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1、在售重点高档高层项目特征及亮点总结重庆铭腾汇景房地产市场咨询有限公司竞品项目分布特征龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸招商江湾城招商江湾城招商置地弹子石项目招商置地弹子石项目和黄珊瑚水岸（二期）和黄珊瑚水岸（二期）棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园瑞安重庆天地瑞安重庆天地关键词：本土或全国知名企业、南北滨江路一线滨江项目、优质景观资源、便捷道路交通关键词：本土或全国知名企业、南北滨江路一线滨江项目、优质景观资源、便捷道路交通信和三钢厂项目信和三钢厂项目金融街紫金云顶金融街紫金云顶协信公馆协信公馆东原东原1891竞品项目产品规划布局方式一览表竞品项目产品规划布局方式一览表项目名称项目名称布局方式布局方式建筑形式
2、建筑形式建筑业态建筑业态围合式布局围合式布局行列式布局行列式布局板式板式点式点式多层多层小高层小高层高层高层超高层超高层瑞安新天地龙湖春森彼岸招商江湾城和黄珊瑚水岸协信公馆棕榈泉国际花园东原1891信和三钢厂项目招商置地弹子石项目金融街紫金云顶uu布局方式布局方式布局方式布局方式：围合式布局有利于江景利用和中庭景观打造，围合式布局有利于江景利用和中庭景观打造，仅东原仅东原18911891受地块限制采用行列式布局；受地块限制采用行列式布局；uu建筑形式：建筑形式：建筑形式：建筑形式：板式建筑是豪宅的象征，板式建筑是豪宅的象征，但但为提高项目容积率，为提高项目容积率，多数项目多数项目采用板点结合的
3、方式；采用板点结合的方式；uu建筑业态：建筑业态：建筑业态：建筑业态：高层和小高层高层和小高层是主力产品，是主力产品，新项目采用超高层平衡容积率，新项目采用超高层平衡容积率，多层仅用作补充。多层仅用作补充。竞品项目产品分析规划分析棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园招商招商江湾城江湾城龙湖龙湖春森彼岸春森彼岸瑞安瑞安雍江苑雍江苑竞品项目产品分析围合式布局+点板结合规划案例分析项目景观详细一览表项目景观详细一览表项目名称项目名称内部景观内部景观外部景观外部景观景观内容景观内容瑞安新天地梯田式自然主题院落景观、江景资源龙湖春森彼岸项目组团内部叠水景观、1000米江岸线招商江湾城原生山体云栖山、3000雁鸣
4、湖、江景资源和黄珊瑚水岸意大利园林景观、江景资源棕榈泉国际花园160亩天然湖泊，240亩生态公园协信公馆2.3万平米渝派欧式皇家园林，高楼层可俯视嘉陵江、两江交汇东原1891长江1000米一线景观，信和三钢厂项目嘉陵江江景+主题景观金融街紫金云顶嘉陵江江景+主题景观招商弹子石项目两江交汇+主题景观u竞品项目的外部景观多为江景，一线江景价值最大，二线价值大打折扣，外部景观多为江景，一线江景价值最大，二线价值大打折扣，三线基本无特殊价值；uu江景资源更受投资客户欢迎，江景资源更受投资客户欢迎，若打造居家产品，高品质中庭主体景观必不可少，水景是必须的。居家产品，高品质中庭主体景观必不可少，水景是必须
5、的。竞品项目产品分析景观分析竞品项目产品分析景观案例分析9万方自然生态主题的景观+江景招商招商江湾城江湾城龙湖龙湖春森彼岸春森彼岸叠水景观+1000米观江长廊瑞安瑞安雍江苑雍江苑梯田式自然主题院落景观、江景资源棕榈泉棕榈泉国际花园国际花园160亩湖泊及240亩生态公园+稀缺的棕榈树同类高层产品建筑风格一览表同类高层产品建筑风格一览表项目名称项目名称入市时间入市时间建筑风格建筑风格瑞安新天地2008年3月新古典主义风格龙湖春森彼岸2007年12月后现代风格招商江湾城2008年9月新古典主义风格东原19812010年3月新亚洲风格和黄珊瑚水岸2008年12月新古典主义风格协信公馆2010年10月A
6、rtdecot风格棕榈泉国际花园2007年5月Artdecot风格为体现建筑品质，高层豪宅多采用新古典主义风格或新古典主义风格或ArtArtdecotdecot风格，风格，基本不用纯现代风格高层豪宅为体现建筑品质感，基本不采用纯现代建筑风格； 新古典主义风格和Artdecot风格是主流，偏海派的现代风格和新亚洲风格部分项目采用； 简欧风格，异域风格，元素复杂，部分规划已经受到限制，政府已禁止使用。竞品项目产品分析建筑风格分析竞品项目产品分析建筑风格分析招商江湾城新古典主义风格协信公馆Artdecot风格瑞安新天地新古典主义风格和黄珊瑚水岸新古典主义风格入户大堂配置情况一览表项目名称入户大堂面积
7、高度装修标准及材质装修标准瑞安雍江苑507米大堂地面铺“斯米克”砖，石膏板吊顶饰乳胶漆4500元/龙湖春森彼岸506米墙面天然云石，地面大理石，木作装饰，石膏吊顶，高级灯饰5000元/招商江湾城406米地面大理石石材、墙面大理石石材、部分木作，石膏吊顶，乳胶漆饰面5000元/和黄珊瑚水岸306米地面仿云石砖配天然石材，墙面高级墙面砖、石材、木料等，天花石膏吊顶，乳胶漆饰面配高级灯饰4000元/棕榈泉国际花园30010米地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。艺术天花吊顶配以豪华灯饰。 5000元/协信公馆356米地面铺装高级石材，局部艺术拼花；墙面干挂高级石材，局部镜
8、面、木饰面；天棚全部采用石膏板吊顶，高级乳胶漆，配置豪华灯饰，豪华沙发等候区；首层入户大堂配置中央空调。6000元/东原1891256米墙面石料、涂料、局部装饰造型；天棚石膏板吊顶，局部饰面装饰5000元/u高档高层入户大堂多采用6 6米挑高大堂，米挑高大堂，面积在30-5030-50左右左右，价格在50005000元元/ /左右；左右；u 龙湖春森彼岸、招商江湾城、瑞安雍江苑等配置了精装车库入户大堂，采用双大堂设计；采用双大堂设计；u 棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园采用1010米挑高米挑高，精装修车库大堂、中庭景观大堂、入户大堂的三层大堂精装修车库大堂、中庭景观大堂、入户大堂的三层大堂设计。竞
9、品项目配置及配套分析入户大堂分析龙湖春森彼岸墙面天然云石，地面大理石，木作装饰，石膏吊顶，高级灯饰瑞安重庆天地大堂地面铺“斯米克”砖，石膏板吊顶饰乳胶漆龙湖春森彼岸车库入户大堂竞品项目配置及配套分析入户大堂分析招商江湾城地面大理石石材、墙面大理石石材、部分木作，石膏吊顶，乳胶漆饰面棕榈泉国际花园地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面高级乳胶漆，局部配以高级墙布。艺术天花吊顶配以豪华灯饰梯户比及电梯配置情况一览表梯户比及电梯配置情况一览表u高档高层梯户比：二梯二户、二梯三户、二梯四户和三梯六户，单层控制在单层控制在7 7户以下；户以下；u电梯前厅配置方面多以五星级酒店标准进行装修，五星级酒店标准进
10、行装修，成本、档次明显高于普通高层；u 电梯品牌主力采用合资知名品牌电梯合资知名品牌电梯，速度上多提升到2.52.5米米/ /秒，秒，保证使用方便。项目名称梯户比及电梯梯户比电梯前厅配置品牌电梯速度瑞安雍江苑二梯二户 三梯六户大理石铺面，墙体高级石材，木作，石材装饰广州日立2.5米/S龙湖春森彼岸三梯七户大理石地面，天然云石墙面西子奥迪斯2.5米/S招商江湾城二梯二户二梯三户 二梯四户高级地面砖、墙面砖、石膏吊顶，乳胶漆饰面芬兰通力2.5米/S和黄珊瑚水岸二梯四户三梯六户 地面:仿云石砖配天然石材，墙面:高级墙面砖、石材等，天花:石膏吊顶，乳胶漆饰面配高级灯饰毕生富士达1.75米/S协信公馆四
11、梯六户地面铺装高级石材，高级石材电梯门套；墙面干挂高级石材，天棚采用石膏板吊顶配置名牌灯具。西子奥蒂斯2.5米/S东原1891四梯七户四梯二十户地面玻化砖铺装；墙面玻化砖；天棚石膏板吊顶欧洲通力3米/S棕榈泉国际花园二梯二户二梯三户二梯五户地面铺砌进口大理石和高级地面砖，墙面为高级墙布和高级墙面砖配以进口大理石线条。电梯厅门套及电梯门套均采用进口大理石。 上海三菱2.5米/S竞品项目配置及配套分析梯户比及电梯配置分析二梯二户二梯三户二梯五户棕榈泉国际花园二梯二户、二梯三户、二梯五户招商江湾城二梯二户、二梯三户、二梯四户和黄珊瑚水岸二梯四户竞品项目配置及配套分析梯户比及电梯配置分析龙湖春森彼岸三
12、梯七户和黄珊瑚水岸三梯六户瑞安重庆天地三梯六户智能化系统设备配置一览表智能化设备智能化设备龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸和黄珊瑚水岸和黄珊瑚水岸瑞安重庆天地瑞安重庆天地协信公馆协信公馆棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园东原东原18911891招商江湾城招商江湾城公共部位公共部位小区人行入口道闸小区车行入口人行道闸小区围墙监控系统小区围墙周界防范系统小区道路及重要部位监控系统背景音乐系统电子巡更系统入户大堂(单元门)门禁系统公共车库管理系统公共车库管理系统住宅户内部份住宅户内部份弱电箱黑白可视对讲彩色可视对讲非可视对讲电话电信网络燃气探测器有线电视 报警按扭红外探测器 入户门禁电梯刷卡入户（楼王）高档高层在
13、智能化配置方面相对较齐全，都配置了全面的安防系统、职能服务系统和公高档高层在智能化配置方面相对较齐全，都配置了全面的安防系统、职能服务系统和公共管理系统，而靠配置提升品质的项目配置更完善，如棕榈泉国际花园、山顶道壹号等。共管理系统，而靠配置提升品质的项目配置更完善，如棕榈泉国际花园、山顶道壹号等。竞品项目配置及配套分析智能化配置分析高档高层项目必备独立会所甚至双会所、高档学前教育配套，主题商业和高档健身配套用以高档高层项目必备独立会所甚至双会所、高档学前教育配套，主题商业和高档健身配套用以辅助提升项目价值。辅助提升项目价值。项目内部配套情况一览表项目名称项目名称教育教育商业商业会所会所会所内容
14、会所内容室外运动室外运动瑞安重庆天地美国伊顿国际幼儿园（已入驻）沿嘉陵路设有社区便民商业设施 3500独立会所多功能厅、高尔夫球模拟练习室、桌球房、咖啡吧、阅读区、儿童游乐室、瑜伽房、健身房、蒸气房、桑拿房、恒温游泳池室外游泳池，网球场龙湖春森彼岸宋庆龄基金会培华实验幼儿园、新加坡才儿坊幼儿园10万方临街商业3000休闲会所室内泳池、壁球馆、网球场、健身房、美容中心室外无边际泳池招商江湾城双语幼儿园（自建）5800会所健身房、瑜伽馆、乒乓球馆、羽毛球、篮球，恒温泳池室外游泳池、网球场协信公馆幼儿园待定陈诚公馆陈诚公馆陈诚公馆已试营业，陈诚公馆效仿上海外滩三号及上海淮海路796号会所运作思路，在
15、高端餐饮基础之上，将引入奢侈品品牌资源，构成高端品牌效应，将独具特色历史建筑本身魅力最大化呈现。 李一养生会所、一号楼运动场及科技概念运动休闲馆、四号楼国际化生活馆东原1891幼儿园待定12万方东南亚商业街区高端会所健身房、休闲、娱乐等和黄珊瑚水岸新加坡才儿坊幼儿园、香港耀华幼儿园（洽谈中），南坪实验中学5万方大都会、商业街3000会所网球场、健身房、室外泳池棕榈泉国际花园美国伊顿国际幼儿园（已签），北大附中、巴蜀国际学校、星光中学10000棕榈泉国际俱乐部室内恒温游泳池、雪茄吧、咖啡吧、红酒吧、健身房室外游泳池、网球场、9人制足球场、篮球场教育：教育：主要以外地甚至国外知名幼儿园为主，主要注
16、重学前教育；会所：会所：高档高层均配有豪华会所，春森彼岸配置双豪华会所，会所内容一般包括恒温游泳池、高档健身运动设施及高档休闲场所等；室外运动：室外运动：高档高层室外运动配置同样档次较高，一般配置游泳池、网球场等。竞品项目配置及配套分析项目配套分析招商江湾城江湾会馆竞品项目配置及配套分析项目配套分析棕榈泉国际俱乐部项目供应户型面积区间情况一览表（注：面积为产权面积）项目供应户型面积区间情况一览表（注：面积为产权面积）项目名称70以下70-8080-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200以上瑞安新天地2527213328152745862龙
17、湖春森彼岸337327354142579136224293招商江湾城464574373686212协信公馆164160706412棕榈泉国际花园914744582128834东原18915106和黄珊瑚水岸32422450204192184644324合计:14231272991179121631151430236537比例:14%13%10%18%22%12%4%2%5%月均去化52517980492614118市场供应主力市场供应主力u 目前高档高层供应主力面积为70-140，比普通高层面积大20%30%；u 80-120两房和三房产品去化速度最快，月均去化80套左右，是其他面积段两倍以上
18、；u 160平米以上去化速度锐减，多数项目仅在少量景观极佳位置布置大户型产品。去化速度最去化速度最快快单位：套单位：套竞品项目产品分析主力供应户型分析竞品项目产品分析去化速度分析2008年主要项目成交情况项目面积段年成量/万价格（元/）总价（万元）棕榈泉国际花园150-1751.69100130-160招商江湾城120-1704.58786880-130龙湖春森彼岸77-20010.261000080-200瑞安雍江苑80-1303.11040080-135合计19.542009年主要项目成交情况项目面积段年成量/万价格（元/）总价（万元）棕榈泉国际花园134-1917.4700070-170
19、招商江湾城100-14010.6770080-120龙湖春森彼岸77-15011.15880070-150瑞安雍江苑77-14012.57858070-120合计41.72010年主要项目成交情况项目面积段年成量/万价格（元/）总价（万元）棕榈泉国际花园130-1605.059357120-160招商江湾城125-1652.316351200-260龙湖春森彼岸88-15010.0612700110-190瑞安雍江苑72-1146.341320095-150合计23.75u 重庆市场高档高层去化速度缓慢（仅为普通高层1/2），受市场调控影响较大；u 销售冠军龙湖春森彼岸年去化量仅有10-13万
20、方；其他项目年均去化量均在5-7万方之间。竞品项目产品分析客户结构分析不同时间段客户结构项目项目销售初期当前客户结构本地客户比例外地客户比例本地客户比例外地客户比例棕榈泉国际花园40%60%70%30%招商江湾城65%35%80%20%龙湖春森彼岸50%50%70%30%瑞安雍江苑40%60%60%40%协信公馆5%95%20%80%东原189130%70%50%50%u销售初期外地客户占比均在60%左右甚至更高，但目前本地客户占比逐渐上涨至60%以上；u 本地客户重在居住户型，对江景溢价认可度偏低，对价格承受能力相对较弱，但对需求量大；u 外地客户热衷于一线江景的稀缺性，对价格承受能力强，但
21、受调控影响明显，市场上行期成交占比明显高于市场下行期；竞品项目产品分析户型特征分析u 一线正江景布置大面积户型，顶楼跃层设计，保证最佳观景效果，景观阳台面积大、甚至卧室与客厅阳台连通做观景长廊；u 相对普通高层产品户型赠送面积小，基本无院馆赠送，含阳台赠送面积后赠送率在8-12%之间；u 主要功能房间舒适度放大，同等功能的户型比普通高层面积加大15%-25%，次要功能房类似；u 主要功能房（客厅、主卧室、个别次卧室）均正朝江，保证景观资源最大化利用，溢价能力最强；u 主力户型以三室二厅双卫、三室二厅双卫+院馆为主，主卧单一套房，单个厨房，未上升到真正豪宅的奢侈尺寸；u 非临江面以两房或者紧凑三
22、房产品作为补充，以保证去化速度，加大抗风险能力。一线江景资源三线江景资源二线江景资源景观资源分布图竞品项目案例分析龙湖春森彼岸景观等级朝向面积户型分布楼栋整体客厅主卧主卫次卧次卫客卧赠送比例单价总价市场下行市场上行开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深月均去化月均去化一线江景资源正江景1504*2*22-212.416.24.558.254.24.551.7543.653.92.4 1.83311.2% 159812408.31474*2*32-410.518.65.44.54.13.81.92.63.13.81.93.13.3316.9% 147582173.23.6205
23、4*2*42-9813.54.56.24.54.92.233.54.2223.54.217.7% 17756364 302164*2*42-9812.54.56.24.5 4.92.23.13.54.2223.54.517.4% 199684314侧江景1504*2*32-414.916.54.85.44.73.91.83.433.41.82.73.23.315.2% 139892102.51203*2*22-27.815.85.056.45.053.652.753.63.552.951.752.753.052.75 18.1% 1354516316.51234*2*22-410.911.64
24、.26.63.84.91.92.72.73.81.32.62.93.321.1% 139151712.54背江景96 2*2*22-211.89.93.87.84.13.51.852.92.82.81.8318.7% 116261123187 2*2*22-411.19.93.98.13.63.21.93.133.121.88.8% 11882103 2.24.5一线景观户型分析一线江景房源以平层为主，跃层为辅；舒适性尺度，赠送比例15-20%，大尺度景观阳台、入户花园、空中院馆等功能；一线江景房源正、侧、背三种朝向差约为2000元/；正江景房源面积最大，平层主力面积140-160，主力总价在
25、200-250万；该类产品抗风险性相对较强，市场上行期及下行期去化差别较小；跃层房源要求最好景观资源，别墅化发展，面积在200左右，总价400万左右；侧江景房源面积适当缩小，主力面积120-140，主力总价150-200万；背江景房源面积最小，房型仍需保持舒适度；同一栋楼正江景与背江景面积存在差异，低于销售；但容易形成客户群体差异。竞品项目案例分析龙湖春森彼岸四室两厅双卫：150四室两厅双卫：147四室两厅双卫：205四室两厅双卫：216三室两厅双卫：120四室两厅三卫：150三室两厅双卫：123两室两厅双卫：87两室两厅双卫：96一线景观户型正江景朝向户型图背江景朝向户型图侧江景朝向户型图竞
26、品项目案例分析龙湖春森彼岸景观等级朝向 面积 户型分布楼栋整体客厅主卧主卫次卧次卫客卧赠送比例单价总价市场下行市场上行开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深月均去化月均去化二线江景资源正江景1374*2*21-513.910.54.58.14.93.81.83.833.71.82.43.73 12.8% 13749188520.51424*2*2 1-1611.216.34.58.13.94.12.12.43.43.92.41.83312.5% 105651361944侧江景1293*2*2 1-1110.912.64.37.83.84.22.12.83.63.51.82.6
27、33.59.1%930712014.5231033*2*21-511.312.34.58.23.83.91.82.733.32.41.83311.1% 1200712413.520762*2*21-510.78.53.87.23.63.61.82.43.33.11.81.87.8% 12743971217背江景993*2*21-512.27.43.77.43.63.61.82.433.92.61.8339.9% 11563915.57.5二线景观户型分析二线江景资源正江景户型，主力面积仍在140左右，但是该类产品市场上行期和下行期去化有着巨大的差异，因此二线正江景房源户型面积相比一线正江景户型
28、面积适当缩小，增加风险规避能力；一线江景房源正、侧、背三种朝向差约为1000元/，江景价值缩水一半；侧江景房源主力面积100-120左右，上行期与下行期去化差距相对较小，去化速度快，溢价能力相对较强；背江景房源为舒适性2+1产品，大尺度，多功能；正江景房源主力总价在150-200万之间；侧江景房源主力总价在120-150万之间；背江景房源主力总价在100万左右；竞品项目案例分析龙湖春森彼岸二线景观户型正江景朝向户型图四室两厅双卫：137两室两厅双卫：76背江景朝向户型图侧江景朝向户型图四室两厅双卫：142两室两厅双卫：103四室两厅双卫：129三室两厅双卫：99竞品项目案例分析龙湖春森彼岸景观
29、等级朝向面积 户型分布楼栋整体客厅主卧主卫次卧次卫客卧赠送比例单价总价市场下行市场上行开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深月均去化月均去化三线江景资源正江景1544*2*21-113.910.54.58.14.93.81.83.833.71.82.43.73 12.8% 945514614.51424*2*2 1-1011.216.34.58.13.94.12.12.43.43.92.41.83312.5% 949513514.8592*2*11-47.910.453.76.153.33.331.6532.88.7% 1284276730侧江景1103*2*21-111.3
30、12.34.58.23.83.91.82.733.32.41.83311.1% 84299312742*2*21-11.78.53.87.23.63.61.82.43.33.11.81.87.8%86546412.5773*2*21-410.583.64.53.53.31.72.43.33.21.71.73.22.716.6% 120509310.528.5背江景381*2*11-44.8910.353.34.553.33.61.62.959.4% 11361436.521993*2*21-112.27.43.77.43.63.61.82.433.92.61.833.19.9%8226817.
31、5三线景观户型三线江景，正江景房源全部为大面积，与一、二线持平，但是未在下行期供应，总价在130-150万；一线江景房源正、侧、背三种朝向差约为500-1000元/；侧江景房源主力面积70-80左右，多在上行期供应，下行期去化约为上行期30%左右，以小面积，高单价策略销售；背江景房源为舒适性2+1产品，大尺度，多功能；侧江景房源主力总价在80-120万之间；背江景房源主力总价在70-100万之间；竞品项目案例分析龙湖春森彼岸三线景观户型正江景朝向户型图背江景朝向户型图侧江景朝向户型图两室两厅单卫：59两室两厅双卫：77一室两厅单卫：38四室两厅双卫：154两室两厅双卫：74三室两厅双卫：110
32、三室两厅双卫：99四室两厅双卫：142竞品项目案例分析龙湖春森彼岸1-131-121-31-111-101-81-91-21-61-11-52-41-161-172-21-4T2-10T2-11市场下行期供应市场上行期供应供应节点分布图竞品项目案例分析龙湖春森彼岸市场上行期：2009.04-2010.12（21个月）市场下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18个月）月均去化对比分析图市场变化对100以下户型影响最小，100-140及140-180户型相差1.5-2套，超大户型由于供应问题，下行期反而销售上涨。二线江景影响集中在140-180面积段，150左右
33、户型下行期不足上行期20%，180以上户型成交量上行期是下行期的2倍。三线供应量少，下行期由于投资性公寓尾盘销售导致，上行期由于供应量少，月均去化量低，供应主力仍集中在100-140。竞品项目案例分析龙湖春森彼岸一线江景资源二线江景资源景观资源分布图竞品项目案例分析招商江湾城景观等级朝向面积户型分布楼栋整体客厅主卧主卫次卧次卫客卧赠送比例单价总价市场下行市场上行开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深月均去化月均去化一线江景资源正江景1884*2*2 1号楼16.514.25.474.54.12.43.23.64.11.92.93.33.211.4% 125912371.54.
34、51644*2*2 1号楼16.816.355.74.25.72.623.14.51.93.63.33.614.6% 121822002.24.81424*2*2 5号楼14.112.655.73.94.52.43.33.33.32.22.433.612.9% 130001856.7不看江1223*2*2 1号楼11.712.74.54.33.93.62.22.73.33.61.82.63.13.713.4% 11205137121103*2*2 2号楼13.811.84.553.46.82.42.22.93.62.12.233.69.9% 1118512312一线景观户型分析u一线产品主力布
35、置140-180大户型，主力总价在180-240万，市场上行期与下行期去化量相差2倍以上；u正江景房源集中在上行期供应，下行期存量持续去化；u非江景房源面积绝不超过140，舒适型三房，高单价，低总价，高去化，主要在下行期低价走量；u江景资源观江，非江景则享受公园景观，二者价格差距1000-1500元/。竞品项目案例分析招商江湾城四室两厅双卫：188四室两厅双卫：164四室两厅双卫：142两室两厅双卫：122两室两厅双卫：110一线景观户型正江景朝向户型图背江景朝向户型图竞品项目案例分析招商江湾城景观等级朝向 面积 户型分布楼栋整体客厅主卧主卫次卧次卫客卧赠送比例单价总价市场下行市场上行开间进深
36、开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深开间进深月均去化月均去化二线江景资源侧看江正公园1604*2*2 9号楼21.815.14.85.854.26.34.22.43.63.321.83.33.814.3% 13769220220侧看江正公园1344*2*2 3号楼13.611.64.55.73.94.42.44.433.62.42.12.93.616.2% 10395112510侧看江正公园1374*2*2 7号楼13.812.84.45.93.85.62.73.35341.83.3533.35 18.3% 1068912020不看江1374*2*2 2号楼15.612.14.56.73.
37、94.53.933.93.61.93.633.99.8%91821264不看江1133*2*2 9号楼11.512.64.26.444.12.82.443.323.33.33.311.1% 116971293.65.1不看江982*2*1 6号楼8.513.555.73.83.62.32.13.53.113.5% 89279010.315.5二线景观户型分析u二线产品主打中庭公园景观，主力面积130-140，景观最优位置布局少量160大户型；u景观房源140以上户型市场上行期与下行期成交差距最高达10倍；130-140产品相差2倍左右。u二线非景观房源，正面观音桥，无任何景观优势，主力面积98
38、-115，主力总价90-130万；少量130左右户型，市场下行期供应，以总价获取高去化，朝向差1500-2000元/。竞品项目案例分析招商江湾城二线景观户型侧江景、正面中庭景观朝向户型图三室两厅双卫：137无自然景观朝向户型图四室两厅双卫：160三室两厅双卫：113四室两厅双卫：137两室两厅双卫：98四室两厅双卫：134竞品项目案例分析招商江湾城市场下行期供应市场上行期供应21376589供应节点分布图竞品项目案例分析招商江湾城市场上行期：2009.04-2010.12（21个月）市场下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18个月）月均去化对比分析图项目一项
39、江景房源不配置100以下户型，主力户型在120-180；市场上行期去化是下行期三倍，140-180大户型供应量大，去化速度快。二线产品主打中庭公园景观，主力面积集中在100-140，与一线户型有20-30的差距，下行期推出100以下户型，低总价获取去化速度，二线产品最好位置布置少量140-180户型。竞品项目案例分析招商江湾城潜在项目分析信和三钢厂项目经济技术指标开发商开发商香港信和项目地址项目地址江北区北滨路（原三钢厂）占地面积占地面积307.5亩总建面103万方容积率容积率5.02绿化率30%建筑形态建筑形态高层、写字楼、酒店、公寓、商业建筑风格现代风格楼面地价楼面地价4059元/主力卖点
40、主力卖点城市综合体、商圈、江景面市时间面市时间2011年底本项目先出临江的花园洋房，面积在180-250平方米之间，价格在22000左右，以超高层建筑为主。从11年11月面世。整个项目为城市综合体项目，涵盖高层、写字楼、公寓、商业等关键词：占地307.5亩，总建面103万方，容积率5.02，商圈边缘城市综合体，楼面地价4059元/320320米超高层地标米超高层地标（4.24.2酒店酒店+3.8+3.8写字楼）写字楼）酒店式服务公寓酒店式服务公寓（5.45.4万）万）滨江滨江+ +集中商业集中商业（6.66.6万）万）洋房洋房+ +小高层小高层（130-250130-250）一线滨江超高层一线
41、滨江超高层（80-18080-180）二线江景超高层二线江景超高层（70-13070-130）信和三钢厂项目业态组合与布局关键词：320米超高层地标（酒店+写字楼），酒店式服务公寓，滨江+集中商业，城市洋房，滨江舒居超高层信和三钢厂项目项目详细用地指标金融街融景城项目经济指标项目经济指标项目地块被市政道路分为项目地块被市政道路分为1111块，建设用地块，建设用地284758284758，地上建筑面积，地上建筑面积13235501323550；地块编号用地性质建设用地面积地上建筑面积容积率公共设施配套要求O21-3/02R2430801723204垃圾收集站点O26-1/02R231181247
42、24/O27-1/03R2425541702164体育活动场地、开闭所、公厕、节点广场O19-4/02R2342191368764居委会、开闭所、社会服务站O15-1/02C2131771054168社会停车场O20-4/02R2393541967705公厕、社会卫生站O15-3/02R2247451237255/O23-1/03R2491692458455邮电所、市场、储蓄所O27-7/03R216572662884节点广场O22-1/02R218656932805/O27-8/03R21143423/合计28475813235504.648项目地块由11块宗地组成，建设用地面积约28475
43、8，地上总建筑面积规模不得大于1323550,综合容积率为4.65。14789562310111编号：O19-4/02土地性质：R2建设用地面积：34219地上建筑面积：136876容积率：44编号：O21-3/02土地性质：R2建设用地面积：43080地上建筑面积：172320容积率：47编号：O26-1/02土地性质：R2建设用地面积：3118地上建筑面积：12472容积率：4规划要求：城市开放空间8编号：O27-1/03土地性质：R2建设用地面积：42554地上建筑面积：170216容积率：4规划要求：两江四岸规定与60个社会停车位2编号：O20-4/02土地性质：R2建设用地面积：39
44、354地上建筑面积：196770容积率：53编号：O15-3/02土地性质：R2建设用地面积：24745地上建筑面积：123725容积率：55编号：O22-1/02土地性质：R2建设用地面积：18656地上建筑面积：93280容积率：5规划要求：节点标识性，公共空间6编号：O23-1/03土地性质：R2建设用地面积：49169地上建筑面积：245845容积率：5规划要求：节点标示，50个社会车位9编号：O27-7/03土地性质：R2建设用地面积：16572地上建筑面积：66288容积率：4规划要求：两江四岸规定10编号：O27-8/03土地性质：R2建设用地面积：114地上建筑面积：342容积
45、率：3编号：O15-1/02土地性质：C2建设用地面积：13177地上建筑面积：105416容积率：8规划要求：节点标识性金融街融景城项目分地块基本指标金融街融景城业态组合与布局依云组团长岛组团泊湾组团依云组团分区定位：居住型高端居住区户型面积：70-280（套内）建筑面积：42万平方米销售期间：2013-2017年长岛组团分区定位：中央豪宅区户型面积：180-500（套内）建筑面积：48万平方米销售期间：2011-2017年泊湾组团分区定位：投资型高端居住区户型面积：40-160（套内）建筑面积：19万平方米销售期间：2011-2017年金融街融景城分期情况与销售计划金融街融景城项目住宅户型
46、配比情况招商置地长嘉汇项目经济指标项目经济指标开发商开发商招商、香港置地项目地址项目地址南岸区弹子石（原烟厂地块）占地面积占地面积505亩总建面150万方容积率容积率4.46绿化率30%建筑形态建筑形态高层、写字楼、酒店、公寓、商业建筑风格现代风格楼面地价楼面地价3335元/主力卖点主力卖点城市综合体、江景、CBD面市时间面市时间2011年底 本项目户型面积75-200。主力面积在110-150之间，先出临江的小高层，主力面积110-160，价格在15000左右。预计12年上半年面世。整个项目为城市综合体项目，涵盖高层、写字楼、公寓、商业等。和黄珊瑚水岸（二期）项目经济指标项目经济指标开发商开发商和记黄埔项目地址项目地址南岸区滨江路占地面积占地面积192亩总建面45万方容积率容积率3.7绿化率35%建筑形态建筑形态高层、超高层、集中商业建筑风格意大利主力户型主力户型75-140主力卖点主力卖点江景、集中商业面市时间面市时间一期售罄，二期2011年底开盘 本项目二期产品延续一期的产品特点。主力面积在70-140之间，顶楼户型面积200以上，价格在15000左右。项目商业正在招商，招商情况不理想，临街门面不宜聚集人气。
