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1、第六节第六节 成本法应用中涉及的有关规定成本法应用中涉及的有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格有关规定( (一一) )商品住宅价格构成的有关规定商品住宅价格构成的有关规定 19921992年年7 7月月2020日日，国国家家物物价价局局、建建设设部部、财财政政部部、中中国国建建设设银银行行印印发发的的商商品品住住宅宅价价格格管管理理暂暂行行办办法法规规定定：商商品品住住宅宅价价格格应应以以合合理理成成本本为为基基础础，有有适适当当利利润润，结结合合供供求求状状况况和和国国家家政政策策要要求求制制定定，并并根根据据楼楼层层、朝朝向向和和所处地段等因素，实行
2、差别价格。所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成：商品住宅价格由下列项目构成：1 1. .成本。成本。包括：包括： (1)(1)征征地地费费及及拆拆迁迁安安置置补补偿偿费费：按按国国家家有有关规定执行。关规定执行。 (2)(2)勘勘察察设设计计及及前前期期工工程程费费：依依据据批批准准的的设计概算计算。设计概算计算。 (3)(3)住住宅宅建建筑筑、安安装装工工程程费费：依依据据施施工工图图预算计算。预算计算。(4)(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规
3、划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和规划和施工图预算计算；住宅小区基础设施和配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人配套建设项目按国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行。民政府颁发的城市规划定额指标执行。(5)(5)管管理理费费：以以上上述述 1 1至至4 4 项项之之和和为为基基数数的的1 13 3计算。计算。(6)(6)贷贷款款利利息息：计计人人成成本本的的贷贷款款利利息息，根根据据当当地地建建设设银银行行提提供供的的本本地地区区商商品品住住宅宅建建设设占占用用贷贷款款的的平平均均周周期期、平平均均比比例例、平平均均利利率率和和开开发发项项目目具体情况确定。具体情况确
4、定。(2)(2)利利润润。以以上上述述成成本本中中1)1)至至4 4）项项之之和和为为基基数数核核定定。利利润润率率暂暂由由省省、自自洽洽区区、直直辖辖市市人人民民政政府确定。府确定。(3)(3)税金。税金。按国家税法规定缴纳。按国家税法规定缴纳。(4)(4)地地段段差差价价。其其征征收收办办法法暂暂由由省省、自自治治区区、直直辖市人民政府根据国家有关规定制定。辖市人民政府根据国家有关规定制定。 下列费用不计人商品住宅价格：下列费用不计人商品住宅价格： 非住宅小区级的公共建筑的建设费用；非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 住宅小区内营业性用房和设施的建设费用。住宅小区内营业性用房和设施的建设费
5、用。 根根据据楼楼层层、朝朝向向确确定定的的商商品品住住宅宅差差价价，其其代数和应趋近于零。代数和应趋近于零。( (二二) )经济适用住房价格构成的有关规定经济适用住房价格构成的有关规定 20022002年年1111月月1717日日，国国家家计计委委、建建设设部部印印发发的的经经济济适适用用住住房房价价格格管管理理办办法法规规定定：经济适用住房价格实行政府指导价经济适用住房价格实行政府指导价。 制制定定经经济济适适用用住住房房价价格格，应应当当与与城城镇镇中中低低收收人人家家庭庭经经济济承承受受能能力力相相适适应应，以以保保本本微微利利为为原原则则，与与同同一一区区域域内内的的普普通通商商品品
6、住住房房价价格格保保持持合合理理差差价价，切切实实体体现现政政府府给给予予的的各项优惠政策。各项优惠政策。 经济适用住房基准价格的构成：经济适用住房基准价格的构成：1 1. .开发成本。开发成本。包括：包括：照照法法律律、法法规规规规定定用用于于征征地地和和房房屋屋拆拆迁迁等等所所支付的征地和拆迁安置补偿费。支付的征地和拆迁安置补偿费。发发项项目目前前期期工工作作所所发发生生的的工工程程勘勘察察、规规划划及及建建筑筑设设计计、施施工工通通水水、通通电电、通通气气、通通路路及及平整场地等勘察设计和前期工程费。平整场地等勘察设计和前期工程费。列列人人施施工工图图预预( (决决) )算算项项目目的的
7、主主体体房房屋屋建建筑筑安安装装工工程程费费，包包括括房房屋屋主主体体部部分分的的土土建建( (含含桩桩基基) )工工程程费费、水水暖暖电电气气安安装装工工程程费费及及附附属属工工程费。程费。在在小小区区用用地地规规划划红红线线以以内内，与与住住房房同同步步配配套套建建设设的的住住宅宅小小区区基基础础设设施施建建设设费费，以以及及按按政政府府批批准准的的小小区区规规划划要要求求建建设设的的不不能能有有偿偿转让的非营业性公共配套设施建设费。转让的非营业性公共配套设施建设费。管管理理费费按按照照不不超超过过以以上上1 1）至至4 4）项项费费用用之之和和的的2 2计算。计算。贷贷款款利利息息按按照
8、照房房地地产产开开发发经经营营企企业业为为住住房房建建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。行政事业性收费按照国家有关规定计收。行政事业性收费按照国家有关规定计收。2 2. .税金。税金。依照国家规定的税目和税率计算。依照国家规定的税目和税率计算。3 3. .利利润润。按按照照不不超超过过开开发发成成本本中中1 1）至至4 4）项项费费用之和的用之和的3 3计算。计算。 下列费用不得计人经济适用住房价格：下列费用不得计人经济适用住房价格： 往宅小区内经营性设施的建设费用；往宅小区内经营性设施的建设费用； 房房地地产产开开发发经经营营企企业业留留用用的的办办公公
9、用用房房、经经营营用用房房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 各各种种与与住住房房开开发发经经营营无无关关的的集集资资、赞赞助助、捐捐赠赠和和其他费用；其他费用； 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。按规定已经减免及其他不应计人价格的费用。二、二、房地产征收房地产征收费用的有关规定费用的有关规定 根据中华人民共和国土地管理法、根据中华人民共和国土地管理法、关于完善征地补偿安置制度的指导意见关于完善征地补偿安置制度的指导意见等的规定，在农地征收中发生的费、税有：等的规定，在农地征收中发生的
10、费、税有：(1)(1)征地补偿安置费用。征地补偿安置费用。 土土地地补补偿偿费费。征征收收耕耕地地的的土土地地补补偿偿费费，为为该耕地被征收前该耕地被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的6-106-10倍。倍。1.1.集体土地征收费用的有关规定集体土地征收费用的有关规定安置补助费。安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。有耕地的数量计算。 每一个需要安置
11、的农业人口的安置补助每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前费标准，为该耕地被征收前3 3年平均年产值年平均年产值的的4-64-6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前补助费，最高不得超过被征收前3 3年平均年年平均年产值的产值的1515倍。倍。（被征收土地需要安置人数补偿倍数）15时总安置补助费总安置补助费= =被征收土地前被征收土地前3 3年平均年产值年平均年产值补偿倍数补偿倍数被征收土地需要安置的人数被征收土地需要安置的人数（被征收土地需要安置人数补偿倍数）15时总安置补助费总安置补助费= =被征收土地前被征收土地前
12、3 3年平均年产值年平均年产值1515 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可以增加安置补助费用，但是土地补助费和安置补助费的总和不能超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。地地上上附附着着物物补补偿偿费费。地地上上附附着着物物补补偿偿费费包包括括被被征征收收土土地地上上的的房房屋屋及及其其他他建建筑筑物物（含含构构筑筑物物）、农农田田水水利利设设施施、树树木木、蔬蔬菜菜大大棚棚等等的的补补偿偿费费。地地上上附附着着物物的的补补偿偿标标准准，由由省省、自自治区、直辖市规定。治区、直辖市规定。青青苗苗补补偿偿费费。青青苗苗补补偿偿费费是是对对被被征征收收土土地地上上尚尚不不能能收收获获的的
13、农农作作物物给给予予的的补补偿偿费费。可可以以移移植植的的苗苗木木、花花草草以以及及多多年年生生经经济济林林木木等等，一一般般是是支支付付移移植植费费；不不能能移移植植的的，给给予予合合理理补补偿偿或或作作价价收收购购。青青苗苗的的补补偿偿标标准准，由由省省、自自治区、直辖市规定。治区、直辖市规定。(2)(2)征地管理费。征地管理费。 征征地地管管理理费费是是指指县县级级以以上上人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门受受用用地地单单位位委委托托，采采用用包包干干方方式式统统一一负负责责、组组织织、办办理理各各类类建建设设项项目目征征收收土土地地的的有有关关事事宜宜，由由用用地地单单位位在在征
14、征地地费费总总额额的的基基础础上上按按一一定定比比例例支支付付的的管管理理费费用用。包包干干有有全全包包方方式式、半半包包方方式和单包方式。式和单包方式。(4)(4)耕地开垦费耕地开垦费( (占用耕地的占用耕地的) ) 国家实行占用耕地补偿制度。非农业国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照建设经批准占用耕地的，按照“占多少，占多少，垦多少垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖
15、市的要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。耕地。 (5)(5)新新菜菜地地开开发发建建设设基基金金( (征征收收城城市市郊郊区区菜菜地地的的) )征征收收城城市市郊郊区区的的菜菜地地，用用地地单单位位应应当当按按照照国国家家有有关关规规定定缴缴纳纳新新菜菜地地开开发发建建设设基基金金。新新菜菜地地开开发发建建设设基基金金的的缴缴纳纳标标准准，由由省省、自治区、直辖市规定。自治区、直辖市规定。(6)(6)政政府府规规定定的的其其他他有有关关费费、税税。部部分分省省、自自治治区区、直直辖辖市市还还规规定定收收取取教教育育附
16、附加加、防防洪洪费费、南南水水北北调调费费等等等等。具具体体费费、税税项项目目和和收收取取标标准准，应应根根据据国国家家和和当当地地政政府府的的有有关关规定执行。规定执行。2.2.国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收费用的有关规定费用的有关规定 根据城市房屋拆迁管理条例、城根据城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见等的规定，在市房屋拆迁估价指导意见等的规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁中城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁中发生的费、税主要有：发生的费、税主要有：(1)(1)房房屋屋拆拆迁迁补补偿偿安安置置费费用用。该该费费用用由由征征收收人人对对于于被被征征收收人人给给予予拆拆
17、迁迁补补偿偿和和拆拆迁迁安安置置所所发发生生的的全全部部费费用用构构成成，其其数数额额相相当当于于下下列列几项之和：几项之和： 被被拆拆迁迁房房屋屋的的房房地地产产市市场场价价格格。该该价价格格由由具具有有房房地地产产估估价价资资质质的的机机构构，根根据据被被拆拆迁迁房房屋屋的的区区位位、用用途途、建建筑筑面面积积等等因因素素评评估估确确定定，不不包包含含被被拆拆迁迁房房屋屋室室内内自自行行装装饰饰装装修修的的补补偿偿金金额额以以及及搬搬迁迁补补助助费费、临临时时安安置置补补助助费费和和拆拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿
18、金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额。这由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成这由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。的，可以通过委托评估确定。 各种补助费、补偿费。各种补助费、补偿费。 包包括括：搬搬迁迁补补助助费费（如如搬搬家家费费、分分体体式式空空调调拆拆装装费费、热热水水器器拆拆装装费费、电电话话移移机机费费、有有线线电电视视费费等等）、临临时时安安置置补补助助费费（或或周周转转诱诱费费）和和拆拆迁迁非非住住宅宅房房屋屋造造成成停停产产、停停业业的的补补偿偿费费。这这些些补补助助费费、补补偿偿费费的的标标准准，由由省、自治区、直辖市人民政府规定。省、自治区、
19、直辖市人民政府规定。 (2)(2)房屋拆迁估价服务费。房屋拆迁估价服务费。(3)(3)房房屋屋拆拆迁迁服服务务费费。这这是是房房屋屋拆拆迁迁企企业业提提供供房屋拆迁服务收取的费用。房屋拆迁服务收取的费用。(4)(4)房房屋屋拆拆迁迁管管理理费费。该该费费用用以以拆拆迁迁规规模模大大小小，按按照照房房屋屋拆拆迁迁补补偿偿安安置置费费用用的的0.3%-0.60.3%-0.6收收取取。具具体体收收费费标标准准，由由各各省省、自自治治区、直辖市物价、财政部门制定。区、直辖市物价、财政部门制定。(5)(5)政府规定的其他有关费、税。政府规定的其他有关费、税。三、房屋折旧的有关规定三、房屋折旧的有关规定
20、1992 1992年年6 6月月5 5日建设部、财政部制定的日建设部、财政部制定的房地产单位会计制度房地产单位会计制度会计科目和会会计科目和会计报表对经租房产折旧作了有关规定。计报表对经租房产折旧作了有关规定。年折旧额年折旧额= =原价原价(1(1残值率残值率)耐用年限耐用年限(1)(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用。限、残值和清理费用。计算公式为：计算公式为：四、房屋完损等级评定的有关规定四、房屋完损等级评定的有关规定 房房屋屋完完损损等等级级是是用用来来检检查查房房屋屋维维修修养养护护情情况况的的一一个个标标准准，是是确确定定房房屋
21、屋真真实实新新旧旧程程度度和测算房屋折旧的一个重要依据。和测算房屋折旧的一个重要依据。 房房屋屋的的完完好好程程度度越越高高，其其现现值值就就越越接接近近于重新购建价格。于重新购建价格。 19841984年年1111月月8 8日日，原原城城乡乡建建设设环环境境保保护护部部发发布布了了房房屋屋完完损损等等级级评评定定标标准准，同同年年1212月月1212日日发发布布了了经经租租房房屋屋清清产产估估价价原原则则。有关内容如下：有关内容如下： (1)(1)房房屋屋完完损损等等级级是是根根据据房房屋屋的的结结构构、 装装修修、设设备备三三个个组组成成部部分分的的各各个个项项目目完完好、损坏程度分为好、
22、损坏程度分为5 5类：类： 完好房。完好房。 基本完好房。基本完好房。 一般损坏房。一般损坏房。 严重损坏房。严重损坏房。 危险房。危险房。(2)(2)房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：项目为：房房屋屋结结构构组组成成分分为为：地地基基基基础础、承承重重构构件、非承重墙、屋面、楼地面。件、非承重墙、屋面、楼地面。房房屋屋装装修修组组成成分分为为：门门窗窗、外外抹抹灰灰、内内抹灰、顶拥、细木装修抹灰、顶拥、细木装修房房屋屋设设备备组组成成分分为为：水水卫卫、电电照照、暖暖气气及特种设备及特种设备( (如消防栓、避雷装置等如消防栓、避雷装置等) )
23、。(3)(3)房屋完损等级的判定依据房屋完损等级的判定依据完完好好房房：结结构构构构件件完完好好，装装修修和和设设备备完完好好、齐齐全全完完整整，管管道道畅畅通通，现现状状良良好好，使使用用正正常常。或或虽虽然然个个别别分分项项有有轻轻微微损损坏坏，但但一一般般经过小修就能修复的。经过小修就能修复的。基基本本完完好好房房：结结构构基基本本完完好好，少少量量构构部部件件有有轻轻微微损损坏坏，装装修修基基本本完完好好，油油漆漆缺缺乏乏保保养养，设设备备、管管道道现现状状基基本本良良好好，能能正正常常使使用用，经过一般性的维修能恢复的。经过一般性的维修能恢复的。一一般般损损坏坏房房：结结构构一一般般
24、性性的的损损坏坏，部部分分构构部部件件有有损损坏坏或或变变形形，屋屋面面局局部部漏漏雨雨，装装修修局局部部有有破破损损，油油漆漆老老化化，设设备备、管管道道不不够够畅畅通通，水水卫卫、电电照照管管线线、器器具具和和零零件件有有部部分分老老化化、损损坏坏或或残残缺缺，需需要要进进行行中修或局部大修更换部件的。中修或局部大修更换部件的。严严重重损损坏坏房房：房房屋屋年年久久失失修修，结结构构有有明明显显变变形形或或损损坏坏，屋屋面面严严重重漏漏雨雨，装装修修严严重重变变形形、破破损损，油油漆漆老老化化见见底底，设设备备陈陈旧旧不不齐齐全全，管管道道严严重重堵堵塞塞，水水卫卫、电电照照管管线线、器器
25、具具和和零零部部件件残残缺缺及及严严重重损损坏坏，需需进进行行大大修修或翻修、改建的。或翻修、改建的。危危险险房房：承承重重构构件件已已属属危危险险构构件件，结结构构丧丧失稳定及承载能力，失稳定及承载能力，(4)(4)房屋新旧程度的判定标准房屋新旧程度的判定标准完好房完好房：八、九、十成。：八、九、十成。基本完好房：基本完好房：六、七成。六、七成。一般损坏房：一般损坏房：四、五成。四、五成。严重损坏房及危险房：严重损坏房及危险房：一、二、三成。一、二、三成。 (2)(2)经租房产根据房屋结构分为下列经租房产根据房屋结构分为下列4 4类类7 7等等钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构：全全部部或或承承重
26、重部部分分为为钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。砖砖混混结结构构一一等等：部部分分钢钢筋筋混混凝凝土土，主主要要是是砖砖墙墙承承重重的的结结构构，外外墙墙部部分分砌砌砖砖、水水刷刷石石、水水泥泥抹抹面面或或涂涂料料粉粉刷刷，并并设设有有阳阳台台，内内外外设设备备齐齐全全的的单单元元式式住住宅宅或或非非住住宅宅房房屋。屋。砖砖混混结结构构二二等等：部部分分钢钢筋筋混混凝凝土土，主主要要是是砖砖墙墙承承重重的的结结构构，外外墙墙是是清清水水墙墙，没没有有阳阳台台，内内部部设设备备不不全全的的非非单元式住宅或其他房屋。单元式住宅或其他房
27、屋。砖砖木木结结构构一一等等：材材料料上上等等、标标准准较较高高的的砖砖木木( (石石料料) )结结构构。这这类类房房屋屋一一般般是是外外部部有有装装修修处处理理、内内部部设设备备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。 木木结结构构二二等等：结结构构正正规规，材材料料较较好好，一一般般外外部部没没有有装装修修处处理理，室室内内有有专专用用上上、下下水水等等设设备备的的普普通通砖砖木木结构房屋。结构房屋。砖砖木木结结构构三三等等：结结构构简简单单，材材料料较较差差，室室内内没没有有专专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
28、简易结构：简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。草房、竹木捆绑房等。 (3)(3)各种结构房屋的耐用年限各种结构房屋的耐用年限钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构：生生产产用用房房5050年年，受受腐腐蚀蚀的的生产用房生产用房3535年，非生产用房年，非生产用房6060年。年。砖砖混混结结构构一一等等：生生产产用用房房4040年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产用房产用房3030年，非生产用房年，非生产用房5050年。年。砖砖混混结结构构二二等等：生生产产用用房房4040年年，受受腐腐蚀蚀的的生生产用房产用房3030年，非生产用房年，非生产用房505
29、0年。年。砖砖木木结结构构一一等等：生生产产用用房房3030年年，受受腐腐蚀蚀的的生产用房生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。砖砖木木结结构构二二等等：生生产产用用房房3030年年，受受腐腐蚀蚀的的生产用房生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。砖砖木木结结构构三三等等：生生产产用用房房3030年年，受受腐腐蚀蚀的的生产用房生产用房2020年，非生产用房年，非生产用房4040年。年。简易结构简易结构1010年。年。(4)(4)房屋残值率房屋残值率 房房屋屋残残值值是是指指房房屋屋达达到到使使用用年年限限，不不能继续使用，经拆除后的旧料价值。能继续使用，经拆除后的旧料价值。 清清理理费费用用是是指指拆拆除除房房屋屋和和搬搬运运废废弃弃物物所发生的费用。所发生的费用。 残残值值减减去去清清理理费费用用，即即为为残残余余价价值值，其与房屋造价的比例为其与房屋造价的比例为残值率残值率。各种结构房屋的残值率一般为：各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：0 0。砖混结构一等：砖混结构一等：2%2%。砖混结构二等：砖混结构二等：2%2%。砖木结构一等：砖木结构一等：6%6%。砖木结构二等：砖木结构二等：4%4%。砖木结构三等：砖木结构三等：3%3%。简易结构：简易结构：0 0。
