中原深圳深业坪山商业前期定位报告131PPT

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1、二级市场策划品控中心中原商业事业部深业坪山商业前期定位报告三、项目租售政策定位三、项目租售政策定位二、项目营销定位二、项目营销定位一、深圳宏观经济及项目营销环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析2.2.坪山宏观规划坪山宏观规划1.1.深圳市总体经济状况深圳市总体经济状况1.1 1.1 深圳市宏观经济指标深圳市宏观经济指标 1.2 1.2 深圳商圈分布状况深圳商圈分布状况 1.3 1.3 龙岗区及宝龙工业区经济状况龙岗区及宝龙工业区经济状况1.4 1.4 深圳总体经济状况总结深圳总体经济状况总结3.3.坪山商业分析坪山商业分析4. 4. 消消 费费 者者 分分 析析一、深圳宏观经济及项目营销

2、环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析深圳经济总量位居全国第四；06年人均可支配收入为22567.08元，年零售总额达1671.29；2010年规划实现零售总额在2400-2600亿元之间。为商业发展奠定了良好的经济基础。u经济总量：2006年深圳市GDP为5813.56亿元，比2005年增长16.6%，在全国大中城市继续居第四位。人均GDP为69450元/人，比上年增长13.4%（按美元汇率折算，人均GDP为8815美元/人）。u收入水平：2006年居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0，居民人均消费性支出16628.16元，增长4.5。u零售总额：2006年，全市社会消

3、费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额达1671.29亿元，比上年增长16.2，增幅超过生产总值1.2个百分点，增长速度近增长速度近1010年来首次超过年来首次超过GDPGDP增长。增长。u政府规划：2010年实现社会消费品零售总额在2400亿2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。零售业总营业面积控制在1600万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米。数据来源：深圳市商业网点规划（20062010） 1.11.1深圳总体经济状况深圳总体经济状况宏观经济指标宏观经济指标深圳深圳商圈分布图商圈分布图东门商圈宝安中心区商圈华强商圈中心区商圈人民南商圈南山商圈龙岗中心区商圈深圳目前商业特区

4、内以人民南、东门、华强北、中心区、南山商圈为代表、特区外以宝安、龙岗商圈为代表。深圳主要次级商业区域渐成气候，其发展同样引人注目；地铁沿线成商业热点。1.21.2深圳总体经济状况深圳总体经济状况商圈分布状况商圈分布状况1.21.2深圳总体经济状况深圳总体经济状况人民南商圈人民南商圈/ /东门商圈东门商圈/ /华强商圈华强商圈人民南商圈东门商圈人民南正在改造成为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。东门商圈内的一批大型老牌商业名店仍吸引大量的人流，继续成为代表深圳城市形象的标志性商圈。华强商圈现在为深圳业态最全的商圈。并且拥有全国最有影响力的电子信息、钟表、珠宝

5、、服装等专业市场。华强北商圈华强北商圈1.21.2深圳总体经济状况深圳总体经济状况中心区商圈中心区商圈中心区商圈已成为政府建设的重点之一，政府的发展导向是大力引进高档商家的进入，促进高档商圈的形成。目前，已有多家大型商业综合体相继开业。2007年还将有晶岛国际购物中心等项目入市。已进入商家名录：1、嘉信茂广场2、万佳百货彩田店3、城建购物公园4、天虹购物广场5、万佳百货福民店6、天虹商场福民店7、人人乐购物广场8、中港城9、华侨城购物广场10、怡景中心城11、COCO Park目前，中心区日平均人流量达30多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的中心区商业提供了广阔的发展空间。1.2

6、1.2深圳总体经济状况深圳总体经济状况南山商圈南山商圈/ /宝安商圈宝安商圈/ /龙岗中心城商圈龙岗中心城商圈1、海岸城 2、天利中央广场 3、西街 4、花园城 5、海雅百货 6、新街口百货 7、儿童世界 8、保利文化广场 9、沃尔玛 10、国美电器 11、苏豪商业城南山商圈虽起步较晚，但是在众多高素质人口依托下，却是发展速度最快的。南山商圈南山商圈宝安商圈宝安商圈伴随着宝安住宅地产的不断开发，未来新兴人口的不断涌入，宝安的商业地产己然成为众多开发商的竞相争夺之地1、双龙天虹 2、中心城天虹 3、吉之岛4、人人购物广场 5、玛泰哈利 6、世贸中心 7、岁宝百货龙岗中心城的商业从2001年开始，

7、迅速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。未来龙岗中心城的商业格局未来龙岗中心城的商业格局将由分散、功能单一的临街将由分散、功能单一的临街型商铺和小区型商铺向多功型商铺和小区型商铺向多功能的区域性综合商圈转变。能的区域性综合商圈转变。龙岗中心城商圈龙岗中心城商圈龙岗经济概况：龙岗经济概况： 2006年地区生产总值达到1053.9亿元，同比增长18.0，比全市高3。依托产业发展，龙岗经济起飞，增长迅速，未来宏观经济态势看好。宝龙工业区基础良好，大型先进制造企业的进驻，带动宝龙经济引擎启动。主要经济支柱：主要经济支柱：已形成以电子信息产业等高新技术产业为龙头，机械、服装、塑胶制品和

8、金属制品等传统行业协调发展的新格局。大运经济：大运经济：深圳奥体新城位于龙岗中心城西区，占地13.4平方公里，规划建设成为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区。第26届大运会计划投放使用54个体育场馆，其中包括29个比赛场馆、25个训练场馆。未来四年政府直接投资龙岗大运会建设超过20亿美元，将带动数百亿元资金到龙岗投资。宝龙工业区经济概况：宝龙工业区经济概况：已入驻 48 家高新技术企业，29 家已投产，总产值200 亿元。主要经济支柱：主要经济支柱：以电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导，代表企业：五洲龙、思达仪表、比亚迪、京能集团等。1

9、.31.3深圳总体经济状况深圳总体经济状况龙岗区及宝龙工业区经济特征龙岗区及宝龙工业区经济特征总体规划：总体规划：以先进工业为基础，第三产业和创汇农业发达的产业体系。深圳东部产业强区和现代化新城区。2010年规划人口127（常住人口，不含暂住人口）万。城市功能现实与未来：城市功能现实与未来：区域性物流中心、旅游中心、工业基地、能源基地。关键词：关键词：奥体新城奥体新城大运中心：大运中心：以发展文化体育产业、会展业和综合服务业为主，承办大运会等各类国际、国内顶尖赛事，举办高交会等。高级医院、国际学校、高尚购物中心和高尚住宅、星级酒店等配套设施即将完善。会展中心会展中心 天安数码新城天安数码新城

10、深大分校深大分校 留学生创业园留学生创业园 香港金融服务基地香港金融服务基地 自行车赛场自行车赛场 深圳大工业区深圳大工业区 宝龙工业区宝龙工业区 沃尔玛东南亚配送中心沃尔玛东南亚配送中心 家具产业集散基地家具产业集散基地依托2011年的世界大运会，龙岗未来的城市及产业规划，龙岗将吸引更大量的先进工业企业，整体经济将获得飞跃性的发展，并带来政治、经济、第二三产业，及社会整体消费力的大幅提升。1.31.3深圳总体经济状况深圳总体经济状况龙岗区产业发展趋势龙岗区产业发展趋势宝龙工业区：东部先进制造园区 深圳市龙岗区开发建设较早、规划完善的大型工业区。代表企业有五洲龙、思达仪表、比亚迪股份、兴日生、

11、京能集团、深爱半导体等数家高新科技企业。涉及产品有环保混合动力电动大巴、电力仪器仪表、教学影视设备、汽车、高效节能水泵和高效节能水温调节机、电话、半导体等，带来大量中高级管理人员。深爱半导体思达仪表顺嘉高新建材深圳兴日生天马微电子五洲龙哈飞汽车比亚迪京能欧帝光学1.31.3深圳总体经济状况深圳总体经济状况宝龙工业区产业发展现状宝龙工业区产业发展现状龙岗区工业基础强大，各产业分布地较为集中，工业区各厂区的集中易形成人口聚集区。宝龙工业城地处龙岗与坪山交界处，工业电子及信息产业发达，厂区较为成熟，人口较为集中，为本为本项目未来入市提供强大的项目未来入市提供强大的客户资源。客户资源。规划：规划：以电

12、信、光电、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导，是深圳市未来510年最具活力和发展最快的经济增长点。功能：功能：以先进制造业和大型工业项目为先导，以高新技术产业以及配套产业为支柱的现代化工业基地，支撑产业为集成电路芯片、加工制造等。1.31.3深圳总体经济状况深圳总体经济状况宝龙工业区产业发展趋势宝龙工业区产业发展趋势1 1、商业集中，又呈现多中心商业格局、商业集中，又呈现多中心商业格局 商业核心集中在华强北、东门和人民南；从布局上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各区已形成了各自的区级商业区。2 2、四大主导业态、四大主导业态百货、超市、购物中

13、心、专业店构成了深圳零售业的“四驾马车” 。 3 3、购物中心迅速崛起、购物中心迅速崛起从中信城市广场开始，到金光华、万象城，再到2006年、2007年将陆续开业的四个购物中心，表现购物中心迅速崛起的特征。目前龙岗坪山区域还有市场空白点。 4 4、市区人均拥有商业面积已经达到较高水平、市区人均拥有商业面积已经达到较高水平深圳市区餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。宝安龙岗两大区域在餐饮和零售人均商业面积尚有发展空间。1.41.4深圳总体经济状况深圳总体经济状况总结总结 商业发展的四大前提：商业发展的四大

14、前提：政府规划指引政府规划指引交通四通八达交通四通八达产业发展支撑产业发展支撑人人 口口 的的 发发 展展2.2.坪山宏观规划坪山宏观规划1.1.深圳市总体经济状况深圳市总体经济状况2.1 2.1 东部工业组团规划东部工业组团规划 2.2 2.2 规划坪山交通规划规划坪山交通规划 2.3 2.3 坪山各工业区人口坪山各工业区人口 2.4 2.4 宝龙工业区现状宝龙工业区现状3.3.坪山商业分析坪山商业分析4. 4. 消消 费费 者者 分分 析析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析2.12.1坪山宏观规划坪山宏观规划深圳东部工业组团深圳东部工业组团p功能定位功能定

15、位：深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。其中大工业中心片区重点发展装备制造业、电子信息核心技术及国家级生物医药。p规模规模：至2010年，组团人口规模控制在100万人以内，组团城市建设用地规模控制在68.33平方公里以内。p这里将成为以高新技术产业为先导、大型工业项目为支柱的现代化工业基地，成为中国大型集团企业和世界跨国公司集中区。项目被规划在东部工业组团内，而东部新城 规划建设“国际一流的产业新城”。至2010年，组团人口将达100万。深圳市产业聚集基地：东部国家级产业新城后势看好。相关产业的发展也支撑了项目的消费力。汽车整车制造及相关配

16、套产业先进电子制造及电池制造产业（国家级、未建）深圳生物医药产业基地2.12.1坪山宏观规划坪山宏观规划相关产业相关产业2.22.2坪山宏观规划坪山宏观规划深圳东部立体交通网即将构建完成深圳东部立体交通网即将构建完成龙岗区南通道2006年2月开工，宝荷路口至龙坪快速干道， 8.2公里双向六车道，08年底完成龙岗全区规划6条高速公路，即机荷、深汕深惠高速、东部沿海高速、六号高速、盐排、惠盐公路改线工程，规划包括龙岗区第二通道、中心城外环路、龙岗区南通道、沙平莞快速路、深平大道、横坪路和坪西路在内的6条快速路深惠城际线、杭福深国家铁路客运专线也将在区域内设站停车。干线性主干道“三纵三横”的路网格局

17、： 深惠公路：定位生活性主干道。在龙岗中心组团路网形成后，将不再承担过境货运交通。 爱龙路：向西延伸与横岗红棉路相接，平行于深惠路，快速疏解龙岗中心组团对外交通。 丹梓大道丹荷路沙荷路：平行深惠公路、加强龙岗中心组团与龙岗区各组团之间联系。 龙坪路：原规划为快速路。此次规划为交通性主干道，向北延伸与坪地街道办环城南路相 接。 深汕公路：承担龙岗中心城、龙岗镇、坪山、大工业区至惠州方向的生活性交通 。 碧新路： 7km双向六车道。联系龙城、龙岗镇与宝龙碧岭、北通道、南通道的交通。区域毗邻未来高速公路、铁路；交通运输、客流交通都很便捷。2.2坪山宏观规划坪山宏观规划干道网络交通四通八达干道网络交通

18、四通八达p杭福深客运专线（厦深铁路）p另规划建设穗深港、深莞、深惠、深江四条珠三角城际轨道线深惠公路改造：深惠公路改造：第二条深南大道。深惠高速：深惠高速：连接珠三角与深圳。惠盐高速、盐排高速、惠盐高速、盐排高速、清平、水官、南坪、清平、水官、南坪、盐田港、宝安机场盐田港、宝安机场穗福深客运专线厦深铁路2.22.2坪山宏观规划坪山宏观规划未来交通规划毗邻省际轨道，便于运输未来交通规划毗邻省际轨道，便于运输p12号线：连接体育新城、中心城、东部新城等片区，并衔接厦深并衔接厦深铁路龙岗站和东部快线铁路龙岗站和东部快线1414号线。号线。线路由体育新城至坑梓，2030年前通车p3号线：2011年6月

19、前通车。沿东部发展轴，连接特区中心组团、中部服务组团、东部物流组团、龙岗中心组团，沟通布吉、横岗、龙岗3个卫星新城。p14号线：市中心区至坑梓的14号将路经这里依托交通轨道的建设与落成，龙岗工业产业将迅速发展，同时带动经济增值，并推动产业人群消费力。2.22.2坪山宏观规划坪山宏观规划近期地铁近期地铁1212号线、号线、3 3号线纵贯区域号线纵贯区域坪山中心区坪山中心区宝龙工业区宝龙工业区碧岭工业区碧岭工业区大工业区大工业区龙岗中心城龙岗中心城片区占地面积（平方公里）总人口（万）商品房项目坪山街道132.816东方威尼斯、泰富华庭宝龙工业区10暂无碧岭工业区20暂无大工业区174.4盈百富金领

20、域目前坪山街道办是坪山最主要的居住区工业区内规划有公园、学校、医院等不断完善的相关配套。 坪山西区将规划建成近近4040万的建筑面积的城市居住区。万的建筑面积的城市居住区。 坪山街道总面积132.8平方公里,辖有13个村民委员会和1个居民委员会, 125个自然村，总人口约总人口约1616万人万人,其中常住人口4万人,暂住人口约暂住人口约1212万人万人。未来巨大的住宅供应量将带来众多的居住人口，正是本项目商业部分发展的契机。未来巨大的住宅供应量将带来众多的居住人口，正是本项目商业部分发展的契机。2.32.3坪山宏观规划坪山宏观规划各工业区人口规模逐渐膨胀各工业区人口规模逐渐膨胀宝龙-碧岭工业区

21、是市政府重点建设的高新技术产业园区高新技术产业园区；其规划进驻企业4848家，现已建成投产企业达到2929家；目前宝龙工业区的工业总产值已经超过200200亿元，入驻员工人数超过2 2万万人；其中有较强购买力的管理层人数超过20002000人；部分工程名称部分工程名称进度进度宝龙生态林建设工程11-23开工宝荷路工程建设中丹荷路工程建设中ST微电子工业园建设中方正微电子10-11投产易兴达生命科学园基本封顶欧普光学科技园已投产新中桥生产基地建设中预计在项目推出时区域总人口将超过5 5万万人，投产企业达到4040家家左右，区域年产值将超过400400亿亿元。区域的快速发展为本项目提供了丰富的客户

22、资源。2.32.3坪山宏观规划坪山宏观规划宝龙工业区现状宝龙工业区现状规划：规划：政府有意推动东部新城的建成。大运会、奥体城将 全面带动整个龙岗经济与产业。工业组团的迅速发 展，也将带来大量的高端消费人群2.42.4坪山宏观规划坪山宏观规划坪山区域市场特征总结坪山区域市场特征总结交通：交通：地铁3号与12号线、南通道、杭福深铁路等多条外交 通布局，为经济提供效率的保证和商机，同时增加 了吸引外区客户的可能性。人口：人口：随着产业的发展，规划的落实，交通体系的完善； 人口规模逐渐壮大，消费力逐渐增强。2.2.坪山宏观规划坪山宏观规划1.1.深圳市总体经济状况深圳市总体经济状况3.1 3.1 坪山

23、集中商业分析坪山集中商业分析 3.2 3.2 坪山商业街分析坪山商业街分析 3.3 3.3 坪山商业未来展望坪山商业未来展望 3.4 3.4 商业市场状况总结商业市场状况总结3.3.坪山商业分析坪山商业分析4. 4. 消消 费费 者者 分分 析析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析项目名称项目名称 国惠康百货 民乐福百货泰华百货 万佳福百货 项目位置项目位置 坪山镇深汕路 东胜街 坪山镇政府对面(东胜街) 坪山镇政府对面(东胜街) 开盘开盘/ /开业日期开业日期04年04年 05年05年建筑面积建筑面积/ /9600 12000 16400 7200 层数层数/

24、F/F4443 经营状况经营状况 良好良好良好良好 各楼层业态各楼层业态一层：生鲜；二层：日用品、化妆品；三层：服装；四层：床上用品、体育用品、儿童用品、音像品、电玩游乐场 一层：真功夫、麦当劳、手机、化妆品、烟酒、珠宝首饰、药店、钟表、文具、书店、家电、音像制品、休闲装、皮鞋；二层：日用品、食品、生鲜；三层：品牌服饰、大众服装、男女装、童装、内衣、床上用品、头饰精品、箱包、皮具、休闲娱乐等；四层：大众服饰 一层：珠宝、钟表、精品、饰品、美容美发；二层：箱包、皮具、鞋；三层：青春女装、时尚女装、精品女装、牛仔、职业装、休闲装、老年装、内衣；四层：品牌男装、大众男装、靓仔装、童装、儿童用品 一层

25、：恒波手机、KFC、珠宝（真牌珠宝金行）、鞋、电器；二层：超市（万福佳）；三层：沃客服饰、童装、品牌男女装、图书（海天书城连锁书店）、休闲歌吧、内衣、床上用品； 电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）每层2部手扶电梯和1部货梯 每层2部手扶梯和1部货梯 每层2部手扶梯和1部货梯 每层3部手扶梯和1部货梯 停车位数量（个）停车位数量（个）临街40 临街10个 临街及广场30个临街15个 周边配套周边配套手机、通讯、家电 商业街（服装、鞋为、专卖店、手机、数码、银行、邮政）、百货（泰华、万佳福百货） 商业街（服装、鞋为、专卖店、手机、数码、银行、邮政）、百货（万佳福百货） 商业街（服装、鞋为、专卖店、手

26、机、数码、银行、邮政）、百货（泰华百货） 3.13.1坪山商业分析坪山商业分析坪山集中商业项目分析坪山集中商业项目分析国惠康百货万福佳百货泰华百货民乐福百货3.13.1坪山商业分析坪山商业分析坪山集中商业项目分析坪山集中商业项目分析项目名称项目名称 丰泽电器 富山家具 国泰家具 坪山国际电脑城 项目位置项目位置 坪山镇深汕路 坪山镇深汕路 坪山镇东纵路 坪山镇深汕路 开盘开盘/ /开业日期开业日期0710105年03年 05年 建筑面积建筑面积/ /1800 6000 4000 8000 租金租金/ /元元/ / 自营自营自营开放式内铺：80-145元/平方；独立内铺：均价45无/平方 层数层

27、数/F/F2213经营状况经营状况 良好良好良好较差各楼层业态各楼层业态一层：手机（易天）；二层：电器（丰泽） 一层：沙发、饭桌、办公桌椅；二层：衣柜、床 床、衣柜、办公桌椅、饭桌椅、沙发 一层：手机、电脑通讯配件、数码、耗材、外设、办公设备、网络设备；二层：空置；三层：网吧 电梯及扶梯电梯及扶梯（部）（部）脚踏梯1部个脚踏梯1部脚踏梯1部一层：1部手扶梯；一部货梯停车位数量停车位数量（个）（个）临街6临街4个临街20个临街8个 周边配套周边配套百货、家具、五金、手机、通讯、家电 汽修件、五金批发零售 无 百货、家具、五金、手机、通讯、家电 3.13.1坪山商业分析坪山商业分析坪山集中商业项目

28、分析坪山集中商业项目分析富山家具丰泽电器坪山国际电脑城坪山国际电脑城国泰家具3.13.1坪山商业分析坪山商业分析坪山集中商业项目分析坪山集中商业项目分析分布：分布：集中式商业主要集中在东胜街与深汕路两条主干道上，商业不发达，业态不丰富。规模：规模：各专业市场规模较小，基本在一万平方米左右，属于次区域型商业，档次较低。经营状况：经营状况：开业较早的几家商业的经营状况相对比开业较晚的商业经营状况好。商业需要一定的市场培育期。停车位：停车位：各集中式商业大都只限于临街十几个停车位，没有设立专门停车场。配套：配套：各百货商场基本没有园林景观的配套设施。 经营管理：经营管理：各百货均无专业的经营管理公司

29、，由开发商或大包租方自行管理运营，没有经过专业的训练，管理不到位，更无品牌的维护及推广。3.13.1坪山商业分析坪山商业分析坪山集中式商业特征坪山集中式商业特征分布单一，规模小经营状况一般，停车位不足，配套不全，经营管理落后。商家名称开间（m）进深（m）层高（m）实用面积（）业态租金租期经营状况位置备注1永兴汽车修配584.540修配205一般金碧路88号2坪山润鑫益864.548五金253一般金碧路87号3鸿兴发464.524五金253一般金碧路85号4金泰香海鲜78556餐饮205一般金碧路80号5财记砂锅粥564.530餐饮303一般金碧路75号6林光汽配件644.524配件303一般金

30、碧路73号7168模具57535模具253一般金碧路70号8浪涛美容美发15205600楼上楼下美容沐足155较好金碧路58号坪山分店9伟恒模具加工464.524加工模具253一般金碧路52号10雅荣化工484.532油漆303一般金碧路50号11金德辉贸易公司75535电器劳保255一般金碧路48号12宝华药行65530药店155一般金碧路45号13鸿利佳批发47528饮料203一般金碧路33号14特麦烟酒行57535烟酒行205一般金碧路33号15恒昌模具57535模具208一般金碧路32号16金利超市108580超市128一般金碧路28号17雷州雄与羊狗58540餐饮153一般金碧路27

31、号18新骏艺布行75535布行205一般金碧路26号19恒达通讯45520通讯253一般金碧路24号3.23.2坪山商业分析坪山商业分析项目临近商铺调研：金碧路项目临近商铺调研：金碧路商家名称开间（m）进深（m）层高（m）实用面积（）业态租金租期经营状况位置备注20夹板化工67532化工205较好金碧路20号21宝艺装饰15105楼上楼下300装饰158一般金碧路18号22韵美美发45520美发303一般金碧路14号23明华夹板46524夹板253一般金碧路13号24爱德龙汽修1585120楼下汽修美容2515较好金碧路25六联网吧126.54350楼上网吧258较好金碧路26客家菜馆5753

32、5餐饮203一般金碧路83号27毛家湘菜馆107570餐饮205一般金碧路83号28阿彬鸽粥57535餐饮205一般金碧路83号29国药医药57535医药205一般金碧路83号30花园啤酒城57535餐饮153一般金碧路尽尾31花卉世界57535花卉153一般金碧路尽尾32鸿兴沙锅粥107570餐饮205一般金碧路90号33万力轮胎57535车行205较好金碧路89号34曼科五金57535五金205一般金碧路89号35宝山幼儿园57535服务业153一般金碧路75号36宝山建材店57535建材253一般金碧路74号37中港模具五金57535五金253较好金碧路73号3.23.2坪山商业分析坪山

33、商业分析项目临近商铺调研：金碧路项目临近商铺调研：金碧路商家名称开间（m）进深（m）层高（m）实用面积（）业态租金租期经营状况位置备注38胜利五金交电57535五金255较好金碧路72号39立邦漆57535漆205一般金碧路71号40安山钙骨粥107570餐饮202一般金碧路68号41正一广告57535广告203一般金碧路70号42茶烟行57535茶烟行203一般金碧路69号43中天通信57535通信203一般金碧路67号44五金门市57535五金205一般金碧路60号45兴河纺织经营门市107570纺织203一般金碧路59号46正兴轮胎107570汽修美容203较好金碧路58号47佳通轮胎5

34、7535汽修美容203一般金碧路57号48安盛康驾驶培训中心57535驾驶培训203一般金碧路56号49永彩辉玻璃行57535玻璃行202一般金碧路56号50连发五金交行107570五金203较好金碧路55号51维多利陶瓷57535陶瓷253一般金碧路53号52工业汽车音响57535汽修美容253一般金碧路53号53科威家电维修部57535家电253一般金碧路53号54裕兴玻璃57535玻璃253一般金碧路50号55瑞昌快餐厅57535餐饮253一般金碧路49号3.23.2坪山商业分析坪山商业分析项目临近商铺调研：金碧路项目临近商铺调研：金碧路商家名称开间（m）进深（m）层高（m）实用面积（）

35、业态租金租期经营状况位置备注56广信机械修配部107570修配253一般金碧路44号57木材店57535木材253一般金碧路43号58伊利保建性用品店57535保建253较好金碧路43号59乐百氏、麦宝107570水253一般金碧路36号60深圳鸿运磨具磨料57535磨具磨料253一般金碧路35号61汽和模具磨料配件57535汽修美容253一般金碧路31号62水泥专卖店57535水泥253较好金碧路27号63煤气供应站57535煤气255较好金碧路27号64恒盛玻璃57535玻璃253一般金碧路25号65旧货卖买5755253一般金碧路24号66龙光摩托车配件57535摩托车配件255一般金碧

36、路23号67恒兴五金交电108580五金255一般金碧路19号68盛发照相馆57535照相馆253一般金碧路17号69天津汤包店57535餐饮253一般金碧路15号70重庆川菜馆57535餐饮253一般金碧路13号71顺威摩托配件57535摩托配件253较好金碧路9号72华兴餐厅57535餐饮253一般金碧路8号73模具氧焊细孔加工57535模具253一般金碧路1号74德昌隆五金交行5755五金255较好金碧路54号3.23.2坪山商业分析坪山商业分析项目临近商铺调研：金碧路项目临近商铺调研：金碧路业态租金个数五金203016餐饮153012汽修美容修配203011建材20-259烟酒、杂货2

37、0254医药、保健15253家电252纺织、布行202广告、装饰15-202美容、美发15302通讯20252业态租金个数驾驶培训201煤气251照相馆251化工201网吧251花卉151服务业151超市121业态以五金占比26%、餐饮20%和汽配17%为主，业态分布不均。3.23.2坪山商业分析坪山商业分析项目临近商铺业态统计项目临近商铺业态统计租金租金数量1515元以下元以下82020元元262525元元353030元元43.23.2坪山商业分析坪山商业分析项目临近商铺租金统计项目临近商铺租金统计租金在20元，25元居多，占总量84%平均租金为23元。业态租金五金2030餐饮1530汽修美

38、容修配2030建材20-25烟酒、杂货2025医药、保健1525家电25纺织、布行20广告、装饰15-20美容、美发1530通讯20251、坪山商业尚处于发展的初级阶段，呈现以五金、汽配为主的商业业态分布不均匀的态势。4、项目所在新区由于人员稀少，缺乏有力的人流及消费支撑，经营情况一般，租金一楼在2030元/平米，二楼在1315元/平米。2、集中式商业业态多以小超市、中低档服装、美容美发等为主，缺乏休闲娱乐业态。3、专业市场以经营电脑通迅、家具为主。品种较少，以床、沙发、办公桌为主。3.23.2坪山商业分析坪山商业分析总结总结频繁引进商服物频繁引进商服物业。加速东部新业。加速东部新城城市化进程

39、城城市化进程东部新城被定位成先进的制造业新城，经过这些年的发展，大工业区已经东部新城被定位成先进的制造业新城，经过这些年的发展，大工业区已经集聚了一定的制造业基础，倘若要进行产业结构调整，就必须更新城市服集聚了一定的制造业基础，倘若要进行产业结构调整，就必须更新城市服务功能。政府频繁引进商服物业，意在加速该区域的城市化进程。务功能。政府频繁引进商服物业，意在加速该区域的城市化进程。45个城中村项目个城中村项目年内改造。居民年内改造。居民素质将得到全面素质将得到全面提升提升共列入改造项目共列入改造项目115115项，城中村改造工作已向特区外全面倾斜。全面配合项，城中村改造工作已向特区外全面倾斜。

40、全面配合20112011年大运会召开，特区外年大运会召开，特区外9494项改造项目龙岗区为项改造项目龙岗区为6868项。项。龙岗中心城区等重要功能片区及地铁一号、三号线等轨道交通沿线城中村龙岗中心城区等重要功能片区及地铁一号、三号线等轨道交通沿线城中村改造是重点之一。改造总用地规模为改造是重点之一。改造总用地规模为552.76552.76万平方米，年度用地规模万平方米，年度用地规模270.57270.57万平方米；拆除约万平方米；拆除约410410万平方米的各类建筑，重建约万平方米的各类建筑，重建约800800多万平方米多万平方米的各类建筑。所有城中村全面改造项目，年内要求落实改造范围、编制完

41、的各类建筑。所有城中村全面改造项目，年内要求落实改造范围、编制完成改造专项规划并有实质性进展。成改造专项规划并有实质性进展。 据深圳市大工业区管理委员会官方网站显示，目前，大工业区已经聚集了据深圳市大工业区管理委员会官方网站显示，目前，大工业区已经聚集了日立集团与日立集团与IBMIBM的合资企业日立环球、全球最大的注塑机制造商之一震雄的合资企业日立环球、全球最大的注塑机制造商之一震雄集团、世界第一大无源元器件生产商村田株式会社以及赛格三星等知名企集团、世界第一大无源元器件生产商村田株式会社以及赛格三星等知名企业，此外，该区域还拥有沃尔玛在中国的首个大型配送中心。业，此外，该区域还拥有沃尔玛在中

42、国的首个大型配送中心。全球知名企业设全球知名企业设厂，民间力量支厂，民间力量支持持3.33.3坪山商业分析坪山商业分析区域未来展望：政府助推东部新城形成区域未来展望：政府助推东部新城形成居住用地如图如图2005-20202005-2020年东部工年东部工业组团分区规划，项目周业组团分区规划，项目周边大量规划中的居住用地边大量规划中的居住用地待建。待建。商业用地3.33.3坪山商业分析坪山商业分析区域未来展望：商业用地集中区域未来展望：商业用地集中随着未来众多项目将陆续推出。品牌发展商的进驻将提升片区经济发展的热度，并提高坪山居住人群的素质。为本项目商业提供了良好的发展契机。3.33.3坪山商业

43、分析坪山商业分析区域未来展望：实力开发商强区域未来展望：实力开发商强 势进入势进入宗地编号土地面积（）建筑面积（）商业面积（）容积率出让时间楼面地价(万元) 获得企业G11204-0395 26218.11 78654 29303.0 2006-09-152127.31万科G11207-0205 28282.08 84846 54903.02006-12-271802深业G11336-0061 72640.84 218086 427363.02006-12-273173.06 深业总量127141.0338158651156-本项目商业项目占已知商业面积总量84%，在规模上本项目具有绝对优势。

44、v商业呈现多中心格局，龙岗区级商业中心已渐形成v四大业态主导深圳商业v购物中心迅速崛起，概念深入人心v市区人均商业面积已接近香港，达较高水平宏观因素宏观因素 深圳的大环境深圳的大环境微观因素微观因素 项目的小环境项目的小环境v内向型市场，商业发展不成熟，需引导当地人的消费意识v随着房地产业的发展，坪山经济将得到飞跃v商业业态单一，档次较低v品牌发展商大量开发住宅用地，将带来大量高素质居民3.43.4坪山商业分析坪山商业分析市场状况总结市场状况总结2.2.坪山宏观规划坪山宏观规划1.1.深圳市总体经济状况深圳市总体经济状况4.1 4.1 消费者调查概述消费者调查概述 4.2 4.2 消费者特征分

45、析消费者特征分析 4.3 4.3 消费者习惯分析消费者习惯分析 4.4 4.4 消费者分析总结消费者分析总结3.3.坪山商业分析坪山商业分析4.4.消费者分析消费者分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析为了解坪山人口消费特征，我司采用随机抽样的方法，以问卷调查的形式，在坪山各街区分片进行调查。共发放调查问卷530份，收回506份。通过问卷相关数据统计，在务求真实及客观的前提下分析坪山目前的人口消费行为习惯，以便为项目在定位上提供客观及真实的决策数据。调查目的：调查目的： 通过市场访问调查，了解有关消费者的消费需求、消费意向和消费习惯的信息，形成统计分析数据，为

46、该项目定位、规划和运作提供必要的依据。调查时间：调查时间： 2007年10月6日（星期六） （10：00-18：30） 2005年10月7日 （星期日）（10：00-18：30） 调查方式：调查方式： 随机抽样调查，拦访式调查调查范围：调查范围： 坪山国惠康、民乐福、万福佳及其周边地区调查对象：调查对象： 行人、购物消费者调查人员：调查人员： 中原地产调研小组问卷调查数量：问卷调查数量：共530份。 调查样本统计：调查样本统计：本次调查共随机发放调查问卷530份，收回506份，其中有效问卷500份，废卷6份，问卷有效率94%，可以构成本次市场调查的有效统计样本。4.14.1消费者分析消费者分析

47、消费者调查概述消费者调查概述1 1、年龄分布、年龄分布 在本次调查中,针对的对象是2040岁具有较高消费能力的消费群，上图年龄段的比例表明,20-40岁的被访者占了本次调查人群的91%,说明本次问卷调查达到了我们的预设目标。2 2、家庭人口、家庭人口 上图显示在被访者中，来自三口之家和四口之家的人居多。其中有129人是来自三人家庭，127人是来自四人家庭，分别占了被访者的26.2%和25.8%，两者共计占了52%。由此表明，在家庭日常消费需求上，3人或4人家庭是消费需求的主体。4.24.2消费者分析消费者分析消费者特征分析消费者特征分析3 3、被访者职业身份分析、被访者职业身份分析依上图数据显

48、示，被访者中以公司普通职员、工厂职员及公司中层管理人员居多，三者所占的比例为59%。表明周边活动的人群在企业中的职位以普通职员及管理层为主。、月消费额、月消费额上图表明，被访者每月消费水平在1200元以下的，占了被访者的77.8%，表明坪山的人均消费水平远低于特区内居民的平均消费水平（约为1800元左右）。4.24.2消费者分析消费者分析消费者特征分析消费者特征分析1 1、习惯购物区域分析、习惯购物区域分析 依上图相关数据，区域内购物选择最多的习惯购物区域，有343位被访者选择，所占的比例69%；其次是龙岗中心区所占比例为25%，龙岗中心区由于商业比较发达，分流了坪山的客流。2 2、消费品种分

49、析、消费品种分析 上图数据表明，日常用品是被访者主要的消费品类，有313人选择占比39%。其次是服装鞋帽和水果蔬菜，分别有164和160人选择，所占的比例为20.3% 和19.8%；表明坪山居民消费品种主要是日常用品、服装及生鲜果蔬，显示了夺山居民的消费需求仍是以解决生活必需为主。4.34.3消费者分析消费者分析消费习惯分析消费习惯分析3 3、餐饮消费场所、餐饮消费场所上图表明，中式快餐和特色餐饮是目前坪山居民喜爱去的消费场所。选择去中式快餐消费的占28%，这与区域工作、生活节奏快有关。选择特色餐饮的占21%，说明特色餐饮满足了来自不同地域的人的饮食消费需求。居民对其他餐饮的喜爱程度则基本相似

50、。 4.34.3消费者分析消费者分析消费习惯分析消费习惯分析消费习惯及行为：消费习惯及行为：国惠康是坪山居民最常去的消费购物区域；目前的坪山商业消费以本地居民的日常生活消费为主。消费水平：消费水平：居民的月消费在1200元以下的居多；许多消费者表明区域购物基本以生活必需品为主，其余消费被龙岗中心城分流。对坪山商业环境及配套设施的评价：对坪山商业环境及配套设施的评价：坪山居民对本地商业发展存在的问题普遍认为是规模小和环境差；对于未来商业步行街的风格，多数居民认同现代时尚步行街风格；对于未来的商业步行街多数被访者期望具有综合购物、休闲娱乐和特色餐饮三大功能；对于未来商业步行街的文化设施，居民怀有很

51、高的期望值。对本项目的启示：坪山对本项目的启示：坪山商业落后已无法满足坪商业落后已无法满足坪山居民的需求。山居民的需求。居民对商业的进一步发居民对商业的进一步发展寄予厚望。展寄予厚望。4.34.3消费者分析消费者分析总结总结三、项目租售政策定位三、项目租售政策定位二、项目营销定位二、项目营销定位一、深圳宏观经济及项目营销环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析2.2.项目业态定位项目业态定位1.1.项目现状分析项目现状分析3.3.项目规划建议项目规划建议4.4.项目功能及形象定位项目功能及形象定位二、项目营销定位二、项目营销定位1.1 1.1 项目四至项目四至 4.2 4.2 项目地块指标项

52、目地块指标 4.3 4.3 项目项目SWOT 4.4 SWOT 4.4 项目资源盘点项目资源盘点项目处于车流量大的位置，项目处于车流量大的位置，但目前整个区域处于前期但目前整个区域处于前期开发阶段，人流量小，商开发阶段，人流量小，商业气氛较为冷淡。业气氛较为冷淡。北面坪山河，对面龙岗高级中学西面临锦龙大道东面临市政路对面为政府规划仓储用地南面临中山大道1.11.1项目现状分析项目现状分析项目四至项目四至位置：龙岗坪山街道中山大道与锦龙大道交汇处土地用途：二类居住+商业用地土地面积：72640.34 总建筑面积：218086 容积率：3.0覆盖率：30%住宅面积：170970 商业面积： 427

53、36 1.21.2项目现状分析项目现状分析项目地块指标项目地块指标优势优势 片区未来规划良好，生态环境较好； 地块方整呈长条形，昭示性好，利于项目规划和建筑布局； 临近坪山镇高档楼盘东方威尼斯，有 一定的区域声誉积累；劣势劣势 区域发展还未成熟，需要项目带动区域； 治安较差，公路噪音影响； 相对于中心区而言，坪山人对此的认可度不高； 项目周边污染严重；东面的仓储用地对项目东面人流及形象会造成一定影响。机遇机遇 作为东部新城，政府有意推动坪山进入快速城市化发展阶段； 万科地块的先行入市，带来区域外的置业人群，推动坪山房地产市场的发展； 所在区域未来规划大量住宅用地，正好启动项目商业；威胁威胁 坪

54、山商业长期处于低水平发展，刺激坪山居民消费欲望，引导其消费观念，是本项目必须面对的风险； 项目本身并不处于传统商业旺区，市场培育需要一定的时间； 政府及银行的相关政策打压地产发展。1.31.3项目现状分析项目现状分析项目项目SWOTSWOT分析分析企业：企业：比亚迪、兄弟企业、二砂爱联、深爱、五洲龙、香港泰豪家具可为项目带来大量中高层管理人员1.31.3项目现状分析项目现状分析自然资源丰富，规划良好，成熟度不足自然资源丰富，规划良好，成熟度不足河体：河体：坪山河坪山河流域被广东省环保局列为2007年十大重点区域环境问题督办对象之一 。可以预见未来坪山河可以预见未来坪山河整治污染后，本项目可直接

55、利用的整治污染后，本项目可直接利用的河体资源打造特色的商业街。河体资源打造特色的商业街。人文：人文：坪山高级中学、客家围屋自然赋予项目文化的氛围2.2.项目业态定位项目业态定位1.1.项目现状分析项目现状分析3.3.项目规划建议项目规划建议4.4.项目功能及形象定位项目功能及形象定位二、项目营销定位二、项目营销定位2.12.1项目业态定位项目业态定位如何确定我们的业态？如何确定我们的业态？ 我们的思考方式研究新区业态发展的一般规律结合本项目的个性特征探讨最契合本项目的业态组合研究外向型社区商业业态组合一般规律2.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律案例案例1 1 市中心区发展商业演变市中心

56、区发展商业演变 商家业态进驻时间好百年家居1999年岗厦食街餐饮1999年新一佳超市2000年天虹百货2004年世纪中心建材、家私2003年，已搬迁吉之岛超市2007年cocopark购物中心2006年怡景中心城购物中心2007年金海马世博中心家居2004年T/T/年年商商家家1999199920002000200320032004200420062006好百年好百年新一佳新一佳天虹天虹世纪中心世纪中心金海马金海马cocoparkcocopark吉之岛吉之岛怡景中心城怡景中心城岗厦食街岗厦食街200720072.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律案例案例2 2 宝安中心区发展商业演变宝安

57、中心区发展商业演变商家业态进驻时间天虹百货2002年苏宁电器2006年赛格数码已开业欧麦德家居已开业华润万家综合超市已开业商商家家2002200220062006天虹天虹苏宁苏宁华润万家华润万家欧麦德欧麦德赛格赛格沃尔玛沃尔玛T/T/年年从表可以看出，商家是逐渐进驻宝安中心区，有一个时间过程正中集团正中集团购物中心购物中心新开发区零售业的发展历程，将随着高尚社区不断推出，居住人口不断增加，消费需求逐渐扩大。进而吸引品牌主力商家纷纷进驻，而新开发区也成为众多主力商家争夺的商业重地。2.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律商家：前期多数不敢进商家：前期多数不敢进 后期抢破头后期抢破头福田中心区

58、主力店分布图宝安中心区主力店分布图天虹商场天虹商场华润万家华润万家苏宁电器苏宁电器赛博数码城赛博数码城欧麦德欧麦德玛泰哈利玛泰哈利对于市场环境还不成熟的新开发区域，能够适应这种新区开发需求的商业业态十分有限，下表是各种商业业态对于新开发区市场适应情况：商家选址关键指标消费力竞争消费需求面积昭示性交通大超市*社区服务*家居装饰*家电*餐饮*数码*百货*休闲娱乐*专卖店* 表示对应业态在该指标上的契合度， *越多，契合度越高，可行性越高；2.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律 业态契合度业态契合度2.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律新中心区商业发展特点新中心区商业发展特点商业发展：n

59、多以社区超市、餐饮启动新区商业；n品牌商业对住宅密集区域兴趣浓厚；n零售业态是在不断演变的，以适应市场需求；从市中心区和宝安中心区的发展来看，呈现如下特点：从以上分析来看，在新开发建设的中心区，消费者对业态需求是逐层递进的：需求层次逐渐提升家电数码家电数码休闲娱乐百货休闲娱乐百货超市餐饮建材装饰家居社区服务超市餐饮建材装饰家居社区服务2.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律业态逐级递进业态逐级递进小结：小结：本项目位于坪山新城，万科、深业等品牌开发本项目位于坪山新城，万科、深业等品牌开发商纷纷抢滩，未来住宅的大量开发，势必带来商纷纷抢滩，未来住宅的大量开发，势必带来居住人口的激增、消费需求

60、的增长和提升。居住人口的激增、消费需求的增长和提升。项目商业规划必须遵循新区商业发展规律，综项目商业规划必须遵循新区商业发展规律，综合分析项目的优劣势，充分考虑超市、家居、合分析项目的优劣势，充分考虑超市、家居、餐饮、社区配套等业态与项目的契合度，以便餐饮、社区配套等业态与项目的契合度，以便为本项目为本项目寻找最寻找最契合的业态组合契合的业态组合2.22.2新区商业发展规律新区商业发展规律小结小结通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。态组合、商业布局等一般规律。 根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、

61、分析，得出了一系列的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、万科金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、万科四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城 。 社区商业研究案例分布图2.32.3社区商业理论社区商业理论根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。内向型社区商业三种类型。社区商业特点：社区商业特点：u 面向特定的居住区域，面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为以相对固定的客流

62、作为服务对象；服务对象；u 单体商业规模通常不单体商业规模通常不会很大；会很大；u 更加强调超市及其他更加强调超市及其他生活配套的作用，引进生活配套的作用，引进业态可更丰富。业态可更丰富。外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。 偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。 内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。 外向型社区商业偏外向型社区商业内向型社区商业万

63、科城万科城新银座新银座幸福海岸幸福海岸2.32.3社区商业理论社区商业理论社区商业分类社区商业分类社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%5%、2%2%。社区商业分类标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业5，一般不超过10%2大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型 商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业25 12 社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业

64、21 小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。2.32.3社区商业理论社区商业理论社区商业分类标准社区商业分类标准商业与住宅面积比率：商业与住宅面积比率：商业面积（42736） ：住宅面积（ 170970）25人均商业面积：人均商业面积：商业面积（42736 ）：项目人口（5129人）8.33/人根据社区商业的研究理论：综合分析，综合分析，本项目明显属于本项目明显属于外向型社区商业外向型社区商业注：住宅按每90平米每户3人计，大约5129人。本项

65、目的商业与住宅面积比率高达25%，说明商业规模相对偏大。本项目住宅居民的消费力不足以支撑如此大的商业体量，需要吸引大量的外部人流支撑消费力，业态规划不仅要满足社区居民日常需求，还需加入幅射范围较大的业态，大量吸引外部人流。2.32.3社区商业理论社区商业理论项目商业属性初判断项目商业属性初判断社区商业商业 业态比例（）（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935.21.12.63.41.910.428.4招商

66、海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.615.619.219.21.0318.118.113.213.23.53.53.623.3综合分析发现，外向型综合分析发现，外向型社区商业的业态主要为社区商业的业态主要为超市、餐饮、配套服务、超市、餐饮、配套服务、美容美发四大类。美容美发四大类。2.32.3社区商业理论社区商业理论外向型业态比率外向型业态比率2.42.4项目业态组合建议项目业态组合建议综合以上新区业态发展规律、社区商业类型分析建议本项目选择业态组合为：超市（标超）超市（标超） + + 家居家居+ +品牌餐饮品牌餐饮+ + 社区商业

67、社区商业2.2.项目业态定位项目业态定位1.1.项目地块分析项目地块分析3.3.项目规划建议项目规划建议4.4.项目功能及形象定位项目功能及形象定位二、项目营销定位二、项目营销定位项目现状占地约7万，有相对较为集中的平面空间可以利用主力店聚人流，需要将主力店所聚集的人流留在项目外部人流较为容易导入项目内部一个最大限度吸引人流并且留住人流的公共开放空间商业与休闲娱乐设施在建筑形态上互相融合聚人流的特色公共空间开放式的，街区式的OPEN商业空间特色零售消费者人与街区相融，尽情畅游利于打造特色，吸引消费需要寻求3.3.商业规划建议商业规划建议主题商业街主题商业街+ +集中式商业集中式商业3.3.商业

68、规划建议商业规划建议规划布局：地块形状及数据规划布局：地块形状及数据本地块：本地块：用地：72640.84平米容积率：3.0 多、高层住宅建面：170970平米公共租凭住房：25645平米商业建面：42736平米配套面积：4380平米覆盖率： 30基底：14880平米79.61m79.61m211.92m211.92m94.96m94.96m9.49m9.49m301.55m301.55m17.82m17.82m274.69274.69米米212.12212.12米米123.92m123.92mN N本项目地块较为方正平整，长宽合理。三面临街，交通情况较好。但由于东面为政府规划的仓储用地未来人

69、流较少。商业布局需解决人流分布不均的问题。环绕街铺型环绕街铺型锦绣江南：环绕街铺型 建议商业规划采用环绕式分布。3.13.1商业规划建议商业规划建议几种常见的商业布局分析几种常见的商业布局分析规划要点：1、设置 1.5万纯集中式商业于两条主要干道锦龙大道与中山大道交汇处，并设置2000平米左右的前广场以聚集人流。2、设置1.5万裙楼商业于锦龙大道与北面市政路交汇处。3、考虑项目商业体量及后期招商，建议不要超过三层。两面临主干道，保证集中式商业的人流及车流。为后期招商提供良好的硬件条件。两栋集中式商业分摊了商业面积，减小了商业经营风险，同时均匀了项目人流。4、设置半弧形商业步行街，自然分隔政府租

70、凭房。5、项目商业呈环绕分布，设置为住宅底商。环绕型商业街可较好解决本项目人流不均的问题，并且为项目提供了良好的可视性。大量街铺的设置，可确保项目商业价值的最大化。同时，可分离政府租赁房对项目高端形象的影响。3.3.商业规划建议商业规划建议商业布局建议商业布局建议会会所所主入口主入口次入口次入口次次入口入口ABCD幼幼儿儿园园裙楼商业广场广场纯集中式商业商业步行街3.3.建筑规划建议建筑规划建议商业街商业街商业街顶蓬：大面积的采光天窗，让自然光得到良好利用，并在地面产生光影效果；纯集中商业纯集中商业广场商业步行街商业街中间设置休闲椅、绿化、雕塑小品等裙楼商业裙楼商业地面用材考虑防滑耐磨性日本六

71、本木新城大蜘蛛日本六本木新城大蜘蛛 作为人流的主要汇聚点，广场上应设置一些特独的雕塑、绿化、电子屏等3.建筑规划建议建筑规划建议生态广场生态广场纯集中商业纯集中商业广场商业步行街裙楼商业裙楼商业2.2.项目业态定位项目业态定位1.1.项目地块分析项目地块分析3.3.项目规划建议项目规划建议4.4.项目功能及形象定位项目功能及形象定位二、项目营销定位二、项目营销定位 A New Lift-style Center A New Lift-style Center坪山首席新城市生活中心坪山首席新城市生活中心3.13.1主题定位主题定位以满足坪山居民的消费为前提，尽可能辐射到龙岗区，甚至以满足坪山居民

72、的消费为前提，尽可能辐射到龙岗区，甚至可影响到整个深圳市的一个特色商业中心。可影响到整个深圳市的一个特色商业中心。3.23.2功能定位功能定位p家庭群p片区外青年群为，家庭群p商务群、青年群为主、工业区管理群、家庭群核心商圈核心商圈周边住宅客户主要商圈主要商圈坪山区域客户次要商圈次要商圈片区外（龙岗中心城、横岗）人群细分商圈辐射人群四大消费群四大消费群家庭群家庭群商务群商务群青年群青年群工业区管理群工业区管理群3.33.3目标消费者细分目标消费者细分消费群消费群消费特征消费特征需求需求零售概念零售概念家庭群家庭群 ( (年龄年龄15-5015-50）消费能力：收入稳定，消费能力强，有意识的消费

73、，消费结构多元化p新入住家庭对置家的需求p日常生活便利性需求；对生活品质化追求；对精神文化需求p家庭成员中儿童的消费支出占较大的比例加强品质生活及文化消费概念，强调生活气息商务群商务群（年龄（年龄25-4525-45）消费能力:收入较高而且较为稳定，消费能力强p生活品质化追求，商务接待需求p满足精神文化的追求，寻求一个工作之余全身心放松的场所加强品质生活、休闲娱乐、商务餐饮及文化消费概念工业区管理群工业区管理群（年龄（年龄28-5028-50）消费能力:收入较高而且较为稳定，消费能力强p生活品质化追求，商务接待需求p满足精神文化的追求，寻求一个工作之余全身心放松的场所加强品质生活、高品质文化消

74、费概念青年群青年群（年龄（年龄22-2822-28）消费能力：收入稳定，消费潜力强，超前消费，属于冲动型消费p满足白领对时尚，品质生活的要求及对新的吃喝玩乐消费模式的追求p生活配套齐全便利的需求加强品质生活、潮流休闲娱乐及餐饮概念，延长消费者逗留时间3.33.3目标消费者细分目标消费者细分项目形象组成项目形象组成个人中心个人中心家庭中心家庭中心团体中心团体中心3.43.4项目形象定位项目形象定位家庭中心，让生活更舒适！家庭中心，让生活更舒适！ 概念组成：家居、超市概念组成：家居、超市3.43.4家庭中心主题发展设置家庭中心主题发展设置引进知名品牌标超，档次和商品品质感需高于坪山本地超市 ，给坪

75、山消费者带来新鲜感；3.43.4家庭中心主题发展设置家庭中心主题发展设置提供坪山区最为个性和品味的家具专业市场及家居装饰主题区；个人中心，让生活更新潮！个人中心，让生活更新潮！概念组成：品牌服饰、数码、美容概念组成：品牌服饰、数码、美容3.43.4个人中心主题发展设置个人中心主题发展设置设置品牌服饰精品区，提供与市区内同样丰富的服饰选择；让生活科技主题贯穿全程，延长顾客停留时间以及拉动消费；结合住宅的会所需求，提供坪山区最具知名度的健身/休闲/美容/SPA中心。3.43.4个人主题发展设置个人主题发展设置团体中心，让生活更精彩！团体中心，让生活更精彩！ 概念组成：清吧、酒吧、咖啡厅概念组成：清

76、吧、酒吧、咖啡厅塑造不同于传统形式的就餐、休憩场所，提供坪山区口味最为齐全的特色餐饮选择；3.43.4团体主题发展设置团体主题发展设置结合项目水资源，设立“滨河休闲文化”主题区，例如水景酒吧街、咖啡厅街；3.43.4团体主题发展设置团体主题发展设置提供龙岗区最具特色的娱乐休闲消费场所，如清吧等，延长夜间消费时间；三、项目租售政策定位三、项目租售政策定位二、项目营销定位二、项目营销定位一、深圳宏观经济及项目营销环境分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析1.1.租售政策租售政策2.2.典型商家进驻要求典型商家进驻要求三、项目租售政策定位三、项目租售政策定位1.1 1.1 租金价位测算租金价位测算1

77、.2 1.2 销售价位测算销售价位测算 1.3 1.3 租售面积区间建议租售面积区间建议1.4 1.4 租售宏观策略制定租售宏观策略制定缤纷年华商业广场缤纷年华商业广场为裙楼商业，位于深圳南山区艺园路，总商业面积面积为18000，其中 2F、3F为主力店人人乐，项目只销售1F街铺与内铺。街铺销售均价65000元/，内铺均价40000元/。人人进驻之前，该项目周边街铺租金普遍在50元/，无法支撑每平米6万的销售价格。主力店进驻带动物业自身价值的急剧提升。万象城万象城位于深圳罗湖区宝安南路，总建筑面积18.8万平方米 ，主题定位：包罗万象，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型购物中心。 主力商家：

78、ReL百货 、Ol生活超市 、嘉禾（深圳）影城 。主力店的进驻万象城带动了周边物业价值的快速提升，周边街铺租金由200元/提升到800元/。1.11.1项目租赁价格测算项目租赁价格测算参考案例参考案例主力店进驻大型商业能够推动项目及周边商业的增值，主力店进驻大型商业能够推动项目及周边商业的增值，提高租金水平和销售价格。提高租金水平和销售价格。1.11.1项目租赁价格测算项目租赁价格测算根据我们对项目周边商铺金碧路的租金价格，一层街铺平均租金为23元/平方米。参考万象城开业前后租金提升了4倍的案例。本项目两个端口均设置集中式商业，同样能提升周边商铺价格达本项目两个端口均设置集中式商业，同样能提升

79、周边商铺价格达4 4倍。倍。由此可推测本项目一楼街铺租金均价为：由此可推测本项目一楼街铺租金均价为：23234=924=92元元根据经验判断，上下浮动约根据经验判断，上下浮动约2020元，元，可测算本项目的一楼街铺租金价位区间为：可测算本项目的一楼街铺租金价位区间为：7272112112元元/ /平方米平方米（对于集中式商业主出入口两边的街铺甚至可提升到更高的价位区间）（对于集中式商业主出入口两边的街铺甚至可提升到更高的价位区间）* *注：此价格为静态估算注：此价格为静态估算1.11.1项目租赁价格测算项目租赁价格测算根据经验判断，二层铺位租金价格为一层街铺根据经验判断，二层铺位租金价格为一层

80、街铺70%70%。测算二层铺位的租金价格为：测算二层铺位的租金价格为：50 50 7878元元/ /平方米平方米三层铺位租金价格为一层街铺的三层铺位租金价格为一层街铺的30%30%。测算三层铺位的租金价格为：测算三层铺位的租金价格为：21 21 3434元元/ /平方米平方米1.21.2项目销售价格测算项目销售价格测算由于项目周边近期没有可售商业，市场比较法缺少测算数据，因此采由于项目周边近期没有可售商业，市场比较法缺少测算数据，因此采取单一的取单一的“租金返推法租金返推法”预测项目一楼街铺售价：预测项目一楼街铺售价：按照按照6%6%投资客所能接受的最低投资回报率测算项目售价为：投资客所能接受

81、的最低投资回报率测算项目售价为：1.441.44万万2.242.24万元万元/ /平方米平方米* *注：此价格为静态估算注：此价格为静态估算备注：如果大品牌商家进驻，甚至可提升到一个更高的售价。备注：如果大品牌商家进驻，甚至可提升到一个更高的售价。借助人人乐进驻缤纷年华案例及岗厦新一佳案例说明。借助人人乐进驻缤纷年华案例及岗厦新一佳案例说明。A裙楼商业纯集中式商业商业步行街1.31.3租售面积区间建议租售面积区间建议销售部分销售部分租赁部分租赁部分1 1、纯集中式商业及裙楼商业一层街铺建议发展、纯集中式商业及裙楼商业一层街铺建议发展商销售，其余商业建议开发商持有租赁，以保商销售，其余商业建议开

82、发商持有租赁，以保证后期招商的顺利进行。证后期招商的顺利进行。2 2、商业步行街及住宅底商由于全部设置于主干、商业步行街及住宅底商由于全部设置于主干道或小区入口附近，建议全部销售。道或小区入口附近，建议全部销售。位置位置属性属性销售面积销售面积比例比例A商业步行街约30007%B集中式商业一层街铺约50002=1万24%C住宅底商约800019%合计销售面积合计销售面积2.22.2万万52.4%52.4%租赁面积租赁面积2 2万万47.6%47.6%ACCCCBB备注：由于集中式商业一层进深比无法确定，因此对内铺的销售策略持保留意见备注：由于集中式商业一层进深比无法确定，因此对内铺的销售策略持

83、保留意见中原地产已积累了数百家品牌商家，包含超市、百货、家居、建材、服装、珠宝、数码、餐饮、娱乐等各种业态。1.41.4租售宏观策略制定租售宏观策略制定招商措施招商措施利用中原地产积累的商利用中原地产积累的商业资源，一对一招商业资源，一对一招商u减少与周边商业项目的竞争，抢夺能在新区中率先进场的商业业种中的领导品牌，抢占市场先机；u招商先行，根确定主力品牌商家，提前根据商家要求解决工程改造要求；u通过主力商家进驻带动后期招商时中小商户的投资信心；u主力商家的进驻是商场未来持续经营的保证；u由于投资者明确的投资目的，使招商工作在产权式商铺的销售中成为商铺销售最大的支撑之一。u统一招商势在必行，而

84、且通常在销售前展开，能更有利促进商铺销售工作的顺利进行。 1.4租售宏观策略制定租售宏观策略制定竞争策略竞争策略招商先行，提前确定招商先行，提前确定主力商家；主力商家；匹配合适商家匹配合适商家, ,强力支强力支撑后期营销执行。撑后期营销执行。 目前商业项目销售主要有四种操作模式，为满足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也不尽相同。纯纯 销销 售售带租约销售带租约销售短期返租销售短期返租销售长期返租销售长期返租销售一般为三年返租一般为三年返租一般为十年返租一般为十年返租销售模式销售模式1.41.4租售宏观策略制定租售宏观策略制定四种销售模式四种销售模式优势：优势：优势：优

85、势： 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：劣势：劣势：劣势： 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：适用：适用：适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。1.41.4各类销售方式分析各类销售方式分析纯销售方式纯销售方式优势：优势：优势：优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相

86、关税费； 短期内使业主获得稳定收益。劣势：劣势：劣势：劣势： 铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长；开发商回笼资金的周期长； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期；资者预期； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品

87、牌。适用：适用：适用：适用： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。1.41.4各类销售方式分析各类销售方式分析带租约销售方式带租约销售方式优势：优势：优势：优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺。劣势：劣势：劣势：劣势： 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。1.41.4各类

88、销售方式分析各类销售方式分析短期（三年至五年）返租销售短期（三年至五年）返租销售优势：优势：优势：优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：劣势：劣势：劣势： 承担十年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。1.41.4各类销售方式分析各类销售方式分析长期（十年）返租销售长期（十年）返租销售短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋

89、向政府相关政策，避免政策风险。从销售角度分析：从销售角度分析：短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从开发商风险角度分析：从开发商风险角度分析：1.41.4各类销售方式分析各类销售方式分析长期返租与短期返租的比较长期返租与短期返租的比较综合考虑，建议本项目综合考虑，建议本项目综合考虑，建议本项目综合考虑，建议本项目商业销售模式为：商业销售模式为：直接销售、带租约销售及反租销售三种模式结合直接销售、带租约销售及反租销售三种模式结合1.41.4项目销售模式建议项目销售模式建议1.1.项目租售策略项目租售策略2.2.典型商家进驻要求典型商家进驻要求2.1 2.1

90、 典型超市商家进驻要求典型超市商家进驻要求 2.2 2.2 典型家居商家进驻要求典型家居商家进驻要求 2.3 2.3 典型餐饮商家进驻要求典型餐饮商家进驻要求 2.4 2.4 典型休闲娱乐商家进驻要求典型休闲娱乐商家进驻要求三、项目租售政策定位三、项目租售政策定位项目有可能进驻项目有可能进驻的是标超。的是标超。访问要点访问要点具体情况具体情况选址区域购物广场选址商业核心区域，1.5公里范围内不少于20万人需求面积（）购物广场10,00015,000，社区店3,000经营楼层选择（层）一般选择首层、二层单层面积（） 5000 层高要求（m） 4.8楼板承重（KN/） 3.5 开间、进深比例无硬性

91、规定，规则方正即可给排水70mm市政给水管碰口配100立方米生活备用水箱；150mm粪水排放管连接大厦化粪井；200mm污水排放口配备4级过污井供配电市电1800KVA电量连变压器、后备发电机为600KVA连自动设换设备中央空调提供舒适型中央空调店内垂直交通每层设自动行人道式扶手电梯，货梯两部（载重量两吨）弱电要求1800kva电量连变压器，后备发电机为600kva连自动设换设备排污提供1.5m1.0m油烟排放管井接连高点排放停车场位置、数量500物业交付装修标准毛坯租赁年限通常为10年免租期取决于租赁面积、租金水平、物业条件等管理费标准通常自行管理发展商品牌影响力重视程度高2.12.1典型超

92、市商家进驻要求典型超市商家进驻要求百佳超市进驻要求百佳超市进驻要求家居类主力店：地下层可引进经营档次较高，且需求面积不大的家家居类主力店：地下层可引进经营档次较高，且需求面积不大的家居品牌。居品牌。城市房地产业的快速发展，必然带来家居类市场的兴旺，抢夺本城市房地产业的快速发展，必然带来家居类市场的兴旺，抢夺本品类的优质商家，是我们的重点目标。品类的优质商家，是我们的重点目标。本品类的商家有百安居、金海马、好百年等类别的商家，他们有的面积要求大，有的品牌度与实力不强等诸多原因，我们要抢的是特力屋、第六空间、生活空间这一类的新型家居品牌。2.22.2典型家屋商家进驻要求典型家屋商家进驻要求特力屋特

93、力屋特力集团是一个全球性的集团，拥有近30年的对外贸易实务经验，为全世界各地的知名零售卖场提供商品。目前特力集团已发展为一个涵盖零售、贸易、营造、电子商务、工业设计等领域的大型事业体，在全球27个国家设有40个分公司，10个关系企业。2005年全台五百大服务业之最赚钱公司，特力荣登第44位。特力贸易为全台知名的股票上市公司，且根据台湾知名期刊天下杂志2006年五百大服务业调查结果显示，特力2005年排名第29名。2.2典型家屋商家进驻要求典型家屋商家进驻要求特力屋简介特力屋简介经营范围：寝具、窗帘、收纳、小家电、家具灯饰、餐茶锅具、卫浴美体、家饰精品、装饰蜡烛 等15大类1万5千多种精致多样的

94、商品，同步引进符合上海消费者生活形态的欧美流行居 家生活商品，更有近 40% 独家专卖的商品。卖场风格：引进全新美式居家卖场购物概念， 开架式陈列让顾客可自行取得选购的商品，4000-7000m2的卖场满足一次购足的流行消费趋势，提供独具特色且完整齐全的品类，并依商品特性实景实品陈列，透过情境式摆设，提供顾客居家布置MIX&MATCH:组合搭配的创意灵感及全球最新居家流行时尚讯息。2.22.2典型家屋商家进驻要求典型家屋商家进驻要求特力屋简介特力屋简介商商家家名名称称特力屋特力屋商商家家概概况况特力屋是一家美式风格的家饰家用生活馆，以平实的价格提供顾客精致且独具风格的家饰家用商品，满足顾客一站

95、购足的概念。 总店铺数9直营店数9目目 前前 业业 务务 区区 域域上海、北京、杭州、成都拓展要求拓展要求选选址址要要求求临街旺区、新建楼群停停 车车 场场 数数 量量地上和地下不小于200个需需 求求 面面 （ ）40006000楼楼板板承承重重500经经 营营 楼楼 层层 选选 择择1-3层柱柱间间距距视情况定单单 层层 面面 （ ）40006000物物业业标标准准视情况定层层 高高 要要 （M ）5米中中央央空空调调视情况定租租赁赁年年限限5-10免免租租期期视情况定租租 金金 承承 受受 范范 围围25元/月给给排排水水/ /排排油油/ /排排污污/ / 烟烟道道交交 付付 租租 金金

96、 形形 式式视情况定发发展展要要求求2006-2008年特力屋拓店计划：特力屋以华东地区为基地拓展至华北、华南地区。拓展模式都将以一级城市为主，再蔓延至邻近的卫星城市。如华北区将以北京为主，再扩展至大连、青岛等地，而华南区则将以深圳、广州为主，再扩展至东莞等地，2008年计划在内地开30家门店。 2.22.2典型家屋商家进驻要求典型家屋商家进驻要求特力屋进驻要求特力屋进驻要求商家名单商家名单商家要求商家要求l租期要求：可接受承租店铺的时间在15-20年；l楼层要求：首层或首二层l面积要求：400-500l租金要求：租金以扣点的形式，一般6%-9%个点。l租期要求： 承租店铺的时间一般在8-10

97、年；l楼层要求：承租店铺楼层可在首层至五层，l租金要求：接受租金范围在50-150元/.月。l租期要求：承租店铺的时间可选择在2007年；l面积要求：承租面积为5000，l租金要求：可接受租金范围在40-50元/.月。l租期要求：8-10年；l面积要求：在300以上l租金要求：可接受范围不可高于180-220元/.月l对于楼层无特别要求，麦当劳谭鱼头火锅海港元绿寿司2.32.3典型餐饮商家进驻要求典型餐饮商家进驻要求商家名单商家名单商家要求商家要求l租期要求：承租店铺的时间在10年以上；l楼层要求：楼层不限l面积要求： 5000以上l租金要求： 40-80元/.月。l租期要求：承租店铺一般在5

98、年以上；l楼层要求：二楼以上均可l面积要求：300-400l租金要求： 25-80元/.月，视项目位置而定。l面积：2001000平方米l层高：6.5米以上（净高）l承重：300kg/m2l停车位：30个左右l租期：38年自然美自然美依贝佳依贝佳美容美容钱柜钱柜2.32.3典型休闲娱乐商家进驻要求典型休闲娱乐商家进驻要求商业事业部简介商业事业部简介Introduction Of Commercial DepartmentIntroduction Of Commercial Department创造商业无限价值创造商业无限价值 深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司 SHENZHEN

99、CENTALINE PROPERTY CONSULTANS LTDSHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANS LTD附件：简介附件：简介 我们致力于不断创新，具市场推动力及领导地位的商业精英团队我们致力于不断创新，具市场推动力及领导地位的商业精英团队 。以高水准的服务赢得客户、市场和社会的信赖与尊重，由此推动市场和行业良性的整体发展。 我们的定位非常鲜明，要做商业运营专家、最好的商业地产综合服务商及解决我们的定位非常鲜明，要做商业运营专家、最好的商业地产综合服务商及解决方案提供商。方案提供商。既为开发商在商业地产金融、投资顾问、商业策划与招商经营管理、营销策划

100、代理等一系列提供多元化服务；也为国际、国内经营商户创造更佳的商业大舞台。我们将提供系统、全面的解决方案。商业事业部简介商业事业部简介商业事业部核心理念：脚踏实地商业事业部核心理念：脚踏实地 关注细节关注细节商业事业部商业事业部招商招商销售销售策划策划1 1 1 1 商业销售推广计划及执行商业销售推广计划及执行1 1 1 11 1 1 1商业商业市场分析市场分析2 2 2 2定量及定性分析定量及定性分析3 3 3 3商业项目定位商业项目定位4 4 4 4规划布局建议规划布局建议5 5 5 5商家组合建议商家组合建议2 2 2 22 2 2 23 3 3 34 4 4 4 主力及主力及次次主力店招

101、商代理主力店招商代理一般零售招商代理一般零售招商代理商商业业客戶代表客戶代表商商业业項目招商項目招商商铺销售商铺销售商业事业部服务范围商业事业部服务范围庞庞大大的的客客户户资资源源商业事业部商业事业部强强大大的的中中原原网网络络公司现有的市场领先地位公司已有的强大资源平台商业事业部优势商业事业部优势保利文化广场保利文化广场 国内首创文化主题购物中心国内首创文化主题购物中心项目位置：南山商业文化中心区发展商：保利集团层数:4层建筑面积:约15万占地面积：5.4万1 1、物业概况、物业概况2006年3月19日开盘，当日销售162个铺，当日销售金额逾5.5亿元人民币；两个月销售203个铺，总销售额逾

102、7亿元人民币。在主力店招商阶段，我司成功引入“家乐福”、”天虹商场”、KFC”、“必胜客”等国际国内知名商家多名，增加投资客信心。2 2、骄人业绩、骄人业绩商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介位置：深圳龙岗区龙岗镇深惠公路旁总建筑面积：约15万M2售价：1F：26000元/平方米 2F：13000元/平方米开售时间：2003年12月一期销售率：100%；二期销售率：831 1、物业概况、物业概况万鑫万鑫五洲风情五洲风情MALLMALL 缔造城市时尚经典和商业传奇缔造城市时尚经典和商业传奇商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介2 2、骄人业绩、骄人业绩2003年12月28日开盘当日

103、成交单位当日成交单位700700余套余套，成交金额逾逾2 2亿元亿元，刷新了深圳商业开盘成交纪录，6 6个月成交金额逾个月成交金额逾5 5亿元亿元；一期实现100%销售，共销售852个商铺；二期已售539个，销售率达83%；1 1、物业概况、物业概况龙岗世贸中心龙岗世贸中心 -龙岗崛起一座商业标志性建筑龙岗崛起一座商业标志性建筑 位置：深圳龙岗中心城总建筑面积：73800M2售价： 1F：25000元/平方米 2F：15000元/平方米 3F：9000元/平方米开售时间：2000年8月销售率：98% 开盘当天销售铺位80余个，销售额超过3000万，创造当时龙 岗片区商业新高； 半年内销售率达到

104、90以上；2 2、骄人业绩、骄人业绩商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介三联铭豪三联铭豪家居家居MALLMALL 中国首家商贸物流中国首家商贸物流MALL MALL 项目位置：布吉街道三联村旁用地面积：105122.5总建筑面积：3101601 1、物业概况、物业概况 本项目地打破了传统专业市场,批发市场、零售市场的概念,提出为厂商、经营商、采购商、消费者提供信息总部、服务总部连接行业的纽带，是促进行业交流的国际化贸易平台，打造产业化、国际化、专业化的产业营销总部，最终形成产业总部经济。2 2、项目简介、项目简介商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介中港城购物广场中港城购物广场

105、商业旗舰商业旗舰 铺王之王铺王之王位置：深圳福田区中心区福强路总建筑面积：42000楼层：共六层，其中14层可售功能分区：1F：华伦天奴、肯德基等品牌店 24F：百佳超级购物广场 5F：时尚家居广场 6F：西湖春天大酒楼华南地区最大的百佳旗舰店进驻2-4层平均售价：23000元/开售时间：2002年6月1日一、物业概况一、物业概况连续9天排队认购，开创深港商铺销售排队认购之先河总铺位数2556个，42天销售铺位2425个，回笼资金近5个亿，销售率高达 95%；开盘首日共销售铺位223个，成交金额约5千万；项目销售费用约350万元，销售费用仅占销售额的 0.7%。、骄人业绩、骄人业绩商业事业部服

106、务项目简介商业事业部服务项目简介 金世界商业中心金世界商业中心 缔造东门商业财富传奇缔造东门商业财富传奇 位置：东门西入口，老街地铁站旁总建筑面积：14000楼层：共六层，地下一层与地铁站直接接驳售价：一层均价9万元/ 二层均价5万元/ 三层均价3万元/推出时间：2000年9月销售率：90%以上、物业概况、物业概况、骄人业绩、骄人业绩最高价达到18万/M2；平均售价较周边物业高出20%；开盘第一天，劲销1.2亿元；三个月内，销售率达60%，发展商实现100%资金回笼。商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介凯宾斯基酒店商业凯宾斯基酒店商业 南山中心区首家五星级酒店商业南山中心区首家五星级酒

107、店商业、物业概况、物业概况项目位置：深圳南山文化中心区项目规模：总建面7.1万其中：商业裙楼共5层 商业裙楼1、2层部份为酒店大堂 商业裙楼1至2层商业面积约10000 商业裙楼3至5层为海珠城中餐馆， 已开业6至25层为凯宾斯基酒店用房商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介第一街第一街西部通道第一站西部通道第一站、物业概况、物业概况项目位置：蛇口公园南路与望海路交汇处(蛇口新一佳斜对面)总建面积：75500万 商业建筑面积：10077商铺数量：118间铺 住户数量：768户 地下车位：379个商业入伙时间：2007年2月10日商业开业时间：2007年5月1日开发商:深圳宝发投资有限公司

108、经营管理公司：深圳市第一街经营管理有限公司商业物业管理费：非餐饮区8元，餐饮区10元商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介半里半里香街香街深圳首席法兰西风情商业步行街区深圳首席法兰西风情商业步行街区 、物业概况、物业概况项目位置：南山区西丽珠光路与龙珠二路 交汇处（万佳对面）项目建筑面积：38546平方米商业建筑面积： 9029.18平方米商业层数：2层住宅户数：342户商铺数量：64间层高：1F：5.4米；2F：4.2米主力铺位面积：100-150平方米发展商：深圳恒祥基商业物业管理费：前两年3.8元，第三年起5元商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介半岛半岛1 1号商业号商业在

109、优雅中，品位西班牙假日生活优雅中，品位西班牙假日生活优雅中，品位西班牙假日生活优雅中，品位西班牙假日生活、物业概况、物业概况项目位置：惠州市惠阳区金秋路，淡水河北侧项目建筑面积：127502平方米商业建筑面积： 10817平方米招商范围：超市、银行、休闲、娱乐、餐饮、干洗、数码、精品、咖啡厅、书吧等租金范围：10-30元/商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介南山常兴商业广场南山常兴商业广场 商业面积4万 开盘成交1000套，3个月销售达80% 招商成功引进天虹商场；天虹商场；罗湖钻石广场罗湖钻石广场 商业面积2.5万 开盘当天成交近2亿元，销售率95%以上 招商成功引入众多国际品牌商家；商业事业部服务项目简介商业事业部服务项目简介深圳中原物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANS LTD SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANS LTD商业事业部商业事业部Commercial DepartmentCommercial Department愿与您携手共创商业无限价值！愿与您携手共创商业无限价值！