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1、Lord towerFORBUSINESSONLY.为您提供纯正商务空间。中铁建大厦销售执行报告中铁建大厦销售执行报告世联地产世联地产20042004Lord tower竞争竞争（competitioncompetition）Lord tower南区：十三朵金花的高密度聚集和会展中心的建成开放，为该区域营造了良好的商务氛围北区：市政六大配套设施的建成以及市政府的迁入，使该区域成为中心区的行政文化中心Lord tower本项目本项目5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月已出地面月底封顶月底封顶航天大厦航天大厦安联大厦安联大厦地面13层地面27层九州创展九州创
2、展6 6月月商会中心商会中心1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月外立面出1/37 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月外装修完成项目入伙项目入伙1212月月销售15%销售35%销售75%销售90%主体封顶主体封顶 开盘内部认购完成外装开盘 入伙外装基本完成 入伙主体封顶 3月开盘 大中华广场大中华广场新世界中心新世界中心主体封顶 桩基工程 入市 入市入伙完成外装3月开盘 入伙 完成外装？Lord tower100200国际商会中铁建安联航天九州创展产品体量对比产品体量对比Lord tower主要竞争对手二级竞争对手安联国际商会航天大厦九州创展Lord to
3、wer客户客户（customercustomer）Lord tower常规模式下的客户分布常规模式下的客户分布客户类型客户类型客户类型客户类型消化面消化面消化面消化面积积积积价格承受价格承受价格承受价格承受能力能力能力能力数量比数量比数量比数量比例例例例营销特征营销特征营销特征营销特征客户特点客户特点客户特点客户特点大客户大客户1000-1000-2000200017000-17000-2000020000小小被动刁钻、刁钻、集团决策集团决策注重形象、注重形象、综合素质、综合素质、追求个盘风格追求个盘风格主流客户主流客户500-500-80080014000-14000-1600016000中
4、中不理性比较、不理性比较、有追随喜好有追随喜好追求性价比追求性价比基础客户基础客户300-300-50050011000-11000-1300013000大大主动注重实际利益、注重实际利益、追求大价值、追求大价值、对价格敏感、有对价格敏感、有投资目的、认可投资目的、认可区域价值区域价值Lord tower主流客户的样本类似项目的客户群体类似项目的客户群体同期项目的客户群体同期项目的客户群体国际商会中心江苏大厦九州创展城市大厦Lord tower典型客户描述一典型客户描述一单位名称：深圳市单位名称：深圳市国际货运有限公司国际货运有限公司单位性质：私人单位性质：私人/ /货代货代业务状况：主要做家
5、具货柜代理业务状况：主要做家具货柜代理公司规模：公司规模：400m400m2 2购买用途：整合资源，作为公司总部，但主要业务仍留在公明购买用途：整合资源，作为公司总部，但主要业务仍留在公明购买面积：购买面积：1100m1100m2 2对对CEPACEPA的看法：进出口额的增大有利于业务的拓展。的看法：进出口额的增大有利于业务的拓展。对对CBDCBD的看法：有唯一性，良好的规划与发展前景是客户所看重的，对其的看法：有唯一性，良好的规划与发展前景是客户所看重的，对其有很高的期望。有很高的期望。对地铁的看法：对地铁的有较高的关注，但期望值不会太高。对地铁的看法：对地铁的有较高的关注，但期望值不会太高
6、。影响购买的重要因素：楼宇的综合素质高，楼面格局合理。影响购买的重要因素：楼宇的综合素质高，楼面格局合理。Lord tower典型客户描述二典型客户描述二单位名称：单位名称：实业有限公司实业有限公司单位性质：私人单位性质：私人/ /玩具（港商）玩具（港商）业务状况：做电子玩具业务状况：做电子玩具OEMOEM主要出口主要出口公司规模：厂房两栋公司规模：厂房两栋购买用途：投资用途，将来的几年都没有搬写字楼的打算。购买用途：投资用途，将来的几年都没有搬写字楼的打算。购买面积：购买面积：1244m1244m2 2对对CEPACEPA的看法：长远是有利好的，对人才的交流很有好处。的看法：长远是有利好的，
7、对人才的交流很有好处。对对CBDCBD的看法：未来的看法：未来5 5年初具雏形，要形成规模还有年初具雏形，要形成规模还有2020年左右。年左右。对地铁的看法：对交通的通达程度有很大的帮助。对地铁的看法：对交通的通达程度有很大的帮助。影响购买的重要因素：影响购买的重要因素：CBDCBD也有良好的发展前景，同时对中国的经济发展势也有良好的发展前景，同时对中国的经济发展势头看好。头看好。Lord tower典型客户描述三典型客户描述三单位名称：单位名称：科技有限公司科技有限公司单位性质：家族单位性质：家族/ /电子代理（台商）电子代理（台商）业务状况：年营业额在业务状况：年营业额在1 1亿新台币亿新
8、台币公司规模：公司规模：200m200m2 2，2020人办公人办公 购买面积：购买面积：1019m1019m2 2购买用途：头几年作投资用途，自己先租购买用途：头几年作投资用途，自己先租500500平米左右的写字楼，将来根据平米左右的写字楼，将来根据公司发展情况考虑是部分自用或完全自用公司发展情况考虑是部分自用或完全自用对对CEPACEPA的看法：对公司不会有太大的利好，目前没有外销的生意，主要业务的看法：对公司不会有太大的利好，目前没有外销的生意，主要业务在内地。在内地。对对CBDCBD的看法：有投资前景，看好的看法：有投资前景，看好CBDCBD，对地段更看重。，对地段更看重。对地铁的看法
9、：没有太多考虑地铁的因素，自己有车，员工在公司附近住。对地铁的看法：没有太多考虑地铁的因素，自己有车，员工在公司附近住。影响购买的重要因素：看好影响购买的重要因素：看好CBDCBD，投资前景看好，气派的大堂非常重要，投资前景看好，气派的大堂非常重要Lord tower文化氛围儒商本项目位于中心区北区，所特有的文化氛围和政府的大力推广使得那些追求商务品位的企业将关注这里。市民中心政商本项目位于市民中心东翼，和市政府一路之隔，将有一批和市政府有较为频密工作联系的企业将在中央绿化带两侧置业。产品自身特点引起的变化Lord tower客户特征：客户特征：n n跨国跨国倾倾向向n n随着随着项项目档次的
10、提高和价格的提升，目档次的提高和价格的提升，对对客客户户的要求也随之提高，客的要求也随之提高，客户户的的类类型有明型有明显显的跨国的跨国倾倾向，他向，他们们或是外或是外资资公司在中国或公司在中国或东东南南亚亚的分部，或者是的分部，或者是国内大型企国内大型企业业在在东东南南亚亚的的总总部。部。n n资资本运作本运作倾倾向向n n宏宏观经济观经济不断有新的不断有新的变变化，使得部分国化，使得部分国际际游游资资已已经经瞄准了中国市瞄准了中国市场场，多个，多个大型基金和大型基金和财团财团考考虑虑借助商借助商务务置置业获业获得得资资本运作上的高本运作上的高额额利利润润，这这和和传统传统的投的投资资概念有
11、了根本性的区概念有了根本性的区别别。n n高端客高端客户户共享共享倾倾向向n n由于高端客由于高端客户户的稀少，市的稀少，市场场上几个同等上几个同等项项目在目在这这部分客部分客户资户资源的争源的争夺变夺变得得更加激烈，避开更加激烈，避开这这种争种争夺夺目前比目前比较较有效的方式是有效的方式是错错开开销销售期。售期。n n价价值值核算体系核算体系n n所有的高端客所有的高端客户户是是对项对项目性价比最敏感的群体，所有的概念和目性价比最敏感的群体，所有的概念和卖卖点都会折点都会折算成利益的数字或者是算成利益的数字或者是实际实际使用的价使用的价值值。Lord tower价值挖掘价值挖掘（find t
12、he valuefind the value）Lord tower区位价值市民广场Lord tower广场？n n城市中心罕见的低密度n n景观和视野上的优越性n n形象展示上的卓越昭示Lord tower本项目外观以及大堂大堂大堂现代简洁明快的外形，挺拔正统大堂面积约800平方米，方正大气，高度约12米Lord tower安联大厦外观及大堂 外观：外观较为新颖，以绿色环境为主要形象支撑 大堂：大堂中空设计，配以绿色植物强调生态环境( (大堂外观大堂外观) )( (大堂内局部大堂内局部) )( (大堂内局部大堂内局部) )Lord tower楼宇内视由由7 72323层每隔层每隔4 4层层设置
13、两个东西向对设置两个东西向对称空中花园称空中花园由由6 63434层每隔层每隔4 4层设置两个南北层设置两个南北对称的空中花园对称的空中花园顶层透明采光并顶层透明采光并可打开，促进室可打开，促进室内空气流通内空气流通室内气流通畅室内气流通畅Lord tower安联大厦各楼层平面低、中区626层高区2735层低中区被电梯井、低中区被电梯井、中空天庭及空中花中空天庭及空中花园分为四个部分园分为四个部分高区被电梯井、中高区被电梯井、中空天庭及空中花园空天庭及空中花园分为两个部分分为两个部分外墙设置遮阳架外墙设置遮阳架Lord tower高区2735层低、中区626层 低、中区楼层被空中走廊低、中区楼
14、层被空中走廊及电梯走道划分为四个相对独及电梯走道划分为四个相对独立的部分，为销售带来了一定立的部分，为销售带来了一定的局限性，不利于半层销售。的局限性，不利于半层销售。 存在面积限制问题，无法存在面积限制问题，无法满足面积需求在满足面积需求在600600800 800 m的客户的客户约530 m m 约530 m m 约470 m m 约470 m m 高区被电梯走道分为两个高区被电梯走道分为两个相对独立的部分，不利于整相对独立的部分，不利于整层销售层销售约1060m m 约940 mLord tower低区四至十四层平面示意图低区四至十四层平面示意图 287.11m2148.31m2121.
15、13m2289.04m2148.31m2125.76m2108.39m2169.57m2296.21m2以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。（222.16m2）（94.32m2 ）（90.85m2 ）（127.18m2 ）（111.23m2 ）（111.23m2 ）（216.78m2 ）（81.29m2 ）（215.33m2 ）门Lord tower中区十五至二十八平面层示意图中区十五至二十八平面层示意图 314.23m2161.49m2309.88m2149.58m2398.43m2286.25m2149.58m2以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。（298.82m2 ）
16、（214.69m2 ）（112.19m2 ）（235.67m2 ）（121.12m2 ）（112.19m2 ）（232.41m2 ）门Lord tower门（369.35m2 ）（233.77m2 ）150.81m2460.23m2296.35m2150.81m2以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。高区二十九至三十七层平面示意图高区二十九至三十七层平面示意图 （345.17m2 ）（222.26m2 ）（113.11m2 ）311.69m2492.47m2（113.11m2 ）Lord tower产品对比项目项目规模规模楼楼体体高高度度车车位位数数楼楼层层数数单层单层面积面积（mm）
17、单单层层层层高高大堂大堂塔楼电梯塔楼电梯物物业业管管理理高高度度面积面积数数量量速度速度轿厢容量轿厢容量面积面积高高度度本项本项目目89800898001921924044043838170017004.24.2121283083015152.52.52.0*1.52.0*1.52.82.8仲仲量量行行安联安联大厦大厦71008710081501504004003535150015003.753.75大大于于151576676614142.5/42.5/41.6*1.41.6*1.42.52.5顾问顾问Lord tower项目卖点罗列：n n地段：地段：n n市民中心市民中心n n北区的低密度
18、北区的低密度n n建筑：建筑：n n外外观观正大庄正大庄严严n n细节设计细节设计：层层高、面高、面积积划分、空划分、空间间安排安排n n后后续续配置：配置：电电梯、大堂、网梯、大堂、网络络地板、光地板、光纤纤n n附加：附加：n n中中铁铁建在建筑行建在建筑行业业的声誉的声誉n n物物业业管理公司的声誉管理公司的声誉Lord tower类别类别与与与与竞竞争争争争对对手共享的手共享的手共享的手共享的价价价价值值重要性重要性重要性重要性共享度共享度相相相相应应市市市市场卖场卖点点点点地域价地域价地域价地域价值值中心区的甲中心区的甲级级写写字楼字楼 最重最重要要共享共享中中轴轴地地带带，顶级顶级
19、商商务务景景景景观观价价价价值值完善的景完善的景观观配套配套 重要重要局部共享局部共享开开阔阔的的绿绿色色视视野，北区的野，北区的风风水宝水宝地地文化价文化价文化价文化价值值市政六大配套市政六大配套设设施，市政府的迁施，市政府的迁入入重要重要局部共享局部共享文化的，行政的文化的，行政的建筑价建筑价建筑价建筑价值值现现代化的代化的办办公空公空间间次重要次重要独享独享4.24.2米的米的层层高、网高、网络络地板、光地板、光纤纤到桌面，到桌面，营营造舒适便捷的造舒适便捷的办办公空公空间间品牌价品牌价品牌价品牌价值值实实力雄厚、背景力雄厚、背景支撑高度支撑高度次重要次重要独享独享品品质质、进进度有保度
20、有保证证、值值得信得信赖赖服服服服务务价价价价值值完善的物完善的物业业管理管理完善的完善的销销售服售服务务次重要次重要独享独享信任度、尊信任度、尊贵贵感感Lord tower价值取向不重要重要独享程度低高产品特质（层高、平面、设备、智能化、）产品特质（层高、平面、设备、智能化、）中心区优势（地段、配套、升值潜力）中心区优势（地段、配套、升值潜力）北区氛围（市民中心、广场、文化配套、低密度、景观）北区氛围（市民中心、广场、文化配套、低密度、景观）Lord tower策略策略（strategystrategy）Lord towerS（优势）：S1、毗邻市民中心，分享市政六大配套S2、昭示效果及交通
21、状况均良好S3、北区写字楼的用地有限，属不可再 生资源S4、部分产品和配置指标领先于业界S5、发展商在建筑方面的强势品牌W（劣势）：W1、与安联大厦隔街对望，正南向视 野受遮挡情况严重 W2、该区域目前商务氛围相对于南区 而言尚显不足且短期内无法形成 有效规模 O（机会）：O1、市政六大配套相继投入使用O2、年底开通地铁1号线及部分4号线 O3、WTO、CEPA带来的发展前景T（威胁）：T1、中心区竞争项目集中，供给量持续放大，区域性竞争非常激烈 T2、区域内产品概念竞争严重 ，很难在概念方面有突破。SWOTSWOT分析分析Lord tower最重要的价值：地段最重要的价值：地段说中心区分享度
22、太大说中心北区也要个别分享说市民中心也有安联、新世界难以引起关注能够独享的价值：能够独享的价值：最实际，可以影响购买决定，但不能决定关注程度。Lord tower可能的定位策略方向：可能的定位策略方向： 提高地段价值的唯一性铲除对手？回避销售期？建立唯一的联系（天桥、通道？） 提升产品价值能引起的关注度建立标准？整合资源？结合品质？和地段价值的融合？地段优势不能独享，靠地段引起的关注也同样不能独享所以，当安联引起关注时，我们同样能分享关注，反之即然。产品价值不能有效引起关注，但在同样的地段关注程度下它能影响购买决定。思考：思考：Lord towerS S：市民广场市民广场产品素质产品素质发展商
23、发展商SvsOSvsO借助安联在北区推广的借助安联在北区推广的热潮，更换角度从使用热潮，更换角度从使用者角度叙述，同时分享者角度叙述，同时分享北区热度。北区热度。O:O:市政府入住市政府入住北区销售启动北区销售启动地铁地铁SvsWSvsW整合优势，联合发展商整合优势，联合发展商品牌，品牌，以精工品质为主题，强以精工品质为主题，强调正统形象。调正统形象。？OvsTOvsT放大竞争范围，扩大客户层放大竞争范围，扩大客户层面面外区比中心区和市民广场外区比中心区和市民广场南区比文化和行政氛围安南区比文化和行政氛围安联比产品联比产品W:W:对望对望商务氛围商务氛围WvsTWvsT加强外部导示，增加上加强
24、外部导示，增加上门客户门客户针对安联，在销售现场针对安联，在销售现场做实效导示，分享客户做实效导示，分享客户T:T:竞争放量竞争放量市场概念多样化市场概念多样化Lord tower战略总纲n n形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点；n n区位优势是基础，北区的价值需要更深一步的挖掘和表达；n n差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果。Lord tower整体营销策略整体营销策略3楼15楼30楼40楼高端客户中端客户实惠客户区1000平方米左右以及以上，和市场最高端项目如国商等争夺客户，在个案服务以及产品优势方面建立差异。500-800平方米，针对性推广，
25、推崇行政和文化方面的优势和正统商务的结合，和安联创造差异化，分享客户。300-500平方米，通过现场的昭示和引导就可以吸引他们的关注，底层较低的价位也能被接受。不同层面的客户主要不同的营销方式，尤其是针对中上层面的客户。区位价值营销差异化形象兴奋点Lord tower实施（Implementation ）Lord tower总攻略形象表达全面拔高展示推广售楼处样板房工程展示现场包装物业命名VI系统平面表达媒体活动内部广场通道功能品质远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务Lord tower形象形象（ImageImage）Lord tower纯正的，商务的，开阔的，尊贵的，有品质的Lord t
26、ower命名Lord lC:d n.封建领主, 统治者, 宗上帝vi.贵族化，霸道vt.使成贵族LORD TOWER中文音译名：诺德中心命名原则：1.差异化；2.上口易读；3.国际化Lord tower如何将产品力提升为销售力？n n我们需要一个纲领来统领所有的建筑卖点；n n我们需要一个高度来提升细节带来的沉闷感觉；n n我们需要一个口号来引起客户的共鸣和激情；技术含量客户关注点技术含量客户关注点Lord tower技术和客户价值的结合n n我我们们来看来看项项目的目的卖卖点可以点可以这样这样来理解：来理解：n n经经典的平面安排；典的平面安排；n n面面积选择积选择和和产权产权划分的便利，
27、划分的便利，资资金成本的降低金成本的降低n n实际实际使用的划分，使用的划分，设计设计成本的降低成本的降低n n层层高高优势优势；n n空空间间的增加，的增加，实际实际空空间单间单位成本的降低位成本的降低n n网网络络地板；地板；n n免除天地免除天地线线；装修成本的降低；装修成本的降低n n后后续续装修改装修改变变易于迁移；后易于迁移；后续营续营运成本的降低运成本的降低n n完全分完全分户计户计量空量空调调；n n空空调费调费用，直接用，直接经济经济成本的降低成本的降低n n光光纤纤到到户户；n n速度和容量的速度和容量的优势优势，信息使用成本的降低，信息使用成本的降低n nLord tow
28、er形象定位表达 深圳写字楼商务空间发展到今天，概念的炒作和新奇的表现成为营销的主体。客户也被眼花缭乱的概念所迷惑，然而他们是否清楚他们为每一个平方米面积所付出的金钱究竟是在为什么买单？是大量的宣传推广费用？是那些看起来令人心动的外部装饰？而真正付出代价购买，在日后的整整50年时间里要使用的面积和空间，它到底又蕴藏着怎样的价值？What are you paying for?are you paying for?价格和价值，永恒的话题。Lord towerPay for what you want to use。只为您要使用的东西买单。面积多样组合面积实际使用合理布局空间4.2米层高浅进深低密
29、度速度高速名牌电梯科学配置信息光纤到户网络地板品质中铁建工品牌国际知名物管Lord towerFor business only商商务务，就是商，就是商务务面积多样组合面积实际使用合理布局空间4.2米层高浅进深低密度速度高速名牌电梯科学配置信息光纤到户网络地板品质中铁建工品牌国际知名物管Lord towerIn Lord tower you are the lord在在这这里，你才是里，你才是领导领导者者面积多样组合面积实际使用合理布局空间4.2米层高浅进深低密度速度高速名牌电梯科学配置信息光纤到户网络地板品质中铁建工品牌国际知名物管Lord tower写字楼本质价值剖析 Space空间品质Q
30、uality Utilization实用智能Automation Reliability可靠优雅ElegancyLordsquare 法则不仅仅是外观not for eyes only 弧形的外形设计并不是仅仅为了美观，这优雅的弧度是现代智能超高写字楼在为降低电波干扰作出的调整，同时也能解决在广东地区比较重要的气流问题。Pay for what you want to use。Lord towerLord towerLORD TOWER总攻略形象表达全面拔高展示推广工程展示物业命名VI系统平面表达媒体活动售楼处内部广场样板房通道功能品质昭示远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务Lord to
31、wer户外广告：户外广告：使用目的：项目形象推广展示使用目的：项目形象推广展示选址原则：深南路沿线和滨河路沿选址原则：深南路沿线和滨河路沿线在项目的方圆线在项目的方圆3 3公里辐射范围内。公里辐射范围内。选址建议：选址建议：1.1.深南路与新洲路交汇处，可以有深南路与新洲路交汇处，可以有效的展示给南北走向和东西走向的效的展示给南北走向和东西走向的人流。人流。2.2.滨河路与金田路交汇处，可以有滨河路与金田路交汇处，可以有效展示给滨河路的人流，特别是往效展示给滨河路的人流，特别是往深高球场方向的港澳客户。深高球场方向的港澳客户。 另：在深圳和香港机场寻找合适的另：在深圳和香港机场寻找合适的位置做
32、形象的推广。位置做形象的推广。 广告牌广告牌Lord tower楼体条幅：楼体条幅：楼体条幅：楼体条幅：东、西面东、西面: : 以形象展示为主，并制作灯光字。以形象展示为主，并制作灯光字。南面南面: : 与安联隔街对望与安联隔街对望, ,昭示性太弱，应以形象昭示性太弱，应以形象墙为主要展示手段。墙为主要展示手段。北面北面: : 在西面地块正式施工前尚有一定的昭示性，在西面地块正式施工前尚有一定的昭示性，但车流与人流的影响导致其只能作为补充性展示但车流与人流的影响导致其只能作为补充性展示面。面。东东面向雅颂居面向雅颂居昭示性良好昭示性良好人流量、车流量大人流量、车流量大西西面向市民中心、市民广场
33、面向市民中心、市民广场昭示性最佳昭示性最佳人流量、车流量大人流量、车流量大南南面向南区，但受安联大厦遮挡面向南区，但受安联大厦遮挡昭示性弱昭示性弱人流量、车流量大人流量、车流量大北北面向北区，但将来会受中信大厦遮挡面向北区，但将来会受中信大厦遮挡昭示性目前较好昭示性目前较好人流量、车流量小人流量、车流量小放弃条幅Lord tower西面条幅 安联将在9月开盘，我们9月开始认购，打出以上条幅，主要以形象推广为主，同时发布接受登记的信息，分流安联的客户。 主打内部认购，发布销售信息。Lord tower东面条幅 该面为安联的重点宣传面，并已作灯光字，主打楼名、活体建筑。发布卖点信息。 主打形象卖点
34、，可以用英文条幅来树立我们大厦的国际化形象。Lord tower西南面围墙示例西南面围墙示例西南面围墙示例西南面围墙示例西面为项目售楼处展示面，西面为项目售楼处展示面，西面为项目售楼处展示面，西面为项目售楼处展示面，围墙需要往后退，以便修围墙需要往后退，以便修围墙需要往后退，以便修围墙需要往后退，以便修建小广场及设置停车区。建小广场及设置停车区。建小广场及设置停车区。建小广场及设置停车区。（绿色区域）（绿色区域）（绿色区域）（绿色区域）南面墙体设置南面墙体设置南面墙体设置南面墙体设置1010米高度米高度米高度米高度的喷绘展板充分吸引关注。的喷绘展板充分吸引关注。的喷绘展板充分吸引关注。的喷绘展
35、板充分吸引关注。（红色区域）（红色区域）（红色区域）（红色区域）Lord tower西面围墙 现有的围墙向后至楼体处，树立高达5m的形象墙，该围墙的主要展示本大厦与市民中心的位置关系，体现项目的地理优越性，同时表达出本大厦的纯正商务血统。市民廣場東翼市民廣場東翼 純正商務空間純正商務空間备注：该形象墙应为中英文对照。Lord tower南面围墙 在现有围墙的基础上加建高达7m的形象墙。该墙为本大厦的主要形象墙，主要目的在于分享安联的客户，同时，展示本大厦的突出卖点，如网络地板、4.2m层高等。諾德中心售樓処体验真正的商务，请再多走一步網絡地板4.2m層高更靈活的組合.更多的資訊更大的空間多種面
36、積劃分.备注：该形象墙应为中英文对照。Lord towerLORD TOWER总攻略形象表达全面拔高展示推广工程展示物业命名VI系统平面表达媒体活动售楼处内部广场样板房通道功能品质昭示远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务Lord tower售楼处售楼处大堂大堂前广场前广场侧侧广广场场围墙主要展示面围墙主要展示面围墙主要展示面围墙主要展示面（2004.92004.92004.92004.92005.32005.32005.32005.3）围墙次要展示面围墙次要展示面围墙次要展示面围墙次要展示面（2004.92004.92004.92004.92005.92005.92005.92005.9）
37、临临时时工工棚棚停停车车区区车流车流车流车流人车分流点人车分流点人车分流点人车分流点北北面面车车流流西面及南面车流西面及南面车流东面车流东面车流保安亭保安亭Lord tower售楼处功能分区及参观流动序列看楼通道接待区接待区模型展示区模型展示区洽谈区洽谈区1 1楼演示区楼演示区2 2楼办公区楼办公区入口西侧设一个主出入口，北面一个次出入口用于连接施工电梯的看楼通道。接待大厅看楼通道 演示区展示区洽谈区办公区办公区Lord tower 注意灯光的效果，明亮的暖色调易于营造五星级酒店的尊贵感觉和正统优雅的感觉。 利用现有空间的高度营造压力，制造优越感。 部分空间采用软性材料铺装，如地毯或木地板，制
38、造庄严的氛围，制造心理陷阱，让客户有进入高档场所的感觉。Lord tower 注意功能的分布，写字楼客户的个案特性拒绝大开间的谈判场所，尽量营造私密性较强的小空间作为洽谈场所。Lord tower 大师的组合还是能让客户认可和激动的，这样的展板在售楼处的出现能营造良好的洽谈气氛。Lord tower3D3D动画展示动画展示安联安联中铁建中铁建点评：开放式的视听空间，容易受外部点评：开放式的视听空间，容易受外部干扰，同时播放时会影响其他在现场的干扰，同时播放时会影响其他在现场的顾客。顾客。 显示屏幕过小，观看距离远，无显示屏幕过小，观看距离远，无法形成强有力的视觉冲击力。音箱布局法形成强有力的视
39、觉冲击力。音箱布局较为合理，但声音会往外扩散，使得售较为合理，但声音会往外扩散，使得售楼处显得较为嘈杂。楼处显得较为嘈杂。吸音材质吸音材质投影仪投影仪Action:Action:在售楼处内设立一个独立的视听室，在售楼处内设立一个独立的视听室，营造一种相对封闭的环境，使得看营造一种相对封闭的环境，使得看3D3D动画动画不会影响到售楼处的其他顾客，同时其他不会影响到售楼处的其他顾客，同时其他顾客也不会干扰到观看顾客也不会干扰到观看3D3D动画。动画。 3D 3D动画的视觉冲击力可以在投影仪和动画的视觉冲击力可以在投影仪和类似电影院的环境的到充分发挥，同时，类似电影院的环境的到充分发挥，同时，良好的
40、音效系统也是非常重要的。良好的音效系统也是非常重要的。模型模型音箱音箱Lord towerLORD TOWER总攻略形象表达全面拔高展示推广工程展示物业命名VI系统平面表达媒体活动售楼处内部广场样板房通道功能品质昭示远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务Lord tower看楼通道售楼处售楼处大堂大堂施工电梯Lord tower3 3楼样板房装修建议楼样板房装修建议880.55m2473.61m2（341m2）（634m2 ）131.94m2 （95m2）137.5m2（99m2）毛坯房毛坯房样板房样板房会议室会议室会议室会议室毛胚房329.89m（237.52m）Lord tower前台等
41、候区董事长办公室秘书室会议室贵宾接待室开放式办公室3 3楼样板房功能分区楼样板房功能分区屏风办公室Lord tower重要节点的重点装修 更重要的是现场空间的感觉和实际使用的感受，体验才是样板房的目的。Lord tower清水房展示清水房展示安联安联中铁建中铁建1.1.清水房为整层无隔断设置，建议设在高清水房为整层无隔断设置，建议设在高楼层楼层(20(20层层) )；2.2.将整层地面清洗干净，铺上网络地板，将整层地面清洗干净，铺上网络地板，有部分地板要掀开供客户参观，并在地上有部分地板要掀开供客户参观，并在地上用黄线标明单位和面积；用黄线标明单位和面积；3.3.天花用指示牌标明各种管线和机位
42、的用天花用指示牌标明各种管线和机位的用途；途；4.4.在天花和核心筒安装工业用大灯，增加在天花和核心筒安装工业用大灯，增加明亮感和空间感；明亮感和空间感；5.5.在北面核心筒外墙上贴上硬件设施展板在北面核心筒外墙上贴上硬件设施展板以及附上实物展示，以表示选用设备的先以及附上实物展示，以表示选用设备的先进性，可以展示网络地板、空调系统、电进性，可以展示网络地板、空调系统、电梯系统、供电系统等；梯系统、供电系统等；6.6.考虑电梯系统尚未安装完毕，建议在电考虑电梯系统尚未安装完毕，建议在电梯口用明显的警告牌作告示，并用警戒线梯口用明显的警告牌作告示，并用警戒线封闭。封闭。点评：点评：1.1.现场尚
43、未完全清理干净，地上还留有现场尚未完全清理干净，地上还留有杂物甚至是带铁钉的木板；杂物甚至是带铁钉的木板；2.2.核心筒内灯光不足，客户无法看清内核心筒内灯光不足，客户无法看清内部具体结构；部具体结构；3.3.现场安全措施不足，中空花园处无栏现场安全措施不足，中空花园处无栏杆，更无警示牌；杆，更无警示牌；4.4.各种硬件设施展示不足各种硬件设施展示不足Lord tower基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。实物和材料的图片展示能让客户对产品卖点的感触更加真实有效。Lord towerLORD TOWER总攻略形象表达全面拔高展示推广工程展示物业命名VI系统平面表达媒体活动售楼处内部广
44、场样板房通道功能品质昭示远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务Lord tower工程进度与展示工程进度与展示5月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月6月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月 12月月项目工程进度项目工程进度主体封顶2月底完成外装20层以下外装完成入伙入伙7月初完成13结构施工10月初完成27结构施工3月大堂装修完成售楼处投入使用样板房装修完毕Lord towerLORD TOWERLORD TOWERLORD TOWERLORD TOWER总攻略总攻略总攻略总攻略形象表达全面拔高展示推广售楼处样板房工程展示现场包装物业命名VI系统
45、平面表达媒体活动内部广场通道功能品质远条幅灯字中针对安联近展板导示服务Lord tower推广对比推广对比安联安联点评：点评：1 1、征名活动预热市场，但收效甚微；、征名活动预热市场，但收效甚微；2 2、封顶开光法会知者寥寥；、封顶开光法会知者寥寥；3 3、深度访谈并未引起市场关注；、深度访谈并未引起市场关注；4 4、自诩中心区写字楼领跑者，但中气略显不足；、自诩中心区写字楼领跑者，但中气略显不足；5 5、推广方式以传统的视觉传达广告为主。、推广方式以传统的视觉传达广告为主。Lord tower全方位整体推广架构推广策略推广策略营造社会营造社会影响力影响力运用大众媒体运用大众媒体阶段性活动营销
46、阶段性活动营销实现实效营销实现实效营销针对性推广针对性推广个案服务个案服务电台广告电台广告电视广告电视广告户外喷绘户外喷绘报刊广告报刊广告专业杂志专业杂志直邮广告直邮广告 引用声音传播媒体，强调信息告知率并配合视觉广告及营销活动引用声音传播媒体，强调信息告知率并配合视觉广告及营销活动营造产品知名度。营造产品知名度。 针对性推广抓准目标客户，个案服务高效率促成成交。针对性推广抓准目标客户，个案服务高效率促成成交。Lord tower电台广告：电台广告：使用目的：项目入市信息告之使用目的：项目入市信息告之媒体建议：交通频道媒体建议：交通频道投放节点：交通高峰期投放节点：交通高峰期投放方式：在路况信
47、息节目中间插播投放方式：在路况信息节目中间插播信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住设计原则：设计原则：音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666Lord tower报纸广告：报纸广告：使用方式：分节点阶段性发布使用方式：分
48、节点阶段性发布媒体选择：商报、深圳特区报媒体选择：商报、深圳特区报投放节点：投放节点：年底封顶年底封顶外装修完成外装修完成工程进度：工程进度：营销活动：营销活动：封顶仪式封顶仪式开盘开盘投放方式：投放方式： 出位的形式，正统的表现出位的形式，正统的表现比如：黑比如：黑白白广告？连续报眼？广告？连续报眼？Lord tower电视广告：使用目的：项目前期形象推广媒体建议：凤凰卫视投放节点：每晚黄金时段投放方式：以简单文字信息进行发布只有及其简化的信息才能更让人记住。只有及其简化的信息才能更让人记住。市民广场东，Lord tower 完全光纤入户到桌面，获得资讯快人一步！写字楼商务专线：写字楼商务专
49、线：8311666683116666http:/http:/http:/http:/www.sina,comhttp:/http:/http:/http:/pc-http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/为了获得这些资讯，你需要付出多少时间？Lord tower几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：年底封顶年底封顶外装修完成外装修完成工程进度：工程进度：营销活动：营销活动：封顶仪式封顶仪式开盘开盘工程竣工工程竣工竣工庆典竣工庆典活动营销活动营销热烈、隆重、有效、营造强大的社会影响力！Lord tow
50、er它们能做的是让有需求的人主动去看到它们能做的是让有需求的人主动去看到户外喷绘报刊广告楼体条幅音画广告专业杂志直邮广告直接送到有购买能力的人群手里，并期望直接送到有购买能力的人群手里，并期望他们同样正好有购买需求他们同样正好有购买需求Lord tower行业性推广行业性推广针对针对目目标标客客户户里的主流行里的主流行业业做推广：做推广：在行在行业业性的性的报报刊、刊、杂杂志刊登广告，如志刊登广告，如电电子行子行业业有有电电子子资讯时报资讯时报 物流行物流行业业有有中国航中国航务务周刊周刊物流物流时时代代香香港船港船务务周刊周刊等；等；参加行参加行业业性的展会如性的展会如 电电子展子展 和和
51、物流物流贸贸易易展等。展等。推广节点：报张广告可间歇性的在贯穿整个营销阶段； 参加规模较大的展会。Lord towerLord tower外商推广外商推广 本本项项目的档次定位目的档次定位较较高，必定会受到港澳台商高，必定会受到港澳台商以及外籍人士的关注，因此有必要有以及外籍人士的关注，因此有必要有针对针对性的做性的做推广。推广。外商推广可以分外商推广可以分为项为项目目资资料准料准备备和境外和境外推广两部分推广两部分Lord tower项目资料准备项目资料准备所有在所有在销销售售现场现场出出现现的中文均的中文均为为繁体中文；繁体中文；所有的中文楼所有的中文楼书书折折页页以繁体中文印刷；以繁体中
52、文印刷；印制英文楼印制英文楼书书；印制英文折印制英文折页页；简简、繁体中文和英文网站；、繁体中文和英文网站；中英文中英文对对照直照直邮邮。要求：除直邮外其他要在销售前准备完毕； 直邮在项目在本地建立了一定的知名度后进行。Lord tower境外媒体推广境外媒体推广主要媒体推广集中在香港主要媒体推广集中在香港香港直邮的投放；香港直邮的投放；香港主流经济媒体的投放香港主流经济媒体的投放（如：信报、经济日报、（如：信报、经济日报、财富周刊等）；财富周刊等）；香港重要展会的参加（如：香港重要展会的参加（如：中小企业北上创业推广会中小企业北上创业推广会等）等）推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知
53、名度后进行； 参加规模较大的展会。Lord tower世联地产特色服务n n针对大客户的个案服务：n n在固定模式下在固定模式下进进行行针对针对性性调调整的个案置整的个案置业计业计划；划；n n主主动动性的上性的上门讲门讲解服解服务务roadshowroadshow；n n为为客客户户提供置提供置业业方面的方面的专业讲专业讲解和引解和引导导n n决策层面的服务以及国际化倾向Lord tower 世 联 国 际 商 务 服 务 n n丰富的地产行业经验n n专业的商务谈判技巧n n自身的国际化背景Lord tower 世 联 按 揭 服 务 n n联系按揭银行n n替客户办理相关手续（可上门服务
54、）n n帮助发展商办理后续备案手续（国土局 绿色通道）Lord tower项目工程进度项目工程进度5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月已出地面月底封顶月底封顶开开盘盘9 9月中销售组进场月中销售组进场并开始认购登记并开始认购登记9 9月中售楼部完工交月中售楼部完工交付使用付使用9 9月底样板房交付使用月底样板房交付使用6 6月完成月完成VIVI系系统设计统设计广告牌、形象墙制作完成广告牌、形象墙制作完成开盘活动开盘活动查丈资料到位查丈资料到位9 9月初楼书到位月初楼书到位1212月月初初相相关关合合约约文件到位文件到位销售节奏安排销售节奏安排取得预售许可
55、取得预售许可封顶仪式封顶仪式地面13层地面27层项目现场包装项目现场包装媒体推广计划媒体推广计划营销活动安排营销活动安排6 6月月销售资料准备销售资料准备1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月10月底20层以下外立面7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月2月底外装修完成项目入伙项目入伙卖场导视系统卖场导视系统电台广告楼体条幅广告户外喷绘广告电视广告直邮广告、短信、杂志1212月月灯光字广告活动推广活动推广销售15%销售35%销售75%销售90%电台广告电视广告3月大堂投入展示8 8月中海报、折页到位月中海报、折页到位报广报广报广报广Lord tower本次提交方案：本次提交方案：现场包装导示方案现场包装导示方案样板房装修建议样板房装修建议整体推广策略整体推广策略将要提交方案：将要提交方案：价格策略报告价格策略报告阶段性推广方案阶段性推广方案封顶活动营销方案封顶活动营销方案开盘活动营销方案开盘活动营销方案Lord towerLORD TOWER总攻略形象表达纯正经典体验展示充分合适准确推广综合有序创新 在深圳中心区写字楼市场建立写字楼根本价值的全新评判标准，改变客户的商务置业价值观。Lord tower百年诺德 经典商务THANKS
