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1、W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告谨呈：广西桂林曙光地产惠 阳 . 大 亚 湾 . 海 日 之 家 商 业 项 目 定 位 报 告报告起始时间：2011年5月25总指导：赵立新主笔：李方源助理：袁泉商家资料整合：张丽1W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告2报告目录1项目组成立2项目地盘/片区发展状况及发展趋势分析3商业发展状况与城市商圈特征4商圈调研5项目目标消费客户与购买力分析6商业地产市场的运作状况与发展趋势7项目地块资源的调研与解构8项目的初步发展定位9主力商户位置确定，最佳商品结构组合10楼层布局11各业态面积比例12项目市场定位及形象定位13项目推广案名建议第第一一阶阶段段
2、W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告3W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告惠州大亚湾城市分析大亚湾城市概况城市经济发展分析大亚湾规划分析大亚湾产业分析大亚湾第三产业分析大亚湾分析汇总W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告5沃夫顿解读：沃夫顿解读：l大亚湾地处深港贸易港延展段，未来的发展趋势将仍以深圳为经济核心，深港经济产业外扩的第一要冲。l交通利好及民间呼声不断，较长一段时间内。大亚湾与深港形成跨区域居住、贸易圈实现可能性较大l惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，享有相当于经济特区的一系列优惠政策；该开发区位于广东省惠州市南部，东邻汕尾，西接深圳，陆路距香港60
3、公里，海路47海里，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围；l开发区由惠阳区的2个镇组成，人口约10万人，总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。l大亚湾经济技术开发区的自然条件得天独厚，区位优势十分明显。既拥有国内难得的天然深水避风良港，又有大片地势平坦的工业腹地，淡水资源充足，旅游资源丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和现代旅游业的理想之地，是中部货物与信息中转中心(将成为物流与信息中心)。大亚湾地理条件大亚湾地理条件数据来源：大亚湾开发区政府网W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析 城市经济发展分析
4、2007年，全区实现地区生产总值156.8亿元，增长55.1%；工业总产值426.6亿元，增长36.6；固定资产投资总额145.5亿元，增长137.7%。2008年全区实现地区生产总值168.9亿元，增长10.2%,人均生产总值达到12.03万元，增长6.2%；工业总产值501.9亿元，增长11.4%；固定资产投资总额146.8亿元，增长0.9%。18016014012010080604020010090807060504030201002003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP（亿元）同比（%）类项GDP（亿元2003年34.22004年44.62005年53.120
5、06年100.22007年156.82008年168.9同比（%）84.930.419.190.355.110.2大亚湾经济环境大亚湾经济环境20032008年大亚湾区GDP走势图数据来源：惠州市统计年鉴-2009W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析 城市经济发展分析2008年惠州各区GDP对比图惠城区生产总值511.8亿元，比上年增长12.0%，人均GDP为42723元，比上年增长8.3%。惠阳区实现生产总值（GDP）24.03亿元，同比增长11.5%，人均GDP首次突破20000元大关，达到22078元，增长9.1%。惠东县201.1亿元，比上年增长12.5%，人均GDP
6、实现23800元，增长10.3%。博罗县生产总值229亿元，比上年增长13.5%，增幅居全市之首。龙门县完成生产总值49.56亿元，增长13.5%。人均GDP15125元，增长11.4%；大亚湾区地区生产总值（GDP）实现168.9亿元，增长10.2%。600500400300200100016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%惠城区博罗县惠东县大亚湾区惠阳区龙门县GDP亿元增速%名称惠城区博罗县惠东县大亚湾区惠阳区龙门县GDP亿元511.8229201.1168.9124.0349.56增速%12.00%13.50%12.50%10
7、.20%11.50%13.50%数据来源：惠州市统计年鉴-2009W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告8大亚湾城市分析 城区经济发展走势对比大亚湾区经济增长在经济增速表内出现多次超高速增长，截止2009年，增长峰值最高为2006年，增长98.1%，自2003年至2009年，大亚湾经济增长速度一直处于惠州市第一位。08-09年地区生产总值对比数据来源：惠州市统计年鉴-2009W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告9如此高的增长，落地在哪里？如此高的增长，落地在哪里？ 第二产业异常发达，整个大亚湾地区的经济增长主要依靠第二产业，且每年增长速度近乎100%，大亚湾第二产业正迎来上升期。第三产业
8、增加值比重（%）第二产业增加值比重（%）数据来源：惠州市统计年鉴-2009W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾功能定位力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。大亚湾规划分析数据来源：大亚湾十二五规划文件W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾规划分析大亚湾区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一旅游休闲度假区岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。西部综合产业区石油
9、化学产业园区港口物流仓储区行政、金融、商务和居住综合区数据来源：大亚湾十二五规划文件W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道可与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路2009年通车。空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。深圳轻轨龙岗线延伸至大亚湾深汕高速铁路在大亚湾设置站点海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾规划分析深莞惠立体交通网络将
10、为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。地铁方面：深圳地铁3号线在大亚湾及淡水预留了出口，预计将于2012年开始修建延长线。数据来源：大亚湾规划局网站大亚湾城市分析W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析 东莞市 惠州市大亚湾规划分析电子加工、纺织、家具 深圳市 高新技术、金融、物流、制造工业工业制造、高新技术现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地石化产业区和港口物流产业基地半小时生活圈惠阳区大亚湾区深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾产业分析大亚湾重大工程经典回放2005年7月21日全球
11、第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发
12、展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析从产业规模上看：今年年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业链。未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起
13、到巨大的带动效应。大亚湾产业分析已落户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目。石油化学产业园区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告惠州电厂项目：大亚湾城市分析大亚湾产业分析中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。广东LNGLNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电
14、集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。 港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放 的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域 性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。东风本田汽车零部件有限公司：成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性
15、零部件。 1998 年 11 月获得SO9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年11 月获广东省先进技术型企业称号。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析主要包括：响水河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。响水河工业园已初具规模，已有永昶、比亚迪等大企业进驻。已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地，拥有扩大工业产业规模以及生活居住区规模的发展机会。大亚湾产业分析西部综合产业区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析2005年香港“和记黄埔”加盟惠州港的开发和建设。欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中
16、信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。截至目前，海港已建成5万吨级以上深水泊位16个，1万至5万吨级泊位18个，5千至1万吨级泊位11个，其中，30万吨级泊位2个，15万吨级泊位3个。大亚湾产业分析目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点。港口、物流仓储区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾产业分析 打造“阳光、沙滩、海洋、渔家风情”旅游品牌。首创的“情系大亚湾”优质旅游品牌设立了“百岛风情”、“夜海捕鱼”、“海上夜中秋”、“渔村度假”等系列旅游项目。目前的旅游设施总量不足，档次不高，规模不大，发展不平衡，无法实现规模效应和社会经济效益。旅游业的生产
17、规模较小，经营水平较低，旅游资源的宣传促销和招商引资工作力度不足。旅游休闲度假区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾产业分析未来商业、服务业将集中在综合区，商业机会不言而喻。大亚湾行政、金融、商务和居住综合区作为大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市CBD。将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。将成为具备国际生活概念的“中央居住区”。未来商业、服务业将集中在综合区，未来商机无限。行政、金融、商务和居住综合区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾CBDCBD中心区现状大亚湾产业分析体育中心康汇商务花园南山国际（甲级写字楼)国税局
18、区政府检疫大厦地税局投资服务中心目前大亚湾CBD中心市政设施相对较少，人气不足，尚不足以体现CBD中心区的区位特征。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾城市分析大亚湾城市人口动向区域人口目前有17万，其中户籍人口7.2万，流动人口约8.8万。在世界级产业经济的带动下，区域的高起点规划和交通的巨变必定带来人群的聚集，一个新的城市迅速崛起。未来人口变化预测如下：时间人口总量2009年17万2011年35万2016年60万2020年100万W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告23未来大亚湾环境格局预判大亚湾城市分析石化产业区石化产业区港运物流区港运物流区优质居住区优质居住区深产延伸区深
19、产延伸区商业中心区商业中心区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告经济发展分析城市规划分析产业布局分大亚湾城市分析大亚湾分析总结大亚湾所处的地理位置、环境和三大经济引擎石化工业区、港口物流区、西部工业区为大亚湾发展带来良好机遇；人口数量增长缓慢，城市处于初级发展阶段，随着城市的发展，人口有望迅速增长；离深圳、东莞、惠州较近，城市引力较强，固定资产投资脚步快速；随着海运、空运、公路、铁路、地铁的陆续开通，城市未来发展将有望快速向前。城市总体规划“五区一岸线”的形态，在加紧建设中；对外交通在不断升级，在加紧建设中，建立连接深圳、惠州、东莞形成“小时”经济生活圈；对内交通也在不断完善，与各片区连接
20、，为开发区迎来发展良机；城市各区发展中，石油化学产业园区、西部综合产业区、行政金融商务区重点发展；未来城市呈现“五区一岸线”，行政金融商务区是联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团中心。石油能源化工是大亚湾的主导产业，城市实施“以工促发展”的战略；全区工业布局规划石油化学产业园区、西部综合产业区、，城市工业重点向石油化学产业园区发展；目前城市服务业多集中于行政金融商务区，但没有形成规模，目前服务业发展空间广阔。析析W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告25W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告大亚湾房地产市场分析大亚湾房地产现状房地产供应市场分析房地产需求市场分析W.F.T大亚湾海日之
21、家商业项目策划报告房地产市场分析 大亚湾房地产现状大亚湾房地产发展回顾20世纪90年代初 1996年至2002年 2003年至2005 2006年至2007年大热期萧条期复苏期发展期调整期大热期：20世纪90年代初，大亚湾深海港、熊猫汽车城建设等利好消息，使得大亚湾及惠阳聚集上百亿炒房资金，成炒房热点。萧条期：1996-2002年受宏观调控，大亚湾房地产市场泡沫瞬间挤破，成为全国房地产“重灾区”。复苏期：20032005年，中海壳牌及相关项目的开工建设，在 亿美元的投资拉动下，大亚湾及惠阳的房地产开始复苏。发展期： 2006年至年至年至2007年 ，中海壳牌及中海油等相关投资项目加快建设，大亚
22、湾及惠阳的房地产步入了发展的快车道。调整期： 2008年至年至年至2009年 ，受金融危机大环境的影响，大亚湾房地产也随着中国房地产走势进入调整期，由于大亚湾地理区位，房地产价格还是稳中有涨。随着大亚湾的配套不断完善和宏观政策的影响，预计2010伊始大亚湾房地产进入火爆期。2008年至2009年W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告房地产市场分析 大亚湾房地产现状大亚湾石化产业处于发展初期，由于人口的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；大亚湾中心区及龙海二路沿线是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将
23、带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程，随着招商引资力度的加大，大亚湾开发的加速，大亚湾将成为未来南中国新的经济增长区。惠城、惠阳、淡水、大亚湾房地产市场当前均呈现火热景象，2009年至2013年，大亚湾是值得期待的一个地产热点城市。越来越多的全国性知名房地产企业进入大亚湾市场，区域成为开发热土，产品丰富、在此带动下，市场出现“供求两旺”的局面。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告29W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告30l大亚
24、湾开发区目前商业格局以“一新一老”双向延伸发展；l以北澳大道为代表的老城区商业圈，作为固有的一条商业较为密集的街道，商业以街铺形式为主，个体经营面积不大，依靠街铺延续性形成较为集中的商业区l以安惠大道为代表的城区延展区域，是较老城区商业晚兴起的商业街，主题形式仍以街铺连续延展，但与之不同之处在于，该条商业片区已经出现多个集中商业业态，目前主形式为超市沃夫顿解读：沃夫顿解读：l随市场需求的改变，老商业带在一定程度上将无法满足城市新居民的消费需求，安惠大道商圈的主打地位将逐步呈现，老商圈次之。现有两大商圈同样面临着西、北区人口逐渐入住形成新兴商圈的压力。l项目处于两个商业带交汇处，属双向商业带边缘
25、，后期商业人流增加的变化性缓慢。但其目前商业价值将有增无减，如本项目及十字路口周围项目均运用良好，项目区域有可能成为未来大亚湾老城商业中心旺区W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告31安惠大道安惠大道/ /中兴中路中兴中路电器18餐饮23服务8便利店6烟酒茶12银行2美容1日杂7药店3培训1服装6化妆品1办公用品5地产中介5书店2五金2超市4复印1家居1电脑1摩托1美发2会所1业态种类：23类业态汇总：业态汇总：安惠大道商业带业态多以中型或大宗消费品为主导，其中包含会所及高级酒店等商务性配套，业态层次较高，所需求购买力优于老街商业带W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告32北澳大道北澳大道
26、儿童用品1凉茶1书店1食杂9餐饮21五金5复印1摩托3药店8便利店4电器11医院4服务10化妆品1花店1服装26音像店1银行2眼镜3厨卫2文具1日杂10美发2网吧2珠宝2烟酒茶5业态种类：26类业态汇总：业态汇总：老街商业较安惠大道商业带业态种类更多，但各类业态商品多数单价较低，具有明显的小商品型商业街特征，所吸引的消费者购买力低于安惠大道商业带，医院及文具、服装、音像类业态多于安惠大道，能够说明其吸引一大部分人口结构两端的学生、儿童人群及老年人群。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告33竞争型集中商业调研：竞争型集中商业调研：东方新天地东方新天地p用地5331平米p总建筑面积71048平
27、米p其中商业9209平米p住宅61875平米，分两期开发p楼体高度超100米租金市场报价为：一层100元/，二层55元/ ，三层45元/根据现场考察，该项目目前意向招大型超市及百货，但根据实际情况来看，很难完成其目标业态。主要问题在于柱网分布散乱，一层入口偏小。无法达到超市及标准百货的货架摆放及动线需求。该项目未来的业态出来可能是以餐饮酒楼或休息类业态。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告34W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告35竞争性集中商业调研：竞争性集中商业调研：美福购物广场美福购物广场p经营楼层12层p面积估算：约5000-7000p经营业态：超市p经营情况：调研抽取：百事、
28、可口可乐两品牌，生产日期分别为11年1月/10年12月食用油（金龙鱼）大桶为10年7月，小桶为10年12月（在二线以下城市，可乐及食用油分别代表年轻消费力及家庭消费力。可乐生产日期近于食用油日期3个月为正负零，进行比较）美福购物广场属于投资型的个体经营超市，经营手段及运营水平较弱。从抽调对比中发现，该超市的购买人口应以非常驻的年轻流动人口为主，其群体收入水平不高。仍以基础性便利消费为主，着重体验度的需求较少。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告36竞争性集中商业调研：竞争性集中商业调研：三星购物广场三星购物广场p经营楼层12层p面积估算：约15000-20000p经营业态：超市p经营情况：
29、调研抽取：百事、可口可乐两品牌，生产日期分别为11年4月/11年4月食用油（金龙鱼）大桶为11年3月，小桶为11年4月（在二线以下城市，可乐及食用油分别代表年轻消费力及家庭消费力。可乐生产日期近于食用油日期3个月为正负零，进行比较）三星购物广场整体经营情况再大亚湾开发区算是较为好的的超市，从其生产日期可见，其走货量将其他超市要快很多，且家庭消费及个人消费分布较为平均。家庭消费客源较为稳定。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告37 大亚湾目前零售不动产市场供应量较小，主要商业为类型住宅项目沿街商铺。因在整体项目运营中非主要产值来源，因此，商铺较少有面世销售。现有零售不动产类项目主体产品为社区
30、配套类沿街商铺项目总体量商业体量商铺销售状态四洲蜜方85265平方米街铺11间，约1000售价约2.5-3万二层集中商业约2000-3000小型配套商业（未售）皇廷波西塔诺619586平方米暂未公开小型配套商业（未售）蓝湾半岛90107平方米15000全沃尔玛无销售启航新时代31476平方米暂未公开少量街铺海天阳光花园34000平米7000平米小型配套商业（未售）东方新天地大厦71048平米9209平米小型集中商业丽郡85981平米1500平米-2000平米19800元/平米（售完）Dada的草地2462865000多平米 小型配套商业（在售） 均价：15000/平米邦灿国际247406平方米
31、暂未公开数据目测约2-3万部分集中商业纳威人的幸福69525平方米暂未公开数据目测约1万大铺型街铺市面产品均为配套型商铺，如本项目集中商业销售的暂无面世，此类产品竞争压力小市面产品均为配套型商铺，如本项目集中商业销售的暂无面世，此类产品竞争压力小W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告38W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告房地产市场分析 房地产需求市场分析游离客户重要客户深圳客户是大亚湾片区需求市场的主要力量，约占80%。核心客户深圳市区投资客户龙岗客户港、澳、台外籍人士周边县市人士回乡养老人士港、澳、台外籍人士高科技人士公务员大亚湾本地周边城镇居民W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报
32、告投资客房地产市场分析 房地产需求市场分析核心客群需求分析客户来源特征看好大亚湾未来前景和升值潜力，以投资为主深圳市区的 大多为纯投资客，偏重热点地段中等及中等偏小户型单位。90平方米以内的两房和120平方米左右的三房是他们的置业首选自住与投资兼备看好大亚湾未来前景和升值潜力，而房价相对较低也是他们考虑的重要因素龙岗客户主要为与惠阳有亲戚关系往来或龙岗企业中层管理人员和技术人员年龄介于30-35岁，收入稳定；处于建立家庭时期，有较强的购房欲望和能力；以3房和2房需求为主，对社区配套要求较高。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告房地产市场分析 房地产需求市场分析重要客群需求分析客户来源大亚湾
33、管理、高科技人士及公务员大亚湾本地及周边城镇居民特征客户文化素质较高，生活讲究品味；年龄一般在30-40岁之间，家庭人口一般为2-3人；收入状况稳定且较高，一般需求面积在100-140平方米三房、四房，个别会需求180平方米及以上；购房用途以自住为主。企业购买会集中在面积较大的复式和别墅，作为高管人员宿舍，也有部分会作为企业开会、办公、渡假场所。对楼盘的规划设计、质素、园林环境比较挑剔，比较注重物业的品质；大亚湾本土居民，基本上拥有自建房，换房以改善居住环境为主，同时将自建物业出租；主要包括当地私营企业主、个体工商户，尤以餐饮娱乐等服务行业为主；收入稳定且相对较高，大多需求户型为三房或四房家庭
34、人口较多，一般为4-5人，年龄大多介于40-50岁之间；由于长期生活在大亚湾，对生活配套设施、交通便利性比较关注。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告港、澳、台外籍人士和周边县市人士养老人士房地产市场分析 房地产需求市场分析游离客群需求分析客户来源特征港、澳、台企业及商务人士由于工作关系，长期租住酒店，自购港、澳、台企业及商务人士由于工作关系，长期租住酒店，自购物业可节省公司开支；一般用来居住 渡假，少量考虑办公，需求面积较大，以复式和小型别墅为主；返乡养老人士需求面积偏小，一般为90-110平方米左右的二房三房。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告房地产市场分析 房地产需求市场分析核
35、心客群习惯研究购买关心因素（三项选择）80%70%60%50%67%50%75%70%购买物业关注因素排序：总价、升值潜力、地段排在深圳投资客最关注的因素前三位，40%其他如交通和户型也30%20%10%25%13%是影响决策的重要因素。0%地段交通总价户型配套升值潜力W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告44W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告45项目概况项目概况指标指标参数参数地块位置大亚湾开发区澳头镇新澳大道地块情况不临街集中商业项目占地面积12000建筑面积57933.13商业面积18131.9容积率l4.22停车位地下：汽车138台，摩托车200台地上：汽车180台，自行车19
36、0台项目位于大亚湾澳头镇中心片区商业核心区域，四周无临街面的集中式商业物业W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告46项项目目低密低密度住度住宅宅新新商商业业区区澳澳头头老老街街空空地地北侧：暂未开发的住宅规划用地南侧：安惠大道新兴商业街西侧：低密度城中村型住宅东侧：澳头镇较早的传统商业街项目四至情况项目地处大亚湾澳头镇中心板块，周边商业气氛较好W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告47项目交通分析项目交通分析 项目四面不环路，进入项目唯一可行的方式是穿过约50-80米进深不等的社区小路，人车混行，交通便利性很差。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告48人流量氛围环境可达性昭示性交通便利
37、5 4 3 2 15 4 3 2 1区位评级区位评级地块价值评估地块价值评估地块情况总结：地块情况总结：l交通便利：交通便利：受周围城中村的影响，本项目交通便利性较差l昭示性：昭示性：项目受周边建筑遮挡，商业部分无昭示性可言l可达性：可达性：受澳头镇规模的影响，项目各出行方式的可达性较好l氛围环境：氛围环境：项目地处澳头中心区位，商业气氛成熟l人流量：人流量：受澳头镇规模的影响，项目商业辐射半径可涵盖澳头镇大部分地区人口，情况乐观W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告49W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告通过配型工具的比较，本项目完全符合“焦点中心”的配型元素购物中心配型表购物中心配型
38、表概念定义聚合式聚合式购物中心购物中心主力店组合主力店组合购物中心购物中心服务服务购物中心购物中心游憩游憩购物中心购物中心品质品质购物中心购物中心批零批零购物中心购物中心主题主题购物中心购物中心地址城市中心区域城乡结合处、郊区、新区居民区附近郊区、新区、城乡结合处富人聚集区郊区适应性广适应性广交通城市主干道旁城市主干道/高速路出口社区主干道旁城市主干道/高速路出口区域/社区交通干道城市主干道/高速路出口城市/区域主干道旁适应性广面积6-10万平米超过8万平米0.5-4万平米超过10万平米1.5-5万平米或更大面积0.5-4万平米0.5-4万平米市区0.4-2万郊区4-8万商圈可覆盖40公里可覆
39、盖30公里或以上可覆盖3公里可覆盖50公里或以上可覆盖3公里可覆盖30公里或以上可覆盖40公里或以上可覆盖30公里或以上功能定义城市中心城市中心超级地区超级地区中心中心邻里中心邻里中心购物公园购物公园LSLS中心中心直销中心直销中心美食娱乐美食娱乐中心中心专业中心专业中心焦点焦点购物中心购物中心地区中心区域中心主干道旁3-8万平米可覆盖10公里地区中心地区中心（以一线城市为参照）W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告 通过在购物中心内设置一个大体量，最聚人气的业态（通常为超级市场）作为整体购物中心的绝对主力店以带动项目的整体商业价值焦点中心概念W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告焦点中心
40、的代表案例：万达集团第二代购物中心深圳南山缤纷商业广场深圳宝安港隆城购物中心W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告万达第一代购物中心万达第一代购物中心焦点中心焦点中心 商业地产是万达集团的第一大支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。经过多年的发展，万达商业地产已经由第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代超市综合体，持有物业总面积大1000玩平方米左右，年租金收入60亿元左右。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告例例南京万达广场南京万达广场W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告万达国际影院万达国际影院沃尔玛超市沃尔玛超市沃尔玛超市沃尔玛超市小铺位小铺位W.F.T
41、大亚湾海日之家商业项目策划报告南山缤纷商业中心南山缤纷商业中心 位于南山区艺园路的缤纷商业中心，是由金海港集团打造的面积2万余平方米的邻里型焦点中心项目W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告人人乐超市人人乐超市女人街女人街儿童街儿童街W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告宝安港隆城购物中心宝安港隆城购物中心 宝安目前唯一集百货、超市、餐饮、娱乐、文化、休闲等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积达7.5万平方米，总投资逾5亿元。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告第三代：城市综合体（第三代：城市综合体（HOP
42、SCAHOPSCA）对于万达商业地产第三代的概念，一般是叫“城市综合体”或者“商业综合体”。HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment）第一代：单店模式（焦点中心）第一代：单店模式（焦点中心） 模式就是一栋楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。第二代：纯商业组合店（主力店中心）第二代：纯商业组合店（主力店中心）万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，项目面积达到1015万平方米；业态多了，有百货、超市、影院等五六个主力店。W.F
43、.T大亚湾海日之家商业项目策划报告项目规划原则项目规划原则购物中心的规划是已“发现式发现式”的规划原则以区别传统的商场、百货的业态规划形式不再是按照男装、女装、饮食、珠宝等按类规划业态布局不再是考虑消费者的消费目的而设置业态布局而是以消费者的逛街需求而穿插布局在每层都设置不同的业态而满足在每层都设置不同的业态而满足“逛逛”的体验式需求的体验式需求W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告让下一步与这一步都有不同的惊喜W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告项目整体定位项目整体定位以项目辐射片区为服务群体以超级市场为焦点业态的澳头片区目前业态最丰富的家庭主题购物广场乐乐活活ENEN：LOHASLO
44、HASCNCN：乐活族：乐活族 由英文Lifestyles of health and sustainability的头一个字母组成,是指一种重视环境和健康,崇尚可持续的生活方式。乐活族反对浪费，注重经济适用的消费方式，提倡身体与精神的双重健康状态，认为在消费活动中不但需求哪些经济实惠的商品，更需要得到一种快乐、安逸的愉悦体验W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告项目业态组合 零售零售 配套配套 休闲餐休闲餐饮饮超市是主力商家，同时配合一部分精品商业，如服饰、鞋帽、电子等，主要是日常消费型商业，使业态丰富化针对周边人口、酒店、办公辅以相应配套，如便利店、银行、商务订票布置品牌休闲餐饮业态提高
45、项目体验体验度，实现项目特色W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告项目详细业态超级市场超级市场超级市场超级市场+ + + +品牌名店品牌名店品牌名店品牌名店+ + + +小小小小零售零售零售零售+ + + +餐饮餐饮餐饮餐饮超级市场吸引周边旺盛人流，作为本项目人流不断地金牌保证，为周边人口提供日常消费的终端市场品牌名店，如肯德基、麦当劳等，以提高本项目的品牌价制度各类零售业态为项目注入丰富多彩、令郎满目的时尚元素，帮助项目打造成澳头居民必逛的购物中心餐饮休闲业态使消费行为摒弃了目的性，增添了更多生活化的体验元素，大幅提升项目人气W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告66根据定位，项目楼层布置按照焦点式购物中心商业功能布局进行布置超市布置在2-3层，占用面积约1-1.2万生活广场布置于1层，在销售及招商中都能获得最大价值W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告67项目一层部分业态规划，主要以焦点中心超市主力商家配套品牌商家为主，原则上规划统一区域统一功能，但在功能片区内穿插布置其他类型业态以丰富业态类型，降低购物目的性，增强购物区位及休闲体验度。W.F.T大亚湾海日之家商业项目策划报告68The end 汇报结束 谢 谢
