《保定市易县易区7500亩地块综合发展策划演示报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保定市易县易区7500亩地块综合发展策划演示报告（124页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国本土化地产运营服务商全程伙伴 合作共赢 中国地产商域网中国地产商域网易县景区易县景区75007500亩地块亩地块综合发展策划演示报告综合发展策划演示报告全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包为了确定本项目的市场定位，我司对本项目进行了前期的市场调研。根据该项目调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托保定市房地产市场（主要是休闲旅游地产市场）相关的背景信息实施调查过程并形成结论，以期达到以下目标：1、了解保定市尤其是易县旅游地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解全国性旅游地产市场以及别墅市场产品设计的发展趋势；3、了解大北京经济圈区域地产市场的发展现状及相关客户群体构成情况；
2、4、掌握本项目所处地块的基本特征；5、掌握本项目周边房地产市场的走势及相关竞争项目的基本特征；6、明确本项目与周边主要竞争项目以及其它区域的优势、劣势所在；7、明确本项目构建优势的市场机会；8、提出本项目在前期运作中的若干思路和建议。项 目 研 究 背 景全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包发展目标发展目标国家级优秀旅游项目示范基地；国家级优秀旅游项目示范基地；全国优秀居住项目示范基地；全国优秀居住项目示范基地；易州历史文化、民居、园林城市展示点；易州历史文化、民居、园林城市展示点；中美可持续城镇发展示范项目中美可持续城镇发展示范项目 开创一种崭新的地产发展模式，大胆开拓更广阔的城市运营之道。
3、开创一种崭新的地产发展模式，大胆开拓更广阔的城市运营之道。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包目录目录市场专题研究篇市场专题研究篇前期发展策划篇前期发展策划篇整体营销策略篇整体营销策略篇一一二二三三全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包市场专题研究篇市场专题研究篇第一部分旅游地产宏观分析第二部分项目宏观市场分析第三部分区域旅游物业发展走势全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第一部分 旅游地产宏观分析 目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅
4、游房地产”的概念更为确切。时至今日，业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。 目前业界认识较为一致的旅游房地产概念表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包我国房地产市场经历了近20年（19852005）的发展，已逐步从市场朦胧期、市场发展期、发展到今天的市场相对成熟。而这一阶段也正是我国房地产市场发展最为迅速，供需结构最为多元的时期。当前，随着我国房地产市场的不断推进，市
5、场竞争越趋激烈，买房市场逐步成为房地产开发的主流方向。随着需求市场的不断细分，物业产品类型已经走出了过去模糊不清的状况，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWNHOUSE等全新地产的概念。旅游地产也正是在这一大的背景之下产生发展起来的。1 1、房地产的发展历程、房地产的发展历程第一部分 旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，据统计资料显示，我国商品房空置面积已超过1亿平方米，空置率高达50%以上。主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套
6、的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。第一部分 旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景2 2、主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件、主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 3 3、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础 城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。 4 4、旅游模式转变，旅游消费支出比例增加、旅游模式转
7、变，旅游消费支出比例增加 当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。第一部分 旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景全程伙伴 合作
8、共赢 资料打包资料打包5 5、置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度、置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度 越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。6 6、可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加、可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加 我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。第一部分 旅游地产宏观分析
9、一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包7 7、政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展、政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展 在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善；同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。8 8、信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件、信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件 目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情
10、况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻休闲地产。第一部分 旅游地产宏观分析一、旅游地产的发展前景一、旅游地产的发展前景全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 综述： 在传统的房地产开发机会逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。随着我国旅游产业的不断发展以及强大的消费群体，我国旅游房地产市场开发必然有巨大的发展空间。随着人们收入的提高和可自由支配的时间的增长，本案具备开发旅游地产的各项条件。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 从90年代初海南开始，到1998年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和
11、投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。第一部分 旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 1 1、旅游地产开始迈向成长期、旅游地产开始迈向成长期 我国房地产经历了市场朦胧期、市场发展期以及到今天的市场成长期。在房地产业、旅游业发展持续升温下，加之国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，旅游房地产市场运营也开始凸现出来，产品出类型丰富、投资多样的新兴地产产品。 传统的旅游模式地产开发，已
12、经是落伍的发展套路，改变这种不良供需关系，需要对旅游地产做出更科学的定位，充分利用地域条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合，对地域条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合，对旅游地产的发展起到良性的循环效应旅游地产的发展起到良性的循环效应。第一部分 旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 2 2、旅游地产发展模式较潜、旅游地产发展模式较潜 从目前旅游发展现状来看，我国旅游地产发展应该有着非常好的市场前景。但是旅游地产发展还处于成长期，还没有达到相对成熟稳定的模式，有相当部分开发商只看眼前利益；没有长远的考虑，只认为靠近景区就
13、有市场，这种绝对的观念还未转换，还有如投机、暴利等现象，根除这些恶性因素，这需要经济基础、法律体系、消费观念等多方面的支持，才能使旅游地产开发向着良性循环的方向发展。第一部分 旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 3 3、主流市场饱和，边缘市场发展强劲、主流市场饱和，边缘市场发展强劲 目前，各大房地产都有相对完善的设施，并且城市居民收入也相对提高，旅游度假已经成为城市人口消费的方式。为了满足市区居民的休闲度假，郊区自然成为度假产品开发的焦点，在房地产快速发展的今天，郊区地产依靠景观环境资源，成为城市扩张的主要补充。 随着居民生
14、活水平的提高，轿车的拥有量也在逐步上升。同时，在发达城市资源挖掘所剩无几时，发展中城市也便成为旅游度假地产发展的重点对象。第一部分 旅游地产宏观分析二、我国旅游地产的发展现状二、我国旅游地产的发展现状全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 综述： 通过上述我国旅游地产发展现状可知，目前旅游地产成为房地产产业中的一大主流产品旅游地产成为房地产产业中的一大主流产品。随着旅游业的快速发展，旅游地产市场细分产品则更为突出，现在旅游地产的开发，是向着更高更大的方向发展，目的是实现享有与回报的双重模式，体现分时度假与投资回报的完美结合。本案拥有丰富的旅游资源，是目前旅游产业新发展的重点区域，未来必将有大量的
15、开发商争先抢占开发资源，这为本案的发展提供良好的机遇。本案要抓住市场发展走向，同时结合当地目前市场空白，创新性的开发出适合市场主流的产品，为本案赢得更多的市场发展契机。 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第二部分 项目宏观市场分析一、易县旅游资源分析一、易县旅游资源分析（一）优势分析、旅游资源丰富易县旅游资源十分丰富，拥有大大小小古迹等58处，其中清西陵、狼牙山、云蒙山、南胡、龙湖、紫荆关长城、燕下都遗址、老子道德经幢、荆柯塔、战国影视城为易县十大景点。 随着易县旅游资源知名度不断提升，所吸引需求市场数量以及层面都在不断增长和扩大。旅游休闲人群数量不断增长将为本案带来更大量的有效市场需求，同
16、时客户层面扩大，本案打造多元化产品将成为本案必然导向。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包山境内有五大名山河流境内有五大河流山名简介河名简介狼牙山有五坨三十六峰，主峰莲花瓣，海拔1150米。拒马河发源于涞源县涞山。五回岭大岭二十里中委折五回方得上其顶，主峰海拔1345米。北易水发源于云蒙山南麓。云蒙山峻岭山簇若屯云，山上有天然乳水洞，主峰海拔1120米。中易水发源于西部蚍蜉岭东麓。摩天岭高冠群山，主峰海拔1813米。南易水发源于狼牙山东麓。五峰寨山上有五峰，海拔1283米。漕河发源于西部五回岭东麓。五大名山与五大名河五大名山与五大名河全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包2、历史文脉悠久 易县历
17、史悠久，早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。隋开皇16年置县，至今已有1400多年历史。 荆轲塔 家喻户晓的荆轲刺秦王就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱。 深厚的历史积淀，给易县的旅游资源带来了更为浓重的文化内涵，游客在此不仅得到身心上的愉悦，还更多的获取了对历史人文知识的了解，并增强了对我国悠久历史文化的传承意识。深厚的文化内涵，大大提升了项目的附加值。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包（二）劣势分析1 1、知名度低，缺乏整合性、知名度低，缺乏整合性 易县旅游资源如此丰富，却知者甚少；较之同一档次的旅游区相比旅游氛围相对薄弱，应充分挖掘当地旅游特色，进
18、一步整合旅游资源，全力打造新的旅游文化特色，使易县成为一个真正的旅游度假休闲场所。2 2、道路交通尚未完善、道路交通尚未完善 本案的开发于大北京经济圈内将建立较高知名度，但距离北京较远。虽然到达本案的道路交通较为便利，但部分高速路错综复杂。新京石高速铁路与石张高速公路的开通距离本案面市时间还属于不确定因素，对本案利好因素在目前看来还不构成优势。同时，本案虽处在旅游景点区域，但周边道路尚未完善。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包易县是一个历史文脉较为深远的县城，有着丰富的土地资源、旅游资源以及矿产资源。同时，易县也是一个著名的革命老区，在现代化建设的大潮中，它正以日新月异的姿态展现给人们，它将
19、成为京津后花园最具生态特色的区域。 其中造成易县地产开发缓慢的主要原因有： 1、易县经济结构不明显，经济产业落后 2、人口分散，没有形成城市集中效应，主要还以自建房来满足住房需求 3、区域形象推广不大，招商引资力度不强 4、旅游资源挖掘、开发严重不足 （一）整体地产开发处于初期（一）整体地产开发处于初期二、易县地产开发分析二、易县地产开发分析全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包在易县县城内，住宅商品房存在量小、单一的特点，没有社区文化理念。就目前市场上的产品，主要是当地开发商建造的普通住宅产品，只能满足一个居住的概念。 由于易县有着较为丰富的旅游资源，所以和旅游相挂钩的地产产品成为地方房地产发
20、展的主要形式。但是，这些产品都缺少时代性、前沿性、创造性的产品依然处于零状态，仍体现出单一、没有内涵的特点。这些产品体量较小、并且建造年代较早，内部设备陈旧，周边与内部环境较差，呈现出落后、混乱的局面。（二）易县房地产开发产品单一（二）易县房地产开发产品单一全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 在旅游业日益发展的今天，易县依靠自身的旅游资源和地理位置优势，成为北京、天津、保定市人们旅游休闲胜地。在庞大的客源基础上、区域内的房地产开发商抓住这一特点，建造成为的旅游度假项目。 本案处于易县旅游景区，有着良好的发展前景，但就目前易县房地产市场发展而言，有着很多不成熟的地方。因此，本案可利用区域资源优
21、势，弥补当地市场的空缺，营造适合当地市场发展的新型产品，并与当地旅游形成互动，以求达到良好的市场效应。（三）旅游地产独当一面（三）旅游地产独当一面全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包山水清庭山水清庭项目位置易县旺隆水库北岸 发 展 商天光置业房地产有限公司 面积区间主力户型80140平米剩余房源1期销售50%施工进度项目分两期开发，一期建设中，07年底入住，二期未开发物业管理费0.40.8元/平米/月 建筑风格北美风格楼盘档次中档项目规划178户，双拼、独栋、联排别墅销售价格34004600元/平米，均价4300元/平米价格策略一次性；按揭首付40% 贷30年；无优惠政策 ；与开发商签订协议三
22、年后开发商125%回购；配套车位系统：设有地上免费车位智能安防系统：全封闭管理，楼宇防盗对讲系统，闭路电视监控系统公共设备管理系统：实现公共设备的集散式控制系统其他：钓鱼池、高档会所、幼儿园、酒店、一、区域内旅游物业现状一、区域内旅游物业现状 易县区域内旅游物业主要竞争项目有山水清庭、易龙山庄别墅。其次是散落在各景点的度假型酒店，其规模与体量很小，对本案不构成威胁。第三部分区域旅游物业发展走势第三部分区域旅游物业发展走势全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 优势： 项目地紧邻旺隆水库、清西陵周边环境宜人 项目地位于易县别墅规划区、人气旺盛 项目地周边旅游业发达、名胜古迹众多,商业氛围,投资氛围
23、浓厚. 劣势： 周边生活配套较少，给业主生活带来不便 项目推广力度不够，影响销售进程 户型设计上较为单一，可选择性较小 容积率高、建筑密度大 整体开发档次不够。山水清庭优劣势分析山水清庭优劣势分析全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包易龙山庄易龙山庄项目位置易县梁格庄镇龙湖西侧 发 展 商河北桂龙房地产开发有限公司面积区间主力户型85240平米剩余房源处于咨询阶段施工进度项目占地5万平米，总建2.3万平米，07年3月份动工，08年6月份入住物业管理费2元/平米/月以下 建筑风格现代风格楼盘档次中档项目规划145户，双拼、独栋、联排别墅销售价格均价4900元/平米价格策略起价3900元/平米，一次
24、性；按揭首付40% 贷30年；无优惠政策 ；配套车位系统：设有地上免费车位智能安防系统：全封闭管理，楼宇防盗对讲系统，闭路电视监控系统公共设备管理系统：实现公共设备的集散式控制系统其他：钓鱼池、高档会所全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 优势： 项目地紧邻清西陵周边环境宜人。 项目地位于旅游景区，提升项目形象，促进物业销售。 项目地周边旅游业，投资氛围浓厚。 劣势： 施工进度较为缓慢，影响项目整体运作。 项目距离湖面较远，难以实现规划中的江南山水园林。易龙山庄优劣势分析易龙山庄优劣势分析全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包区域周边度假类产品资料统计区域周边度假类产品资料统计项目名称建筑规模客
25、房数量房间价格配套状况旺隆湖宾馆600036个，有高级套房、标间、五人间豪华套房：800标准间：260五人间：500大型会议室、中、小型会议室、豪华会客室、多功能厅、餐厅、棋牌室龙湖度假村1500090个，两栋别墅、高级套间、标间标准间：180高级标准间：380别墅标准间：480普通套间：580会议室、露天舞场、卡拉、棋牌室、包间、桑拿按摩、棋牌室、室外游泳池、垂钓望龙度假山庄870050个，有别墅、标间36个、套间14个标准间：288套间：488别墅：2000多功能厅、大小会议室、大小餐厅、歌舞厅、台球厅、乒乓球室、健身房、网球场明烛山庄600076个，有套间、标间、普通间标间：240套间:
26、600普间：160会议室、餐厅、保龄球、歌舞厅望龙山村450046个，有套间、标间、三人间标间：260套间：600大床间：800会议室、餐厅、歌厅、垂钓、游泳池、射箭、台球馆萃咸花园3000三栋别墅独栋1200室内棋牌、卡拉ok、厨房全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包二、区域内旅游物业存在的问题二、区域内旅游物业存在的问题 1 1、产品规划设计滞后、产品规划设计滞后 从目前在建在售的两个项目来看，产品规划设计以及景观园林设计滞后，不能充分利用项 目所处区位景观优势，产品形象档次跟不上，使得项目整体形象不能与周边旅游资源相匹配。 2 2、建筑规模较小，配套落后、建筑规模较小，配套落后 在目前旅
27、游度假项目中，最大的易龙山庄总建筑面积在23000平米，山水清庭总建筑面积 在15000平米，开发规模较小，产品配套上难以实现完善合理，细致入微。 3 3、产品开发单一，管理落后、产品开发单一，管理落后 项目差异性不明显，性质上雷同，没有本质上的区别，难以吸引客户的消费热情，并且对 于区域内的开发没有前沿性的引导。 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包三、未来旅游物业的发展走势三、未来旅游物业的发展走势 在未来的旅游物业发展过程中，旅游物业将成为一个更具附加值的产品，因为它具有景观上的不可复制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，旅游物业不光是一个私属产品 同时也是可盈利的投资产品。可见，
28、旅游物业未来发展将不再是一个酒店、一个度假村，而是一个双赢的发展平台。 易县应该通过新型旅游物业的发展，去带动整个易县的旅游市场，实现自属、投资为一体的复合性市场效应。这不光扩大了房地产市场，也为曾经被冷淡的文化性旅游产品提供了再生发展机会，强大的人气聚合效应，在实现个人投资效应的同时，也实现了社会价值效应，更是一种符合市场双赢效应的态势。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包影响因子单身公寓普通住宅中高档住宅别墅物业项目地块情况1、对公共交通的依赖性很强强一般弱未来发展良好2、对噪音控制要求低不高高很高不大3、对大气低不高高很高较好4、对小区配套要求高很高高高现状较差，高标准规划自建配套5、对
29、周边自然及人文景观要求低一般高很高景观、人文资源较好6、小区物业管理的要求低不高高很高围合整体物业管理7、建筑、质量装修要求低一般高很高规划较高8、容积率、覆盖率无一般低低高9、对休闲空间、绿化要求无一般高很高绿化率较高，有集中休闲、绿地10、体育运动场所要求较高一般高很高没规划四、项目资源因子分析四、项目资源因子分析全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包企业优势：本土开发企业，对本地市场，十分了解，降低开发风险。项目优势：项目地块位于易县城西，紧邻易水河、荆轲塔等旅游名胜，容易聚集人气；项目地周边有58处旅游景点，旅游资源丰富，对本案的销售有很好的促进作用；项目地块为政府重点建设区域，升值潜力
30、较大；南水北调工程途经项目地内，升值潜力徒增；项目规模宏大，易于规划建设完备的配套设施，提升项目形象；共享优势：项目地周边有58处旅游景点，旅游资源丰富独享优势：项目周边无直接竞争型楼盘项目周边旅游资源丰富项目周边旅游资源丰富五、项目五、项目SOWTSOWT分析分析核心优势核心优势全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包企业劣势：项目开发经验较少项目劣势：项目地周边目前处于开发建设阶段，目前配套不完善，生活不便利；项目地周边风景处于原始状态，短其内难以形成，不利于项目运作；项目地块开发周期长，资金回笼慢，对开发企业资金实力要求较高；干扰性劣势：项目周边无公交车，同时道路系统不够完善。障碍性劣势：项
31、目周边配套不完善项目周边风景较原始不可克服劣势：项目周边生活氛围较差可克服劣势：项目周边无公交车 地块不规则， 不便于规划项目周边生活项目周边生活配套设施配套设施较差较差核心劣势核心劣势全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包独享机遇：项目周边房地产开发处于初级阶段，为本案开发留有一定的市场空间；政府重点建设荆轲塔风景区共享机遇：易县58处旅游资源外部机遇：距离北京南郊较近，且京张高速正在修建中外部挑战直接挑战：国家对房地产行业的宏观调控政策间接挑战：项目地周边房地产市场发展现状竞争性挑战：目前市场上在建在售项目影响性挑战：项目的周边众多的度假村、假日酒店可回避挑战：周边配套不完善、营销推广的乏力
32、不可回避挑战：国家宏观调控政策项目机遇与特有优势资源梳理项目机遇与特有优势资源梳理全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包项目细分市场选择项目细分市场选择优势优势资源资源大势大势机遇机遇模式选择模式选择其他产业其他产业房地产房地产聚集聚集资源评估资源评估模式筛选模式筛选产业组成产业组成势能效果势能效果全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包前期发展策划篇前期发展策划篇第一部分项目前期策划定位第一部分项目前期策划定位第二部分项目整体规划策略第二部分项目整体规划策略第三部分项目整体开发策略第三部分项目整体开发策略第四部分项目一期发展建议第四部分项目一期发展建议第五部分项目景观规划建议第五部分项目景观规划建
33、议第六部分项目配套建议第六部分项目配套建议全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 通过对项目区域房地产状况的分析，我公司提出以下三种运营观点： 1、产品规划上力求创新，注重细节； 2、营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场； 3、中高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。定位定位需求需求机遇机遇资源资源竞争竞争定位观点定位观点第一部分项目前期定位第一部分项目前期定位全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包定位说明：“香格里拉”一个美丽而又神秘的东方传说。据说，有一位英国探险家乘飞机环游世界，因故迫降于我国西南某地，在那里，他发现了一个人间仙境，一个美丽、宁静、和睦的世外桃园。此后，香格里拉的故
34、事更是在西方风靡不止，世界性的寻访香格里拉热成为永远新鲜的话题。一个个香格里拉被发现，真正的香格里拉似乎只在人们的想象之中山水新城山水新城落入凡间的香格里拉落入凡间的香格里拉一、项目整体市场定位一、项目整体市场定位全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包泛休闲山水人文生活城泛休闲山水人文生活城生态地产先锋生态地产先锋创新创新2121世纪泛城市化城居观念世纪泛城市化城居观念定位说明：定位说明： 项目区域优秀的历史文化与人脉资源，为本项目发展提供了导向。在深度挖掘项目地本身的先天资源的前提下，融合当地历史文化、现代生态居住及观光旅游等多种功能于一体，以一个未来人文休闲新城的姿态，配套适当的公共服务设施
35、，最优化项目的资深特质。本项目包含的深层内核定位于休闲度假的概念，同时借助科技和历史文化展示手段，大力发展和开拓环保型养生居住、科技成果展示、休闲娱乐等三大主要功能。二、项目产品定位二、项目产品定位全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包生态型度假新城生态型度假新城生态型度假新城生态型度假新城 体验式休闲乐园体验式休闲乐园体验式休闲乐园体验式休闲乐园定位说明：定位说明： 本项目综合地缘人脉、生态型自然景观以及合理的科技、旅游、人文开发于一体，以新经济模式下复合型、综合型产业形象入市，以自身优势资源，同步2008年北京奥运，以大北京经济圈开发浪潮为背景的全面综合型业态冲击市场，借助合理的自然资源开发
36、利用以及全新的生态型开发理念，真正使本项目成为一个集度假型、休闲型的旗舰级景观新城。三、项目整体形象定位三、项目整体形象定位全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包万万 城城 山山 水水易易 城城 天天 下下 山水世界城山水世界城四、项目命名建议四、项目命名建议案名释义：案名释义：产品规划设计集休闲、科技、郊游、娱乐、生活为一体，立名万万 城城 山山 水水，在塑造开发企业市场品牌的同时，以万城的大气，山水之情怀面向市场，从产品的角度说明本项目建筑产品的大气与稳重，同时体现出项目整体规划设计完善的一体化生活，直接引领潜在客户意境思路。万城与山水景观的结合充分诉求出项目的开发理念与生活思路，成为居者物
37、质与精神的栖息之所。山山 水水 易易 城城全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包泛北京圈内的中、老年养老人群泛北京圈内的中、老年养老人群泛北京圈内的中、老年养老人群泛北京圈内的中、老年养老人群保定及易县的返乡归源人群保定及易县的返乡归源人群保定及易县的返乡归源人群保定及易县的返乡归源人群 易县当地人群易县当地人群易县当地人群易县当地人群北京经济圈内的高档消费群体北京经济圈内的高档消费群体北京经济圈内的高档消费群体北京经济圈内的高档消费群体旅游观光休闲消费的大众客户群体旅游观光休闲消费的大众客户群体旅游观光休闲消费的大众客户群体旅游观光休闲消费的大众客户群体五大消费人群五大消费人群五大消费人群五大
38、消费人群五、项目客户群定位五、项目客户群定位全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包主力目标客户群主力目标客户群北京中高端有产阶段人群，比例北京中高端有产阶段人群，比例7070定位理由：北京距离易县130公里，车程一个半小时，时间距离都在北京客户心理承受范围之内；易县旅游度假人口中近60以上的客户来自于北京，推断北京客户对此认可度较高；较北京类似的休闲度假项目而言，本案价格优势，在相同的景观与旅游资源下，可满足各类人士需求；虽然本案较之北京地产项目可具备优势，但北京普通人群于本案仍然无福消受，在于其消费心态的差异；中高档有产阶段客群，不但拥有了足够的经济实力，同时还有足够的时间来享受生活，特别是在
39、追求了一定的物质财富之后，对于精神、内涵层面的追求越来越被客户所看重。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包主力目标客户群主力目标客户群消费心态：交通是基础：较为看重交通的通畅性及便利性，交通是客户选择物业的基础；环境是关键：环境是左右其是否购买的关键因素，购买的是自然环境及社区环境所营的休闲度假生活氛围；配套是核心：客户更看重其特色性和娱乐性，而并非其完善性，休旅地产的社区配套应满足客户的娱乐性；总价合理性：由于项目周边旅游资源的知名度不足，对于中高端有产阶级客户而言，项目总价仍是一个不得不考虑的问题，特别是对于异地转业的北京客户而言，其更为看重项目总价的高性价比；产品协调性：别墅产品自然是对
40、休旅地产项目的最好诠释，对于中高端客户而言，别墅类产品将是其最有意愿购买的物业类型。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包次要客户群次要客户群来自于地区周边县市人群，比例来自于地区周边县市人群，比例20%20%定位理由：地区周边县市客户主要来自于保定地区、天津等地的客户群体，其目前便是易县旅游度假人群的重要组成部分之一，本案所在的区域周边就散落着一到两家有保定投资开发的旅游度假村，可见其也是本案主力客群之一；考虑其消费能力，以及有无较高生活品质享受的心态成为关键，因此仅将其作为本案的次级客户群体。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包游离客群游离客群投资性客群、企业型客群、归乡、养老客群，比例投资
41、性客群、企业型客群、归乡、养老客群，比例10%10%定位理由：不排除外地或当地投资型客群的购买，但鉴于当地投资市场发展的滞后性，以及北京等外地客户来此投资置业的不确定性，故其将作为本案的偶得游离客群；度假村将成为公司举办会议、并组织员工度假的首选场所，因此，预计本案将有少量公司团购现象；本案区域周边景观优势明显，可谓人杰地灵，安静闲适的居住氛围还将吸引一定数量的养老及归源返乡客群众来此置业。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第二部分项目整体规划策略第二部分项目整体规划策略一、整体规划建议一、整体规划建议就本项目来说，区域风景秀丽，项目地可开发利用的山、水资源丰富，生活氛围幽远而纯静。每一座山
42、，每一棵树，每一片水真正诠释了惬意生活的内涵，同时本区域内丰富的历史文化与人文底蕴，更为项目增添了一种禅缘意境。水有灵性，山有动性，人有和谐性，本案在此基础上，综合旅游观光、生态养生、历史文化、科技生活、休闲度假，创造出项目特有的规划设计思想“山水环境山水环境”、“和谐生活和谐生活”、“人文底蕴人文底蕴”三者之间“天人合一、物我谐和天人合一、物我谐和”的关系，充分发掘与利用项目地优越的自然资源，建立旅游地产全新开发模式使每一位居者与到访者在此真正达到“纵情自然 物我皆忘”的境地。以“自然自然”、“和谐和谐”、“人人文文”为内核，以“自然自然+ +文化文化+ +休闲休闲+ +养生养生”为目的的规
43、划开发模式，使建筑、人、自然有机结合，使其真正体现生活之趣，形成“全新休闲生活”概念。 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包休闲度假休闲度假旅游观光旅游观光居住养生居住养生人文香格里拉之城人文香格里拉之城二、整体规划前景二、整体规划前景生态的生态的自然的自然的健康的健康的历史的历史的科技的科技的核心观点：核心观点：以城市的名义构建集生态、科技、节能、健康、艺术于一体的泛城市化大型人文居住主题公园75007500亩首席山水新城亩首席山水新城全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包三、整体规划方案三、整体规划方案一一 轴轴景观纵深轴景观纵深轴位于项目地正中央，直北走向，以各种不同风格的雕塑、小品、园林
44、和住区观景中心以线性排布横贯整个项目地南北方向。两两 带带主水景带、次水景带主水景带、次水景带主水景带项目地东侧，自南向北走势的南水北调工程，在项目东北部形成大面水域；次水景带自西向东的易水河地表流域，位于项目地北侧，意为“主水景带”的支流，微型地表径流，与南水北调交接。多多 中中 心心多个分散的开发组团多个分散的开发组团作物科技培植园、人环科技研发展示中心、高尔夫球场、环保科技展示中心，组成各自独立的观景中心，以增强每片区的均好性。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包三、整体规划方案三、整体规划方案一轴次水景带主水景带中心组团高尔夫球场星级酒店燕国城观光接待及文化会馆老年大学作物科技培植园全
45、程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包旅游观光体系旅游观光体系生态养生体系生态养生体系历史文化体系历史文化体系商业零售服务体系商业零售服务体系科技住宅体系科技住宅体系配套服务体系配套服务体系三、整体功能规划三、整体功能规划全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包休闲观光体系休闲观光体系易水河、高尔夫绿地以及人工山体蓄水河滨 以现有自然资源为基础，配合人工自然景点开发，大力发展项目地域内旅游资源，以真正的香格里拉姿态面众。最大化吸引游客，炒热地段价值。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包生态养生体系生态养生体系 在纯天然开发背景基础上，大力发展生态型资源，为中老年人提供休养生息的纯天然养生栖息之所。以此
46、打造项目品牌感染力。 纯天然生态副业培植场以及高尔夫球练习场、沿河栈道等全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包历史文化体系历史文化体系 站在弘扬历史文化的角度上，大力挖掘项目地域内文化及历史传说，通过对现有文化资源如荆轲塔、燕国城等一系列文化资源的再开发，达到项目强盛的知名度与市场穿透度。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包商业零售服务体系商业零售服务体系 因项目体量大，因此也就要求本项目内在服务的完善性，在做好景观旅游的同时，需不断完善项目地域内金融、零售以及通迅服务等各类商业及零售服务，包括对超市、通迅、酒店、洗浴等服务保障，以满足各类人士所需，为生活与旅游提供方便。银行、超市、邮局等全程伙
47、伴 合作共赢 资料打包资料打包科技住宅体系科技住宅体系 着重体现于项目产品的生态与智能化包装，使业主在山水怀抱的周时享受到生态的、智能的优越生活，同时提升产品档次，从而有效规避无差异化竞争，树立项目品牌形象。以菜单式智能化家居生活方案为业主量身定做新型科技住宅体系。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包配套服务体系配套服务体系 介于大体量的开发，配套服务体系于本项目至关重要，其对于增强客户的购买信心以及开发企业的品牌建立有着重要意义。骑警安防体系、酒店餐饮体系、医疗卫生物业及客户服务体系等全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包四、产品功能规划四、产品功能规划产品形态包括：易水河景观观光带、燕国城（
48、荆柯塔）、科技作物培植采摘园，以 “副业经营”的模式，吸引客户投资并为其提供长期的资金收益。位于项目西侧地块。规划有幼儿园、小学、中学以及老年大学以满足需求项目产品形态以花园洋房、独栋、双拼、四拼、六联排以及老年公寓组成。产品形态：地块内布置多个社区休闲会馆。老年活动中心、可举办周末社区中老年舞会，免费放映经典影片，同时包括健身运动馆、网球场、 保龄球、羽毛球场、篮球场、高尔夫球场、会员制图书馆、棋牌室、沙弧球、桌球、水吧、洗浴、壁球、乒乓球等。产品形态包括：中小型商业卖场，集购物、金融、餐饮、医疗为一体，业 态包括超市、茶道、诊所、生果、餐厅、音像、银行、邮电、净菜市场等。居住功能居住功能度
49、假功能度假功能教育功能教育功能休闲功能休闲功能商业功能商业功能全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，结合资源景观营造自然、健康、轻松、温馨的社区环境氛围；追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化，满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的建筑群落。技术生态技术生态根据自然生态最优化原理，选取一座三星级生态休闲会所（同时作为生态科技研发展示中心），通过工程手段来设计和改造建筑系统内的结构。本项目建筑中
50、可实施的技术分为三个层次：地域技术、中间技术和高新技术。地域技术就是根据建筑所在项目地域的气候、环境条件而采取的自然、原始的生态技术，其特点是对自然规律的巧妙运用，例如诱导式的构造技术、被动式的太阳能利用技术、自然建筑材料，中间技术便是利用投资不高且目前比较成熟的机械或人工技术，其范围比较广泛，包括太阳能热水技术、绿化技术、节水技术、生态建材技术等。高新技术就是以科学最新成就为基础的技术，它是人工智能与技术的高度集成，主要有高新材料技术、智能控制技术、太阳能发电技术等。五、生态会所设计建议五、生态会所设计建议全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包景观生态 建筑生态设计中注重视觉上的生态景观，它体
51、现建筑与自然环境的共生关系。除了被动与周围环境融合外，景观生态设计通过利用自然生态规律，还可以改善微观气候，也就是顺向设计。顺向的景观生态设计能够有效减小建筑的能量消耗，降低开发成本，并调节小气候，为人类的环境创造带来新的生机。 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包文化生态文化生态 对于本项目建筑的文化生态设计主要包含三个方面：地方文化民俗的保留发展、乡土技术与新技术手段的混合运用以及建筑材料设备的地方多样性。 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包A社区一级道路二级道路三级道路项目开发过程中，注重景观与道路的先景观与道路的先行与并行规划建设行与并行规划建设，以道路结构有效规划地块内部组团开发。
52、建议本案道路分为三级，其中：一级道路为项目连行社区间行车主道路；二级为项目内连行各组团间道路；三级道路为组团内部入户道路。、路网分级、路网分级六、交通路网规划设计六、交通路网规划设计全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、道路形式、道路形式一级路（双车道）一级路（双车道）柏油或水泥路面柏油或水泥路面二级路（单车道）二级路（单车道）卵石水泥铺设卵石水泥铺设三级路（人行路）三级路（人行路）卵石路枕铺设卵石路枕铺设全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包3 3、道路景观处理道路景观处理一级路一级路二级路二级路三级路三级路全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第三部分项目开发策略第三部分项目开发策略u整体规划
53、、分期开发、组团推广；u景观先行、快速开发、快速销售。本项目7500亩用地规模，致使开发周期过长，为了最大化体现规模开发的优势。因此建议本项目以统一定位、滚动开发、分组团推广、顾全整体的开发策略。一方面以滚动式开发最大化降低投资风险，使资金链良性运转，另一方面以组团式推广，根据市场上反映，灵活制定销售策略和销售控制，以期达到盈利最大化。以此充分建立“滚动式、连动式滚动式、连动式”的经济运作模式，以景观先行，快速销售，快速聚集人气的开发与营销思路，快速回笼资金。尤其在项目运作的初期，必须遵循“景观先行景观先行”的原则，做出形象，做出规模，做出景观，让园林、水系、部分景观给目标客户足够的购买信心，
54、从而塑造良性开端。75007500亩亩一、整体开发策略一、整体开发策略全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包本案的分期开发，应以层层递进、逐渐升级为运作理念。通过不断的“地气”、“人气”的聚合，最大化创造地段价值。并使其快速升值。本案首期开发单位，应以景观性最优，开发性最易地块为前期优先开发地块。即现燕国城及周边地块(26)，以大力建设与改造本地块内景观与绿化为首要目标，以期赢得初期市场认知，同时于本地块内进行小型独栋、双拼、四拼、六联排别墅、酒店以及初始商业、会所配套的建设，以期首批资金回笼。同时引入各种市政配套，如水、电、管网以及公交线路等。本期聚得“地气”。1 12 23 34 45 56
55、 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192020212122222323242425252626272728282929303031312626二、分期开发建议二、分期开发建议全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121313141415151616171718181919202021212222232324242525262627272828292930303131一期：21、22、26、27、30、31二期：15、16、17、20、25、29三期：8、9、1
56、0、11、12、13、14、18、19、23、24、28四期：1、2、3、4、5、6、7一期二期三期四期分期开发原则：u以点带面，全方位扩展；u由少至多，规避风险投资；u地段与景观因素同步考虑，满足地块均衡性。初步开发规模化开发全面大开发精品式开发全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第四部分项目一期发展建议第四部分项目一期发展建议一、项目一期开发建议一、项目一期开发建议一批一批二批二批三批三批分批次分组团开发分批次分组团开发合理规划，景观先行合理规划，景观先行全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包二、项目一期规划建议二、项目一期规划建议人工筑坝及河流方向人工筑坝及河流方向人工筑坝及河流方向人工筑
57、坝及河流方向作物科技培植园作物科技培植园作物科技培植园作物科技培植园 “百百百百种种种种植植植植物物物物生生生生态态态态园园园园” “奇木园奇木园” “异花园异花园”人环科技展示中心人环科技展示中心人环科技展示中心人环科技展示中心作物科技培植园作物科技培植园作物科技培植园作物科技培植园环保科技展示中心环保科技展示中心项目三批中老年养生公寓项目三批中老年养生公寓项目一批：双拼、四拼、六联排项目一批：双拼、四拼、六联排易水河景观廊易水河景观廊（中心景观带）（中心景观带）老年大学老年大学项项目目二二批批，双双拼拼别别墅墅、四四拼拼别别墅墅、酒店、休闲娱乐中心会所酒店、休闲娱乐中心会所高尔夫景观带同步
58、开发高尔夫景观带同步开发高尔夫景观带同步开发高尔夫景观带同步开发七星别墅七星别墅七星别墅七星别墅全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、建筑立面风格建议、建筑立面风格建议 建筑风格上采用中式与现代建筑结合的手法，以坡式、黛瓦、现代为表型特征，以文化石、劈开砖、石雕为装饰特点，以科技智能化、绿色生态化、生活私密化为居家特点。 突出当地特色，体现旅游度假式庄园所在地的风土人情和历史文化。我国地大物博、历史悠久，各民族、各地区的灿烂文化是众多旅游区的卖点所在。四联排六联排三、项目一期产品建议三、项目一期产品建议全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包老年公寓彩图示例独栋别墅彩图示例四拼别墅彩图示全程伙伴
59、合作共赢 资料打包资料打包山地局部三层别墅示意图全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、户型建议、户型建议采用 “双景观”设计理念，力求每户前后都有景观花园。在采用大开间、短进深的个性设计时，落地玻璃窗、阳光房、宽敞的飘窗，将更多阳光引入室内，以人文关怀的尺度最大限度的追求居住的舒适性和健康性。u说明：将西方的“庭院绕着房子转”和东方的“房子绕着庭院转”两种设计理念相结合，创造出中西合璧的“深宅大院”：每户都拥有西式开放的前庭、东方围合式的中庭和后院。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、户型配比建议户型配比建议面积控制：主力户型面积控制在主力户型面积控制在90-18090-180之间。之间。住
60、宅户型配比：产品产品面积面积比率比率独栋别墅90-18025%双拼别墅120-18040%四拼别墅110-15520%六联排别墅90-12015%全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包4、特色化产品建议流水别墅流水别墅秉承建筑设计大师赖特的自然、建筑与人和谐统一的思想，设计并建造流水别墅，以此展现项目人与自然天人合一的生态理念，建立产品差异化全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、七星别墅项目地内，以北斗七星形状，建造七种不同风格的别墅。北美别墅北美别墅流水别墅云顶别墅云顶别墅皇家别墅皇家别墅中式别墅中式别墅现代别墅现代别墅欧式别墅欧式别墅全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第五部分项目景观规划建
61、议第五部分项目景观规划建议 项目地内自然资源丰富，在充分利用现有资源的基础上，以项目分组团式规划开发为单位，进行各组团内部主题景观营造，人工组建景观主题。同时各搭配各类人工及自然景观小品。组合成团，以点带面地组合成整体，以此增强项目的整体人视景观性，充分展现项目的可居、可观、可感性。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、超大私家山顶公园、超大私家山顶公园 为了充分营造项目的唯一性，增强项目差异化，建议于项目山体顶部建造大型私家公园。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包清晨沿河休闲漫步道清晨沿河休闲漫步道 沿易水河岸设置林荫细路景观，可采用木栈道与卵石相结合的方式，延展至社区内部，为居者提供散步
62、休闲的自由联通空间，舒缓的水流及两岸原生绿植也交为居者生活环境提供清新的自然绿肺系统。、禅境园林、禅境园林 本案园林中禅的引入，需要通过时间、空间以及景观的三位一体，来达到释放压力，回归本源的宗旨。引导每一位业主进入更加超脱的自由精神世界。白日里郁郁葱葱的竹林白日里郁郁葱葱的竹林 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、灯 塔与山顶观景台 建议在项目海拔较高的地段修建12个灯塔。以此成为项目标志性建筑，同时以夜间的灯光渲染社区的温馨与安宁。 由于项目占地规模大，建议在山顶私家花园制高点，设计专门观赏景观的平台，可欣赏整个园区景观。 同时考虑业主娱乐性，建议在观景台设观星台，配两、三架高倍望远镜，
63、作为社区物业的一部分供业主使用，以增加娱乐性。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 项目属于山地建筑，规划施工时要注意土壤保护，采用山体护坡等形式，对其合理装修，提高景观环境。例如采用立体花墙、文化涂鸦、业主签名等形式。 、精致山体护坡景观、精致山体护坡景观全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 园区内建议引入自动水雾景观设备，在主要景观节点，采用造雾器，制造美仑美奂的世外仙境之感。真正使项目景观达到可亲、可感性。、水雾仙境、水雾仙境全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、引水造溪、引水造溪建议引河水至山顶，使其由上至下顺流而下，形成溪水瀑布，同时沿路设置人工蓄水渠，增强项目自身景观的可亲、可感性
64、。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包建议在项目的主干道上，设置数量适宜的钟塔，人们在外赏景游玩或进行运动时，即使没带手表，也可随时查看时间。但是相比电子时钟，钟塔可以做出各种造型，营造更多的情趣。、钟塔、钟塔全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、雕塑、小品、雕塑、小品 雕塑和小品，可以弥补景观设计上空旷的视觉点，聚焦视线，使景观更具玩味，避免一眼看到头的感觉。而且雕塑小品也承载着渲染小区文化主题的重要功能。 全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 设九洞高尔夫球场，沿易水河周边长可为2970-3200米左右，宽度可不定，占地30公顷（450亩），共设9个洞， 2个3杆洞，2个5杆洞和5个4杆洞
65、每个洞的距离约在100-600码（90米540米），每个洞场地均设开球台，比赛从1号洞开始，依次打完九个洞或回打至第1号洞（18洞） 、高尔夫球场、高尔夫球场 建议选择地势较为平缓的易水河床两侧作为高尔夫球场，使阳光、河水、绿地得以最佳展现。 效果图全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 社区整体种植橡树，打造特色化社区植物环境。10、特色植物、特色植物春春夏夏秋秋冬冬全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第六部分第六部分 项目配套建议项目配套建议信息综合机构信息综合机构信息综合机构信息综合机构设立往来于易县、保定等地的公交路线，为业主出行提供公共交通条件。提供日常邮件、信函传送及报刊订阅等服务。
66、医疗保健机构医疗保健机构医疗保健机构医疗保健机构为项目业主提供日常医疗服务及多项健康体检服务，同时提供医疗健康咨询服务。办理公司、个人等银行储蓄业务或贷款业务等。建立完善、安全、快速反应的治安保障体系，加强防范，杜绝犯罪事件，包括派出所、治安巡警队、消防队等。日常发生的固话、宽带、有线电视信号及无线网络等各种信息业务，设立中国网通、中国移动等信息服务运营商的办公营业网点。邮政中心邮政中心邮政中心邮政中心交通线路交通线路交通线路交通线路银行储蓄网点银行储蓄网点银行储蓄网点银行储蓄网点治安中心治安中心治安中心治安中心一、基础配套设计一、基础配套设计全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包第六部分第六部
67、分 项目配套建议项目配套建议二、特色化物业配套二、特色化物业配套社区设置健康绿色通道，为每一位入住业主建立个人健康档案，提供全程的健康咨询，为业主提供针对性地医疗、健身方案，包括私人医生、按摩师、美容师等服务。在业主有就医需求时，凭贵宾卡提供就近医疗绿色通道服务，优先在附近医院就诊。健康顾问按摩师、医疗配套、医疗配套健康绿色通道健康绿色通道全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包在项目自身素质适合的情况下，设置骑警巡逻，为项目创造最大化市场差异，树立项目尊贵品牌，环保、安静、新颖。、安防保安、安防保安骑警巡逻骑警巡逻全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包、山体度假型五星级酒店山体度假型五星级酒店其涵
68、盖商务服务、商业服务、社会服务设施，集商务、商业、文教和社区服务于一体，为城市化社区提供综合性、全方位、多功能的生活酒店，其特点是有序、规范、便捷。建议项目设置集中的大型酒店来提升项目档次，同时满足旅游观光的生活条件，又可设计美观的建筑造型，增强社区景观。酒店的位置选择应注重未来整个社区的方便性，应设立与商业活动较多的地点。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包4、生态会所、生态会所前期为项目营销中心后期为生态科技展馆前期为项目营销中心后期为生态科技展馆会所设计应体现项目的市场定位，在前期可作为营销中心，并带有一定的展示作用，建筑体应采用多项节能技术建造，在墙体保温、立面遮阳、屋顶保温、室内恒温
69、等多方面实现最大限度的节能。在项目完成销售任务以后，将作为真正的生态科技展馆，成为高档俱乐部或生态科技示范中心，可对外经营，向游客开放。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包1、地源热泵、地源热泵 生态节能型采暖制冷技术地源热泵的埋管形式：地源热泵的埋管形式： 根据可利用区域的不同情况，地下埋管既可竖直埋管，又可水平放置。国外大量采用的是竖直埋管，这既节省场地，又可最大限度地利用地表深层的能量，管路系统更加安全、可靠、持久。还有一种简易形式就是利用盘管直接放置于江河湖泊进行换热。其中竖直埋管，既可采用单型，也可采用双型，需视具体情况而定。三、生态节能技术建议三、生态节能技术建议全程伙伴 合作共赢
70、 资料打包资料打包2、集中热水地板低温辐射采暖系统集中热水地板低温辐射采暖系统 新型生态居住典范 集中热水地板辐射采暖是最舒适的采暖方式之一，是以小于60度的低温热水为热媒，通过埋设于地面内的热水输送盘管，把地板热利用地面自身的蓄热，发出辐射线向周围空间及物体辐射热量，维持空间合适温度状态的采暖技术。它满足了当前人们对于舒适、环保、节能、卫生的要求。同时于人体生理学符合“温足凉顶”的健康采暖方式。可配合地（水）源热泵。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包3、墙体节能建议 生态节能型材料采用欧文斯科宁外墙保温隔热技术和屋面保温技术，减少空调使用率，夏季有效阻挡外部热空气进入室内，冬季阻隔室内暖空
71、气通过墙体向外辐射。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包4、窗体节能建议 生态节能型材料 建议采用高级断桥铝合金钢窗和LOW-ELOW-E中空玻璃（12mm中空层），既能实现节能，又不影响采光。合理设计建筑窗体结构，多采用竖向窗体，合理控制玻璃窗与墙体的面积，尤其是南向窗墙比为0.45-0.5较为适宜。断桥铝合金钢窗、LOW-E中空玻璃彩图示例全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包5、平板式太阳能、平板式太阳能 生态节能型建筑材料 平板太阳能集热器彩图示平板太阳能集热器彩图示（应用于休闲娱乐中心会所及展示中心）平板式太阳能集热器是一种太阳能热利用装置，具有外形美观、经久耐用、连接方便、与建筑结合
72、形式灵活等优点。其热水器及辅助电加热配合双内胆循环系统，满足业主日常家用。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包6、节水器具节水器具建筑中主要的节水器具和设备包括水龙头、淋浴器、厕所冲洗设备及自来水管道等。节水型水龙头包括延时自动关闭水龙头，手压、脚踏、肘动式水龙头。带感应自动冲水设备的小便器，6升水量冲洗式、冲落式、虹吸式大便器等。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包四、智能化配套设计四、智能化配套设计、四大智能化生活保障智能化安防系统智能化安防系统智能化节能系统智能化节能系统智能化通信系统智能化通信系统智能化物管系统智能化物管系统全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包小区物业电视监控室内红外安
73、防系统可视对讲系统智能化安防系统智能化安防系统全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包智能化物管系统智能化物管系统远程抄表系统远程抄表系统智能化特约综合经营服务智能化特约综合经营服务智能化园区监控与报警系统智能化园区监控与报警系统全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包智能化通信系统智能化通信系统智能化网络通信系统数字化卫星电视接收与VOD点播系统全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包智能化节能系统智能化节能系统雨水回收利用雨水回收利用太阳能利用太阳能利用全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包整体营销策略篇整体营销策略篇一、营销推广模式一、营销推广模式二、销售场所创新建议二、销售场所创新建议三、六大物业支
74、持系统三、六大物业支持系统四、市场推广策略四、市场推广策略五、销售道具示例五、销售道具示例六、卖点集成六、卖点集成全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包一、营销推广模式一、营销推广模式 申报申报“中美可持续城镇发展示范项目中美可持续城镇发展示范项目”说明：本案可参评中美可持续发展项目，利用此次机会将楼盘推到国际化品质的高度，同时可以借机进行新闻发布会、授奖仪式等系列事件炒作，强化项目卖点。 参评绿色生态住宅示范项目参评绿色生态住宅示范项目说明：“绿色生态”是体现居住高舒适度的重要标准，参评“绿色生态住宅示范项目”可以提升项目的品质，与同档次物业展开差异化竞争，进而展现本项目的与众不同。 建立项目
75、网站建立项目网站 推行全球同步发售推行全球同步发售说明：在项目销售的初始阶段，可以利用“全球同步发售”作为热点强势推出，引起最广泛的关注度。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包二、销售场所创新建议二、销售场所创新建议 市内展示中心市内展示中心在北京市、天津、保定等市租赁场所，设置项目整体沙盘、户型沙盘、节能产品展示场、电子媒体播放设备，由丰富销售经验的售楼员为客户提供咨询服务。 现场展示中心现场展示中心位于项目地生态会所生态会所内。售楼部要求规模大，能够体现项目的高贵品质。建筑体应采用多种科技型材料，金属活动遮阳卷帘、墙体采用外保温材料，窗体及玻璃采用断桥铝合金中空玻璃，并在屋顶及部分墙体外侧
76、设置太阳能光伏发电系统，以保证售楼部基本不采用市政供应电力。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 生态景观样板区生态景观样板区在项目公开发售前，先行建造3-5栋独立别墅或2-3组联排别墅作为生态景观示范区，通过建筑、景观效果向客户展示绿色、健康的生活方式与生活情境，亲临样板区将有利于促使其购买产品。 构造样板间构造样板间体会到买房者对质量的疑虑，将工程构造以本来面貌真实示人，所有这些表面看不到的特殊“家庭成员”一砖一瓦，一管一线被一一曝光，同时可以安排建筑工程师对工程在现场进行专业讲解，没有掩饰和虚伪的建筑构造、真实而确切的事实最具说服力。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包三、六大物业支持系
77、统三、六大物业支持系统 【景区式管理系统景区式管理系统】 所谓景区式物业管理即物业管理+景区管理 项目地处郑州市政府规定的游憩板块，周边拥有若干旅游景点，项目建成后也将会成为郑州市的又一城市景观，因此将项目各种资源作为景区景点来进行管理是此项目的服务创新点。【安全防范系统安全防范系统】 周界防范报警系统，保安巡更系统，入户门禁以及可视对讲系统，闭路电视监控系统，家居自动报警系统等。【设备自动化管理系统设备自动化管理系统】 停车自动管理系统，灯光自动控制管理系统，公共设备自动控制系统，公共消防报警以及控制系统等。【信息管理系统信息管理系统】 卫星电视接收系统，小区物业管理综合性信息系统，区内计算
78、机局域网络系统等。【网络服务系统网络服务系统】 电子商务系统，远程医疗保健系统。【维护系统维护系统】 保洁系统，水处理系统，工程维修系统。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包四、市场推广策略四、市场推广策略整体推广：整体推广：首先以“城市运营”作为项目的引子，进行开发实力和规模的宣传，包括资金和背景的介绍等，目的就是在包括北京、天津在内的全河北市场形成轰动效应，力求创建新世纪生态旅游地产的典范之作，进而影响目标客户群体的关注，为今后的热销奠定基础。重点推广：重点推广：首先从项目的定位即“山水新城山水新城落入凡间的香格里拉落入凡间的香格里拉”入手，打造旅游地产市场的至尊地位，并从规划节能、建筑节
79、能、居住节能等方面向客户逐一介绍项目的独特卖点，其中对居住和建筑节能两方面详尽阐述，因为这两点是现代理智型客户最关注的。权威推广：权威推广：以项目申报“中美可持续城镇发展示范项目”、“绿色生态住宅示范项目”两项桂冠进行引导性宣传，从地产权威界的评审结果增强目标客户的购买信心。单项卖点推广：单项卖点推广：对项目的各个卖点进行逐一诠释，为目标客户群体提供详细、可靠、可信的文字性描述。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 活动推广：活动推广： 举办“世界科技生态住区发展趋势”大型房地产论坛，聘请国家建设部、全国工商联住宅产业商会、中美可持续城镇发展示范项目理事会领导及全国地产界领军人物齐聚易州，共同
80、探讨“科技生态住区发展趋势”并参观本项目。 聘请国际知名华人艺术家作为本项目的形象代言人，为项目打造品牌效应。 设立网上售楼部，对项目进行全球同步发售，扩大项目影响力。 文化推广：文化推广：以历史为线索，对易县历史文脉进行一次深入地探讨，追溯曾经辉煌的历史，并对今后如何弘扬五千年的易州文明给予观点鲜明的定位，同时这一也是一次现代文明与远古文明的激情对话。全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包五、销售道具示例五、销售道具示例落入凡间的香格里拉落入凡间的香格里拉说明：一本以居住休闲为主题的精装艺术楼书，从策划、文案、设计、制作要体现其独有的收藏价值，客户需购买才能获得。以宽广的历史、人文、地理精神描
81、绘易县从古到今的发展历程，同时将文化的内涵注入旅游地产发展的过去、现在，并以指导性的语言阐述城市居住的发展方向，以简明扼要的文字重点描绘城市化社区的未来景象，本案以泛城市化的定位引领大北京经济圈内城市居民的居住方向。 造城造城创世纪创世纪说明：全面介绍本项目作为领袖级旅游地产的细节，从区位、规划、建筑、产品、景观、园林、水景、生态、旅游、娱乐、消费、运动、居住、节能、教育、办公、度假等多方面详细介绍产品特色，使客户对项目的认知达到细致入微的效果。楼楼 书书全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 山水易城说明：大度对开海报，正面以形象为主，背面以项目资料为主，全面介绍项目的具体信息：区位、规划、建
82、筑、产品、景观、园林、水景、生态、旅游、娱乐、消费、运动、居住、节能、教育、办公、度假等。海海 报报全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包 领袖巨擘说明：3D互动技术制作的电脑动画，从居住、娱乐、运动、度假、购物五方面展示业主未来生活场景，从人性化角度介绍项目细节，以期通过动态效果刺激客户的购买欲望。多媒体楼书多媒体楼书全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包说明：客户通讯为本案的内部读物，每月一期，免费直邮型宣传资料，馈赠客户。主要面向项目的目标客户，通过对项目简介、工程进度、发展商企业文化、项目建设花絮、业主访谈、地产常识、购房置业、建筑艺术、家饰装修等内容的精选，社会性与时代性并重、艺术性与实
83、用性兼备，向客户展现丰富多彩的生活世界。客户通讯客户通讯全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包说明：建立本项目的主体网站对项目的知名度提升以及企业的品牌推广都有积极作用。网站将实现项目的楼盘展示、购房登记、业主论坛、信息咨询等功能，可以设立如下内容模块：1、项目介绍 2、周边配套 3、园林鉴赏 4、户型展示 5、3D样板间 6、物业服务7、业主论坛 8、电子楼书赏析 9、最新动态 10、企业风采 11、联系我们等丰富多彩的栏目，让网站不仅是展示项目自身的舞台，更是与社会沟通的桥梁。 项目网站项目网站全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包六、卖点集成六、卖点集成 地脉相传：根植易水沿岸，倍受历史文明
84、熏养，合人文，顺地脉，筑就高华 城市动态：政府圈定游憩板块 超低能耗 华北榜样城 宏篇浩阅：7500亩鸿篇别墅母盘，再现雄瞻浩博之气，赫奕胸怀列鼎旅游地产天下 文脉承袭：5000年亘古易州文明，思接千载，延绵不绝生态至上：零能耗绿色生态住宅 城市贵族人居臻选新域 卓简建筑：现代简约风格解构建筑美学深邃内涵 低调价值：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，低密度建筑标版，低调态度，高格建筑 复合地产：酒店、商场等完善配套连横地产王者之势 园林风骨：“一轴、两带、多中心”绝版山水意境，流丽万有，演绎天人合一湖景天成：超阔手笔中央湖景见证四季轮转，光耀居者人生 锦致芳华：多观景中心组团巧夺天工，竣成笃实文化
85、根基 玉带拦腰：主次两大水系景观带 成就以水为尊的风格信仰 人文雅风：多重山水回归自然民居文化 水语森林：华北第一山水景观 现代都市自然居所珍尚境界教育世家：幼儿园、小学、中学及“人环”科技馆，精英教育传承书香门第 尊尚空间：五星级社区会馆、生态会所，昭示现代城市贵族尊崇风范 人居定律：居住零能耗，健康100%，生态第一城全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包视觉展示视觉展示全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包全国各大主流地产市场的饱和，为边缘市场即旅游
86、地产的发展创造了条件。同时随全国各大主流地产市场的饱和，为边缘市场即旅游地产的发展创造了条件。同时随着泛北京经济圈内人民生活水平的快速上升，大型旅游地产市场已具备发展条件，本案着泛北京经济圈内人民生活水平的快速上升，大型旅游地产市场已具备发展条件，本案即得天时之势。即得天时之势。本案选址河北易县旅游风景区，属历代皇家上风上水首选之地，区域自然资源丰厚，本案选址河北易县旅游风景区，属历代皇家上风上水首选之地，区域自然资源丰厚，旅游开发潜力巨大，项目开发旅游开发潜力巨大，项目开发75007500亩滂沱气势，傲视华北第一旅游地产项目，即得地利亩滂沱气势，傲视华北第一旅游地产项目，即得地利之势。之势。
87、项目地民风淳朴，政府政策规划的积极配合，以及项目地域价值的不断升级，使本项目地民风淳朴，政府政策规划的积极配合，以及项目地域价值的不断升级，使本案备受各方关注，同时开发企业浩瀚气势，使本案即得人和。案备受各方关注，同时开发企业浩瀚气势，使本案即得人和。至此天时、地利、人和，三方一体，使项目具备充足的发展势能，配合后期品牌、至此天时、地利、人和，三方一体，使项目具备充足的发展势能，配合后期品牌、营销、传播方式的整合营销，将使本案成为旅游地产史上的一个新星。最终在赢得最大营销、传播方式的整合营销，将使本案成为旅游地产史上的一个新星。最终在赢得最大化利润的同时，为发展企业赢得不可估量的品牌价值。化利润的同时，为发展企业赢得不可估量的品牌价值。项目总评项目总评全程伙伴 合作共赢 资料打包资料打包演示完毕谢谢聆听演示完毕谢谢聆听
