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1、第六章 房地产交易 第一节 房地产交易的概念与基本原则一、房地产交易的概念与特征 （一）房地产交易的含义 城市房地产管理法规定的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 （二）房地产交易的特征 1.交易对象的特殊性 2.交易形式的特定性 3. 交易以要式法律行为为主 二、房地产交易的基本原则 （一）房地产交易一体化原则（二）房地产交易价格国家管理原则 （三）房地产交易市场调节和宏观调控相结合原则第二节房地产转让一、房地产转让的基本法律问题 （一）房地产转让的概念与理解根据城市房地产管理法的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 第一，
2、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房地产所有人及建设用地使用权人。 第二，房地产转让的客体是房屋所有权以及该房屋所占地范围内的建设用地使用权。 第三，房地产转让的方式主要是买卖、赠与以及互易、投资入股等合法方式。 第四，房地产转让必然发生房屋所有权和建设用地使用权的转移，从而导致房地产主体的变更。 （二）房地产转让的条件 1.房地产转让主体须具备合法资格 2.房地产转让的客体须符合法定要求 （1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让。 （2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 （三）房地产转让的程序1.当事人签订书面转让合同；2.当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事
3、人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5.当事人按照规定缴纳有关税费；6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 二、国有建设用地使用权转让 （一）建设用地使用权转让的概念 （二）建设用地使用权转让与相关制度的关系 1.建设用地使用权转让与出让的关系 2.建设用地使用权转让与土地使用权出租的关系 （三）对最高人民法院相关司法解释的
4、解读 1、未办理权属变更登记的合同效力问题 2、未取得建设用地使用权证书的转让合同的效力问题 3、“一地数转”合同的处理原则 4、划拨土地使用权未经批准为转让行为的效力问题 5、划拨土地使用权转为出让的处理问题 6、划拨土地使用权直接转让的处理问题 三、集体建设用地使用权转让 （一）集体建设用地使用权转让从否定到肯定（二）宅基地使用权转让及“小产权房”问题 1、宅基地使用权的转让问题 2、颇受争议的“小产权房” （1）“小产权房”存在的问题 （2）政府对“小产权房”的态度 （3）合理解决既存“小产权房”的法律思考 四、房屋买卖 房屋买卖的形式多种多样，其中主要的是商品房买卖中的现售与预售。 （
5、一）商品房现售1. 商品房现售的条件2. 商品房现售的程序（二）商品房预售1.商品房预售的概念及与现售的区别商品房预售，也称期房买卖，是指预售方（即房地产开发企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先售给承购方（即买方、买受人、购房人），承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期由预售方交付房屋给承购方的法律行为。商品房预售的性质应为一种远期交货行为。现售与预售的区别表现在：第一，标的物的现实性与非现实性合；第二，同履行的即时性与非即时性；第三，买卖条件的任意性与非任意性；第四，行为性质的物权性与债权性。2.商品房预售的条件3.商品房预售的基本程序4.商品房预售合同中预购人享有的主要权利（三）商品房
6、买卖中的几个特殊问题1.关于商品房销售广告2.关于售房欺诈行为的适用3.关于商品房的计价方式4.关于商品房交付面积误差的处理5.关于质量瑕疵的法律后果6.关于办理房屋权属证书迟延与不能的责任第三节 房地产抵押及相关制度一、房地产抵押的基本规定（一）房地产抵押的特征1.房地产抵押物具有复合性2.房地产抵押具有要式性3. 房地产抵押具有从属性4房地产抵押具有物上代位性5房地产抵押具有期限性（二）房地产抵押权设定的条件 1.抵押合同 房地产抵押的设定应当签订书面抵押合同。 2.抵押登记 抵押登记是房地产抵押权这种物权变动公示原则的体现，目的是使第三人能够了解抵押存在的事实，防止第三人因不知房地产已经
7、抵押的事实而受到损失。 3抵押标的物 房地产抵押的标的物应当是合法的房地产。 （三）房地产抵押担保的效力范围 1.房地产抵押担保的债权范围（1）主债权。 （2）利息。（3）违约金。 （4）损害赔偿金。（5）实现抵押权的费用。（6）当事人约定的其他债权。2.房地产抵押担保所涉及物的范围（1）房地产本身。 （2）附属物。 （3）孳息。 （4）新增房屋的处理。 （5）抵押物的代位物。 （四）房地产抵押权的实现1.房地产抵押权实现的条件 2.房地产抵押权实现的方式 3.处分抵押房地产所得金额的分配 （五）房地产抵押权的终止 依据物权法第177条的规定，出现下列情形之一的，房地产抵押权终止：1、主债权消
8、灭 2、抵押权实行3、抵押权的抛弃4、抵押物灭失二、房屋反向抵押 （一）概说（二）房屋反向抵押与普通房屋抵押的区别 房屋反向抵押不同于普通房屋抵押：（1）主体不同。（2）贷款目的不同。 （3）期限不同。 （4）贷款机构不同。 三、房地产按揭与让与担保 （一）房地产按揭1.房地产按揭的概念及特征 我国大陆地区所谓的商品房按揭实际上是银行在吸收、发展英美法和我国香港地区的按揭制度基础上而创设出的一种新型担保形式。 2.房地产抵押与按揭的区别 （二）房地产让与担保 1.让与担保的概念及特征 房地产让与担保具有以下法律特征：（1）让与担保是转移所有权的担保物权。 （2）让与担保具有从属性。 （3）所有
9、权转移具有临时性。 （4）不转移标的物的占有。 2.房地产让与担保与按揭 两者的区别主要有：（1）设立的目的不同；（2）主体不同； （3）标的物不同 。3.房地产抵押与让与担保 二者的区别： （1）标的物范围不同； （2）所有权是否转移不同。 第四节 房地产使用权的转移一、房屋租赁 （一）房屋租赁概述 1.房屋租赁的概念和特征 房屋租赁的特征如下： （1）当事人转移的是房屋的占有权、使用权，不涉及所有权。（2）转移房屋使用权是有一定期限的。 （3）房屋租赁是要式行为，当事人双方应当签订书面合同。 （4）房屋租赁是双务、有偿民事行为。 2.房屋租赁的种类 根据不同的分类标准，房屋租赁可分不同种类
10、。（1）根据房屋权利的所有制性质，可将房屋租赁分为公房租赁、私房租赁等。（2）根据房屋的用途，可将房屋租赁分为住宅房屋租赁和非住宅房屋租赁。（3）根据房屋的商品化程度，可将房屋租赁分为商品房租赁和非商品房租赁。（二）房屋租赁合同1.房屋租赁合同的主要条款 2.房屋租赁合同当事人的权利和义务 （1）出租人的权利和义务。 （2）承租人的权利和义务。 （3）房屋租赁合同相关当事人的权利和义务。 3.房屋租赁合同的终止 （三）其他需讨论的法律问题 1.关于房屋租赁登记备案 2.关于房屋转租 3、关于次承租人的优先购买权 4、关于廉租房租赁权 （1）廉租房租赁权产生途径具有多样性和特殊性。 （2）廉租房
11、租赁权的产生具有单向性。 （3）廉租房租赁权的内容受到限制。 （4）廉租房租赁权的灭失具有特殊性。 二、房屋借用1.房屋借用的法律特征 （1）以转移房屋的使用权为目的。 （2）无偿性。 （3）单务性。 （4）实践性。 2.房屋借用当事人的权利义务 （1）房屋借用人的权利义务 （2）房屋出借人的权利义务 三、集体建设用地使用权出租 （一）集体建设用地使用权出租的概念限定 （二）集体建设用地使用权出租的法律思考1.集体建设用地使用权出租的现状和发展趋势 2.集体建设用地使用权出租的类型（1）宅基地使用权出租 （2）集体企业建设用地使用权出租 本章小结 房地产交易制度是房地产法律制度的重点和核心内容
12、。房地产交易涉及的法律关系较为复杂，包括房地产转让、房地产抵押、房地产使用权移转等行为。房地产交易应贯彻房地产交易一体化、房地产交易价格的国家管理以及房地产交易市场调节和宏观调控相结合的原则。房地产转让应按照法定的转让条件、程序进行，并办理房地产转移登记。商品房预售作为实践中争议较多的热点问题引起普遍关注，在保留房地产预售制度的同时应对其进行严格的规范和管理。作为农村经济体制改革的重要内容，集体建设用地使用权的合法流转无疑会成为今后发展的方向。集体建设用地使用权流转既是农村生产力发展的客观要求，也是农业和农村经济逐步走向市场化的必然结果。房地产抵押涉及众多法律制度，应明确区分抵押、按揭、让与担
13、保之间的关系，进一步规范现有的房地产按揭制度，肯定房屋反向抵押制度，建立中国特色的让与担保制度。房地产使用权转移包括房屋出租、房屋借用以及土地使用权出租等。肯定集体建设用地使用权出租，有助于推动农业集约化、规模化经营，促进农村经济发展。思考题 1.简述房地产交易一体化原则及其例外。2.建设用地使用权转让与出让、出租的关系。3.试述商品房预售的条件及其与现售的区别。4.房地产抵押的法律特征以及房地产抵押与按揭、让与担保的区别。 5.房屋租赁的基本规定及应注意的法律问题。 第七章 房地产服务 第一节 房地产中介服务一、房地产中介服务的含义及其法律关系（一）房地产中介服务的概念及特征房地产中介服务可
14、从狭义和广义来理解。（1）房地产中介服务是为房地产经济活动提供服务的行为。（2）房地产中介服务的内容是房地产专业知识和专业信息服务。（3）房地产中介服务属于有偿性民事行为。（4）房地产中介服务人员须有相应资质。 （5）房地产中介服务行为是一种平等、自愿的委托服务行为。 （二）房地产中介服务法律关系二、房地产中介服务法律规制（一）房地产中介服务市场准入制度（二）房地产中介服务业务的法律规制三、房地产中介服务法律现状反思与完善对策（一）房地产中介服务存在的法律问题1.调整房地产中介的法律规范操作性较差，且公法色彩浓厚2.有些规定与国家基本法相冲突3.缺乏行业监管和自律方面的政策法规（二）完善房地产
15、中介服务的对策建议1.严格市场准入制度2.规范行业协会和中介交易场所3.确立无过错归责原则、设立行业责任险第二节 物业服务一、 物业服务法律制度概述（一）物业与物业服务1.对物业的理解物业与房地产、不动产、房屋、住宅。2.对物业服务的理解物业服务与物业管理。 （二）物业服务法律关系1.物业服务内部法律关系2. 物业服务外部法律关系（三）我国物业服务法制建设的发展二、 业主及业主自治机构（一）业主及其权利和义务物业管理条例第6条规定，“业主”是指“房屋的所有权人”。业主的概念有进一步讨论的空间。（二）业主大会业主大会是由一个物业区域内全体业主组成的自治性机构。业主大会的法律地位有待于法律的明确。
16、一个物业服务区域只能成立一个业主大会。业主大会可以分为成立大会和工作大会。（三）业主委员会业主委员会是根据业主管理规约或者法定的程序，通过召开业主大会由全体业主选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会委员必须从业主中选举产生。 （四）管理规约 管理规约是一种公共契约，是由业主承诺的，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 三、 物业服务企业与物业服务（一）物业服务企业物业服务企业，是指按照法定程序成立并具备相应资质条件，经营物业服务业务的独立法人。（二）前期物业服务前期物业服务，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发商等建设单位选
17、聘的，并由物业服务企业依照合同的约定实施的物业服务。 （三）物业服务合同物业服务合同与委托合同比较接近，与雇佣合同、承揽合同等合同也有近似之处，但鉴于其个性，应成为一独立的合同 。 物业服务合同的基本内容按照物业服务企业提供的服务和方式一般分为三大类：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。四、 物业服务法律责任（一）民事责任1.违约责任2.侵权责任 （二）行政责任1. 建设单位的行政责任2. 物业服务企业的行政责任3. 业主的行政责任4. 业主自治机构的行政责任（三）刑事责任本章小结房地产服务是围绕房地产开发、经营、使用等提供服务的活动，主要包括中介服务和物业服务两类。从广义上界定，
18、房地产中介服务是指为房地产开发、经营、交易等活动提供的各种媒介、服务活动的总称。狭义而言，房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。房地产中介服务是以专业机构接受委托提供专业服务为核心内容，目的在于消除房地产市场交易中的信息及专业不对称问题。为实现其基本功能，我国是从中介机构及中介服务业务两方面对其进行法律上的规制。但对比国外先进立法，我国对中介服务的法律规制仍存在一些问题，有待于法律的进一步完善，尤其是在正确定位中介服务民事属性的基础上，推进中介服务市场及中介服务行业的发展。物业服务是房地产服务不可或缺的另一大类。可以说，物业服务是传统的广义物业管理概念的下位概念，专
19、指物业服务企业接受委托而提供的专业化服务行为。物权法肯定了业主的建筑物区分所有权，理顺了物业服务的基本法律关系。业主是物业的权利主体，其可以自主管理物业，也可以委托授权物业服务企业为其物业提供服务。业主的权利既可以通过自己的行为来实现，也可以通过业主大会、业主委员会等机构以及管理规约、物业服务合同等形式来实现。思考题1、房地产中介服务的概念与法律特征。2、哪些是房地产中介服务人？他们享有的权利与承担的义务有哪些？3、如何理解物业、物业管理、物业服务、业主、业主大会、业主委员会、管理规约的概念？4、业主享有哪些权利，应承担哪些义务？5、如何理解业主大会、业主委员会的法律地位？6、简答物业服务合同
20、的法律特征及其主要内容。第八章 房地产征收 第一节 不动产征收基本法律问题一、对不动产征收的理解 （一）不动产征收的概念与特征 不动产征收，是指国家依法定程序，以社会公共利益为目的，强制获得他人不动产所有权及其他物权，并支付补偿、安置费用的行为。其特征有： 1、性质的强制性 2、目的的公益性 3、程序的法定性 4、代价的补偿性 5、主体的特定性 6、不动产征收对物权的取得属于非基于法律行为引起的物权变动 （二）不动产征收的理论基础 所有权绝对性与所有权社会化 （三）不动产征收的程序 1、征收事业的认定 2、征收范围的确定 3、损失补偿金额的确定 4、征收的完成 （四）不动产征收与征用的区别 （
21、1）性质不同。 （2）追求的目的不同。 （3）标的物和效力不同。 （4）启动的因由不同。 二、物权法对不动产征收的规定 1、明确不动产征收是引起物权变动的一种行为2、对不动产征收制度作了高度概括性、原则性规定 3、对农用地的征收作了特别规定 4、明确了征用的法律适用，以更好地与征收进行区别 5、征收不动产应对用益物权给予补偿 6、对房屋征收模式进行了清晰定位，以此与商业性的房屋拆迁相区分 第二节 土地征收一、征地概念与特征 土地征收，在我国是指为了公共利益的需要，以补偿为条件，依法强制将集体所有土地变为国家所有的行为。 1征地的主体是国家 2征地的标的是集体所有土地 3征地的目的是为了公共利益
22、的需要 4征地的对价是须给予公平补偿5.征地的行为具有强制性 二、征地程序与权限 （一）征地程序1建设项目用地预审 2拟订征地方案 3颁发建设用地批准书 4征地公告 5办理征地补偿登记 6公告征地补偿、安置方案 7解决征地补偿、安置争议 8支付补偿、安置费用 （二）征地审批权限 三、征地补偿与安置 1.土地补偿费 2.安置补助费3.地上附着物物和青苗补偿费 4.新菜地开发基金 5.土地复垦费或耕地复垦费 6.社会保障费 四、征地制度存在的主要问题与完善建议 （一）主要问题 1.征地的公共利益范围被人为扩大 2.征地补偿的规定不够合理 3.征地程序欠规范 （二）完善建议 1.严格界定“公共利益”
23、，并审查其适用的合法性 2.建立农民真正参与的征地程序 3.依法保护土地发展权带来的收益 4.明确征地补偿原则，改革征地补偿标准和范围 5. 将征地补偿的时限规定为事先补偿 第三节 房屋拆迁一、房屋拆迁的概念与性质 （一）房屋拆迁的概念理解1、对条例规定的房屋拆迁概念的理解 2、对物权法及城市房地产管理法中房屋拆迁概念的理解 （二）房屋拆迁的性质与法律关系 二、房屋拆迁运行的基本程序 1.申领规划用地许可证 2.编制拆迁计划和方案 3.申领拆迁许可证 4.发布拆迁公告 5签订拆迁补偿安置协议 6.实施拆迁 三、房屋拆迁的补偿与安置 （一）拆迁补偿 1补偿方式 （1）货币补偿（2）产权调换 2特
24、殊房屋的拆迁补偿 （1）拆迁违章建筑 （2）拆迁临时建筑 （3）拆迁公益事业用房 （4）拆迁租赁房屋 （5）拆迁产权不明确的房屋 （6） 拆迁设有抵押权的房屋 （7）拆迁非住宅房屋 （二）拆迁安置1.拆迁安置的对象与方式 拆迁安置是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供其居住使用，并给予一定的补助费用，故拆迁安置的对象是房屋的使用人，包括承租人、典权人、借用人等。 2.支付搬迁补助费和临时安置补助费 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 四、房屋拆迁制度存在的主要问题与完善建议 （一）主要问题 1.没有区分商业拆迁和公益拆迁 2.拆迁程序不规范，被拆迁人缺乏参与权 3.拆迁
25、补偿的规定操作性较差，不利于保护拆迁人的权益 （二）完善建议 1.将拆迁补偿安置协议的合意形成作为取得拆迁许可证的实质要件 2健全房屋拆迁中的听证制度 3、取消对达不成拆迁补偿安置协议的行政裁决前置程序 本章小结 不动产征收是事关财产权的自由、消灭、保护，公权力与私权利的冲突，公共利益与私人利益的协调，以及城市建设和经济发展的重大社会问题。所以，不动产征收制度是公法与私法共同关注和重点研究的问题。不动产征收是指国家依法定程序，以社会公共利益为目的，强制获得他人不动产所有权及其他物权，并支付补偿、安置费用的行为。不动产所有权的社会化决定了不动产权利人应负载的社会公共利益，但为了防止国家滥用征收权
26、，动摇私人财产权保护制度的社会基础，对不动产征收权的限制，在立法中应体现公益目的、公正补偿、正当程序等。我国物权法明确规定了不动产征收制度，将其设计为非基于法律行为引起物权变动的一种行为，并与征用制度作了明确区分。同时，将房屋拆迁纳入不动产征收之中。我国的土地征收不同于土地私有制国家，是指为了公共利益的需要，以补偿为条件，依法强制将集体所有土地变为国家所有的行为。现行法规定了征地补偿、安置的计算标准以及征地的程序，但都存在一定的问题，需要法律进一步完善。城市房屋拆迁管理条例规定的拆迁为城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，并对被拆除房屋的所有权人或使用权人依法给予补偿或安置的行为，但没有区分商业拆迁和公益拆迁；物权法和修订的城市房地产管理法明确了房屋征收这种行政强制行为启动的公益拆迁，并将房屋拆迁作为房屋征收的组成部分。城市房屋拆迁管理条例规定了房屋拆迁的程序，拆迁补偿和安置等，但存在很多问题，也需要按照物权法的规定和精神进行必要的梳理和完善。 思考题 1、试述不动产征收的概念、特征及与不动产征用的区别。2、简述物权法对不动产征收的规定3、现行法对征地补偿与安置是如何规定的？4、如何理解房屋拆迁的概念、性质与法律关系？5、我国土地征收、房屋拆迁制度如何与物权法不动产征收制度进行协调。
