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1、福 清 楼 市 调 研 报 告中庚营销市场组福清土地市场2021年至2021年福清市区共计出让土地28幅，出让面积总计1489亩，出让总金额亿元，每亩成交单价为440万元。长期来看，主城区土地可供开发逐渐减少，土地愈加稀缺，土地价格将持续上涨。从整体来看，随着区域商圈的开展，区域价值提升，土地价格也将随之上涨；区域人口增长相对有限，土地供给量的不断增加，对未来的商品房销售将产生一定的影响。2021-20212021-2021年福清市区土地市场持续放量，市场供给量较大，土地成交量呈现逐年年福清市区土地市场持续放量，市场供给量较大，土地成交量呈现逐年递增趋势。递增趋势。福清土地成交情况年份宗地编号
2、土地位置土地属性出让面积（）容积率总建面（）竞得者楼面价（元/）2011年2011拍04号宏路街道宏路村、东坪村商服用地、住宅用地844442.5211110孙建敏、林明18092010挂-14号清荣大道以北东商服用地、二类居住用地293242.882107.2福清融侨3792011挂03号音西街道洋埔村其他普通商品住房用地120382.833706.4仓山金山地产4152011拍07号宏路街道上郑村其他普通商品住房用地195192.548797.5陈建安38122011拍08号音西街道音西村其他普通商品住房用地209773.2568175.25中恒置业48992012年2012拍01号玉屏街
3、道石井村商服用地、住宅用地93472.523367.5陈建华郑耕耘28672012挂01号两馆一中心南侧批发零售、商务金融、住宅用地520033156009裕荣投资27502012拍02号龙山街道瑞亭村商服用地、住宅用地81463.528511林春明26662012拍03号两馆一中心南侧商服用地399653119895中联置业50212012拍04号音西街道音西村商服用地、住宅用地4876314628天鑫房地产52642012拍05号阳下街道洪宽工业村商服用地、住宅用地661731.599259.5融侨集团42822012挂06号龙江街道观音埔村商服用地、住宅用地16000348000恒耀20
4、002012挂07号龙江街道观音埔村商服用地、住宅用地3982311946恒耀56502012挂08号音西街道商服用地801303.78302891.4万达14202012挂09号融侨开发区福政大道以东商服用地445613.45153735.45红星美凯龙20002013年2013挂-09号宏路街道溪下村商服用地600211.590031.5名城地产60532013挂-11号音西街道音西村商务金融用地136684.865606.4汇通农村商行3662013挂10号原音西建材市场用地商服用地、住宅用地927244.5417258利嘉实业19842013挂-12号龙江街道霞楼村其他普通商品住房用地
5、26480379440华城地产5042013挂-13号音西街道洋埔村住宿餐饮用地29112.57277.5融旗大酒店2402013挂-15号音西街道音西村其他普通商品住房用地351604.5158220利嘉实业19842013挂-18号阳下街道洪宽工业村其他普通商品住房用地32181.54827福清融侨42882013挂-19号龙山街道南宅村其他普通商品住房用地122242.834227.2高华房地产16542013挂-22号龙山街道先强村住宿餐饮用地550641.582596华强山庄酒店1712013挂-23号龙江街道观音埔村其他普通商品住房用地226842.556710福清市城建14112
6、013挂-24号融侨经济技术开发区其他普通商品住房用地758543.3250318.2金辉集团29962013挂-25号宏路街道溪下村住宅用地，商服用地533662.925156095.55诺希投资集团6802013挂-27号龙山街道住宅用地476573142971高华房地产1833福清土地成交情况2021-20212021-2021年度福清市土地成交明细表年度福清市土地成交明细表西区热点开发板块西区热点开发板块: :土地供给以住宅用地为主，房地产开发进入快速开展阶段，土地放量快速增长；土地供给以住宅用地为主，房地产开发进入快速开展阶段，土地放量快速增长；土地供给集中西区板块，西区板块土地供给
7、量占比全市土地供给集中西区板块，西区板块土地供给量占比全市71%71%；福清中心城区土地供给缩减，未来待推工程分部城市外围。福清中心城区土地供给缩减，未来待推工程分部城市外围。土地市场小结土地市场小结城市开展向外，向西城市开展向外，向西 / 商品住宅主导商品住宅主导福清住宅市场商品住宅供求走势商品住宅供求走势供给量上，2021年至2021年住宅供给量约224万，供给量充足，成交量也急剧上升，但住宅供给量远多于需求量，呈现供过于求态势。13年供给量急剧上升主要是由于2021年推出地块面世，新增供给较大，工程多分布于西区板块，未来西区板块市场竞争剧烈。20212021至至20212021年福清市区
8、高层住宅供给量约年福清市区高层住宅供给量约224224万，随着福清供给量大幅上涨，成万，随着福清供给量大幅上涨，成交量也急剧上升，但市场总体供过于求。交量也急剧上升，但市场总体供过于求。在售工程分布在售工程分布目前福清在售工程依据其位置，以及未来区域定位的不同划分为六个板块，城北板目前福清在售工程依据其位置，以及未来区域定位的不同划分为六个板块，城北板块、两馆一心、城东、宏路、江滨、火车站板块。块、两馆一心、城东、宏路、江滨、火车站板块。万润海德1号9800元/金辉尊域12000元/中联城11500元/三福龙景7200元/侨荣城12000元/万达广场11000元/中联天御11500元/中恒首府
9、10000元/香溪美地9800元/融侨新城在售富贵世家15000元/裕荣汇13000元/宏路片区两馆一心片区龙江一号江滨片区城北片区城东片区锦绣御龙湾7500元/中联天玺中天熙岸火车站片区中恒商都利嘉中心板块项目名称均价产品面积宏路板块金辉尊域12000323-328锦绣御龙湾7500175-206万润海德1号950086-159两馆一中心板块裕荣汇1200078-203中联天御137001150028840-90侨荣城12000145-152169-200中联天玺1300096-171中恒商都11800142-155万达广场11000130-176龙江一号9000135-158江滨板块富贵世
10、家二期15000158-266中联城11500135-166城北板块中恒首府10000134-161中天熙岸880085-155香溪美地9800120-160融侨新城780085-134城东板块三福龙景7200129-163p 除金辉尊域、富贵世家定位为高档工程外，宏路板块均价约为9500元/、两馆一心板块均价约为12000元/，江滨板块均价约为11500元/，城北板块均价约为10000元/，城东板块均价约为7200元/。待售板块项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积（万）容积率绿化率产品类型宏路板块金辉尊域福清融辉置业有限公司74172.830%高层锦绣御龙湾福清锦绣置业有限公司129272.
11、535%高层+别墅万润海德1号万润集团306.82.530%高层+别墅两馆一中心板块裕荣汇利嘉集团78263.030%城市综合体中联天御中联集团124333.335%高层+别墅侨荣城清荣房地产开发有限公司137333.332%高层万达广场万达集团120413.7510%城市综合体中联天玺福建中联集团6015.6330%高层中恒商都中恒置业有限公司3193.2530%城市综合体江滨板块富贵世家二期利嘉集团3272.830%高层龙江一号恒耀地产306330%高层+别墅中联城福建中联集团252652.830%高层城北板块中恒首府中恒置业有限公司121252.830%高层+别墅香溪美地加州集团1302
12、8330%高层+洋房融侨新城融侨集团9212.651.630%高层+别墅华泰中天熙岸福清华泰地产110192.330%高层+别墅城东板块三福龙景福清市高华房地产137242.635%高层+别墅工程概况工程概况福清工程以中小规模为主，总建在福清工程以中小规模为主，总建在25-6525-65万，产品以高层为主，局部低容工程搭万，产品以高层为主，局部低容工程搭配少量别墅产品。配少量别墅产品。板块项目名称推售情况主力在售楼栋在售产品面积去化率余房分布宏路板块金辉尊域3#、8#、7#7#287-32862%面积过大，产品去化不佳锦绣御龙湾2#、4#、6#2#、4#、6#86-159233-26688%顶
13、层复式产品、低楼层产品万润海德1号全推1#、2#、5#、6#175-20674%多分布在2#两馆一中心板块裕荣汇全推2#、3#、5#78-20375%78、203剩余较多中联天御全推8#、10#40-90、28880%8#楼王288单身公寓侨荣城全推11#、15#145-152169-20085%目前余房库存量较少主要集中在顶层产品万达广场全推130-17699%售罄中联天玺1、6#1#96-12080%120产品剩余较多中恒商都1#1#142-15590%主要集中在低楼层江滨板块富贵世家二期全推1#-3#、5#、6#158-26682%主要集中在6层以下以及200以上产品龙江一号3、6#3、
14、6#135-15885%主要集中于低楼层中联城全推21#、22#135-166204-23380%顶层复式产品以及部分底楼层产品城北板块中恒首府18、19#未推15#、16#134-161184-21576%库存集中在底层产品16#215复式产品香溪美地1#、2#、19#未推9#、15#120-16085%产品库存集中在高楼层融侨新城香槟全推17、18#85-13480%剩余产品集中在高层中天熙岸1、2#1、2#86-15950%产品库存集中在高楼层及低楼层城东板块三福龙景1、2、3、5、6、7、86#129-163191-25190%库存集中在高层、复式产品工程成交分析工程成交分析目前福清工
15、程整体销售情况较好，高端豪宅工程去化仍存在较大压力，去化情况一目前福清工程整体销售情况较好，高端豪宅工程去化仍存在较大压力，去化情况一般。以及中小面积公寓产品，市场接受度较弱。般。以及中小面积公寓产品，市场接受度较弱。板块项目名称已推量（）已推存量（）待推量（）未来存量（）去化速度宏路板块金辉尊域627942235173488958391618万润海德1号426505645056452846锦绣御龙湾9540882951100001182957919两馆一中心板块裕荣汇45786137513753701中联天御23234314508145087027侨荣城2754593025130251204
16、34万达广场939700023493中联天玺384485117766628177911110中恒商都16907231934249365689725利嘉中心269796269796江滨板块龙江一号237332706370443975011865富贵世家二期57234890089002014中联城393544386443864414196城北板块中恒首府1183941740841394588025315香溪美地113947873330000387333758中天熙岸365045800942331000335117城东板块三福龙景154764428440000442849424合计180万17万81
17、万98万/在售工程销售表现在售工程销售表现市场主力成交工程主要集中在两馆一心板块，区域内城市资源型工程在高溢价的根市场主力成交工程主要集中在两馆一心板块，区域内城市资源型工程在高溢价的根底上实现较快的去化速度。底上实现较快的去化速度。面积段70-70-9090-125125-144144-180180-200200+成交面积2561279648103645419979658929221380179644成交占比2%5%6%25%39%13%11%近三年市场主流成交产品线为近三年市场主流成交产品线为125-180125-180。各产品线存量各产品线存量项目名称未来存量（）项目名称未来存量（）金辉
18、尊域95839利嘉中心269796万润海德1号5645龙江一号39750锦绣御龙湾118295富贵世家二期8900裕荣汇1375中联城38644中联天御14508中恒首府58802侨荣城30251香溪美地38733中恒商都36568中天熙岸100033中联天玺81779三福龙景44284未来市场主力供给面积为未来市场主力供给面积为125-180125-180、200200以上产品，大面积再改产品市场去化速以上产品，大面积再改产品市场去化速度较慢，库存压力较大。度较慢，库存压力较大。住宅市场小结住宅市场小结西区江滨板块以及两馆一心板块热点板块，产品同质化严重，存量压力集中125-180和200以
19、上的较大面积产品在售工程以及待推工程集中于两馆一心板块，工程依托于板块开展前景利好实现较高的价格快速去化；市场整体销售情况一般，单盘月均成交量根本在万，城市资源型工程去化情况良好。未来市场供给量充足，产品主力为125-180、200以上产品，市场存量主要集中于江滨板块以及两馆一心板块，区域内产品同质化严重，后期市场竞争压力较大。福清商业市场城市商业向西开展，东部以社区底商街铺形式为主，大体量集中式商业落在西面的城市商业向西开展，东部以社区底商街铺形式为主，大体量集中式商业落在西面的两馆一中心和宏路板块。两馆一中心和宏路板块。城市商业规划：主要建设西区商业将西区开展为城市CBD中心比较成熟的商业
20、街，以好又多、中环广场、新华都百货、金融街、榕桥城商业为主城市综合体大型项目的社区及大量配套商业围绕成的商业街为主以一拂街、成龙步行街、向高街、产塘街为主，商业街普片较老化大型项目的社区及大量配套商业围绕成的商业街为主宏路商圈两馆一中心商圈好又多商圈老城区商圈福清商业市场概况福清商业市场概况商业向西，由传统社区商业向大型集中式商业开展在售商业分布在售商业分布金辉华府中联城侨荣城万达广场中联天御裕荣汇万润海德一号板块项目名称产品面积商业形式宏路板块金辉华府一层：4-5万二层：1.4-2万底商+商业街万润海德1号一层底商两馆一中心板块裕荣汇4-6万商业综合体中联天御一层：4.5-5.5万二层：2-
21、3万底商+商业街侨荣城一层底商+商业街万达广场3.8-6.5万商业综合体+商业街江滨板块富贵世家二期商业街中联城一层：3.4-4.5万二层：1.6-2.5万底商+商业街富贵世家区域内工程商业以底商的形态为主，局部工程为城市综合体工程，商业体量在10万以上，其余工程商业体量大多在2万以内，在售工程商铺面积大多在30-100之间。目前主力在售商业主要集中于两馆一中心与宏路两大商圈，商业以社区底商配套商目前主力在售商业主要集中于两馆一中心与宏路两大商圈，商业以社区底商配套商业为主，个别工程打造高端集中式商业。业为主，个别工程打造高端集中式商业。住宅底商大型集中商业备注：金辉华府以住宅底商+中小型集中
22、商业p目前区域商铺主力成交面积集中在30-60，受到福清万达工程影响，商铺面积在80-150去化表现良好。p市场上80以上商铺产品大多为复式商铺，销售方式多采用一二层捆绑式销售。商业市场成交分析商铺主力成交面积在商铺主力成交面积在30-6030-60，约占市场成交总量的，约占市场成交总量的55%55%，产品以单层销售为主，产品以单层销售为主，8080以上产品那么多为一拖二形式。以上产品那么多为一拖二形式。商业市场存量中联城万润海德1号侨荣城富贵世家2万达广场裕荣汇利嘉中心红星美凯龙三福龙景中恒首府香溪美地富创世纪城待推商业在售商业区域区域项目项目待推量待推量（）（）总量总量（）（）西区中联城1
23、0000321064万达广场2100裕荣汇63750万润海德1号1464利嘉中心150000红星美凯龙38000中恒商都30000龙江一号1798侨荣城18000富贵世家5952北区中恒首府933040583香溪美地20000中天熙岸6953融侨法郡4300东区三福龙景30003000融侨法郡华泰中天熙岸龙江一号中恒商都未来待推存量约32万未来待推存量约4万未来待推存量约万未来商业市场存量共万，其中西区板块未来待推商业约未来商业市场存量共万，其中西区板块未来待推商业约3232万，未来商业供给主万，未来商业供给主要来自西区板块。要来自西区板块。商业市场:西区板块核心商务办公区商业分布主要集中于两
24、馆一中心与宏路两大商圈；商业以底商的形态为主，商铺主力面积在100以内,商业街为主要的商业形态；商铺主力成交面积在30-60，产品以单层销售为主，80以上产品那么多为一拖二形式。商业市场小结商业市场小结整体办公气氛较弱，市场容量小，后续无明显快速开展势头整体办公气氛较弱，市场容量小，后续无明显快速开展势头福清2021拍01地块分析 地块位于千面山区改造工程，区域定位集玉屏山公园生态广场、千面山安置区、地块位于千面山区改造工程，区域定位集玉屏山公园生态广场、千面山安置区、生活广场和高端商贸住宅区的综合工程。生活广场和高端商贸住宅区的综合工程。地块编号公告时间拍买时间地理位置用途占地（亩）容积率总
25、建面积（万）保证金（万元）起始楼面价（元/）建筑密度起始价（万元）绿化率2014-016.56.25玉屏街道幸福村（千面山住宅小区）商服住宅119.72.0-2.318.3512000283423-285200030-35拍卖地块的根本情况和规划指标要求地块位置老城区宏路片区两馆一心片区2021拍-01号地块宗地示意图1、该宗地一层10间商业店面由玉屏街道回购，具体位置应临洪宽大道、靠近千面山安置区方向的一层商业店面，每间店面约30平方米，面宽约米，回购面积不超过300平方米，回购价格为10888元/,假设因工程设计、工程建设等原因造成回购面积超过300，那么超出局部按市场成交均价予以购置。2
26、、商业建筑面积占总计容建筑面积的7%以下含，其中超市面积不少于1500。3、该宗地的总平布置及单体建设方案必须满足规划部门对地灾工程的平安距离要求。竞得者必须聘请有资质的单位承担地灾治理工程的勘察、设计、施工和监理。竞得者必须在成交之日起九个月内完成地灾治理工程，并经国土部门牵头验收后，市国土局方可发放国有土地使用证在建证。地块其他要求宗地现状：目前土地平整，拆迁进本完成，剩余两栋居民楼，是否位于红线内，仍需落实。地块位置宗地现状：目前土地平整，拆迁进本完成，剩余两栋居民楼，是否位于红线内，仍需落实。地块西南侧为千面山安置区，目前正在施工地块西测为洪宽大道大圣路段地块东侧为玉屏山地块西北侧为红
27、博中学及中天熙岸属性具象诠释区位福清“北大门”，千面山老城改造p位于千面山旧城改造，周边为千面山安置区。p福清“北大门”属于未来福清重点规划片区之一。规模中等规模p占地110亩，中等规模，周边规划一定商业指标交通交通通达性较好，但公共交通不便p环城路、洪宽大道等，交通通达性较强。p区域距离老城区较近。配套生活设施缺乏p周边生活配套相对匮乏，但医疗配套、教育配套与本案距离相对较近。景观景观资源相对较优、但存在噪音及粉尘污染p目前地块仅临玉屏山公园、大北溪景观道，周边景观资源相对好p仅临洪宽大道，存在一定噪音及粉尘污染。地块地势平坦，但相对狭长p目前地块内部存在两栋居民楼，是否存在拆迁问题仍需向政
28、府落实。p地势整体相对平坦，但狭长存在一定规划问题。威胁地块较优，竞争力大p地块整体素质较佳，具备一定的景观资源，已有多家开发商进行关注，其中金辉集团从2013年3月份已开始做地块分析并持续跟踪。地块起始楼面价格为2834元/，总价5.2亿元，预计地块拍卖时将迎来多方竞买，楼面价或将高达5000元/以上。土地小结：土地小结：初步定价及总销测算目前地块周边有4个直接竞品，分别为中天熙岸及香溪美地、中恒首府、融侨新城。除融侨新城位置较偏之外，其余产品均价在9000-10000元/之间。住宅局部，预测均价10000元/；商业局部，该区域商业气氛薄弱，商业销售困难，4个竞品中仅有中天熙岸成交少量商铺，
29、价格为15000-20000元/，故预测该工程商铺价格为18000元/。项目名称开发商占地面积（亩）建筑面积（万）容积率绿化率产品类型面积段整体去化率高层均价（元/）中恒首府中恒置业121252.830%高层+别墅134-16176%10000香溪美地加州集团13028330%高层+洋房120-16085%9800融侨新城香槟融侨集团9212.651.630%高层+别墅85-134首期高层去化80%8000华泰中天熙岸福清华泰地产110192.330%高层+别墅85-15550%9000-9300产品类型可售面积价格预估（元）总销额（万元）住宅16884310000168843商业（可售）125471800022584.6商业（回购）30010888326.64车位1397180000万/个25146合计181389.7216900.24预计工程总销额约为亿元。
