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1、 我国房地产业存在的我国房地产业存在的问题与对策研究问题与对策研究 朱朱 岩岩论文框架论文框架0 0引引 言言我国房地产业现状与我国房地产业现状与存在的问题存在的问题 房地产市场的产品供需结构失衡 宏观调控效果差，房地产业存在较为的严重风险。 土地市场不够完善我国房地产业发展的我国房地产业发展的对策研究对策研究 加快推出物业税，扭转“土地财政”局面。 完善宏观调控，调整房地产供应结构。 加大政策执行力度，创新土地供应方式。 完善房地产金融市场体系，减轻银行风险。 12引引 言言 房地产是房产和地产的合称，又称不动产，房地产是房产和地产的合称，又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不
2、可分是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产业是指从事离的部分及其附带的各种权益。房地产业是指从事房地产投资、开发、经营管理和服务的行业。房地产投资、开发、经营管理和服务的行业。19981998年房改以来，房地产业在我国社会经济发展中所占年房改以来，房地产业在我国社会经济发展中所占的的地位越来越重要。由于房地产业关联度高，带的的地位越来越重要。由于房地产业关联度高，带动性强，已成为我国国民经济的支柱产业之一动性强，已成为我国国民经济的支柱产业之一。 因此，房地产业健康发展有利于改善人民的居住因此，房地产业健康发展有利于改善人民的居住条件，满足人民群众物质文
3、化生活的需要；有利于优条件，满足人民群众物质文化生活的需要；有利于优化投资、消费、出口的宏观经济结构，扩大内需和拉化投资、消费、出口的宏观经济结构，扩大内需和拉动投资增长，保持国民经济的持续快速健康发展；有动投资增长，保持国民经济的持续快速健康发展；有利于解决当前就业难题，发挥人力资源的优势；有利利于解决当前就业难题，发挥人力资源的优势；有利于调整产业结构，带动建筑、建材、化工、电器、广于调整产业结构，带动建筑、建材、化工、电器、广告公司等的发展；有利于实践科学发展观，构建和谐告公司等的发展；有利于实践科学发展观，构建和谐社会，实现全面设小康社会和推进社会主义社会，实现全面设小康社会和推进社会
4、主义现代化建现代化建设。设。1 我国房地产业现状与存在的问题我国房地产业现状与存在的问题u1.1 房地产市场的产品供需结构失衡房地产市场的产品供需结构失衡 我国房地产市场商品住房比例极大，而经济适我国房地产市场商品住房比例极大，而经济适用住房和廉租住房等比例太小，住房保障体系不完用住房和廉租住房等比例太小，住房保障体系不完善，由此所导致的结构性矛盾已经成为阻碍房地产善，由此所导致的结构性矛盾已经成为阻碍房地产业健康发展的主要原因。业健康发展的主要原因。 1.2 宏观调控效果差，房地产业存在宏观调控效果差，房地产业存在较为的严重风险。较为的严重风险。 我国房地产市场发育不良，房地产销售价格普遍我
5、国房地产市场发育不良，房地产销售价格普遍偏高，投机现象严重，房地产业泡沫化程度较高，存偏高，投机现象严重，房地产业泡沫化程度较高，存在严重的风险。房地产市场秩序混乱，宏观调控效果在严重的风险。房地产市场秩序混乱，宏观调控效果差，影响行业的健康发展和社会经济的可持续发展。差，影响行业的健康发展和社会经济的可持续发展。衡量房地产业发展是否健康可用房价收入比、房屋空衡量房地产业发展是否健康可用房价收入比、房屋空置率和房屋租售比。置率和房屋租售比。 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，通常认为，所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，通常认为
6、，房价收入比在房价收入比在3-6倍之间比较合理，我国许多地方房价普遍虚高，且涨幅过快，绝大多数地方倍之间比较合理，我国许多地方房价普遍虚高，且涨幅过快，绝大多数地方的比值远远超过了这一标准。深圳国土局公布的数据显示的比值远远超过了这一标准。深圳国土局公布的数据显示2008年商品房每平方米平均年商品房每平方米平均12908.77 元，而元，而2009年年12月每平方米均价到达了月每平方米均价到达了22304元，比上年同期上涨元，比上年同期上涨103，环比，环比11月份上涨月份上涨1489。北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据表明北京市的房价收入比已达。北京市统计局和北京市房地产交易管理
7、网的相关数据表明北京市的房价收入比已达27:1左右。左右。2009年年12月月7日，中国社科院在发布的日，中国社科院在发布的2010年年经济蓝皮书经济蓝皮书中指出，中国房价收入中指出，中国房价收入比超合理承受范围，比超合理承受范围，85%家庭无能力买房。家庭无能力买房。 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，按照划分依据的类型不同，空置空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，按照划分依据的类型不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。按照国际惯例，商品房空置率在率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%间为合理区，
8、空置率在间为合理区，空置率在10 % -20%之间为空置危险区，空置率在之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重以上则意味着商品房严重积压。而我国空置率普遍较高，积压。而我国空置率普遍较高，2009年年12月月5日新华每日电讯中国调查显示，目前在北京、上日新华每日电讯中国调查显示，目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。以上。 房屋租售比是指每月房屋租金与房屋的总售价之间的比率，是国际上用来判断某一区域房房屋租售比是指每月房屋租金与房屋的总售价之间的比率，是国际上用来判断某一区域房产是否存在价值泡沫和具有投资价值的普遍标准，被称为衡量
9、楼市健康与否的晴雨表。国际上产是否存在价值泡沫和具有投资价值的普遍标准，被称为衡量楼市健康与否的晴雨表。国际上用来衡量房产运行状况良好的租售比一般界定为用来衡量房产运行状况良好的租售比一般界定为1 2001 300，高于或低于它表明房产价格，高于或低于它表明房产价格偏离了真实价值。我国的许多地方的租售比相比有较大的偏离，超过了偏离了真实价值。我国的许多地方的租售比相比有较大的偏离，超过了 300的国际警戒线。的国际警戒线。中国指数研究院统计数据显示中国指数研究院统计数据显示2009年年1至至10月，北京地区房屋租售比达到月，北京地区房屋租售比达到1:434，上海地区也高，上海地区也高达达1:4
10、18，此外深圳、杭州均突破，此外深圳、杭州均突破1:360。而美联物业租售比数据也显示。而美联物业租售比数据也显示11月份北京的楼市租售月份北京的楼市租售比达到了比达到了1：546，上海为，上海为1：500，深圳为，深圳为1：450。 另外，房地产开发资金来源结构单一，对金融另外，房地产开发资金来源结构单一，对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。房地产商房地产商自有资金比重低、商业银行过度竞争、房地产信贷自有资金比重低、商业银行过度竞争、房地产信贷增长过快、住房贷款管理薄弱如假按揭贷款等问题增长过快、住房贷款管理薄弱如假按揭贷款等问题存在。存在。 我国房
11、地产企业的资金主要来源为银行贷款、我国房地产企业的资金主要来源为银行贷款、自筹资金、定金和预收款等，其中定金和预收款也自筹资金、定金和预收款等，其中定金和预收款也间接地来自银行贷款，不少购房者除首付房款外，间接地来自银行贷款，不少购房者除首付房款外，其余都来自银行，融资结构具有明显的依赖银行贷其余都来自银行，融资结构具有明显的依赖银行贷款特征。国家统计局发布的款特征。国家统计局发布的20092009年全国房地产市场年全国房地产市场运行情况显示，来之银行的资金占了相当大的比重，运行情况显示，来之银行的资金占了相当大的比重，由于房价虚高和变动幅度大，导致商业银行存在的由于房价虚高和变动幅度大，导致
12、商业银行存在的金融风险加大。金融风险加大。1.3 土地市场不够完善土地市场不够完善 国土资源部于国土资源部于20022002年年7 7月颁布实施了月颁布实施了招标拍卖挂牌出招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定让国有土地使用权的规定后，我国在优化土地资源配置、后，我国在优化土地资源配置、规范土地使用市场方面的改革取得了一定的成绩，但目前规范土地使用市场方面的改革取得了一定的成绩，但目前的土地供应和管理方面存在缺陷。集体土地必须转为国有的土地供应和管理方面存在缺陷。集体土地必须转为国有土地后才能交易，政府部门在土地市场上处于完全垄断的土地后才能交易，政府部门在土地市场上处于完全垄断的地位地位, ,
13、经营性土地主要通过招、拍、挂的方式在土地市场上经营性土地主要通过招、拍、挂的方式在土地市场上出让土地。出让土地。 房地产开发用地取得方式主要有两种：国有划拨和出让。房地产开发用地取得方式主要有两种：国有划拨和出让。划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金，如经济适用房的用地；国没有向国家缴纳过土地出让金，如经济适用房的用地；国有出让土地是指开发商以有偿的方式支付土地出让金取得有出让土地是指开发商以有偿的方式支付土地出让金取得的土地，协议出让、招、拍、挂是基于土地用途的土地使的土地，协议出让、招、拍、挂是基
14、于土地用途的土地使用权出让方式，如各种商品房用地。用权出让方式，如各种商品房用地。 在我国现有的土地供给制度下，地方政府作垄断在我国现有的土地供给制度下，地方政府作垄断了对土地的供给。其追求土地收益短期利益最大化的了对土地的供给。其追求土地收益短期利益最大化的动机和行为，影响了正常土地供给的决策。不少地方动机和行为，影响了正常土地供给的决策。不少地方政府财政收入对土地财政依赖过大，土地出让收入成政府财政收入对土地财政依赖过大，土地出让收入成为其财政来源的主要因素，从而不利于土地资源的优为其财政来源的主要因素，从而不利于土地资源的优化配置，不良的拆迁事件也时有发生。化配置，不良的拆迁事件也时有发
15、生。 另外，我国房地产市场囤地、炒地现象严重，另外，我国房地产市场囤地、炒地现象严重，搅乱了土地市场的秩序，国家打击政策执行力度差，搅乱了土地市场的秩序，国家打击政策执行力度差，造成土地资源浪费和房价高涨，加速了房地产泡沫的造成土地资源浪费和房价高涨，加速了房地产泡沫的产生和风险的积累。产生和风险的积累。 城乡分割的二元土地制度也阻碍土地市场的发城乡分割的二元土地制度也阻碍土地市场的发展，集体土地转为城市建设用地时必须收归为国有土展，集体土地转为城市建设用地时必须收归为国有土地，即先由政府进行征收后再转让使用权。这使农村地，即先由政府进行征收后再转让使用权。这使农村集体土地所有者和使用者不能参
16、与土地市场的交易，集体土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，所得到的土地补偿也远低于政府的出让收入，利益遭所得到的土地补偿也远低于政府的出让收入，利益遭受重大的损失受重大的损失。 2 我国房地产业发展的对策研究我国房地产业发展的对策研究 u 2.1 加快推出物业税，扭转加快推出物业税，扭转“土地财政土地财政”局面。局面。 物业税是财产税的一种，也叫不动产税或房地产税，主要是以土物业税是财产税的一种，也叫不动产税或房地产税，主要是以土地、房屋等不动产为课税对象，要求其所有者或承人每年都缴付一定税地、房屋等不动产为课税对象，要求其所有者或承人每年都缴付一定税款，应缴税额随其升值或贬值而变动。款
17、，应缴税额随其升值或贬值而变动。 目前我国房地产税制重交易而轻保有，房地产流通环节税负重，目前我国房地产税制重交易而轻保有，房地产流通环节税负重，而保有环节税负少，使得持有成本低，导致房地产闲置和投机严重，从而保有环节税负少，使得持有成本低，导致房地产闲置和投机严重，从而造成许多地区房价居高不下和房地产泡沫。而造成许多地区房价居高不下和房地产泡沫。 我国现行房地产业税费项目繁多且不尽合理，与房地产相关的税费有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及房地产业管理部门在房地产经营管理、交易、登记使用环节收取的多种费用如土地开发费
18、、产权登记费和土地出让金等，导致税租费复杂，征税范围过窄、免税范围过宽、税基不合理、重复税收和费挤税现象等问题严重。 u 当前，中国课征的房地产税较多，各房地产税种当前，中国课征的房地产税较多，各房地产税种的政策目标的政策目标“专门化专门化”，但作为整体的房地产税收，但作为整体的房地产税收政策目标不清晰，降低了现行房地产税收政策对房政策目标不清晰，降低了现行房地产税收政策对房地产市场的调控能力。地产市场的调控能力。u 分税制条件下土地分税制条件下土地40-7040-70年批租的出让金成为许年批租的出让金成为许多地方政府收入的支柱，高房价有助于提高地价，多地方政府收入的支柱，高房价有助于提高地价
19、，地方政府有参与推高房价的趋向，而房价、地价相地方政府有参与推高房价的趋向，而房价、地价相互作用的恶果最终转移到消费者身上，土地资源的互作用的恶果最终转移到消费者身上，土地资源的有限性使得这种短期的土地财政是不可持久的。因有限性使得这种短期的土地财政是不可持久的。因此，应对现行房地产税收政策进行改革，减少房地此，应对现行房地产税收政策进行改革，减少房地产流通环节课税，开征物业税，并使其成为地方政产流通环节课税，开征物业税，并使其成为地方政府的主体税种，作为地方政府公共支出的主要收入府的主体税种，作为地方政府公共支出的主要收入来源。来源。u开征物业税把房地产投资开发环节的税费与交易、保有环节的税
20、费衔接起来，可以优化税费结构，把土地出让金、房产税、土地增值税、土地使用费、印花税、营业交易税等税费合并，转化成保有阶段统一收取的物业税。这样有助于增加市场供给、避这样有助于增加市场供给、避免重复征税、降低购买和流转的成本而提高持有环免重复征税、降低购买和流转的成本而提高持有环节的成本来抑制炒房投机行为，并可降低住房空置节的成本来抑制炒房投机行为，并可降低住房空置率，盘活二手市场，起到净化市场秩序、防范泡沫率，盘活二手市场，起到净化市场秩序、防范泡沫的作用，从而达到优化资源配置，使房价下降到合的作用，从而达到优化资源配置，使房价下降到合理价位并保持相对的稳定性，促进房地产业健康发理价位并保持相
21、对的稳定性，促进房地产业健康发展；有助于调节贫富差距，缓解贫富两极分化，进展；有助于调节贫富差距，缓解贫富两极分化，进而实现共同富裕；有助于保证地方和国家财政收入而实现共同富裕；有助于保证地方和国家财政收入的持续和稳定，实现可持续发展。的持续和稳定，实现可持续发展。u因此要尽快采取措施有步骤的推出和完善物业税，因此要尽快采取措施有步骤的推出和完善物业税，如将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等如将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费进行合并、先对商业地产征收物业税后扩大到税费进行合并、先对商业地产征收物业税后扩大到拥有多套住宅的，最好到所有住宅等。另外研究开拥有多套住宅的，最好到所
22、有住宅等。另外研究开征赠予税与遗产继承税，也有助于房地产业的健康征赠予税与遗产继承税，也有助于房地产业的健康发展。发展。2.2 完善宏观调控，调整房地产供应结构。u 要加强房地产业的法规政策体系建设，建立和要加强房地产业的法规政策体系建设，建立和完善房地产业土地的供应、闲置土地的处理与回完善房地产业土地的供应、闲置土地的处理与回收、商品房的开发与预售、毛坯房转精装房、发收、商品房的开发与预售、毛坯房转精装房、发展绿色环保建筑、交易、中介、产权、税费、价展绿色环保建筑、交易、中介、产权、税费、价格和物业管理等市场法规，预防权力寻租和腐败，格和物业管理等市场法规，预防权力寻租和腐败，同时利用好税收
23、、利率等财经工具，为房地产业同时利用好税收、利率等财经工具，为房地产业创造良好的发展环境。创造良好的发展环境。 调整房地产政策和供应调整房地产政策和供应结构，加大保障性住房建设，形成以经济适结构，加大保障性住房建设，形成以经济适用住房和限价商品住房为主，普通商品住房、用住房和限价商品住房为主，普通商品住房、廉租住房和公共租赁房为辅的住房供应结构。廉租住房和公共租赁房为辅的住房供应结构。即加大保障性住房和增加中低价位、中小套即加大保障性住房和增加中低价位、中小套型住房供应型住房供应。 u1998年国务院年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出：以经济适用住房为主的住房供应体系
24、，的通知提出：以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同建立和完善收入家庭实行不同的住房供应政策。最对不同建立和完善收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前场价商品住房。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，允许继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经提下，允许继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设，廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调济
25、适用住房建设，廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。而剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。而2003年年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知转变为，逐逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；根据当地情况，步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。集资、合作建标准和范围，并做好其住房供应保障工作。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优
26、惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。产开发经营。u 这样政策转变的结果导致各地主要依靠商品住房解决民这样政策转变的结果导致各地主要依靠商品住房解决民众的住房问题，经济适用住房和廉租房等构成的保障性住众的住房问题，经济适用住房和廉租房等构成的保障性住房由于比例太小发挥作用十分有限，房价高涨的情况下普房由于比例太小发挥作用十分有限，房价高涨的情况下普通民众很难承受，由此带来一系列的问题。国民的住房问通民众很难承受，由此带来一系列的
27、问题。国民的住房问题靠住房产品市场化是不能解决得，政府应大力推进住房题靠住房产品市场化是不能解决得，政府应大力推进住房产品社会化，保障民众住有所居。因此，经济适用住房和产品社会化，保障民众住有所居。因此，经济适用住房和限价商品房的建设比例应在限价商品房的建设比例应在70，况且它们的大量建设与，况且它们的大量建设与供应同样可以拉动对建材、电器等的需求并带动相关行业供应同样可以拉动对建材、电器等的需求并带动相关行业的发展。这样在物业税推出前或推出后暂未改变批租土地的发展。这样在物业税推出前或推出后暂未改变批租土地出让金的情况下，限价商品房可以发挥主要作用；物业税出让金的情况下，限价商品房可以发挥主
28、要作用；物业税推出且取消批租土地出让金的情况下，经济适用住房由于推出且取消批租土地出让金的情况下，经济适用住房由于不涉及批租土地出让金，便于与物业税实现对接，经济适不涉及批租土地出让金，便于与物业税实现对接，经济适用住房可发挥主要作用，但要研究和完善经济适用住房购用住房可发挥主要作用，但要研究和完善经济适用住房购买者的退出机制。同时，在保证廉租住房和公共租赁房的买者的退出机制。同时，在保证廉租住房和公共租赁房的情况下，其余由一般商品住房来满足市场的需要，兼顾好情况下，其余由一般商品住房来满足市场的需要，兼顾好公平与效率。再者，进一步改变中国的城乡二元经济格局，公平与效率。再者，进一步改变中国的
29、城乡二元经济格局，在改革户籍制度的同时，促进城市与农村房地产的相互流在改革户籍制度的同时，促进城市与农村房地产的相互流通，如研究推进小产权房交易的可行性与政策，允许小产通，如研究推进小产权房交易的可行性与政策，允许小产权房上市交易。另外，研究适当放宽集资建房和合作建房权房上市交易。另外，研究适当放宽集资建房和合作建房可行性与政策。可行性与政策。2.3 加大政策执行力度，创新土地供应方式。 u 房地产业改革以来，设计了一套相对完整的政房地产业改革以来，设计了一套相对完整的政策，针对出现的问题出台了一些应对措施，但由策，针对出现的问题出台了一些应对措施，但由于总体执行力度差，并没有起到如期的效果，
30、这于总体执行力度差，并没有起到如期的效果，这是导致房地产价格不合理的重要因素。因此在完是导致房地产价格不合理的重要因素。因此在完善宏观调控，加强出台法规政策的合理、科学有善宏观调控，加强出台法规政策的合理、科学有效的同时，切实提高执行能力确保提供足够的保效的同时，切实提高执行能力确保提供足够的保障性住房、坚决处理闲置土地、抑制投机性购房、障性住房、坚决处理闲置土地、抑制投机性购房、严格预售管理、打击捂盘惜售和假按揭等，维护严格预售管理、打击捂盘惜售和假按揭等，维护好房地产市场秩序以提供良好的发展环境至关重好房地产市场秩序以提供良好的发展环境至关重要。要。 u房价与地价互为因果，也就是说房价不但
31、是地价变化的原因，房价与地价互为因果，也就是说房价不但是地价变化的原因，地价也会反作用于房价，地价也会反作用于房价， 影响房价的变化。因此，从长期影响房价的变化。因此，从长期来说来说, 要防止房价过快上涨或下跌要防止房价过快上涨或下跌,必须从住宅市场和土地市必须从住宅市场和土地市场两方面入手。场两方面入手。一方面保持住宅建设稳定，供给稳定，直接抑制房价过度波动；另一方面, 加强土地供应的管理，通过地价来反作用于房价。通过双管齐下的方法，最终达到防止房价过度波动的目的，防止泡沫的过度膨胀和破裂的风险。我国目前以招、拍、挂和协议出让为主的政府垄断性土地批租供应制度，实际运行是拍卖、挂牌为主，招标较
32、少。主要是价高者获得土地，这在为地方政府提供了大量财源的同时也助推了房价的上涨，但由于土地资源的有限性其模式是短期而不可持续的，何况对开发商闲置土地以囤地、炒地获取暴利的行为打击不力，不利于土地资源的优化配置。因此要改变价高者得的游戏规则，切实打击囤地、炒地的行为。研究和推动农村宅基地等置换后的农研究和推动农村宅基地等置换后的农村集体建设用地入市，有助于增加土地供应，从而降低房村集体建设用地入市，有助于增加土地供应，从而降低房价和带动农村的发展，进而实现城乡协调发展。价和带动农村的发展，进而实现城乡协调发展。2.4 完善房地产金融市场体系，减轻银行风险。完善房地产金融市场体系，减轻银行风险。
33、u 由于房地产业发展的资金相当一部分来自银由于房地产业发展的资金相当一部分来自银行得贷款，高房价的泡沫下隐藏着极大的风险。行得贷款，高房价的泡沫下隐藏着极大的风险。房地产市场与资本市场有互相推进的作用，房地产市场与资本市场有互相推进的作用，20092009年信贷达年信贷达1010万亿元，万亿元，20102010年预计也在年预计也在7.57.5万亿左右。万亿左右。国家统计局数据显示，国家统计局数据显示，20092009年我国房地产开发企年我国房地产开发企业资金来源中，直接来自银行的信贷资金超过业资金来源中，直接来自银行的信贷资金超过1969619696亿元。应规定开发商的自有资金比例提高到亿元。
34、应规定开发商的自有资金比例提高到30%30%以上，拿地首付以上，拿地首付60%60%，来加大其资金压力，再，来加大其资金压力，再加上执行的空置土地处理、收回政策，这样在一加上执行的空置土地处理、收回政策，这样在一定程度上能遏制炒地囤地、降低房价、化解房地定程度上能遏制炒地囤地、降低房价、化解房地产泡沫，从而减轻银行的信贷风险。产泡沫，从而减轻银行的信贷风险。 u 因此提高首付比例和利率对于降低银行风险十因此提高首付比例和利率对于降低银行风险十分必要，如二套房贷款首付比例不得低于分必要，如二套房贷款首付比例不得低于50%，利，利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的率不得低于央行公布的同期同档
35、次基准利率的1.3倍。倍。 同时，针对房地产业资金来源过度依赖银行信同时，针对房地产业资金来源过度依赖银行信贷的情况，建立多元化的融资体系来拓展我国房地贷的情况，建立多元化的融资体系来拓展我国房地产融资的渠道，如大力发展房地产信托业务、培育产融资的渠道，如大力发展房地产信托业务、培育和完善房地产债券市场、推行住房抵押贷款等房地和完善房地产债券市场、推行住房抵押贷款等房地产贷款证券化、推进融资租赁、积极引导利用外资；产贷款证券化、推进融资租赁、积极引导利用外资；另外，严格规范房地产信贷和提高监管水平，从而另外，严格规范房地产信贷和提高监管水平，从而达到既满足房地产业资金需要又分散和降低银行信达到
36、既满足房地产业资金需要又分散和降低银行信贷风险的目的贷风险的目的。 结语：房地产业是一个复杂的系统，在结语：房地产业是一个复杂的系统，在我国房地产市场深度调整的现阶段，要促使我国房地产市场深度调整的现阶段，要促使房地产业健康的发展，实现住有所居的民生房地产业健康的发展，实现住有所居的民生目标，政府相应的职能部门应树立科学的发目标，政府相应的职能部门应树立科学的发展观，在尊重市场规律的前提下，充分考虑展观，在尊重市场规律的前提下，充分考虑住房在保障民生方面的需求和功能，引导民住房在保障民生方面的需求和功能，引导民众合理的住房消费观念，综合利用土地、税众合理的住房消费观念，综合利用土地、税收和金融政策，加大宏观调控监管的力度和收和金融政策，加大宏观调控监管的力度和实效，最佳的配置社会和经济等资源，从而实效，最佳的配置社会和经济等资源，从而实现房地产业的可持续发展。实现房地产业的可持续发展。
