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1、龙岩市龙腾宏泰帝景项目定位报告二一一年七月十日二一一年七月十日LOGO审势发现问题寻策项目定位谋攻项目建议LOGO大势/战局/本体上篇：审势发现问题LOGO Part1Part1片区片区描述描述 大势宏观市场分析LOGO城市概况现辖1区（新罗区），1县级市（漳平），5县（永定、上杭、连城、长汀、武平），市区人口约40万；全省第四个财政收入突破百亿元的设区市。08年城镇居民人均可支配收入15689元，接近省会福州。城镇居民家庭恩格尔系数38.97%。（数据来源：龙岩政府网）行政划分：经济实力：旅游（以红色及客家旅游为主）、矿产（紫金矿业）为支柱产业； 龙岩地处闽南沿海与珠三角和闽粤赣三省结合部，
2、是闽粤赣交界地区重要中心城市，是海峡西岸延伸两翼、对接两洲的重要通道。，堪称“海西后花园”；城市区位：经济支柱：LOGO城市格局城市规划图城市规划图 老城区为典型峡谷地貌山地城市，城中龙川溪将城区二分为四,形成“X”形，城市整体格局为南工、中商、北居格局。当前龙岩市总体规划采取“一城二区八团”，市区发展方向为“南移西拓”。其中龙岩中心城市的布局结构为“一城加五组团”。随着中心城区向高坎方向的拓展，龙岩在原有空间结构基础上，将形成“一心一轴两环两翼”的结构。城市规划：城市格局：龙岩围绕建设闽粤赣边区域中心城市，大力推进“三大板块”建设：商务、物流（商贸）、人居（分小洋、莲东、江山、东山龙岩大道二
3、期、龙腾6小板块），旨在引导中心城市建设从扩张性发展向集约性、板块性整合发展，逐步完善和优化城市的功能与布局。城市建设：LOGO城市交通有城市中轴线南北贯通的龙岩大道、环线内主干道曹溪路-西安路和龙腾路等，以及环线外设置交通性干道辅环和放射线；高速公路网将形成“两纵三横三连的格局、规模达到892KM.快速、便捷的高速公路。如预计2012年完工的双永高速公路，将在福建省山区市中率先实现县县通高速公路，实现闽西交通新跨越。城市交通图城市交通图 对内：对外：龙岩市高速公路网布局一览表龙岩市高速公路网布局一览表LOGO年份年份商品住宅用地商品住宅用地（单位：亩）（单位：亩）保障性住房用地保障性住房用地
4、（单位：亩）（单位：亩）总计总计（单（单位：亩）位：亩）2008年382.65382.65189.6189.6572.25572.252009年243.75243.757575318.75318.752010年257.1257.155.0555.05312.15312.152011年278.55278.5540.0540.05318.6318.62012年278.55278.5540.0540.05318.6318.6合计1440.61440.6399.75399.751840.351840.35年份年份商品住宅用地商品住宅用地保障性住房用地保障性住房用地总计总计2008年89.389.337
5、.9337.93127.2127.22009年56.8856.88151571.8871.882010年6060111171712011年65658 873732012年65658 87373合计336.18336.1879.9379.93416.08416.0808-12年市住房建设供应计划（万年市住房建设供应计划（万） 08-12年龙岩市住宅用地供应计划年龙岩市住宅用地供应计划 信息来源：龙岩年鉴信息来源：龙岩年鉴 信息来源：龙岩年鉴信息来源：龙岩年鉴 1、据了解，2011年二季度至年底将有“万盛凤凰城二期”、“清华御景”、“非凡SOHO”、“西湖人家”等13个项目陆续开盘，约可向市场提供
6、5581套商品住房，对于近300万人口的城市，供求量严重倾斜失衡；2、2011年龙岩住房建设供应计划仅为65万方， 住宅用地仅为278.55亩，此计划将继续推高房价上扬，供求关系将更趋于恶性化；综合分析市场特性，我们得出结论： 龙岩不是品质推高房价，而是“物以稀为贵”的供求失衡导致，这是不成熟的市场！行业概况LOGO中央政策考量启示：政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。p 在楼市调控政策密集出台背景下， 2010年10月全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，11月份仍旧持续高速上涨，调控对房价上涨影响不大。关于开展房地产市场持续
7、专项整治的通知公积金贷款利率上调9.27新政国务院关于积极促进节约集约用地的通知公积金贷款利率下调国办关于促进房地产市场康发展的若干意见10.22新政地方政府出手救市资本金比例下调物业税开征研讨二手房政策收紧清查闲置土地2007-12007-72008-72008-12009-12009-72010-72010-1国四条公积金政策收紧二套房再次收紧国十一条国十条利率上调9.29新政2007-2011年7月房地产政策变动与房地产市场走势实践表明，平抑政策出台于房地产发展的上升期，而扶持政策多出台于房地产市场下跌周期与上升的起步期。由此也可说明当前房地产市场还处在一个上升周期中。 政策概况2011
8、年二季度后，龙岩中心城市的房价上涨势头将得到有效遏制，特别是“加强对土地增值税征管情况的监督和检查” “控制商品住房预售价格，对申报预售的商品房项目，定价明显超过周边房价水平的不予审批，并责令调价。超过控制目标的暂缓办理”；“超过控制目标的，暂时关闭其网上备案系统。所有在售项目公示后，如上调价格须向市房产部门提出申请，并按规定重新公示”等项措施的推出实施2011-12011-7LOGO 景气指数国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。2009年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。超
9、预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。LOGO2011年房地产整体形势预判市场内在规律中央政策考量开发商现金流通货膨胀的预期房价继续维持上涨趋势，阻力凸显成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。政策风险持续加大，变盘可能性存在根据当前房地产市场状况及国家各项政策的综合分析，房地产行业在一线城市已经得到较为充分的发展，土地供应量已经明显趋于萎缩，房产价格上升潜力不大，因此在今后一段时间内，将处于一个横盘调整期。二三线城市房地产行业尚未得到充分的发展，市场潜力还有较大上升空间，还有5-10年的稳
10、定发展上升期。趋势研判LOGO发展发展阶段阶段市场市场表现表现经营经营模式模式赢利赢利模式模式标志标志节点节点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商商业业快快速速发发展展，经经营营档档次次、结结构构发生飞跃发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市市政政配配套套正正在在完完善善，集集中中市市场场、步行街出现步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅以商经营或出租为主商商铺铺基基本本市市场场
11、化化，经经营营和和销销售售同同时时存存在在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营营业业收收入入+租租金金收入收入+销售收入销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入龙岩商业正由快速发展阶段向结构调整期演进，经营档次、结构即将发生转变，商业市场饱和的原因是市场产业供应出现结构性问题，总体档次低。商业研判LOGO Part2Part2竞争竞争分析分析战局龙岩区域市场分析LOGO龙岩楼市分布图龙岩楼市分布图CODCOD板块板块小洋人小洋人居板块居板块经济区板块经济区板块市中心市中心板块板块区内项目体量小居多，多集中于四大板块，各板块特色如下：小
12、洋人居板块: 本案所在区，主以政府规划的CLD区为主力卖点；市 中 心板块：成熟地段为主力卖点，产品种类较多，写字楼、单身公寓、商业与住宅混合区；C O D 板 块：新市府方圆三公里半径区，也是岩城高端形象楼盘集中区，主推卖点为未来升值空间；经 济 区板块：主打性价比；楼市分布【解读规划解读规划】：小洋人居板块，工业西路以南、龙津河以北区域，总面积173公顷（2595亩），总人口约7万人；龙岩大道二期综合板块规划在人民路以南、华莲路以北、西安路以西、漳龙高速公路以东区域，总人口约13.7万人；莲东人居板块规划于南环路以南莲东居住区，总人口约5.5万人；东山人居板块，规划在东环路以西、莲南路以南
13、，总人口约7.75万人。四个人居板块合计人口33万。信息来源：政府官方网信息来源：政府官方网LOGO推广包装：主力户型：产品特色：城市房价：去化分析：注重园林规划，泰式、欧式等设计手法均有应用；楼宇分布多以围合式与兵营列阵式为主；主要在售项目高层较多，且区域接受度高；以板式为主，产品类别丰富，跃层、奇偶层、270度弧形落地窗、入户花园、N+1户型、子母房运用较多；热销户型集中在95-115左右三房；老城区与COD区房价基本持平，均价在6000-7000元，小洋人区由于当前可售项目，理想城的大幅拉动，均价已达8000元，所以价格已高于其它板块，前者价格6000-7000元左右，小洋人区均价800
14、0元；乡镇消费平均占各项目30%-40%，城区主以投资为主；各板块由高到低去化速度分别为老城区、COD区、CLD区以及经济区；营销中心包装相对简陋，从业人员综合素质一般，专业能力水平较差，推广方面主以户外POP为主，但也仅限于个别大项目；楼盘分析楼盘分析LOGO 本案占地本案占地200200亩，亩，2323栋栋18F18F全板式结构，总建面近全板式结构，总建面近2020万万方。其中商业方。其中商业5252.85252.8，住宅约，住宅约18.518.5万，共万，共21082108户，户，1.461.46超低容积率，绿化率达超低容积率，绿化率达38%38%，地下室，地下室5200052000平方
15、，共平方，共10801080个车位，地上个车位，地上120120个车位。个车位。 商业、幼儿园、两层会所（包括桑拿、健身房、瑜伽商业、幼儿园、两层会所（包括桑拿、健身房、瑜伽馆、儿童游乐室、桌球室、影音室等）、馆、儿童游乐室、桌球室、影音室等）、1.11.1万城市广场。万城市广场。 户型配比为户型配比为9090占占70.1%70.1%，105105、115115、128128的户型占的户型占29.9%29.9%；特色会长大的魔幻户型设计，每户赠送面积可达；特色会长大的魔幻户型设计，每户赠送面积可达18-18-2020不等不等经济指标经济指标社区配套社区配套户型特色户型特色项目总平图项目总平图主
16、要竞争项目:汇通理想城顶级会所：酒店装修、顶级会所：酒店装修、50005000；大盘社区：大盘社区：200200亩、龙岩最大；亩、龙岩最大；魔幻户型：赠送面积魔幻户型：赠送面积121220%、 前庭后院空中院馆；前庭后院空中院馆；超宽楼距：超宽楼距：15%15%建密、百米以上建密、百米以上 宽距；宽距；超大公园：超大公园：1313万平土地，万平土地，2 2万平盖房，万平盖房，1111万为公园景观；万为公园景观；城市规划区：城市唯一城市规划区：城市唯一CLDCLD区高品质项目；区高品质项目；社社 区区 湖：湖：1000010000湖泊、沙滩浴场；湖泊、沙滩浴场；十项体育配套：泳池，休闲运动、高雅
17、运动、经典运动配套于一身；十项体育配套：泳池，休闲运动、高雅运动、经典运动配套于一身；价值体系关键数据提炼价值体系关键数据提炼LOGO板块板块项目项目产品类别产品类别立面立面商务行政板块商务行政板块德兴德兴. .家和天下家和天下高层高层北欧北欧万邦万邦棕榈郡棕榈郡高层高层现代主义现代主义五洲财富广场五洲财富广场高层高层中国古代风水鼎中国古代风水鼎小洋人居板块小洋人居板块锦绣佳园锦绣佳园高层高层现代主义现代主义经济开发区经济开发区华鼎公馆华鼎公馆高层高层简欧简欧帝景豪苑帝景豪苑多层多层南欧新古典南欧新古典汇通理想城楼盘立面和区域楼盘分析汇通理想城楼盘立面和区域楼盘分析区域高层立面多以欧区域高层立
18、面多以欧式与现代为主，但均式与现代为主，但均存在存在“DNA”不纯情况不纯情况汇通理想城欧式立面分析图汇通理想城欧式立面分析图三段式跳跃三段式跳跃式过于明显式过于明显屋顶造型屋顶造型“欧欧”化不够化不够立面腰线、立面腰线、脚线处理不脚线处理不够风格化够风格化立面缺乏艺立面缺乏艺术小品点缀术小品点缀入户入户“豪门豪门”感欠缺感欠缺LOGO板块划板块划分分项目名称项目名称主核心推广主核心推广主要卖点主要卖点小洋板小洋板块块龙城春天龙城春天天天森呼吸天天森呼吸绿色、生态绿色、生态万邦万邦棕榈郡棕榈郡棕榈大道，新贵汇棕榈大道，新贵汇聚聚单身公寓精装修单身公寓精装修市中心市中心板块板块金茂金茂领秀城领秀
19、城定义登高西路榜样定义登高西路榜样生活生活MODELMODEL创新户型，空中创新户型，空中花园带凸窗；花园带凸窗；CODCOD板块板块裕福国际裕福国际国际视野，优越生国际视野，优越生活活老城区繁华地段、复合老城区繁华地段、复合式产品式产品德兴德兴. .家和天家和天下下德高天下行，家和德高天下行，家和万事兴万事兴1600016000简欧式园林；简欧式园林；户型户型“垂直院落垂直院落”、“花架下内院花架下内院”独特设计独特设计水韵华都水韵华都风情新加坡风情新加坡2000020000平米水系园林，平米水系园林，132132米的超宽栋距；楼米的超宽栋距；楼中楼空中别墅；中楼空中别墅；五洲财富广五洲财富
20、广场场CBDCBDCLDCLD中央区名中央区名宅典范宅典范市府旁绝版地段，复合市府旁绝版地段，复合式产品式产品经济开经济开发区发区华鼎公馆华鼎公馆以公馆的尺度，问以公馆的尺度，问鼎闽西人居巅峰鼎闽西人居巅峰精装修小户型，高档公精装修小户型，高档公馆会所馆会所帝景豪苑帝景豪苑1010万地中海景观万地中海景观悠活城，空中花园悠活城，空中花园庭院洋房庭院洋房2800028000纯美地中海风纯美地中海风情园林情园林龙腾星城龙腾星城幸福生活从这里开幸福生活从这里开始蔓延始蔓延地段，生态景观地段，生态景观其它竞品项目卖点透析其它竞品项目卖点透析 “家和天下”是龙岩楼盘最高档标杆；1 1、北欧建筑近百米高度
21、板式高层建筑；、北欧建筑近百米高度板式高层建筑；2 2、1600016000平米中央欧典皇家景观为核平米中央欧典皇家景观为核心，打造贵族生活的浪漫氛围；心，打造贵族生活的浪漫氛围；3 3、经典户型经典户型四房两厅四房两厅三卫三卫活动区域休息区分区明确；活动区域休息区分区明确；全明户型，南北通透，客全明户型，南北通透，客厅与卧室共享超大景观阳台，厅与卧室共享超大景观阳台，外飘观景角窗；外飘观景角窗；带独立卫生间的超大主卧带独立卫生间的超大主卧室，私密强；室，私密强；LOGO Part3Part3项目项目解析解析 本体SWOT、界定、发展战略LOGO项目SWOT分析优势（优势（Strength）劣
22、势劣势(Weakness) 环境优势：近眺葫芦溪及四周风景。产品优势：岩城新地标式超高层建筑、楼距合理，大露台，挑高层，户型完美、大型社区商业等，具备豪宅品质；开发商为本土企业，品牌佳。地块成本较高、紧邻主干道，会有一定的噪音污染.社区里面将有一部分安置房，对塑造高档社区有一定的影响项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施 。机遇（机遇（OpportunityOpportunity）威胁（威胁（ThreatsThreats）10年“房荒”现象仍将影响11年龙岩地产；为六大人居片区之一小洋人居住片区的门户，政府重点规划的CLD区，价值升值大，随外来人员增多，为项目的销售带来一定的带动性。城市干道将陆
23、续修好，以及海西后花园城市定位，对项目利好未来前景美好；邻近200亩龙岩第一大盘汇通理想城的客层分流，以及岩城高端高层项目较多，有一定的竞争压力。国家各种强压政策下，项目如何在保证开发商最大利益的情况下，快速销售回笼资金。项目与老城区相隔较远且地处工业区；而且周边自建房多，人员素质低，形象差；LOGO最终在与汇通理想城的竞争中，立于不败之地！任何项目的SWOT分析，都是动态的！任何项目的优劣势，都是可以转化的！立于不败之地的关键就在于，如何转化劣势，找到项目真正的最大市场竞争力！原有劣势转化为更大优势原有优势最大化绝对区隔及胜势最终结果亮剑龙岩市场，强势脱颖而出LOGO 充充分分发发挥挥优优势
24、势，扬扬长长避避短短深深入入细细致致作作好好营营销销工工作作。并并针针对对“问题点问题点”采取相应对策。采取相应对策。在实际操作过程中提出具体对策如下：在实际操作过程中提出具体对策如下：结结合合项项目目自自然然的的、有有内内涵涵的的现现代代亲亲水水生生活活，突突出出国国际际化化、豪豪宅宅、尊贵体验等推广诉求；尊贵体验等推广诉求；塑造高品质、高性价比市场形象；塑造高品质、高性价比市场形象；先树形象，后做推广，公司品牌、项目品牌借势互动先树形象，后做推广，公司品牌、项目品牌借势互动；区域借势，炒作区域热点。区域借势，炒作区域热点。 总结语总结语LOGOn项目位置：项目位置：u位于龙腾北路西侧，爱亭
25、路北侧n区域属性：区域属性：u龙岩末来CLDn项目属性项目属性u交通便捷u配套设施完善，生活便捷项目界定项目界定项目界定：项目界定： 认知度较高的认知度较高的 城市繁华区域城市繁华区域 以居住为主的以居住为主的 中规模项目开发中规模项目开发LOGO所以，本项目目标是打造岩城的豪宅，在岩城做豪宅，我司认为要把握主两点：一是要注意“豪”的尺度，岩城作为一个地级城市，如果“豪”的尺度过大，会导致成本失控，价格过高，最终加大去化难度。二是，要超越本区域其它产品，要把本项目打造成当地标杆产品。小结：本项目要在这两点之间找到最佳平衡点，因此我司认为本项目豪宅标准是“适度的豪，归心的宅适度的豪，归心的宅”，
26、既要超越本区域其它项目，成功打造岩城标杆产品，又要注意控制“豪”的尺度，控制成本。24目标界定目标界定LOGO1 1、豪宅、豪宅KPIKPI价值体系价值体系？什么样的房子才能称之为豪宅，成为豪宅的条件是什么？2 2、物业发展问题？、物业发展问题？结合本项目自身的特点，从哪几方面缔造本项目在岩城第一豪宅地位，本项目产品怎样去迎合当地市场？3 3、形象定位问题？、形象定位问题？在激烈竞争的区域市场中，以什么样的形象面世？如何能做到脱颖而出，超越同质化竞争？4 4、整合推广问题？、整合推广问题？如何能在以最节省的成本和最快捷的方式在短期内累积大量目标户，快速的去化产品。25目标下问题分解目标下问题分
27、解LOGOu房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实体价值和精神价值两部分。u实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的。房房地地产产价价格格不不断断提提升升！通通过过各各种种价价值值的的累累加加，地段价值地段价值产品创新价值产品创新价值人文、品牌价值人文、品牌价值实体价值实体价值精神价值精神价值26房地产价值构成房地产价值构成LOGO高端豪宅高端豪宅KPIKPI价值体系价值体系 一、占据大众认可的稀缺资源，资源私享（山、水等资源）一、占据大众认可的稀缺资源，资源私享（山、水等资源） 二、极致产品设计二、极致产品设计 四、权贵豪富的阶层标识，拥有符号感及标签意义四、权贵豪富的阶层标
28、识，拥有符号感及标签意义 三、顶级配套服务三、顶级配套服务设计：大师之作设计：大师之作定制性、艺术性、地标性定制性、艺术性、地标性材质：国际品牌材质：国际品牌货真价实、奢华货真价实、奢华空间：突破传统空间：突破传统尺度放大、人性化尺度放大、人性化功能：功能多元功能：功能多元功能细化，注重功能空间功能细化，注重功能空间配套私享配套私享会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部5 5星级物管服务星级物管服务定制级管家服务定制级管家服务科技：低碳科技元素科技：低碳科技元素节能、时尚、精密、安全节能、时尚、精密、安全依次为支撑，整合各种资源来塑造豪宅的形象，传递给市场！豪宅豪
29、宅KPI价值体系价值体系LOGO通过产品创新、顶级配套、豪宅生活方通过产品创新、顶级配套、豪宅生活方式的引领，建立城市物业价值体系，实式的引领，建立城市物业价值体系，实现客户目标！现客户目标！超越区域价格上限超越区域价格上限与其他项目取得竞争优势与其他项目取得竞争优势通过产品创新实现产通过产品创新实现产品价值，提升价格品价值，提升价格通过顶级的配套及豪宅生通过顶级的配套及豪宅生活方式的引领活方式的引领本项目小结：本项目小结：u本项目有一定的景观本项目有一定的景观资源；资源；u 本项目地段位置较好，本项目地段位置较好，区域成熟度较强；区域成熟度较强；28本项目发展战略本项目发展战略LOGO29本
30、项目选择的产品创新方式本项目选择的产品创新方式创新创新方式方式采用该种方式的原因采用该种方式的原因影响关键点影响关键点规划建筑1、最容易被感知， 提升产品价值2、新增成本最少客户感知的第一印象社区配套1、周边配套较全2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应客户感知范围内本体条件本体条件 项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟； 本项目规模有限，难以实现足够档次的商业配套； 市场中对建材设备的认知度有限； 区域市场其他项目区域市场其他项目规划建筑设计水平较规划建筑设计水平较低低采用在规
31、划建筑方面创新的方式采用在规划建筑方面创新的方式LOGO Part4Part4项目项目定位定位 中篇：寻策项目地位LOGO消费者为什么要买房？买好“钻”的目的不是得到钻的本身， 而是想快速、完美的得到其钻出来的洞！消费者购房的目的是希望得到其理想的生活！定位思考1：LOGO疲劳心力憔悴奔波劳碌动荡转折快节奏跌宕起伏瞎忙活忙并焦虑着平淡乏味浑浑噩噩混乱颠沛流离食无餐顿居无定所漫无目标n启示：如果用累、变、忙、平淡、混乱就概括了我们现在的生活，那么对于城市中坚阶层而言，生活的真谛是什么？n什么样的生活才是幸福的生活？现代人的生存状态？LOGO一个快速国际化的城市，需要怎样与时俱进的人居标杆？在大城
32、市的发展历程中，已充分印证了人居总跟随城市发展快速反应的过程。从自发性建筑到规划性建筑，从一般性住宅到中高档住宅，从中高档住宅到城市中央的国际公寓，又到PENTHOUSE/复式城市中央豪宅等等百花齐放的局面，与时俱进的人居，已不仅仅是产品模式的变更，更是国际性观念的变革与前行。定位思考2：LOGO我们应创造怎样的一个产品？项目位置区域环境物业服务文化底蕴开发品牌区域配套产品性价比项目风格项目定位与客群身份匹配度如何提高客户的购买意愿？LOGO项目整体定位立足于项目独特的地产因子，最大发挥项目的第一性和唯一性，唯一性如稀缺的地段、眺溪景观；在产品上依据差异化，做好第一性；同时挖掘宜居元素和开发品
33、牌的概念；我们应该如何定位？第一性唯一性LOGO项目整体定位区域价值与稀缺性项目差异化与城市结合定位客群期望价值，文化融合与项目定位面对城市高端人群，城市个性化、标志性的龙岩地标名宅社区LOGO37盛景家徽盛景家徽 奢宅臻园奢宅臻园一处静思的专属领地一处静思的专属领地一场关注阶层品味与生活哲学的隐贵沙龙一场关注阶层品味与生活哲学的隐贵沙龙一群引领时代的当下士族一群引领时代的当下士族一种注重细节，追求生活品质的人生盛宴一种注重细节，追求生活品质的人生盛宴 物业形象定位物业形象定位定位释义：定位释义：p盛景家徽：突出项目的景观优势和高端地位，“家徽”家族的荣耀与传承。盛景家徽，不言自威，让人产生崇
34、敬与向往。p奢宅：突出宏泰帝景项目的优势极致奢华的建筑品质。p臻园：中国四大贵族园林之一，同时又通“珍”藏之意。LOGO38颠峰礼遇颠峰礼遇 尊瞰岩城尊瞰岩城中央中央 少数派少数派 将相府将相府 备备 选选LOGO人脉-颠峰圈层主题景观主题景观 掩映建筑的经典气质掩映建筑的经典气质经典建筑，景观规划，畅享原生态的生活经典建筑，景观规划，畅享原生态的生活盛景园，演绎经典气质盛景园，演绎经典气质项目推广概念精髓一脉相承的都市尊崇生活LOGO商脉-生活配套尊崇智能配套，筑就安全无虞生活高雅都市生活中心高端智能化配套 项目推广概念精髓LOGO根脉-人生归属在城市枢纽住区在城市枢纽住区 品味生活的荣归品
35、味生活的荣归 交通主线，无缝连接生活交通主线，无缝连接生活教育、商贸、医疗等生活配套一应俱全教育、商贸、医疗等生活配套一应俱全高端商业，汇聚时尚生活格调高端商业，汇聚时尚生活格调项目推广概念精髓LOGO42宏泰帝景目标宏泰帝景目标客户群分类客户群分类一类客户：政府一类客户：政府机关公务员机关公务员二类客户：私营二类客户：私营企业主、生意人企业主、生意人三类客户：科、三类客户：科、教、文、卫等行教、文、卫等行业高知业高知四类企业中高层领导四类企业中高层领导及下县客户及下县客户目标客户群定位目标客户群定位LOGO目标客户群调查目标客户群调查针对不同年龄结构的消费心理与特点，我们将做出相应的广告策略
36、。针对不同年龄结构的消费心理与特点，我们将做出相应的广告策略。 客户细分：客户细分：1 1、年龄构成、年龄构成目标客户年龄段：目标客户年龄段：25254545岁之间人士岁之间人士主力户型在主力户型在120120140140平米的户型。平米的户型。根据年龄结构，将购买层细分为根据年龄结构，将购买层细分为95-14095-140平米平米/ /户目标客户年龄层次为户目标客户年龄层次为25-3525-35岁人士岁人士120-140120-140平米平米/ /户目标客户年龄层次为户目标客户年龄层次为30-4030-40岁人士岁人士160-260160-260平米平米/ /户目标客户年龄层次为户目标客户年
37、龄层次为35-5535-55岁人士岁人士LOGO第二目标群第二目标群有投资买家分析有投资买家分析他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。度。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。我们前期推广如能我们前期推广如能“造势造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类买家占项目销售比例的此类买家占项目销售比例的25%-35%25%-35%左右，户
38、型选择一般在左右，户型选择一般在120-260120-260平米平米/ /户。户。 第三目标群第三目标群老城分流客户老城分流客户这类客户群体对居住老城区不满意这类客户群体对居住老城区不满意，他们有着经济实力和购房的经验，他们一般注重工作环境与品质，讲他们有着经济实力和购房的经验，他们一般注重工作环境与品质，讲究究商务配套设施上的便捷性、整体感。但是，他们在物业管理、商务配套的服务态度上、在区域各个项目选商务配套设施上的便捷性、整体感。但是，他们在物业管理、商务配套的服务态度上、在区域各个项目选择择上更为苛刻。上更为苛刻。我们相应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。我们相
39、应的在广告推广上适当将物业管理与服务细节做为一个侧重点来推广。此类买家占项目销售比例的此类买家占项目销售比例的20%-30%左右，户型一般选择在左右，户型一般选择在140平米平米260平米。平米。 2 2、客户构成、客户构成 第一目标群第一目标群自用居住买家分析自用居住买家分析 他们为首次置业者，他们工作在新区，文化程度相对较高，他们较大部分为年轻人，他们强劲的拼搏精神；他们为首次置业者，他们工作在新区，文化程度相对较高，他们较大部分为年轻人，他们强劲的拼搏精神； 此类买家占项目销售比例的此类买家占项目销售比例的30%-40%30%-40%左右，户型选择一般在左右，户型选择一般在90-1409
40、0-140平米平米/ /户。户。 目标客户群调查目标客户群调查LOGO Part5Part5项目建议下篇：谋攻物业发展深化、营销建议、VI表现LOGO项目物业发展深化1物业发展建议物业发展建议规划布局、单体设计、园林、配套规划布局、单体设计、园林、配套46LOGO4747建筑立面园林户型平面通过抬高入口地坪、设置入口广场等方式表现城市物业的大气社区边界通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求规划平面采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击以中心园林、景观带、围合建筑、
41、立体空间等手段形成规划核心，产生规划向心力，具备豪宅相绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式；道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，可在局部以夸张的方式体现气势面积紧凑、功能完善主卧、客厅、阳台等局部奢华，（通常采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式）其他空间城市中心物业规划建筑创新价值的产品指标体系构成LOGO48列队式平面布局，体现仪式列队式平面布局，体现仪式感感具有审美品位、文化情趣的具有审美品位、文化情
42、趣的开放空间开放空间建立领地感和边界感建立领地感和边界感u产品档次产品档次u社区气质社区气质u竞争要求竞争要求u原则原则u规划布局规划布局高档项目，片区形象领导者高档项目，片区形象领导者稳重大气具有文化底蕴的都市社区形象稳重大气具有文化底蕴的都市社区形象与区域其它概念形成差异化竞争与区域其它概念形成差异化竞争以规划平面的气势、序列、以规划平面的气势、序列、边界感等充分体现豪宅相边界感等充分体现豪宅相项目规划布局说明项目规划布局说明LOGO外立面是所有塑造高档物业形象的手段中投入产出比外立面是所有塑造高档物业形象的手段中投入产出比很高的手段。很高的手段。而高端客户有较强的贴标签的消费心理，而高端
43、客户有较强的贴标签的消费心理，一方面有着一方面有着一方面有着一方面有着浓厚的地域情结，一方面又向往现代化的城市环境，浓厚的地域情结，一方面又向往现代化的城市环境，浓厚的地域情结，一方面又向往现代化的城市环境，浓厚的地域情结，一方面又向往现代化的城市环境，具有审美情趣。具有审美情趣。具有审美情趣。具有审美情趣。立面设计作为投入的重点，是展示高档形象的主要手段立面设计作为投入的重点，是展示高档形象的主要手段立面着重着力表现产品质感，以带有历史传承的现代立面着重着力表现产品质感，以带有历史传承的现代感树立城市豪宅形象感树立城市豪宅形象整体的气质既要体现都市生活气息，又要传承新古典三整体的气质既要体现
44、都市生活气息，又要传承新古典三段式经典，段式经典，表现出明确的人工雕琢感和纯居住物业的生表现出明确的人工雕琢感和纯居住物业的生活现状，活现状，满足人文特色和文化情趣。满足人文特色和文化情趣。立面设计说明：新古典风格： 体量稳重大气，挺拔高贵 细部雕琢,具有生活气息LOGO50边界感与领地感通过项目内部识别系统通过项目内部识别系统 DISDIS（district district identifications systemidentifications system）建立边界感和领地感，体）建立边界感和领地感，体现城市住宅特征现城市住宅特征: :建筑符号建筑符号道路道路绿植绿植小品小品入口入口
45、LOGO通过集中、具有通过集中、具有一定规模的入口一定规模的入口广场为项目营造广场为项目营造城市住宅的气势；城市住宅的气势；以社区内外地坪以社区内外地坪的高差形成仪式的高差形成仪式感，体现客户身感，体现客户身份。份。 商业商业社区入口社区入口建建筑筑物物建建筑筑物物商业商业商业商业社区入口示意社区入口示意社区入口社区入口LOGO52道路道路u与周边区别的彩色铺装u铺装带有规律性和标志性线条或图案植被植被u同样的修剪方式u同样的树种以规则、图案化的人工以规则、图案化的人工以规则、图案化的人工以规则、图案化的人工装饰痕迹，体现城市住装饰痕迹，体现城市住装饰痕迹，体现城市住装饰痕迹，体现城市住宅意象
46、。宅意象。宅意象。宅意象。领地领地道路、植被道路、植被LOGO53边界边界街铺街铺u对外接触的前沿，是最易形成项目边界的地方。u应保持商业街风格的一致性和独特性景观小品景观小品u建筑小品风格的一致或延续便于形成统一的视觉感受u植被、路灯、铺地、路牌、指示系统、小品、室外家私LOGOu园林景观设计原则：园林景观设计原则：景观设计注意节约成本，以较小投入做出良好景观设计注意节约成本，以较小投入做出良好的视觉的视觉通过体现城市意象的园林风格形成与其他高端通过体现城市意象的园林风格形成与其他高端盘生态水景园林的强烈反差，建立不可比竞争盘生态水景园林的强烈反差，建立不可比竞争优势优势针对目标客户的知性背
47、景，表现园林情趣针对目标客户的知性背景，表现园林情趣u园林景观设计建议：园林景观设计建议：u采用图案化、装饰效果强的法式大园林风格采用图案化、装饰效果强的法式大园林风格u通过景观设计，尤其是围墙和入口的设计，强通过景观设计，尤其是围墙和入口的设计，强化社区的识别性和领地化社区的识别性和领地u通过环境小品、建筑家具表现社区文化内涵通过环境小品、建筑家具表现社区文化内涵园林景观设计建议园林景观设计建议法式园林风格： 法国园林艺术在欧洲被称为古典主义园林艺术，以法国的宫廷花园为代表的园林则被称为勒诺特尔式园林，坚持细节处理与法国生活的高雅品位相契合的设计原则，给生活以浪漫、奢华。LOGO5555环境
48、景观细节建议环境景观细节建议的景观风格的景观风格采用图案化、阵列感强，极具装饰效果的法采用图案化、阵列感强，极具装饰效果的法采用图案化、阵列感强，极具装饰效果的法采用图案化、阵列感强，极具装饰效果的法式园林，以城市广场的气势使人产生强烈的式园林，以城市广场的气势使人产生强烈的式园林，以城市广场的气势使人产生强烈的式园林，以城市广场的气势使人产生强烈的视觉效果视觉效果视觉效果视觉效果LOGO56园林小品园林小品增添趣味性和文化内涵增添趣味性和文化内涵LOGO57公共空间配套设施建议原则u提升项目价值的重点部分，力求高档提升项目价值的重点部分，力求高档u受项目规模所限，规模公共空间体现小而精受项目
49、规模所限，规模公共空间体现小而精配套配套LOGO58首层大堂建议首层大堂建议为体现本项目的高档定位，同时为保证项目的实用率，为体现本项目的高档定位，同时为保证项目的实用率，对大堂的设置要求是：对大堂的设置要求是：尽可能体现高档但须合理控制尽可能体现高档但须合理控制面积面积。首层大堂设置原则：首层大堂设置原则：首层大堂设置原则：首层大堂设置原则：首层大堂尺寸建议首层大堂尺寸建议u 首层大堂面积：控制在首层大堂面积：控制在5050平米左右平米左右u 大堂空间处理：局部挑空，挑空层高控制在大堂空间处理：局部挑空，挑空层高控制在5 5米左右米左右u 大堂平面尺寸大堂平面尺寸: : 开间开间8 8米左右
50、米左右, ,进深进深7 7米以内米以内LOGO59首层大堂的风格及装修标准建议首层大堂的风格及装修标准建议 u大堂入口设置建议大堂入口设置建议w大堂入口应彰显项目品质，体现项目的档次，以大气、稳重的风格为主。w入口处设置对称的小品，体现项目的专属性。u地面及天花设计建议地面及天花设计建议w墙面采用高级壁灯、装饰画或雕塑；w天花利用别致的轻钢龙骨造型吊顶等。u其他细部设计其他细部设计w大堂内增设一定的绿色植物，增添大堂的情趣。w结合大堂的空间布局设置的信报箱w同时设计风格上保持在大堂内部装修的协调性。大堂入口示意图大堂内部空间示意图大堂报箱示意图59LOGO60社区会所建议社区会所建议引入引入引
51、入引入“泛会所泛会所泛会所泛会所” ，降低成本提高利用率，改善经营效果，降低成本提高利用率，改善经营效果，降低成本提高利用率，改善经营效果，降低成本提高利用率，改善经营效果 从竞争上说，会所是高档项目的标志考虑到社区的户数少，投入大，会所设计上考虑引入“泛会所”的概念将餐厅、酒吧、美发厅、超市等可以经营的大众化设施设在社区的商业设施中，在会所中仅设置休闲健身等有别于大众商业项目的独特功能，以求用会所的独特性来显示业主身份和审美的独特。 将这些商业设施及会所沿道路布置将这些商业设施及会所沿道路布置，兼为临近社区顾客服务，改善会所、配套商业的经营效果。LOGO设备配置考虑原则设备配置考虑原则设备设
52、施中有很多隐性的部分，客户需要到现房阶段设备设施中有很多隐性的部分，客户需要到现房阶段设备设施中有很多隐性的部分，客户需要到现房阶段设备设施中有很多隐性的部分，客户需要到现房阶段才能感知，对这些配套设施要与市场上的中高档产品才能感知，对这些配套设施要与市场上的中高档产品才能感知，对这些配套设施要与市场上的中高档产品才能感知，对这些配套设施要与市场上的中高档产品保持一致，着重做好基本面保持一致，着重做好基本面保持一致，着重做好基本面保持一致，着重做好基本面从客户价值说，保证隐性需求，做好显形需求从客户价值说，保证隐性需求，做好显形需求原则1原则 2从竞争来说，不求都做好，要做出差异性的亮点从竞争
53、来说，不求都做好，要做出差异性的亮点设备投入的资金量非常大，要有重点的找出能进行差异设备投入的资金量非常大，要有重点的找出能进行差异设备投入的资金量非常大，要有重点的找出能进行差异设备投入的资金量非常大，要有重点的找出能进行差异化竞争的方面做亮点化竞争的方面做亮点化竞争的方面做亮点化竞争的方面做亮点61LOGO62设备配置建议设备配置建议电梯：合资品牌电梯：合资品牌空调：预留分户空调的机位空调：预留分户空调的机位采暖：集中热源、地板辐射采暖：集中热源、地板辐射p安防系统：安防系统： 红外线周界防越报警系统红外线周界防越报警系统 2424小时定时不定时安保巡逻小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统
54、对讲访客系统 电子眼监视系统电子眼监视系统电子巡更系统电子巡更系统LOGO项目营销建议2营销建议营销建议项目包装策略、体验式营销策略、精准项目包装策略、体验式营销策略、精准营销策略营销策略63LOGO64我们对于豪宅营销的理解豪宅营销与普通楼盘有很大的区别，对此对于豪宅营销我们建议豪宅营销与普通楼盘有很大的区别，对此对于豪宅营销我们建议p高品质的形象包装，做到充分展示豪宅的特质高品质的形象包装，做到充分展示豪宅的特质p注重体验式营销，让客户亲身感受到项目的高品质注重体验式营销，让客户亲身感受到项目的高品质p在推广当中，要做到精准营销，也就是点对点营销，直达我们目标客户在推广当中，要做到精准营销
55、，也就是点对点营销，直达我们目标客户群群p在销售过程中，要做到细致入微的服务，使客户感受到尊崇感在销售过程中，要做到细致入微的服务，使客户感受到尊崇感LOGO65项目包装策略项目包装策略LOGO售楼处，是客户到达项目现场后的主要关注点，因此现场展示的好坏、成功与否，往往会决定客户对一个项目直观感受，并进而决定其是否购买项目,项目现场展示应达到提升项目形象、打造项目独特气质提升项目形象、打造项目独特气质的目的： 售楼处是接待客户的主要区域，因此售楼处的设计应本着科学的尺度划分、功能区隔、项目形象的传递、卖点的展示，体现舒适亲近的参与感的原则来设计，售楼处的功能分区分为接待区；接待区；沙盘区；沙盘
56、区；吧台区；吧台区；办公区；办公区；公示公示区；区；展示区；展示区；洽谈区；洽谈区；66售楼处包装售楼处包装LOGO办公区办公区展示区展示区沙盘区沙盘区洽谈区洽谈区公示区公示区接待区接待区67售楼处功能分区LOGO外部展示外部展示外部展示包括户外广告/条幅、楼体灯光字、形象墙等，有的项目还会增加LED展示。根据外部展示的构成要素，其展示应该达到迅速传达项目信息、树立项目迅速传达项目信息、树立项目知名度和形象，吸引客户关注的目的：知名度和形象，吸引客户关注的目的：户外广告、报版等属媒体展示手段，因此其展示应该根据吻合项目整体吻合项目整体VIVI系统系统的基本原则来达到吸引眼球、使客户形成记忆点并
57、逐步建立项目知名度和形象的目的。楼体灯光字的设计应该根据醒目、强昭示性醒目、强昭示性的基本原则，来吸引客户关注；形象墙的设计除了在保持醒目、整洁以外，更应该与项目的定位气质充分契合定位气质充分契合。68LOGO点题，突出项点题，突出项目品质目品质楼体灯光楼体灯光字字工地形象展示墙，工地形象展示墙，要符合项目气质，要符合项目气质，突出项目的品质突出项目的品质69醒目、强昭示性、信息传递到位醒目、强昭示性、信息传递到位LOGO体验式营销就是从消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面来重新定义、设计营销理念. 体验式营销伯德施密特体验式营销体验式营销“体验”是对现实的一种超越，体验的是现实而得到
58、的却是未来，用参观现实的行动来感悟未来所带来的生活。“体验”是一个渐进的营销过程，而非一次定论，如何在第一次中留下深刻印象。 我们对于体验式营销的理解我们对于体验式营销的理解LOGO体验式营销策略之一 样板间71LOGOu客户购房消费意识日益增强，他们需要实体样板房作为参照，以帮助其对空间感的分析。样板房能让客户感觉实在，认同感较高；实物展示，消除客户疑虑。 u精心的样板房的设计及装修可以从视觉效果吸引客户，是触动客户产生购买欲望的重要因素之一；如果有较好的景观，可以让客户亲身体验。 u透过设计师的构想，能在设计上弱化户型本身的缺陷，最大化地消除户型的自身不足，从而达到有助于该户型销售。 u有
59、样板房的户型销售速度明显快于没有样板房的户型，因为客户参观后能产生直观的体验。u在销售后期，样板房可以连装修一起卖出去，确保发展商投入成本的回收。 样板房是商品房包装的手段、楼盘的脸面，也是住宅文化的一种表现。样板房是商品房包装的手段、楼盘的脸面，也是住宅文化的一种表现。72现场包装- -样板房设计建议LOGO1、首先要选择观景位置最佳的楼层布置 2、定位：户型是买家的直接关注点，一定要跳出德州样板间的水准，给客户以充分的视觉享受，充分调动买家的购买欲望3、主题：要突出项目定位，符合项目气质4、方式：多采用少装修、多装饰，核心点在装饰的生活氛围。5、生活化：尽可能实现生活场景的布置，如主卧床上
60、的睡衣、客厅茶几上的杂志、餐厅餐桌上的碗筷、儿童房里面的玩具等等，越生活化越接近买家的梦想73展示策略LOGO注意对生活细节的把握，要塑造出浓厚注意对生活细节的把握，要塑造出浓厚的生活气息，引起客户的购买欲望，发的生活气息，引起客户的购买欲望，发挥去心理暗示作用挥去心理暗示作用. .选择”明星户型“设置样板房LOGO体验式样板房，样板房情景化体验式样板房，样板房情景化摆满美酒食物的餐桌贴了菜谱图片的美食板，菜板上摆放食物绿色植物，枝叶茂盛LOGO体验式样板房，样板房情景化体验式样板房，样板房情景化男主人的身边的爱物小主人出门前还未收拾的玩具女主人随时出门赴约LOGO样板房设计建议每套样板房均有
61、不同风格的设计样板房设计建议每套样板房均有不同风格的设计根据目前市场是对内部装根据目前市场是对内部装修风格喜爱程度，建议每修风格喜爱程度，建议每套样板房均有不同风格的套样板房均有不同风格的设计设计现代简约风格、现代中式风格、欧式风格、东南亚风格等。建议以现代简约风格和欧式风格为主，毕竟现代风格和欧式风格受到大部分客户的喜欢，同时，也比较容易控制成本和质量。为了更好的配合销售，有时可提供几种风格的样板房供客户选择。现代简约风格现代中式风格欧式风格东南亚风格本项目样板房设置建议LOGO样板房设计在选材和施工方面，均应体现品质及品味，样板房设计在选材和施工方面，均应体现品质及品味，注重从细节中体现档
62、次感。注重从细节中体现档次感。精致的天花和华贵的灯具相呼应特别设计的墙面贴纸和艺术墙面卫生间的墙面砖和卫具的精心挑选根据不同风格选用不同材质的地板有限面积的厨房是品质集中体现的空间，材质和道具细节都能体现整体品质本项目样板房设置建议LOGO79体验式营销策略之二 看房通道LOGO看楼通道除了要保证客户安全之外，在装修设计上也看楼通道除了要保证客户安全之外，在装修设计上也要注重细节体现项目品质和档次要注重细节体现项目品质和档次看楼通道除了要保证客户安全之外，在装修设计上也要注意细节，看楼通道可以做一些简单的装饰以体现楼盘品质和档次。如工程进度可以配合，开盘销售园林能完成部分展示，则看楼通道设计可
63、与园林景观相结合，让客户在看楼的同时能观赏到部分园林景观。熙龙湾看楼通道实景图看楼通道外部LOGO电电 梯梯 间间看看 楼楼 通通 道道电梯间出来的走道和看楼通道要注意细节装饰，突出项目高的品质81看房通道看房通道内部内部LOGO体验式营销策略之三 工法样板间82LOGO真实地将楼盘采用的各种材料、设备管线、工艺、工序展示出来，它主要是真实地将楼盘采用的各种材料、设备管线、工艺、工序展示出来，它主要是针对客户关心的工程实体工艺过程及关键部品构造做法，进行工法样板施工针对客户关心的工程实体工艺过程及关键部品构造做法，进行工法样板施工定做、展示，并将影响住房质量的细节以及工序分解和实物展示的方式，
64、让定做、展示，并将影响住房质量的细节以及工序分解和实物展示的方式，让客户深入了解所购房屋的的相关建筑知识，做到明白踏实购房。客户深入了解所购房屋的的相关建筑知识，做到明白踏实购房。目的：目的：找到项目品质的支撑点，形成强有力的卖点找到项目品质的支撑点，形成强有力的卖点 质量透明化，将项目的质量卖给客户质量透明化，将项目的质量卖给客户 高档楼盘的必经之路，品牌的必经之路，顺势而为高档楼盘的必经之路，品牌的必经之路，顺势而为83工法样板间LOGO序号序号展示内容展示内容1上人平屋面构造做法2厨卫间地面构造做法3厨卫间墙面构造做法4厅房墙地构造做法5厅房墙面构造做法6铝合金门窗材质及安装构造做法7入
65、户木门构造做法8电气设备材料9给排水材料10管道压力试验11外墙面构造展示12厨房防水烟道展示13家居智能化展示84展示内容LOGO8585安防系统展示安防系统展示工工程程样样板板房房墙墙面面涂涂鸦鸦：增增加艺术性与趣味性加艺术性与趣味性项目产品质量项目产品质量/ /科技科技创新的展现创新的展现材料展示材料展示文字说明展板文字说明展板给给排水材料展示参考排水材料展示参考安防系统展示安防系统展示LOGO体验式营销策略之四 景观先行，突出项目的景观，展示项目居住环境86LOGO园林先行，园林景观提前全景展现。让客户提前感受到居住的品质，给予客户极大的信心，从而更有效的拉动销售。景观提前呈现，让客户
66、切实感受到了他们未来居住的环境和品质，从而有效刺激客户的购买欲望。87景观园林景观园林LOGO88针对岩城相关协会或厂区，以联谊或组织看楼团，参与行业协会专题会议的针对岩城相关协会或厂区，以联谊或组织看楼团，参与行业协会专题会议的形式进行推广和客户积累。形式进行推广和客户积累。需要针对团购客户制订优惠措施，团购客户的开发可由专人负责联系。收集需要针对团购客户制订优惠措施，团购客户的开发可由专人负责联系。收集岩城主要行业协会或厂区领导的联系方式，通过电话或者上门拜访的形式洽岩城主要行业协会或厂区领导的联系方式，通过电话或者上门拜访的形式洽谈团购具体事宜。谈团购具体事宜。针对岩城本地相关协会或厂区
67、组织团购活动，并制针对岩城本地相关协会或厂区组织团购活动，并制订相关计划和优惠措施订相关计划和优惠措施点对点营销一：团购点对点营销一：团购创新精准营销创新精准营销团购团购点对点营销建议点对点营销建议LOGO89在岩城本地高端消费群体经常光顾的酒店、高档商场设立户外展点，放置项在岩城本地高端消费群体经常光顾的酒店、高档商场设立户外展点，放置项目模型、宣传物料，拓宽客户资源。营销费用相对较低，而且借助密集的人目模型、宣传物料，拓宽客户资源。营销费用相对较低，而且借助密集的人流量实现快速推广和传播。流量实现快速推广和传播。在岩城本地人流量较大、档次较高的酒店大堂、商在岩城本地人流量较大、档次较高的酒
68、店大堂、商场设立展点场设立展点点对点营销二：户外展点点对点营销二：户外展点创新精准营销创新精准营销户外展点户外展点点对点营销建议点对点营销建议LOGO90创新精准营销创新精准营销户外展点户外展点宏泰置业在岩城已开发过楼盘，拥有较丰富的老业主资源。在初期建议针对宏泰置业在岩城已开发过楼盘，拥有较丰富的老业主资源。在初期建议针对这些老业主采用老带新的奖励措施，后期可采用客带客的形式来推进成交。这些老业主采用老带新的奖励措施，后期可采用客带客的形式来推进成交。建议采取老带新和建议采取老带新和DM直邮的方式促进成交直邮的方式促进成交点对点营销三：老带新点对点营销三：老带新点对点营销四：点对点营销四：D
69、M直邮直邮收集岩城县及周边区域主要厂区高管、公务员、私营企业主、生意人等的联收集岩城县及周边区域主要厂区高管、公务员、私营企业主、生意人等的联系方式，通过系方式，通过DM项目资料实现精准营销传播。项目资料实现精准营销传播。点对点营销建议点对点营销建议LOGO91创新精准营销创新精准营销联合推广联合推广针对岩城本地高端客户经常光顾的场所如车行、加油站、高档餐饮娱乐购物针对岩城本地高端客户经常光顾的场所如车行、加油站、高档餐饮娱乐购物场所实行点对点的营销推广。具体方式可以采取客户共享，在现场派发印有场所实行点对点的营销推广。具体方式可以采取客户共享，在现场派发印有项目广告的精美礼物、放置项目易拉宝
70、或宣传物料等方式来推广本项目项目广告的精美礼物、放置项目易拉宝或宣传物料等方式来推广本项目针对岩城本地高端客户经常光顾的场所举行互针对岩城本地高端客户经常光顾的场所举行互惠互利的联合推广活动。惠互利的联合推广活动。点对点营销五：与岩城本地车行、加油站、高档餐饮娱点对点营销五：与岩城本地车行、加油站、高档餐饮娱乐场所举行联合推广活动乐场所举行联合推广活动点对点营销建议点对点营销建议LOGO92项目节点项目节点活动策划活动策划活动目的活动目的蓄水期产品说明会向意向客户讲解本产品，提高客户对项目的认知能力认筹发布会利用认筹发布会，提高项目的知名度，同时传达销售信息开盘期开盘活动制造热销场面，利于提高
71、项目的知名度样板间开放日通过体验式销售，提高客户对本项目的认知能力，增强客户对本项目的信心工法样板间开放将本项目建材及工艺流程对客户公开展示，利于客户了解项目细节，深入了解产品特点，激发购买欲望。持续期楼顶封顶日将工程进度告知客户，增强客户的信心清盘期业主入伙拉近与业主的距离，通过此活动，建立与客户沟通的桥梁。业主答谢会拉近与业主之间的距离常规活动系列常规活动系列活动营销建议活动营销建议LOGO非常规活动系列非常规活动系列通过成立客户会、节假日，有关项目利好消息，举办通过成立客户会、节假日，有关项目利好消息，举办相关主题活动促进销售。相关主题活动促进销售。成立岩城宏泰客户会积累客户资源成立岩城
72、宏泰客户会积累客户资源针对宏泰宏泰在岩城近几年已开发入伙的楼盘可成立“宏泰客户会宏泰客户会”，由老业主介绍新业主入会，入会会员如成功购房可获得相应额度的优惠。活动营销建议活动营销建议LOGO六一儿童节可与肯德基联合在售楼部举行联谊活动，六一儿童节可与肯德基联合在售楼部举行联谊活动，以吸引客户看楼提升项目知名度以吸引客户看楼提升项目知名度肯德基肯德基盛景园与你欢度六一儿童节！盛景园与你欢度六一儿童节！活动概述：活动概述： 活动面向岩城及周边小朋友和学生家长，在六一儿童节当天小朋友到售楼部可获得免费的肯德基美食，并举行轻松有趣的联谊游戏和礼品赠送、通过此类活动吸引客户前来看楼，提升项目知名度和楼盘形象。活动内容：活动内容：节目表演联谊游戏有奖问答活动营销活动营销 节假日节假日点对点营销建议点对点营销建议LOGO项目VI表现3VIVI表现表现项目项目95LOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGOLOGO110汇报结束汇报结束 Thanks!愿通过我们的努力成功造就项目未来！
