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1、江江南南好好，风风景景旧旧曾曾谙谙。日日出出江江花花红红胜胜火火，春春来来江江水水绿绿如如蓝蓝，能能不不忆忆江江南南 白白居居易易忆忆江江南南上上上上 卷卷卷卷： 文文文文 化化化化 溯溯溯溯 源源源源下下下下 卷卷卷卷： 城城城城 市市市市 名名名名 片片片片壹文化的溯根叁意识的复兴贰城市的烙印壹、溯 根 苏州是我常去之地。海内美景多得是，唯苏州，能给我一种真正的休憩。柔婉的言语，姣好的面容，精雅的园林，幽深的街道，处处给人以感官上的宁静和慰藉。 余秋雨白发苏州疑问？疑问？余秋雨先生的白发苏州令我们不禁思考： 都市里的人们常常忙于为自己的城市寻找新的象征，广场、铁塔、摩天大厦然而，这些只是外
2、在的城市符号，既不属于生活，也不属于人文，既不属于生活，也不属于人文，既不属于生活，也不属于人文，既不属于生活，也不属于人文，为什么我们无法看到这座城市的古韵城市的古韵城市的古韵城市的古韵 ? ? ? ? 无法感觉到这座城市的内涵城市的内涵城市的内涵城市的内涵 ? ? ? ? ：观点：观点 当人们为百年奥运会回归希腊而欢呼时，当人们为美国、澳大利亚建国200周年狂欢时，苏州则静静的躺过了自己2500年的历史，这是引导我们去追溯苏州历史的苏州历史的苏州历史的苏州历史的“姑苏情怀姑苏情怀姑苏情怀姑苏情怀”；精致别雅的姑苏园林，粉墙黛瓦的青石深巷，夕阳西下的小桥流水人家，这是引导我们去追溯苏州建筑的
3、苏州建筑的苏州建筑的苏州建筑的“姑苏古韵姑苏古韵姑苏古韵姑苏古韵”；这些年苏州在清理河道，有人说要把他变成东方的威尼斯，熟不知当这些河道船楫如梭的时候，威尼斯还是荒原一片。那时的人们在丝绸、刺绣、御窑金砖堆积如山的船上唱着软绵的昆曲，这是引导我们去追溯苏州人文的苏州人文的苏州人文的苏州人文的“姑苏内涵姑苏内涵姑苏内涵姑苏内涵”；“越是苏州的越是苏州的 就越是世界的！就越是世界的！”贰贰、无无法法磨磨灭灭的的烙烙印印疑问？疑问？上海的外滩，北京的故宫，西安的兵马俑。，上海的外滩，北京的故宫，西安的兵马俑。，每座城市都有自己的名片，那苏州除了园林以外，我们是每座城市都有自己的名片，那苏州除了园林以
4、外，我们是否还有其他的历史人文内涵可以挖掘？否还有其他的历史人文内涵可以挖掘？2500250025002500年的历史沉淀是否还有其他的城市烙印？年的历史沉淀是否还有其他的城市烙印？年的历史沉淀是否还有其他的城市烙印？年的历史沉淀是否还有其他的城市烙印？：观点：观点烙印不言而喻烙印不言而喻无法泯灭的烙印是 骨子里的苏州！骨子里的苏州！叁、一种意识复兴着随着中国经济的高速发展，随着中国经济的高速发展，中国人民自信心的增强，中国人民自信心的增强，民族自豪感的提升，民族自豪感的提升，这种这种这种这种文化价值和文化认同正逐文化价值和文化认同正逐文化价值和文化认同正逐文化价值和文化认同正逐步地复兴及回归
5、，步地复兴及回归，步地复兴及回归，步地复兴及回归，并开始并开始出现在国内的建筑当中，出现在国内的建筑当中，苏州，亦是如此。苏州，亦是如此。 苏州博物馆苏州新火车站疑问？疑问？除了对于苏州街道除了对于苏州街道“粉墙黛瓦粉墙黛瓦”式的改造，苏州新火车式的改造，苏州新火车站站“园林元素园林元素”的体现，等等建筑上的文化复兴，的体现，等等建筑上的文化复兴，我们我们我们我们是否还可以有其他的历史人文内涵的复兴？是否还可以有其他的历史人文内涵的复兴？是否还可以有其他的历史人文内涵的复兴？是否还可以有其他的历史人文内涵的复兴？：观点：观点我们需要一种除了建筑以外，城市内涵更好的体现；我们需要这种体现能成为姑
6、苏2500年来的文化符号；我们需要这种文化符号成为城市崭新的名片；苏州丝绸苏州刺绣苏州玉雕 让苏州文化符号让苏州文化符号 成为城市的名片成为城市的名片上 卷： 文 化 渊 源下下下下 卷卷卷卷： 城城城城 市市市市 名名名名 片片片片捷美集团致力于本项目 “城市名片城市名片”的打造 江苏捷美投资发展集团，是一家拥有“生物医学”、“房产物业”、“人才服务”三大事业板块的多元化发展型企业集团。 集团事业起始于1997年苏州新区，先后成立有苏州捷美电子有限公司、南京畅翔仪器设备有限公司、苏州润捷置业有限公司（现更名为：江苏捷美投资发展集团有限公司）、苏州捷美医疗器械有限公司、苏州润捷物业管理有限公司
7、、昆山广捷置业有限公司、苏州恒捷资产管理有限公司等七家企业，业务广泛涉足生物医学工程及医疗器械领域的产品研发、制造、销售贸易和房产开发、资产经营、物业管理、人才培训、数据库开发等领域。润捷广场地处新区狮山路商业圈的核心地块，坐拥新区滨河路、邓尉路交界口的绝版地理位置，闹中取静，商务便捷。医谷国际位于花桥国际商务城，由研发中心、展示中心、服务外包中心、企业总部基地、创业中心、培训中心六大主功能区和一个综合配套服务机构组成，将成为华东乃至全国有影响的产业品牌。狮山国际公寓位于新区竹园路黄浦街上，旨在吸引企事业单位和各类社会青年人才，由四幢18层的电梯公寓组成，为精装公寓。 以上项目由捷美集团其下恒
8、捷资产公司及润捷物业公司运营管理，优质的运营管理是项目成功的必备保障。总投资3亿元人民币的“文正学院综合服务中心”项目总体规划建设用地约40亩，计划于苏大文正学院西南角地块建设占地面积约30亩的文正学院学术交流中心；于国际教育园公交首末站地块建设占地面积约10亩的文正学院商业配套中心。集学术交流中心/四星级标准配置的酒店、大学生创新创业活动基地、酒店式公寓、商业配套中心四个功能模块于一体，拟采用国际化的校园商业服务理念、合理的规划方案和多业态的招商，为学生、家长、员工提供舒适的服务环境和高性价比的服务内容，建设优美的校园环境，提升苏州大学文正学院品牌。捷美集团本着一贯的专业精神及对项目负责任的
9、态度，投入了大量的人力物力，进行了全面细致的工作：1、考察上海、杭州、无锡等城市火车站周边商业业态；2、对火车站周边商业进行市场调查和分析3、对火车站人流及旅客的信息需求进行调查问卷分析及汇总4、对部分业态商家进行商家访谈5、针对本案，公司内部团队及商业咨询公司同时进行调研定位壹城市名片的定位延展贰可行性分析叁营销推广壹、城市名片定定位位延延展展本项目“城市名片城市名片城市名片城市名片”的打造既要体现姑苏2500年的城市文化底蕴城市文化底蕴城市文化底蕴城市文化底蕴，又要展示现代苏州的都市风采现代苏州的都市风采现代苏州的都市风采现代苏州的都市风采，还要满足当代人们对于城市的功能诉求。城市的功能诉
10、求。城市的功能诉求。城市的功能诉求。文化底蕴都市风采功能诉求？消费人群需求分析：火车站流动人口信息调查房产信息房产信息人才服务人才服务劳务服务劳务服务旅游度假旅游度假婚纱摄影婚纱摄影生活服务生活服务教育培训教育培训合计合计数量数量95952412413123124814812424545412112113281328比例比例7.15%7.15%18.15%18.15%23.49%23.49%36.22%36.22%1.81%1.81%4.07%4.07%9.11%9.11%信息需求统计信息需求统计消费人群需求分析房产信息需求统计房产信息需求统计房屋出租二手房买卖写字楼租售商铺租售/生意转让合计
11、数量数量88880 00 07 79595比列比列92.63%92.63%0.00%0.00%0.00%0.00%7.37%7.37%人才服务信息需求统计人才服务信息需求统计白领招聘应届生 招聘企事业单位招聘国企招聘民企招聘外企招聘各大人才市场招聘会 信息行业协会合计数量数量1 1808010105 552523 3666624240 0241241比列比列0.41%0.41%33.20%33.20%4.15%4.15%2.07%2.07%21.58%21.58%1.24%1.24%27.39%27.39%9.96%9.96%0.00%0.00%劳务服务信息需求统计劳务服务信息需求统计酒店/餐
12、饮/ 旅游家政保洁/安保普工/技工/生产零售/促销仓储/ 物流建筑/房产/ 装修/物业合计数量数量545459596868313125257575312312比列比列17.31%17.31%18.91%18.91%21.79%21.79%9.94%9.94%8.01%8.01%24.04%24.04%消费人群需求分析旅游度假信息需求统计旅游度假信息需求统计著名著名景点景点特色特色餐饮餐饮苏州苏州特产特产酒店酒店预订预订/住宿住宿车辆车辆出租出租旅行旅行社社购物购物商圈商圈特色特色小店小店景点景点门票门票导游导游苏州苏州人文人文合计合计数量数量5480495917364051611321481比
13、列比列11.23%16.63%10.19%12.27%3.53%7.48%8.32%10.60%12.68%2.70%4.37%婚纱摄影信息需求统计婚纱摄影信息需求统计婚纱摄影器材影楼摄影工作室合计数量数量14147 70 03 32424比列比列58.33%58.33%29.17%29.17%0.00%0.00%12.50%12.50%生活服务信息需求统计生活服务信息需求统计家庭家庭装修装修家政家政保姆保姆驾校驾校报名报名家具家具/ /家纺购买家纺购买票务票务招商招商加盟加盟/ /代代理理投资投资理财理财/ /保险保险快递快递物流物流通信业务通信业务合合计计数量数量0 00 01 12 22
14、4243 32 2101012125454比列比列0.00%0.00%0.00%0.00%1.85%1.85%3.70%3.70%44.44%44.44%5.56%5.56%3.70%3.70%18.52%18.52%22.22%22.22%培训教育信息统计培训教育信息统计职业职业培训培训外语外语培训培训学历学历培训培训ITIT培训培训家教家教留学留学/ /移民移民签证签证文体文体培训培训设计设计培训培训合计合计数量数量444410104 463630 00 00 00 0121121比列比列36.36%36.36%8.26%8.26%3.31%3.31%52.07%52.07%0.00%0.
15、00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%定位延展消费人群需求分析：消费人群需求分析：从对火车站人流需求调查分析可以得出，来苏旅游及求职人员占大多数，因此我因此我司致力于城市名片窗口及信息服务平台的打造。司致力于城市名片窗口及信息服务平台的打造。贰、可可行行性性分分析析疑问？项目的业态定位取决于几大因素，包括物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示性及自然人流等，本案城市名片窗口及信息服务平台的定位是否符合这些要求？物业匹配程度物业匹配程度：物业匹配程度：本案为地下负一层商业物业，3个下沉式中庭实际形成3个“回”字型物业布局。可使用的经营面积约500
16、0，8.4米的柱网分布，6米层高，齐备的人防、消防措施。除大型餐饮业除大型餐饮业态不具备条件外，基本符合零售、娱乐等传统商业业态。态不具备条件外，基本符合零售、娱乐等传统商业业态。总用地面积总用地面积(m2)15900 项目性质项目性质综合性下沉式广场综合性下沉式广场总建筑面积(m2)31152.7平米其中：每层面积功能停车位数量地下一层总建(m2)14282.1商业区、非机动停车库及设备用房1560夹层(m2)1243.6非机动停车库地下二层总建(m2)15627机动车停车场及设备用房370结构钢筋混凝土框架地下一层空间高度6m主要设备系统电力、给排水、安保监控、消防报警、高压配电、电梯、暖
17、通、弱电等8大系统广场配置7部自动扶梯11个人行出入口2个机动车入出口2个无障碍升降平台占地15900，总建筑面积约31152.7，地下商业建筑面积约14000，可使用面积约50005000，得房率38%38%人均商业面积人均商业面积：人均商业面积：5000至10000的商业体量辐射范围约1公里，那么在本案周边1公里范围内，人口主要集中在西北角上，估算约1万常住人口，加上周边密集的商业布局，无法达到无法达到1 1/ /人的人均商业面积。只能人的人均商业面积。只能做目做目的性商业业态，的性商业业态，吸引区域外人群。吸引区域外人群。1 1公里公里范围范围周边商业分布图万达广场神马公寓人人民民路路城
18、北东路平江新城商业广场潜在供应活力岛商圈观前商圈平江新城商圈万融国际平江IN巷人民商场平江新城形成了以万达广场为中心的商业中心，商业氛围正在逐渐形成；在经营商业以万达广场为主，业态较为齐全，吸引了平江新城大部分消费人口；平江新城在建商业与潜在供应较多，其中滨水商业街、万融国际、人民商场等商业的建设，将带动整个区域商业的快速形成，在形成商业氛围的同时，竞争也将呈现白热化状况；未来将形成以人民路与城北东路为核心的商圈，为平江新城主要消费区；区域区域项目项目开盘时间开盘时间楼层楼层主题规划主题规划主力面积主力面积销售方式销售方式销售价格销售价格总套数总套数剩余套数剩余套数去化率去化率平江新城平江双悦
19、2011.61-2层配套商业68-190直接销售20000413710%港龙义乌小商品城预计2012.101-5层为小商品市场主题专业市场15-35前3年24%回报，4-10租金9:1分层预计10000-70000-神马公寓2009.11.局部1-2层，少量5层未规划100-200直接销售1-2层均价200001026239%平江新城MALL广场-餐饮、休闲娱乐-招商为主-万融国际预计8月中旬1-3层为商业配套商业单层3000开发商自己持有，自己招商暂未确定-区区域域项目项目开盘时开盘时间间楼层楼层主题规划主题规划主力面积主力面积销售方式销售方式销售价格销售价格总套总套数数剩余套剩余套数数去化
20、去化率率相城合景峰汇2011.111-2配套商业100直接销售均价20000109套96套12%88百购2011.5A幢：4层G幢：1层B幢：3层购物中心30-401楼自营，2楼以上是包租的，采取6年包租，每年返还8%，前3年一次性返还24%1层均价35000-48000，2层3年返租后均价18000-21000，3层返租后均价14500395套102套74%阅湖湾2011.61-3层配套商业100直接销售1层：160002层：10000235套210套11%恒达中环百汇2010.111-3层购物中心20-60商铺带租约销售，其中前3年每年8%，后3年全部租金+开发商补贴3.6%的市场培育金商
21、业1层37000-80000，2层27000-28000，3层均价1650055518367%繁华中心-购物中心尚未销售-未来竞争商业项目名称名称项目体量项目体量商业特征商业特征主要业态主要业态经营状况经营状况苏锦1村/苏锦2村商业共约20间铺位主要为传统商业，商业档次较低以生活配套类商业为主较好万达广场约10万方购物中心模式，全业态经营百货、超市、餐饮、电影院、大玩家、电器、KTV较好天元辰广场-主题性商业教育、人才市场较好目前在经营商业以万达广场为主，共包括3幢建筑，涵盖了百货、超市、电器卖场、电影院、大玩家、KTV、餐饮等多种业态，为平江新城的商业中心，为平江区客户消费的主要场所。已有商
22、业广场周边商业竞争情况：周边商业竞争情况：周边商业项目众多，从传统购物中心、零售娱乐业态，到人力资源、小商品市场等专业市场，具备规模优势，传统的零售具备规模优势，传统的零售娱乐业态及同类专业市场无法展开竞争，故只能做差别类的商业业态。娱乐业态及同类专业市场无法展开竞争，故只能做差别类的商业业态。商业昭示性及自然人流商业昭示性及自然人流：商业昭示性及自然人流：本案正对火车站，具有很强的商业昭示性。具有很强的商业昭示性。但是区域人流，由于受到护城河及项目景观河河流阻隔，自然人流不愿达到，内部由于受到地铁站、上浮电梯的引导，自然人流也无法到达，且苏州火车站非中转站，人流不愿长时间停驻。自然人流也无法
23、到达，且苏州火车站非中转站，人流不愿长时间停驻。自然人流图析商业昭示性：观点：观点项目的优势：项目的优势：项目的优势：项目的优势： 正对火车站，具有特有的地理优势和商业昭示性；正对火车站，具有特有的地理优势和商业昭示性；正对火车站，具有特有的地理优势和商业昭示性；正对火车站，具有特有的地理优势和商业昭示性； 物业物业物业物业3 3 3 3个下沉式个下沉式个下沉式个下沉式中庭中庭中庭中庭形成形成形成形成3 3 3 3个个个个“回回回回”字型布局，建筑设计，大气现代；字型布局，建筑设计，大气现代；字型布局，建筑设计，大气现代；字型布局，建筑设计，大气现代； 柱距、层高满足大多数商业业态使用柱距、层
24、高满足大多数商业业态使用柱距、层高满足大多数商业业态使用柱距、层高满足大多数商业业态使用( ( ( (除餐饮除餐饮除餐饮除餐饮) ) ) )；项目的难度：项目的难度：项目的难度：项目的难度： 项目总建筑面积约项目总建筑面积约项目总建筑面积约项目总建筑面积约1.41.41.41.4万，可使用面积约万，可使用面积约万，可使用面积约万，可使用面积约5 5 5 5千，得房率仅约千，得房率仅约千，得房率仅约千，得房率仅约38%38%38%38%； 周边竞争项目较多，且规模较大，本案体量小，不具备规模优势；周边竞争项目较多，且规模较大，本案体量小，不具备规模优势；周边竞争项目较多，且规模较大，本案体量小，
25、不具备规模优势；周边竞争项目较多，且规模较大，本案体量小，不具备规模优势； 周边常住人口较少，且受到护城河、景观河河流阻隔，不愿达到；周边常住人口较少，且受到护城河、景观河河流阻隔，不愿达到；周边常住人口较少，且受到护城河、景观河河流阻隔，不愿达到；周边常住人口较少，且受到护城河、景观河河流阻隔，不愿达到； 火车站人流受到地铁出口、电梯的影响，自然人流无法到达；火车站人流受到地铁出口、电梯的影响，自然人流无法到达；火车站人流受到地铁出口、电梯的影响，自然人流无法到达；火车站人流受到地铁出口、电梯的影响，自然人流无法到达； 最具目的性消费业态的大型餐饮类商家无法入驻；最具目的性消费业态的大型餐饮
26、类商家无法入驻；最具目的性消费业态的大型餐饮类商家无法入驻；最具目的性消费业态的大型餐饮类商家无法入驻；：结论：结论 从物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示从物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示从物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示从物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、商业昭示性及自然人流等各方面综合考虑，性及自然人流等各方面综合考虑，性及自然人流等各方面综合考虑，性及自然人流等各方面综合考虑，作为城市的名片窗口，又需要满足物业基本属性及消费人群的需求，做苏州文化展览，再结合苏州旅游景点、现代规划展示、交通
27、引导等功能，符合定位总体需求与市场需求。 苏州风采主题街区苏州风采主题街区 打造城市名片打造城市名片战略高度战略高度: :项目目标项目目标主题定位主题定位 骨子里的苏州骨子里的苏州 打造城市打造城市“客厅客厅”形象定位：形象定位：主推广语主推广语功能定位：功能定位：城市窗口功能城市窗口功能城市窗口功能: 城市形象展示、旅游向导、人力资源、姑苏工艺品等业态于一体旅行社、人力资源等信息服务平台旅行社、人力资源等信息服务平台苏州特色食品礼品店苏州特色食品礼品店都都市市风风采采展展示示丝丝 绸绸刺刺 绣绣 刺刺 绣绣 珍珍 珠珠书书 画画玉玉 石石玉玉 石石丝丝 绸绸丝丝 绸绸城城市市规规划划模型模型
28、苏州风景展示墙苏州风景展示墙苏州规划、交通沙盘苏州规划、交通沙盘叁、营营 销销 推推 广广：疑问：疑问 我们无法改变和影响物业的匹配程度、周我们无法改变和影响物业的匹配程度、周我们无法改变和影响物业的匹配程度、周我们无法改变和影响物业的匹配程度、周边人均商业面积、周边商业竞争市场、消边人均商业面积、周边商业竞争市场、消边人均商业面积、周边商业竞争市场、消边人均商业面积、周边商业竞争市场、消费人群的需求，但费人群的需求，但费人群的需求，但费人群的需求，但我们可以通过对项目的策划包装，增强其商业昭示性；可以通过对自然人流的引导，增加其人气。那我们该如何做呢？精神堡垒精神堡垒文化广场文化广场景观景观
29、贝律铭设计的巴黎卢浮宫前的水晶金字塔及苏州博物馆外部昭示性人群引导古今结合城城市市规规划划模型模型苏州风景展示墙苏州风景展示墙苏州规划、交通沙盘苏州规划、交通沙盘内部昭示性人群引导苏州风景展示墙苏州风景展示墙第一阶段：项目装修期项目装修期时间：装修约半年时间工作内容：招商筹备招商节奏计划工作阶段工作阶段主要工作内容主要工作内容合作单位合作单位铺位装修包装设计、装修、二次消防报批及改造等装修公司、消防报批公司内部包装内部景观设计及制作、指示引导牌设计制作等景观设计制作公司、企划平面设计制作公司外部包装外部景观设计及制作、外部人流引导指示牌设计制作等招商节奏计划第二阶段：项目招商期项目招商期时间：
30、招商约半年时间工作内容：招商启动工作阶段工作阶段主要工作内容主要工作内容商家访谈落实业态定位、针对各业态进行、商家访谈等招商政策招商政策制定、业态业种定位、招商工作开展等媒体推广推广媒介确定、媒体平面设计、媒体推广计划制定等商家装修入驻招商合同制定、装修监督、招商合同签定等招商节奏计划第三阶段：项目运营期项目运营期时间：运营准备3个月工作内容：开业运营工作阶段工作阶段主要工作内容主要工作内容媒体推广开业前媒体宣传推广、平面设计制作、媒介确定及推广等开业运营开业庆典活动筹备及实施、开业优惠活动制定、各商家开业优惠活动确定等运营管理定期优惠活动制定、业态业种调整、人流规划完善等附：商务合作条件项目区位租金（元月）万达地下步行街100（另收40管理费）万达地面配套商业100-150新天地家园沿街一楼60-90苏锦新村沿街一楼60-80港龙平均120（自身为确定，根据其售价，按5%年回报率计算）好百年平均60-90（自身为确定，根据其定位成专业婚纱摄影市场、且全部自持，有前期培育市场的意图，推断其租金）项目周边商业项目平均得房率为70%-80%，一楼租金在60-90元/月。本案初步计算得房率约38%的情况下，且为负一楼商铺，预测租金价格为30-45元/月，净面积租金为80-120元/月。预祝项目圆满成功！预祝项目圆满成功！
