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1、D&SD&S提升中国商业地产！惠东.万隆新城WANLONG METRO市场调研及定位报告顶商国际商业地产机构2008年08月10日D&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！第一部分 市场调研报告 一、惠东经济及消费力分析 二、惠东主要商圈分析 三、主要竞争项目分析第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六、本项目招商模式及租金水平定位目录目录D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S
2、提升中国商业地产！第一部分 市场调研报告一、惠东经济及消费力分析二、惠东主要商圈分析三、主要竞争项目分析D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！惠东简介l 惠东县位于广东省东南沿海的大亚湾、红海湾畔，紧 靠香港和深圳特区，历来是粤东交通枢纽和主要商品集 散地，享有“岭东重郡”之誉。l总面积3535平方公里，海岸线171.8公里，总人口达百 万人，另有惠东籍华侨和港澳台同胞约30万人。广汕公 路、深汕公路、深汕高速、广惠高速及在建的惠深沿海 高速、惠莞高速均穿境而过，高速公路全面的通车后， 将与珠三角形成1小时生活圈。目前惠东已形成了以港 口、高速公路为主体的
3、立体交通网络，为货物集散提供 了优越条件。D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！l 惠东县得益于地理交通的优越性，以及其具有 “中国女鞋生产基地、粤东商贸物流重镇”的经 济形象，整体经济得到快速发展，2004年以来 ，GDP增长平均保持在10%以上。近年，惠东巽寮 湾 海滨度假村的开发投资达100亿元，大力打造 旅游品牌，新增加五星级酒店3家，以及惠州大道 东段即将改造，连接至惠东大岭坑口，计划投资 150亿元打造工业走廊，建成广东省珠三角产业转 移园区。这将推动惠东经济快速发展。经济概况D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商
4、业地产！经济概况D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！惠东主消费人均收入依托房地产推算惠东主消费家庭人均收入D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！惠东房地产统计楼盘名称楼盘名称主力主力户型户型面积面积（）（）价格价格（）（）地址地址丽景华庭2三房1353400惠东县平山镇华侨城三利浦四方145万隆新城二房872800惠东县平山莲花地路口三房1352800惠东国际新城洋房1203500惠东县广汕路与环城南路交汇处联排2664200南湖花园三房1353100惠东县平山九文屯丽湖路12号四方1703500中航城小三房1003
5、200惠东县沿江路大三房140D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！依据住宅依据住宅惠东主消费人均收入惠东主消费人均收入评估演绎评估演绎三房住宅售价：均价3200元/三房面积：135 家庭人口计算单位：3.5人1家（国家相关统计标准）人均面积：1353.5=38广东省住房面积标准：35-40 惠东家庭用房支出： 普通家庭用房面积需求均价=普通家庭用房支出 1353200=43.2万D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！依据住宅惠东主消费人均收入评估演绎 普通家庭月供款：(二层首付，等额本息还款计算)D&SD&S顶商国际
6、商业地产机构顶商国际商业地产机构月均还款：2253.25元D&S提升中国商业地产！依据住宅惠东主消费人均收入评估演绎 惠东县区主力消费人群家庭平均收入计算：主力消费人群家庭平均收入=还款数（60%-10%家庭备用金） 2253.2550%=4506.5元D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！结论： 惠东商业消费承租力：零售市场基本租金=（ 惠城区家庭支配收入3.5 人均面积）20%利润 = 4506.50.3 3.5 0.6（二级县市标准）20%= 128128元元/ / D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！目前惠东
7、居民生活水基本上达到小康生活。 这表明：惠东居民消费力比较强结论： D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！第一部分 市场调研报告 一、惠东经济及消费力分析二、惠东主要商圈分析三、主要竞争项目分析D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！广汕公路、深汕公路、深汕高速、广惠高速及在建的惠深沿海高速、惠莞高速均穿境而过，高速公路全面的通车后，将与珠三角形成1小时生活圈。 D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！惠东主要商圈东华路商业街商圈D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&
8、S惠东商圈示意惠东商圈示意 广汕路广汕路惠州惠州多祝多祝 焦田焦田南湖路南湖路建设路建设路莲花东路莲花东路深深平平路路 深深圳圳飞鹅岭森林公园品品牌牌服服饰饰街街铺铺品品牌牌服服饰饰街街铺铺东东华华路路商商业业街街汽车站汽车站KFCKFCM老树咖啡老树咖啡家家乐家家乐东华东华路商路商业街业街商圈商圈解放路解放路万万盛盛百百货货南康百货南康百货美多购物中心美多购物中心和平时装城和平时装城家家乐家家乐苏宁苏宁品牌商业街品牌商业街品牌商业街品牌商业街通通讯讯电电器器街街通通讯讯电电器器街街人人民民路路D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！惠东主要商圈东华路商业街
9、商圈分析D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！惠东商圈示意 广汕路广汕路惠州惠州多祝多祝 焦田焦田南湖路南湖路建设路建设路莲花东路莲花东路深深平平路路 深深圳圳飞鹅岭森林公园品品牌牌服服饰饰街街铺铺品品牌牌服服饰饰街街铺铺东东华华路路商商业业街街汽车站汽车站KFCKFCM老树咖啡老树咖啡家家乐家家乐东华东华路商路商业街业街商圈商圈解放路解放路万万盛盛百百货货南康百货南康百货美多购物中心美多购物中心和平时装城和平时装城家家乐家家乐苏宁苏宁品牌商业街品牌商业街品牌商业街品牌商业街通通讯讯电电器器街街通通讯讯电电器器街街人人民民路路D&SD&S顶商国际商业地产机
10、构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！地理位置：与广汕路交汇，交通便利，是惠东居民消费和休闲的重要集 聚地，是惠东现人流最多、租金最高、品牌最多的商业街， 属自然形成，约2001年基本成形优势：交通便利，下车即达；品牌集聚，肯德基、老树咖啡、麦当劳等全在商业圈内， 时间长已成为惠东购物休闲习惯去处劣势：街道较窄，无规划停车位；商圈属自然形成，无完善的配套设备，无统一的管理经营，没门店属单家经营，无统一推广及管理，属马路经济商铺。东华路商业街商圈分析D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！东华路商业街商圈分析商圈组成：超市百货万盛百货、家家乐百货数码街
11、人民路数码街商业街东华路商业街、建设路商业街、解放路品牌店品牌餐饮肯德基、麦当劳、老树咖啡D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl东华路商业街现有经营商家档次：经营品类：服装、鞋子、化妆品、休闲品牌、西式快餐经营品牌：休闲类：匹克 、 361度 、 ADIDAS、耐克、李宁、乔丹等服装品牌：苹果王 、威鹿男装 、深东浩、爱登堡 、以纯、班 尼路、增致牛仔、台湾老人头童装品牌：小猪班纳等 鞋子：红蜻蜓等 提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl东华路商业街现有经营商家档次：主要消费群体：街铺为：中高档家庭消费、高校消费、
12、白领一族；内商业城为：外来打工一族、普通家庭消费经营环境：整体环境：铺位拥挤、通道较窄导致人流拥挤、卫生差外街铺环境：各品牌专卖店形象有统一风格，人流车流差商户满意度：一般关注万隆： 关注沃尔玛但觉时间宣传太长，又出现尖莎咀造成噱头太多，真假难以辨别，担心对其生意造成冲击、提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl建设路商业街现有经营商家档次：经营品类：品牌服装、珠宝首饰、茶烟酒店、化妆品、 眼镜 店、百货、餐饮、通讯等。服装品牌：道蒙、富绅、克罗斯、柒牌、七匹狼、达 芙尼、佐丹奴、歌莉亚、苹果等。鞋类品牌有：红蜻蜓、康奈、奥康、意尔康、鸿
13、星尔 克等。提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl建设路商业街现有经营商家档次：主要消费群体：中高档家庭消费、打工白领阶层经营环境：环境整洁，好过东华商业街，品牌影响力好，但 商业气氛不浓，偏离主干道有所影响。商户满意度：一般关注万隆：主题太多，不一定有沃尔玛，有沃尔玛就能成 功，门槛不能太高提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl人民路现有经营商家档次：经营品类：以五金、电子数码通讯产品为主。经营品牌：旺达数码连锁、中域电讯连锁、大地通讯连锁等主要消费群体：中、高校学生，外来打工
14、一族。经营环境：人流较多，路面宽敞、店面装修高档商户满意度：较好关注万隆：多数人知道沃尔玛进驻，但对真假不是太确定， 如果有沃尔玛，就不需要尖莎咀来卖楼。提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl广汕路现有经营商家档次：经营品类：摩托车、五金、汽车配件、汽修、建材、酒店宾馆等经营品牌：豪爵、本田、铃木、豪迈、利家居陶瓷。主要消费群体：商务消费、普通家庭消费经营环境：车流密集、规划过失、店面陈旧，属典型自然形成马路 街铺商家满意度：很好关注万隆：不太关注，只觉宣传噱头太多提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商
15、国际商业地产机构D&Sl万盛百货现有经营商家档次： 经营品类：麦当劳、超市、珠宝首饰、服装、化装品、电玩 城等 经营品牌：周六福、玉兰油、卓诗尼、多比卡娜等 主要消费群体：普通家庭消费、打工一族等、中、高校消费 经营环境：规划有序、整洁，人流稀少，环境冷清 商户满意度：不满意 关注万隆：留守商家都比较关注，都喜欢街铺或临超市入 口，对万隆客流动线和垂直交通安排不满意 提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&Sl家家乐购物中心现有经营商家档次：经营品类：超市、服装、化装品、美容纤体、皮具箱包、体育休闲用品等经营品牌：耐克、啄木鸟、苹果王、南洋公
16、子、香港金盾、麦根休闲装等主要消费群体：家庭消费、打工一族经营环境：超市人流密集，服装百货人流稀少，环境宽敞、装修陈旧。满意度：一般关注万隆：高度关注万隆，等待沃尔玛进展消息，希望门槛降低，尖莎咀 百货不是很了解，促进作用不大提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S可参考商圈租金租金价格（使用面积）东华路：以纯品牌店：面积120；租金约300元/；月租金约36000元/月商业内铺店：面积20-30；租金约120-150元/；月租金约2400-4500元/月台湾老人头品牌店：面积80；租金280元/；月租金约22400元/月提升中国商业地产！
17、提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S租赁模式：纯租赁模式管理费：无租金交纳周期：小型服装城交年租，街铺交月租租赁押金：约1万3万元现转让费：约2000元/提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S可参考商圈租金：租金价格（使用面积）：广汕路：三铃摩托汉辉专卖店：面积120；租金约150元/；月租金约18000元/月环球轴承总汇：面积40；租金约100元/ ；月租金4000元/月嘉诚旧货市场：面积150；租金约60元/ ；租金9000元/月提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机
18、构顶商国际商业地产机构D&S租赁模式：纯租赁模式管理费：无租金交纳周期：按月交纳租金租赁押金：二押一租现转让费：无转让提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S商圈分析商圈分析:优势：惠东主要商圈万隆商圈属自然形成商圈，已有悠久的历史和稳定的商户资源，为主的东华路商业街品牌集中，集合了高档男装和休闲装和低档女装和潮流前线装。劣势：商圈整体商品品类组合档次偏低，品类以休闲为主，商务装、职业装是空白点，众多品牌参杂伪劣产品，多数品牌属假冒伪劣，商品质量堪忧。提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D
19、&S商圈分析商圈分析:机会：东华路商业圈优势明显，一路之隔的万盛都无法竞争，在招商基本成功的基础上还是走到今天接近倒闭只要原因是其它商圈和项目无法取代惠东人消费习惯和地位，而万隆的“沃尔玛”就拥有取代的力量，但必须结合招商的权重。招商权重：诚信商家1、商家必须买真货2、补充商务装和职业装3、外来诚信客户引导诚信经营提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！第一部分第一部分 市场调研报告市场调研报告 一、惠东经济及消费力分析一、惠东经济及消费力分析二、惠东主要商圈分析二、惠东主要商圈分析三、主要竞争项目分析三
20、、主要竞争项目分析D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！D&SD&S顶商国际商业地产机构顶商国际商业地产机构 如果将辐射范围锁定在“惠东平山”，目前惠东县真正能吸引到消费居民的百货类商业有：l东华路商业街 与项目定位吻合，地理位置相近虽然以接近关闭但还值得借鉴的有：l万盛百货 D&S“东华路商业街” 地理位置分析：位处广汕公路旁，紧邻车站，交通很便利。有肯德基、老树咖啡等吸引人气，人流旺盛。总经营面积：约5万平方米经营商家：安踏、李宁、鸿星尔克、以纯、增致牛仔、苹果王、老人头等提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地
21、产机构D&SD&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S商铺转租：商铺：86间街铺+3个小型服装百货单间商铺约15200 转让费：约2000元/D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S市场租金分析：租金价格（使用面积）：外街商铺:以纯休闲服：面积120；租金3.6万元/月初始售价:6000元/; 现值:约3万元/增致牛仔 ：面积80；租金2.4万元/月初始售价:6500元/; 现值:约3万元/ D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S商圈整体情况形象：项目附近商店林立，品牌云集，
22、人流密集，商业氛围浓厚。只是藏身于各陈旧建筑之中，形象无法得到提升。 经营状况：开始至2008年经营一直向好，现可能受金融危机及租金即将升高影响，有多家铺位转让。但总体还是很繁荣。主体消费群体定位：街铺：中高端家庭消费、白领阶层消费内铺：普通家庭消费、外来打工一族消费 D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S商户经营品类构成(按经营户数计算)：D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S服饰业态中品类类成(按经营户数计算) ：D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S“万盛百货商场
23、”地理位置：位于广汕路旁，交通便利，与东华路隔街相望，周边多为五金、建材铺面，整个区域建筑陈旧，广场狭窄，不利于人流停滞和出入 D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S基本情况基本情况：交通组织：扶手电梯9部，垂直电梯2部商场楼层：4层建筑面积：约2万平方米经营商户约:100家，因商场处于半停业状态，现有经营商家仅有20家左右。商场形式：百货+超市层高：3米主通道：2.5米 次通道：1.5米产权：商场租赁D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S整体经营品类构成(按品类面积计算)： 服装百货6000麦当劳400超市4
24、500苏宁电器4000电玩城300KTV200真功夫600D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S管理模式：经营管理模式： 统一招商 统一管理 统一收银 统一开业 统一服务 D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S租赁模式：纯租金、扣点不含税9-12%保底：暂无保底押金：按保底二押一租进场费：无管理费：无结算周期：月结D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S主要消费群体：家庭消费，打工一族未满足消费群体：商务人群辐射范围：平山及周边镇区D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产
25、！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S经营优势：前期招商优势连锁品牌的号召力百货+超市+中西式快餐业态齐全， 环境舒适经营劣势：广汕路隔断人流超市自营，家庭消费号召力过小D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S惠东商业市场分析:现惠东商业品牌以国内二三线为主惠东商业市场多以敞开式百货商场为主的传统百货经营模式经营品类单一、商业管理模式落后、建筑风格过失、商场硬件设施不完善、配套服务不完善是现在惠东商业的普遍现象D&S 如果将我公司曾经操盘的项目列入项目业态及布局影响项目,目前从建筑结构和经营模式定位和我们相似的百货商业有： 合肥 国购广场(三里庵家乐福
26、）提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&SD&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S“国购广场（三里庵家乐福）”地理位置位于合肥市蜀山区，紧临长江西路，依偎“五里飞虹”，兼具合肥城市地理中心发展中心车流中心客流中心消费中心五大优势商圈历史：市场促进消费商圈商场形式：Shopping Mall商场形象：外立面时尚简洁，内部装修明亮大气D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S基本情况：基本情况：商商铺铺产产权权与与经经营营权权：大大部部分分以以虚虚拟拟式式产产权权，售售后后返返租租的的方
27、方式出售。式出售。D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S敞开式店中店D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六、本项目招商模式及租金水平定位D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S项目辐射范围定位核心辐射圈：惠东平山一级辐射圈：惠东县城次级辐射圈：惠东县城及周边镇区D
28、&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S本项目主要消费群体 中高档家庭消费群体 白领打工一族消费群体 中高校消费群体D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S 万隆商业广场商户消费群体定位： 中高档消费层次定位主要满足消费群体： 中高档家庭消费群体 打工一族消费群体 中高校消费群体D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态
29、/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六、本项目招商模式及租金水平定位D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S万隆商业广场业布局及客流东线优劣势：万隆商业广场业布局及客流东线优劣势：商业布局分析：商业布局分析： 优势：优势：呈正规方块发展，无棱角阻碍视线，通道呈正规方块发展，无棱角阻碍视线，通道 看式畅通。看式畅通。 劣势：劣势：品类布局呈纵向布局，人流动线和购物习品类布局呈纵向布局，人流动线和购物习 惯很难将人流吸引入商场垂直交通受超市惯很难将人流吸引入商场垂直交通受超市 限制太大，沿广汕路面难以展示商场内限制太大，沿广汕路面难以展示商场内
30、部，沿街入口处没有亮点部，沿街入口处没有亮点D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六、本项目招商模式及租金水平定位提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S商场主入口商务、休闲、职业装（单店经营）手机通讯发廊休闲屋、品牌家电敞开式百货区化妆品黄金珠宝女性饰品店中店店中店店中店服装、鞋、皮具服装、鞋、皮具潮流前线边岛
31、玻璃墙柜半敞开式经营六千馆D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六、本项目招商模式及租金水平定位D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S本项目商业业态D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S本项目商业业态：CITY MALL运用“一站式”全新商业模式，引入CITY M
32、ALL国际商业流行理念，汇集精品专卖店、中高档流行百货、大型超市、品牌家电、餐饮、休闲等全业态。 D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S本项目商业业态种组合定位及分布D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S单层建筑面积约为7000,按使用率50%计算,使用面积约为3500.品类规划如下:精品男装女装运动休闲皮鞋皮具黄金珠宝及钟表化妆品家居用品餐饮、数码通讯专卖店、品牌家电、发廊、潮流前线用品D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S精品男装:目标品牌如下:A.国内一线品牌5个
33、:卡尔丹顿、梵思诺、G2000、报喜鸟、 雅韵、鳄鱼等B.国内二线品牌5个九牧王、利郎、雅戈尔、海澜之家、金利来、梦特娇、劲霸、七匹狼、与狼共舞、浪比时、杉杉、威鹏、马克华菲、袋鼠、虎都、柒牌、新郎西努尔、仕帝曼、路易华菲、雅涛、法兰师顿、箭牌、圣玛田、迪萨等A类招商重点目标城市为惠州,次重点目标城市为深圳B类招商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S精品女装：目标品牌如下:A.国内一线品牌2个:佛罗伦、百图、李红国际、哥弟、ONLY 、爱特 爱、艾格、玛丝菲尔等B. 国内二线品牌3个沐兰、雅莹、艾可儿、简、KA
34、KO、浪漫一生、圣迪奥、太平鸟、季候风、播、BOX、威鹏、歌莉娅、名典屋、贝拉维拉、渔、EVE、曼艾琪、淑妃、城市丽人、威丝曼、水盈格、阿依莲、秋水伊人、古川琦、天恩、欧柏兰奴、蜜雪儿、淑女屋、凡恩、衣典、水木年华等A类招商重点目标城市为惠州,次重点目标城市为深圳B类招商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S运动休闲品牌商户：目标品牌如下:品牌专卖店单招:斯伯丁、特步、李宁、Kappa、匡威、百事、 Puma、 361等招商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业
35、地产机构顶商商业地产机构D&S皮鞋皮具：目标品牌如下：A国内一线品牌：百丽、沙驰、思加图、 千百度、天美意、星期六、哈森、 TATA、帕佳图、皮尔卡丹等B国内二线品牌个：达芙妮、格蕾丝、富贵鸟、奥康、康奈等招商重点目标城市为惠州，次重点目标城市为惠东D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S黄金珠宝及手表:目标品牌如下：国内一线品牌：周大福、周生生、金六福、金至尊、潮宏基、卡迪亚、依波表、精工表等此类商户的招商重点目标城市为惠州，次为惠东D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S化妆品目标品牌如下：资生堂、欧莱雅、美宝
36、莲等、雅芳玉兰油、清妃、兰芝、DHC招商重点目标城市为惠州，次重点目标城市为惠东、深圳D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S餐饮主力店1家:目标品牌为：六千馆招商目标已洽谈D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S数码专卖店:目标品牌为：大地、中域等招商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州、深圳（目标已出售自营为主方向）D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S品牌家电、休闲屋、电脑专卖130目标品牌为：电器：海尔、TCL等电脑：联想、中柏、七喜、海尔等休闲屋：美容、美甲招
37、商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州、深圳（目标已出售自营为主方向）D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S发廊80：目标品牌为：苹果、发源地等招商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S潮流前线200：目标品牌为：18-28岁年龄段商品招商重点目标城市为惠东，次重点目标城市为惠州D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析
38、三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六、本项目招商模式及租金水平定位D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S经营管理模式：统一招商 统一管理 统一业态 统一开业统一推广突出管理特色：覆盖惠东县区免费购物巴士D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S第二部分 项目定位报告一、本项目辐射范围及终端消费群体定位二、本项目商业现商业布局定位及客流动线设计的优劣势分析三、本项目建议商业布局及客流动线四、本项目商业业态/业种组合定位及分布五、本项目经营管理模式的定位六
39、、本项目招商模式及租金水平定位D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S招商模式：纯租赁模式：租金+管理费结合项目实际情况可分三种纯租赁模式：店中店单店经营按店面面积收租靠墙岛柜、边柜市场统一制作岛柜和边柜，商户按米计费敞开式商柜根据惠东租赁习惯，敞开商柜一般为扣点经 营，本项目可采取租金+保底+提成D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S招商模式：新型模式：租金+保底+提成收银：区域统一收银例：*商户：建筑面积20 正常租金为150元/保底营业额为20000：【（15020）+2000+5000】50商户月营业额2
40、0000时商场再提取商户超额提成515%成本营业额为10000： 【（15020）+2000】50商户月营业额10000 时商场返月租金515%租金连续3个月业绩倒数后4为的商户商场可做撤场或调场安排D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S租金定价方法的选择4、房地产估价规范中明确规定，在能使用市场比较法的情况下，必须把市场比较法作为其中的一种估价方法。3、目前市场价格波动较为频繁，选择市场比较法能更科学地反映物业的当前价格；2、被评估对象属于交易性不动产，符合市场比较法适用范围； 该项目属于不动产的范畴，其价格受周边同类物业市场价格的影响较为明显，在不
41、动产评估行业里，对其市场价格的评估与制定有多种方法，比如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等等，但就本项目来讲，按照房地产估价的要求，选择市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法对其价格进行评估是必须的，也是最适合的，其理由主要有以下几点：1、项目周边具有充足的类似物业市场交易资料，即可比实例较多；D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S 市场比较法最大的特点是具有较强的现实性与说服力，能客观科学地反映当前的市场价格水平。 市场比较法是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一，其理论依据是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量
42、的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系。从另一方面来分析，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。 所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。市场比较法简介市场比较法简介D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S本项目定价因素与策略本项目定价因素与策略 定价因素：定价因素：按照市场规律，本项目招商价格水平与周边相似物业租金水平、区域位置、商业发展程度、项目素质、市场供求状况等因素有密切联系，
43、所以将上述因素作为本项目定价的主要依据。 定价策略：定价策略：采用市场比较法，选取万隆新城周边与项目相似度较高、可比性较强的三个项目或区域作为参考，分别设置不同权重系数，然后进行价格修正，采用平均加权法推出本项目的比准价格。 可比项目选择：可比项目选择：根据项目所处的区位环境，最具有可比性的参考项目和区域为东华步行街与前期万盛百货，另外可把广汕路作为一个可比项目，但其权重应在相应比较中适当弱化，毕竟该项目与广汕路经营业态和方式有一定区别。D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S比较内容比较项目与分值本项目东华路步行街万盛（前期）广汕路经济环境比较2025
44、2510交通情况比较20252520区域位置比较20352020商业发展成熟度20402020商业供求情况20402020合计10016511090可比项目区域因素比较可比项目区域因素比较D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S可比项目权重设置可比项目权重设置项目名称本项目东华路步行街万盛（前期）广汕路比较权重100%65%10%0.9% 说明：关于上述权重的设置，主要是以可比项目与本项目的临近情况，物业铺位相似度以及项目推售时间的先后顺序等因素来作比较，进行综合权衡考虑后赋予的。D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构
45、D&S各因素修正各因素修正可比项目可比项目情况情况东华路步行街万盛（前期）广汕路租金（元/m2/月）售价（万元/m2）租金（元/m2/月）售价（万元/m2）租金（元/m2/月）售价（万元/m2）1203001.8-4.5901201.35-1.8601500.9-2.25区域因素修正1651.100.9修正到本项目价格42 1050.6-1.57811081.21-1.6266-1651-2.47D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S求取本项目比准价格求取本项目比准价格计算结果：商铺租金比准价格为63126元/平方米月 商铺销售比准价格为0.9-1.8万万/ /平方米平方米根据估算结果，建议：街铺：租金范围控制在60126元/平方米/月，销售均价控制在0.91.8万元/平方米之间；D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&S本项目销售、招商策略、营销模式将在确定本项目销售、招商策略、营销模式将在确定招商方案、业态业种组合定位后另行制订。招商方案、业态业种组合定位后另行制订。D&S提升中国商业地产！提升中国商业地产！顶商商业地产机构顶商商业地产机构D&STHANK YOU!
