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1、第十章 房屋修缮管理一、修缮的概念及其作用 （一）房屋修缮的含义（一）房屋修缮的含义n n房房屋屋修修缮缮是是指指房房屋屋自自建建成成到到报报废废为为止止的的整整个个使使用用过过程程中中，为为了了修修复复由由于于自自然然因因素素、人人为为因因素素造造成成的的房房屋屋损损坏坏，维维护护和和改改善善房房屋屋使使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。（二）房屋修缮的特点（二）房屋修缮的特点n n1 1设设计计和和施施工工都都只只能能在在一一定定范范围围内内进进行行，往往往往是是借借鉴鉴原原有有房房屋屋的的构造、部件、装饰、布局等，发展修缮
2、建筑艺术。构造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。n n2 2房屋修缮是大量的经常性的工作。房屋修缮是大量的经常性的工作。n n3 3房房屋屋修修缮缮项项目目多多，涉涉及及面面广广，零零星星分分散散，各各类类房房屋屋装装修修材材料料的的品种、规格多，备用的材料规格品种多。品种、规格多，备用的材料规格品种多。n n4 4房房屋屋修修缮缮由由于于要要保保持持原原有有的的建建筑筑风风格格和和设设计计意意图图，并并达达到到与与周周围环境相协调，因此技术要求较高。围环境相协调，因此技术要求较高。n n5 5房屋修缮具有生产和服务双重性。房屋修缮具有生产和服务双重性。（三）房屋修缮在物业管理中的作用
3、1.1.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于延延长长房房屋屋的的使使用用寿寿命命，保保持持房房屋屋的的使使用用功功能能，增增强强房房屋屋住住用用安安全全性性能能，提提高高住住户户的的工工作和居住的质量。作和居住的质量。2.2.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于保保证证房房屋屋的的质质量量和和房房屋屋价价值值的的追追加加，可可使使房房屋屋保保值值、增增值值，为为业业主主增增加加财财富富，节节省省建建房资金。房资金。3.3.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作，有有利利于于加加快快城城市市建建设设，美美化化环环境境，促进城市经济的发展。促进城市经济的发展。4.4.搞搞好好房房屋屋
4、修修缮缮工工作作，有有利利于于物物业业管管理理公公司司在在住住户户中中建建立立良良好好的的企企业业信信誉誉，塑塑造造良良好好的的经经营营形形象象，为为其其他他业业务务开开展展打下扎实基础。打下扎实基础。5.5.搞搞好好房房屋屋修修缮缮工工作作也也是是物物业业管管理理的的基基础础，而而良良好好的的房房屋屋修缮服务本身就是一种竞争资本。修缮服务本身就是一种竞争资本。二、房屋修缮管理的原则和内容 （一）房屋修缮管理的含义房屋修缮管理是指对房屋修缮的各项活动所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定合理的修缮周期和科学的修缮计划，以及确定合理的修缮范围和修缮方案，可以合理使用人、财、物，做到节省费用，缩短工
5、期，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。（二）房屋修缮管理的原则1.“1.“经济、合理、安全、实用经济、合理、安全、实用”的原则的原则经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维实用，就是要从实际出
6、发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。房屋效能。2.区别对待的原则n n区区别别对对待待是是指指对对不不同同建建筑筑结结构构、不不同同等等级级标标准准的房屋采取不同的修缮标准。的房屋采取不同的修缮标准。3.为住户服务的原则n n树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实做到为住户服务。服务质量，切实做到为住户服务。 （三）房屋修缮管理的内容 1.1.掌掌握握房房屋屋建建筑筑的的完完好好情情况况，根根据据房房屋屋的的建建筑筑设设计计用用途途定定
7、期期地地对对房房屋屋质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。2.2.制制订订和和执执行行修修缮缮原原则则、范范围围、指指标标和和年年度度修修缮缮计计划划，审审核核修修缮缮方方案案和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限。3.3.做做好好施施工工准准备备和和施施工工管管理理工工作作，严严格格按按照照设设计计和和有有关关规规程程进进行行施施工工，按验收规范进行质量验收。按验收规范进行质量验收。4.4.建建立立健健全全技技术术责责任任制制、岗岗位位责责任任制制、构构配配件件检
8、检验验制制度度及及技技术术档档案案制制度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。5.5.加加强强人人力力、材材料料和和工工具具等等生生产产要要素素的的管管理理，实实现现生生产产要要素素的的优优化化配配置和最佳组合。置和最佳组合。6.6.做做好好成成本本预预算算及及成成本本计计划划工工作作，按按成成本本计计划划控控制制工工程程实实际际成成本本，加加强成本核算。强成本核算。7.7.做做好好房房屋屋修修缮缮资资料料的的收收集集整整理理工工作作，妥妥善善管管理理房房屋屋技技术术档档案案，保保持持房屋技术资料的完整，以便查阅使用。房屋技术资料的完整，以便查阅
9、使用。（四）两种不同部门房屋修缮的区别 房房管管部部门门的的房房屋屋修修缮缮不不等等同同于于物物业业管管理理中中的的房房屋屋修修缮缮。两两者者同同中中有有异异，其区别主要是：其区别主要是：1.1.同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同同为房屋修缮，承担责任与履行方式不同n n房房管管部部门门对对管管辖辖内内的的房房屋屋实实行行行行政政管管理理，放放房房屋屋修修缮缮的的出出资资者者与与承承担担人人是是同同一一的的，房房管管部部门门只只是是充充当当了了政政府府房房管管修修缮缮的的实实施施者者和和执执行行者者；而而物物业业管管理理公公司司却却不不同同，其其房房屋屋修修缮缮完完全全是是根根据据公公司司与
10、与业业主主双双方方之之间间的的契契约约约约定定，按按房房屋屋商商品品化化的的约约定定规规定定双双方方责责任任，是是一一种种有有偿偿服服务务。业业主主是是修修缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的。2.2.即使同是有偿服务，性质也不同即使同是有偿服务，性质也不同n n（1 1）产产权权标标准准不不一一。房房管管部部门门凡凡有有偿偿服服务务对对象象一一定定是是异异产产的的（非非公公产产的的），物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。，物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。n n（2 2）经经营营性性质质不不一
11、一。前前者者的的有有偿偿服服务务是是创创收收性性的的，后后者者的的有有偿偿服服务务却却是是经经营营性性的的。因因为为前前者者的的房房屋屋修修缮缮管管理理还还是是行行政政性性的的，后后者者的的房房屋屋修修缮缮管管理却完全是商业化、市场化。理却完全是商业化、市场化。n n（3 3）财财务务结结算算方方式式不不一一。前前者者的的收收入入不不列列入入房房管管正正常常管管理理费费用用中中，后后者者的收入直接作为正常管理费用。的收入直接作为正常管理费用。三、房屋查勘与完损等级评定 （一）房屋查勘的目的（一）房屋查勘的目的房房屋屋查查勘勘是是物物业业管管理理公公司司了了解解和和掌掌握握所所管管房房屋屋的的完
12、完损损状状况况而而必必须须进进行行的的一一项项重重要要基基础础工工作作。通通过过查查勘勘，及及时时发发现现房房屋屋的的损损坏坏程程度度，以以便便采采取取必必要要的的养养护护和和修修缮缮措措施施。其其目目的的是：是：n n1.1.监监督督房房屋屋的的合合理理使使用用，掌掌握握房房屋屋结结构构、部部件件、设设备备的的技技术术状状况况，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。n n2.2.掌掌握握房房屋屋的的完完损损状状况况，依依据据（房房屋屋完完损损等等级级评评定定标标准准），评评定定房屋的完好等级，计算房屋完好率。房屋的完好等级，计算房屋完好率。n n3.3.
13、为安全使用提供信息。为安全使用提供信息。n n4.4.为编制房屋修缮计划提供依据。为编制房屋修缮计划提供依据。n n5.5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。为拟定房屋修缮工程方案提供依据。（二）房屋查勘的内容 房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类。房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类。 1.1.定期查勘的内容定期查勘的内容定定期期查查勘勘即即每每隔隔一一定定年年限限对对所所管管房房屋屋进进行行普普查查。其其内内容容如如下：下：n n（l l）结结构构部部分分。基基础础、梁梁、柱柱、墙墙、板板、楼楼面面等等有有无无损损坏坏；屋屋顶顶平面防水层是否老化，有无裂缝、起壳、
14、渗漏现象等。平面防水层是否老化，有无裂缝、起壳、渗漏现象等。n n（2 2）装装修修部部分分。内内外外墙墙面面有有无无裂裂缝缝、脱脱落落；墙墙壁壁是是否否渗渗漏漏、结结露露等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。n n（3 3）设设备备部部分分。水水、卫卫、电电、暖暖气气及及各各种种设设备备是是否否合合理理、完完好好、完整等。完整等。n n（4 4）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。2.季节性查勘的内容季节性查勘是根据地区和季节特点确定的机动的查勘。n n（l l）新发现危险迹象的房
15、屋；）新发现危险迹象的房屋；n n（2 2）未处理解危的危险房屋；）未处理解危的危险房屋；n n（3 3）严重损坏房屋；）严重损坏房屋；n n（4 4）建建筑筑在在经经常常淹淹水水、岩岩上上、坡坡边边等等地地区区的的不不安全的房屋；安全的房屋；n n（5 5）商商场场、幼幼儿儿园园、学学校校、影影剧剧院院等等人人流流密密集集场所。场所。3.3.3.3.工程查勘的内容工程查勘的内容工程查勘的内容工程查勘的内容工工程程查查勘勘是是以以房房屋屋定定期期查查勘勘或或季季节节性性查查勘勘所所掌掌握握的的完完损损状状况况为为基基础础，对对需需修修房房屋屋进进行行深深一一步步的的查查勘，它是拟订修缮方案的技
16、术依据。勘，它是拟订修缮方案的技术依据。n n（l l）砖砖砌砌体体。应应检检查查房房屋屋高高宽宽比比、墙墙、柱柱的的高高厚厚比比，并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况：并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况：房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙；房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙；承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。n n（2 2）木结构。重点检查以下部位：）木结构。重点检查以下部位：房屋行架的整体变形和稳定性；房屋行架的整体变形和稳定性；房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形；房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形；受受压
17、压构构件件的的倾倾斜斜、弯弯曲曲，受受拉拉构构件件的的裂裂缝缝，节节点点连连接接的的可可靠靠性；性；支撑系统的可靠性；支撑系统的可靠性；白蚁的危害情况。白蚁的危害情况。n n（3 3）钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构。应应检检查查混混凝凝土土强强度度，混混凝凝土土的的碳化程度，裂缝展开程度。重点检查以下部位：碳化程度，裂缝展开程度。重点检查以下部位：梁支座附近，集中力作用点、跨中；梁支座附近，集中力作用点、跨中；柱与梁的联接处，柱脚、柱顶；柱与梁的联接处，柱脚、柱顶；装配式构件连接点。装配式构件连接点。n n（4 4）其其他他结结构构。检检查查空空斗斗墙墙、混混合合墙墙时时，应应着着重重检检查查墙
18、墙体体的的倾倾斜斜、扭扭曲曲，墙墙脚脚风风化化、硝硝化化、开开裂裂和和受受潮潮软软化化的的变变化化情情况况，以以及及周周围围环环境境的的排排水水情情况况等等。应应着着重重检查以下部位：检查以下部位：墙体的整体性和稳定性；墙体的整体性和稳定性；在纵、横墙交接处有无连接措施。在纵、横墙交接处有无连接措施。n n（5 5）地地基基基基础础。应应着着重重观观察察检检查查地地基基基基础础的的变变形形（沉沉降降、滑滑移移。裂裂缝缝等等），地地基基基基础础不不均均匀匀沉沉降降的的现现状状和和观观测测资资料料，地地基基基基础础的的周周围围环环境境（地地下下水水、滑滑坡坡、冻冻胀、排水等）。胀、排水等）。 4.
19、房屋查勘顺序n n从外部到内部从外部到内部n n从下层到上层从下层到上层n n从承重结构到非承重构件从承重结构到非承重构件n n从表面到隐蔽从表面到隐蔽n n从局部到整体。从局部到整体。（三）房屋完损标准的划分造成房屋损坏的原因：自然因素人为因素设计和施工质量的低劣n n例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、
20、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。预防保养不善不可抗力 （三）房屋完损标准的划分 1.1.房屋完报的四个标准房屋完报的四个标准各各类类房房屋屋完完损损标标准准是是根根据据房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备三三个个组组成成部部分分的的各各个个项项目目的的完完好好或或损损坏坏程程度度来来划划分分
21、的的，依依据据对对部部分分和和数数量量上上加加以以区区分分，将将房房屋屋完损状况分成四个标准：完损状况分成四个标准：n n（1 1）完好标准；）完好标准；n n（2 2）基本完好标准；）基本完好标准；n n（3 3）一般损坏标准；）一般损坏标准；n n（4 4）严重损坏标准。）严重损坏标准。n n（5 5）危险房屋）危险房屋2.房屋完报等级的分类（l l）完完好好房房。是是指指房房屋屋的的结结构构、装装修修和和设设备备各各部部分分完完好好无无损损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。（2 2）基基本本完完好好房房。是是指指结结构构
22、部部位位和和构构件件基基本本完完好好，或或虽虽有有轻轻度损坏，但不影响正常使用，经一般性维修能修复的房屋。度损坏，但不影响正常使用，经一般性维修能修复的房屋。（3 3）一一般般损损坏坏房房。是是指指房房屋屋结结构构有有一一般般性性损损坏坏，部部分分构构部部件件有有损损坏坏或或变变形形，屋屋面面局局部部漏漏雨雨，装装修修局局部部有有破破损损，油油漆漆老老化化，设设备备管管道道不不够够畅畅通通，水水卫卫、电电照照管管线线、器器具具和和零零件件有有部部分分老老化化、损损坏坏或或残残缺缺，不不能能正正常常使使用用，需需要要进进行行中中修修或或局局部部大大修修、更换部件的房屋。更换部件的房屋。（4 4）
23、严严重重损损坏坏房房。是是指指房房屋屋年年久久失失修修，结结构构有有明明显显变变形形或或损损坏坏，屋屋面面严严重重漏漏雨雨，装装修修严严重重变变形形、油油漆漆老老化化见见底底，设设备备陈陈旧旧不不齐齐全全，管管道道严严重重堵堵塞塞，水水卫卫、电电照照的的管管线线、器器具具和和零零件件残缺及严重损坏，已无法使用，需进行大修或改进的房屋。残缺及严重损坏，已无法使用，需进行大修或改进的房屋。（5 5）危危险险房房屋屋。是是指指承承重重构构件件已已属属危危险险构构件件，结结构构丧丧失失稳稳定定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。（四）
24、房屋完损等级的评定方法 房房屋屋完完损损的的等等级级，标标志志着着房房屋屋质质量量的的好好与与差差，它它是是根根据据房房屋屋各各个个组组成成部部分分的的完完报报程程度度来来综综合合评评定定的的。具具体体做做法法是是：按按照照建建设设部部颁颁布布的的房房房房屋屋屋屋完完完完损损损损等级评定标准等级评定标准等级评定标准等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类：的规定，将房屋结构分为四类：n n（1 1）钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构承承重重的的主主要要结结构构是是用用钢钢筋筋混混凝土建造的；凝土建造的；n n（2 2）混混合合结结构构承承重重的的主主要要结结构构是是用用钢钢筋筋混混凝凝土土和和砖木建造
25、的；砖木建造的；n n（3 3）砖木结构）砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的；承重的主要结构是用砖木建造的；n n（4 4）其其他他结结构构承承重重的的主主要要结结构构是是用用竹竹木木、砖砖石石、土建造的简易房屋。土建造的简易房屋。各各种种房房屋屋分分结结构构、装装修修、设设备备三三个个组组成成部部分分进进行行评定。评定。1.1.钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定 n n（1 1）房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备等等组组成成部部分分各各项项完完报报程程度度符符合合同同一一个个完完损损标标准准，则则该该房房屋屋的的完完损损等等级级就就是
26、是分分项项所所评评定定的的完损程度。完损程度。n n（2 2）房房屋屋的的结结构构部部分分各各项项完完报报程程度度符符合合同同一一个个完完报报标标准准，在在装装修修设设备备部部分分中中有有一一、二二项项完完报报程程度度下下降降一一个个等等级级，其其余余各各项项仍仍和和结结构构部部分分符符合合同同一一完完报报标标准准，则则该该房房屋屋的的完完报报等等级级按结构部分的完损程度来确定。按结构部分的完损程度来确定。n n（3 3）房房屋屋结结构构部部分分中中非非承承重重墙墙或或楼楼地地面面分分项项完完报报程程度度下下降降一一个个完完损损标标准准等等级级，在在装装修修或或设设备备部部分分中中有有一一项项
27、完完损损程程度度下下降降一一个个完完报报标标准准等等级级，其其余余三三个个组组成成部部分分的的各各项项都都符符合合上上一一个个等等级级以以上上的的完完报报标标准准，则则该该房房屋屋的的完完报报等等级级可可按按上上一一个个等等级的完报程度确定。级的完报程度确定。n n（4 4）房房屋屋结结构构部部分分中中地地基基基基础础、承承重重构构件件。屋屋面面等等项项的的完完损损程程度度符符合合同同一一个个完完报报标标准准，其其余余各各分分项项完完报报程程度度可可有有高高出出一一个个等等级级的的完完损损标标准准，则则该该房房屋屋完完损损等等级级可可按按地地基基基基础础、承承重构件、屋面等项的完损程度评定。重
28、构件、屋面等项的完损程度评定。2.2.其他结构房屋完损等级评定其他结构房屋完损等级评定n n（1 1）房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备等等部部分分各各项项完完损损程程度度符符合合同同一一个个完完损损标标准准，则则该该房房屋屋的的完完损损等等级级就是分项的完损程度。就是分项的完损程度。n n（2 2）房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备部部分分等等绝绝大大多多数数项项目目完完损损程程度度符符合合同同一一个个完完损损标标准准，有有少少量量分分项项完完报报程程度度高高出出一一个个等等级级完完损损标标准准，则则该该房房屋屋的的完完报报等等级级按按绝绝大大多多数数分项的完损程度评定。分项的完
29、损程度评定。表表51 房屋完损等级评定表房屋完损等级评定表3.3.评定房屋完损等级的一般做法评定房屋完损等级的一般做法房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。（1 1）定期评定房屋完报等级。）定期评定房屋完报等级。n n一一般般结结合合房房屋屋普普查查，每每隔隔一一定定时时期期（1 1一一3 3年年，或或根根据据各各地地规规定定）对对所所管管房房屋屋进进行行一一次次全全面面的的、逐逐幢幢完完损损等等级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况。级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况。（2 2）不定期评定房屋完损等级。）不定期评定房屋完损等级。n
30、 n根根据据气气候候特特征征，如如雨雨季季、台台风风、山山洪洪、暴暴风风雪雪等等，主主要要对对危危险险房房屋屋、严严重重损损坏坏房房屋屋和和一一般般损损坏坏房房屋屋等等进进行检查，并评定完损等级。行检查，并评定完损等级。n n房房屋屋经经大大修修、中中修修、翻翻修修和和综综合合维维修修竣竣工工验验收收后后，重新进行完损等级评定。重新进行完损等级评定。n n按管新建房屋后，要进行完损等级评定。按管新建房屋后，要进行完损等级评定。（五）评定房屋究损等级的注意事项 1.1.评评定定房房屋屋完完报报等等级级是是根根据据评评定定出出房房屋屋的的结结构构、装装修修、设设备备等等组组成成部部分分的的各各项项
31、完完损损程程度度的的基基础础上上，对对整整幢幢房房屋屋的的完完损程度进行综合评定。损程度进行综合评定。2.2.在在评评定定房房屋屋完完损损等等级级时时，要要以以房房屋屋的的实实际际完完报报程程度度为为依依据据，严严格格按按部部颁颁（房房屋屋完完损损等等级级评评定定标标准准中中规规定定的的方方法法进进行行，不不能能以以建建筑筑年年代代来来代代替替、划划分分评评定定，也也不不能能以以房房屋屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。3.3.评评定定房房屋屋完完损损等等级级时时，特特别别要要认认真真对对待待结结构构部部分分完完损损程程度度的的评评定定。若若地
32、地基基基基础础、承承重重构构件件、屋屋面面等等三三项项的的完完损损程程度不在同一个完损标准时，则以最低的完报标准来评定。度不在同一个完损标准时，则以最低的完报标准来评定。4.4.完完好好房房屋屋结结构构部部分分中中各各项项一一定定都都要要达达到到完完好好标标准准，这这样样做才能保证完好房屋的质量。做才能保证完好房屋的质量。5.5.评评定定房房屋屋完完报报等等级级时时，若若超超过过规规定定允允许许的的下下降降分分项项的的范范围围时时，则则整整幢幢房房屋屋完完损损等等级级可可下下降降一一个个等等级级，但但不不能能下下降降到危险房屋的等级。到危险房屋的等级。6.6.评评定定严严重重损损坏坏房房屋屋时
33、时，结结构构、维维修修、设设备备等等各各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。7.7.在在遇遇到到对对重重要要房房屋屋评评定定完完报报等等级级时时，必必要要时时应应对对地地基基基基础础、承承重重构构件件进进行行复复核核或或试试测测后后才才能能确确定其完损程度。定其完损程度。8.8.正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。9.9.危危险险房房屋屋的的标标准准与与鉴鉴定定方方法法另另按按部部颁颁CJ13CJ138686危险房屋鉴定标准进行。危险房屋鉴定标准进行。10.10.新接管的房屋要进行完报等级的评定。新接管的房
34、屋要进行完报等级的评定。危险房屋的评定与解危办法制订划分危险房的标准制订划分危险房的标准制订划分危险房的标准制订划分危险房的标准（1 1）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。随时有倒塌的可能，无维修价值。（2 2）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全无太大影响。只要排除局
35、部危险，就可继续安全使用。使用。（3 3）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定确定解危办法，并监督检查排险情况确定解危办法，并监督检查排险情况n n观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。n n处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施处理使用法。这一方法适用于采取适当技术
36、解危措施后，可以解危使用的房屋。后，可以解危使用的房屋。n n停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。n n整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。四、房屋修缮工程与施工管理 （一）房屋维修施工管理的基本内容（一）房屋维修施工管理的基本内容n n（1 1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设）落实房屋维修任务，编
37、制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计。计方案和施工组织设计。n n（2 2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。置场地，确定施工方案等。n n（3 3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料工过程中进行经常的材料n n和技术管理工作。和技术管理工作。n n（4 4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均
38、衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接。质量控制管理和全面协调衔接。n n（5 5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。（二）房屋维修施工管理的程序和方法(1)制订房屋修缮设计方案以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。(2)落实房屋维修施工任务根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。(3) 进行施工组织与准备一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。（三）房屋修缮工程的分类根据房屋
39、不同的损坏程度，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修五类。1.小修工程小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价的的1 1以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要
40、特点是项目简单、零星分散、量大面广、小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进行房屋的养护工程，可以维护房屋使时间紧迫。经常地进行房屋的养护工程，可以维护房屋使用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从日常养
41、护入手，可以防止事故发生，延长大修周状况，从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。小修工程主要适用于：小修工程主要适用于：n n（1 1）屋面补漏、修补面层、修补泛水、屋脊等；）屋面补漏、修补面层、修补泛水、屋脊等；n n（2 2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆；）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆；n n（3 3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等；）修补楼地面面层，抽换个别楞木等；n n（4 4）修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；）修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；n n（5 5）拆
42、砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；n n（6 6）抽抽换换个个别别模模条条，接接换换个个别别木木梁梁、屋屋架架、木木柱柱，修修补补木木楼楼梯梯、栏栏杆杆、扶手，修补或加固天棚及其他构件等；扶手，修补或加固天棚及其他构件等；n n（7 7）水、电、暖、气、卫等设备的故障排除及零部件的修配等；）水、电、暖、气、卫等设备的故障排除及零部件的修配等；n n（8 8）下水管道、香井的修补疏通，修补明沟、散水、淌立沟、落水管等；）下水管道、香井的修补疏通，修补明沟、散水、淌立沟、落水管等；n n（9 9）房屋的检查，危险构件的临时加固等。）房屋的检查，
43、危险构件的临时加固等。2.中修工程中中修修工工程程是是指指房房屋屋少少量量部部位位已已损损坏坏或或已已不不符符合合建建筑筑结结构构的的要要求求，需需要要进进行行局局部部维维修修，在在维维修修中中只只牵牵动动或或拆拆换换少少量量主主体体构构件件，一一次次费费用用在在该该建建筑筑物物同同类类结结构构新新建建造造价价的的20202020以以下，仍保持原房屋规模和结构的工程。下，仍保持原房屋规模和结构的工程。中修工程主要适用于：中修工程主要适用于：n n（1 1）屋顶瓦屋面局部拆换，平屋面局部修补或部分重做面层等；）屋顶瓦屋面局部拆换，平屋面局部修补或部分重做面层等；n n（2 2）墙体局部拆砌，或墙
44、体多处小面积挖补、补强等；）墙体局部拆砌，或墙体多处小面积挖补、补强等；n n（3 3）拆换或改作个别承重木梁、木柱等；）拆换或改作个别承重木梁、木柱等；n n（4 4）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等；）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等；n n（5 5）整整幢幢房房屋屋的的门门窗窗整整修修，楼楼地地面面、楼楼梯梯等等的的维维修修、粉粉刷刷修修补补，油漆保养，设备管线的维修及零配件的更换；油漆保养，设备管线的维修及零配件的更换；n n（6 6）单项目的维修，如下水道重做。）单项目的维修，如下水道重做。3.大修工程大大修修工工程程是是指指需需牵牵动动或或拆拆换换部部分分主主体
45、体构构件件和和房房屋屋设设备备，不不需需全全部部拆拆除除，一一次次费费用用在在该该建建筑筑物物同同类类结构新建造价的结构新建造价的25252525以上的工程。以上的工程。大修工程主要适用于：大修工程主要适用于：n n（1 1）主主体体结结构构的的大大部部严严重重损损坏坏，局局部部有有倒倒塌塌的的危危险险，不修不能继续使用的房屋；不修不能继续使用的房屋；n n（2 2）整整幢幢房房屋屋的的公公用用生生活活设设备备（包包括括上上、下下水水、电电照照、通风、采暖）必须进行拆换、改装、新装的房屋；通风、采暖）必须进行拆换、改装、新装的房屋；n n（3 3）因改善居住条件，需局部改建的房屋；）因改善居住
46、条件，需局部改建的房屋；n n（4 4）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。 4.翻修工程翻翻修修工工程程是是指指已已失失去去修修缮缮价价值值，需需全全部部拆拆除除。另另行行设设计计、重重新新建建造造或或利利用用少少数数主主体体构构件件进进行行改改造造的的工工程程。翻翻修修工工程程的的费费用用应应低低低低于于于于该该该该建建建建筑筑筑筑物物物物同同同同类类类类结结结结构的新建造价构的新建造价构的新建造价构的新建造价。翻修工程主要适用于：翻修工程主要适用于：n n（1 1）主主体体结结构构全全部部或或大大部部严严重重损损坏坏，丧丧失失承承载载能能力力，有有倒
47、倒塌塌危危险险的房屋；的房屋；n n（2 2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；n n（3 3）主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；）主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；n n（4 4）地地处处陡陡峭峭易易滑滑坡坡地地区区的的房房屋屋或或低低势势低低洼洼长长期期积积水水又又无无法法排排出出的地区的房屋；的地区的房屋；n n（5 5）国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。）国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。5.综合维修工程综合维修工程是指成片多幢（大楼可为单幢）大、中心修一次性应修尽修（全项目修理），其费用控制在该该片片
48、建筑物同类结构新建造价的2020以上的工程。综合维修工程主要适用于：n n（l l）成成片片多多懂懂的的房房屋屋或或面面积积较较大大的的单单幢幢楼楼房房，大部分严重损坏，需进行有计划维修的房屋；大部分严重损坏，需进行有计划维修的房屋；n n（2 2）为为改改变变片片（幢幢）面面貌貌而而被被列列入入有有计计划划维维修修的房屋。的房屋。房屋维修工程的考核标准（一）主体工程（一）主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一等级或类别的房屋维修，其考核标当主体工程损坏严重时，不论哪一等级或
49、类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。准均是要求牢固、安全、不留隐患。（二）木门窗及装修工程（二）木门窗及装修工程这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。样修复。（三）楼地面工程（三）楼地面工程楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时
50、空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混凝土楼面。凝土楼面。（四）屋面工程（四）屋面工程经维修后的屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。经维修后的屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。（五）抹灰工程（五）抹灰工程抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。落。（六）油漆粉饰工程（六）油漆粉饰工程油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一油漆粉饰工程要求不起壳、不剥
51、落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应墙涂料以及地面料，应制订养护周期进行保养。制订养护周期进行保养。（七）金属构件（七）金属构件经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。无保留价值的应拆除。（八）其他工程（八）其他工程房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住用户安全，改善房屋其他部分的考核要求修复原样或疏通，以保证住用户安全，改善住用户条件。住用户条件。（二
52、）房屋修缮工程技术经济指标 1.1.主要经济技术指标（建设部主要经济技术指标（建设部8888建房字第建房字第328 328 号文颁发号文颁发的的房地产经营、维修管理行业经济技术指标房地产经营、维修管理行业经济技术指标房地产经营、维修管理行业经济技术指标房地产经营、维修管理行业经济技术指标）n n（1 1）房屋完好率）房屋完好率50506060（新房屋除外）。（新房屋除外）。n n房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积这和，占总的房屋面积的百分比。这里的的建筑面积这和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完
53、整，上下水道完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全，正常畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全，正常使用的房屋。使用的房屋。n n（2 2）年房屋完好增长率）年房屋完好增长率2 25 5。年房屋完好下降率不超过。年房屋完好下降率不超过2 2；n n（3 3）房屋维修工程量）房屋维修工程量100100150m150m2 2人人年；年；房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（以建筑房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（以建筑面积表示）之和与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人面积表示）之和与全年维修人员平均数之
54、比。这里的全部维修平均人员数包括维修和管理人员，但不包括从事新建房屋的工程队人员。房员数包括维修和管理人员，但不包括从事新建房屋的工程队人员。房屋维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。屋维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。n n（4 4）维修人员劳动生产率）维修人员劳动生产率50005000元人元人年；年；维修人员劳动生产率是指年大、中小及综合维修工作量之和与年全部维修人员劳动生产率是指年大、中小及综合维修工作量之和与年全部维修人员平均数和年参加本企业生产的非本企业人员平均数之和之比维修人员平均数和年参加本企业生产的非本企业人员平均数之和之比n n（5 5）大大修修、中中修修工工
55、程程质质量量合合格格品品率率100100，其其中中优优良良品率品率30305050；大、中修工程质量合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或大、中修工程质量合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）之和，与报优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）之和，与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。n n（6 6）维修工程成本降低率）维修工程成本降低率5 58 8；维修工程成本降低率是指维修工程成本降低额与维修工程预算维修工程成本降低率是指维修工程成本降低额与维修工程预算成本额之比成本额之比
56、（7 7）杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故小于）杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故小于33；n n年工负伤事故频率的考核目的是为了保证安全生产，杜绝重大伤年工负伤事故频率的考核目的是为了保证安全生产，杜绝重大伤亡事故的发生它是指全年（或报告期）发生的负伤事故人次与全亡事故的发生它是指全年（或报告期）发生的负伤事故人次与全年（或报告期）全部职工平均人数之比。年（或报告期）全部职工平均人数之比。（8 8）小修养护及时率）小修养护及时率9999；n n小修养护及时率是指月（季）度全部管区内实际小修小修养护及时率是指月（季）度全部管区内实际小修养护户次数与月（季）度验部管区内实际检修及报修养护户次数与月
57、（季）度验部管区内实际检修及报修户次数之比。户次数之比。（9 9）房屋租金收缴率：）房屋租金收缴率：98989999。n n房屋租金收缴率是指当年实收租金额与当年应收租金房屋租金收缴率是指当年实收租金额与当年应收租金额之比，反映了房屋租金收缴情况的好坏额之比，反映了房屋租金收缴情况的好坏n n（1010）租金用于房屋维修率不低于）租金用于房屋维修率不低于60607070；租金用于房屋维修率是指用于房屋维修资金额与年实收租金额租金用于房屋维修率是指用于房屋维修资金额与年实收租金额之比该指标可反映收缴上来的租金有多少用于房屋维修。之比该指标可反映收缴上来的租金有多少用于房屋维修。n n（1111）
58、流动资金占用率小于）流动资金占用率小于3030；流动资金占用是指流动资金年平均余额与年完成维修工作量之流动资金占用是指流动资金年平均余额与年完成维修工作量之比。比。n n（1212）机械设备完好率）机械设备完好率8585。n n（1313）小修养护计划完成率）小修养护计划完成率8080指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数与指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数与当月养护计划安排的户次数之比。当月养护计划安排的户次数之比。2.指标计算公式 （三）房屋修缮施工管理 1.1.修缮施工管理的主要任务修缮施工管理的主要任务n n（1 1）贯贯彻彻修修缮缮工工程程的的施施工工
59、程程序序，合合理理地地安安排排人人力力、物物力力、财财力力，不断地更新修缮技术，提高劳动生产率，降低修缮成本。不断地更新修缮技术，提高劳动生产率，降低修缮成本。n n（2 2）运运用用科科学学管管理理的的方方法法和和职职能能，对对修修缮缮计计划划、生生产产、技技术术、物物资资、劳劳力力和和财财务务进进行行管管理理，对对修修缮缮工工程程质质量量、工工程程成成本本和和进进度度进进行控制管理。行控制管理。2.2.修缮施工管理的基本内容修缮施工管理的基本内容n n（1 1）落实修缮任务，制订施工计划方案。）落实修缮任务，制订施工计划方案。n n（2 2）在在工工程程开开工工前前，解解决决住住户户临临时
60、时迁迁移移，做做到到水水、电电、道道路路通通，并安排材料堆放，设置安置场地等各项准备工作。并安排材料堆放，设置安置场地等各项准备工作。n n（3 3）在施工的整个过程中，进行经常性的材料和技术管理工作。）在施工的整个过程中，进行经常性的材料和技术管理工作。n n（4 4）组组织织均均衡衡流流水水立立体体交交叉叉施施工工，并并对对施施工工过过程程进进行行质质量量控控制制和和全面协调工作。全面协调工作。n n（5 5）加加强强对对修修缮缮现现场场的的平平面面管管理理，合合理理利利用用空空间间，促促进进文文明明施施工工，创文明施工现场。创文明施工现场。五、房屋的日常养护（一）房屋日常养护的含义（一）
61、房屋日常养护的含义房房屋屋养养护护是是保保养养维维护护房房屋屋建建筑筑的的意意思思。房房屋屋养养护护工工作作包包含含的的内内容容有有房房屋屋零零星星损损坏坏日日常常修修理理、季季节节性性预预防防保保养养以以及及房房屋屋的的正正确确使使用用维维护护管管理理等等工工作作，这这是是物物业业管管理理公公司司对对房房屋屋业业主主和和使使用用人人最最直直接接、最经常的服务工作。最经常的服务工作。房房屋屋养养护护同同房房屋屋修修缮缮一一样样，都都是是为为了了房房屋屋能能正正常常使用，但两者之间又有区别。使用，但两者之间又有区别。n n修修缮缮工工程程是是在在相相隔隔一一定定时时期期后后，按按需需开开工工进进
62、行行一一次次性性的大、中修。的大、中修。n n房房屋屋养养护护则则是是经经常常性性的的零零星星修修理理，及及时时地地为为广广大大住住户户提提供供的的服服务务项项目目，以以及及采采取取各各项项必必要要的的预预防防保保养养措措施施，维护保养好房屋。维护保养好房屋。（二）房屋日常养护的类型和内容 房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护。房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护。1.1.房屋小修养护的内容房屋小修养护的内容n n（1 1）瓦瓦屋屋面面清清扫扫补补漏漏及及局局部部换换瓦瓦，屋屋脊脊、泛泛水水的的整整修修；拆拆换换及及新新做做少少量量天天窗窗；墙墙体体局局部部挖挖补补；墙
63、墙面面局局部部粉粉刷刷；普普通通水水泥泥地地的的修修补补及及局局部部新新做做；天天棚棚、雨雨棚棚、墙墙裙裙、踢踢脚脚线线的的修修补补；雨雨水水井井的的清清理理；井井盖盖、井井圈圈的的修修配配；化化粪池的清理；明沟、散水的养护和清理等。粪池的清理；明沟、散水的养护和清理等。n n（2 2）木木门门窗窗维维修修及及少少量量新新做做；装装配配五五金金；木木屋屋架架加加固固；木木楼楼梯梯、木木栏栏杆杆的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。n n（3 3）水水管管的的防防冻冻保保暖暖；给给水水管管道道的的少少量量拆拆换换；排排污污、废废水水管管道道的
64、的维维修修、保保养养、疏疏通通；便便器器、脸脸盆盆、浴浴缸缸的的修修补补拆拆换换；水水嘴嘴、阀阀门门、抽抽水水马马桶桶及及其其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。n n（4 4）灯灯口口、电电线线、开开关关的的修修换换；线线路路故故障障的的排排除除、维维修修及及少少量量拆拆换换；配配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。n n（5 5）修修缮缮后后的的门门窗窗补补刷刷油油漆漆、装装配配玻玻璃璃及及少少量量门门窗窗的的新新做做油油漆漆；楼楼地地板板、天棚、墙面维修后的
65、补刷油漆及少量新做油漆等。天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。n n（6 6）钢钢门门窗窗整整修修，白白铁铁、玻玻璃璃钢钢屋屋面面的的检检修修及及局局部部拆拆换换；白白铁铁、玻玻璃璃钢钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。2.房屋计划养护的内容n n计计划划养养护护主主要要属属于于房房屋屋保保养养性性质质，定定期期对对房房屋屋进进行行检检修修保保养养。计计划划养养护护任任务务应应安安排排在在报报修修任任务务不不多多的的淡淡季季。若若报报修修任任务务多多时时，应应先先安安排排报报修任务，再做计划养护工作。修任务，再做计划养护工作。3.房屋季节性
66、养护的内容n n这这是是指指由由于于季季节节性性气气候候原原因因而而对对房房屋屋进进行行预预防防保保养养工工作作。其其内内容容有有防防台台、防防汛汛、防防梅梅雨雨、防防冻、防治白蚁等。冻、防治白蚁等。（三）房屋日常养护的一般程序 1.1.项项目目收收集集。日日常常养养护护的的小小修修保保养养项项目目，主主要要通通过过管管理理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。n n走走访访查查房房是是管管理理人人员员定定期期对对辖辖区区内内住住户户进进行行走走访访，并并在在走走访访中中查查看看房房屋屋，主主动动收收集集住住户户对对房房屋屋修修缮缮的的具具
67、体体要要求求，发发现现住住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。n n物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种：物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种：（1 1）设设置置报报修修箱箱。在在辖辖区区的的主主要要通通道道处处设设置置信信箱箱，供供住住户户随随时时投投放放有有关关的的报报修修单单和和预预约约上上门门维维修修的的信信函函。物物业业管管理理公公司司的的有有关关部部门门要要定定期期开箱收集。开箱收集。（2 2）建建立立接接待待值值班班制制度度。物物业业管管理理公公司司要要配配备备一一名名专专（兼兼）职职报报修修接接待待员员，负负责责全全天天接接待待来来访访、记记录录电电话话和和收收受受信信函函。接接待待员员应应填填写写报报修修单，处理回报单上下两联组成的接待登记表。单，处理回报单上下两联组成的接待登记表。（3 3）组组织织咨咨询询活活动动。一一般般利利用用节节、假假日日时时间间，物物业业管管理理公公司司在在辖辖区区内内摆摊设点，征求住户各方面的意见。摆摊设点，征求住户各方面的意见。2.任务落实。管理人员根据房屋养护的计划表和随时发生的急修项目，开列小修养护单。维护人员凭养护单领取材料，根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，检查当天任务完成情况，安排次日工作。
