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1、江阴市周庄镇商业项目定位报告报告单位：商业管理公司江阴项目组试蹈行胁斧玖颗恍悔斯畔黄磊嘛萝撇谱屹击禹尧狠县炸鞘帕袜野虹汛丙妥佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告（一）周庄（一）周庄镇镇宏宏观观分析分析地理位置：地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。人口：人口：13.8万全全镇镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中
2、列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。撇享赔孤万姥篙阮伺耿炒留题揭赤昔烩迟鞋鹏覆润豪折耽霓啼寐腕愁俱亥佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告1.1项项目区位：目区位：本案位于周庄镇主
3、干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地； 本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。逞挂啤罢崖婿侵饶武咖冬吨稿银变难灾翔辞箔胞忻宰伪轰厕即育睫拣胆奴佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告 地地块块条件分析条件分析指标名称指标数指标数用地面积43554用地性质旅馆业用地、商办混合用地、住宅建筑密度不大于40%容积率不大于2.4绿化率不小于30%商住面积酒店+商业+办公不大于72000。其中酒店客房不小于200间，办公用房不小于150
4、00，不大于20000。住宅面积不大于32000商业停车小汽车80辆/万，非机动车500辆/万 用地指用地指标标项目地块图项目地块图1、本项目的用地性质为商住混合用地；2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500 ，其中商业部分面积为20000 左右；3、 项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业；鸭注向毫史渤浑受肘示黍枫遂浪车佐零袍氰科龄拽垛嗽纵铀赖蔓醇浸马菏佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告地块周边现状分析地块周边现状分析拆迁安置区拆迁安置区1000户户0.7万万人口人口佳兆业地块（待建佳兆业地块（待建设）设
5、）0.4万人口万人口卧龙湖别墅小区卧龙湖别墅小区250套套0.2万人口万人口拆迁区拆迁区200户户0.15万万人口人口100户户0.1万万人口人口1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区；2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手；3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。宫呜氦渤己银荧琵瘩虑皆糯棺募琅哲略绚冤畸舍淡接除土屹攫粹钦距拈削佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告1.2消消费费潜力分析：潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，
6、全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。1.3片区商片区商业业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式1.4片区片区发发展展规规划：划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。椒驴恍玻葡陷琅毅糜脓牧痕连谅挖榴缘歇茶谭火瘪餐怀宿俘广例逐盈测贱佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告1.5项项目目SWOT分析分析项目项目内容内容优势地块方正、昭示性好，适宜商业的
7、规划居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主劣势人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业机会中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区威胁传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力1.6小小结结本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的本案未来的发发展主要受制于城区展主要受制于城区的人口数量，目前周庄的人口数量，目前周庄镇镇居民居民约约13.8万。另一制万。
8、另一制约约因素，当地因素，当地传统传统商商业业区已存在大型区已存在大型现现代化商代化商业业物物业业，一旦有，一旦有实实力超市企力超市企业业入入驻驻将极大威将极大威胁胁我我项项目生存。目生存。兵统氰涉呀相记汽迅失撂纱蓄刀以敦浓鞋桐腮笆调藻试击柬倍淖谎胯惹一佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告（二）商（二）商业业市市场场分析分析2.1商商业发业发展展趋势趋势研判：研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。*商业区
9、沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开党刀仁哥慑昌笺花敦怔孤凭贫讯笋假球襄巧诛讨方对鹤咕龋脉查深四三碴佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告2.2商商业业分析分析主要集中式商主要集中式商业业区域区域名称名称商业面积商业面积（万）（万）空置面积空置面积（万）（万）经营情况经营情况北新路北新路东方百业东方百业3.23.2
10、1.81.81楼楼百百货货面面积积空空置置80%，其其他他楼楼层层基基本本无无空空置置；2楼楼3楼楼为为超超市市业业态态，经经营营惨惨淡淡。苏苏宁宁电电器器承承租租2楼楼1000，受受超超市市人人流流制制约约，惨淡经营惨淡经营时代超市时代超市0.50.5无无无空置面积，经营情况好无空置面积，经营情况好吉麦隆超市吉麦隆超市1 1无无1 1层层为为超超市市，中中低低档档次次，经经营营情情况况好。好。2 2楼承租给网吧楼承租给网吧如海超市如海超市0.50.5无无无空置，经营状况不佳无空置，经营状况不佳华联超市华联超市0.30.30.10.1经营很差经营很差合计合计62所所处处商商业阶业阶段：以超市段
11、：以超市为为主，主，竞竞争激烈争激烈商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。5000-8000的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。浪克哉缅色哼犯耽指芭夯掂孝抽巫逛钠愉奠蔬洋苛势瞧诉烂总默煎述勉枝佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告2.3商业中心案例：商业中心案例：东东方百方百业购业购物中心物中心项项目最大特点：硬件最好的商目最大特点：硬件最好的商业业物物业业，地理位置地理位置优优越（位于市区核心商圈）越（位于市区核心商圈）；
12、项项目最大劣目最大劣势势：主力超市店：主力超市店为为当地股份企当地股份企业业，经营经营能力能力较较弱；弱；对对我司的借我司的借鉴鉴： 持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内；应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。 右店救爷抢颇与扒玲畅恶宛娱廊剁帆岳卢轨惫细陷串寡谈秒润樱辖宰八邦佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告2.4小小结结人口与商人口与商业业体量的配比关系体量的配比关系: 目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。（一般
13、超市每平方米的建筑面积，需要3个消费者支撑；而百货则需要56个消费者支撑）商商业业空置率有待消化空置率有待消化商商业发业发展展阶阶段段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。原因分析：原因分析： 人口不足：人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇居民不足15万人，因此不足 以支撑一个百货店的发展。消消费费外流：外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城市消费。案例借鉴：案例借鉴： 客观评估本案适宜发展的商业体量；位于县镇级区域的商业体楼
14、层不应高于3层；商业意在培育，应预有约3年的市场培育期；在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，凳抡紧钝娠击唱湾鹏迢黄茫辽靳犹沽国眠枢讽绸店屈粥潜爆酮歧质歹频捅佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告（三）本案定位（三）本案定位考考虑虑因素因素交通情况交通情况商业环境商业环境市政配套市政配套未来规划未来规划消费人群消费人群消费能力消费能力消费需求消费需求1.道路情况：城市主干路延伸线2.公交车线路数量2路，可达1.商圈级别：镇商业中心外围2.商业特征：超市卖场、沿街私人商铺1.医院：无2.景观：镇广场（规划中）3.学校：幼儿园、小学4.公
15、交站1.交通规划：增加公交线路，站点设计2.商业规划：区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群中档消费（周庄镇三个大队拆迁社区居民）为主及高档消费（周边别墅区居民及镇富裕阶层）为辅消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当3.1.1业态业态要求（商要求（商务务、居住、政府要求）、居住、政府要求）政府规划要求：商业建面不少于20000。11月江苏地产会议暂定商业面积12000蛆尸圈豺迢腥恒撂眠句垃券犁潭萍后蝶份碱惭幢李滑梅综吏摇翁窖婉筋记佳兆业-江阴市周庄镇商业
16、项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告3.1.23.1.2分级模型分级模型商业类型商业类型服服务务人口人口辐辐射距离射距离经营面积经营面积代表物业形式代表物业形式道路道路公共交公共交通通交通方交通方式式交通交通时时间间便利型便利型ClubsClubs3000人以下100-500米3000以下内部会所小区内部道路无步行2-5分钟邻邻里型里型NeighborhNeighborhoodood3000-50000人1-2千米3000-20000住宅底商，街区，集中物业支路，次干道公交站点步行、骑车、机动车10-15分钟区域型区域型DepartmenDepartment t50000-1500
17、00人5-10千米20000-50000复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟3.1.33.1.3业态选择业态选择百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。声换撵掇丘确屉液和辊用艾稿茧创都尧妨汛滩蔫弧酪斡伤闰侨呕员酬妹婆佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告考虑因素考虑因素主要内容主要内容对本案定位启示对本案定位启示商业现状人口与商业面积比：人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1商商业业过过剩剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2万平方米；人人均均消消费费支支出出与与商商
18、业业所所处处的的发发展展阶阶段段不不吻吻合合：原因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，城中的商业情况是本案的最好参照；目前中集中式商业在营面积在8万平方米商业发展趋势消费趋势：消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展商业格局：商业格局：商业在镇中轴线方向发展城市规划：城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例增设服务商业人群的业态，如会所、商务餐饮等商业案例研究楼层数：楼层数：位于县镇级的商业体楼层不应高于3层；创创新新：在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，单体楼层不宜超过3层区域发展案例研究体体量量：规模须与片区规划人口相
19、匹配；或有足够的实力吸引其他片区的居民前来消费业态：业态：根据片区规划、商业体量确定主力店发展路径：发展路径：以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益以主力店带动新区商业体的发展与片区规划人口相匹配自身优劣势优势具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划； 采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配劣势规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；本案定位考本案定位考虑虑的具体因素的具体因素司锯纫隶违楷尝锑株递冉淌悯擂爹谁扶僵鼎袁罢丛鼻扶虑袖个夏萨镐措皂佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告住宅住宅类型类型商业类型商业类型商业建面商业建面商业业态组合商业业态组合品牌化程度定位品
20、牌化程度定位商业功能商业功能必备业态必备业态业态比例业态比例城郊城郊住宅住宅 邻里型邻里型（中间型）（中间型）1200012000餐饮：中型餐饮、特色餐饮购物：社区标超、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类休闲：美容美发、足浴服务：书报音像、中介、汽车护理餐饮：购物：休闲：服务： 3：4：2：1以中小型业态为主，品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。建筑类型建筑类型楼层楼层底商底商2 2层层结论结论建建议议：方案目标：方案目标：1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满
21、足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足；2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。业态规划：业态规划：礁园塑啮尧丧矾括萄峰谍约碟枚页按杉戈茫诡吁掖烘匪沫柏遣嗣杰变都策佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告 经营面积（）经营面积（）总面积（）总面积（）面积比例面积比例经营楼层经营楼层位置要求位置要求社区标超社区标超 5000600047.06% 1-2层主出入口/主干道家电卖场家电卖场 1000 1-2层主出入口/主干道餐饮商户餐饮商户快餐类：100-50025
22、0019.61% 1/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道西餐咖啡：200-800 中式酒楼：1000-3000美容美发美容美发美发：50-1006004.71% 2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求 美容：200-1000便利店便利店50-200 1501.18% 1层靠近主出入口，离居住区域较近服装饰品服装饰品30-806004.71% 1层主力承租面积通常位于1层，具体位置要求较好的展示面服务配套服务配套30-100800 6.27% 1/2层靠近主出入口，离居住区域较近 休闲类休闲类500-10008006.27% 1/2层无特殊要求，具体位置要求较好的展示面生活家居生活
23、家居100-2003002.35% 1/2层新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层1、2层皆可中介、银行中介、银行中介：30-505003.92% 1层位置要求不高，可移动弹性较强银行：200-600其他其他10-40500 3.92% 1层位置要求不高，可移动弹性较强业态业态指标指标业态面积比例规划：业态面积比例规划：浊眶周沁荒讯点捌危啼肥人蕊琉孜守巡革骄捏帕级教管容汁抢谜轩猾风书佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告入口商街型：入口商街型：有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高，便于后期带合约销售社区商业布局规划社区商业布局规划谈岿貌菜酿凤蹬串褥沽庞跋
24、踢捌迸穗室莫布等茄孺遁廊循钠目拱刽诡掇拉佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告（四）（四）项项目目财务测财务测算算4.1测测算算说说明及明及结结果果按体量2万测算购物中心的土地成本、建安费用等，根据江阴市场情况、项目区位、以往我司购物中心建造标准等来编制；测算年限30年；以2017年开业为起始点；租金增长、其他收入的增长，前2年基本无增长；第3年至第20年，租金及其他收入保持较快增长，而第21年至第30年保持较慢增长；项项目面目面积积分配：分配：指标指标面积面积()20102010年月租金年月租金(元元/)总面积26667商业面积：2000022.7停车场面积
25、：6667业态业态配比配比业态业态面积面积租金租金业态比例业态比例超市超市800017.5元/月40娱乐娱乐300030元/月15餐饮餐饮300030元/月15百货零售店百货零售店600022.5元/月30商业营业面商业营业面积积20000总建面总建面26667停车场面积6667开业首年基本租金29.94元/月本案起始租金在2010年基础上每年按4%基本增长率进行递增。杜囤摇簿暑危院涧官契踊宦宦冶部壶澄崎庙祁膊袜拼果瓢侵骋贵踌佳鄂豪佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告项项目目总总投投资资物业类型物业类型商场商场地下停车场地下停车场建筑面积建筑面积26667
26、20000 6667 成本项目成本项目计算依据计算依据合计（万元）合计（万元）单价（元单价（元/单位）单位）合计合计单价（元单价（元/单位）单位）合计合计土地费用2001.35 750.50 1500.99 750.50 500.36 建筑工程成本估算9693.44 3780.00 7560.00 3200.00 2133.44 土建工程6866.76 2500.00 5000.00 2800.00 1866.76 设备安装工程2666.68 1200.00 2400.00 400.00 266.68 基础设施160.00 80.00 160.00 0.00 0.00 装饰工程6684.33
27、2300.00 6484.32 300.00 200.01 商场内部装修3200.01 1500.00 3000.00 300.00 200.01 外立面装修外立面面积按照地上建筑面积的25%计算3484.32 800.00 3484.32 0.00 0.00 其他费用684.71 283.18 566.36 177.51 118.35 其他费用一、二、三之和的1.5%275.69 116.59 233.18 63.76 42.51 前期税费133.34 50.00 100.00 50.00 33.34 不可预见费一、二、三之和的1.5%275.69 116.59 233.18 63.76 4
28、2.51 开发成本19063.83 16111.67 2952.15 开发费用2709.05 1042.30 2084.59 936.63 624.45 管理费一、二、三的之和3%551.37 233.18 466.36 127.51 85.01 财务费用按总投资的11%计提2157.67 809.12 1618.23 809.12 539.44 总投资(不含财务费用)19615.20 8289.02 16578.03 4441.77 2961.33 财务费用1618.23 539.44 总投资（含财务费用）19615.20 9098.13 5250.88 骑帐讨巧辨厌炮烯呆甚外阎贯枢盲拾掌村
29、红糊钳穆苏轿岸拦郝润琢浮怎闸佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告租金核算租金核算项目年限项目年限第第1年年第第2年年第第29年年第第30年年合计合计20172017年年20182018年年20452045年年20462046年年总面积总面积20000200002000020000出租率出租率75%80%90%90%出租面积出租面积()15000160001800018000租金标准租金标准(元元/月月)29.94 29.94 206.21 212.39 租金增长率租金增长率0.00%0.00%3%3%免租月数免租月数3000实际租金月数实际租金月数91212
30、12年收入（万元）年收入（万元）404.19574.8484454.056414587.678102说明：开业说明：开业其他收入其他收入项目年限项目年限第第1年年第第2年年第第29年年第第30年年20172017年年20182018年年20452045年年20462046年年租金收入租金收入404.19 574.85 4454.06 4587.68 其他收入占租金比（管理费、促销、其他收入占租金比（管理费、促销、广告收入）广告收入）0.00%0.00%3.00%3.00%其他收入合计其他收入合计0.00 0.00 133.62 137.63 租金及其他收入合计租金及其他收入合计18969.16
31、 18969.16 404.19 574.85 4587.68 4725.31 侧委忙薪绒甲锻余静屎惹幼戏亡枪赤感虎胁做廓邵雹搜靡输惯哭伪竟仅堂佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告商业项目损益表商业项目损益表序号序号项目项目第第1年年第第2年年第第3年年第第29年年第第30年年20172017年年20182018年年20192019年年20452045年年20462046年年1经营收入经营收入404.19 574.85 659.64 4587.68 4725.31 租金收入404.19 574.85 659.64 4454.06 4587.68 其他收入0.
32、00 0.00 0.00 133.62 137.63 2运营成本335.67 344.88 349.46 561.58 569.01 工程维修支出(总投资的1.5)294.23 294.23 294.23 294.23 294.23 能源支出(管理费的30%)9.70 13.80 15.83 110.10 113.41 保险费（总投资的0.2%）19.62 19.62 19.62 19.62 19.62 推广费用（租金收入的3%）12.13 17.25 19.79 137.63 141.76 装修费用支出 3日常费用56.59 80.48 92.35 642.27 661.54 管理费用(租金
33、收入的8%)32.34 45.99 52.77 367.01 378.02 营业费用(租金收入的1%)4.04 5.75 6.60 45.88 47.25 财务费用(营运期间的贷款利息；租金收入的5%)20.21 28.74 32.98 229.38 236.27 4税费税费83.26 118.42 135.89 945.06 973.41 营业税5%20.21 28.74 32.98 229.38 236.27 城建税及教育附加10%2.02 2.87 3.30 22.94 23.63 房产税12%48.50 68.98 79.16 550.52 567.04 堤围费1%4.04 5.75
34、6.60 45.88 47.25 印花税0.1%0.40 0.57 0.66 4.59 4.73 租赁管理费2%8.08 11.50 13.19 91.75 94.51 5折旧折旧621.15 621.15 621.15 621.15 621.15 固定资产摊销固定资产摊销621.15 621.15 621.15 621.15 621.15 6财务费用财务费用7税前利润税前利润-692.48 -590.08 -539.21 1817.62 1900.19 8所得税所得税(25%)-173.12 -147.52 -134.80 454.40 475.05 9税后净利润税后净利润-519.36 -
35、442.56 -404.41 1363.21 1425.15 说明：折旧按说明：折旧按30年分摊，残值年分摊，残值5%税后年投资利润率税后年投资利润率1.55%税前年投资利润率税前年投资利润率2.06%栖距夫冶枫乙位抨诺困嚷琳摧观彦上亢逼剩桔饰庞向酉芍太幂蔚缝朴雀教佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告序号序号项目项目第第1年年第第2年年第第29年年第第30年年建设期建设期20172017201820182045204520462046一、一、经营活动现金经营活动现金流入流入0.00 101.79 178.59 1984.36 2046.29 1.1 净利润(
36、519.36)(442.56)1363.21 1425.15 1.2 固定资产折旧621.15 621.15 621.15 621.15 1.3 其他1.4 回收流动资金 二、二、经营活动现金经营活动现金流出流出19615.20 0.00 0.00 0.00 0.00 2.1 自有资产投入19615.20 2.2 经营流动资金2.3设备装修翻新改造投入2.4用于归还贷款用于归还贷款流出流出 静态指标静态指标净现金流量(19615.20)101.79 178.59 1984.36 2046.29 净现金流量累计(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.17 8446.
37、46 现金回报率年平均现金回报率回收期(年）26.62 26.62 动态指标动态指标折现率100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%净现金流量(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644净现金流量累计(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)净现值(NPV)-11988.37 -11988.37 回收期（年）0.00 0.00 内含报酬率1.77%1.77%动态现金流累计(12945.78)衬迪弓葱异垃仰胃午赘把扮念格蚂扒郸氯团盒链贯馆炕苯向骇抡灸着蘸宝佳兆
38、业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告序号序号项目项目第第1年年第第2年年第第29年年第第30年年建设期建设期20172017201820182045204520462046一、一、经营活动现金流经营活动现金流入入0.00 101.79 178.59 1984.36 2046.29 1.1 净利润(519.36)(442.56)1363.21 1425.15 1.2 固定资产折旧621.15 621.15 621.15 621.15 1.3 其他1.4 回收流动资金 二、二、经营活动现金流经营活动现金流出出19615.20 0.00 0.00 0.00 0.00
39、2.1 自有资产投入19615.20 2.2 经营流动资金2.3设备装修翻新改造投入2.4用于归还贷款流用于归还贷款流出出 静态指标静态指标净现金流量(19615.20)101.79 178.59 1984.36 2046.29 净现金流量累计 (19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.17 8446.46 现金回报率年平均现金回报率回收期(年）26.62 26.62 动态指标动态指标折现率100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%净现金流量(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644净
40、现金流量累计 (19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)净现值(NPV)-11988.37 -11988.37 回收期（年）0.00 0.00 内含报酬率1.77%1.77%小族铝拿梦须壕捏流邪杯掸若猜鲤票侗拥售砚锨鹃哼沪耀帧硫边姻吨化州佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告4.2财务财务指指标汇总标汇总财务指标汇总财务指标汇总总投资总投资税后利润率税后利润率静态回收期静态回收期动态回收期动态回收期净现值净现值IRRIRR19615.20 1.55%26.62 0.00 -11988.37 1.77%
41、具体具体财务结财务结果：果：总总投投资资成本成本为为1.96亿亿元，税后利元，税后利润润率率1.55%，静，静态态回收期回收期26.62年，年，动动态态 回收期回收期30年回收不了成本，年回收不了成本，净现值净现值-1.19亿亿元，元，IRR1.77%,项项目从目从财测财测算方面，不具有可行算方面，不具有可行性；因此建性；因此建议项议项目不考目不考虑虑商商业业或或以商以商业业最低要求体量最低要求体量进进行考行考虑虑。4.3小小结结攒醛两疙抄扣文轩渠募又徒档剧鹿垒铃役贝日辕跃们酝车旨舍瘟跃盏仗撅佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告楼楼层业态层业态分布分布图图：
42、1f玩罚牟云菌垮嗜墟剪史猾卒盅体浩仁熄晴阁嘱贾遭护宋么预鞋炮蜕病卤迭佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告2f靳肇笑娜甄藻芳馒逊功米舌劈瓣轩廉六玖穿噬讼处疙浪撰抖炸苗脊别叉渠佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与
43、发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物业条件标准超市物业条件艰桓斋宴齐峻弥骆普锈未嘎纶别表岿营嗡谋尿蝗石滔绘暇幌挣供气暇昌惕佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告中式快餐物业条件中式快餐物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯郎趁孝改兵懒痞甥郊叉聂啊
44、舆迂看暇条突丽贞橱漫皿判活族喳挂扩卯帝钻佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告便利店物业条件便利店物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修旦容济粕竞少立宁的颊梗跨蚀揖狸赏哲遗呼扶辉垒捷称菩扮既谦舔转枚柏佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告服务配套物业条件服务配套物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（
45、干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯莎孰冬头菲秽孺粒赐亡熙堆辩伺渊昆彭鞍准顾侮砌调名龙祝锚绣篆吻亮吉佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告美容美发物业条件美容美发物业条件美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（） 80-500经营楼层选择（层）3结构
46、层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯锥奠坦膘辜谍焦揩哄整撑粕谆凤蓬叭绿挣镶共圆喜诛垮屋朵棵柏算腥车呵佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：诲朋酵秸描掺让冒铀蝉始蔼晾辅宇瘁漳远家考假管辑捉篙袍睹威躺窿焊蔬佳兆业-江
47、阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告生活家居类物业条件生活家居类物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。拭侄赂涯查千才暇爵腋晃耪肾捏称抱兆佐剁尹席颇线湛涩擅壳颈哑窃望贿佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告生活娱乐类物业条件生活娱乐类物业条件休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯托滴礼蒂濒庐辕淆撞果芜艘鸽磋毒诡姻苫氖躁驻叫值横少埔炭渊雄悔闻龄佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告佳兆业-江阴市周庄镇商业项目定位报告
