724171909深圳龙华新区房地产调研报告57p

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1、三、片区典型楼盘个案分析及市场预测分析三、片区典型楼盘个案分析及市场预测分析目录目录龙华新区房地产调研龙华新区房地产调研TheLongHuaNewCityRealEstateResearch1 1、龙华新区介绍、龙华新区介绍一、龙华片区调研背景一、龙华片区调研背景2、龙华街道、龙华街道3、片区地产市场环境、片区地产市场环境二、片区土地与楼盘供应、成交情况二、片区土地与楼盘供应、成交情况四、户型设计建议四、户型设计建议CONTENT1 1、片区土地成交状况、片区土地成交状况2 2、片区楼盘供应状况、片区楼盘供应状况3 3、片区楼盘成交状况、片区楼盘成交状况4 4、产品供应现状及未来趋势分析、产品

2、供应现状及未来趋势分析5 5、市场现有在建项目、市场现有在建项目1、龙华新区介绍、龙华新区介绍龙华新区成立于2011年12月30日，地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞。总面积175.58平方公里，2010年末常住人口137.9万人，其中户籍人口11.4万人。下辖观澜、大浪、龙华、民治等4个办事处、36个社区工作站和100个社区居民委员会。拥有着区位、产业、商贸、文化以及生态五个方面的发展优势，2011年辖区预计实现地区生产总值1120亿元。 龙华街道办：龙华街道办：面积24.8平方公里，人口近70万，拥有企业2518家； 民治街道办：民治街道办：面积26平方公

3、里，人口42.7万人 ，现有企业212家； 大浪街道办：大浪街道办：面积37.2平方公里，建成区面积15.74平方公里，总人口35万，09年实现规模以上工业总产值337.13亿元，工业企业1835家； 观澜街道办：观澜街道办：面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，总人口75万，是客家人聚居的地方，现有规模以上工业企业341家。一、龙华片区调研背景一、龙华片区调研背景行政划分行政划分区域规划区域规划区功能定位及建设目标：区功能定位及建设目标：福田区中心区二十一世纪向高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区

4、。区位特点区位特点龙华新区距离福田中心区约15分钟车程、距离宝安国际机场约30分钟车程，辖区的深圳北站是华辖区的深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。纽。乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、地铁4、5、6号线穿过辖区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心形成 “半小时生活圈”。从地理位置看，龙华新区是深圳经济特区地理位置的几何中心；从地理位置看，龙华新区是深圳经济特区地理位置

5、的几何中心；从区位看，龙华新区又是以深圳北站为中心的交通枢纽区，同时，龙华新区还是广州从区位看，龙华新区又是以深圳北站为中心的交通枢纽区，同时，龙华新区还是广州深圳香港经济通道的重要节点。深圳香港经济通道的重要节点。 中心区一级核心辐射区、中心区一级核心辐射区、唯一都市中央生活区唯一都市中央生活区从被辐射到向外辐射从被辐射到向外辐射地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。角色定位，重要的交通枢纽角色定位，重要的交通枢纽轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深圳中长途客运枢纽。功能定位，中心区配套区域功能定位，中心区配套区域按照福田区的标准设立的，医疗、教育、

6、商业、娱乐、交通等配套设施规格高，为特区内的现代服务业提供主体供应。发展前景，唯一都市中央生活区发展前景，唯一都市中央生活区被规划为21世纪深圳几大住宅建设的典范之一，是体现深圳21世纪居住文明和水平现代化、生态化综合住宅区域。龙华中心城福田中心区地铁四号线关口片区关口片区南坪快速轻轨福龙路（已通车）梅龙路布龙路坂坂田田片片区区功能定位功能定位具备综合服务功能的城市次中心具备综合服务功能的城市次中心龙华定位龙华定位中部综合服务组团中心。深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心。政府视角政府视角“龙华新区，是全市和区域性的综合交

7、通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸。”“充分发挥福田中心区的辐射功能，重点建设龙华新城、光明新城 进一步提升龙华高新区发展水平。”注：引自深圳市城市总体规划（2007-2020）草案公示龙华新区将成为深圳新的经济增长极。龙华新区将成为深圳新的经济增长极。龙华新区还是深圳市的工业龙华新区还是深圳市的工业“重镇重镇”。区内知名企业有富士康、长安标致汽车、德美、力劲、好日子卷烟厂，以及深圳市服装基地等。龙华新区还是深圳龙华新区还是深圳“文化之乡文化之乡”。1942年，东江纵队营救香港文化名人基地白石龙，就位于民治街道；全球规模最大的高尔夫球球场位于观澜街道；新区内还有国家四级旅游景区观澜山水田

8、园；著名版画家陈烟桥故居也位于新区。以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。市副中心。龙华新区区域是深圳城市总体规划（2007-2020）确定的个城市副中心之一是深圳市中心的功能拓展区，有着“特区后花园”的美称，对城市发展全局有着战略影响。打造城市副中心，特区后花园打造城市副中心，特区后花园现现有有主主要要对对外交通干道外交通干道布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速2006年年梅梅龙龙公公路路(已通车)南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙龙大大公公路路(已通

9、车)南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南南坪坪快快速速干干道道(已通车西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田)2007-2008年年福龙路：福龙路：(已经通车)南起福田（香环立交），连接龙大公路新区大道：新区大道：(已通车南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路2009年至年至2012年年地铁地铁4号线延长段（二期）：号线延长段（二期）：(已投入使用)以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁地铁5号线：号线：(目前已全面动工)轻轨轻轨11号线：号线：(目前尚未动工)地铁地铁6号线：号线：(目前尚未动工)龙华新客站：龙华新客站：(部分通车)人民路人民路

10、：（部分通车）富国路富国路：（部分通车）交通发展：交通发展：交通路网开发稳定推进中交通路网开发稳定推进中片区市政配套发展片区市政配套发展片区市政配套发展片区市政配套发展重点枢纽：深圳北站重点枢纽：深圳北站建筑总面积：182074，含：房屋建筑面积：74573，站前平台：34146，主体屋面南北侧悬挑：4292，无站台柱雨棚：68488（钢结构覆盖面积）。层数、总高度：地上二层，总高：43.602米；位于中国广东省民治街道，占地位于中国广东省民治街道，占地240240万平方米，是一个新建的铁路车站，又称新深圳站、深圳新客站，北至红山路、南至白龙路、万平方米，是一个新建的铁路车站，又称新深圳站、深

11、圳新客站，北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民塘路。西至福龙路、东至民塘路。该站为广深港高速铁路（京港客运专线南段）及厦深客运专线（杭福深客运专线南段）的交汇点及客运枢纽站，同时是深圳地铁龙华线、环中线、光明线和深莞城际线的车站，公交、地铁部分于2011年6月28日建成投入使用，高铁部分于2011年12月26日投入使用。 车站初期启用时，开设广州南站深圳北客车、深圳北武汉、深圳北北京、深圳北厦深客运专线客车。2015年，深圳北将会开通深圳北香港西九龙站的国际城际列车，深圳北站将成为广深港高速铁路客车、新衡阳方向高、中速客车、以及杭福深客运专线厦门方向客车的起讫站，至2020年每年旅客发送

12、量将达到4450万人次，而现有的平南铁路深圳西站将不再办理长途客运列车。 此外，东莞轨道交通R1线亦会利用深圳地铁光明线轨道直通该站，实现深莞城际线功能。 产业经济结构产业经济结构龙华新区是深圳加快经济发展方式转变的主力军-深圳市极为重要的电子信息产业、先进制造业和服装产业集聚基地。辖区有各类工业企业7000多家，其中规模以上工业企业800多家，生产领域涉及电子信息、医药制造、汽车、机械铸造、服装、卷烟等。总投资120亿元的长安标致雪铁龙汽车项目、深超光电国内首条低温多晶硅5代生产线、占地面积达146万平方米的深圳市服装产业基地等一批重大项目落户龙华。有富士康、富士施乐、佳能、华润三九药业、致

13、君制药、好日子卷烟等一大批知名企业，有英飞拓、稳健、力劲、新百丽、信隆等12家上市公司。辖区内有观澜高新产业园、龙华清湖工业园、观澜大富工业园、大浪同富裕工辖区内有观澜高新产业园、龙华清湖工业园、观澜大富工业园、大浪同富裕工业园等一批大型工业园区，业园等一批大型工业园区，2011年，辖区预计实现地区生产总值年，辖区预计实现地区生产总值1120亿元，完成规模以上工业总产值亿元，完成规模以上工业总产值5764亿元、固定资亿元、固定资产投资额产投资额272亿元、进出口总额亿元、进出口总额858.6亿美元、两税收入亿美元、两税收入203.8亿元。其中，通信设备、计算机亿元。其中，通信设备、计算机及其他

14、电子设备制造业是支柱产业，预计产值及其他电子设备制造业是支柱产业，预计产值4600多亿元，占全部规模以上工业总产值的多亿元，占全部规模以上工业总产值的80%.商贸服务业商贸服务业在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，聚集了天虹、华润万家、大润发、岁宝、国美、苏宁等20多家大型零售卖场，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。辖区有已建、在建四星级以上酒店10家，其中五星级酒店4家。有内外资银行16家，共设立一级支行22个、营业网点66个。依托深圳北站、龙华汽车站等交通枢纽和辖区完善的交通路网，成长起和记黄埔物流、华南国际物流、华通源公路货运中心一批骨干物流企业，物流业务覆盖到全市。龙华新区是深圳中

15、北部商贸中心，第三产业较为发达龙华新区是深圳中北部商贸中心，第三产业较为发达2011年，辖区预计实现社会消费品零售总额年，辖区预计实现社会消费品零售总额165亿元。亿元。文化创意产业文化创意产业辖区内有国家5A级景区观澜湖高尔夫球会、观澜版画原创产业基地、永丰源国瓷、山水田园、红木家居文化博览园、深圳报业集团印刷中心、深圳广电集团龙华影视基地等一批文化创意项目。其中，“大浪杯新丝路国际大学生时尚节”将大浪“时尚硅谷”名片推向世界，观澜版画原创产业基地、永丰源陶瓷产业园先后被国家文化部评为“文化产业示范基地”。 生态环境生态环境羊台山森林公园海拔587米，有“深圳西部第一峰”之称，园内森林总覆盖

16、面积则在98%以上，景色秀丽，“羊台叠翠”是深圳八景之一。 观澜观澜高高尔尔夫享誉海内外夫享誉海内外龙华新区还有龙华公园、火车站中心公园、清湖城市公园等一批“城市氧吧”。先后获得“联合国绿色产业发展奖”、“全国绿化模范单位”、“全国环境优美乡镇”、“深圳市十佳低碳优秀范例”等殊荣。 公共配套公共配套 龙华新区公共配套设施也正在逐步完善中！龙华新区公共配套设施也正在逐步完善中！辖区有各类中小学、幼儿园、成人学校149个，大型文化艺术中心2个，各类体育场馆100多个，拥有医院7家、社康服务中心等各类卫生机构223个，其中龙华人民医院年门诊量达360多万人，为全市门诊量最大的医院。街道大观街道大观龙

17、华新区所辖的观澜、大浪、龙华、民治四个街道，还分别旗帜鲜明地拥有龙华新区所辖的观澜、大浪、龙华、民治四个街道，还分别旗帜鲜明地拥有 着自己的特色产业！着自己的特色产业！观澜的人文和文化，大浪的时装和生态，龙华的基建和经济，民治的区位和交通，四个街道八大特点，描绘出新区发展的大轮廓。项目名称项目名称规划信息规划信息预计建设完成预计建设完成（年）（年）现状现状商商业业配配套套港铁商业地铁红山站出口，16万商业面积2012年部分建成中航项目地铁红山站出口，7万平米，集中式商业+街铺2011年已建成绿景商业梅龙路与中梅路交界，7万平米，集中式商业+街铺2011年已建成鹏润达商业地铁红山站出口，3万平米

18、，百货+街铺2011年已建成潜龙商业新区大道与建设路交汇，1.5万平米2011年已建成世纪春城商业梅龙路与民安路交汇，6000平米商业2008年初已建成莱蒙国投项目人民路与富国路交界，一期26000平米商业，总10万平米2012年已建成市市政政配配套套台商医院上塘村暂未确定未知综合医院深圳新客站东2010年已建成文化娱乐中心人民路与上塘路交界2011年已建成体育中心地铁白石龙站以西2010年已建成高级中学深圳新客站以南2010年已建成规划中学校七里香榭东侧暂未确定未动工博览馆深圳新客站东2011年已建成近年片区市政配套建设分析近年片区市政配套建设分析2 2、龙华街道简介、龙华街道简介面积24.

19、8平方公里，人口近70万，近乎一个中等城市的人口规模；拥有企业2518家，世界产业巨头富士康科技集团即深耕于此；作为深圳经济重镇，龙华街道近年来确立了“产业高端化、建设高档次、城市高品味、管理服务高效能、党建高水平、市民高素质”的发展思路； 12月6日，由富士康与深超科技合资建设的深超光电低温多晶硅液晶面板项目正式投产，填补了我国新型显示技术空白。据介绍，据介绍，20112011年龙华街道预计实现规模以上工业总产值年龙华街道预计实现规模以上工业总产值26352635亿元，全社会固亿元，全社会固定资产投资完成额定资产投资完成额7575亿；社会消费品零售总额亿；社会消费品零售总额75.5675.5

20、6亿元。亿元。产业高地核心商圈产业高地核心商圈 深圳极为重要的电子信息产业基地、先进制造之都和区域核心商圈，同时重视基础民生设施建设，全面提升了城市档次。民生基建提升城市档次民生基建提升城市档次 龙华街道市政基础设施一应俱全，总投资近6000万元的龙华文化广场改造项目、龙华广场东南边的龙华文化艺术中心等项目将为市民提供更多更好的休闲娱乐场所。经济优势打造产业集群经济优势打造产业集群电子信息产业是龙华街道的优势产业，结合富士康集团的“中心效应”，积极推进富士康集团“一个基地五个中心”建设，引导以富士康为核心的电子信息产业链条下的172家工业企业转变发展模式，实现支柱产业的高端化。龙华公园改造升级

21、、龙华街道高标准规划建设八条交通主干道和推进城市更新等工程，促使商业、美食、文化与城市环境融为一体，提高城市品位，打造龙华成时尚“消费之都”。起步期起步期发展期发展期快速发展期快速发展期成熟期成熟期商业项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施社区级商业政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业07-08年09-12年13-14年15年后时间开发类型近年发展启动，市场集中供应近年发展启动，市场集中供应3 3、片区地产市场环境、片区地产市场环境片区竞争力优劣势分析片区竞争力优劣势分析片区片区优势优势劣势劣势二线拓展区1.距离福田中心区最近；2.形象好，地块干净，无

22、农民房干扰；3.交通路网规划成熟、便利；（地铁4号线已通车）4.土地储备丰富，开发集中，规模优势明显5.政府重点关注打造区域1.新区域，生活配套有待建设2.商业配套有待完善龙华老城区坂田1.成熟居住区域，配套相对完善1.交通拥挤2.距离中心区时间空间距离都较远3.农民房较多，形象差特区（二手房）1.城市中心区域，配套完善2.形象好3.区域价值高，时间交通成本相对较低1.户型结构差；2.外立面陈旧；二线拓展区的核心竞争力分析二线拓展区的核心竞争力分析结论：目前深圳发展最快和最具发展潜力区域结论：目前深圳发展最快和最具发展潜力区域片区核心竞争力分析片区核心竞争力分析1、离市中心十分钟车程（深圳后花

23、园），通往深圳其他地区非常方便；2、规划起点高，配套设施建设速度快，代表深圳未来城市发展方向；3、交通非常便捷（地铁四号线、深圳北站、多条高速公路和主干道穿过片区） ；4、目前土地供应规模最多最集中的热点纯居区域；5、片区内原生态环境保护好，空气质量好；6、片区农民房较少。宗地宗地编号编号土地土地位置位置土地土地用途用途土地土地面积（平面积（平方米）方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）地价地价（人民（人民币、万币、万元）元）安居型商品安居型商品房最高销售房最高销售价（含装价（含装修，人民币、修，人民币、元元/平方米）平方米）“房价房价”挂牌起挂牌起始价（含装始价（含装修，人民币、修，人民

24、币、元元/平方米）平方米）履约保证履约保证金（人民金（人民币、万元）币、万元）土地土地使用年期使用年期A832-0853宝安区龙华布龙路以西，和平路以北居住用地89401.23206167197715/4000070A933-0731宝安区观澜街道居住用地（安居型商品房用地）10970.213830030818000700065070A934-0579宝安区观澜街道居住用地（安居型商品房用地）33185.37116100889980007000180070A904-0270宝安区观澜街道居住用地（安居型商品房用地）49541.381580009000800070二、片区土地与楼盘供应、成交情况

25、二、片区土地与楼盘供应、成交情况1、片区土地成交状况、片区土地成交状况序号序号用地单位用地单位土地位土地位置（街置（街道）道）土地土地用途用途出让出让方式方式使用使用年限年限用地面积用地面积( (公顷公顷) )缴费金额缴费金额( (万元万元) )批准时间批准时间（年月日）（年月日）1 1深圳市新辉大实业发展有限公司民治二类居住用地协议702.1715614.2252011-3-92 2深圳市永晋盈投资有限公司龙华旅馆业用地、商业性办公用地、商业用地协议501.21794.62011-3-103 3深圳市永晋盈投资有限公司龙华二类居住用地协议701.83768.51182011-3-104 4深

26、圳市永晋盈投资有限公司龙华二类居住用地协议702.29992.27212011-3-105 5深圳市永晋盈投资有限公司龙华二类居住用地协议701.77796.6212011-3-106深圳市星河房地产开发有限公司龙华二类居住用地协议703.60172826570.3312011-10-87深圳市星河房地产开发有限公司龙华二类居住用地协议703.33307724982.8262011-10-88深圳市特发集团有限公司龙华居住用地协议703.71641125766.8242011-12-99 9深圳市福东龙投资有限公司大浪二类居住用地协议700.83960.42872010-7-131010深圳市

27、龙华牛栏前股份合作公司、深圳市绿景房地产开发有限公司民治二类居住用地协议702.613516.45782010-8-61111深圳市龙华牛栏前股份合作公司、深圳市绿景房地产开发有限公司民治二类居住用地协议700.55236.58252010-8-612深圳市龙华郭吓股份合作公司龙华二类居住用地城市更新项目协议出让701.0902010060113深圳市龙华郭吓股份合作公司龙华商业用地城市更新项目协议出让400.77345.11820100601 龙华片区土地成交情况的总结，主要针对的是龙华片区土地成交情况的总结，主要针对的是20112011年龙华片区梅林关外片区，包括宝年龙华片区梅林关外片区，

28、包括宝安区龙华布龙路以西，和平路以北的一宗地，以及观澜三宗地，共安区龙华布龙路以西，和平路以北的一宗地，以及观澜三宗地，共4 4宗，成交面积宗，成交面积138942.61m2138942.61m2，都为商住用地，其中安居型商品用地，都为商住用地，其中安居型商品用地93696.96m293696.96m2。 另据统计，另据统计，2010-20112010-2011年，龙华片区共成交地块年，龙华片区共成交地块1313宗，总成交面积宗，总成交面积396354.77396354.77m2。土地成交总结：土地成交总结：土地用途决定龙华的房地产业发展方向土地用途决定龙华的房地产业发展方向由于龙华的储备用地

29、较少，今后的龙华的房地产建设取决于市政的规划，目前围绕深圳北站将建目前围绕深圳北站将建成大批高端商业、写字楼与居住生活配套为主要功能的城市副中心，成大批高端商业、写字楼与居住生活配套为主要功能的城市副中心，与深圳中心区一正一副，南北呼应，共享政治文化商务中心与城市交通枢纽中心双核配套。龙华在未来数年内的房地产开发强度也是目前深圳任何一个片区难以比拟的。万科、金地、星河、合正等众多品牌开发商相继在此抢地盘，由此给龙华的商业带来概念性的升温。项目名称项目名称位置位置建筑面积建筑面积预售面积预售面积套数套数绿景香颂花园绿景香颂花园宝安区民治街道民治大道西侧11559688204.421047锦绣御园

30、（二期）锦绣御园（二期）宝安区龙华街道创业路与和平东路交汇处23680051249.1664长城里程家园长城里程家园宝安区民治街道办事处53064.945826.44513御筑轩御筑轩宝安区龙华街道龙观路南侧1180811667.91133花半里清湖花园花半里清湖花园宝安区龙华街道清华东路与大和路交汇处203940163966.391950水榭春天花园水榭春天花园宝安区民治街道人民南路294293286110.783128锦绣御园（一期）锦绣御园（一期）宝安区龙华街道创业路与和平东路交汇处23680041300.8277展远御珑苑展远御珑苑宝安区龙华街道人民南路5179151563.8587藏

31、珑苑藏珑苑宝安区龙华街道人民南路7734176693.57881莱蒙水榭山花园莱蒙水榭山花园宝安区龙华街道梅龙南路西侧8585081332.07298城市阳光花园城市阳光花园宝安区龙华街道大浪南路东侧2288022343.95272金地上塘道花园金地上塘道花园宝安区民治街道布龙路6722266909.03986水榭春天花园水榭春天花园宝安区民治街道人民南路294293286110.783128万科金域华府（南地块）万科金域华府（南地块）民治街道新区大道东侧8347082023.321022潜龙曼海宁花园潜龙曼海宁花园(南区南区)宝安区大浪街道新区大道东侧8985689723.71026龙泽榕园

32、龙泽榕园龙华街道建设路14989.7213843.16172龙岸花园龙岸花园民治街道五和南路西侧198000137187.581706莱蒙水榭山花园莱蒙水榭山花园宝安区龙华街道梅龙南路西侧8585081332.07298圣莫丽斯花园圣莫丽斯花园宝安区龙华街道玉龙路西侧331398-溪山美地园溪山美地园龙华街道梅观高速公路东侧237100-龙岸花园龙岸花园民治街道五和南路西侧198000137187.581706合计合计2990342.61814576.5197942、片区楼盘供应状况、片区楼盘供应状况据近据近2年楼盘供应数据统计，预测接下来的年楼盘供应数据统计，预测接下来的2-3年内，片区潜在

33、供应量在年内，片区潜在供应量在300万平万平米左右。其中高层潜在供应量在米左右。其中高层潜在供应量在200万平米以上，市场预计整体表现呈现万平米以上，市场预计整体表现呈现“供略大于供略大于求求”态势。态势。未来二线拓展区随着供应量加大，将成为深圳置业热点区域之一。未来二线拓展区随着供应量加大，将成为深圳置业热点区域之一。区域集中供应，二线拓展区将成为热点片区区域集中供应，二线拓展区将成为热点片区3、片区楼盘成交状况、片区楼盘成交状况序号序号所在区所在区项目名称项目名称成交面积成交面积()成交套数成交套数成交均价成交均价(元元)合同撤销合同撤销1龙华水榭春天花园254754.6296220131

34、.2552龙华溪山美地园154785207413453.7753龙华金地上塘道花园126599.5176817235.9644龙华金地梅陇镇花园150439.9169110492.6765龙华龙岸花园101945.2134319532.316龙华世纪春城四期111857.911099241.97107龙华万科金域华府一期97241.58106912831.9838龙华万科金域华府（南地块）8029798327875.9339龙华书香门第上河坊广场41224.7282312337.99410龙华圣莫丽斯花园12369067220645.86611龙华深物业新华城美花园64445.98631863

35、7.94112龙华绿景香颂花园52633.955616027.78113龙华星河丹堤花园86459.0250124102.22614龙华花半里清湖花园41588.5246613683.75015龙华藏珑苑39046.8646022554.131916龙华幸福枫景花园31414.913458955.081317龙华潜龙曼海宁花园(南区)25972.9731122486.563合计：待下页合计：待下页3、片区楼盘成交状况、片区楼盘成交状况序号序号所在区所在区项目名称项目名称成交面积成交面积()成交套数成交套数成交均价成交均价(元元)合同撤销合同撤销18龙华莱蒙水榭山花园73306.91266447

36、05.85419龙华展远御珑苑20947.6726223458.09020龙华城市阳光花园16941.1426110164.9021龙华龙泽榕园12669.751567410.02322龙华锦绣御园（一期）14698.2311619877.27023龙华春华四季园3534.633011930.41124龙华锦绣御园（二期）1512.871915801.96025龙华东华明珠园2079.071810159.76126龙华香缇雅苑149.08011601.56027龙华城市明珠花园000128龙华书香门第名苑000129龙华丹枫雅苑000230龙华碧水龙庭000331龙华可乐园000432龙华江南

37、华府000833龙华新城市花园00019成交面积合计：成交面积合计：成交面积成交面积()成交套数成交套数成交均价成交均价(元元)合同撤销合同撤销1730236.891889217777.98137楼盘成交总结：楼盘成交总结： 片区楼盘供应预售面积片区楼盘供应预售面积181.4181.4万平方米，预售套数万平方米，预售套数1979419794套；片区楼盘销售面积套；片区楼盘销售面积173.0173.0万平方米，销万平方米，销售套数售套数1889218892套，商品房市场呈套，商品房市场呈“供略大于求供略大于求”的状态。的状态。受限价令影响，大多数楼盘价格回落，去年新开的楼盘均低于周边楼盘均价入市

38、，片区的楼盘均价受限价令影响，大多数楼盘价格回落，去年新开的楼盘均低于周边楼盘均价入市，片区的楼盘均价跌至跌至2万以内，万以内，销售均价约销售均价约1777817778元元/ /平方米。平方米。1.1.建立龙华新区的利好成为片区楼盘最大的利好建立龙华新区的利好成为片区楼盘最大的利好 随着片区各项配套及交通的改善，而在龙华片区，现供应的楼盘并不特别多，而且一部分是别墅项目，对于一些经济并不宽裕的首次置业者在楼盘的选择上还比较少，可以恰当增加该部分人群所需产品。2 2住宅市场带动旺盛的商业气息住宅市场带动旺盛的商业气息 旺盛的住宅市场带动了商业地产的迅猛发展，以往只有在关内才能有的一站式购物休闲方

39、式已经被成功的复制到关外，以龙华市场商圈为主，老龙华中心区拥有大型购物广场、海鲜楼、电影院等休闲娱乐场所，购物、餐饮、休闲一步到位，华润集团、佳华商场吸引大量的人流，人民路两侧的商铺价格水涨船高，各大品牌加盟店纷纷进驻，楼盘裙楼商铺供不应求。4 4、产品供应现状及未来趋势分析、产品供应现状及未来趋势分析二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在200200万平米以上，万平米以上，如如莱蒙、中航、鹏润达等项目。莱蒙、中航、鹏润达等项目。二线拓展区关口区域：依托水库自然资源

40、和中部轴线发展优势，二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山庄、兆丰溪，如水榭山庄、兆丰溪山美地、滢水湾等。山美地、滢水湾等。龙华老城区：主要龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目. .1.1.产品供应现状：产品供应现状：片区均价：关口资源项目由于便利的交通优势项目单价片区均价：关口资源项目由于便利的交通优势项目单价基本处于基本处于16000-3000016000-30000元元/ / 平方米。平方米。当前当前二线二线拓展区的实际价格理想估计，在拓展区的实

41、际价格理想估计，在16000-2300016000-23000元元/ /左右。部分资源型豪宅售价达到左右。部分资源型豪宅售价达到40000-5000040000-50000元元/ / 平方米平方米资源型和低密度物业：资源型和低密度物业供应量33万平米，主要集中在莱蒙水榭山、金域华府三期等楼盘，供应户型主要以满足二次及多次置业中大户型为主；高层物业：受宏观政策影响，推出的高层物业代表金地梅陇镇、潜龙曼海宁，产品供应户型多以144平米以下的居家型二房、三房户型为主。2.2.未来趋势：未来趋势：星河盛世花园星河盛世花园楼盘名称楼盘名称:星河盛世开发商开发商深圳市星河房地产现工程进度现工程进度建至9层

42、价格价格未知地理位置地理位置彩田路北星河丹堤对面（地铁4号线白石龙站）占地面积占地面积69348.6建筑面积建筑面积约47万住宅面积住宅面积219970商业面积商业面积45500商务公寓面积商务公寓面积12000开盘日期开盘日期预计2012年4月土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型建筑综合体、高层住宅总户数总户数未知建筑规模建筑规模11栋高层住宅，1栋公寓，1栋3层幼儿园，2层集中商业主力户型主力户型60-12平方米售楼电话售楼电话0755-83728888容积率容积率4.4停车位停车位4100个开工时间开工时间2010年7月1日竣工时间竣工时间2012年6月1日核心卖点核心卖点关口

43、物业，交通便利，配套齐全；集居住、购物、休闲、娱乐等综合性商业住宅项目，将成为深圳北大门的标志性建筑定位语定位语46万平方米城市综合体客群定位客群定位商务精英人士、改善性家庭、投资客推广情况推广情况项目还在动工，现场做了围挡广告，另外在在COCOPark一层设置了展厅，对外宣传项目情况备备注注该项目即星河民乐旧改项目，商业模式将参照COCOPark来运营5 5、市场现有在建项目、市场现有在建项目楼盘名称楼盘名称:莱蒙水榭春天五期莱蒙水榭春天五期开发商开发商深圳市水榭花都房地产有限公司现工程进度现工程进度待封顶主力户型主力户型未知地理位置地理位置人民南路旁（从福龙路转人民路直抵）价格价格1600

44、0建筑面积建筑面积205290.6平方米住宅面积住宅面积144986.96平方米地下室地下室60303.64平方米开盘日期开盘日期预计今年中旬建筑类型建筑类型5栋30层住宅塔楼建筑规模建筑规模4栋共7座塔楼；及一栋公寓式塔楼售楼电话售楼电话0755-27998888开工时间开工时间2011年9月竣工时间竣工时间2012年11月核心卖点核心卖点紧挨地铁红山站，品牌开发商、前面几期的强力拉动定位语定位语CBD中央居住区第一大盘大规模体量的地铁生活的高品质综合体客群定位客群定位城市高端精英客群推广情况推广情况网站上流传年后即面市的五期，价格低至1万6，到项目售楼盘销售员会叫客户留意今年中旬将推出五期

45、，价格、户型、户数均未公布。备备注注香港开发商忌讳用四（死），故该大盘只有一、二、三、五期莱蒙水榭春天五期莱蒙水榭春天五期2012年以前，由于二线拓展区的项目大多是高档物业和别墅，锁定的目标客户是深圳各区经济实力较强的置业者和投资客，所以户型供应也以大户型为主，超过80%供应都是90平米以上户型，从今年新入市项目来看，供应的住宅面积以70-120平米的为主，增加了大量70-90平方米的户型，主要是适合居家的实用型楼盘，以其较实惠的价格吸引中等收入者置业。这说明在新政的影响下，该片区以投机和投资性需求已经转变为刚性需求和改善性需求为主。总结：总结：梅林关梅林关- -民治版块房地产市场分析民治版块

46、房地产市场分析价格走势分析价格走势分析从该片区入市的项目来看，该片区所开发楼盘档次较高，高档物业的供应层出不穷，所以该片区价格要高于龙华其他片区，随着近两年该片区交通配套设施的完善和经济的发展，该片区价格受房产新政影响小，房价上涨迅速，吸引了很多投资客的关注。但是目前该片区的房价已相对较高，上涨空间不会太大，同时受到新政的影响，买家入市的积极性不高，很多购房者处于观望期，很多新开盘项目并未出现预想的热销场面，所以，从整体来看，该片区短期内房价会保持稳定，部分成交少和开发商资金趋紧的楼盘价格会出现一定程度的下调。特点分析特点分析万科金域华府万科金域华府后CBD万科首个新城市轨道社区楼盘名称楼盘名

47、称:万科金域华府万科金域华府开发商开发商深圳市万科房地产有限公司期数期数共3期代理商代理商中原地产地理位置地理位置宝安区龙华新城金龙路与新区大道交汇处东北角占地面积占地面积68300.63平方米建筑面积建筑面积188934平方米土地使用年限土地使用年限建筑类型建筑类型板塔结合,联排总户数总户数1074建筑风格建筑风格/主力户型主力户型88-146平方米售楼电话售楼电话0755-83897888容积率容积率2.85停车位停车位1300个绿化率绿化率38%建筑覆盖率建筑覆盖率/开盘日期开盘日期2009年1月销售均价销售均价(起价起价)/核心卖点核心卖点位处龙华新城核心区（深圳后CBD第一站）-作为

48、“深圳城市的中心轴带”北延段，未来城市“副中心。万科华府未来周边商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备，公共交通尤其轨道交通（距离地铁四号线站口仅70米）以及私家车交通极其便捷，与中心城区距离拉近。定位语定位语后CBD中心区域，深圳中心区北上，第一站客群定位客群定位城市精英白领销售情况销售情况售罄推广情况推广情况万科华府-城市传奇发布会推广活动备备注注二手房售价在2.2万/平方米，第三期售价在3万以上，目前尚未交房三、深圳龙华环北站片区典型楼盘分析三、深圳龙华环北站片区典型楼盘分析书香门第上河坊书香门第上河坊CBD新生活楼盘名称楼盘名称:上河坊开发商开发商深圳市鹏宝东物业发展有限公司期数期

49、数代理商代理商中原地产地理位置地理位置宝安区梅林关口梅龙路与梅观高速交汇处西南角占地面积占地面积63192.48平方米建筑面积建筑面积118384平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型塔楼总户数总户数1100建筑风格建筑风格加勒比风情建筑集群主力户型主力户型一居38-56二居60-71售楼电话售楼电话0755-28068888容积率容积率1.46停车位停车位地下1000个绿化率绿化率56%建筑覆盖率建筑覆盖率35%开盘日期开盘日期2008年10月目前均价目前均价(起价起价)/核心卖点核心卖点梅林关口地铁物业小户型梅林关口地铁物业小户型书香门第上河坊是集城市超低密度精品公寓、特色商

50、业文化步行街为一体的大型低密度开阔的国际街区，是城市中心绝无仅有的低密度生活空间。具有地中海式加勒比海风情色彩明快、休闲、浪漫国际时尚街区定位语定位语20万平方米国际街区客群定位客群定位商务精英人士销售情况销售情况书香门第上河坊现楼在售，项目均价22000元，赠送1500元/平精装修，享受一次性付款98折。主力户型为38平、56平、65平米酒店式公寓，均在15层楼以上，仅余约10套左右推广情况推广情况围绕书香文化和加勒比海风情街区，打造书香文化推广季城市巡展第一幕等活动备备注注目前二手房售价在1.5-1.6万/平方米圣莫丽斯圣莫丽斯中央别墅区，原山大宅楼盘名称楼盘名称:圣莫丽斯开发商开发商深圳

51、市华来利投资控股（集团）有限公司在推期数在推期数3期代理商代理商泛城（中国）综合住宅服务地理位置地理位置宝安区龙华新城玉龙路西侧(塘朗山旁)占地面积占地面积276164.72平方米建筑面积建筑面积31398平方米土地使用年限土地使用年限70建筑类型建筑类型总户数总户数883户建筑风格建筑风格西班牙风情主力户型主力户型售楼电话售楼电话075588828888容积率容积率1.2停车位停车位2565个绿化率绿化率60建筑覆盖率建筑覆盖率/开盘日期开盘日期2009目前均价目前均价(起价起价)均价340000元/平方米。2万/平方米5万/平方米核心卖点核心卖点深圳罕有的低密度别墅级符合型豪宅社区。将自然

52、的山水融于现代人文社会，导入一种积极、健康、高品质的生活方式及生活氛围，寻求一种自然与人文的和谐。定位定位中央别墅区，原山大宅客群定位客群定位富豪阶层销售情况销售情况尾盘，目前只剩下十几套170240的大户型高层推广情况推广情况作为深圳圣莫丽斯花园是全球唯一获得瑞士圣莫丽斯St.Moritz授权的高端房地产项目，以”瑞士”为主题，推出瑞士和北欧风情之旅备备注注熙园山院熙园山院城市城市CBD原生态山地别墅原生态山地别墅楼盘名称楼盘名称:熙园山院开发商开发商深圳鸿荣源房地产开发有限公司在推期数在推期数1期代理商代理商世联地产地理位置地理位置宝安区龙华镇玉龙路西侧占地面积占地面积68700.03平方

53、米建筑面积建筑面积82440平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型塔楼,双拼,联排,叠拼,高层总户数总户数858套建筑风格建筑风格意大利小镇的民居风格主力户型主力户型250-300平方米售楼电话售楼电话0755-29308888容积率容积率1.2停车位停车位687个绿化率绿化率40%建筑覆盖率建筑覆盖率开盘日期开盘日期2011年10月1日目前均价目前均价(起价起价)均价双拼11万元/平米，联排7-9万元/平米核心卖点核心卖点紧邻深圳CBD最大土地增量空间的二线拓展区，未来中央生活区的高端定位成为中国最重要的地段定位定位城市CBD原生态山地别墅客群定位客群定位深圳、珠三角、港澳富豪

54、、私企业主，已有35位富豪入驻销售情况销售情况熙园山院在售户型为240-300平方米的别墅，均价11万元/平，总价2500万/套。联排面积220-240平米，均价6-9万元，总价1000万/套起。目前剩余房源已不多。高层暂时未销售推广情况推广情况以富豪、领袖为主题，展开“大富翁之旅”活动、名流盛宴周六举行数十台保时捷齐亮相，“挑战领袖”的微博互动活动备备注注绿景香颂绿景香颂生活如此香颂！生活如此香颂！楼盘名称楼盘名称:绿景香颂开发商开发商深圳市绿景企业管理集团有限公司在推期数在推期数1期代理商代理商世联地产地理位置地理位置宝安区龙华布龙公路与民治大道交汇处西南角占地面积占地面积31657.3平

55、方米建筑面积建筑面积203510平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型板塔结合,高层总户数总户数1047户绿化率绿化率40%主力户型主力户型主打89平米4房2厅2卫户型，公寓30-70平米，复式89-120平米售楼电话售楼电话075522668888容积率容积率4.14停车位停车位900个开盘日期开盘日期2011年12月3日目前均价目前均价(起价起价)均价16500元/平米核心卖点核心卖点绿景香颂花园位于民治，地段优越、交通、配套成熟。项目旁边有成熟的社区：金地梅陇镇和世纪春城；对面是万众城，主营家居产品。片区居住氛围浓厚，人气旺盛。（深圳北站、龙华新区、魔方户型、佐阾购物中心）

56、定位语定位语生活如此香颂、格调生活的智慧客群定位客群定位为深圳城市主流精英人群“首次置业”和“首改”客群量身定做的刚需楼盘销售情况销售情况余少量平层小户均价16500元享99折推广情况推广情况在低迷的楼市环境下，绿景香颂大胆推出深圳首个在低迷的楼市环境下，绿景香颂大胆推出深圳首个“三年保值回购计划三年保值回购计划”，以此为噱头吸引置业者；为爱私奔主题电影放映活动备备注注莱蒙水榭春天莱蒙水榭春天CBD中央居住区第一大盘中央居住区第一大盘楼盘名称楼盘名称:水榭春天开发商开发商深圳市水榭花都房地产有限公司在推期数在推期数3期代理商代理商中原地产地理位置地理位置宝安区龙华新城人民路和富国路交汇处东南侧

57、占地面积占地面积85664.45平方米建筑面积建筑面积400109平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型塔楼,小高层,高层总户数总户数3032户建筑风格建筑风格主力户型主力户型67-120平米温馨2-3房，140-165平米奢阔四房售楼电话售楼电话0755-27998888容积率容积率3.44停车位停车位2853绿化率绿化率35%建筑覆盖建筑覆盖率率33%开盘日期开盘日期3期2011年12月目前均价目前均价(起价起价)均价2.1万元/平方米核心卖点核心卖点集居住、购物、休闲、娱乐、餐饮、康体等功能于一体，成为龙华新城核心项目，是深圳市三大都市副中心中最大规模最瞩目的项目之一。定位

58、语定位语CBD中央居住区第一大盘客群定位客群定位城市高端精英客群销售情况销售情况尾盘销售，目前只剩下140-160多平米的四房，5期新品预计年中入市推广情况推广情况以“春天”为主体，推出系列广告，有春天就有未来备备注注合正中央原著合正中央原著时代原创，墅院大宅楼盘名称楼盘名称:合正中央原著开发商开发商深圳市合正房地产集团有限公司在推期数在推期数1期代理商代理商世联地产地理位置地理位置宝安龙华新城人民路与民塘路交汇处西南角占地面积占地面积49576平方米建筑面积建筑面积190357平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型塔楼,联排总户数总户数1280建筑风格建筑风格高贵的新古典主义建

59、筑风格主力户型主力户型126-153平米两房至五房售楼电话售楼电话0755-29006666容积率容积率2.60停车位停车位1250绿化率绿化率30%建筑覆盖率建筑覆盖率开盘日期开盘日期3_5栋200套2011年1月16日、2011-3-14，4-5栋楼王2011-7-29目前均价目前均价(起价起价)均价22000元/平方米核心卖点核心卖点新城市中心龙华新城中心区，人民路西侧，七里香榭住宅西侧，交通便利，因梅龙路的贯通，与特区联系非常紧密，龙华新区的建设带来项目升值前景，靠近红山地铁站定位语定位语新城市中心区首屈一指的顶级高尚住宅客群定位客群定位高端客户，改置型客群，香港客户销售情况销售情况合

60、正中央原著目前在售单位为北区2栋、3栋、5栋126-148平在售，22000-24000/平，购房按揭98折，一次性98*99折推广情况推广情况启动“挑剔革命”行动，用挑剔的眼光，评鉴中央原著墅院豪宅的品质备备注注金地上塘道金地上塘道好好生活，天天向上好好生活，天天向上楼盘名称楼盘名称:金地上塘道开发商开发商深圳市金地新城房地产开发有限公司在推期数在推期数2期代理商代理商世联地产地理位置地理位置宝安区龙华街道布龙公路与上塘路交汇处东南角、西南角占地面积占地面积53104平方米建筑面积建筑面积153175平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型塔楼总户数总户数2036建筑风格建筑风格

61、现代主义主力户型主力户型主力户型为65-78平米两房和89平米三房售楼电话售楼电话0755-28132888容积率容积率2.8停车位停车位1期870个;2期672个绿化率绿化率38%建筑覆盖率建筑覆盖率开盘日期开盘日期2009.12目前均价目前均价(起价起价)20000元/平方米核心卖点核心卖点社区实现人车分流，良好的社区服务及配套设施。龙华新区城市副中心的打造，项目距离福田中心区仅15分钟车程，创新引入现代休闲风格的城市公园概念景观定位语定位语龙华新城精品户型客群定位客群定位白领精英阶层销售情况销售情况金地上塘道在售单位为97-121平方米4房，南北通透，另有少量121平米双拼大四房，可拓展

62、为160平米，3房单位仅剩最后一套推广情况推广情况尾盘收官阶段备备注注潜龙曼海宁潜龙曼海宁城市中轴 未来籍住区楼盘名称楼盘名称:潜龙曼海宁开发商开发商深圳市潜龙实业有限公司在推期数在推期数1期代理商代理商中原地产地理位置地理位置宝安区大浪街道办和平路与新区大道交汇处正东侧占地面积占地面积50000.55平方米建筑面积建筑面积245000平方米土地使用年限土地使用年限70年建筑类型建筑类型板楼,高层总户数总户数2018建筑风格建筑风格主力户型主力户型67-80平米2房，87-90平米小3房，120平米大3房售楼电话售楼电话0755-28063333容积率容积率3.2停车位停车位1690绿化率绿化

63、率20%建筑覆盖率建筑覆盖率开盘日期开盘日期2010年5月目前均价目前均价(起价起价)23000元/平方米核心卖点核心卖点龙华中心区,资深规划好,大社区。集住宅、商业、酒店、公寓为一体的综合性住宅项目。首个“转基因”豪宅产品，复合功能。地铁物业，临地铁4号线上塘站，凭借与港铁四号线上塘站200米的微距，通过深圳北站无缝对接香港，20分钟可顺利抵达西九龙。定位定位深港国际大都会中心，新口岸物业标杆；国际顶级标杆物业客群定位客群定位富士康高干、港台海外客户销售情况销售情况在售68-120平2-3房单位，其中68-70平2房，87-120平3房，全款97折，按揭98折推广情况推广情况名人营销，举办多

64、场活动和论坛，如御品中国养生沙龙活动，名筑名车名模赏析会、财智风云经济论坛备备注注四、户型设计建议四、户型设计建议面向目标消费群：面向目标消费群：本项目目标客户群定位为中高端消费人群，本项目目标客户群定位为中高端消费人群，从市场产品需求档次的结构可以得出项目从市场产品需求档次的结构可以得出项目户型的配比档次，如下：户型的配比档次，如下：从以上数据我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次，项目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构层次。从以上数据我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次，项目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构层次。当前片区客户分析当前片区客户分析关口区域资源型豪宅多以

65、二次及多次置业客户为主导；关口区域资源型豪宅多以二次及多次置业客户为主导；二线拓展区及周边区域多以首次置业为主导。二线拓展区及周边区域多以首次置业为主导。二线拓展区及周边区域客户分析：1.客户基本特征：客户基本特征：年龄相对较轻，介于28到35岁之间的中青年，两口或三口之家。客户有相当的文化水平，受教育程度较高。首次置业，以自住需求为主的客户比例较高。福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源。2.客户形态描述：客户形态描述：二房，中三房时置业主流产品需求。价格为客户重要关注点。由于经济承受力有限，会通过控制面积降低购房总价，减轻置业压力。3.客户变化趋势：客户变化趋势：随着片区发展与成熟，未

66、来客户发展趋势是由首次置业客户向二次及多次置业客户发展。参考市场楼盘参考市场楼盘二房、三房为主力供应，中小户型为主力需求二房、三房为主力供应，中小户型为主力需求龙华新区大龙华新区大3 3房的供应占绝对多数，其次大房的供应占绝对多数，其次大2 2房和复式。房和复式。入市楼盘供应结构入市楼盘供应结构项目基本都是选择主流市场需求，以二房和三房为主。项目基本都是选择主流市场需求，以二房和三房为主。楼盘名楼盘名户型特点户型特点合正合正中央原著中央原著户型涵盖120、140、160平米大户型单位，以及45套2-3层248-314平米联排别墅，高层楼座整体为东西向。其中，120、140平米单位为双拼户型，1

67、60平米单位为独立户型。整体上看，项目户型方正，动静分区，同时空间布局较为合理，舒适感较强。其中，120平米户型的10.8米长阳台，是该户型的一大特色。水榭春天水榭春天户型户型三期单位户型为67、78、89、115-120、143-150、162平米。整体来看，户型动静分区明显，同时户型方正，且采用落地飘窗设计，感觉较为舒适。不足之处为阳台多为错层阳台设计，对住户的日常生活可能会有一定的影响，67、89平米两种户型缺少生活阳台，且厨房面积相对较小，给住户生活带来一定的不便。金地上塘道金地上塘道2期户型涵盖1单元63平米2房、77平米 3房、121平米4房，2单元96、97平米3房，户型可拓展性

68、较强，例如63平米户型可拓展至约80平米，77平米户型可拓展至约121平米，96平米户型可拓展至约141平米，97平米户型可拓展至约136平米。潜龙曼海宁潜龙曼海宁户型户型分南北区两期开发，在售67-120平米2-3房，部分户型正南正北朝向，采光、通风都较为良好。户型含较大赠送面积，例如67平米户型带有6.6米阔景阳台，其赠送面积大约10平米。项目呈围合式布局，带有大型园林，部分户型朝向花园，景观较好具体来说：具体来说：其它的来说，绿景香颂在户型方面采取MH魔方户型设计，引领空间的革新，主力户型为4居室89平米何5居室121平米，户户高赠送率，约30-70拓展户内空间，因此使得几乎户户可实现1

69、变2、1变3、2变3/4的空间灵动。对真正有着置业刚需人士而言，主打中小户型、性价比高的绿景香颂，无疑是置业的首选。上河坊打造精装酒店式公寓38-65平米。市场上要有好产品，从而打动消费者！市场上要有好产品，从而打动消费者！参考楼盘：潜龙曼海宁参考楼盘：潜龙曼海宁户型户型面积面积南区套数南区套数占总套数比占总套数比2 2房房68-75（7栋B户型80 26套）34637.4%3 3房房88-9023425.3%2+12+1房房84-8716818.7%大大3 3房房120-12215216.4%4 4房房144242.6%复式复式471-64810.1%合计合计925套100%潜龙曼海宁户型配

70、比：潜龙曼海宁户型配比：窥一斑而知全豹，根据对片区楼盘潜龙曼海宁、合正中央原著当时销售的实时数据监控，窥一斑而知全豹，根据对片区楼盘潜龙曼海宁、合正中央原著当时销售的实时数据监控，从而获知在市场上受欢迎的楼盘户型。从而获知在市场上受欢迎的楼盘户型。潜龙曼海宁各户型销售情况潜龙曼海宁各户型销售情况楼栋1栋2栋单位ABCABCD户型121平大三房121平大三房144平四房89平三房87平小三房71平两房89平三房套数24242426242426占总套数比2.6%2.6%2.6%2.8%2.6%2.6%2.8%成交套数00021181成交均价00024000245002300024000销售率0.0

71、%0.0%0.0%7.7%4.1%75.0%3.8%楼栋3栋4栋单位ABCDABCD户型89平三房87平小三房71平两房89平三房89平三房87平小三房71平两房89平三房套数2624242626242426占总套数比2.8%2.6%2.6%2.8%2.8%2.6%2.6%2.8%成交套数00000000成交均价00000000销售率0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1栋未推出，2栋71的两房销售率较高，其余单位销售惨淡3栋、4栋销售为零（数据来源于国土局）潜龙曼海宁各户型销售情况潜龙曼海宁各户型销售情况楼栋5栋单位ABCDABCD户型121平大三房71平两房71

72、平两房121平大三房121平大三房71平两房71平两房121平大三房套数2424242424242424占总套数比2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%成交套数1000016166成交均价2500023000230002500025000230002300025000销售率4%0%0%0%0.0%67.0%67.0%25.0%楼栋6栋单位ABCDEF户型71平两房71平两房71平两房71平两房71平两房71平两房套数242424242424占总套数比2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%2.6%成交套数4717121510成交均价230002300023000230

73、002300023000销售率16.7%29.1%70.3%50.0%62.5%41.7%5栋一单元销售速度慢，2单元71两房销售情况较好，均达67%6栋均为71两房单位，销售情况比其他楼栋好潜龙曼海宁各户型销售情况潜龙曼海宁各户型销售情况楼栋7栋8栋单位ABCDABCD户型89平三房71平两房87平小三房87平小三房89平三房87平小三房87平小三房89平三房套数2624242626242426占总套数比2.8%2.6%2.6%2.8%2.8%2.6%2.6%2.8%成交套数30012121520成交均价2400023000245002450024000245002450024000销售率1

74、1.5%0.0%0.0%3.8%80.8%87.5%20.8%76.9%7栋销售速度慢，8栋87-89三房销售情况好，B单位高达87.5%各户型销售情况小结：71的两房单位销售较好，达到115套，均价23000-24000元/121的单位销售情况较差，销售率不到5%楼栋靠园林的单位由于价格较高，导致走货速度受到一定影响，销售情况比较惨淡参考楼盘：合正中央原著参考楼盘：合正中央原著合正中央原著户型配比：合正中央原著户型配比：户型配比户型配比合合计计占比占比户型户型面积面积南南1 1栋栋南南2 2栋栋南南3 3栋栋北北1 1栋栋北北2 2栋栋北北3 3栋栋北北4 4栋栋北北5 5栋栋1 1单元单元

75、北北5 5栋栋2 2单元单元2*2*22*2*288/89 54545416221%3*2*23*2*212827282727272716321%4*2*24*2*214354285427272754542735345%4+1*2*24+1*2*21622827557%联排别墅联排别墅250-318，共13栋，48套486%合计781100%合正中央原著各户型销售情况合正中央原著各户型销售情况由于南1栋靠近项目外围，噪音较大，其销量也相对南2栋少南3栋单位均为合拼单位，需两个房产证，几乎无销量楼栋南1栋单位A+BC+DE+F户型143四房128平三房143平四房套数272727占总套数比3.5

76、%3.5%3.5%成交套数060成交均价255002500025500销售率0.0%22.2%0.0%楼栋南2栋单位A+BC+DE户型143平四房128平三房163平四房套数282828占总套数比3.6%3.6%3.6%成交套数142017成交均价255002500027000销售率50.0%71.4%60.7%楼栋南3栋单位A+BC+DE+F户型143平四房128平三房143平四房套数272727占总套数比3.5%3.5%3.5%成交套数111成交均价255002500025500销售率3.7%3.7%3.7%合正中央原著各户型销售情况合正中央原著各户型销售情况北1栋8889于项目第一次开盘

77、已基本售罄，合拼单位基本无销售量北3栋8889于项目第一次开盘已基本售罄，合拼单位基本无销售量楼栋北1栋楼栋北2栋单位ABC+D单位A+BC+DE户型89平两房88平两房143平四房户型143平四房128平三房162平四房套数272727套数272727占总套数比3.5%3.5%3.5%占总套数比3.5%3.5%3.5%成交套数2360成交套数003成交均价245002450025500成交均价255002500027000销售率85.2%22.2%0.0%销售率0.0%0.0%11.1%楼栋北3栋楼栋北4栋单位ABC+D单位A+BC+DE户型89平两房88平两房143平四房户型143平四房1

78、28平三房143平四房套数272727套数272727占总套数比3.5%3.5%3.5%占总套数比3.5%3.5%3.5%成交套数23210成交套数000成交均价245002450025500成交均价255002500025500销售率85.2%77.8%0.0%销售率0.0%0.0%0.0%合正中央原著各户型销售情况合正中央原著各户型销售情况北5栋二单元89两房已于开盘基本售罄，128三房销量较多楼栋北5栋一单元楼栋北5栋二单元单位A+BC+DE+F单位A+BCD户型143四房128三房143平四房户型143平四房128平三房89平两房套数272727套数272727占总套数比3.5%3.5

79、%3.5%占总套数比3.5%3.5%3.5%成交套数000成交套数02323成交均价245002450025500成交均价255002500025500销售率0.0%0.0%0.0%销售率0.0%85.2%85.2%各户型销售情况小结：88-89两房户型基本售罄，均价24000-25000元/128三房及143四房均为合拼单位，销售难度大，基本无销售量162四房为一个房产证，销量较合拼单位好建议户型配比：建议户型配比：10%14%约约60公寓公寓15%22%70-80小两房小两房15%8%135-150四房四房30%22%110-125中三房中三房30%34%85-89两房（改三房）两房（改三

80、房）面积比面积比套数比套数比户均面积（）户均面积（）房型房型面积面积60120之间的舒适两房、标准三房将是项目客户群的主流购买需求，也是项目的主力之间的舒适两房、标准三房将是项目客户群的主流购买需求，也是项目的主力户型结构及面积区间。户型结构及面积区间。1.项目应适当拉大户型面积区间，增加80以上紧凑两房和一房户型，这是源于近几年片区购房群体年龄年轻化造成的。2.高端客户承受力区域跨度大，购买需求弹性强，关键在于把握好项目的产品设计，充分刺激高端客户的购买欲望。3.地铁物业的升值特点，除了年轻白领的需求，为满足部分房地产投资需求，面积60120之间的舒适两房、标准三房将是未来一段时间内市场需求的主力军。结合我们对片区市场楼盘及最畅销户型市场调查的结果，项目户型配比档次结市场楼盘及最畅销户型市场调查的结果，项目户型配比档次结构如下：构如下：户型设计户型设计比例比例