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1、第一部分第一部分 避开弯路，认清产品与市场避开弯路，认清产品与市场一、项目基本情况分析一、项目基本情况分析 地段地段项目位于位于北京西部门头沟区永定镇万佛堂村，周边市场发展较为滞后，整体消费水平低，周边客群数量及消费能力难以支撑区域型商业项目的运难以支撑区域型商业项目的运营。营。 交通交通依靠公交、地铁系统的低端消费群到达本项目不够便捷。至市区车程仅20分钟，对有车车的中、高端消费群体具有一定的中、高端消费群体具有一定吸引力。吸引力。一、项目基本情况分析一、项目基本情况分析 环境环境地块以坡地为主，山势平缓，有利有利于新型休闲娱乐项目的建筑开发，于新型休闲娱乐项目的建筑开发，不利于景观开发。不
2、利于景观开发。周边污染源少，空气明显好于市区，对于追求健康生活的高端人群有很对于追求健康生活的高端人群有很大吸引力。大吸引力。一、项目基本情况分析一、项目基本情况分析 景观景观童子山、万佛山的枫林区自然景观和万佛寺、古村遗址等人文景观位置较为集位置较为集中，没有形成完整的景观链条。中，没有形成完整的景观链条。进入景观区后，人行往返约为1小时，相对可观景面较小，产业园难以形成以产业园难以形成以现有景点为主的旅游区，需大量人工景现有景点为主的旅游区，需大量人工景观补充。观补充。二、项目分析结论二、项目分析结论项目环境、地段对高端客群有很强吸引力；项目环境、地段对高端客群有很强吸引力； 受交通情况影
3、响项目不支撑针对中、低消费群的集中型商业；受交通情况影响项目不支撑针对中、低消费群的集中型商业； 项目现有景观难以形成完整的景观链条，需大量人工景观补充。项目现有景观难以形成完整的景观链条，需大量人工景观补充。三、项目定位分析三、项目定位分析 项目前期定位项目前期定位 文化、民俗、景观文化、民俗、景观+商务会所商务会所+商业街商业街+文化产业园文化产业园主要业态为：明清古商业街三级塘坝景区佛教文化+红叶观赏景区别墅式文化产业园五星级高档商务会所本次报告需要商榷的是以上各业态的细分定位延展及占本项目的比例。本次报告需要商榷的是以上各业态的细分定位延展及占本项目的比例。因定位涉及业态较多，报告将不
4、罗列过多的市场调研数据，如有需要可分项提报。因定位涉及业态较多，报告将不罗列过多的市场调研数据，如有需要可分项提报。 客群定位分析：项目的四种业态需要三类客群支撑客群定位分析：项目的四种业态需要三类客群支撑五星级高档商务会所（休闲娱乐/配套）高 、中、低三类客户可能均有兴趣光顾，但街区需要人流量的支撑，中、低端客户将成为主要客群。中、低端客户将成为主要客群。（12米进深*2*500米长=12000平方米）明清古商业街（购物）三级塘坝（景区）佛教文化+红叶观赏（景区）别墅式文化产业园（办公）景区同样需要人流量的支撑，中、低端客户将成为主中、低端客户将成为主要客群。要客群。此业态目标客群为商务人群
5、目标客群为商务人群。商务人群虽然也是普通大众中的一员，但因办公需求对产品及配套的要求与休闲、购物等需求不同，因此不能与普通客群混为一谈。目标客群为高端客群。高端客群。二、项目定位分析二、项目定位分析二、项目定位分析二、项目定位分析 四种业态形成的产业链四种业态形成的产业链五星级高档商务会所明清古商业街佛教文化景区别墅式文化产业园三级塘坝景区红叶观赏景区从上图可以看出，观景、购物为本项目的重点业态；别墅式文化产业园与五星级高档会所与本产业链的关系不够紧密。四、定位分析结论四、定位分析结论定位将导致中、低端客群成为本项目的主要客群；定位将导致中、低端客群成为本项目的主要客群；别墅文化式产业园的商务
6、定位，因企业办公对于地段及形象的要求不适合本别墅文化式产业园的商务定位，因企业办公对于地段及形象的要求不适合本项目，建议进行调整，调整方向建议在后面详细介绍。项目，建议进行调整，调整方向建议在后面详细介绍。五星级高档会所的定位与本项目主流客群定位不匹配，需考虑调整。五星级高档会所的定位与本项目主流客群定位不匹配，需考虑调整。如无具特殊吸引力的商业入驻，建议明清古商业街尽量控制建筑体量。如无具特殊吸引力的商业入驻，建议明清古商业街尽量控制建筑体量。五、终合性结论五、终合性结论四类业态均属建设周期及运营周期相对较长的业态，受地段及环境影响在期四类业态均属建设周期及运营周期相对较长的业态，受地段及环
7、境影响在期房阶段实现销售的可能性较低，需要开发商有充足的资金准备。房阶段实现销售的可能性较低，需要开发商有充足的资金准备。项目受高端客群青睐的环境、交通优势未得到充分开发。项目受高端客群青睐的环境、交通优势未得到充分开发。项目定位实现的将是一个普通的人工商业景区，与周边潭拓寺等知名景区相项目定位实现的将是一个普通的人工商业景区，与周边潭拓寺等知名景区相比不具竞争优势。比不具竞争优势。第二部分第二部分 充分利用项目优势，寻找市场创新空间充分利用项目优势，寻找市场创新空间一、项目优势分析一、项目优势分析自然景观健康环境交通便捷山势平缓上风上水面向高端客群的休闲渡假场所面向高端客群的休闲渡假场所本项
8、目如果以景观游览为主，竞争优势并不明显，但做为高档休闲会所，现有的景点优势将成为项目的一大卖点。二、会所主题建议二、会所主题建议以下建议主要从商业运营角度出发，在延续民俗主题的同时，加入新兴产业原素，促进项目尽快实现回款及利润。二、会所主题建议二、会所主题建议1 山地高尔夫山地高尔夫纯高尔夫普通球场的投资（含地价）一般在5000万至8000万之间，品位差一点的在三四千万，成本回收期在三年左右（数据来源：2009-06-02 11:28:21 新华网 ）。 中国高尔夫球场建设每年将以20-30%的速度递增。从消费人数上看，中国高尔夫消费人群达100万人，年增长比例达30%。2008年，我国高尔夫
9、球场总数有望达到1000家。未来10年中，如果在4.5亿左右城市人口中有2打高尔夫球，则中国将接近有1000万之众打高尔夫球。如果按照美国打球人数与球场数量的比例关系，则中国未来10年需要建8000个球场及练习场。 （数据来源：2008年中国高尔夫市场研究预测报告(白金版) ）二、会所主题建议二、会所主题建议1 山地高尔夫山地高尔夫北京虽然有60多个高尔夫球场，但目前唯一的山地高尔夫会所：九松山乡村俱乐部，总占地面积4300亩二、会所主题建议二、会所主题建议1 高尔夫别墅高尔夫别墅别墅是以环境为主要卖点的产品，建筑特性需要以高雅、舒适为主，强化别墅的环境特征对客群更具吸引力。别墅与高尔夫会员卡
10、捆绑销售，可实现项目开发的前期回款，减少开发商资金压力。修复万佛寺、摩崖石刻等民俗景点，建设明清商业风格的配套设施，为会所增加与众不同的民俗风情。景点修复可在高尔夫别墅与球场建成后进行，减少开发商资金压力的同时，也并不影响项目前期的销售运营。二、会所主题建议二、会所主题建议1 民俗景点民俗景点二、会所主题建议二、会所主题建议1 会所特征：民俗风情、山地高尔夫、别墅会所特征：民俗风情、山地高尔夫、别墅明清风格商业配套别墅区山地高尔夫球场佛文化景区商业配套包括高尔夫用品店、休闲会所、酒店等二、会所主题建议二、会所主题建议2 马术俱乐部马术俱乐部a)中国目前有300多家马术俱乐部，主要分布在东部发达
11、城市的周边。2007年，新增俱乐部约60家。大量高档房地产项目和旅游项目介入现代马术投资。（来源：中国马术网的登记数据） b)马术消费群体巨大。仅北京附近丰宁坝上草原的大滩镇每年夏季6-8月接待骑马者约50万人次。人群积累： 马术因其强烈运动刺激和绿色健康概念，符合都市精英层的解压需要、健康需要和社交需要。容易形成持续稳定的偏好，所以人群基数稳定并逐步扩大。大量的户外爱好者和高尔夫爱好者有趋势转变为马术爱好者。c)由于高投资和高技术门槛，目前采用马术做营销推广主题的很少，具有良好的新闻价值和传播承载力 。二、会所主题建议二、会所主题建议2 马术俱乐部马术俱乐部长城阳光山谷马术俱乐部长城阳光山谷
12、马术俱乐部: :集马术运动、健身、休闲于一体,拥有室内马场、障碍场、练习场、调教场和放牧场等。 二、会所主题建议二、会所主题建议2 马场别墅马场别墅马术产业在中国为新兴产业，目前市场有良好的发展潜力，但并不成熟。所以项目可以将马术俱乐部做为别墅产品的的附加卖点，马场俱乐部会员卡与别墅捆绑销售。马场别墅目前只有上海的世茂爱马尚郡，北京还未出现同类产品。图为：奉贤世茂爱马尚郡 和高尔夫俱乐部相同民俗景点也是马场俱乐部的一大卖点。同时目前市场情况建设太大面积马术俱乐部存在一定风险，建议增加三级塘坝景区的建设，为会员提供更多娱乐项目，以增加卖点。二、会所主题建议二、会所主题建议2 民俗景点民俗景点二、
13、会所主题建议二、会所主题建议2 会所特征：民俗风情、马术俱乐部、别墅会所特征：民俗风情、马术俱乐部、别墅明清风格商业配套别墅区马术俱乐部佛文化景区三级塘坝景区四、分析结论四、分析结论以上两个主题的会所都面向高端精英消费群，充分挖掘了地段优势。以上两个主题的会所都面向高端精英消费群，充分挖掘了地段优势。并不抛弃民俗主题，做为北京第一个拥有民俗景观特征的高档会所，可强化并不抛弃民俗主题，做为北京第一个拥有民俗景观特征的高档会所，可强化项目特征和竞争优势。项目特征和竞争优势。都可捆绑别墅销售，对于开发商回款及尽快实现利润有促进做用。都可捆绑别墅销售，对于开发商回款及尽快实现利润有促进做用。谢谢你的阅读知识就是财富丰富你的人生
