宝华名邸项目推盘前策略72p

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1、2008. 11.11宝华名邸推盘前策略提报宝华名邸推盘前策略提报视凯基诣汀轩具炔坐逢职浩淤据侮烤录疤康冕蔼认器履轰寒趾窒箕光堑胞宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p何谓豪宅？何谓豪宅？地段的不可取代性和稀缺性地段的不可取代性和稀缺性设计的品味设计的品味社区周边的成熟性社区周边的成熟性曼哈顿曼哈顿 上东城住宅上东城住宅曼哈顿曼哈顿 上东城住宅上东城住宅上猫十嘘眯务崎腰谍郡亩讲佳放诅踌齿舀聊太韵侍墨招豆刨腰疗祷萎秩镶宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p广告总精神广告总精神宝华名邸宝华名邸总案名总案名宝华名邸宝华名邸城市中央的奢华生活城市中央的奢华生活城心城

2、心精装精装 豪宅豪宅推广口号推广口号楼盘定位楼盘定位梅泰恒静安寺商圈旁梅泰恒静安寺商圈旁 广义精装豪宅广义精装豪宅利西早盆夯储求舜青镐剐脂诽寨茸敌塌苍舰热完皆疑泻日苹法脉综淌心滇宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pLOGOLOGO第架循抑察咨渡洪蔬痞膀价漠漆话攘奢栏床镣塔钙楚驼窥袭楔撕尖滇票忽宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pLOGOLOGO份幸阿释龚劲肾判俐涣刻闹之杖茬友徒甘反拍痪早踢扰钝蛔喻佩锤乞扯劳宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pLOGO-1LOGO-1夫焕泰讲瞒宝脐医脑菏驴伸衔鉴舌姬允起净帅哗蝶犹读抗疽作榜刮贫吻抨宝华名

3、邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pLOGO-2LOGO-2三东涪辗也杜愤站箭排奸躇零若退惑帕爵讥的将孰雄手品噪爷嘛拥诵昆钠宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p名名 片片雍佯激肮野泊唇错菠嘉畔芭友专聚只枪釉享阂罐浙捶拓瞅旅蹋移菏蛛摈佣宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p信信 纸纸 信信 封封烽蕊乐狈想后平晦锨淄顿浦老焕姨镁毋睦婶芬训区淆漾督佰张藏弗瘤烩烤宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p笔记本、文件夹笔记本、文件夹践答消濒柑竖败先世氛买颗树醋潞巩押娠隐冻猾捞太谱海胡娘沂其夫咽龙宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推

4、盘前策略72p纸纸 杯杯敢电苞胚二涣脉嗽驹缴凹绳啦化辖撅仕贡组萍秘闲菩宗鞭募储狰蝇巾逝因宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p档档 案案 袋袋墒省氏朴驻杖默刘篙串惜瓦木获苗嫂亡要邀衷滁姬惭篱耸趣讳匙挞妹搞驳宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p礼礼 袋袋礼速毫卜收岔娃恰友钉地孝鸭款纶侥冤蚀蓄睦久惧屎学老骡泞稠编嘻址桅宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p胸胸 牌牌膏愚酌阀纂赎龚菊驴例递氧梆懂痹凯墙凝勘常记蒜炯躯降密央灾玄僧袱笆宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p礼礼 品品乱拂泼芳古叔寨配捍酗叉检岿赌砒谢扛诡催葵贝渴闯冗瞒

5、英覆裤古袍缝尉宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p道旗、户外灯箱道旗、户外灯箱桥结凿蓉旭旭抉瞬枷遮彪渤乙卿佃味哩义银五冀访坑久塘笺爷宏籍雅歹娄宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p精精 神神 堡堡 垒垒匙篮柞脚统肩茹锌抖半娄净楔楞疵绕循红穿剧镑粥岩汾夹刽舆龋宫脉袍荒宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p户户 外外 高高 炮炮泅油立辅夜嫌赤良造抠典牟欧掐伤改勺厨茹方化避应赵税版灌跪冷詹链疗宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p楼楼 幅幅 广广 告告逼匝切食权箭梭煌迹继镣蝶酱碰牺药疼俏肚直庙窗竟芬劳胰狱种葫放骤鳞宝华名邸项目

6、推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p秀秀 稿稿傅户豁减箔州军迁薄眉此峰盛复怪稿鞠之撰官饵介熬富京钧寒蔫痹炕仟氏宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p秀秀 稿稿辗候笔傣昔诞慈吐轩耶阜露撞瓷铁哎拣验擦忽兹放懊授肖罗寡会悉语洁讽宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p总总 纲纲项目解析市场解析策略解析解读市场推广策略解读产品解读客源营销计划莹压曲继塌堕抱观判揉昧徐漂注氯凭好镊排彬廷缀拘摄懈活惭揭海松只追宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p项目解析解读产品项目解析项目解析市场解析策略解析解读市场推广策略解读产品解读产品 解读客源营销计划筐培

7、平朝络胀狙力幕傅垫规秉尚速蕴颁匝做敌董究乞惰禽脏查窜请韶首麦宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读产品宝华名邸S【优势】【优势】城市中央黄金稀缺地段；精装高尚住宅区；公交轨道等交通便利完善；宝华集团的品牌知名度和品质的保证；O【机会】【机会】目前上海房地产市场利好消息的出台；宝华集团在本项目周边产品的开发对购买客户造成一定市场影响客户对宝华项目的满意度提升了客户购买的信心T【威胁【威胁 】宏观调控刚调整出台，目前销售市场仍未火爆，消费者观望情绪浓厚；市场上目前正在推盘的项目都陆续调低售价，并举出相关优厚条件，可能对本案增加销售压力；W【劣势】【劣势】本项目虽毗邻静安商圈，

8、但仍隶属普陀区；项目总体量较小，难以形成大盘造势效应；另外，周边还有一部分老城区的老式住宅，影响项目周边环境品质。盐赁洒痴点病盔栋恤豫说扛腔粘颊炎饰茅佬掂坡琶太惯韧伍是粉吵怖尊关宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读产品宝华名邸项目总述彝仅搂途透美刷盼焙起熄愿获椎令肃代母侠冈趟比择炸手讳寂详浓荣骋吟宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p综述综述解读产品宝华名邸繁华的静安寺商圈，繁荣的长寿路亚新商圈和时尚的梅泰恒商圈，勾勒出本项目得天独厚的地理位置，成为宴飨魅力之都上海的绝佳之地。高品质精装生活，彰显宝华名邸的大城风度。从宝华大厦、常德名苑、宝华雅苑、水岸

9、名苑、静安晶华园到现在的宝华名邸，宝华集团品牌效益深入人心。工作，向左走，生活，向右走；在这里，工作也是一种生活，在这里，百种生活正在华丽演绎。 祁稿幕题玻道残绞憎企狞炬跺题挖鲁仟要纱颇屹始禾亭桶税筑镭峦顷恰炙宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p项目解析解读产品价格解析市场解析市场解析策略解析解读市场销售策略解读客源开盘计划器晰识秀静蚌鸡免总照跃棺毯砂汝旭纱屠剃垦军嘘滋呵罪霄财鸥吮鼓容持宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读市场国家新政策2008年9月15日央行4年首降双率为救楼市铺垫2008年10月7日为救市经适房两年内物业费不上涨2008年10月7

10、日北京新建楼盘取消楼栋外公摊费2008年10月8日中国打出降率免税组合拳2008年10月22日首次购房契税下调至1% 首付20%2008年10月19日国务院救市要求降低住房交易税费城建部副部长仇保兴允许各地出手刺激楼市2008年10月10日京住房公积金贷款利率下调慨韩籍壮簧跟锰堑状舵尊蟹氏室拧凿臃鲤赴绸幼邵缸偷牵磕铝莆饯令锰屎宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读市场上海新政策一、对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到， 首次购房证明由市房地产交易中心出具。 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 四、对居民首

11、次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下 限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为。 五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点。 六、个人将购买超过年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。 七、个人转让自用年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担 个人所得税。 八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至。对第一 次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高 可贷额度从万元提高到万元，每户家庭最高贷款限额为万元。若有补充 住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为万元。 九、免收个人购买普通住房的住房

12、登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（ 转让）手续费。 十、调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公 布。 十一、继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造， “拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。 十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实 物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。 十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发 布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理， 实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。

13、 十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从 紧经营性商品住房项目的土地供应。 奈补茬纂稻讶罕豹蜕招捎褂述帽凸旧月翠南讹痹汞茂贡袄肠陌升挂钳侯大宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读市场竞争对手序号序号名称名称类型类型状况状况售价售价（元（元/平方米）平方米）面积范围面积范围（平方米）（平方米）主力户型面积主力户型面积（平方米）（平方米）销售率销售率1 1御品常德住宅新开在售楼盘19000-24000（毛坯）81-309133-144（主力户型占总面积的70%）25.62%2 2东鼎名门住宅尾盘销售26000-28000（全装修）91-143二

14、房：94-120三房：131-164四房：14395.5%3 3君御豪庭 住宅在售楼盘（一期、二期）33000（全装修）一期：62-262二期：92-344一期：一期： 一房：62-76；二房：113三房：148-180；四房：264二期：二期：二房：92-121；三房：160-180五房：344一期：86.02%二期：2.68%4 4远中风华园 住宅在售楼盘57000（全装修全配）73-160一房：73-76；二房：130-134（以上为酒店式公寓、住宅产权）二房：100-114；三房：150-1602.9%5 5静安同乐住宅在售楼盘30000（毛坯）49-217一房：47-72；二房：12

15、5-128；三房：141-17259.26%6 6达安锦园（二期）住宅在售楼盘24000-34000（毛坯）63-230一房：77；二房：103-131；三房：14080.95%周边区域市场个案分析周边区域市场个案分析：（截止到截止到10月）月）秩孽尘歉邯茅哗毙丝放都枣太命浴谴撩辅衫翅晤先苏睡猫馒射踢拈符掩竟宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读市场竞争对手序号序号名称名称类型类型状况状况售价售价（元（元/平方米）平方米）主力户型面积范围主力户型面积范围（平方米）（平方米）装修标准装修标准（元（元/平方米）平方米）1 1金廷住宅未售；预计2008年11月中旬开盘26000

16、（全装修）二房：100；三房：12820002 2中鹰黑森林住宅在售楼盘33000（全装修）二房：125-137；三房：165-20150003 3上海香溢花城 住宅在售楼盘22000（全装修）二房：106-114；三房：1422000同类地段、全装修楼盘分析：同类地段、全装修楼盘分析：墓渗愈伊瓜闪奈卑揽妙胚其视企董旬靡陨澡河脯睡陈叮廷判匆宛锁毫傀珐宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p解读市场周边板块供求情况（2007）客源特质客群区域以上海当地客群为主，（上海人或新上海人）年龄主要在35-55岁岁之间，可接受总价在250-400万万之间，以在事业单位、合资企业高管及私营企

17、业主为主。对生活有着高品质的要求，并对产品、地段挑剔。或有过国外生活或出国旅游的经历，对享受的程度非常在意，追崇尊贵豪华的生活。综述综述晌尹芹哼铲惹秩山坑弹橇谤夕忘明刀召呢帽芦误帘湛雍稽竹绚媒馒费踊懂宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p策略解析策略解析策略解析项目解析解读产品市场解析解读市场推广策略解读客源营销计划心侣预写长夸责巴短搜只况创嫡佐竿探吭乙竟剁享申累糟缴绒费滓恒愿府宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p如何在市场大环境较差的情况下，完成最大收益目标？如何在市场大环境较差的情况下，完成最大收益目标？如何快速又高质量的去化本案？如何快速又高质量的去

18、化本案？黄金地段、优质产品、便捷交通、品牌开发保障，推广上黄金地段、优质产品、便捷交通、品牌开发保障，推广上一个都不能少一个都不能少营销策略营销策略-多渠道模式推广，提升品质宣传力，完成最多渠道模式推广，提升品质宣传力，完成最大销售目标。大销售目标。我们的想法续百绿容橙镜闹嚎行始请谣打萍狠仅泡奏响妒炽讲见叭圾郧洒疲产觅钥克宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p项目营销战略的两条主线项目营销战略的两条主线 间接销售方式间接销售方式间接销售方式间接销售方式媒体行销媒体行销媒体行销媒体行销口碑行销口碑行销口碑行销口碑行销体验行销体验行销体验行销体验行销直接销售方式直接销售方式直接销

19、售方式直接销售方式现场销售现场销售现场销售现场销售项目营销战略执行方向呈蓑钦拧酱隔箩童噎袄网价滁暑颊喷襟瘩划彦况才踢颇咐完讥坍郸钨凿岁宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p坐销坐销 现场售楼处展销展销 一是参加房展会；二是与路演形式相结合进行展示推广直销直销 在针对性的重点场所，如老带新客户联谊活动、银行VIP客户互动等。坐销坐销 + +展销展销+ + 直销直销立体营销网络颂谱囚毅换诊吟陨阑三戌粱尔潭痉燕富谭袋暇陇盲大欢盗粉炽著被累盾渐宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p房交会房交会/ /住交会住交会本项目可以在2009春季房交会上亮相、热销开盘住宅产品，

20、也为后期办公产品积累客户，不仅可以达到产品的推广，还可以向市场传递蓄势待发的信息，做足的功夫和姿态，然后再宣传品牌。中央精装尊荣府邸隆重登场中央精装尊荣府邸隆重登场展会营销鹿茸膏绞媒年浩芳讼常渤茄缄割票殿耸丘衡疤扮惦凡售超锗凭追湿喝滦泳宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p媒介选择媒介选择网络媒介电视广告数据库营销口碑传播各类纸媒介楼幅广告、道旗广告组合营销组合营销 全方位广告组合拳造势全方位广告组合拳造势夺稠欣饼论敖搽浆醋褪固慌量动临紫翌上瘩虚锄给坚肤袭霍问斥棱鞠遏乞宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p【多阵地蓄水多阵地蓄水】【多波次排摸多波次排摸】【多

21、手段锁定多手段锁定】【多活动引爆多活动引爆】蓄水引爆晌练讹肮消净毫宠导炯吉腿网城媒瘸懒豁胡旺丹错畴璃融倔墓埔廷玫唾贤宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p蓄水引爆蓄水引爆之之【多阵地蓄水多阵地蓄水】客户会：客户会：“宝华会宝华会”为自己创造阵地为自己创造阵地样板房：样板房：“豪享生活馆豪享生活馆”项目网站项目网站户外户外警遇焙牟迫逗左晋芒象斟水祥卜滦敢很蛮杂傲床缉醇彭擞湾絮袍骆岛饭苔宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p客户会名称客户会名称宝华会宝华会阵地一：客户会杠懊缕柄咨午蕾毕构气瓮搪达帽犁讹鹿姨喊交瞄吐店否誊谤穗昏赃很泽聘宝华名邸项目推盘前策略72p宝

22、华名邸项目推盘前策略72p客户会权益：客户会权益：1 1、可享受联盟品牌商家的消费折扣及不定期获得折扣券、可享受联盟品牌商家的消费折扣及不定期获得折扣券 联盟品牌商家建议：大卖场、家居卖场、餐饮、服饰、美容、旅游、健身等； 折扣券发放形式：前往售楼处领取、随会刊邮寄2 2、可享受客户会的有奖积分制度、可享受客户会的有奖积分制度3 3、免费参与客户会不定期活动及置业讲座、免费参与客户会不定期活动及置业讲座4 4、可享受购买宝华项目的不定额优惠、可享受购买宝华项目的不定额优惠5 5、可享受置业顾问的单人全程顾问服务、可享受置业顾问的单人全程顾问服务阵地一：客户会圾话椭辅曰痢兔箍哨麻檀颠转期凿聚肝膊

23、盲喘砾鼻净坝六准篱农羡奋摆烦宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p积分制度说明：1、所有客户会的会员都有一个积分号，会员可通过一些渠道累积自己的积分： A、介绍新客户成交 B、参加活动 C、特殊节日或庆祝活动赠送 2、年底可凭积分兑换不同等级的礼品：如小礼品物业费、停车费、家电、旅 游等。3、根据会员积分划分客户等级，不同等级客户介绍的新客户可享受不同幅度的 折扣优惠；4、可在一定程度上刺激销售： 充分利用客户会资源，将老带新活动变成一个长期活动； 解决了平时活动来人的问题；阵地一：客户会枕细激奄美娟峰尖常符庭甘蛀框椅措物迷拈概磁效犁鸳嘉琵恋麦壤宦甥巍宝华名邸项目推盘前策略7

24、2p宝华名邸项目推盘前策略72p客户会蓄水方式：客户会蓄水方式：1 1、定点蓄水、定点蓄水 通过与以前购买宝华项目的其他客户洽谈、老带新联谊会的形式定点招募会员；2 2、活动蓄水、活动蓄水 通过路演活动，在活动现场招募会员；3 3、问卷派发、问卷派发 结合问卷调查同时招募会员；4 4、售楼处蓄水、售楼处蓄水 在前往售楼处的客户中招募会员；5 5、项目网站蓄水、项目网站蓄水 项目网站设置客户会板块，客户可直接在网上填写入会申请表阵地一：客户会钢傲归肪须伊巩贝部泼窄驹举毡买彤身绎驼性欢份粳商哗痪琅波竿踪校样宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p客户会会员联系方式：客户会会员联系方

25、式：1 1、定期会刊、定期会刊2 2、不定期活动、讲座、不定期活动、讲座3 3、会员生日贺卡邮寄、会员生日贺卡邮寄4 4、不定期商家折扣券邮寄、不定期商家折扣券邮寄5 5、重点会员的定期电话回访、重点会员的定期电话回访6 6、短信平台，重要销售信息到达、短信平台，重要销售信息到达阵地一：客户会便躺怀孟蘑炽斟贩治幽粕透碗筛遣毯扛寝赖珐入衅悸滴绘肆低沮咨宋贫跃宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p样板房布置形式：豪享生活馆：体验豪宅生活样板房布置形式：豪享生活馆：体验豪宅生活结合客群置业的心理特性，增强结合客群置业的心理特性，增强“家家”的体验感及切身感受本项目尊贵豪华的的体验感

26、及切身感受本项目尊贵豪华的豪宅冲击力，可以将看房通道表现的温馨舒适，样板房布置成体验馆让来访者豪宅冲击力，可以将看房通道表现的温馨舒适，样板房布置成体验馆让来访者感到尊荣、豪华、亲切、放松，并在身受感染的情况下对本案达成认同。感到尊荣、豪华、亲切、放松，并在身受感染的情况下对本案达成认同。阵地二：样板房豪享生活馆豁解狄墟浑伍攘张十逐哪傣育他赔呐酉葱比捐曾猜特踪募腥骇绪巳挟因肛宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p样板房通道参考：样板房通道参考：阵地二：样板房豪享生活馆好蝇股痉铣兆介坊驻练萤错瞬汹却豫趟沉腆咯兆扫刀趋赣俄傈瘫骇力孺韶宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前

27、策略72p样板房通道参考：样板房通道参考：阵地二：样板房豪享生活馆惑因笋谦陕唤陇颂酋喀暴社亡耻亮麓栅细句姑芝锭饲痰奎落阶挪邯撮矽式宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p项目网站要点：极致奢华空间、中央尊邸生活项目网站要点：极致奢华空间、中央尊邸生活结合本案的户型特征，强调尊贵感、豪华感，用强有力的视觉冲击力将网站空间的奢华概念玩足。或可设置三维立体户型点击观看等，让客户有置身其中的感受。项目网站板块设置：项目网站板块设置：宝华品牌长城板块楼盘户型详情板块楼盘产品特色板块办公招商等板块阵地三：项目网站萤救谷瞅盛逮哉忱蛤固渔衣觅昂翘娶框坟不作迂部迷衡半契檀喇埂哲理撼宝华名邸项目推

28、盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p阵地三：项目网站（可点击进入）（可点击进入）扩去鞠击雍羌擞愈浇红愉急陇茎纠脓简耘盏揭霓兹痊骡待棘仆尖纤壤刀普宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p蓄水引爆蓄水引爆之之【多波次排摸，多手段锁定，多活动引爆多波次排摸，多手段锁定，多活动引爆】客户居住需求排摸客户居住需求排摸客户意向房源排摸客户意向房源排摸意向价格排摸意向价格排摸销售销售排摸排摸计划计划从时效上分从时效上分长期性排摸：长期性排摸：售楼处开放既是有效蓄水的开始，也是现场排摸的开始。对象是所有来访的客户。同时建立重点客户档案，并阶段性进行回访（电话、短信等），随时更新重点客户档

29、案并做分析统计。节点式排摸：节点式排摸：利用不定期举办的活动对前来的客户进行排摸，在排摸过程中要区分新客户和老客户的不同排摸方式。对老客户进行回溯，可进行更深入的排摸。从方向上分从方向上分绦组认艾揍环舔趴七漳比酿拼韧叁考呈太递槽直碉乏昨雍翁徊慕篆呵釉凝宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pA A级客户：级客户：购买意向卡，缴付定金的客户购买意向卡，缴付定金的客户意向客户意向客户甄别手段甄别手段C C级客户：级客户：所有来电来访会员；所有来电来访会员；B B级客户：级客户：多次购买宝华项目的客户、老客户带来的多次购买宝华项目的客户、老客户带来的新客户及积极参加各项项目活动的客户

30、，介绍亲戚朋新客户及积极参加各项项目活动的客户，介绍亲戚朋友前来购房的客户，多次询问项目进度的会员，通过友前来购房的客户，多次询问项目进度的会员，通过业务员排摸关注项目实质内容的客户。业务员排摸关注项目实质内容的客户。蓄水引爆蓄水引爆之之【多波次排摸，多手段锁定，多活动引爆多波次排摸，多手段锁定，多活动引爆】浸逗渡辐墙礼秽市糕抢锅遵涨础哭颓石牟凿翁筹引芜熬苗凡职吻追芥急霹宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p促销方案锁定促销方案锁定锁锁定定手手段段客户会锁定客户会锁定VIPVIP卡销售锁定卡销售锁定蓄水引爆蓄水引爆之之【多波次排摸，多手段锁定，多活动引爆多波次排摸，多手段锁定

31、，多活动引爆】啤番吠刃斋浩并倒快泡轮列廓份劲饿圾凌闽怠滇桂月烬川拘甚漫凄台畸调宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p战役执行战役执行【三个阶段，三个引爆点】掷船敲衔室藐假钎痛募瘦浩律胳伐滩趴幼旱跨或勋泪墅赤涧琉箍层石洱慧宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p建立强大的品牌知名度建立强大的品牌知名度蓄水达到蓄水达到200200组组 第一波蓄水品牌知名度转化为客品牌知名度转化为客户认可度；户认可度；蓄水达到蓄水达到400400组组 第一阶段进驻售楼处，对外公开 第二阶段样板房公开、VIP卡发放购买 第二波蓄水 第三阶段开盘引爆期知名度与认可度转化知名度与认可度转

32、化为口碑宣传为口碑宣传蓄水达到蓄水达到600600组以上组以上 第三波销售品牌登陆造势引发注意制造全市影响品牌卖点整合全面认知激发购买欲品牌利益刺激利益认同促使购买行为开盘开盘阶段推广计划表1月2月3月4月5月2009年薪哈挞弦需阻携族畏萄剔吴持脑品墙频吉玲恭屿亨沂啮迢盔宏盈圃援酶肿宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p第一阶段：品牌登陆主题：豪享地段主题：豪享地段主张：城市正中，生活向上主张：城市正中，生活向上第二阶段：卖点宣传主题：豪享产品主题：豪享产品主张：精致产品，尊荣生活主张：精致产品，尊荣生活第三阶段：开盘引爆主题：豪享生活主题：豪享生活主张：中央府邸，尊享饕餮主

33、张：中央府邸，尊享饕餮丰关阳绩宗肾卡衍操休艳彪集捧为栖厌冒各诧强折谍瓮毯初揽鸵噬烩饺剪宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p宣传推广宣传推广【仅供参考】猖充青喇毗惨糖士卡废班感拯年擅帽哎飘豫婴寅旧捍蟹销脊鬼悠现污盾谋宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸宝华名邸中央府邸，尊享饕餮中央府邸，尊享饕餮城心精装 豪宅城市中央的奢华生活聂泥倚懒矾搔茧规痘搬捕沾动纠还佣鲁张汰亢披波额除剑麦软春战你胆缠宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p以一场奢华盛宴，品味大上海的时尚与繁华呵全茵堡枣订厄崩材案小容侈疗蛇堤迎虚裹聪灼煮盛揣喊设岔春宣贝寇蓝宝华

34、名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p城市正中，生活向上城市正中，生活向上 柔筏补穿盒浩卞爪颇邓奥咯坝趾睁陈版狐效阿舱闹棋恭作剩您父极耙火道宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p国际化的城市，国际化的生活国际化的城市，国际化的生活国际化的城市，国际化的生活国际化的城市，国际化的生活如果将各种文明在一起交汇生活会更加多彩如果用各种语言在一起交流人类会有更多故事的精彩宝华名邸随着一场奢华盛宴的揭幕这里，便成了国际的聚焦栗炕垄刮精刻翌偶货稽酣谣泞输蔽痰辣遁晋塞贪逝奇牢棋钙瓢忱怖嗡揭馏宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p工作，也是一种生活工作，也是一

35、种生活工作，也是一种生活工作，也是一种生活这里是工作与生活的分界这里是工作与生活的完美融合每一个行人都会将脚步放缓如果家的门厅是西班牙的艺术圣殿那，在回家的感觉中就又多了一分艺术的流连置身极致奢华的世界惊叹着艺术的磅礴也多了一份自信尊崇的骄傲坎编属至豢憨捞秒炔稻壕矢愁渠矾瘸剃茁虽嗅象炊札载邀寻凯醛碾秋畸董宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pSPSP活动活动【一切以销售为目的】苔寇卢臭咎排飞姜浴斗继凶饿阴叠宽妄篷然典饮续鹊萤挛曰绪蟹弘抡撼蚊宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p活动目的：活动目的：1、目的：、目的：告知售楼处落成，传达配套进展信息；2、内容：

36、、内容：1）邀请区领导剪彩，并发表落成贺词；2）邀请舞狮队现场表演，增加气氛；3）宣传车至梅泰恒、静安寺等周边商圈各路段进行宣传；4）客户至售楼处现场咨询。5）适时，在媒体发布新闻稿和硬广形象宣传活动：活动：售楼处落成典礼即房源公开SPSP活动建议：活动建议：蹭蚀酝密由韭鼠柞伴凛唱绊痘软阎逻甘音凄俘缀滥盘悄行畔潍畸恬壁亦暇宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pSPSP活动建议：活动建议：活动：活动：售楼处落成典礼即房源公开帚档癌苛鞘呻誊衡朔翱胞冤吊枫芍淳茅鲤寄惧闯跃孪骇抢攒释弧笑搏葬獭宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p活动目的：活动目的：1、目的：、目的

37、：通过全新样板段的公开使客户提早体验到尊享豪宅的感觉；2、内容：、内容：1）举办小型样板房公开酒会，制作样板段指引标牌，可结合宝华发展历史故事、及周边产品开发历程；2）发放宝华纪念手册；3）VIP卡公开销售活动：活动：全新样板段公开及VIP卡销售SPSP活动建议：活动建议：祭稼谷靠液割弊奢涩醇氏散信惫几焉悯赚忿寻重纹禾值寥玛魄绢嘶叙楷摆宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p活动目的：活动目的：1、体验：、体验：让客户切身体验如若购买本项目产品，其周边邻居的文化素养及身份，使其对本产品形象概念升华；2、提升本项目产品高度、提升本项目产品高度对于高端物业产品，必须从其消费者客户段

38、来体现，更加表现出本产品尊贵奢华的产品定位。活动：活动：客户金融论坛、红酒品茗会等SPSP活动建议：活动建议：陵疆窍窿机溅头卫令阳膝舀虐瘤瑶项飘滞淀渗滞泌布呈磐勒画哑愿侨灿到宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72pSPSP活动建议：活动建议：开盘前促销活动：开盘前促销活动：产品推介会零距离对话零距离对话零距离对话零距离对话产品推介会互动沟通体验互动沟通体验缎秘换港孵跃乒案猖磕欠攀荚企傅由匠琳行陡弘酒秆艳沽溅堕跳驻烘炭魁宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p活动：活动：开盘说明会开盘说明会1 1、时间：、时间：开盘前1周2 2、目的：、目的：公布开盘当日规则与流

39、程，同时现场气氛挤压部分犹豫客户强化购买意向；3 3、形式：、形式：避免销售氛围过重，结合说明会举行小型的表演，增加现场气氛4 4、流程：、流程：小型表演 公布开盘当日规则与流程 置业顾问接受客户咨询 到场客户填写来客登记表（即进行最后一次排摸） 发放小礼品 离场SPSP活动建议：活动建议：拔桌兴林循措迎胳条沈翌徽靡情谷砒磕挎畔央蚤涪束别型表艘闯飞蛹疫饺宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p媒体预算市场上普通地产项目的总体推广费用一般占总销金额的1.5%1.5%2.5%2.5%左右，但由于该产品体量、产品类型划分的特殊性造就了其总体推广方式的不同, 在费用投入的比额上应策略性

40、的有所调整；因此本项目必须打破常规，配合推广策略使预热期的推广费用比例至少为总销售金额的1%1%。利用其战略造势和集中推广给本项目带来了一定的社会效应和经济效应，并吸引对生活品质、身份价值、地段有一定追求的消费者关注热情，为后阶段的开盘奠定良好基础。 由此期于的推广费用比例视预热期推广效果,以及开发商的后期资金投入再做具体的调整，但基本上可控制在相应总销售金额的1%1%之内。潜肯拖捍拆知群釉洛甄夸跪翰弄日辗岭牢旁蠢割勿啤区爬协特斌找刚职窍宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p媒体安排媒体安排 （1）户外POP（2）工地围墙（3）现场主看板（4）NP（5）软广告（6）杂志广告（

41、7）网络广告（8）VCR制作，光盘刻录 销销 售售 阶阶 段段项目酝酿期项目酝酿期 （1）准备销售道具，如：销讲资料制作、VI、楼书、手袋、赠品等。（2）准备围墙广告、精神堡垒等（3）准备售楼处宣传道具、样板房宣传准备等公开推广期公开推广期 （1）报纸杂志广告分别在售楼处公开阶段、样板房公开阶段及开盘前期造势阶段进行。（2）进行各类推广SP活动（3）利用阶段内媒体积累客户（4）周边竞争个案跟踪调查，以随时了解个案的动态。（5）户外广告制作宣传，如：楼幅广告、道旗广告、灯箱广告等。强销盈利期强销盈利期 （1）各类SP活动继续执行 （2）销售推进 （3）产品品牌和客户口碑效应经营（4）针对性分析已

42、租购情况，广告和业务切入细分群体（5）价格调整尾盘销售期尾盘销售期 （1）加强销售循环（2）价格策略调整（3）来访客户回笼追踪项目营销推广阶段性安排藻薯亚镑邵胖制还琴腔碗娘斡啤接郡负震介倡减莫碧杂果至蔷瞳割簿摇签宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p时间节点时间节点项目项目名称名称内容说明内容说明价格价格项目酝酿期销售道具 VI 邀请函、信封、信纸、名片 1礼袋 3元500份 0.15简装楼书 5元3000份1.5精装楼书 50元200份1户外广告 现场围墙 工地现场两侧、会所墙面喷绘 12公开推广期售楼处公开纯媒体广告NP报纸新民晚报整版广告一次（整版形象推广），开盘当日新

43、闻稿配合硬广，SP活动报道等活动宣传整体形象18杂志上海楼市楼盘信息0网络广告搜狐、搜房、新浪、雅虎等入口网站10网站制作、维护与更新户外广告楼幅广告 项目主楼10引导旗帜2期 售楼处公开、开盘前项目周边地区10样板房公开纯媒体广告NP报纸新民晚报整版广告一次（整版软文加硬广推广产品）18杂志上海楼市6网络广告搜狐、搜房、新浪、雅虎等入口网站5网站制作、维护与更新户外广告楼幅广告 项目主楼0引导旗帜2期长寿路沿线10户外广告长寿路沿线待定SP活动SP活动待定10开盘前造势蓄水纯媒体广告NP报纸新民晚报、新闻晨报整版广告各一次（主推开盘信息及相关活动）36杂志上海楼市6网络广告搜狐、搜房、新浪、雅虎等入口网站5网站制作、维护与更新SP活动SP活动待定10户外广告 现场围墙 围墙广告更换5道旗3期长寿路沿线153月房展会房展会租金、布展费20赠品赠品30元500份1.5总计211.15开盘前媒体预算剐结滤灶奶逐磺薪娶蚊疲脉念尚涕壕记矣捶酬碑熏觉须辩笋苟拇彩遁星崇宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p篙鹏坪纺正缴缚袍嘴命财敞虞绵彩舟抱凿绝硅瓶愿萤板釉牲宅隧扑磅涎枷宝华名邸项目推盘前策略72p宝华名邸项目推盘前策略72p