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1、土地一级市场的法律及实务操作土地一级市场的法律及实务操作2012014 4.7.2.7.27 7 土地的分类及用途管制土地的分类及用途管制1 土地出让中的相关问题土地出让中的相关问题 土地市场分级及出让方式土地市场分级及出让方式234目录地价知识及相关问题地价知识及相关问题一、土地的分类及用途管制一、土地的分类及用途管制一、土地的分类及用途管制一、土地的分类及用途管制1 1 1 1、我国土地的所有制形式、我国土地的所有制形式、我国土地的所有制形式、我国土地的所有制形式 土地社会主义公有制土地社会主义公有制国有土地所有权国有土地所有权（国务院）集体土地所有权集体土地所有权（集体经济组织或村委会）
2、划拨出让出租作价入股或出资授权经营占用审批占用审批乡镇企业农村宅基地乡（镇）村公共设施、公益事业如：村委会、小学等风险提示风险提示 实务操作过程中应当注意的问题：合作协议的效力？城市的土地属于国家所有城市市区的土地属于国家所有城市的土地属于国家所有城市土地的性质82年宪法土地管理法物权法2、国有土地与集体土地的范围问题国有土地与集体土地的范围问题国有土地与集体土地的范围问题国有土地与集体土地的范围问题国有土地与集体土地的范围问题 城市土地为城市土地为 国有或集体国有或集体土地涉及土地涉及 城中村土地城中村土地是否征收是否征收 城市市区的城市市区的 土地是否土地是否必然为必然为国有土地国有土地城
3、市城市 与与“城市市区城市市区”的区别的区别一一二二三三3 3 3 3、土地用途管制（按照土地用途划分）、土地用途管制（按照土地用途划分）、土地用途管制（按照土地用途划分）、土地用途管制（按照土地用途划分） 农用地农用地 直接用于农业生产的土地直接用于农业生产的土地建设用地建设用地 用于建造建筑物、构筑物的土地用于建造建筑物、构筑物的土地未利用地未利用地上述两类之外的土地上述两类之外的土地一级土地用途建建 设设用用 地地农用地农用地未未 利利用用 地地风险提示风险提示：物理状态上是建设用：物理状态上是建设用地，就可以搞建设？地，就可以搞建设？区分三者之间的关系区分三者之间的关系当前土地使用现状
4、土地利用现状图土地利用总体规划制约因素：新增建设用地指标和补充耕地指标建设用地农用地建设用地（征收转用）；农业用地建设用地建设用地（征收不转用）；建设用地农用地农用地（项目PASS掉）二级土地用途一级土地用途一级土地用途解决的问题是解决的问题是这块土地是不这块土地是不是可以搞建设是可以搞建设区别区别二级土地用途二级土地用途是这块土地可是这块土地可以搞具体什么以搞具体什么项目的建设，项目的建设，住宅、工业、住宅、工业、商业、旅游，商业、旅游，还是公园？还是公园？土地的市场分级土地的一级市场政府处置土地资源土地的二级市场土地使用者处置出让、划拨、出租作价入股授权经营转让租赁抵押政府以土地所有者的身
5、份处置土地使用人处置使用权土地的市场分级国有土地一、二级市场国有土地一、二级市场国有土地一、二级市场国有土地一、二级市场国有土地国有土地的市场的市场划拨划拨出让出让出租出租作价入股作价入股出资出资授权授权经营经营转让转让（审批）（审批）转让转让（审核）（审核）租赁租赁转让转让转让转让土地不能买卖，只能依法取得和转让。 紫色部分是一级市场，特点是政府是 “售方”。二级市场还有作价入股或出资、租赁、抵押、典当等。绿色部分是二级市场，特点是土地使用权人是“售方” 。协议出让协议出让 是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行
6、为，除了必须进行招标、拍卖、挂牌之外，均可以协议出让。公开出让公开出让 是指市、县国土资源管理部门以招标、拍卖、挂牌方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。从协议出让到公开出让从协议出让到公开出让2、出让方式分类、出让方式分类从协议出让到公开出让从协议出让到公开出让关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知8.31大限（71号令）土地出让招拍挂出让方式出让方式招招 标标三个以上用地意向者综合考虑资质、设计、开发业绩等因素进行评定人为因素较多邀请招标邀请招标
7、公开招标公开招标各地政府认为风险比较大，一般不轻易采用招标各地政府认为风险比较大，一般不轻易采用招标这种方式。这种方式。工业园区成品开发项目16三家以上竞争激烈，价高者得。考虑因素较单一且有三人以上限制，拍拍 卖卖 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）适适 用用法法 律律挂牌p 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。三、土地出让中的相关问题三、土地出
8、让中的相关问题土地出让方土地出让方 市、县土地管理部门（非市、县土地管理部门（非市、县级人民政府土地管市、县级人民政府土地管理部门）理部门）注意合同签订主注意合同签订主体体开发区管委会无此权利开发区管委会无此权利 1 3 21、出让的主体与合同效力、出让的主体与合同效力三、土地出让中的相关问题2、联合竞买、分割登记与成立新公司相关问题自然人竞买，登记到新公司名下联合竞买如何成立新公司比例：至少应当在51%变更：一般采用先与竞得人签订出让合同，待新公司成立后，再与新公司签订变更协议的方式联合竞买的，要求提供双方之间的联合竞买协议书，竞买保证金如何缴纳、出让金如何缴纳，双方各自的权利义务、责任要约
9、定清楚（案例）投资公司取得土地后，成立房地产公司自然人竞买与联合竞买自然人竞买与联合竞买问题案例问题案例在石家庄某县，一宗土地出让时，自然人张三申请土地竞买，提交竞买申请书时，写明如果竞买成功，将有河北张三房地产开发有限公司与河北李四房地产开发有限公司成立新公司，张三房地产公司占有51%的股份，李四房地产公司占有49%的股份。成交确认书和出让合同都是与自然人张三签订的，而且土地出让金也是通过张三个人账户支付的。后来，两家房地产公司产生纠纷，无法继续合作成立新公司，现在，双方要求将土地进行分割，分别登记在河北张三房地产公司与河北李四房地产公司名下。分析：土地登记在谁的名下？能否分割？3 3、出让
10、金的缴纳与诉讼时效及千分之一的违约金问题出让金的缴纳与诉讼时效及千分之一的违约金问题方新公司“案例案例” 方新公司认为，国有土地使用权出让属于国家授权市、县国土资源局经营、管理的市场行为，符合民事合同的基本特征，系民事行为，受民事诉讼时效的法律调整。其间也没有诉讼时效中断的事由，因此县国土局的起诉已超过两年的诉讼时效，方新公司不必支付出让金尾款及滞纳金。另外，一审法院判令方新公司支付的滞纳金总额高达288多万元，为欠款44.51万元的6.48倍，显然违背了公平原则，很不合理。 国土资源局反驳称，本案涉及的44.5万元土地出让属于国家财产，该局依职权代表国家对土地使用权进行出让，并受托收取土地使
11、用权出让金，该土地出让金收缴后将直接进入财政专户，根本不存在国家将此土地出让金授权给个人或法人进行经营的问题。方新公司长期拖欠44.5万元，县国土局考虑到该土地上的商品房早已交付使用，如果按出让合同约定“解除合同，收回土地”，那么方新公司不仅在经济方面要承担比1滞纳金高得多的损失，更重要的是将面临几百户购房者的起诉与索赔。因此，对6个月之后的违约责任，仍按每日1要求方新公司缴纳，这是为了减轻方新公司损失的善意之举。 方新“案例”福州市中院终审支持国土局诉请虽然土地出让收入可由国土资源管理部门负责具体征收，但该收入应及时足额缴入国库，并未授权给公民、法人经营和管理使用该收入。最高人民法院的有关司
12、法解释中规定：“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。”因此，罗源县国土局向方新公司追讨出让金尾款44.51万元未超过诉讼时效。该院同时认为，滞纳金的计付标准是诉争国有土地使用权出让合同中明确约定的。该合同系双方当事人平等自愿签订的。方新公司至今未付出让金尾款，导致高额的滞纳金，自身负有不可推卸的责任，现其主张滞纳金标准过高，法院不予采纳。公司在做项目过程中，要注意出让金的缴纳节点，如果延期需要变更出让合同，并且对违约责任免除予以明确。234 4、出让过程中的几个时间节点、出让过程中的几个时间节点时间时间申请人提交竞买申请的最晚时间为挂牌出让结束日前2天出让
13、公告时间不少于20日挂牌时间不得少于10日成交后10个工作日内签订出让合同、发布结果公告出让合同签订后1个月内缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不超过一年土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。招拍挂活动结束后5个工作日退还竞买、投标保证金5 5、投标、竞买保证金性质及转化、投标、竞买保证金性质及转化 24成交确认书成交确认书出让合同出让合同保证金保证金定定 金金出让金出让金招拍挂活动结束后五个工作日内退还双倍返还定金6 6、储备面积、规划面积与出让面积、储备面积、规划面积与出让面积实务操作：如果面积过小，而容积率又不能突破上限怎么办呢？1储备面积
14、：收储储备面积：收储协议中土地证登协议中土地证登记面积记面积2规划面积：规划规划面积：规划部门规划的红线部门规划的红线范围。范围。（案例：（案例：石家庄一块工业石家庄一块工业用地与周边居民用地与周边居民楼作为一宗地进楼作为一宗地进行出让）行出让）3出让面积：实用地出让面积：实用地面积（土地储备后面积（土地储备后往往会涉及到退距往往会涉及到退距问题，储备面积与问题，储备面积与土地出让面积往往土地出让面积往往不一致）不一致）7、常见的土地出让条件设置出让条件设置联合竞买联合竞买2提高竞买保证金比例提高竞买保证金比例345附带建筑物附带建筑物定向、定价销售定向、定价销售基础设施提前代建基础设施提前代
15、建1“毛地”与“净地”已经达到 “三通一平”或“七通一平”条件的土地虽然没有达到净地的物理状态，但出让前已经完成了土地使用权的收回和拆迁安置补偿等工作，已经不存在其他权利人从土地的外部形态上看，地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地出让时没有完成地上的拆迁补偿，存在多方面的法律关系没有涤除物理毛地物理毛地物理毛地物理毛地法律净地法律净地法律净地法律净地法律毛地法律毛地法律毛地法律毛地物理净地物理净地物理净地物理净地出让中的恶意竞买的处理出让中的恶意竞买的处理分析发布补充公告发布补充公告的时间的时间原因一原因一原因二原因二措施措施注意注意原因及处理措施原因及处理措施原因及处理措施原因及处理
16、措施发布补充公告发布补充公告拿地时让开发企业多拿地时让开发企业多掏出让金掏出让金设置门槛低，竞买设置门槛低，竞买保证金的数额并不保证金的数额并不大大四、地价的相关知识1、零地价和负地价区分区分政府收益为零政府收益为零1、不能低于成本出让、不能低于成本出让2、土地成本与出让金、土地成本与出让金总额有直接关系总额有直接关系低于土地成本低于土地成本出让出让零地价负地价注意2、土地成本土地成本集体土地征收为国有土地，所产生的征收成本在城市市区的国有土地上的拆迁成本单一产权储备所产生的成本直接成本主要包括：土地征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补偿费间接成本：利息、费用3、各项规费 农业土地开发资
17、金，标准：农业土地开发资金，标准： 9000 9000元元/ /亩（亩（13.513.5元元/ /平方米）平方米） 被征地人员基本养老保险基金，标准：被征地人员基本养老保险基金，标准：6 6万万/ /亩（亩（9090元元/ /平平方米）方米） 轨道交通专项资金轨道交通专项资金，标准：，标准：4040万元万元/ /亩（亩（600600元元/ /平方米）平方米） 国有土地收益基金，标准：土地出让价款的国有土地收益基金，标准：土地出让价款的5%5% 保障性住房建设资金，标准：土地出让价款的保障性住房建设资金，标准：土地出让价款的5%5% 铁路建设费铁路建设费，标准：土地出让价款的，标准：土地出让价款
18、的3%3% 被征地人员基本养老保险风险基金，标准：土地出让收益被征地人员基本养老保险风险基金，标准：土地出让收益（政府收益）的（政府收益）的5%5% 农田水利建设基金，标准：土地出让收益的农田水利建设基金，标准：土地出让收益的10%10% 教育资金，标准：土地出让收益的教育资金，标准：土地出让收益的10%10%地价的构成及出让起始价的确定地价的构成及出让起始价的确定二者取价高者二者取价高者来确定来确定成本成本+规费规费招商引资项目常见的地价约定招商引资项目常见的地价约定四种方式一一二二三三四四以征收土地以征收土地的成本价出让的成本价出让土地给投资商土地给投资商，这种方式，这种方式属于属于“零地
19、价零地价”出让土地出让土地成本价加上成本价加上政府规费政府规费向投资商向投资商提供土地提供土地约定以土地约定以土地出让起始价出让起始价提供土地提供土地固定价给固定价给投资商投资商提供土地提供土地出让金的抵顶与成本的返还抵顶与返还禁止收支两条线在实务操作中，往往采用部分缴纳，部分返还，周转运行的方式部分缴纳，部分返还，周转运行的方式出让金返还应注意的问题注意三三 一一四四二二问题问题入区协议，承诺入区协议，承诺较低的土地价格较低的土地价格与政府协商土地与政府协商土地溢价部分如何溢价部分如何返还返还与政府提前协商与政府提前协商如何返还及返还如何返还及返还的理由的理由出让金不受诉讼出让金不受诉讼时效限制时效限制37 以上有不当之处，请大家给与批评指正，以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！谢谢大家！
