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1、第六章第六章 城市土地市场管理城市土地市场管理第六章 城市土地市场管理第一节 城市土地市场管理概述第二节 城市土地市场供需调控第三节 城市土地市场价格管理第四节 城市土地市场微观管理第一节第一节 城市土地市场管理概述城市土地市场管理概述一一、城市土地市场的基本概念、城市土地市场的基本概念二二、中国土地市场体系的构成、中国土地市场体系的构成三三、城市土地市场运行机制、城市土地市场运行机制四四、城市土地市场管理的手段、城市土地市场管理的手段五五、城市土地市场管理、城市土地市场管理的内容的内容城市土地市场的基本概念城市土地市场的基本概念v市场市场p狭义的市场是商品交换的场所狭义的市场是商品交换的场所
2、p广义的市场是指商品交换中发生的经济关广义的市场是指商品交换中发生的经济关系的总和。系的总和。v土地市场土地市场p狭义的土地市场是指以土地作为交易对象狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所。进行交易的场所。p广义的土地市场是指土地这种特殊商品在广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和。流通过程中所发生的经济关系的总和。v土地市场的主体是土地的供给者、购买者土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者。和其他参与者。v土地市场的客体是各种内涵不同的土地权土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利。利。v根据土地市场的客体的不同，土地市场包根据土地市场的客体
3、的不同，土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。括城市土地市场和农村土地市场。v土地市场一般指城市土地市场。土地市场一般指城市土地市场。 土地市场的一般特点土地市场的一般特点v权利主导性权利主导性v交易客体的异质性交易客体的异质性v强烈的地域性强烈的地域性v不完全竞争性不完全竞争性v供给弹性较小供给弹性较小v政府管制较严政府管制较严v供给滞后性供给滞后性中国土地市场体系的构成中国土地市场体系的构成v 按市场主体分按市场主体分p涉外市场涉外市场p境内市场境内市场v 按地域划分按地域划分p城市国有土地使用权市场城市国有土地使用权市场 按交易梯次分为出让市场和转让市场按交易梯次分为出让市场和转让市场
4、p农村集体土地市场农村集体土地市场 按市场流转的客体划分，分为按市场流转的客体划分，分为农村集体所农村集体所有农用地使用权流转市场有农用地使用权流转市场、农村集体建设农村集体建设用地使用权市场用地使用权市场和土地产权股份化改制等和土地产权股份化改制等城市土地市场的结构体系城市土地市场的结构体系v城市土地市场类型结构城市土地市场类型结构p城市各类用地市场城市各类用地市场p城市土地产权市场城市土地产权市场v城市土地市场层次结构城市土地市场层次结构p城市土地一级市场城市土地一级市场p城市土地二级市场城市土地二级市场v城市土地市场组织结构城市土地市场组织结构p城市土地市场主体组织城市土地市场主体组织p
5、城市土地市场中介组织城市土地市场中介组织p城市土地市场调控组织城市土地市场调控组织我国城市土地市场实质我国城市土地市场实质上是土地使用权市场。上是土地使用权市场。垄断性市场竞争性市场出让、出租和入股出让、出租和入股转让、转租、抵押和入股转让、转租、抵押和入股三、城市土地市场的运行机制三、城市土地市场的运行机制土地市场机制土地市场机制u供需机制供需机制u竞争机制竞争机制u价格机制价格机制土地市场宏观调控机制土地市场宏观调控机制（核心）市场机制充分发挥作用的最基本条件就市场机制充分发挥作用的最基本条件就是要有一个有效而稳定的产权制度。是要有一个有效而稳定的产权制度。宏观调控机制与市场机制的关系宏观
6、调控机制与市场机制的关系国家国家宏观调控宏观调控反馈反馈市场市场企业企业市场机制市场机制城市土地市场管理的必要性城市土地市场管理的必要性v城市土地市场管理是由土地市场本城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的身的特性决定的v城市土地市场运行中出现的问题也城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理要求加强土地市场管理v城市土地市场管理是由土地市场本身城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的的特性决定的p土地是一种稀缺性资源，土地的利用具土地是一种稀缺性资源，土地的利用具有巨大的社会性有巨大的社会性p由于土地的不可移动性，土地市场上实由于土地的不可移动性，土地市场上实际流转的土地产
7、权需要国家法律确认和际流转的土地产权需要国家法律确认和保护保护p由于土地具有保值并不断增值的特性，由于土地具有保值并不断增值的特性，土地市场比其他市场具有更大的投机性土地市场比其他市场具有更大的投机性v城市土地市场运行中出现的问题也要城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理求加强土地市场管理p由于缺乏有效的宏观管理和调控，土由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性地开发和供给存在一定的盲目性p城市土地收益分配不合理，国有土地城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失收益大量流失p土地资源配置不合理土地资源配置不合理我国城市土地市场运行中存在的问题我国城市土地市场
8、运行中存在的问题v土地市场结构不合理土地市场结构不合理v政府调控土地市场乏力政府调控土地市场乏力v土地价格不能真实反映土地的供求关系土地价格不能真实反映土地的供求关系v土地资产流失严重，市场配置的比例不土地资产流失严重，市场配置的比例不高，透明度低高，透明度低v土地市场法律体系不完善土地市场法律体系不完善四、城市土地市场管理的手段四、城市土地市场管理的手段在中国土地市场的发展中，政府对土在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对
9、土地市土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用场的管理基本上是综合运用法律的法律的、经济经济的的和和行政的行政的三种手段。三种手段。（一）法律手段（一）法律手段1 1. .中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法 2 2. .中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法 对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农有偿收入分配办法、
10、政府拥有土地收回权、对农村土地市场的规定。村土地市场的规定。3 3. .中华人民共和国城镇国有土地使用权出让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和转让暂行条例 4 4. .中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 （二）经济手段（二）经济手段1 1、税收政策、税收政策 p通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控。实现对土地市场的调控。p通过减免税实现对土地市场的调控。通过减免税实现对土地市场的调控。2 2、地租政策、地租政策3 3、财政投资政策、财政投资政策p引导社会投资，调整产业结构，调节地区差异引
11、导社会投资，调整产业结构，调节地区差异4 4、金融政策、金融政策p直接调控直接调控p间接调控（贷款利率和期限、贷款成数）间接调控（贷款利率和期限、贷款成数）（三）行政手段（三）行政手段v制定全国制定全国土地利用计划土地利用计划 v规定限制供地和禁止供地的范围规定限制供地和禁止供地的范围 v建立土地有形市场建立土地有形市场 v建立交易许可制度和交易预报制度建立交易许可制度和交易预报制度 v建立建立土地储备制度土地储备制度 v建立地价等市场信息公开查询制度建立地价等市场信息公开查询制度 目前土地利用计划存在的问题目前土地利用计划存在的问题v计划编制往往流于形式，脱离实际，不具计划编制往往流于形式，
12、脱离实际，不具备操作性备操作性v土地出让计划基本没有约束力土地出让计划基本没有约束力v出让计划不公开，透明度低，无法发挥其出让计划不公开，透明度低，无法发挥其引导投资的作用引导投资的作用v在计划管理中农用地转用指标没有分类在计划管理中农用地转用指标没有分类完善土地利用计划的措施完善土地利用计划的措施v应分类下达农用地转用计划应分类下达农用地转用计划v年度土地利用计划要在土地利用总体规划年度土地利用计划要在土地利用总体规划的指导下从紧编制的指导下从紧编制v切实加强计划执行情况的检查考核切实加强计划执行情况的检查考核v将土地利用年度计划与土地集约利用结合将土地利用年度计划与土地集约利用结合起来起来
13、v建立新的土地供应审批程序建立新的土地供应审批程序土地储备制度的概念土地储备制度的概念土地储备制度，是指由城市政府委托的土地储备制度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、到期回收等方式，从机构通过征用、收购、到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来分散的土地使用者手中，把土地集中起来, ,由政府或政府委托的机构进行土地开发，在由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发后，根据城市土地出让的年度计划，有计发后，根据城市土地出让的年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。划地将土地投入市场的制度。城市土地储备
14、制度的意义城市土地储备制度的意义v有利于充分发挥政府对土地市场的宏观有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用调控作用v有利于盘活城市存量土地资产，提高土有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率地资源利用效率v有利于土地利用总体规划和城市规划的有利于土地利用总体规划和城市规划的实施实施v有利于推行土地招标拍卖制度，建立公有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场开、公平、公正的土地市场土地储备制度的作用土地储备制度的作用v有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力v优化城市土地利用结构，盘活城市存量土地，优化城市土地利用结构，盘活城市存
15、量土地，提高土地利用率提高土地利用率v筹集城市建设资金，实现筹集城市建设资金，实现“经营城市经营城市”的建的建设理念设理念v提升城市总体价值，提高政府效率提升城市总体价值，提高政府效率v提高房地产开发门槛，调整财富分配格局提高房地产开发门槛，调整财富分配格局v将推动土地金融的发展将推动土地金融的发展土地储备制度的内容土地储备制度的内容土地收购土地收购土地储备土地储备土地供应土地供应p土地收购的方式土地收购的方式土地征收土地征收土地收回土地收回土地置换土地置换土地购买土地购买p土地储备的内容土地储备的内容对收购的土地进对收购的土地进行开发或再开发行开发或再开发储备储备五、城市土地市场管理的内容五
16、、城市土地市场管理的内容v城市土地市场的宏观管理城市土地市场的宏观管理p城市土地市场供需管理城市土地市场供需管理p城市土地市场价格管理城市土地市场价格管理v城市土地市场的微观管理城市土地市场的微观管理 是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等现象，以发挥土地市保证土地市场公平交易和平等现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。场机制的正常调节功能。 城市土地市场宏观管理的重点，就是对城城市土地市场宏观管理的重点，就是对城市土地一级市场的供需和价
17、格进行管理。市土地一级市场的供需和价格进行管理。第二节第二节 城市土地市场管理城市土地市场管理一一、城市土地供需范畴、城市土地供需范畴二二、城市土地市场供需平衡模、城市土地市场供需平衡模型与调控机制型与调控机制三三、城市土地市场供需调控的、城市土地市场供需调控的“三维立体结构三维立体结构”一、城市土地供需范畴一、城市土地供需范畴v城市土地供需总量与供需结构城市土地供需总量与供需结构v城市土地存量供需与增量供需城市土地存量供需与增量供需v城市土地资源性供需与资产性供需城市土地资源性供需与资产性供需v城市土地所有权供需、经营权供需与使用城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需权供需v城市土地一级
18、市场供需与二级市场供需城市土地一级市场供需与二级市场供需v瓦尔拉一般均衡理论瓦尔拉一般均衡理论 市场供需只有一种正常状态，即供给等于市场供需只有一种正常状态，即供给等于需求，供需不相等只是短期的和个别时点上的需求，供需不相等只是短期的和个别时点上的现象。现象。v非瓦尔拉均衡理论非瓦尔拉均衡理论 在现实经济中，并不存在供给等于需求这在现实经济中，并不存在供给等于需求这种正常状态，相反，是以差额保持在一定范围种正常状态，相反，是以差额保持在一定范围内的供大于求或求大于供的格局为正常状态。内的供大于求或求大于供的格局为正常状态。v非瓦尔拉均衡不是一种不均衡，而是一种均衡，非瓦尔拉均衡不是一种不均衡，
19、而是一种均衡，通常称之为非均衡。通常称之为非均衡。城市土地市场供需平衡模型城市土地市场供需平衡模型v一级市场供需平衡一级市场供需平衡 S1 = D1v二级市场供需平衡二级市场供需平衡 S2 = D2v一级市场某类用地的供给和需求一级市场某类用地的供给和需求 S1h = D1hv二级市场某类用地的供给和需求二级市场某类用地的供给和需求 S2h = D2h某类城市用地的供需平衡模型某类城市用地的供需平衡模型城市土地供需达到平衡模型：城市土地供需达到平衡模型：S1h = D1h = S2h = D2h一级市场用地的供给为一级市场用地的供给为 S1h一级市场用地的需求为一级市场用地的需求为 D1h二级
20、市场用地的供给为二级市场用地的供给为 S2h二级市场用地的需求为二级市场用地的需求为 D2h城市土地供需失衡的四种情况城市土地供需失衡的四种情况（1）S1h D1h ，说明一级市场土地供过于求，表，说明一级市场土地供过于求，表现为城市中有大量未开发的闲置土地，城市土地利用现为城市中有大量未开发的闲置土地，城市土地利用率低下，从而可能导致耕地大量减少。率低下，从而可能导致耕地大量减少。（2）S1h D2h ，说明二级市场土地供过于求，二，说明二级市场土地供过于求，二级市场土地供给的形成过程，实际上是土地开发建设级市场土地供给的形成过程，实际上是土地开发建设过程，所以过程，所以S2h D2h 就表
21、现为土地大量空置。就表现为土地大量空置。（4）S2h D1h ）的调控）的调控（2）对一级市场土地供不应求）对一级市场土地供不应求（S1h D2h） 的调控的调控v控制控制S2h进一步增大的趋势进一步增大的趋势p控制一级市场土地增量供给控制一级市场土地增量供给v刺激居民对商品住房的需求，使刺激居民对商品住房的需求，使D2h趋近趋近S2hp适度降低商品房价格适度降低商品房价格p在我国，还应加快住房福利化向住房商品在我国，还应加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，并提高居民购买力化转变的改革进程，并提高居民购买力（4） 对二级市场土地供不应求对二级市场土地供不应求（S2h D2h） 的调控的调
22、控v若因一级市场土地供不应求（若因一级市场土地供不应求（S1h D1h）导导致的，则调控一级市场的土地供需失衡致的，则调控一级市场的土地供需失衡v单纯的二级市场土地供不应求单纯的二级市场土地供不应求S2h 住宅用地住宅用地 工业用地工业用地三、我国城市土地市场价格管理的三、我国城市土地市场价格管理的政策和制度政策和制度v土地使用权协议出让实行最低限价制度土地使用权协议出让实行最低限价制度p一般根据当地基准地价确定土地使用权一般根据当地基准地价确定土地使用权出让的最低价出让的最低价v土地价格定期公布制度土地价格定期公布制度p基准地价、标定地价和各类房屋重置价基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应
23、当定期确定和公布格应当定期确定和公布v提前收回土地使用权的补偿制度提前收回土地使用权的补偿制度v土地登记和土地价格申报制度土地登记和土地价格申报制度v政府对土地使用权转移有优先购买权政府对土地使用权转移有优先购买权p土地使用权转让价格明显低于市场价格土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权的，市、县人民政府有优先购买权v政府对地价上涨可采取必要行政手段，进政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预行干预v征收土地增值税征收土地增值税v规范土地使用权出让收支管理规范土地使用权出让收支管理v土地价格评估制度土地价格评估制度v土地估价人员资格认证及土地估价机构资土地估价人员资
24、格认证及土地估价机构资格评级制度格评级制度政府干预地价上涨的手段政府干预地价上涨的手段 v实行地价冻结，规定地价的最高限额实行地价冻结，规定地价的最高限额v实行土地交易许可证制度，限制交易数量实行土地交易许可证制度，限制交易数量v适当增加土地供给量，通过调整供求关系适当增加土地供给量，通过调整供求关系平抑地价平抑地价v增强土地市场透明度，为土地交易双方提增强土地市场透明度，为土地交易双方提供正确的地价信息供正确的地价信息v严格控制囤积土地的行为，防止因土地囤严格控制囤积土地的行为，防止因土地囤积和垄断而造成的地价不合理上涨积和垄断而造成的地价不合理上涨四、地价指数四、地价指数v地价指数地价指数
25、是反映土地价格随时间变化的趋势与是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，它是反映一个城市（或地区）幅度的相对数，它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。其总体综合平均变化趋势的相对数。v它能直接或间接地透射出土地市场的有关价格、它能直接或间接地透射出土地市场的有关价格、数量的变动信息，是政府管理、调控土地市场数量的变动信息，是政府管理、调控土地市场的重要依据，也是企业投资决策的参考。的重要依据，也是企业投资决策的参考。v它对于城市基准地价调整、土地估价的期日修它对于城市基准地价调整、土地估价
26、的期日修正、土地增值税的征收等都具有重要的意义。正、土地增值税的征收等都具有重要的意义。地价指数的作用地价指数的作用v地价指数是土地估价、基准地价更新、土地价指数是土地估价、基准地价更新、土地增值税测算的重要依据地增值税测算的重要依据v地价指数是政府进行土地市场管理的重要地价指数是政府进行土地市场管理的重要依据。政府可以根据地价指数波动状况制依据。政府可以根据地价指数波动状况制定相应的供地计划和地价政策，调节土地定相应的供地计划和地价政策，调节土地供需平衡，维护地价稳定供需平衡，维护地价稳定v地价指数有利于提高土地市场的透明度，地价指数有利于提高土地市场的透明度，引导市场参与者合理交易，减少土
27、地开发引导市场参与者合理交易，减少土地开发投资的盲目性，促进土地市场健康发展。投资的盲目性，促进土地市场健康发展。2003年武汉市与全国主要城市年武汉市与全国主要城市平均地价指数变化状况比较平均地价指数变化状况比较武武 房房 指指 数数v2009年一季度，商品房综合平均价格为年一季度，商品房综合平均价格为5278.91元元/平方米，环比上涨平方米，环比上涨9.73%，同，同比上涨比上涨0.35。商品房指数为。商品房指数为1844.34点。点。v商品住房平均价格为商品住房平均价格为4985.62元元/平方米，平方米，环比上涨环比上涨11.09%，同比上涨，同比上涨1.11。商品。商品住房价格指数
28、为住房价格指数为2573.37点。点。 v写字楼平均价格为写字楼平均价格为5213.97元元/平方米，环平方米，环比下降比下降16.08，与去年同比上涨，与去年同比上涨13.86。写字楼价格指数为写字楼价格指数为1300.98点。点。 2009年一季度重点区域销售价格情况年一季度重点区域销售价格情况 区域区域商品住房价格商品住房价格同比同比环比环比价格指数价格指数环比环比元元/（点）（点）江岸江岸5487.3-2.99%31.71%2269.69 31.71%江汉江汉6662.523.54%0.78%3007.33 0.78%桥口桥口3912.350.81%-15.59%1851.52 -15
29、.59%汉阳汉阳4960.695.22%14.27%2696.25 14.27%武昌武昌6259.716.06%2.09%2885.38 2.09%洪山洪山5112.16-4.59%20.19%2995.12 20.19%青山青山4954.52-14.78%0.33%4114.86 0.33%东西湖东西湖3747.68-15.20% -12.05%3276.37 -12.05%黄陂黄陂3085.3-9.89%0.50%1249.38 0.50%合计4985.621.11%11.09%2573.40 11.09%地价指数的类型地价指数的类型v根据计算基期的差异分类根据计算基期的差异分类p定基地价
30、指数定基地价指数p环比地价指数环比地价指数v按内涵的差异分类按内涵的差异分类p综合指数综合指数p分类地价指数分类地价指数地价指数地价指数地价指数编制的步骤地价指数编制的步骤1、地价指数的资料调查、地价指数的资料调查2、地价样点资料的整理、修正和检验、地价样点资料的整理、修正和检验3、平均地价权重值的确定、平均地价权重值的确定4、平均地价的求取、平均地价的求取5、定基、环比、分类地价指数的计算、定基、环比、分类地价指数的计算第四节第四节 城市土地市场城市土地市场微观管理微观管理一、对土地市场客体的管理一、对土地市场客体的管理二、对土地市场主体的资质审查二、对土地市场主体的资质审查三、对土地市场交
31、易程序的规范三、对土地市场交易程序的规范四、土地市场中介管理四、土地市场中介管理思思 考考 题题1、谈谈土地市场的涵义和特点。、谈谈土地市场的涵义和特点。2、我国城市土地市场管理的经济手段包括哪些？、我国城市土地市场管理的经济手段包括哪些？3、城市土地市场的调控机制、城市土地市场的调控机制4、决定土地市场供需调控力度须考虑哪些因素？、决定土地市场供需调控力度须考虑哪些因素？5、谈谈城市土地储备制度的内容及其作用。、谈谈城市土地储备制度的内容及其作用。6、地价管理的作用体现在哪些方面？、地价管理的作用体现在哪些方面？7、制订国家地价政策时应遵循哪些原则？、制订国家地价政策时应遵循哪些原则？8、我国城市土地市场价格管理的政策和制度？、我国城市土地市场价格管理的政策和制度？9、简述政府干预地价上涨的主要措施、简述政府干预地价上涨的主要措施10、地价指数有哪些所用？、地价指数有哪些所用？
