房产测绘房产测绘上岗证培训压缩

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1、浙江省房屋建筑面积测算实施细则浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试（试行）行）说说 明明细则在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执细则在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执行的主要标准依据是行的主要标准依据是房产测量规范房产测量规范和本细则和本细则。2008年，省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了年，省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了调研，调研，2009年、年、2010年省房产测绘主管部门对全省年省房产测绘主管部门对全省11个地市进行了房产测绘监督检查，掌握我省房产测绘成个地市进行了房产测绘监督检查，掌握我省房产测绘成果质量情况，果质量情况，2011年将细则进行修订完善。年将细则进行修

2、订完善。本次培训中，在讲解细则的基础上，提出了细则本次培训中，在讲解细则的基础上，提出了细则修订的方向，与大家共同探讨。修订的方向，与大家共同探讨。 目目录录一、浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发一、浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发 的通知的通知 ( (浙建浙建房房200751200751号号) )二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行） 1 1 总则总则. .1.1 2 2 术语术语. .1.1 3 3 一般规定一般规定. .6.6 4 4 房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则. .9.9 5 5 共有建筑面积的测算共有建筑面积的测算. .141

3、4 6 6 附则附则. .1717建议建议v目录中增加附录：目录中增加附录：v1 1、浙江省房屋建筑面积测绘成果书浙江省房屋建筑面积测绘成果书（示范文本）（示范文本）；v2 2、浙江省房产测绘合同（示范文本）浙江省房产测绘合同（示范文本）浙建房（浙建房（20012001）130130号文件已废止，不号文件已废止，不能用作测绘依据。建住房（能用作测绘依据。建住房（20022002）7474号号文件仍在沿用。文件仍在沿用。 1.1.总则总则 1.1 1.1 目的和依据目的和依据 为了规范房屋建筑面积的测算，依据为了规范房屋建筑面积的测算，依据房房产测量规范产测量规范（GB/T17986-2000G

4、B/T17986-2000）和国家有关）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。规定，并结合我省实际，制定本细则。 1.2 1.2 适用范围适用范围 本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。面积测算。 说说 明明 总则规定了本细则制定依据、实施范围总则规定了本细则制定依据、实施范围及被实施的主体。及被实施的主体。 总则含义：国家标准是细则制定的主要总则含义：国家标准是细则制定的主要依据；国家有关规定是指住建部以上发布的依据；国家有关规定是指住建部以上发布的规定。被实施的主体是：适用于全部的房屋，规定。被实施的主体是：适用于全部的房屋，包括城镇和

5、农村。包括城镇和农村。2. 2. 术语术语 术语指各学科中的专门用语。术语可以是词，术语指各学科中的专门用语。术语可以是词，可以是词组，用来正确标记各个专门领域中的可以是词组，用来正确标记各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过程。术语的基本事物、现象、特性、关系和过程。术语的基本特征有：特征有： 专业性专业性。术语表达各个专业的特殊概念，通。术语表达各个专业的特殊概念，通行范围有限，使用的人较少。行范围有限，使用的人较少。 科学性科学性。术语的语义范围准确，与类似的概。术语的语义范围准确，与类似的概念相区别。念相区别。 单义性单义性。术语在某一特定专业范围具有单义。术语在某一特定专业范围具

6、有单义性。少数术语属于两个或更多专业。性。少数术语属于两个或更多专业。 系统性系统性。在一门科学中，每个术语的地位。在一门科学中，每个术语的地位只有在这一专业的整个概念系统中才能加以只有在这一专业的整个概念系统中才能加以确定。确定。 房产测量规范中没有术语，为了准确理解房产测量规范中没有术语，为了准确理解各条款含义以便操作，细则中用较多的篇幅各条款含义以便操作，细则中用较多的篇幅对相关对象进行了定义。细则中术语可能与对相关对象进行了定义。细则中术语可能与其它标准的定义有不一致之处，细则是位于其它标准的定义有不一致之处，细则是位于房产测绘立场对相关对象作清晰的认识。房产测绘立场对相关对象作清晰的

7、认识。2.1 2.1 房屋及组成房屋及组成 指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；属设施包括廊、阳台

8、、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。v建议建议“房屋附属设施房屋附属设施位于房屋主体结构之外位于房屋主体结构之外, ,包括廊、阳台、包括廊、阳台、飘窗飘窗、室外楼梯、台阶、室外楼梯、台阶、露台露台等；房屋的围护物包括墙体、等；房屋的围护物包括墙体、门、窗门、窗等。等。”房屋概念与相关标准比较，明确了和房屋概念与相关标准比较，明确了和人们的生活生产活动紧密联系，建筑物包人们的生活生产活动紧密联系，建筑物包括房屋和构筑物，构筑物不属房屋建筑面括房屋和构筑物，构筑物不属房屋建筑面积计算范围。房屋的外延为：积计算范围。房屋的外延为：房屋包括主房屋包

9、括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。2.1 2.1 说明说明房屋主体结构房屋主体结构 指房屋中，由组成结构的梁、板、指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房屋本身韧性、稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。如：房屋及其附属设施的各种荷载。如：房屋框架、柱、承重墙、梁等。框架、柱、承重墙、梁等。2.2 2.2 房屋面积测算房屋面积测算指房屋各层

10、水平面积的测量与计算。包指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。等的测量与计算。 建议建议: :房屋各层水平房屋各层水平投影投影面积的测量与计算。面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、包括房屋建筑面积、成套房屋的成套房屋的套内建筑套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。房屋使用面积等的测量与计算。2.2 2.2 说明说明v房屋面积是各层水平面积（水平面积是柱状房屋面积是各层

11、水平面积（水平面积是柱状三维体中截面积最小且唯一的面积）的测量三维体中截面积最小且唯一的面积）的测量与计算。水平面积是通过水平投影得来的。与计算。水平面积是通过水平投影得来的。水平面积的感性认识水平面积的感性认识2.3 2.3 房屋的建筑面积房屋的建筑面积 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高高2.20m2.20m以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。 建议：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外建议：指房屋外墙（柱）

12、勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、围水平投影面积，包括阳台、廊廊、室外楼梯、室外楼梯等等附属设施和地下室附属设施和地下室，且具备有上盖，结构，且具备有上盖，结构牢固，层高牢固，层高2.20m2.20m以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。2.4 2.4 房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。阳台建筑面积三部分组成。 一般把套门范围内

13、权界线所围部分称为套内，一般把套门范围内权界线所围部分称为套内，套内一般指产权单元。写字楼、商场中的基本套内一般指产权单元。写字楼、商场中的基本计算单元也称套内。计算单元也称套内。建议建议v指指成套房屋的成套房屋的套门范围内由产权单元的套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。分组成。2.5 2.5 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用指房屋内各产权人共同占有或共同使用

14、的建筑面积。包括应分摊的共有的建筑面积。包括应分摊的共有( (公用公用) )建建筑面积和不分摊的共有筑面积和不分摊的共有( (公用公用) )建筑面积。建筑面积。 共同占有是前提，共同使用并不一定占共同占有是前提，共同使用并不一定占有。产权的前提是所有权，所有权可以使有。产权的前提是所有权，所有权可以使用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊和不应分摊两类。例如公益性社区服务管和不应分摊两类。例如公益性社区服务管理用房等为不应分摊的共有建筑面积。理用房等为不应分摊的共有建筑面积。建议建议v指房屋的各产权人共同占有或共同使用指房屋的各产权人共同占有或共同使用的建筑面

15、积。包括应分摊的共有的建筑面积。包括应分摊的共有( (共用共用) )建筑面积和不分摊的共有建筑面积和不分摊的共有( (共用共用) )建筑面建筑面积。积。2.6 2.6 房屋的产权面积房屋的产权面积指指产产权权主主依依法法拥拥有有房房屋屋所所有有权权的的房房屋屋建建筑筑面面积积。房房屋屋产产权权面面积积由由市市、县县（市市）级级房房地地产产行政主管部门登记确权认定。行政主管部门登记确权认定。建议建议 指产权指产权人人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的产权面积由市、县（市）级房地产积。房屋的产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记。行政主管部门登记。 物物

16、权权法法出出台台后后，房房产产管管理理部部门门对对房房屋屋产产权权只只作作登登记记。房房屋屋建建筑筑面面积积测测算算产产生生的的产产权权面面积积，房房产产行行政政主主管管部部门门对对测测绘绘成成果果备备案案审审核核后后采采用用于于产产权权登登记记，细细则则对对此此做做了了一一些些规规定定。房房产产测测绘绘规规范范与与建建筑筑工工程程建建筑筑面面积积计计算算规规范范是是不不同同行行业业规规范范，执执行行两两者者计计算算建建筑筑面面积目的和用途不同。积目的和用途不同。2.7 2.7 房屋的使用面积房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投

17、影计算。按房屋的内墙面水平投影计算。建议建议指房屋内（套内）全部可供使用的空间面指房屋内（套内）全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。积，按房屋的内墙面水平投影计算。不包括不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。墙、柱等结构构造和保温层的面积。v房屋的使用面积与套内房屋的使用面积房屋的使用面积与套内房屋的使用面积是一致的：指套内各功能使用空间墙体是一致的：指套内各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。内表面所围合的水平投影面积之和。2.8 2.8 商品房的销售面积商品房的销售面积 指购买者所购买的套指购买者所购买的套( (单元单元) )内建筑面内建筑面积与应分摊的共有共用

18、面积之和。积与应分摊的共有共用面积之和。幢幢v指一座地上部分独立，主体结构为一整指一座地上部分独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的房屋。结构、不同层次的房屋。v幢的认定对于共有面积分摊十分重要，幢的认定对于共有面积分摊十分重要，如认定为多幢房屋，为该建筑服务的共如认定为多幢房屋，为该建筑服务的共有面积就属不应分摊的共有面积。有面积就属不应分摊的共有面积。2.9 2.9 层高层高指下层地坪或楼板面到上层楼板上面指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。热层

19、的厚度。指下层地坪或楼板面到上层楼板上面指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面层（完成面）至平屋面结构面层或至坡顶层（完成面）至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离，顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。距离，顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。地坪一般指房屋室内或室外的自然地地坪一般指房屋室内或室外的自然地面，经过人工处理后所形成的表面（不面，经过人工处理后所形成的表面（不包括再处理的表面），例如水泥（包括包括再处理的表面），例如水泥（包括砂石）砂石）地面、填土夯实至设计地面

20、、填土夯实至设计0.0m0.0m的的房屋内地面。房屋内地面。2.10 2.10 净高净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。面或构件底面之间的垂直距离。房屋净高一般指下底板面的上面到上底房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高时的参考。时的参考。 2.11 2.11 自然层自然层 指指房房屋屋室室内内地地坪坪0 0以以上上，层层高高2.20m2.20m以上，按楼板或地板结构分层的楼层。以上，按楼板或地板结构分层的楼层。 自自然然层层相相对对于于附附层层（夹夹层层）等等而

21、而言言，通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。2.12 2.12 技术层技术层 指专用于为安装布设水、电、暖、卫指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层等）。修用的空间层（包括设备层、转换层等）。 把设备层、转换层及操作层等归把设备层、转换层及操作层等归类为技术层，便于表述和规定。类为技术层，便于表述和规定。2.13 2.13 夹层（附层）夹层（附层）指房屋自然层内未形成完整楼层指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。结构但属于房屋整体结构的局

22、部楼层。“局部局部”是相对于房屋整个层面而是相对于房屋整个层面而言，夹层位于房屋整体结构内。言，夹层位于房屋整体结构内。2.14 2.14 插层插层指位于房屋两自然层之间与房屋整指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。体结构不相关联而加插进去的局部楼层。区别于夹层，它不在房屋整体结构区别于夹层，它不在房屋整体结构内，在房屋层与层之间。内，在房屋层与层之间。2.15 2.15 架空层架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或般为底层架空

23、，架空部位为通道、水域或斜坡等。斜坡等。架空层一般指底层，现在有的房屋中架空层一般指底层，现在有的房屋中部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙体围护的计算建筑面积。体围护的计算建筑面积。架空层图例架空层图例2.16 2.16 地下室地下室 指房间室内地坪低于室外地面超指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的过该房间室内净高的1/21/2的房屋地下使的房屋地下使用空间。用空间。 2.17 2.17 半地下室半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的室内净高的1/31/3但不超过但不超过1/21/2者，采光窗

24、在地坪者，采光窗在地坪以上的房屋。以上的房屋。 2.18 2.18 阁楼（暗楼）阁楼（暗楼） 指指利利用用坡坡形形屋屋顶顶（人人字字梁梁顶顶）的的上上部部空空间间( (闷顶部分闷顶部分) )的那部分使用空间。的那部分使用空间。 指利用指利用非房屋整体结构非房屋整体结构的坡形屋顶的坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间（人字梁顶）的上部空间( (闷顶部分闷顶部分) )的那的那部分使用空间。部分使用空间。 阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用。其本身（包括屋顶）并不承载应力，应力由用。其本身（包括屋顶

25、）并不承载应力，应力由用若干个构件连接成若干用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构荷载（如图）。而个三角形而成的结构荷载（如图）。而斜面结构屋的屋面本斜面结构屋的屋面本身要荷载。身要荷载。阁楼（暗楼）与跃层对比图阁楼（暗楼）与跃层对比图 2.19 2.19 骑楼骑楼 指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。用作行人公共通道的房屋。2.20 2.20 过街楼过街楼指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。通、底层局部为通道的相连楼房。2.21 2.21 功能区功能区指根据不同使用

26、功能而划分的房屋建指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为若干个下一级功筑区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。并列。功能区是具有某一使用功能的区域，功能区是具有某一使用功能的区域，根据房屋的设计和规划批准的功能划分。根据房屋的设计和规划批准的功能划分。可按楼层划分也可按局部区域划分等。可按楼层划分也可按局部区域划分等。建议建议v功能区：指根据功能区：指根据房屋不同规划用途房屋不同规划用途和使和使用功能而划分的用功能而划分的局部楼层或局部区域局部楼层或局部区域。功能区可再分为若干个下一级功能区，功能区可

27、再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。列。2.22 2.22 设备间（房）设备间（房）指幢内（独立的）有具体明确的用途，指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。用途认定。有的设计为设备间，实地为空置房，则以有的设计为设备间，实地为空置房，则以基本计算单元（套）认定该基本计算单元（套）认定该“设备

28、间设备间”。计入。计入共有面积的设备间要有明确用途且实地有设备。共有面积的设备间要有明确用途且实地有设备。实测时对设备间必须核实。实测时对设备间必须核实。设备间（房）图例设备间（房）图例2.23 2.23 屋顶水箱间屋顶水箱间指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。的，内置蓄水装置的房屋。水箱间与水箱是不同的，水箱间是房水箱间与水箱是不同的，水箱间是房屋，水箱是构筑物。屋，水箱是构筑物。水箱间水箱间v建议：建议：v指建有储水池和机械设备的房屋，用砼指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围。建造的水箱或储水池不属此范围。2

29、.24 2.24 屋顶楼梯间屋顶楼梯间指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。修或安全出入用的房屋。2.25 2.25 屋顶电梯机房屋顶电梯机房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。修升降电梯的房屋。2.26 2.26 门厅门厅指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空人流、物流及联系各主要使用空间、

30、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。间和其它交通空间等的交通枢纽空间。门厅的作用就是枢纽，通过门厅的过渡，可门厅的作用就是枢纽，通过门厅的过渡，可以到达各使用空间。以到达各使用空间。2.27 2.27 大堂大堂指具有休息、会客、接待、登记、商务指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。等功能的使用空间。大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在此大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在此处稍作停留或休息（如大堂吧）。处稍作停留或休息（如大堂吧）。前室前室v指设置在进入指设置在进入消防电梯、防烟楼消防电梯、防烟楼梯间或无自然通风梯间或无自然通风的封闭楼梯间之前的封闭楼

31、梯间之前的过渡空间。的过渡空间。2.28 2.28 廊廊 指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。 1 1、檐廊：、檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台端有围护、无柱、且有平台( (应高出室外地面一个台阶以上应高出室外地面一个台阶以上) )。 2 2、挑廊：、挑廊：

32、挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护（栏杆）、无支柱的水平交通空间。（栏杆）、无支柱的水平交通空间。 3 3、回廊：、回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。回形走廊。 4 4、门廊、门斗：、门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开

33、放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。建议建议v柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。通空间。v架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。支柱的架空通道。 廊有很多种，以上只是对常见的几个作进廊有很多种，以上只是对常见的几个作进一步明确。在定义中，指一般情况，如存在没一步明确。在定义中，指一般情况，如存在没有上盖的架空通廊（不计面积）。檐廊，多数有上盖的架空通廊（不计面积）。檐廊，多数没有围护，注意不要

34、把山墙的延伸（装饰性）没有围护，注意不要把山墙的延伸（装饰性）当作围护。当作围护。门斗门斗挑廊挑廊门廊门廊回廊回廊柱廊柱廊檐廊檐廊有柱雨蓬有柱雨蓬架空通廊架空通廊2.29 2.29 阳台阳台指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。设施。阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的作用是阳台，就按阳台的测算规则计算建筑面积。作用是阳台，就按阳台的测算规则计算建筑面积。设备平台设备平台v指供空调外机、热水器

35、组等设备搁置检指供空调外机、热水器组等设备搁置检修，与房屋内部或阳台不相通的对外敞修，与房屋内部或阳台不相通的对外敞开位于房屋主体结构外的室外空间。开位于房屋主体结构外的室外空间。设备平台设备平台图例图例2.302.30雨篷雨篷指设置在建筑物进出口上部的遮雨、指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。遮阳篷。 2.31 2.31 飘窗飘窗指与房屋室内相连通，为房间采光和指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。美化造型而设置的突出外墙的窗。 虽虽然然飘飘窗窗的的形形式式很很多多，其其结结构构仍仍然然是是窗窗。是房屋附属结构。是房屋附属结构。2.32 2.32 楼梯楼梯指设置于

36、房屋室内或室外联接房屋各层之间指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。 楼梯的形式多种多样，按楼梯梯楼梯的形式多种多样，按楼梯梯段的布置方式可以分为直跑、双段的布置方式可以分为直跑、双跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按结构的受力特点可以分为等；按结构的受力特点可以分为梁式、板式和悬挑梁式、板式和悬挑( (臂臂) )式；按使式；按使用材料可分为钢、木和钢筋混凝用材料可分为钢、木和钢筋混凝土楼梯等。楼梯的主要构件一般土楼梯等。楼梯的主要构件一般有踏步板、斜梁、平台板和平台有踏步板、斜梁、平台板

37、和平台梁，有时还有基础等。次要构件梁，有时还有基础等。次要构件有扶手、栏杆有扶手、栏杆( (或栏板或栏板) )、踏脚板、踏脚板等。楼梯分室内及室外。等。楼梯分室内及室外。2.33 2.33 室外楼梯室外楼梯指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。建议建议指依靠或搭建在房屋指依靠或搭建在房屋外墙体外墙体上，位于房屋上，位于房屋主体主体结构结构外，通达房屋各层的固定楼梯。外，通达房屋各层的固定楼梯。 室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室内室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室内楼梯一般是楼梯间

38、，执行房屋建筑面积计算规则。楼梯一般是楼梯间，执行房屋建筑面积计算规则。室外楼梯一般是室外楼梯一般是N-1N-1（N N指层数）个水平投影面积。指层数）个水平投影面积。2.34 2.34 电梯井电梯井指用于设置电梯升降的垂直通道。指用于设置电梯升降的垂直通道。观光电梯是特观光电梯是特殊的电梯井。殊的电梯井。2.35 2.35 台阶台阶指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。台阶是构筑物。有一类称为广场

39、式楼梯的台阶。台阶是构筑物。有一类称为广场式楼梯的台阶。2.36 2.36 主墙主墙指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体之一。之一。 主墙一般是房屋承重载体之一，位于房屋外围四周主墙一般是房屋承重载体之一，位于房屋外围四周的墙称外墙，外墙主要起围护作用，还有美观和防风、的墙称外墙，外墙主要起围护作用，还有美观和防风、雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作用。位于房屋内部的墙雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作用。位于房屋内部的墙称内墙，主要起分隔房间的作用。称内墙，主要起分隔房间的作用。

40、2.37 2.37 围护结构围护结构 指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。栏杆等。 重点是重点是“结构结构”，通过结构将空间竖向分割，通过结构将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。结构可以是墙体、门、窗等。体，起隔离作用。结构可以是墙体、门、窗等。围护结构图例围护结构图例2.38 2.38 幕墙幕墙指突出于建筑主体指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料金属板、石材等材料形成的围护结构。形成的围护结构。建议：指突出于建议：指突出于房屋房屋主体结构以外，用

41、玻主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等璃、金属板、石材等材料材料做成做成的围护结构。的围护结构。2.39 2.39 围护性幕墙围护性幕墙指直接作为指直接作为建筑物外墙起围建筑物外墙起围护作用的幕墙。护作用的幕墙。2.40 2.40 装饰性幕墙装饰性幕墙指指设设置置在在建建筑筑物物墙墙体体外外起起装装饰饰作作用用的的幕幕墙墙。2.41 2.41 勒脚勒脚指建筑物的外墙与室外地面或散水接指建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。触部位墙体的加厚部分。 勒脚的目的是保护近勒脚的目的是保护近地墙身，加固墙身和地墙身，加固墙身和对建筑立面产生一定对建筑立面产生一定的效果，常见作法有的效果，常

42、见作法有用坚实材料砌筑和抹用坚实材料砌筑和抹灰或天然石料镶砌。灰或天然石料镶砌。2.422.42露台（平台）露台（平台） 指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积积1/21/2的活动空间。的活动空间。2.43 2.43 复式住宅复式住宅指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高。为两楼层以上高。2.44 2.44 错层错层指套内部分空间的地坪与其余

43、部分形指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。层面，无重叠面积的房屋。房屋几部分之间的楼地面高低错开，多见房屋几部分之间的楼地面高低错开，多见于斜坡地形建造的住宅。于斜坡地形建造的住宅。错层图例错层图例2.45 2.45 跃层住宅跃层住宅指房屋套内空间跨跃两个自然层以指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。上的住宅。建议：指房屋套内空间跨跃两个建议：指房屋套内空间跨跃两个楼楼层以层以上的住宅，上的住宅，其有内部楼梯联系上下层其有内部楼梯联系上下层。跃层图例跃层图例2.46 2.46 多功能综合楼（商住楼）多

44、功能综合楼（商住楼）指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积有不同功能和服务对象。只有商业和住建筑面积有不同功能和服务对象。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。宅两部分功能的综合楼称为商住楼。 2.472.47结构转换层结构转换层 指建筑物某楼层因指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进构类型，通过该楼层进行结构转换。行结构转换。 2.48 2.48 消防避难层（避难空间）消防避难层（避难空间） 指因消防需要指因消防需要在超高层建筑中在超高层建筑中每隔一定高度或每隔一

45、定高度或顶层留出作消防顶层留出作消防避难用的楼层避难用的楼层（避难空间）。（避难空间）。 消防避难空间消防避难空间指建筑高度超过指建筑高度超过100100米的高层米的高层建筑中，因消防安全专门设置建筑中，因消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。的供人们疏散避难的楼层。2.49 2.49 公共通道公共通道指作为公众通行的通道，或与市政指作为公众通行的通道，或与市政（小区）道路连通的穿越建筑的通道。（小区）道路连通的穿越建筑的通道。建议：指为满足房屋消防或公众通行需要建议：指为满足房屋消防或公众通行需要而设置的与市政（小区）道路连通的穿越而设置的与市政（小区）道路连通的穿越建筑且未形成独立封闭空

46、间的通道。建筑且未形成独立封闭空间的通道。 v所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不须任何条件都可以经过的通道。不用担心会须任何条件都可以经过的通道。不用担心会关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道的通道。的通道。2.50 2.50 公共开放空间公共开放空间指建筑物内部供公众使用的空间。指建筑物内部供公众使用的空间。建议：指房屋内部供公众使用无封闭维建议：指房屋内部供公众使用无封闭维护墙体的开放区域护墙体的开放区域2.51 2.51 裙楼、塔楼裙楼、塔楼 指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是指建筑群中，高楼层建筑的水

47、平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的低楼层建筑水平投影面积的1/31/3以下时，低楼层以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。 2.52 2.52 斜面结构屋斜面结构屋 指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体；其中符合结构，且与房屋整体结构连为一体；其中符合自然层条件的建筑面积应达到整个层面建筑面自然层条件的建筑面积应达到整个层面建筑面积的积的2/32/3以上。以上。建议：指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶建议：指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体，结构，且与房屋整

48、体结构连为一体，可供人居可供人居住和日常活动的空间。住和日常活动的空间。 v 斜面结构屋是一种新的建筑形式，通过斜面结构屋是一种新的建筑形式，通过新型建筑材料的使用，改变了城市的整体面新型建筑材料的使用，改变了城市的整体面貌，充分利用了空间，主要作用在于免设防貌，充分利用了空间，主要作用在于免设防水层、保证顶楼保温隔热性能，美化城市整水层、保证顶楼保温隔热性能，美化城市整体环境。注意斜面结构屋与阁楼、人字梁屋体环境。注意斜面结构屋与阁楼、人字梁屋顶的区别。顶的区别。斜面结构屋图例斜面结构屋图例2.53 2.53 伸缩缝伸缩缝( (温度缝温度缝) ) 在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在在长度较

49、大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。生裂缝。亦称温度缝。 还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有时不在同一建筑中。时不在同一建筑中。伸缩缝伸缩缝( (温度缝温度缝) )图例图例2.54 2.54 群楼式建筑群楼式建筑群楼式建筑是指同期规划、同期建设、群楼式建筑是指同期规划、同期建设、裙房和塔楼为一整体的建筑。裙房和塔楼为一整体的建筑。群楼式建筑是一个建筑群，规划许可同期规划、群楼式建筑是一个

50、建筑群，规划许可同期规划、同期建设，其基础、结构连同地面上的建筑是一整体，同期建设，其基础、结构连同地面上的建筑是一整体，没有从基础以下开始的变形缝（没有从基础以下开始的变形缝（基础以上的伸缩缝是结基础以上的伸缩缝是结构一体的构一体的）。）。群楼式建筑图例群楼式建筑图例2.55 2.55 连体楼连体楼连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群。或地面廊相连的建筑群。连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊或地面上的廊相连的

51、多幢房屋。或地面上的廊相连的多幢房屋。连体楼图例连体楼图例单元单元v建议：指幢内某一自底层到顶层的垂建议：指幢内某一自底层到顶层的垂直通道及通道可达相应楼层的空间，直通道及通道可达相应楼层的空间，有一梯一户、一梯多户和多梯多户等有一梯一户、一梯多户和多梯多户等情况。销售单元和建筑单元以及分摊情况。销售单元和建筑单元以及分摊单元皆为特指，不在此列。单元皆为特指，不在此列。单元图例单元图例房屋基本单元房屋基本单元v指有固定界限、独立使用且有明确、唯指有固定界限、独立使用且有明确、唯一编号的房屋或建筑空间。一编号的房屋或建筑空间。核心筒核心筒v 指房屋指房屋中中由电梯井、前室、楼梯、通风由电梯井、前

52、室、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间等围护形成，与外井、电缆井、部分设备间等围护形成，与外围框架形成一个外框内筒的结构形式围框架形成一个外框内筒的结构形式。3 3一般规定一般规定“一般规定一般规定”主要涉及房产测绘实际操作标主要涉及房产测绘实际操作标准，提出了须经规划、设计认可的要求。房产测准，提出了须经规划、设计认可的要求。房产测绘标准滞后房地产发展一直存在，现在房产商联绘标准滞后房地产发展一直存在，现在房产商联合设计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而合设计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而不计建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容不计建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容积率，规避税和

53、土地出让金等，在一房一价中抛积率，规避税和土地出让金等，在一房一价中抛出房屋利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花出房屋利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花园、飘窗，扩大设备平台等。园、飘窗，扩大设备平台等。 此外，对面积和量距的精度要求、测量方法、此外，对面积和量距的精度要求、测量方法、取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及内容、房屋层数、幢的认定等作了细化。内容、房屋层数、幢的认定等作了细化。3.13.1 用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通过规划验收的竣工图及有关资料和房屋客通过规划验收的竣工图及有关资料和

54、房屋客体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规划行政主管等的，须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。的图纸和说明书负责。 竣工图和房屋客体一致时才能进行房竣工图和房屋客体一致时才能进行房产测绘，是实地量测法的要求。产测绘，是实地量测法的要求。 当房屋有了变化，设计变更，结构当房屋有了变化，设计变更，结构进行了调整，须经设计单位同意和规划进行了调整，须经设计单位同意和规

55、划主管部门批准，是对四方面一致性要求，主管部门批准，是对四方面一致性要求，建造开发者、设计、规划、施工单位。建造开发者、设计、规划、施工单位。出具房产面积时应当核对竣工图和房屋出具房产面积时应当核对竣工图和房屋客体是否一致，审核竣工后房屋客体与客体是否一致，审核竣工后房屋客体与预测绘成果是否一致，如出现变化，经预测绘成果是否一致，如出现变化，经规划部门确认和设计单位说明后，出具规划部门确认和设计单位说明后，出具实测绘成果。实测绘成果。3.23.2测绘人员应根据国家标准和规定及本细测绘人员应根据国家标准和规定及本细则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建

56、筑面积测算。竣工图数据经实地测量，进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件要求。和或矩形对应边相等等几何条件要求。经这几年检查了解，我省房产测绘单经这几年检查了解，我省房产测绘单位多数采用设计图纸数据或实地核对几位多数采用设计图纸数据或实地核对几个主要数据进行面积计算

57、，存在人为误个主要数据进行面积计算，存在人为误差，不符合测绘理念。考虑了各种误差差，不符合测绘理念。考虑了各种误差后，测绘提出了中误差、限差，房产测后，测绘提出了中误差、限差，房产测绘经验公式，考虑了各方面因素。虽然绘经验公式，考虑了各方面因素。虽然存在放样误差、定线误差、施工误差、存在放样误差、定线误差、施工误差、测量误差等，无测量错误，一般在限差测量误差等，无测量错误，一般在限差范围内。范围内。3.33.3 本细则中涉及的各种数量指标，凡本细则中涉及的各种数量指标，凡“大于大于( (以上以上) )”者含数字本身，者含数字本身，“小于小于( (以下以下) )”者不含数字本身。者不含数字本身。

58、 2.20m2.20m以上：就是包含了以上：就是包含了2.20m ;2.20m ; 大于大于2.20m2.20m的部分：就是包含了的部分：就是包含了2.20m 2.20m ; ; 小于小于2.20m2.20m：就是不含：就是不含2.20m 2.20m 。3.43.4 本细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定本细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差（限差）。具体要求如下表最大误差（限差）。具体要求如下表: : 各类房屋建筑面积的精度要求各类房屋建筑面积的精度要求: :房屋建筑面房屋建筑面积的精度等积的

59、精度等级级中中误误差差最大最大误误差（限差）差（限差）一一0.01S+0.0003S0.02S+0.0006S二二0.02S+0.001S0.04S+0.002S三三0.04S+0.003S0.08S+0.006S注注: S: S为房屋建筑面积，平方米。为房屋建筑面积，平方米。 3.5 3.5 房屋建筑面积测算的精度要求：房屋建筑面积测算的精度要求：3.5.1 3.5.1 对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；3.5.2 3.5.2 对新建房屋，应达到上表的二级精度；对新建房屋，应达到上表的二级精度；3.5.3 3.5.3 对其他房屋，应达到上表的三级精度。对

60、其他房屋，应达到上表的三级精度。 新建房屋采用二级精度要求进行测算。新建房屋采用二级精度要求进行测算。3.63.6 房屋建筑面积以平方米为单位，计算过房屋建筑面积以平方米为单位，计算过程的面积取位至程的面积取位至0.00010.0001平方米，最终面积取位平方米，最终面积取位至至0.010.01平方米，共有面积分摊系数取位至平方米，共有面积分摊系数取位至0.0000010.000001。3.73.7 量（测）距应使用经检定合格的钢卷量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器站式电子速测仪等能达到相

61、应精度的仪器和工具，边长取位至和工具，边长取位至0.01 m0.01 m；任何边长都；任何边长都应独立量测两次应独立量测两次, ,在精度要求以内时取中数在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。作为最后量测结果。v 测距仪，光电管的衰减很快，日产的测距仪，光电管的衰减很快，日产的测距仪检测期限很准。所以一定要进行测距仪检测期限很准。所以一定要进行仪器检定。必须用全站仪控制房屋总边仪器检定。必须用全站仪控制房屋总边长和房屋角度，不规则形状的房屋测量长和房屋角度，不规则形状的房屋测量更需要运用全站仪。更需要运用全站仪。不规则形状房屋不规则形状房屋3.8 3.8 量（测）距精度按照边长总长限差控制量（

62、测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：和按比例限差控制两种方法评定： 3.8.1 3.8.1 边长超过边长超过50m50m，以总长限差控制，限差，以总长限差控制，限差为为0.04m0.04m； 3.8.2 3.8.2 边长未超过边长未超过50m50m，以按比例限差控制，以按比例限差控制，限差计算公式：限差计算公式： DD（0.02+0.0004D0.02+0.0004D） 式中：式中：D D实测房屋边长值，以实测房屋边长值，以m m为单位；为单位； 当当D D小于小于10m10m时，以时，以10m10m计。计。 对面积的影响例如：对面积的影响例如： 0.010.0110.

63、0=0.110.0=0.1平方米。平方米。 有认为只要面积精度控制了，边长有认为只要面积精度控制了，边长不需要精度控制。根据测量误差的传播不需要精度控制。根据测量误差的传播定律，测量误差是累积的，要保证房屋定律，测量误差是累积的，要保证房屋面积的精度要求，必须从边长丈量时就面积的精度要求，必须从边长丈量时就加以限制。加以限制。3.9 3.9 房屋建筑面积测算及内容房屋建筑面积测算及内容 房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层层( (高层高层) )房屋按各层建筑面积的总和计算。

64、包括房屋按各层建筑面积的总和计算。包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。应分摊的共有建筑面积的测算。各计算部位水平投影是各计算部位水平投影是柱状三维体最小唯一的柱状三维体最小唯一的截面。按单层计算，考截面。按单层计算，考虑了房屋的变化。虑了房屋的变化。3.10 3.10 房屋建筑面积计算的条件房屋建筑面积计算的条件 可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：备以下条件： a a）应具有上盖；）应具有上盖； b b）应有围护结构；）应有围护结构； c c）结构牢固，属永久性的建

65、筑物；）结构牢固，属永久性的建筑物； d d）层高）层高2.20m2.20m以上；以上； e e）可作为人们生产或生活的场所。）可作为人们生产或生活的场所。3.11 3.11 房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。建议：房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指建议：房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构

66、和不同层次的房屋。裙一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。裙房与塔楼间相通的群楼式建筑按单幢处理。以连廊房与塔楼间相通的群楼式建筑按单幢处理。以连廊等房屋附属设施相连的房屋或临街多个单体建筑以等房屋附属设施相连的房屋或临街多个单体建筑以多层房屋相连的房屋视为连体楼按多幢处理。地面多层房屋相连的房屋视为连体楼按多幢处理。地面有多座独立建筑，地下室相连通，则地面建筑为多有多座独立建筑，地下室相连通，则地面建筑为多幢。结构相对独立或由不相通伸缩缝相连的毗连房幢。结构相对独立或由不相通伸缩缝相连的毗连房屋按多幢处理。屋按多幢处理。建议对沿街的建议对沿街的“”梳子型的综梳子型的综合楼，按多幢进行计算

67、，用变形合楼，按多幢进行计算，用变形缝作为幢分界线缝作为幢分界线3.123.12房屋墙体厚度房屋墙体厚度房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。体起保护作用的一般抹灰层厚度。建议：房屋墙体厚度采用实地测量，墙建议：房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚体厚度不包括外墙装饰贴面和外保温层厚度，但包括一般抹灰层厚度和内保温层厚度，但包括一般抹灰层厚度和内保温层厚度。度。房屋墙体厚度实地测量房屋墙体厚度实地测量 按外围包括一般抹灰层厚度来量取墙体

68、按外围包括一般抹灰层厚度来量取墙体厚度（厚度（外墙（柱）勒脚以上各层的外围水外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积平投影面积）。现在大多按中轴线计算，）。现在大多按中轴线计算，与测量要求不符。与测量要求不符。 外围线向内推墙体厚度的一半才是中心线外围线向内推墙体厚度的一半才是中心线3.13 3.13 房屋层数房屋层数3.13.1 3.13.1 房屋层数是指房屋的自然层数，按室内房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪地坪0 0以上计算，所在层次自下而上用自然数以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪表示；地坪0 0以下为地下层数，自上而下用负以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室

69、外地坪以上的半地下室，整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高其室内层高2.20m2.20m以上的，计入地下层数。房屋以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1/31/3，且层高在，且层高在2.20m2.20m以上的，该房屋计算自然以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。层数之和。3.13.2 3.13.2 旋转上升式的楼房，按地坪旋转上升式的楼房，按地坪0 0以上计算，以上计算，以其旋转一周且层高以其旋转一周且层高2.20m2.20m以上的水平

70、投影为自以上的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。然层，所在层次按对应的自然层次编号。3.13.3 3.13.3 错层房屋的层数按自然层来划分。所错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。在层次按对应的自然层次编号。3.13.4 3.13.4 夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数。间等不计层数。3.13.5 3.13.5 房屋套内具有使用功能，但层高低于房屋套内具有使用功能，但层高低于2.20m2.20m的部分，以虚线区分其范围，注记边的部分，以虚线区分

71、其范围，注记边长，且在其范围内注记长，且在其范围内注记“h h2.20m2.20m”。v3.13.6 3.13.6 斜面结构屋的坡形屋层高达到斜面结构屋的坡形屋层高达到2.20m2.20m以上的部分占整个顶层中层面建筑面积的以上的部分占整个顶层中层面建筑面积的2/32/3以上时，该层计入房屋自然层数。以上时，该层计入房屋自然层数。v建议：斜面结构屋的坡形屋层高达到建议：斜面结构屋的坡形屋层高达到2.20m2.20m以以上部分的建筑面积占标准层层面建筑面积的上部分的建筑面积占标准层层面建筑面积的2/32/3以上时，该坡形屋层计入房屋自然层数。以上时，该坡形屋层计入房屋自然层数。3.13.7 3.

72、13.7 技术层计入房屋自然层数，应同时具备以技术层计入房屋自然层数，应同时具备以下三个条件：下三个条件： a) a) 建在自然层（标准层）之间或自然层内；建在自然层（标准层）之间或自然层内； b) b) 经规划部门审核批准；经规划部门审核批准； c) c) 可利用空间的垂直高度在可利用空间的垂直高度在2.20m2.20m以上。以上。建议：建议： a) a) 经规划部门审核批准，建在自然层之间；经规划部门审核批准，建在自然层之间；v b) b) 可利用空间的垂直高度在可利用空间的垂直高度在2.20m2.20m以上。以上。建议建议v依山坡地形建造的房屋，认定其地上部分，依山坡地形建造的房屋，认定

73、其地上部分，应同时具备以下两个条件：应同时具备以下两个条件：va) a) 经规划部门审核批准，房屋主入口室内地经规划部门审核批准，房屋主入口室内地坪坪0 0以上部分；以上部分；vb) b) 房屋其余三面墙体与山体有适合的距离，房屋其余三面墙体与山体有适合的距离，房屋达到标准的采光、通风条件。房屋达到标准的采光、通风条件。3.143.14 玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。为准。 有主墙的，应按主墙外围计算。主墙的认定有主墙的，应按主墙外围计算。主墙的认定问题，要求

74、设计单位出具说明。问题，要求设计单位出具说明。4 4房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则4.1 4.1 一般规定一般规定4.1.1 4.1.1 计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围a) a) 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在间等其高度在2.20m2.20m以上部分，按其水平投影计算以上部分，按其水平投影计算建筑面积。建筑面积。b) b) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高层计算面积。门厅、大堂内的，层高2.20m2.20m以上的以上的回廊

75、部分，按其水平投影计算建筑面积。回廊部分，按其水平投影计算建筑面积。c) c) 楼梯间、电梯楼梯间、电梯( (观光梯观光梯) )井、提物井、垃圾道、管井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。道井等均按房屋自然层计算面积。d) d) 房屋天面上，属永久性建筑，层高房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m2.20m以上的以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在度在2.20m2.20m以上的部分（位），按其外围水平投影以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。计算面积。e) e) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。挑楼、全

76、封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。f) f) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。平投影计算面积。g) g) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。积。h) h) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。平投影计算面积。i) i) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高地下室、半地下室及其相应出入口，层高2.20m2.20m以上的，按其外墙以上的，按其外墙( (不包括采光

77、井、防不包括采光井、防潮层及保护墙潮层及保护墙) )外围水平投影计算面积。外围水平投影计算面积。j) j) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。护结构的外围水平投影面积计算。k) k) 作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平作为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。投影面积计算。1)1) 属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。的外围水平投影面积计算。m) m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空依山（坡）地建筑的房屋，利用吊脚做架空层层, ,有围护结

78、构的，按其高度在有围护结构的，按其高度在2.20m2.20m以上部以上部位的外围水平投影面积计算。位的外围水平投影面积计算。n) n) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。缝计算建筑面积。建议建议vo)o)图书馆、档案馆、资料库等，其层高在图书馆、档案馆、资料库等，其层高在2.202.20米以上的，均按一层计算建筑面积。米以上的，均按一层计算建筑面积。vp)p)有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。结构外围水平投影计算建筑面积。vq)q)室内体育馆按实际层数计算建筑面积，体室

79、内体育馆按实际层数计算建筑面积，体育馆（场）看台下方空间加以利用的，层高育馆（场）看台下方空间加以利用的，层高在在2.202.20米以上部位，按其外围水平投影计算米以上部位，按其外围水平投影计算建筑面积。建筑面积。4.1.24.1.2计算计算1/21/2建筑面积的范围建筑面积的范围a)a)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的结构外围水平投影面积的1/21/2计算。计算。b)b)与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的结构外围水平投影面积的1/21/2计算（两端均计算（两端均有与房屋相

80、连的墙体的，视为有围护结构有与房屋相连的墙体的，视为有围护结构的檐廊）。的檐廊）。c)c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的积的1/21/2计算。计算。d)d)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的围水平投影面积的1/21/2计算。计算。e)e)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的的1/21/2计算。计算。f)f)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的外围水平投影

81、面积的1/21/2计算。计算。4.1.34.1.3不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围a)a)层高小于层高小于2.20m2.20m的夹层、插层、技术层、地的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。下室和半地下室。b)b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。雨篷等。c)c)房屋之间无上盖的架空通廊。房屋之间无上盖的架空通廊。d)d)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。e)e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物内的操作平台、上料平台及利

82、用建筑物空间安置箱、罐的平台。建筑物空间安置箱、罐的平台。f)f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。的部分。g)g)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。面作为顶盖建造的房屋。h)h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。干、支线。j)j)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。建议建议vk)k)阳台在下层露台、房屋天面上的投影阳台在下层露台、房屋天面上的投影部分。部

83、分。vl)l)楼梯梯段水平间隙宽度大于楼梯梯段水平间隙宽度大于0.300.30米部米部分。分。4.2 4.2 成套房屋建筑面积的测算成套房屋建筑面积的测算4.2.1 4.2.1 成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。4.2.2 4.2.2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算内房屋内墙结

84、构的水平投影面积按以下规定计算: : a) a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b) b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c) c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。均计入使用面积。 d) d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。4.2.3 4.2.3 套内墙体面积套内墙体面积 套内墙体面

85、积是套内使用空间周围的维护或套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙分隔以及外墙( (包括山墙包括山墙) )等共有墙，均按水等共有墙，均按水平投影面积的平投影面积的1/21/2计入套内墙体面积。套内自计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。积。4.2.4 4.2.4 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋

86、外墙之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型及之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型及上盖要求分别计算。上盖要求分别计算。 4.14.1、4.24.2基本是基本是房产测量房产测量规范规范中的内容，作为房产测绘中的内容，作为房产测绘的标准已十年，在此引入是为了的标准已十年，在此引入是为了细则的完整性。以下是特殊情况细则的完整性。以下是特殊情况的处理。的处理。4.3 4.3 特殊情况处理原则特殊情况处理原则在特殊情况处理中，列举了阳台、飘在特殊情况处理中，列举了阳台、飘窗、通道、架空层、技术层、夹层、插层、窗、通道、架空层、技术层、夹层、插层、跃层、斜面结构屋、楼梯等的处理。基本跃层、斜面结构屋、楼梯等

87、的处理。基本是实际操作中常见问题，经多次征求意见是实际操作中常见问题，经多次征求意见和修改，形成了这些条款，不一定完全正和修改，形成了这些条款，不一定完全正确，希望解决一些具体问题，请大家在具确，希望解决一些具体问题，请大家在具体运用中提出修改意见，以便在细则改版体运用中提出修改意见，以便在细则改版时完善。时完善。4.3.1 4.3.1 阳台阳台a)a)主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。未封闭阳台计算建筑面积。b)b)作为消防通道（连廊）的多户相连且有固作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的定分隔界

88、标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。套内建筑面积。c)c)无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积台围护结构水平投影面积1/21/2的敞开式阳台，的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。 d)d)阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面

89、积。建筑面积。e)e)一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。（该条款适用于廊等房屋附属设施）（该条款适用于廊等房屋附属设施）f)f)阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/21/2时，时，按少的投影面积按少的投影面积1/21/

90、2计算建筑面积。计算建筑面积。g)g)上有阳台、具有围护结构的底层平台，上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。视作阳台。 v建议：建议：h h）阳台底板结构和围护结构外的空调）阳台底板结构和围护结构外的空调机位不计入阳台建筑面积。机位不计入阳台建筑面积。飘窗与空调机位飘窗与空调机位阳台图例阳台图例阳台图例阳台图例阳台图例阳台图例房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。（该条款适用于廊等房屋附属设施）不计算建筑面积。（该条款适用

91、于廊等房屋附属设施）上下阳台间距离无数据规定，按自然层确定。上下阳台间距离无数据规定，按自然层确定。阳台图例阳台图例阳台图例阳台图例注意全封闭阳台与敞开式阳台的计算部位，全封闭注意全封闭阳台与敞开式阳台的计算部位，全封闭阳台的外围是指封闭部分的外围。敞开式阳台是围护结阳台的外围是指封闭部分的外围。敞开式阳台是围护结构外围水平投影面积的构外围水平投影面积的1/2。 v4.3.1b)4.3.1b)作为消防通道（连廊）的多作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。入涉及到的各户的套内建筑面积。v消防通道（连廊）认定为阳台的，

92、应消防通道（连廊）认定为阳台的，应记入套内；大部分高层建筑中的消防记入套内；大部分高层建筑中的消防通道是另设的，应记入共用建筑面积，通道是另设的，应记入共用建筑面积，参与分摊。参与分摊。消防连廊与阳台消防连廊与阳台4.3.2 4.3.2 飘窗飘窗 当飘窗窗台高度小于当飘窗窗台高度小于0.30m0.30m，且飘窗净高在，且飘窗净高在2.20m2.20m以上时以上时, , 按外围水平投影计算建筑面积。按外围水平投影计算建筑面积。 飘窗的窗台高、净高都是指在室内飘窗的窗台高、净高都是指在室内的测量数据，指室内地坪到窗台的高度，的测量数据，指室内地坪到窗台的高度，飘窗内的净空高度。飘窗内的净空高度。

93、关于先栏杆分隔，而后又可拆除的关于先栏杆分隔，而后又可拆除的飘窗，按照飘窗的条件进行计算飘窗，按照飘窗的条件进行计算 4.3.3 4.3.3 通道通道a) a) 房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。b) b) 临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。筑面积。4.3.4 4.3.4 地下室或半地下室通风井地下室或半地下室通风井地下室或半地下室使用的通风井、烟道在地下室或半地下室使用的通风井、烟道在地下部分按

94、其通过的地下室或半地下室的层数地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；其在地面且独立于建筑物之外计算建筑面积；其在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度在时，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20m2.20m以以上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；其在地面部分是设于建筑物之内且有上积中；其在地面部分是设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地

95、面下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积。以上各层应除去该部分的面积。 地下室通风井地下室通风井建议建议v4.3.44.3.4 “地下室或半地下室专用的通风地下室或半地下室专用的通风井、烟道井、烟道（不包括地上各层使用的各类（不包括地上各层使用的各类管道、烟道等）管道、烟道等）在地下部分按其通过的在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积地下室或半地下室的层数计算建筑面积”。4.3.54.3.5：与室内不相通的类似于阳台、：与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 4.3.6 4.3.6 立体车库立体

96、车库 房屋层内，以机械设备划分若干层次房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。均按单层计算建筑面积和层次。立体车库图例立体车库图例房屋层内，是指单层内（无论层高多少），只房屋层内，是指单层内（无论层高多少），只要不是由结构板分隔层，都只能算一层。要不是由结构板分隔层，都只能算一层。车库4.3.7 4.3.7 架空层架空层a)a)层高层高2.20m2.20m以上的架空层作为公共开放空间的，以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积不计算建筑面积; ; b)b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层依

97、山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高加以围护封闭利用，整修有底板，层高2.20m2.20m以上的部位计算建筑面积；以上的部位计算建筑面积；c)c)架空层中层高架空层中层高2.20m2.20m以上并加以围护封闭利用以上并加以围护封闭利用的门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等的门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积。部位，计算建筑面积。建议建议c)c)架空层或局部架空的楼层中层高架空层或局部架空的楼层中层高2.20m2.20m以上并以上并加以围护封闭利用的前室、楼梯、电梯和水、加以围护封闭利用的前室、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算

98、建筑面积，计入电、排风管道井等部位，计算建筑面积，计入幢共有建筑面积。幢共有建筑面积。架空层图例架空层图例4.3.84.3.8由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分无论有无顶盖或有无围护结构，均不计算建分无论有无顶盖或有无围护结构，均不计算建筑面积。筑面积。通行坡道图例通行坡道图例4.3.94.3.9位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池（消防水池），不计算建筑面积。（消防水池），不计算建筑面积。全封闭的地下室内的水箱（池），是一个全封闭的地下室内的水箱（池），是一个纯水池，如果全封闭且内有操作设备的空纯水池，如果全封闭且内有操

99、作设备的空间，认定是水箱间。间，认定是水箱间。4.3.10 4.3.10 技术层、夹层、插层技术层、夹层、插层 层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在剩余层高均在2.20m2.20m以上，两部分均计算建筑面以上，两部分均计算建筑面积；当其中一个部分的层高不足积；当其中一个部分的层高不足2.20m2.20m，但上下，但上下两部分层高之和在两部分层高之和在2.20m2.20m以上时，按一层计算建以上时，按一层计算建筑面积（外墙不重复计算）。筑面积（外墙不重复计算）。 外墙不能重复计算，因为按自然层计算外墙外墙不能重复计算，因为按自然层计算外墙建筑面

100、积。夹层等使用只是空间的利用，因此只建筑面积。夹层等使用只是空间的利用，因此只能对利用的空间进行计算。能对利用的空间进行计算。建议建议v 自然层内的夹层、插层等，当夹层、插自然层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在层层高和剩余层高均在2.20m2.20m以上，两部分均以上，两部分均计算建筑面积（外墙建筑面积计算一次）；计算建筑面积（外墙建筑面积计算一次）；当其中一个部分的层高小于当其中一个部分的层高小于2.20m2.20m或两部分层或两部分层高均小于高均小于2.20m2.20m，但上下两部分层高之和在，但上下两部分层高之和在2.20m2.20m以上时，按一层计算建筑面积，上下两以上

101、时，按一层计算建筑面积，上下两部分归为一个房屋基本单元。部分归为一个房屋基本单元。4.3.11 4.3.11 跃层、斜面结构屋跃层、斜面结构屋a)a)房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层层高房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层层高2.20m2.20m以上以上的部位按其水平投影计算建筑面积。的部位按其水平投影计算建筑面积。b)b)跃层层高跃层层高2.20m2.20m以上的部位，按水平投影计算建筑面积。以上的部位，按水平投影计算建筑面积。c)c)跃层、斜面结构屋的层高跃层、斜面结构屋的层高2.20m2.20m以上的外墙，以上的外墙，1/21/2计入套计入套内建筑面积，另内建筑面积，另1/21/2计

102、入幢共有建筑面积。计入幢共有建筑面积。建议：建议：c)c)跃层、斜面结构屋的层高跃层、斜面结构屋的层高2.20m2.20m以上的外墙，以上的外墙，1/21/2计入套计入套内建筑面积，另内建筑面积，另1/21/2计入幢共有建筑面积；计入幢共有建筑面积；跃层、斜面结跃层、斜面结构屋内中空部分的外墙建筑面积只计算一次。构屋内中空部分的外墙建筑面积只计算一次。 设计有上人孔或实地有符合跃层条件的建筑，设计有上人孔或实地有符合跃层条件的建筑，竣工时故意封闭，按结构图设计尺寸计算上人竣工时故意封闭，按结构图设计尺寸计算上人孔建筑面积。孔建筑面积。 4.3.124.3.12阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积。阁

103、楼（暗楼）不计算房屋建筑面积。阁楼（暗楼）不要与斜面结构屋混淆。在前面术语阁楼（暗楼）不要与斜面结构屋混淆。在前面术语中已经比较过了。中已经比较过了。以上是人字梁建成的斜面屋顶，其下的空间被加以利用，以上是人字梁建成的斜面屋顶，其下的空间被加以利用，被利用的空间就是阁楼被利用的空间就是阁楼（暗楼）（暗楼） 。建议建议v4.3.12 4.3.12 房屋天面上未经规划批准或装房屋天面上未经规划批准或装饰性建筑等不计算建筑面积。饰性建筑等不计算建筑面积。4.3.13 4.3.13 楼梯楼梯a)a) 门厅或大堂内的旋转式固定楼梯，按其水平投门厅或大堂内的旋转式固定楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。旋

104、转梯所形成的中空部分，影面积计算建筑面积。旋转梯所形成的中空部分，属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅的面积。属大堂或门厅的一部分，计入大堂或门厅的面积。b)b) 跃层、夹层等有高度大于跃层、夹层等有高度大于2.20m2.20m的部分，其中的的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。积计算建筑面积。c)c) 属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水层楼梯时，其

105、下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。平投影面积计算建筑面积。d)d) 挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/21/2时，时，挑平台不计算面积；挑平台顶盖水平投影面挑平台不计算面积；挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于挑平台围护致，且顶盖投影面积大于或等于挑平台围护结构外围水平投影面积结构外围水平投影面积1/

106、21/2时，按少的投影面时，按少的投影面积积1/21/2计算建筑面积。计算建筑面积。e)e) 广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯，不计算建筑面积。步楼梯，不计算建筑面积。f)f)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。用均不再计算建筑面积。建议：楼梯建议：楼梯须须计算建筑面积，其下方空间不再计算计算建筑面积，其下方空间不再计算建筑面积。建筑面积。建议建议vb) b) 位于跃层、夹层等层高大于位于跃层、夹层等

107、层高大于2.20m2.20m部部分的楼梯孔分的楼梯孔，按其相应梯位（或设计梯，按其相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积，位）的水平投影面积计算建筑面积，计计入套内建筑面积。入套内建筑面积。vg) g) 为单一产权人服务的专用楼梯，作为单一产权人服务的专用楼梯，作为共有建筑面积分摊给该产权人。为共有建筑面积分摊给该产权人。 原则上不管是按梯位计算还是按楼梯原则上不管是按梯位计算还是按楼梯间计算建筑面积，只能计算一次。一般楼间计算建筑面积，只能计算一次。一般楼梯设计上是必须的（因消防或实际使用），梯设计上是必须的（因消防或实际使用），故楼梯必须计算建筑面积，其下方无论多故楼梯必须计算建

108、筑面积，其下方无论多高，是否利用，不论何规模、形式，均不高，是否利用，不论何规模、形式，均不能重复计算建筑面积。有顶盖的室外楼梯能重复计算建筑面积。有顶盖的室外楼梯全算，无顶盖的室外楼梯计算一半水平投全算，无顶盖的室外楼梯计算一半水平投影面积，不能重复计算建筑面积也是适用影面积，不能重复计算建筑面积也是适用的。的。 1 1、中空部分没有数量指标，根据常规处、中空部分没有数量指标，根据常规处理。理。 2 2、跃层、夹层（户内）中符合要求的楼、跃层、夹层（户内）中符合要求的楼梯，应按梯位水平投影计算面积。梯，应按梯位水平投影计算面积。按设计按设计梯位计算上人孔建筑面积，是从房屋的整梯位计算上人孔建

109、筑面积，是从房屋的整体设计和结构完整性考虑，也为避免房屋体设计和结构完整性考虑，也为避免房屋装修的浪费，人性化同意实地不建造楼梯。装修的浪费，人性化同意实地不建造楼梯。 3 3、广场式的室外楼梯（台阶），当其高广场式的室外楼梯（台阶），当其高度高于所附主建筑自然层的一个楼层时，度高于所附主建筑自然层的一个楼层时，其下方被利用，且利用部分符合计算条件，其下方被利用，且利用部分符合计算条件，应计算建筑面积。应计算建筑面积。全封闭，上层覆盖全封闭，上层覆盖下层跟着自然层计下层跟着自然层计算。算。4.3.14 4.3.14 墙体墙体 a)a)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属同一楼层外墙，既有主墙

110、，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。面积，墙厚按主墙体厚度计算。 b)b)各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。 c)c)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，其层高对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，其层高2.20m2.20m以上的部分计算建筑面积。以上的部分计算建筑面积。 d)d)房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。底板水平投影计算建筑面积。 f)f)装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑装饰性幕墙、主墙体外的

111、幕墙均不计算建筑面积。面积。建议建议ve) e) 以玻璃、金属等材料作幕墙的，房以玻璃、金属等材料作幕墙的，房屋底板沿口与幕墙间的空间不计算建筑屋底板沿口与幕墙间的空间不计算建筑面积。面积。 对于墙体，要认定主墙体的位置，测量对于墙体，要认定主墙体的位置，测量其厚度，当主墙体倾斜时，层高比较难其厚度，当主墙体倾斜时，层高比较难确定，可以以室内地坪为起点量取净高确定，可以以室内地坪为起点量取净高结合设计图来判断计算建筑面积的范围。结合设计图来判断计算建筑面积的范围。4.3.15 4.3.15 不规则围护物不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板

112、外沿的，以其底板水平投影计算建过其底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。筑面积。图例是底层有平台且有围护的类似于门厅的图例是底层有平台且有围护的类似于门厅的建筑，可以借鉴不规则围护物来考虑计算建筑面建筑，可以借鉴不规则围护物来考虑计算建筑面积。台阶部分不能计算面积（无论有无上盖、围积。台阶部分不能计算面积（无论有无上盖、围护）。护）。4.3.164.3.16 与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投连续投影面积大于或等于其围护结构外围水平投影面积影面积1/21/2的，按其顶盖投影面积的，按其顶盖投影面积1/21/

113、2计算建筑面计算建筑面积。积。 建议建议v增加增加“4.3.17 4.3.17 房屋主体结构内的建筑空间，房屋主体结构内的建筑空间，标注为入户花园、阳台、露台、空中花园、标注为入户花园、阳台、露台、空中花园、花池等部位的建筑面积，均计算全部建筑面花池等部位的建筑面积，均计算全部建筑面积。积。”，房屋分层分户图中此部分的标注要，房屋分层分户图中此部分的标注要按实际功能认定。按实际功能认定。 5 5共有建筑面积的测算共有建筑面积的测算共有建筑面积的测算中，主要是共有建筑面共有建筑面积的测算中，主要是共有建筑面积的确认积的确认.共有建筑面积核对确认，是细则区别共有建筑面积核对确认，是细则区别于其他地

114、区的主要特征之一。于其他地区的主要特征之一。细则要求委托测绘的单位提供说明书，对共细则要求委托测绘的单位提供说明书，对共有部位的性质、功能、用途进行定性，再经房产有部位的性质、功能、用途进行定性，再经房产测绘人员进行分类确认和登记。测绘人员进行分类确认和登记。5.15.1共有建筑面积的确认共有建筑面积的确认5.1.1 5.1.1 委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书况的说明书, , 经房产测绘人员对照竣工图经现场经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建

115、筑面积进行分类确认和登勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。律责任。5.1.2 5.1.2 共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任有建筑上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。 以上条款明确了法律责任：委托测绘的单位以上条款明确了法律责任：委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。主要通对提供的说明书负相应的法律责任。主要通过明确，使

116、提供的资料不致出现变化和假造，过明确，使提供的资料不致出现变化和假造，避免出现推诿。明确共有建筑面积不划分界避免出现推诿。明确共有建筑面积不划分界线，确定后不能改变使用功能。线，确定后不能改变使用功能。5.2 5.2 共有建筑面积的分类共有建筑面积的分类5.2.1 5.2.1 幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务的共有建筑面幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务的共有建筑面积。积。5.2.2 5.2.2 功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有建筑面积。有建筑面积。5.2.3 5.2.3 层共有建筑面积层共有建筑面积: :指各层中专为本层使用或服务的指各

117、层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积。共有部位的建筑面积。5.2.4 5.2.4 其它共有建筑面积。其它共有建筑面积。 共有建筑面积一般分成四种：幢、功能区、层及其共有建筑面积一般分成四种：幢、功能区、层及其它。在不同的对象中，幢下面是功能区，功能区下面是它。在不同的对象中，幢下面是功能区，功能区下面是层，层下面是销售单元（套）。层，层下面是销售单元（套）。5.3 5.3 共有建筑面积的处理共有建筑面积的处理原则原则5.3.1 5.3.1 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。文件或协议规定执行。5.3.2 5.3.2 无产权分割

118、文件或协议的，按相关房屋的建无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。筑面积按比例进行分摊。 以上是以上是房产测量规范房产测量规范中表述，合法权属分中表述，合法权属分割文件或协议是指割文件或协议是指“产权各方产权各方”，不是房产商与，不是房产商与购房人之间，是房屋所有产权人之间。购房人之间，是房屋所有产权人之间。 按建筑面积比例分摊要建立在正确确认共有建按建筑面积比例分摊要建立在正确确认共有建筑面积类别的基础上。筑面积类别的基础上。5.4 5.4 共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容5.4.1 5.4.1 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯共有建筑面积的内容包括：电

119、梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的在功能上为整幢服务的公共用房公共用房和和管理用房管理用房的建筑面积，的建筑面积，以水平投影面积计算。以水平投影面积计算。5.4.2 5.4.2 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/21/2的建筑面积。的建筑面积。5.4.3 5.4.3 独立使用的

120、地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。不计入共有建筑面积。 用公共用房和管理用房来涵盖所有的设用公共用房和管理用房来涵盖所有的设备、操作、警卫、物业、公益等用房，备、操作、警卫、物业、公益等用房，便于操作和解释。便于操作和解释。 独立使用与独立的是不一样的。独立使用与独立的是不一样的。v5.4.15.4.1中中“管理用房管理用房”建议改为建议改为“不包不包括物业管理用房括物业管理用房”。5.5 5.5 共有共用面积按比例分摊的计算共有共

121、用面积按比例分摊的计算公式公式对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算下式计算: : 式中：式中：K K为面积的分摊系数；为面积的分摊系数； 为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；为各单元参加分摊的建筑面积，平方米； 为各单元分摊所得的面积，平方米；为各单元分摊所得的面积，平方米； 为需要分摊的建筑面积总和，平方米；为需要分摊的建筑面积总和，平方米； 为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方 米。米。建议建议v公式注释修改：公式注释修改：v 为为幢内幢内各单元参加分摊的建筑面积，各单元参加分摊的建筑面积，m2m2v

122、v 为为幢内幢内各单元分摊所得的面积，各单元分摊所得的面积， m2 m2 v v 为参加分摊的为参加分摊的幢内幢内各单元建筑面积总各单元建筑面积总和，和， m2m25.6 5.6 共有建筑面积的计算方法共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公下室、车棚、车库、为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面积，共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。即为整幢建筑物的共

123、有建筑面积。5.7 5.7 共有建筑面积的分摊方式共有建筑面积的分摊方式 在共有建筑面积的分摊方式中明确了在共有建筑面积的分摊方式中明确了分摊原则、住宅与商住楼共有建筑面积的分摊原则、住宅与商住楼共有建筑面积的分摊方法、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法以及多级分摊的原则。分摊方法以及多级分摊的原则。5.7.1 5.7.1 共有建筑面积分摊原则共有建筑面积分摊原则 幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊；层共有建筑面积

124、由该层各单位按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单位按面积比例分摊。中各单位按面积比例分摊。 建议建议 幢共有建筑面积由整幢房屋各单元幢共有建筑面积由整幢房屋各单元( (功能区、功能区、层、套层、套) )按面积比例进行分摊；功能区共有建筑按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单元面积由该功能区内各单元( (子功能区、层、套子功能区、层、套) )按按面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单元面积比例分摊；层共有建筑面积由该层中各单元（套）按面积比例分摊。（套）按面积比例分摊。 以上的各单位不是团体组织的以上的各单位不是团体组织的“单位单位”，是，是下一级的自有单元（功能区或层）

125、。下一级的自有单元（功能区或层）。 对于幢、功能区、层的共有面积，有各自层对于幢、功能区、层的共有面积，有各自层面的分摊，最后层层分摊到销售单元（套），以面的分摊，最后层层分摊到销售单元（套），以前是一次反映分摊后共有建筑面积，现在据测绘前是一次反映分摊后共有建筑面积，现在据测绘成果书要求，分摊过程反映在各类表格中。成果书要求，分摊过程反映在各类表格中。5.7.2 5.7.2 住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单位，依照住宅楼以幢为单位，依照5.35.3的处理原则的处理原则和和5.55.5的计算公式，根据各套房屋的套内建筑的计算公式，根据各套房屋的套内建筑面

126、积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。面积。 5.7.3 5.7.3 商住楼共有建筑面积的分摊方法商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。得的分摊面积再各自

127、进行分摊。 a) a) 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照上住宅部分本身的共有建筑面积，依照5.35.3的处理原则的处理原则和和5.55.5的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房的计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。屋的分摊面积。 b) b) 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各分摊至各层，作为各层共有建筑面

128、积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 5.7.4 5.7.4 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照功能进行分多功能综合楼共有建筑面积按照功能进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。需进行多级分摊。“一般一般”不含特例，如

129、层与功能区合二为一不含特例，如层与功能区合二为一等。等。5.7.55.7.5多级分摊方法多级分摊方法多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。分摊至本区域内的共有建筑面积。“单位单位”指指下一级自有单

130、元（功能区、层），下一级自有单元（功能区、层），不是团体组织。不是团体组织。先分摊幢共有建筑面积至整先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位（一般到功能区，包括地上和地幢内各单位（一般到功能区，包括地上和地下），再分摊功能区共有面积及加至的幢共下），再分摊功能区共有面积及加至的幢共有面积至功能区内各单位（一般到层），再有面积至功能区内各单位（一般到层），再分摊层共有面积及加至的幢共有面积和功能分摊层共有面积及加至的幢共有面积和功能区共有面积至层内各单位（套）。区共有面积至层内各单位（套）。共有面积多级分摊的树状结构共有面积多级分摊的树状结构5.8 5.8 特殊共有建筑面积分摊的基本原则特殊共有建筑面

131、积分摊的基本原则 细则对国标进行了细化，提出了一些特殊共细则对国标进行了细化，提出了一些特殊共有建筑面积的分摊原则，条款规定的是以往工作有建筑面积的分摊原则，条款规定的是以往工作中遇到的情况，随着房地产业的发展，新型房屋中遇到的情况，随着房地产业的发展，新型房屋形式层出不穷，细则不可能及时补充修改，对新形式层出不穷，细则不可能及时补充修改，对新的问题可以参照细则中处理原则依精神进行操作。的问题可以参照细则中处理原则依精神进行操作。5.8.15.8.1 房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、公房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、公共用房及其社区公益设施用房（如居委会、幼儿共用房及其社区公益设施用房

132、（如居委会、幼儿园、社区服务用房等），不作为共有建筑面积进园、社区服务用房等），不作为共有建筑面积进行分摊。按独立单位处理，并在成果报告书中作行分摊。按独立单位处理，并在成果报告书中作相应说明。相应说明。 共有建筑面积包括应分摊的共有建筑面积和共有建筑面积包括应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。管理用房、公共用房不应分摊的共有建筑面积。管理用房、公共用房包括了社区公益设施用房。包括了社区公益设施用房。5.8.25.8.2 地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方

133、式如下：的分摊方式如下： 建议：地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯建议：地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等专用出入口，其在地面部分的共有井、前室等专用出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下：建筑面积的分摊方式如下： 5.8.25.8.2 a)a)出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊；计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊； b)b)出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积

134、进行分摊。能区共有建筑面积进行分摊。 c)c)出入口设在该幢房屋内出入口设在该幢房屋内（不在核心筒内），（不在核心筒内），且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊计入幢共有建筑面积进行分摊 5.8.35.8.3一般的住宅楼中，各单元的共有部位内容一致时，一般的住宅楼中，各单元的共有部位内容一致时，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。分摊。建议：建议：5.8.35.8.3条拆分为两条：条拆分为两条： 5.8.3.1 5.8.3.1 房屋中，各单元天面和地面相通，所有单元房屋

135、中，各单元天面和地面相通，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊；的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊； 5.8.3.25.8.3.2房屋中，各单元结构完整，一般情况下各单房屋中，各单元结构完整，一般情况下各单元结构层数或结构平面均相差较大，各单元的公共元结构层数或结构平面均相差较大，各单元的公共空间（如门厅、楼电梯间、管井等）应在各单元各空间（如门厅、楼电梯间、管井等）应在各单元各自分摊。自分摊。单元住宅楼单元住宅楼5.8.45.8.4住宅楼中，某一单元不同于其它单元，设住宅楼中，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室等，为该单元专设有专用电梯、管道井、前室等，为该

136、单元专设的共有建筑面积由该单元自行分摊。的共有建筑面积由该单元自行分摊。 建议：房屋中，某一单元不同于其它单元，设建议：房屋中，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室、门厅（门廊）等有专用电梯、管道井、前室、门厅（门廊）等为特殊部位服务的，专设部位记入该单元或特为特殊部位服务的，专设部位记入该单元或特殊部位的共有建筑面积，由该单元或特殊部位殊部位的共有建筑面积，由该单元或特殊部位自行分摊。自行分摊。 提出按单元分摊共有面积，是顺应房产测绘的提出按单元分摊共有面积，是顺应房产测绘的发展，解决新型房屋带来的纠纷，体现相对公平，发展，解决新型房屋带来的纠纷，体现相对公平，前提条件：某一单

137、元有特有专用的共用部位（如电前提条件：某一单元有特有专用的共用部位（如电梯、配电间、梯、配电间、管道井、前室管道井、前室等）时，仅由本单元承等）时，仅由本单元承担该部位的分摊。担该部位的分摊。5.8.5 5.8.5 商场自动扶梯商场自动扶梯 连接商场各层的自动扶梯连接商场各层的自动扶梯( (电梯电梯) )，按自然层，按自然层计算建筑面积，并按功能区共有建筑面积进行分计算建筑面积，并按功能区共有建筑面积进行分摊。摊。 5.8.65.8.6地下室、半地下室或架空层等内的，为整幢地下室、半地下室或架空层等内的，为整幢楼服务的设备间（变电室）等共有建筑面积，由楼服务的设备间（变电室）等共有建筑面积，由

138、该幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商该幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商场、地下人防、地下汽车库等）按面积比例分摊。场、地下人防、地下汽车库等）按面积比例分摊。对于连体楼，应区分地下室和半地下室内共有建对于连体楼，应区分地下室和半地下室内共有建筑面积的服务对象，根据谁受益谁分摊及是否为筑面积的服务对象，根据谁受益谁分摊及是否为单幢和多幢服务的情况确定分摊原则。单幢和多幢服务的情况确定分摊原则。v5.8.6有两层含义：地上部分与地下部分认定有两层含义：地上部分与地下部分认定为不同功能区，地下室中有为这两个功能区为不同功能区，地下室中有为这两个功能区服务的共有建筑面积；另外也存在连体楼

139、地服务的共有建筑面积；另外也存在连体楼地下室中专为其中一幢服务的共有面积。下室中专为其中一幢服务的共有面积。5.8.75.8.7位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1/21/2等专等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。下室各功能单元面积按比例分摊。 把地下室视作独立房屋，一个特殊的功能把地下室视作独立房屋，一个特殊的功能区，按常规分摊规则进行共有面积分摊。把地区，按常规分摊规则进行共有面积分摊。把地上地下分成两部分，

140、地下室只承担上地下分成两部分，地下室只承担为整幢楼服为整幢楼服务的设备间（变电室）等幢的共有建筑面积，务的设备间（变电室）等幢的共有建筑面积，而不承担而不承担地上部分的其它幢共（如外墙体的一地上部分的其它幢共（如外墙体的一半建筑面积）。半建筑面积）。5.8.85.8.8多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯井（包括突出屋顶的楼梯间、电梯机房）等，将其面梯井（包括突出屋顶的楼梯间、电梯机房）等，将其面积计和，按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在积计和，按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在本层的楼梯间、电梯）。本层的楼梯间、电梯）。 由于

141、由于130130号文中层比分摊，各楼层按面积比例分摊号文中层比分摊，各楼层按面积比例分摊商业部分的核心筒面积，因各层的面积差异大造成各层商业部分的核心筒面积，因各层的面积差异大造成各层分摊面积相差悬殊，相对不合理。分摊面积相差悬殊，相对不合理。5.8.85.8.8条调整为按层次条调整为按层次比例分摊整幢楼的核心筒面积，只与各功能区的层数有比例分摊整幢楼的核心筒面积，只与各功能区的层数有关。某些层次虽没有使用楼梯（电梯），但属于楼的一关。某些层次虽没有使用楼梯（电梯），但属于楼的一部分，有占有权，要尽义务和责任。如果某一电梯专为部分，有占有权，要尽义务和责任。如果某一电梯专为某一功能区使用，可以

142、认定是功能区的专用电梯。某一功能区使用，可以认定是功能区的专用电梯。5.8.85.8.8条建议条建议v多功能综合楼，将其由地上底层升至顶多功能综合楼，将其由地上底层升至顶层的楼梯间、电梯间层的楼梯间、电梯间（含其管道井、前（含其管道井、前室等）室等）、突出屋顶的楼梯间、电梯机房、突出屋顶的楼梯间、电梯机房等等共有共用建筑空间共有共用建筑空间面积计和，按自然面积计和，按自然层数平均分摊层数平均分摊至各功能区至各功能区（无论该层是（无论该层是否使用处在本层的楼梯间、电梯否使用处在本层的楼梯间、电梯间间）。）。给杭州市房管局关于给杭州市房管局关于5.8.8条的复函条的复函1、“电梯间、电梯井将其面积

143、计和，按自然层数平电梯间、电梯井将其面积计和，按自然层数平均分摊均分摊”是指房屋地上部分。是指房屋地上部分。2、“按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在本按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在本层的楼梯间、电梯）层的楼梯间、电梯）”先考虑每层承担的平均责任和先考虑每层承担的平均责任和义务，义务，再是套内承担的责任和义务。共用建筑面积按再是套内承担的责任和义务。共用建筑面积按自然层数平均先分摊至功能区，再按套内建筑面积分自然层数平均先分摊至功能区，再按套内建筑面积分摊至套。摊至套。1、商住楼是否认定为多功能综合楼，其核心筒的分摊、商住楼是否认定为多功能综合楼，其核心筒的分摊是否执行是否执行细

144、则细则5.8.8条条?是是2、5.8.8条中计和的核心筒是指地上部分的核心筒。条中计和的核心筒是指地上部分的核心筒。3、商住楼某商业层有住宅、商住楼某商业层有住宅(混合功能区混合功能区)，按，按5.8.8条将条将核心筒面积计和除以总层数核心筒面积计和除以总层数n，1/n面积乘商业功能区面积乘商业功能区层数得应分摊到的共有面积，按面积比例分给商业功层数得应分摊到的共有面积，按面积比例分给商业功能区的每一套（包括住宅），该套住宅分得的共有面能区的每一套（包括住宅），该套住宅分得的共有面积与其它层的住宅功能区共有面积计和，合为住宅功积与其它层的住宅功能区共有面积计和，合为住宅功能区共有面积进行分摊。

145、能区共有面积进行分摊。5.8.95.8.9为单一产权人服务的专用楼梯（单一产权视为单一产权人服务的专用楼梯（单一产权视作套内），跃层住宅中的户内楼梯，均计入作套内），跃层住宅中的户内楼梯，均计入套内建筑面积。套内建筑面积。5.8.105.8.10 原设计为整体商场，在销售时分割成通道和原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位若干铺位( (间数间数) )，通道的建筑面积由所有铺位，通道的建筑面积由所有铺位( (间数间数) )按其建筑面积比例分摊。按其建筑面积比例分摊。5.9 5.9 不计入共有建筑面积不计入共有建筑面积 以下不计入共有建筑面积的建筑，在测绘成果中应予以下不计入共有建筑面积的

146、建筑，在测绘成果中应予以说明：以说明： a a）独立的为多幢（或小区）服务的管理用房、公共）独立的为多幢（或小区）服务的管理用房、公共用房等；用房等； b b）独立的变电房、水泵房、门卫等共有建筑，人防）独立的变电房、水泵房、门卫等共有建筑，人防工程以及为多幢（或小区）服务的公共设施等；工程以及为多幢（或小区）服务的公共设施等； c c）无明确使用功能的、空置的设备间；）无明确使用功能的、空置的设备间； d d）不作为主要人行通道的室外金属消防梯；）不作为主要人行通道的室外金属消防梯； e e）层高）层高2.20m2.20m以上的技术层（包括设备层、转换层）；以上的技术层（包括设备层、转换层）

147、； f f）用作公共事业市政建设的建筑物；）用作公共事业市政建设的建筑物； g g）超高层建筑中，层高）超高层建筑中，层高2.20m2.20m以上，作为消防疏散公以上，作为消防疏散公共空间的避共空间的避难层（避难空间）。难层（避难空间）。建议：建议：h)h)高层房屋中的消防连廊。高层房屋中的消防连廊。 上述不计入共有建筑面积的建筑有的上述不计入共有建筑面积的建筑有的作为独立单元参与分摊，有的不计算建筑作为独立单元参与分摊，有的不计算建筑面积。面积。d d）、）、g g）、）、h)h)是不计算建筑面积的。是不计算建筑面积的。 c c）没有明确使用功能，不符合共有建筑没有明确使用功能，不符合共有建

148、筑面积条件，按基本单元处理。面积条件，按基本单元处理。 b b）、）、e e）计算建筑面积，计入幢总建筑面积，不参计算建筑面积，计入幢总建筑面积，不参与分摊。与分摊。6. 6. 附则附则 6.1 6.1 本细则自本细则自20072007年年7 7月月1 1日起试行。日起试行。 6.2 6.2 设区市以上（含）房地产行政主管部设区市以上（含）房地产行政主管部门可结合本地区实际，对本细则未明确或门可结合本地区实际，对本细则未明确或未涉及的情况作出补充规定，但不得与国未涉及的情况作出补充规定，但不得与国家标准、有关规定及本细则相抵触。家标准、有关规定及本细则相抵触。 6.3 6.3 本细则由浙江省建设厅会同浙江省测本细则由浙江省建设厅会同浙江省测绘局负责解释。绘局负责解释。 结束语结束语关于细则，我省房产测绘积累了宝贵的实践经关于细则，我省房产测绘积累了宝贵的实践经验，对省级标准也提出了更高的要求。验，对省级标准也提出了更高的要求。 20102010年起，年起，浙江省测绘与地理信息局、浙江省住房和城乡建设浙江省测绘与地理信息局、浙江省住房和城乡建设厅开始修订细则条款，厅开始修订细则条款，加快房产测绘标准化、规范加快房产测绘标准化、规范化进程。化进程。谢谢大家！谢谢大家！