，控制投资风险项目成功的关键因素项目成功的关键因素1.广泛整合资源2.进行筹划，重视前期3.掌握开发节奏，加强财务预算能力4.重视企业管理，完善管控模式和治理结构，吸引投资商合作5.重视营销建设，尤其是营销网络建设和营销策划边城巴卡拉酒店启动论证报告
