《天津国际商场商业策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津国际商场商业策划报告（55页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告q二零零四年十一月天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告目录调研结论摘要消费群体挖掘业态组合策略目标品牌定位商业主题策略人流导引策略租金扣率建议销售收入预测商管推广策略167589101112附件：平面业态分割目标品牌清单131415市场调研报告16相关参考数据整体市场定位4竞争项目分析3商业市场挖掘2天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告调研结论摘要第一篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告天津宏观经济现状q“沉寂十年，爆发两载，现在的天津简直就是一个巨大工程的施工现场”，一位天津出租车司机一句简短的话却可能准确
2、地描绘了天津市经济发展的历史与现状。在后期深入的调研中也再次印证了这一结论q“2002年以来，在戴相龙、黄兴国等领导的带领下天津市政府有效实现由以政治为中心转为以城市经济建设为中心的转变，天津的经济正在飞速地发展”q老百姓的真心感叹、十几个大型烂尾建设项目的复活，加上快速路和城市轻轨建设的高速进展，这可能都在意识着天津的经济正在面临一次新的腾飞q国际商场的改造也可能成为天津市新一次腾飞的标志之一4天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告天津商业环境现状q优秀的宏观经济环境有效带动了天津市商业的发展，下表的数据就是一个很好的证明 20012003年商业营业用房供求表：天津当前零售商业的分
3、布现状 竣工面积同比增长%销售面积同比增长%2001年46.0617.312002年56.2322%17.762%2003年89.4359%28.8962.7%单位：万平方米东马路新世界南京路商圈小白楼商圈和平路商圈滨江道商圈 新世界 女人街（新） 凯旋门 滨江购物中心伊势丹百货 津汇 世纪商厦麦购（新）劝业场品牌品牌专卖店其它临街商铺其它临街商铺其他百盛百货大楼友谊前卫店品牌品牌专卖店沃尔玛沃尔玛友谊商厦友谊商厦乐购乐购古文化街古文化街米莱欧米莱欧华联商厦华联商厦鼓楼（在建）新奥购物广场（在建）上谷商业街（在建）衣都锦（在建）高端市场中端市场中低端市场5天津国际商场商业策划报告天津国际商场商
4、业策划报告主要商业消费群体现状q友谊商厦消费群描述：企业高级白领, 高级管理层,私营老板,国家干部等，5000元以上的家庭收入，喜欢消费较高档次的商品，爱好追求名牌，对穿着比较讲究，年龄在3050岁之间，男性偏多，个人消费力强q伊势丹消费群描述：企业白领、管理层、公务员等，2000元以上的个人收入，时尚有气质，注重穿着，注重商品的品牌，年龄在2540岁之间，女性偏多，消费能力较强q津汇广场消费群描述：普通白领、学生较多，时尚前卫、喜欢追求潮流，爱好逛街、喜欢聚会娱乐，注重商品的实际价值、对品牌的关注度较低，年龄在1630岁之间，男女比例相近，个人消费能力偏低伊伊势势丹丹津津汇汇友友谊谊6天津国
5、际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告商业市场挖掘第二篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告天津主要百货商业结构分析q通过实地调研分析我们发现，中高端及以上的市场在天津具备较大的市场需求空间。而目前涉足这块市场的只有高端定位的伊势丹伊势丹和顶极定位的友谊友谊。在中端及大众市场表现比较好的还有津汇津汇和麦购麦购。q有市民反映：“天津正在飞速的发展，在天津再建一个伊势丹和友谊都是有市场空间的”商业市场挖掘潮流高端休闲大众前卫名牌顶极中高中端时尚伊势丹友谊成熟家庭中年白领年轻麦购津汇新世界生活其它百货顶极高端市场中高端市场竞争35552540233016251655竞争20%20%8
6、0%80%200200万万人口人口20%800800万万人口人口80%40万人口160万人口8天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告竞争项目分析第三篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告顶极名牌商业代表友谊q目前、友谊百货是天津市顶极商业的代表。现代化的商场硬件设施、优秀的商业服务意识、加上DUNHILL、LANCOME、BURBERRY、LAGERFELD、PAUL&SHARK、HUGO BOSS、ANNEKLEIN、ACTIFIES、KENZO、ZEGNA、BALLY、GIVENCHY等国际一线品牌的入住成就了友谊百货鲜明的名牌形象q而友谊商城的弱势也较为明显，国际顶
7、极品牌（一线约8%二线约15%）的总体比例相对偏小、其余都是国内一、二甚至是三线品牌，品牌之间的悬殊落差使得商品组合的连续性产生断层，消费群体的延伸扩展受到阻碍；同时，过低比例的高端女性品牌（约1% lancome/burberry）和整体档次偏低的化妆品在一定程度上排斥了部分以自我消费为目的的女性消费者竞争项目分析顶极品牌入住星级酒店式服务现代建筑硬件设施“友谊”自身品牌历史户外停免费车场优雅舒适的购物氛围品牌连续性断层化妆品牌档次偏低女性高端商品偏少无休闲空间优势劣势人流量稀少位置偏离市中心10天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告成熟女性商业代表伊势丹q天津伊势丹是以高端和中高
8、端的时尚类、成熟类女性为目标市场的高级百货。凭借其优秀的化妆品品牌组合、女性服饰品牌组合，以精准的女性定位使得天津伊势丹在过去超过10年的时间里一直都能走在天津百货业的前端。当然天津伊势丹能够及时适应市场的变化，合理调整商品组合也是其优势之一q当然、其劣势方面也有如：较小的面积规模导致品牌容量小，单品牌面积小（影响品牌形象），过多地追求利润导致合作条件提升、也因此放弃了不少好的品牌，当前伊势丹的策略是在每个业种里面只用一两个好品牌做点缀、以此拉伸整体档次。竞争项目分析10年的经营历史与周边商业错位经营鲜明的时尚高端形象地处成熟商圈充满现代感的氛围成熟的管理体系合作条件高品牌容量小好品牌只是点缀
9、单品牌面积小优势劣势男性商品偏少餐饮环境较差11天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告年轻时尚商业代表津汇q津汇广场是天津市年轻人喜好的时尚商业代表。其主要目标市场是学生、普通白领、以及其它消费观念比较前卫的年轻消费者，属于中端消费水准定位。q准确的中端定位使得津汇与高端定位的伊势丹形成有效的错位竞争局势；在建中的轻轨站将再次提升津汇广场的地理位置优势；餐饮娱乐、购物休闲一体化的服务为年轻的消费者提供了丰富的消费选择q但是津汇整体定位相对偏低，管理体系相对混乱，商场整体环境及分布布局的档次不高。因此、津汇广场对中高端及以上市场的影响相对偏小竞争项目分析优势劣势准确的市场定位餐饮及休闲
10、环境好商品比较单一（休闲）办公白领及学生群体大整体定位偏低硬件设施新内部空间舒适商场整体规模大特卖区规模过大商业布局体系稍显混乱12天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体市场定位第四篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告国际商场整体市场定位q市场需求的挖掘、竞争性项目的分析，结合到国际商场的各类宏观及微观的因素，国际商场的整体定位也随之而生：q甲区：以国际一、二线品牌为目标商户；以2850岁、成功、高收入、消费观念比较前卫的贵族人士贵族人士及其家庭成员为目标消费群体，并以男性为主导消费；以时尚小件奢侈品消费为目标市场，打造天津顶极消费空间；以时尚小件奢侈品消费为目标市
11、场，打造天津顶极消费空间；并分别以友谊商厦和伊势丹为直接竞争者和间接竞争者。q新厦：以国际二线、国内一线品牌为目标商户；以2545岁、企业中高层、时尚、较高个人收入、消费观念比较现代人的金金领一族领一族为目标消费群体，并以女性为主导消费；以时尚商品和时尚服务消费为目标市场，打造中高端消费一站式解决方案；以时尚商品和时尚服务消费为目标市场，打造中高端消费一站式解决方案；并分别以伊势丹和麦购为直接竞争者和间接竞争者。整体市场定位14天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告国际商场整体市场定位q市场定位模型示意图整体市场定位15天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告商业主题策略第五
12、篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告国际商场主题商业诉求q商业主题商业主题：“重现一段历史、重拾一种文化、重塑昔日辉煌”q主题解析：主题解析：欧式风格的建筑设计与西开教堂交相辉映，融合18年的经营历史为国际商场积累了丰厚的文化底蕴。国际商场昔日的辉煌培养了一大批忠诚的客户。当初的他们是改革开放以来第一批成功者，他们可能代表了当时的最高收入人群、最高素质人群、最前卫消费观念人群，在他们拼搏与成长的18年里与国际商场结下了深厚的感情。而今的他们或已官运亨通、或已经济富裕、或已儿孙满堂地过着幸福而平凡的生活国际商场可能已为他们孕育了一个梦想，他们期望再现那段历史、他们想感受那种文化、他
13、们更想体验国际商场昔日的辉煌，因为那可能是他们昔日未实现的梦想，因为或许在他们心中只有国际商场才配成为天津最高档的消费天地国际商场将依赖其深厚的文化底蕴、世界顶极的品牌文化、国际先进的管理理念，为昔日友人重现一段历史、重拾一种文化、再造今日辉煌商业主题策略17天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体挖掘第六篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告目标消费群体的构成q甲区甲区：由整体市场定位我们确定的消费群体是新兴贵族人士及其家人新兴贵族人士及其家人。根据市场调研分析，此类人群的构成包括：国际商场过去18年所积累的忠诚消费群体及其朋友伊势丹高端女性消费者背后的家庭及其高
14、端朋友的家庭友谊商厦现有消费群体背后的家庭及其高端朋友的家庭五大道洋房别墅区的贵族家庭及其高端朋友的家庭体院北居住区的高端家庭及其高端朋友的家庭梅江生态居住区高端家庭及其高端朋友的家庭消费群体定位国际展览中心周边高端差旅人群甲区目标消费群体伊势丹友谊商厦五大道体北居住区梅江居住区关系网络高端家庭2850岁男性偏多事业成就8000元以上的家庭月收入消费观念前卫国际商场忠诚客户19天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告目标消费群体的构成q新厦新厦：由整体市场定位我们确定的消费群体是现代时尚金领一族现代时尚金领一族。根据市场调研分析，此类人群的构成包括：国际商场过去18年所积累的忠诚消费群
15、体及其朋友伊势丹中高端女性消费群及其中高端朋友麦购广场中高端消费群体及其中高端朋友甲区主流消费群体的消费延伸南京路沿线商务办公区域企业中高层管理人群小白楼周边商务办公区域企业中高层管理人群及政府官员消费群体定位滨江路沿线中高端消费群体新厦目标消费群体伊势丹麦购广场国际商场甲区南京路商务小白楼商务及政府中高端关系人群2545岁女性偏多企业中高层或政府官员3000元以上的个人月收入消费观念时尚现代国际商场忠诚客户20天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告业态组合策略第七篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体商业形态的构成q甲区甲区：业态则和策略本层比例甲区比例区域面积（m
16、2）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件70%15%896 品牌男女鞋15%3%192 品牌皮具5%1%64 钟表首饰5%1%64 珍品私藏5%1%642F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件60%13%792 品牌男女鞋20%4%264 品牌配饰礼品20%4%2643F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰50%10%564 品牌休闲服饰30%6%338 品牌配饰眼镜20%4%2264F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品60%11%67
17、7 家居摆设及工艺礼品40%8%4515F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具100%20%1195 22天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体商业形态的构成q新厦新厦_1_1：业态则和策略本层比例新厦比例区域面积（m2）B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋70%6.9%1664 进口小家电30%3.0%7131F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装55%7.9%1904 化妆/护肤系列15%2.2%519 黄金珠宝首饰15%2.2%519 品牌
18、快餐（必胜客）7%1.0%242 时尚超市（屈臣氏）5%0.7%173 星巴克/哈根达斯3%0.4%1042F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰40%6.8%1612 职业服饰30%5.1%1210 时尚女包8%1.4%302 休闲餐饮22%3.7%9003F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰30%4.0%965 少淑女服饰20%2.7%644 少女服饰10%1.3%322 孕妇服饰5%0.7%161 内衣服饰10%1.3%322 服饰配件20%2.7%644 咖啡休闲特区（带露台）5%0.7%161 配件
19、包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 23天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体商业形态的构成q新厦新厦_2_2：业态则和策略本层比例新厦比例区域面积（m2）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列 70%9.1%2252 品牌男鞋系列 10%1.3%322 品牌男式箱包 10%1.3%322 品牌服饰配件 10%1.3%322 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100） 70%9.4%2253 品牌休闲服饰30%4.0%9656F 时尚餐饮主题-258
20、6 m2 / 11% 推广特区20%2.2%517 特色餐饮75%8.1%1940 休闲餐厅（带露台）5%0.5%1297F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）100%8.0%1923 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 24天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告目标品牌定位第八篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体品牌策略综述目标品牌定位q在确认国际商场品牌策略之前，我们不妨先看看几个竞争者的品牌组合友谊友谊品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国际一线10%1500元以上100150平方米男80%，女20% 欧美8
21、0%国际二线20%10003000元60100平方米东南亚(港日)20%男40%，女60%国内一线40%8001500元3050平方米 女性居多国内二线30%3001000元2040平方米伊势丹伊势丹品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国际一线10%1500元以上20m2（化妆品)欧美 50% 国际二线10%10003000元3040平方米东南亚(港日)50%男40%、女60%国内一线45%8001500元4060平方米男30%、女70%国内二线35%3001000元2040平方米男30%、女70%津汇津汇品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国内一线60%8001500元6080平方米
22、男40%、女60%国内二线40%3001000元3550平方米男40%、女60%26天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体品牌策略综述目标品牌定位q从整体来看，甲区主要以国际一、二线品牌为主，新厦主要以国际二线、国内一、二线品牌为主，品牌总数约306个、其中甲区54个、新厦252个 具体分布如下：品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国际一线15%1500元以上100150平方米男60%、女40%欧美 80% 国际二线30%10003000元6080平方米东南亚(港日)20%男40%、女60%国内一线40%8001500元4060平方米男30%、女70%国内二线15%30010
23、00元3550平方米男30%、女70%27天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态品牌容量q甲区甲区：品牌容量单品牌面积（建）区域面积（m2）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件580150896 品牌男女鞋33050192 品牌皮具2305064 钟表首饰2205064 珍品私藏12050642F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件580150792 品牌男女鞋53050264 品牌配饰礼品530502643F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服
24、饰480150564 品牌休闲服饰380120338 品牌配饰眼镜330702264F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品83080677 家居摆设及工艺礼品720704515F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具1100015001195 目标品牌定位28天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态品牌容量q新厦新厦_1_1：品牌容量单品牌面积（建）区域面积（m2） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋2540601664 进口小家电1240607131F 金领生
25、活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装2560801904 化妆/护肤系列123040519 黄金珠宝首饰4130180519 品牌快餐（必胜客）1200242 时尚超市（屈臣氏）1200173 星巴克/哈根达斯2501001042F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰2540601612 职业服饰204060 1210 时尚女包63050302 休闲餐饮180010009003F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰183050 965 少淑女服饰104060 644 少女服饰5
26、4060322 孕妇服饰34060161 内衣服饰54060322 服饰配件123050644 咖啡休闲特区（带露台）1150200161 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 目标品牌定位29天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态品牌容量q新厦新厦_2_2：品牌容量单品牌面积（建）区域面积（m2）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列 22601002252 品牌男鞋系列 84060322 品牌男式箱包 54060322 品牌服饰配件 63050322 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-321
27、8 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100） 1200025002253 品牌休闲服饰1350809656F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特区1500600517 特色餐饮33006001940 休闲餐厅（带露台）11001501297F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）51004001923 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 目标品牌定位30天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告人流导引策略第九篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体导引系统_内部q甲区内部人流导引f12人流导引策略F
28、1F232天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体导引系统_内部q甲区内部人流导引f345人流导引策略F3F4F533天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体导引系统_内部q新厦内部人流导引b1f12人流导引策略F1F2B134天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体导引系统_内部q新厦内部人流导引f34567人流导引策略F3F4F5F6F735天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体导引系统_外部q国际商场周边人流及车流导引人流导引策略伊势丹世纪商厦津汇广场36天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告消费群体导引系统_外
29、部q目标消费群体人流导引人流导引策略友谊商厦伊势丹津汇五大道37天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告租金扣率建议第十篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态扣率构成q甲区甲区：代表性扣率（%）弹性范围（%）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件151217 品牌男女鞋171520 品牌皮具181520 钟表首饰10 812 珍品私藏1210152F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件171520 品牌男女鞋181520 品牌配饰礼品181520 3F 知名品牌区（国际二线、国内
30、一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰181520 品牌休闲服饰151520 品牌配饰眼镜181520 4F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品141318 家居摆设及工艺礼品2018235F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具181520租金扣率建议39天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态扣率构成q新厦新厦_1_1：代表性扣率（%）弹性范围（%） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋6.9%1520 进口小家电3.0% 5101F 金领生活主
31、题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装7.9%1520 化妆/护肤系列2.2%1015 黄金珠宝首饰2.2% 510 品牌快餐（必胜客）- 时尚超市（屈臣氏）- 星巴克/哈根达斯5元/天/m2 47元/天/m22F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰201823 职业服饰191823 时尚女包211823 休闲餐饮5元/天/m247元/天/m23F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰221823 少淑女服饰201823 少女服饰201823 孕妇服饰181823 内衣服饰151520
32、 服饰配件211823 咖啡休闲特区（带露台）3.5元/天/m2 35元/天/m2 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 租金扣率建议40天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态扣率构成q新厦新厦_2_2：代表性扣率（%）弹性范围（%）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列 161520 品牌男鞋系列 181520 品牌男式箱包 181520 品牌服饰配件 191520 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100）6 510 品牌休闲服饰15152
33、06F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特卖区151015 特色餐饮2.522.5元/天/m2 休闲餐厅（带露台）2.522.5元/天/m27F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）21.52元/天/m2 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 租金扣率建议41天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告销售收入预测第十一篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告销售收入预测综述q经深入分析及科学推算，我们确定如下一些结论：第一年业绩=甲区111，720，000+新厦148，280，000+出租部分收入（5000m2） =26
34、0、000、000=2.6亿第三年业绩=第二年业绩*（1+15%） = 第一年业绩*（1+12%）*（1+15%） 3.4亿=2.9亿* （1+15%） =2.6 *（1+12%）*（1+15%）第一年毛利=甲区17，734，000（利率约16%）+新厦26，690，000（利率18%） +租金收入4，562，000（租金约2.5元/天/平方米） =48，986，000元=大数5千万元第二年毛利=第一年毛利*（1+12%）=54，864，000=大数5.5千万元第三年毛利=第二年毛利*（1+15%）=63，094，000=大数6.3千万元三年毛利总额=166，744，000=大数1.67亿元销
35、售收入预测43天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态区域销售预测q甲区第一年（甲区第一年（111111，720720，000000）：品牌容量单品牌业绩（天）总业绩（年）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 60，000，000 品牌女装及配件5100001500025，000，000 品牌男女鞋390001300014，000，000 品牌皮具27000100009，000，000 钟表首饰27000100008，000，000 珍品私藏1700010000 4，000，0002F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22%
36、25，920，000 品牌男女装及配件55000800013，000，000 品牌男女鞋5200040007，000，000 品牌配饰礼品5200040005，920，0003F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 9，600，000 品牌男女服饰4300050005，000，000 品牌休闲服饰3200040003，000，000 品牌配饰眼镜3100020001，600，0004F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 9，000，000 品牌家居床上用品8100020005，500，000 家居摆设及工艺礼品710002000 3，500，0005F 品
37、牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 7，200，000 名贵家具115000200007，200，000销售收入预测44天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态区域销售预测q新厦第一年（新厦第一年（148148，280280，000_000_不含出租部分不含出租部分）_1_1：品牌容量单品牌业绩（天）总业绩（年） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 17,793,600 时尚女鞋251200150010,000,000 进口小家电12150020007,793,6001F 金领生活主题（国际二线、国内一线
38、品牌）-3462 m2 / 14%34，104，400 品牌女装252000250020,000,000 化妆/护肤系列12180023008,760,000 黄金珠宝首饰4300040005,344,400 品牌快餐（必胜客）1- 时尚超市（屈臣氏）1- 星巴克/哈根达斯2-2F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17%37，070，000 淑女服饰251800230019,000,000 职业服饰2015002000 14,000,000 时尚女包6150020004,070,000 休闲餐饮1-3F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 1
39、3%22，242，000 潮流服饰1810001500 7,553,000 少淑女服饰1010001500 4,196,000 少女服饰510001500 2,098,000 孕妇服饰310001500 1,262,000 内衣服饰510001500 2,098,000 服饰配件1210001500 5,035,000 咖啡休闲特区（带露台）1- 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 销售收入预测45天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告整体业态区域销售预测q新厦第一年（新厦第一年（148148，280280，000 _000 _不含出租部分）不含出租部分）_2_2：品牌容量单
40、品牌业绩（天）总业绩（年）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 14，828，000 品牌男装系列 8150020004，380，000 品牌男鞋系列 10120018005，110，000 品牌男式箱包 512001800 2，555，000 品牌服饰配件 6100015002，783，000 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 14，828，000 运动主题特区（Sport100） 120000250008,000,000 品牌休闲服饰1310001500 6,828,0006F 时尚餐饮主题-258
41、6 m2 / 11% 7，414，000 推广特区110000120004,000,000 特色餐饮3200030002,190,000 休闲餐厅（带露台）1300050001,224,0007F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% - 魅力主题特区（Beauty100）5- 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 销售收入预测46天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告商管推广策略第十二篇天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告商业管理建议q消费者反映，他们在选择购物场所时第一考虑因素是服务质量服务质量，其次是商品及服务的种类商品及服务的种类，接下来才是交通交通状况及
42、商场硬件硬件设施q服务：服务：在商业运营管理中、商场的服务永远是放在第一重要的位置。我们建议参考友谊商厦友谊商厦及星级酒店的服务对国际商场进行管理：车童统一服饰、规范礼仪、主动陪同车主进行整个停车或取车的过程商场服务员统一服饰、规范用语、保持微笑、主动打招呼、主动并耐心地为消费者导购、不歧视任何进入商场的顾客q商品：商品：市场永远是变化着的，随着季节、气温、节假日、流行趋势、消费观念等市场因素的转变及时调整商品的种类或服务的领域。始终保持对市场的触觉，跟着市场潮流随时准备调整营销策略，如此才能始终保证商品及服务的新鲜度,为消费者提供最适合于其需求的商品或服务。这一点建议参考伊势丹伊势丹的营销策
43、略q交通：交通：主动指引消费者进入商场可以有效拉近国际商场于顾客的距离。如在关键路口设立交通指引牌；商场内部设立平面购物指南指引牌；规范洗手间、电梯、消防通道等便利指引牌等等（参考麦购参考麦购）。q硬件：硬件：能有现代化的硬件设施固然是优势条件之一，但良好的硬件维护、优秀的清洁卫生、人性化的即时性服务更能让消费者感动（参考肯德基肯德基）商管推广策略48天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告商业推广计划q当前、初步确定的开业时间是新厦在05年4月中下旬开业，甲区在05年9月中下旬开业。针对国际商场的推广我们将分三个阶段来执行，即招招商商推广、开业开业推广、运营运营推广q招商推广招商推广
44、：针对招商的推广方式主要包括新闻发布、媒体宣传、举办招商会和大客户拜访等等。初步计划的时间安排如下 城市 时间招商新闻发布会 天津 05年1月下旬媒体广告宣传（新厦） 天津/北京 04年12月下旬05年3月底媒体广告宣传（甲区） 天津/北京 04年12月下旬05年8月底招商洽谈会（甲+新） 天津/北京 04年12月底/05年3月初大客户拜访 天津/北京/上海 04年11月中旬05年8月商管推广策略49天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告商业推广计划q开业推广开业推广：针对开业的推广方式主要包括新闻发布、媒体宣传、现场活动表演、开业剪彩、开业促销等等。初步计划的时间安排如下 城市 时
45、间开业新闻发布会（新厦）天津 05年3月中旬开业新闻发布会（甲区）天津 05年8月中旬媒体广告宣传（新厦） 天津 05年3月中旬05年5月底媒体广告宣传（甲区） 天津 05年8月中旬05年10月底现场活动表演（新厦） 天津 05年4月底/05年5月底现场活动表演（甲区） 天津 05年9月底/05年10月底开业剪彩（甲+新） 天津 开业当日上午开业促销（甲+新） 天津 开业初3个月内q运营推广：运营推广：（略）商管推广策略50天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告目标品牌清单附件14天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告平面业态分割附件13天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告市场调查报告附件15天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告相关参考数据附件16天津国际商场商业策划报告天津国际商场商业策划报告q二零零四年十一月
