同策1月合肥信地城市广场市场研究及项目发展报告

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1、 市场研究及项目发展报告20201010年年1 1月月谨呈：香港信地集团（安徽）市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位方向研判、问题界定方向研判、问题界定城市高度价值城市高度价值- -定位梳理定位梳理区域市场差异竞争区域市场差异竞争专项产品市场领先专项产品市场领先价值价值- -价格回归实现价格回归实现市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位国内环境国内环境我国GDP一季度增长 6

2、.1%，二季度增长 7.9%，三季度增长8.9%。国家统计局预计：四季度GDP增长将会更快，很有可能超过9.8%，反映投资情况的城镇固定投资增长率和反映消费情况的社会消费品零售总额增长率均有明显的回升。各经济指标城镇固定投资增长率社会消费品零售总额增长率工业增加值增长率GDP增长率%中国经济复苏强劲中国经济复苏强劲反映经济变动的领先指标 国内环境国内环境我国的OECD领先指数已从1月份的91.9上升至10月份的100.4，领先指数连续两个月超过临界值，显示出强劲的复苏趋势。作为国内经济领先指标之一的采购经理人指数2008年12月开始出现反弹，截止到09年11月PMI指数已经连续9个月超过50的

3、临界值。中国OECD领先指数PMI中国经济复苏强劲中国经济复苏强劲起止年份波峰波谷扩张期年数1953-19571956195721958-19621958196111963-19681964196721969-19721970197221973-19761975197621977-19811978198121982-19861984198631987-19901987199011991-20011992199922002-2007200720025从我国本身的经济周期来看，扩张期年数少于两年的只有87-90年一次，概率较低。经济复苏的趋势不会戛然而止，据此，我们认为20102010年经济周期仍

4、会处于扩张期年经济周期仍会处于扩张期。我国历次经济周期 国内环境国内环境经济周期自身具有惯性经济周期自身具有惯性美国中国联储1937年过快紧缩货币，导致利率上升，存量货币大幅下降，经济活动受到巨大冲击，工业产值急转直下。19871988 年，我国经济出现了经济过热和通货膨胀，投资快速增长。1989年，中央提出“治理经济环境，整顿经济秩序”，坚决压缩总需求的政策迅速取得效果。但由于出现“硬着陆”，经济增长速度严重下滑，1990 年我国GDP增长速度下降到只有4%左右。1980-1982年期间是由于石油危机造成的通货膨胀压力，使得政府的经济刺激政策过早转变造成了经济的二次探底。经济在出现过热现象时

5、，若宏观调控政策过快的转变方向，则会出现经济硬着陆，不利于经济的长期发展根据过去的经验分析，宏观经济扩张政策具有时间延续性，不会贸然中断。目前经济增长方式为非常规增长，同时私人资本形成水平较低，也决定了刺激政策不宜过早退出。中国近两次的宏观调控政策的实施都相当稳定，均是在经济出现明显好转的时候才退出的我国近年来几次力度较大的宏观调控19931994 年，我国经济出现过热和改革开放以来最高的通货膨胀。我们通过深化经济体制改革，明确社会主义市场经济改革方向，实施和加强宏观调控，成功实现了“软着陆”。1996 年我国通货膨胀率下降到了一位数，经济增长率还保持了10%的水平。19971998 受亚洲金

6、融危机的外部冲击，以及国内结构性问题未得到根本性解决的影响，我国经济下滑并出现了通货紧缩。98年开始国家实行积极的财政政策，一直持续到2002年。国内环境国内环境宏观经济政策具有可持续性宏观经济政策具有可持续性20102010年中国：我们认为经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底年中国：我们认为经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。国内显示复苏趋势的经济数据经济周期的自身惯性政策短期内不会退出的历史经验中国国民是经济大国现代历史上消费率最低纪录和储蓄率最高的保持者。与此同时，美国消费攀升至巨额水平，

7、储蓄率下降至零。中国和美国分别、同时运行着最大的贸易顺差和逆差，不光总量上，所占全球生产总值的份额也是有史以来最大的。中国不断上升的储蓄率有美国不断下降的储蓄率做抵消，中国的贸易顺差和美国的贸易赤字的呼应，促成了危机前全球范围内储蓄和消费的平衡。 中美消费率水平中美对外贸易状况%亿美元金融危机前的国际经济平衡金融危机前的国际经济平衡国际经济失衡模型国际经济失衡模型消费40% 投资 60% 投资 50%消费投资消费50%产能过剩产能过剩：中国要解决产能过剩问题，必须启动国内消费或增加出口；目前看来美国储蓄率升高（消费的减少）势在必行，而欧盟和日本最好的情况是回到金融危机前的水平。所以启动国内消费

8、成为中国所以启动国内消费成为中国中长期发展经济的唯一选择。中长期发展经济的唯一选择。消费减少10%中国（产能过剩）外部（产能平衡）金融危机后的国际经济平衡金融危机后的国际经济平衡可支配收入增长缓慢，消费促进艰难在过去十年中，可支配收入年均增长率较GDP年均增长率低4个百分点，增长较为缓慢。居民对未来的收入增长信心不足。央行调查问卷显示，居民对未来收入信心指数较低。城镇居民在安排支出时更多的选择储蓄。房地产房地产承担启动消费的重担承担启动消费的重担%2007年居住类消费（建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目）占居民总消费的比例上升到15%，

9、20072007年住宅销售额与社会零售品总额之比为年住宅销售额与社会零售品总额之比为2 2：7 7。作为带动上下游产业最多的行业，房地产对内需的提振作用无疑是巨大的房地产对内需的提振作用无疑是巨大的。房地产房地产承担启动消费的重担承担启动消费的重担年份住宅销售额社会零售品总额比例20014021 37595 1：920024958 40911 1 ： 820036543 45842 1 ： 720048619 53950 1 ： 6200514564 67177 2 ： 9200617288 76410 2 ： 9200725566 89210 2 2 ： 7 7居住类消费占总消费的比例住宅销

10、售额比社会消费品零售总额%于是房地产在此过程中必然而决然的需要承担起艰巨的任务，通过预支未来需求，提高当前消费水平；使房地产对消费的刺激作用能持续稳定的增长是政府推动房地产业发展的方向；基于以上的分析，我们预计明年的房地产市场会呈现如下的特征房地产市场区域分布的调整宏观调控以支持房地产消费属性为主真正体现房地产作为消费品的功能，调整经济结构，拉动经济增长房地产市场平稳上升行业复苏增长趋势已确立行业复苏增长趋势已确立! !目前房地产行业已经走出低谷，进入了平稳复苏期。国房景气指数连续四个月高于100，11月份为102.78;房地产企业土地开发面积指数连续6个月反弹，上升，11月份为95.36。宏

11、观经济的强劲复苏为房地产行业的持续增长奠定了良好的基础。70个大中城市房价增幅房地产市场平稳增长房地产市场平稳增长中国房地产业进入平稳复苏期中国房地产业进入平稳复苏期根据国家统计局的统计，1962年到1975年婴儿潮期间出生的人口目前占到我国总人口比重的25.82%，也即我国现今总人口当中每4个人就有1 个是婴儿潮期间出生的人口。而这一批人目前的年龄又是在47岁至34岁之间。目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期，而这个高峰期的结束时间应该是在2015年左右。也即从人口从人口构成的角度，我国房地产市场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内构成的角度，我国房地产市

12、场目前仍处在由婴儿潮所推动的大的上升周期内。房地产需求基础牢固。中国人口结构中国婴儿潮与模拟置业高峰%房地产市场平稳增长房地产市场平稳增长人口红利因素人口红利因素无论从行业当前运行状况还是人口构成角度来看，无论从行业当前运行状况还是人口构成角度来看，我国房地产业目前都处于上升阶段我国房地产业目前都处于上升阶段! !各城市房价收入比我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州 、无锡、哈尔滨）2003年以来的房价收入比情况，一线城市2008年房价收入比平均值达到了12的水平，远高于二线城市房价收入比平均值7。根据各城市房价和人均可

13、支配收入数据，按一户三口购买90平米的房子来计算房价收入比。房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整房价收入比房价收入比我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨）2001年以来的房地产开发投资增速情况，一线城市投资增速水平远低于二线城市投资增速水平。各城市房地产开发投资增速%房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整房地产开发投资房地产开发投资一线城市由于土地供给的不足，土地购置量与土地开发量已连年下降。对于二三城市来说，土地的供给并不紧张，因此土地获得的难度较低，且成本较为合理。农村宅基地的流转

14、将进一步放大这些城市的土地供给，并会对地价水平构成压制。一线城市土地开发面积一线城市土地购置面积房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整土地开发、购置面积土地开发、购置面积总体而言发达地区城市化率较高。2007年我国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城市化率为88%左右，二线城市城市化率的统计结果仅为43%。也即我国主要二线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。前期政府工作会议同时也表示要加快中国城镇化的建设速度，因此对于一些欠发达的二三线城市的房地产市场带来了机会，大量的农村人口进入城市，将会促进二三线城市的房地产销售。一线、二线城市平均城市化率城市化率及城市化发展阶段房地产市场区

15、域分布的调整房地产市场区域分布的调整区域城市化水平的差别区域城市化水平的差别房价增长率厦门福州鞍山兰州江门长春乌鲁木齐中山哈尔滨长沙青岛南昌温州常州南宁太原唐山南通苏州武汉呼和浩特东莞合肥合肥临沂重庆西安佛山台州郑州南京石家庄成都天津广州北京深圳大连无锡宁波杭州济南上海沈阳金融指标明星城市潜力城市风险城市低成长性城市根据之前专题的研究成果，我们对重点需要关注的城市进行了城市经济/房产市场比对划分房地产市场区域分布的调整房地产市场区域分布的调整重点关注的二三线城市重点关注的二三线城市22户籍人口及人均可支配收入变化趋势单位：万；元/人城市财富总量变化趋势单位：万亿元房地产市场区域分布的调整房地产

16、市场区域分布的调整合肥日益增长的财富总量，给高端物业合肥日益增长的财富总量，给高端物业的发展提供了经济基础的发展提供了经济基础城市财富总量常住人口数人均可支配收入。合肥的城市财富总量从01年起一直保持上升的趋势，是合肥房价上涨的基础。根据合肥实际情况预计，从08年下半年后的两三年内，经济增加速度会放缓，这将使城市财富总量的增长趋于缓和。2010年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且二、三城市房价仍具一定上升空间。看好二、三线城市（包括合肥）未来发展潜力看好二、三线城市（包括合肥）未来发展潜力20091-1120091-11月月

17、 合肥楼市从合肥楼市从0707年进入快速上升期，即使在年进入快速上升期，即使在0808年的宏观调控中，仍维持了较大的市场分额，年均去化站上千万平米年的宏观调控中，仍维持了较大的市场分额，年均去化站上千万平米级，整体市场呈现平稳上升。级，整体市场呈现平稳上升。1015.63 1015.63 万万42984298元元/ /合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析合肥楼市整体表现平稳合肥楼市整体表现平稳09 09 年年1-111-11月合肥商品住宅量价走势图月合肥商品住宅量价走势图市场分析市场分析月份月份新增套数新增套数销售套数销售套数套数供求比套数供求比新增面积新增面积（万）（万）销售面积销售面积（万

18、）（万）面积供求比面积供求比6月878091580.9687.389.30.987月10098115990.87103.4113.70.918月7814111450.780.5112.40.729月9542110460.8691.6112.80.8110月9416123620.7683.8117.10.7211月12722148800.85127145.20.87合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析供应稳定供应稳定VSVS旺盛需求下的供不应求催生旺盛需求下的供不应求催生 价格快速上扬，处于推盘最佳时机价格快速上扬，处于推盘最佳时机 市场供应虽稳步提高，但套数和面积供求关系都依然呈现供不应求供不

19、应求的态势。另一方面，旺盛需求下的去化稳步旺盛需求下的去化稳步攀升在三季度催生价格快速上扬攀升在三季度催生价格快速上扬。 从供求市场来看，目前合肥楼市正处于推盘最佳时机目前合肥楼市正处于推盘最佳时机。加大楼盘推售量既能满足置业者的购房需求、又能达到较高利润率的追求，将是双赢的局面。 合肥楼市住宅成交均价大幅度快速攀升住宅成交均价大幅度快速攀升，一方面由于楼盘可售量的长时间高量去化，大多楼盘库存压力极小，后楼盘可售量的长时间高量去化，大多楼盘库存压力极小，后续供应量不大续供应量不大，导致开发企业目前以追求高利润的前提下，加速去化；另一方面企业供开发的储备土地不足，使得开发企业拿地的紧迫性加剧，催

20、生地王的频频产生，拿地成本暴涨，预期性的利润考量和横向预判，必然助推在售地王的频频产生，拿地成本暴涨，预期性的利润考量和横向预判，必然助推在售楼盘特别是地块区域的楼盘价格的快速上升楼盘特别是地块区域的楼盘价格的快速上升。 目前楼盘总体供应量有走低的迹象，后续供应量偏软，而开发商库存压力小，预计未来几个月内，价格仍将维持目前楼盘总体供应量有走低的迹象，后续供应量偏软，而开发商库存压力小，预计未来几个月内，价格仍将维持高位高位。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位速攀升，预计未来

21、几月价格仍将维持高位 11月份合肥全市住宅商品房成交价格比上月上涨了30.7元/，再创宅价月度均价的最高纪录，但是月度价格涨幅大幅下降，区域住宅成交价格涨跌互现，幅度都非常明显，价格等级突显区域住宅成交价格涨跌互现，幅度都非常明显，价格等级突显。 蜀山、政务和滨湖三区由于豪宅的集中入市和在售楼盘价格抬升，促使其住宅成交价格出现大规模的上涨，在高价的基础上再次飙升，环比涨幅分别为2.72、8.01、9.16。 庐阳、包河、经开、高新和新站5个区域成交价格环比下降，主要由于在不同小片区和首次入市楼盘的较低价格拉低下不同小片区和首次入市楼盘的较低价格拉低下，使得其住宅月度成交价格出现大幅的回落，这也

22、说明区域内楼盘的价格差距正在进一步拉大区域内楼盘的价格差距正在进一步拉大。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。项目价格低开造区域、项目价值越发重要。项目价格低开- -上涨上涨为操盘主旋律为操盘主旋律合肥市各区住宅均价对比走势合肥市各区住宅均价对比走势 截至2009年11月30日，合肥全市住宅可售套数为合肥全市住宅可售套数为3458634586套，环比上月减少了套，环比上月减少了21582158套，降幅达套，降幅达5.9%5.9%；可售面积为；可售面积为359.6359.6万，万，环比环

23、比1010月份下降月份下降18.218.2万，降幅为万，降幅为4.8%4.8%，由于本月的供应量很大，致使可售量去化的速度相比上月有了明显的下降。 11月蜀山区可售量仍居首位，可售套数为8633套，继上月降至万套以内后，本月再次出现大幅度下降，与其他区域的差距变小；可售面积为86.4万，也降至历史最低点。 截止2009年11月30日，除去高新区的住宅可售量极小外，其他区域可售量的差距有了极大的减弱。新站、瑶海两区可售新站、瑶海两区可售量相对较小，套数、面积均排到倒数第量相对较小，套数、面积均排到倒数第4 4、第、第1 1。较小的可售量对价格进一步上探提供了机会空间。较小的可售量对价格进一步上探

24、提供了机会空间。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小提供价格上探空间机会可售量相对较小提供价格上探空间机会合肥市各区住宅可售量对比走势合肥市各区住宅可售量对比走势 合肥新房成交升温刺激了土地成交量的上升。合肥新房成交升温刺激了土地成交量的上升。从拍卖竞拍轮次、溢价幅度、重点地块100%成交、国有开发企业拿地积极性回升等方面，从深度反应出合肥土地交易的热度在上升而非下降。从深度反应出合肥土地交易的热度在上升而非下降。 从08年至今的土地供应及热情来看，考虑目前积压土地和未开盘项目，自自2010201

25、0年未来年未来2 2年后市场将面临较大推出量和年后市场将面临较大推出量和竞争。竞争。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析土地放量，未来土地放量，未来2 2年后竞争加剧年后竞争加剧 新站土地放量最少，后市竞争较小，市场需求空间值得期待。新站土地放量最少，后市竞争较小，市场需求空间值得期待。 另一方面，其他区域的大量土地放量和高土地价，将维持其他区域长期市场热度和产生较多品牌、档次项目。另一方面，其他区域的大量土地放量和高土地价，将维持其他区域长期市场热度和产生较多品牌、档次项目。合肥市场技术面分析合肥市场技术面分析合肥市各区土地放量对比走势合肥市各区土地放量对比走势新站、瑶海土地放量竞争较小存在

26、价格上升空间。新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作操作1 12 23 3p我们认为明年经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。我们认为明年经济刺激政策突然退出、经济发生二次探底的可能性较低，经济扩张周期至少会保持在两年以上。p明年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且明年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且二、三城市房价仍

27、具一定上升空间。二、三城市房价仍具一定上升空间。p合肥楼市整体表现平稳合肥楼市整体表现平稳合肥楼市仍处于较健康的快速发展周期，短期内仍处于平稳上涨的合肥楼市仍处于较健康的快速发展周期，短期内仍处于平稳上涨的潜力城市潜力城市目前量价结构处于绝佳推盘时机，但预计目前量价结构处于绝佳推盘时机，但预计2 2年后市场变化及竞争加年后市场变化及竞争加剧将进行市场调整，应尽早推盘抢占市场先机剧将进行市场调整，应尽早推盘抢占市场先机p供应稳定供应稳定VSVS旺盛需求下的供不应求催生旺盛需求下的供不应求催生 价格快速上扬，处于推盘最佳时机价格快速上扬，处于推盘最佳时机p受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快

28、速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位p土地放量，未来土地放量，未来2 2年后竞争加剧年后竞争加剧区域竞争小下的上行空间与不同区域等级、热度越发明显下的劣势区域竞争小下的上行空间与不同区域等级、热度越发明显下的劣势需要项目操作融入区域需要项目操作融入区域- -项目可替代切换的价值、品牌营销操作项目可替代切换的价值、品牌营销操作p不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。p可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小

29、提供价格上探空间机会可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小提供价格上探空间机会p新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作新站、瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作宏观大势研判结论宏观大势研判结论市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位合肥市典型大盘、城市综合体项目分布合肥市典型大盘、城市综合体项目分布中环城中环城印象西湖印象西湖滨湖世纪城滨湖世纪城金色名郡金色名郡松芝万象城

30、松芝万象城西环中心广场西环中心广场华润幸福里华润幸福里明发商业广场明发商业广场万达广场万达广场恒盛恒盛坝上街坝上街中铁国际城中铁国际城区域区域楼盘楼盘体量体量( () )总平面图总平面图产品分类产品分类地块分类地块分类营销操作模式营销操作模式庐阳区庐阳区明发商业广明发商业广场场58万商业，办公，高层住宅，五星级酒店北侧为90-140 25层高层住宅，西侧为4.5万 26层SOHO写字楼和16层五星级酒店，中心区域为负1至3层综合商业以部分住宅产品开盘，商业跟进销售和以部分住宅产品开盘，商业跟进销售和招商。招商。餐饮和和婚庆铺面销售。酒店、建材超市、百货超市，数码电器城，夜总会，影城均由开发商招

31、租经营中国铁建中国铁建国际城国际城200万高层/小高层公寓，别墅，商业，酒店，医院，学校东侧北侧为高层/小高层住宅区，湿地公园北侧为别墅区，沿主要道路建造沿街商业、商业内街及城市广场首先推出小高层首先推出小高层/ /高层公寓高层公寓，由东向西开发，最后推出商业包河区包河区万达广场万达广场70.35万商业、六星级威斯汀酒店、写字楼、住宅及城市公共空间芜湖路南侧以万达国际商业中心、双塔写字楼、包河金街为主，兼有普通住宅及部分底商，北侧为万达高层豪宅、六星级威斯汀酒店及沿河酒吧街以集中商业为旗帜，销售南地块室外商以集中商业为旗帜，销售南地块室外商铺、继而推出普通住宅，然后北地块豪铺、继而推出普通住宅

32、，然后北地块豪宅，再推双塔写字楼，宅，再推双塔写字楼，芜湖路沿街商铺待定瑶海区瑶海区恒盛恒盛坝上坝上街街130万五星级酒店，甲级写字楼，SHOPPINGMALL，酒店式公寓北地块一栋68层办公楼，商业综合体；南地块1栋68层酒店，5栋55层酒店式公寓，1-5层裙楼商业尚在拆迁，销售计划未确定。2010年底开始销售，酒店式公寓和写字楼可能会统一招租。滨湖新滨湖新区区滨湖世纪城滨湖世纪城480万公寓、办公、商业2、3、5、6、8、9区为公寓；1区商务写字楼（4栋）+公寓；7区购物中心+蝶形公寓（4栋）主体以住宅入市主体以住宅入市，启动项目销售，积累项目形象，回笼资金；后期相继推出商后期相继推出商业

33、和办公产品，业和办公产品，同时去化前期剩余公寓房源经开区经开区中环城中环城70万公寓、商业、酒店、写字楼1区域为住宅+2栋办公+2SOHO（商业招大润发、影城、休闲娱乐等）；2 2区域为艺术展馆区域为艺术展馆+ +樱花树樱花树；3区域为二期未建工程。一期首次开盘，以公寓产品为主体销售以公寓产品为主体销售；在回笼部分项目资金后，推出推出SOHOSOHO、办公、商业主体的商办功能办公、商业主体的商办功能；二期推出二期推出住宅，在一期项目形象积累的基础上，住宅，在一期项目形象积累的基础上，定位为高端、大户型产品定位为高端、大户型产品。1 13 32 26 64 47 78 85 59 91 12 2

34、3 3全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目基本信息基本信息区域区域楼盘楼盘体量体量( () )总平面图总平面图产品分类产品分类地块分类地块分类营销操作模式营销操作模式蜀山区蜀山区松芝万象城松芝万象城18.4万loft、住宅、商业一期为A、B两座loft，二期3栋住宅先期启动的是小户型先期启动的是小户型loftloft住宅住宅，后续是二期后续是二期3 3栋常规住宅栋常规住宅 西环中心广场西环中心广场28万住宅、甲级写字楼、酒店式公寓一期为小户型住宅，二期为商铺先期启动的是小户型公寓，目前在售商铺及少量的小户型,后续为商铺华润幸福里华润幸福里28万住宅、商业、写字楼一期为住宅、二期为办公楼及s

35、hopping mall先期启动为住宅先期启动为住宅，后续为商业及写字楼后续为商业及写字楼印象西湖印象西湖61万商业、住宅、办公、SOHO、酒店1区域为一期在售公寓；2区域为二期未上市房源；3区域南面两幢为SOHO、东西两边为办公、中间商业（未上市）先期以住宅入市销售先期以住宅入市销售，回笼项目资金，商商业和办公产品最后入市业和办公产品最后入市，目前售租未定金色名郡金色名郡48.8万高层（精装修1200-1300元/）公寓主体+小型商业（具体招商还是出售未定）纯住宅操盘策略纯住宅操盘策略，首批房源面积跨度大，扩大受众面；后续房源以高附加常规户型为主，客户群体更加明确细分1 12 23 3学校学

36、校基本信息基本信息全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目区域区域楼盘楼盘在售主力产品在售主力产品在售产品均在售产品均价价( (元元/ /) )成交客户分析成交客户分析20102010年上半年推出年上半年推出产品情况产品情况驱动模式驱动模式庐阳区庐阳区明发商业广场明发商业广场A2区、C2区在售商铺面积30-70为主，100多商铺四层可单售，也可400多整体购买。 10#楼还有少量129-136 住宅在售商铺16000住宅4200目前成交客户以投资为主；客户来自合肥城区及周边城市，各占50%左右销售商铺和住宅，其他业态的统一招商安徽首个欢乐主题主题SHOPPINGMALL中国铁建中国铁建国国际城

37、际城一期住宅80-1304200客户成交以自住为主，多为合肥本地客户，约占到全部成交的70%5月推出2期住宅以水岸绿色生活为理念，营造健康、国际化、现代化的主城区纯水岸国际生活特区包河区包河区万达广场万达广场南地块步行街主力60-100商铺30000-50000合肥客户比例较大，将近70%；商铺成交客户以周边区域商户和投资客为主1 1月份南地块月份南地块2 2栋普栋普通住宅，通住宅，3 3月份推北月份推北地块豪宅，地块豪宅，4 4、5 5月月份推双塔写字楼份推双塔写字楼六大业态聚合大型城市综合体，安徽最大一站式购物中安徽最大一站式购物中心心瑶海区瑶海区恒盛恒盛坝上街坝上街尚未开盘尚未开盘尚未开

38、盘上半年无销售计划，上半年无销售计划，年底可能推出酒店年底可能推出酒店式公寓和写字楼式公寓和写字楼以生态、自然、健康为主题的标志性建筑群体和综合商标志性建筑群体和综合商务商业中心务商业中心滨湖新滨湖新区区滨湖世纪城滨湖世纪城二房、大面积蝶形公寓、办公楼公寓5500办公5800大面积蝶形公寓7500区域客80%，及周边二、三线城市的外地客户20%；自住客80%+投资20%办公楼+蝶形公寓政府引导下的交通+学区房，住宅为主体的大盘项目，商办为辅经开区经开区中环城中环城二梯四户，70-120 ，另有5A甲级写字楼公寓5500区域客户50%、外地具有亲缘关系客户为20%-30%，市中心客户20%；自住

39、客70-80%、10-20%投资客户依然以公寓产品SOHO为主，优惠活动较多，（马上会有送价值30万宝马的优惠活动）依托翡翠湖板块城市副中心概念+知名开发商效应+艺艺术馆，术馆，All in oneAll in one一站式的一站式的生活体验，住宅生活体验，住宅- -商务商务- -住宅住宅交叉升级模式交叉升级模式全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目市场信息市场信息区域区域楼盘楼盘在售主力产品在售主力产品在售产品均价在售产品均价( (元元/ /) )成交客户分析成交客户分析20102010年上半年推年上半年推出产品情况出产品情况驱动模式驱动模式蜀山区蜀山区松芝万象城松芝万象城5.4米B座lo

40、ft88008800来源主要为合肥当地约80%；投资客户占多数；办公客户约70%预计二期三栋住宅预计二期三栋住宅将开盘将开盘以产品特色为核心包装概念以产品特色为核心包装概念近长江路绝版5.4米loft公寓 西环中心广场西环中心广场商铺（最小20平米）10000-30000来源主要为合肥当地约70-80%；投资客户占多数约90%预计推出最后一栋预计推出最后一栋住宅住宅主打投资概念的城市综合体主打投资概念的城市综合体华润幸福里华润幸福里住宅6700来源主要为合肥当地约70-80%；自住为主预计办公预计办公以高品质洋房提高项目整体品质，结合学区房概念印象西湖印象西湖小面积80-90二房、140以上大

41、户型小户型6600-6700大户型6800-7200蜀山区50%+包河区50%；其中外地亲缘关系20%-30%、纯投资10%、投资+自住20%一期公寓一期公寓9#+1#9#+1#一体双城概念（实际仍以住宅为一体双城概念（实际仍以住宅为前期主体，项目前期主体，项目 客户价值点仍集客户价值点仍集中于区位、配套优势下的住宅产中于区位、配套优势下的住宅产品优势）品优势）金色名郡金色名郡二房79 三房89公寓公寓85008500（整体（整体层差层差20002000）（精）（精装修装修800800，客户，客户认知认知13001300）蜀山区本地自住客为主，部分外地亲缘关系客户二期二期4 4栋公寓产品栋公寓

42、产品全精装住宅大盘，二期“全面家居”概念，户型创新，在细节处在细节处体现、保证品牌、价值升级体现、保证品牌、价值升级市场信息市场信息全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体项目【借鉴与关注点借鉴与关注点目前全市大盘、综合体的目前全市大盘、综合体的显性成功经验及关注点显性成功经验及关注点】p“主题性主题性”商业营造、商业营造、“一站式生活体验一站式生活体验”；p主体宣扬主体宣扬“建筑群建筑群”、“最大最大”、“综合性综合性”、“标志性建筑标志性建筑”、“一一体双城体双城”综合体；综合体；p产品特色、产品细节提升品牌、价值；产品特色、产品细节提升品牌、价值；p以住宅为主体或启动销售，以住宅为主体或启动

43、销售，20102010年推盘竞争仍主要立足集中于住宅。年推盘竞争仍主要立足集中于住宅。深入研究深入研究DEEP COGNITION标志性建筑标志性建筑产品特色产品特色一站式生活体验一站式生活体验超大规模超大规模一体双城一体双城建筑群建筑群综合性综合性产品细节产品细节集中住宅竞争集中住宅竞争合肥大盘、综合体深层次的问题和关注点是什么？合肥大盘、综合体深层次的问题和关注点是什么？通过对合肥市综合大盘的分类整理，我们发现：通过对合肥市综合大盘的分类整理，我们发现：n 发展升级阶段：住宅主体销售发展升级阶段：住宅主体销售-复合地产多元性复合地产多元性-半城市综合体，但仍为产品堆砌半城市综合体，但仍为产

44、品堆砌-综合性、运营综合性、运营体系的城市综合体，但各期、功能区形象定位仍不鲜明难以演绎规模概念、地位；体系的城市综合体，但各期、功能区形象定位仍不鲜明难以演绎规模概念、地位；产品功能界定产品功能界定营销操作模式界定营销操作模式界定项目项目住宅主体项目住宅主体项目以住宅为主体，辅以少量配以住宅为主体，辅以少量配套型物业套型物业住宅主体项目住宅主体项目传统的住宅地产开发模式传统的住宅地产开发模式滨湖世纪城、金色名郡、滨湖世纪城、金色名郡、中国铁建中国铁建国际城国际城复合地产项目复合地产项目复合物业的产品组合，以一复合物业的产品组合，以一种物业为主体，或是项目体种物业为主体，或是项目体量偏小，难以

45、形成规模效应量偏小，难以形成规模效应复合地产项目复合地产项目复合开发模式，产品交叉性强，但体量、复合开发模式，产品交叉性强，但体量、综合性有限综合性有限松芝万象城、西环中心广场松芝万象城、西环中心广场城市综合体项目城市综合体项目产品线涵盖住宅、商业、办产品线涵盖住宅、商业、办公、酒店甚至更多物业，规公、酒店甚至更多物业，规模足以产生集聚效应模足以产生集聚效应半城市综合体项目半城市综合体项目住宅体量占到总体量的一半以上，住宅体量占到总体量的一半以上，住宅开住宅开发与其它物业衔接不强，各产品功能定位发与其它物业衔接不强，各产品功能定位不明确，不明确，只是简单的产品堆砌；只是简单的产品堆砌；先期开发

46、先期开发完住宅或开发大部分住宅之后，才开发其完住宅或开发大部分住宅之后，才开发其他物业他物业华润幸福里、印象西湖、明华润幸福里、印象西湖、明发商业广场发商业广场城市综合体项目城市综合体项目住宅、商业、办公交替开发，各物业产品住宅、商业、办公交替开发，各物业产品功能结合性较强，未来能够形成完整的工功能结合性较强，未来能够形成完整的工作、生活配套运营体系；但综合体各期、作、生活配套运营体系；但综合体各期、功能区形象定位不鲜明，难以演绎规模概功能区形象定位不鲜明，难以演绎规模概念、地位念、地位万达广场、中环城、恒盛万达广场、中环城、恒盛坝上街坝上街深入解析深入解析全市大盘、综合体项目全市大盘、综合体

47、项目级级别别升升级级是是迅速回收资金迅速回收资金是是利润最大化利润最大化是是项目的滚动开发项目的滚动开发是是品牌和知名度品牌和知名度那么我们那么我们的目标是什么？的目标是什么？目标沟通目标沟通项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向项目属性梳理项目属性梳理迅速回笼资金迅速回笼资金项目的滚动开发项目的滚动开发利润最大化利润最大化提升品牌和知名度提升品牌和知名度建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势项目开发模式项目开发模式短期目标短期目标实现目标利润实现目标利润长期目标长期目标目标达成后的结果目标达成后的结果实现实现项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向项目属性梳理项目属性梳理目标层级目标层级我们

48、具备的客观条件我们具备的客观条件总体量100万方，产品线包括商业、办公、居住、酒店、绿化广场等多种物业形态，在规划上，各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，未来将形成一个多功能、高效率的综合体 。从产品角度而言，我们具备了发展大型城市综合体的基本要素。从产品角度而言，我们具备了发展大型城市综合体的基本要素。项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向我们具备的客观条件我们具备的客观条件新站区紧邻市中心区，火车站、省汽车客运站、省邮政枢纽和规划中的地铁1号线均位于区内，交通便利，区位优势明显；依靠高速交通和铁路，形成合肥市对外交通的核心地区。站前板块定位发展以专业市场为主的“商圈经济” 。

49、而作为合肥新城区的新站区却缺少一个代表性的中心城区。本案位于新站区核心区域，具备了城市综合体发展所需要的优越的地段和交通；同时站前板块的本案位于新站区核心区域，具备了城市综合体发展所需要的优越的地段和交通；同时站前板块的发展定位和新站区中心城区的缺失使得本案拥有建立地标的市场机会。发展定位和新站区中心城区的缺失使得本案拥有建立地标的市场机会。项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向客观条件下的价值最大化客观条件下的价值最大化项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向1 12 23 34 4以项目引领板块热点以项目引领板块热点以项目各期、地块形成不同城市功能分区、定位以项目各期、地块形成不同城市功

50、能分区、定位以项目营运升级板块价值、形象以项目营运升级板块价值、形象以项目复合操作实现项目品牌、价值以项目复合操作实现项目品牌、价值综合考量综合考量项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向如何解构信地城市广场如何解构信地城市广场100100万万方大盘？方大盘？p 清晰的项目不同功能分区引擎定位清晰的项目不同功能分区引擎定位p 分阶段的项目发展形象演绎分阶段的项目发展形象演绎我们采取的项目开发策略我们采取的项目开发策略各物业功能定位：注重商务办公、居住（包括各物业功能定位：注重商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行

51、系统等功能的多样性和消费、完善的交通出行系统等功能的多样性和复合性，各功能之间联系紧密，互为补充复合性，各功能之间联系紧密，互为补充合肥合肥城市名片城市名片商业商业：商业零售与人们的日常生活最密：商业零售与人们的日常生活最密切，切，形成城市范围的市场并吸引和支持形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能其他功能；零售更主要的是提供生活性、；零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区；少量商选择，并形成热闹繁荣的街区；少量商业销售外，其余均持有运营，实现长期业销售外，其余均持有运营，实现长期利润利润酒店酒店：综合体中最赢利

52、的项目，它为综合体：综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的提供流动的“居住居住”人口和活动的人，并提人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，供娱乐设施和夜间服务，2424小时的服务使项小时的服务使项目保持目保持持久的繁荣并增加其活力持久的繁荣并增加其活力绿化广场、会所、交通等等配套设施：为绿化广场、会所、交通等等配套设施：为综合体的成功运营和价值实现提供基础综合体的成功运营和价值实现提供基础办公办公：商务是现代城市的主要功能，：商务是现代城市的主要功能，办公产办公产品有利于提升项目功能地位和城市地位，同品有利于提升项目功能地位和城市地位，同时为居住和商业产品提供稳定的高效人群时为居住和商

53、业产品提供稳定的高效人群，一起构建成完整的工作、生活配套运营体系一起构建成完整的工作、生活配套运营体系住宅住宅：住宅产品是项目快速回笼资金的主力产品；：住宅产品是项目快速回笼资金的主力产品；作作为城市开发的基本成分，可以解决居住问题为城市开发的基本成分，可以解决居住问题，同时为，同时为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求应，满足了城市其他阶层人士的居住需求项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向n不同于住宅项目和

54、目前合肥的城市综合体，结合信地自身不同于住宅项目和目前合肥的城市综合体，结合信地自身商业开发的经验实力优势和小区域内缺乏成熟街区的现状，商业开发的经验实力优势和小区域内缺乏成熟街区的现状，一期商业（红星美凯龙）先期入市，集聚人气，给予项目持一期商业（红星美凯龙）先期入市，集聚人气，给予项目持续生命力和鲜明形象度续生命力和鲜明形象度；n二期公寓、商业、办公同期入市，营造成熟的商业商务氛二期公寓、商业、办公同期入市，营造成熟的商业商务氛围，围，5#5#地块住宅只是作为配套型的产品，以小户型、投资型地块住宅只是作为配套型的产品，以小户型、投资型商服型办公、公寓产品形象展示，更多面向产业、投资的全商服

55、型办公、公寓产品形象展示，更多面向产业、投资的全国性亲缘客户国性亲缘客户；n后期商业、办公、酒店再度升级，成为合肥市的地标和目后期商业、办公、酒店再度升级，成为合肥市的地标和目的性商业的性商业。最后在项目高端成熟城区效应体现之后，。最后在项目高端成熟城区效应体现之后，开发真开发真正意义上的高端住宅正意义上的高端住宅/ /豪宅，真正面向全市、甚至全省落户，豪宅，真正面向全市、甚至全省落户，实现项目价值和利润最大化实现项目价值和利润最大化。各个阶段各种物业都被赋予了不同的价值使命各个阶段各种物业都被赋予了不同的价值使命功能地位功能地位产品作用产品作用产品形象产品形象市场环境市场环境我们采取的项目开

56、发策略我们采取的项目开发策略项目物业发展定位方向项目物业发展定位方向分阶段开发策略分阶段开发策略一期开发策略一期开发策略n一期以商业入市，建成运营后为项目集聚人一期以商业入市，建成运营后为项目集聚人气，提升街区成熟度和区域价值；气，提升街区成熟度和区域价值；n一期信地一期信地红星美凯龙已经达到了预期的效果。红星美凯龙已经达到了预期的效果。全球梦幻家私。专业型高端商业全球梦幻家私。专业型高端商业分阶段开发策略分阶段开发策略二期开发策略二期开发策略商业商业办公办公居住（酒店居住（酒店/公寓）公寓）功能定位功能定位营造成熟商业街区，提升区域价值完善“城区”功能体系，增加高端人群商业商务区的配套物业，

57、以投资型产品为主产品推广产品推广形象形象创新商业形态，丰盛的消费新体验中高端商务形象小户型为主的品质公寓，享受第一线的消费娱乐天堂区域环境区域环境区域交通体系已经非常完善，但是居住氛围尚不成熟产品对于产品对于项目的作项目的作用用满足新站区居民和产业客的消费需求，并向全市辐射影响力满足周边专业市场和依靠火车站/汽车站产生的商务需求满足全国亲缘关系的周边专业市场和自身商业商务群体的投资居住需求，提升商业商务的价值，增加区域居住氛围 二期商业、办公的开发运营营造出成熟的商业商务氛围，公寓二期商业、办公的开发运营营造出成熟的商业商务氛围，公寓/酒店作为服务项目内外商业商务人酒店作为服务项目内外商业商务

58、人群的居住产品，一起初步构建成一个完整的工作、生活配套运营体系，群的居住产品，一起初步构建成一个完整的工作、生活配套运营体系，区域型的城市综合体初步形成，区域型的城市综合体初步形成，形成大型商务体（商业、办公、酒店、服务公寓）形象与功能形成大型商务体（商业、办公、酒店、服务公寓）形象与功能分阶段开发策略分阶段开发策略三期商业开发策略三期商业开发策略功能定位功能定位商业升级产品，从经营业态、辐射区域、规模效应等多方面提升项目的地位，成为全市性商业地标之一产品推广形产品推广形象象国际视野的商业规划和运营，缔造安徽第一国际顶级的全方位消费娱乐中心市场环境市场环境此时区域开发渐趋成熟，新站区形象大幅提

59、升；依托火车站、汽车站的对外交通枢纽功能作用强化，对外地资本和客群吸引力加强，现代服务业发展迅猛，中高端商业普遍，但缺乏顶级的、提升合肥市商业形象的商业中心产品对于项产品对于项目的作用目的作用构建成熟完善的消费娱乐体系，使项目区域成为高度繁华的商业街区，为商务升级和居住升级奠定形象基础和市场基础 三期的商业、办公、酒店、住宅分批开发；三期的商业、办公、酒店、住宅分批开发；首先开发运营商业，通过首先开发运营商业，通过shopping Mall、不夜城等、不夜城等对原有商业体系进行经营业态和功能地位的升级，提升项目商业影响力，升级特色活力、目的性商业对原有商业体系进行经营业态和功能地位的升级，提升

60、项目商业影响力，升级特色活力、目的性商业形象，形成集群效应，辐射人群面向全市，并通过火车站、汽车站辐射全省乃至华中地区。形象，形成集群效应，辐射人群面向全市，并通过火车站、汽车站辐射全省乃至华中地区。分阶段开发策略分阶段开发策略三期办公三期办公/酒店开发策略酒店开发策略功能定位功能定位项目和新站区商务升级产品，使项目区域成为新站区的商务地标、合肥市顶级核心商务地标之一产品推广形产品推广形象象5A级顶级商务形象，匹配更具领袖气质的企业；国际五星级豪华酒店，更优越的商务之旅市场环境市场环境此时区域开发已渐成熟，新站区形象大幅提升；依托火车站、汽车站的对外交通枢纽功能作用强化，对外地资本和客群吸引力

61、加强；商业地位、城市地位的提升使得项目成为新站区的中心城区、合肥新城区的地标区域，公司企业纷纷抢占这一区域产品对于项产品对于项目的作用目的作用构建成熟完善的商务工作/居住体系；使项目具备覆盖从中端到高端的商务需求，在商务体系上形成一个独立的“城区” 此时项目已基本成为新站区的中心城区，新站区的发展和项目自身形象的提升完善积累了大量高此时项目已基本成为新站区的中心城区，新站区的发展和项目自身形象的提升完善积累了大量高端商务需求，端商务需求，三期的甲级办公和五星级酒店担负着新站区商务升级的重任，覆盖中、高端的完整的工三期的甲级办公和五星级酒店担负着新站区商务升级的重任，覆盖中、高端的完整的工作运营

62、体系正式形成，并成为全市核心商务地标之一。作运营体系正式形成，并成为全市核心商务地标之一。三期住宅开发策略三期住宅开发策略功能定位功能定位定位高端住宅/豪宅产品，满足市场对于本案的高端居住需求推广产品形推广产品形象象高端住宅/豪宅形象繁华之所、尊享之所；繁华都市的高尚居所，进则畅享都市繁华，退则静赏人生惬意市场环境市场环境此时项目已建立起高端、成熟的城市综合体形象和合肥的领袖区域形象，城市市区大盘作用凸显，市场对于本案存有大量的高端需求产品对于项产品对于项目的作用目的作用最后的画龙点睛之笔，真正构建了一个成熟完善的、覆盖中高端的工作、生活配套运营体系，一个独立的“城中城”，成为新站区的中心城区

63、、地标和合肥市的城市名片 在三期商业、办公相继开发建成，开始招商招租之际，三期住宅开始开发入市；此时本案已形成在三期商业、办公相继开发建成，开始招商招租之际，三期住宅开始开发入市；此时本案已形成工作、消费娱乐运营体系，成为合肥市高端工作、生活、消费娱乐为一体的城市街区，项目吸聚效应工作、消费娱乐运营体系，成为合肥市高端工作、生活、消费娱乐为一体的城市街区，项目吸聚效应产生了大量的高端客群，以及项目自身商业商务群体也有部分高端居住需求，产生了大量的高端客群，以及项目自身商业商务群体也有部分高端居住需求，三期住宅以满足市场高三期住宅以满足市场高端需求为主，定位为高端住宅端需求为主，定位为高端住宅/

64、豪宅产品，实现项目价值和利润的最大化，同时构建成完整的、高端的、豪宅产品，实现项目价值和利润的最大化，同时构建成完整的、高端的、辐射全市全省的工作、生活配套运营体系。辐射全市全省的工作、生活配套运营体系。分阶段开发策略分阶段开发策略项目在开发的不同阶段，定位应有三个层次的深化项目在开发的不同阶段，定位应有三个层次的深化第一个阶段第一个阶段第二阶段第二阶段最后阶段最后阶段强调都市文化性、一个城市交流、强调都市文化性、一个城市交流、人们聚会的地点人们聚会的地点强调商业、商务性强调商业、商务性高度高度演绎高端住宅演绎高端住宅分期开发演绎分期开发演绎分阶段开发策略分阶段开发策略一、二期一、二期三期中、

65、后住宅阶段三期中、后住宅阶段三期前、中商业阶段三期前、中商业阶段Objective 2Objective 2：合肥城市名片、领袖区域：合肥城市名片、领袖区域Objective 1Objective 1：合肥真正的城市综合体项目：合肥真正的城市综合体项目市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位 销售前期销售前期：本案本案LOFTLOFT产品实现差异化和高价值产品实现差异化和高价值 销售后期销售后期：小户型和小户型和常规住宅搭配推售保持市常规住宅搭配推售保持市场热度及弱化同质竞争场热度及弱化

66、同质竞争I. I.市场表现市场表现：成交供应比较高，市场成交表现良好。标杆型项目单价达成交供应比较高，市场成交表现良好。标杆型项目单价达62006200元，一般项目单价保持在元，一般项目单价保持在5500-58005500-5800元；小户型产品单价区间元；小户型产品单价区间5500-5500-60006000元。元。II. II.产品特征产品特征：主力为主力为40-60m40-60m2 2一房、一房、85-95m85-95m2 2二房和二房和105-125m105-125m2 2三房为主，三房为主，从市场需求来看，小户型、高附加值产品日益受到客户青睐。从市场需求来看，小户型、高附加值产品日益

67、受到客户青睐。III.III.竞争局势竞争局势：20102010年上半年站前板块主要竞品集中推售年上半年站前板块主要竞品集中推售40-80m40-80m2 2平层小户平层小户型产品，老瑶海市场主要竞品集中推售型产品，老瑶海市场主要竞品集中推售85-95m85-95m2 2二房，二房，120-150m120-150m2 2三房。三房。区域市场竞争局势要点区域市场竞争局势要点新站区站后板块新站区站后板块新站区站前板块新站区站前板块老瑶海区板块老瑶海区板块瑶海区龙岗板块瑶海区龙岗板块目前，瑶海区和新站区的房地产市场开发主要集中于站前板块和老瑶海区板块，区域竞争项目主要集中在这两个板块；其余两个项目由

68、于区域发展和房地产市场开发均相对落后，对本案不构成威胁。本案本案新站区站前板块新站区站前板块老瑶海区板块老瑶海区板块新站区站前板块竞争项目分布新站区站前板块竞争项目分布利港银河新城利港银河新城天目天目 未来未来构峰源公寓构峰源公寓欧鹏府邸欧鹏府邸金色梧桐金色梧桐国轩新苑国轩新苑中商中商一环铭座一环铭座本案本案板块板块案名案名开盘时间开盘时间总建总建(m(m2 2) )容积率容积率产品类型产品类型在售产品及户型面积在售产品及户型面积（mm2 2）目前报价目前报价（元（元/m/m2 2) )主力总价主力总价（万元）（万元）成交套数成交套数/ /推出套数推出套数月均去化速度月均去化速度（套（套/ /

69、月）月）站站前前板板块块利港银河新城利港银河新城2007-9-851万2多层、小高层、高层三期小高层85-111m2540048-552994/3047107天目未来天目未来2008-10-1718万311栋1827层高层在售4#、5#、6#、8118、120m2三房户型560060-701237 / 128885构峰源公寓构峰源公寓预计2010.23.8万5.22栋，1-4层商业5-32层住宅49一房85-95两房116三房待定待定欧鹏府邸欧鹏府邸2008-8-63.4万1.571栋24层高层2栋11层小高层+1-2层商业97 两房（售完）132-141 三房600076-85万242/28

70、715金色梧桐金色梧桐2008-6-294.5万2.333栋，一层商业2-30层住宅63-68 一房92-101 两房（售完）133-165 三房730045-48万455/52225国轩新苑国轩新苑2008-12-183万3.721栋24层2栋11层售完340/34028中商一环铭座中商一环铭座2009-125.495.2公寓、1-5层商业办公40-85600024-51135/506135合肥市新站区站前板块项目基本信息合肥市新站区站前板块项目基本信息【项目整体规划】利港银河星城利港银河星城天目未来天目未来构峰源公馆构峰源公馆欧鹏府邸欧鹏府邸金色梧桐金色梧桐中商中商 一环铭座一环铭座社区规

71、划社区规划两梯四户点式排布60m楼间距，四大主题养生区，54个景观节点，1.5万方中央水景围合式两梯四户点状排布中央水景景观非正南向布局单体建筑，公共绿地较少，1-4层商业，5-32层住宅，3梯7户正南向布局板式建筑2栋楼，一栋24层，一栋11层，正南向排布两梯六户一字排开3栋30层高层一层商业，2-30层住宅绿化面积较少单幢高层公寓，1-2层商业，3-5层局部办公产品细节产品细节园林空间丰富，绿化层次感强，户型方正实用布局合理户户空中庭园/入户阳台、奇偶层阳台错开、落地凸窗新古典主义蝶式建筑，立面线条分明，现代简约，观光电梯户型方正、南北通透首个真正纯粹的Art Deco风格城市公寓 ，建筑

72、外立面线条流畅简洁，强调对称构图400平米豪华入户大厅，挑高5.4米；外立面石材干挂+落地玻璃幕墙；层高3.2米；无天然气大规模社区规划较为丰富，点式建筑注重社区园林，产品优势明显；小规模社区板式排大规模社区规划较为丰富，点式建筑注重社区园林，产品优势明显；小规模社区板式排布，公共绿化较少，主要以周边成熟配套为卖点布，公共绿化较少，主要以周边成熟配套为卖点合肥市新站区站前板块项目基本信息合肥市新站区站前板块项目基本信息项目名称项目名称已推售套数已推售套数产品户型产品户型供应结构供应结构成交结构成交结构户型户型面积段（面积段（mm2 2）供应套数供应套数占比占比成交套数成交套数成交占比成交占比利

73、港银河星城利港银河星城28962R2R85-94118841.02%118041.23%99-1051926.63%1856.46%3R3R85-941184.07%1184.12%101-12095432.94%93932.81%120-14044415.33%44015.37%合计合计28962896100%100%28622862100%100%天目未来天目未来12722R2R83-9363650%63351.72%3R3R105-12663650%59148.21%合计合计12721272100%100%12241224100%100%欧鹏府邸欧鹏府邸2872R2R85-976924.

74、04%6928.51%3R3R127-14621875.96%17371.49%合计合计287287100%100%242242100%100%金色梧桐金色梧桐5221R1R63-6831961.11%29064.30%2R2R92-10114527.78%13429.71%3R3R133-1655811.11%275.99%合计合计522522100%100%451451100%100%国轩新苑国轩新苑3402R2R48-526619.41%6619.41%80-9221262.35%21262.35%125226.47%226.47%3R3R118-1304011.76%4011.76%合

75、计合计340340100%100%340340100%100%中商一环铭座中商一环铭座5061R1R40-6039177%11182%2R2R73-8511523%2418%合计合计506506100%100%135135100%100%总计总计584058405840584052545254合肥市新站区站前板块供求结构分析合肥市新站区站前板块供求结构分析区域内供求最多户型为区域内供求最多户型为85-95两房，占总供应两房，占总供应39.5%，销售率近，销售率近100%其次为其次为105-125 三房，占总供应三房，占总供应30.6%，销售率达，销售率达96.3%金色梧桐金色梧桐中商一环铭座中

76、商一环铭座63-68 m63-68 m2 242.79 m42.79 m2 2【一房户型】站前板块内目前一房产品主要集中在金色梧桐和中商一环铭座，户型功能分区合理站前板块内目前一房产品主要集中在金色梧桐和中商一环铭座，户型功能分区合理在售项目产品特征分析在售项目产品特征分析利港银河星城利港银河星城天目未来天目未来欧鹏府邸欧鹏府邸国轩新苑国轩新苑金色梧桐金色梧桐中商一环铭座中商一环铭座8888平方米平方米83-9383-93平方米平方米85-9785-97平方米平方米8080平方米平方米9090平方米平方米72.39两房面积集中于两房面积集中于85-9585-95，多为常规户型设置，基本没有附加

77、值赠送，多为常规户型设置，基本没有附加值赠送在售项目产品特征分析在售项目产品特征分析【两房户型】三房面积多在三房面积多在120120平方米左右，注重户型方正实用，南北通透、卧室朝南最大化平方米左右，注重户型方正实用，南北通透、卧室朝南最大化在售项目产品特征分析在售项目产品特征分析利港银河星城利港银河星城天目未来天目未来欧鹏府邸欧鹏府邸国轩新苑国轩新苑金色梧桐金色梧桐117117平方米平方米114-125114-125平方米平方米140140平方米平方米125125平方米平方米133133平方米平方米【三房户型】【项目形象推广】利港银河星城利港银河星城天目未来天目未来欧鹏府邸欧鹏府邸国轩新苑国轩

78、新苑金色梧桐金色梧桐中商一环铭座中商一环铭座推广形象推广形象项目诉求项目诉求5050万平米中央养万平米中央养生社区生社区中环核心，未来中环核心，未来人居先锋人居先锋核心商圈核心商圈绝稀机会绝稀机会繁华之上，臻品繁华之上，臻品典藏典藏中央公馆，荣耀中央公馆，荣耀百年百年学区房、学区房、7070年产年产权、权、3.23.2米层高、米层高、小户型小户型整体推广形象较高，项目形象主题较为明确整体推广形象较高，项目形象主题较为明确在售项目营销推广分析在售项目营销推广分析合肥市新站区站前板块未来推售情况合肥市新站区站前板块未来推售情况项目名称项目名称最新推售最新推售20102010年近期推售情况年近期推售

79、情况一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度利港银河新城利港银河新城三期将于2010年1月推出26#、35#、37#、39#楼户型面积：2R 85-89m2； 3R 104-118m2天目未来天目未来预计2010年4月推出北侧2栋（1#、2#楼）30-65m2精装公寓，装修标准1000元/m2，预计单价7000元/m2以上构峰源公寓构峰源公寓预计2010年2月推出2栋，1-4层商业，5-32层住宅1R：49，2R：85-95，3R：116中商一环铭座中商一环铭座2010年1月1日推出二期双数楼层40-82m2，报价6000元/，开盘当天99折，一次性付款98折7层销控房源+余房去化【近

80、期推售及未来供应】站前板块站前板块20102010年上半年主要推售项目集中在年上半年主要推售项目集中在40-80m40-80m2 2小户型平层公寓产品小户型平层公寓产品玉承和花园玉承和花园御景湾御景湾和平星座和平星座金恒金恒蓝岸蓝岸中翔中翔新东城新东城南都云庭南都云庭华润华润紫云府紫云府老瑶海区竞争项目分布老瑶海区竞争项目分布和平盛世（工地）和平盛世（工地）万和万和新城广场新城广场西子银马公寓西子银马公寓左岸公馆（空地）左岸公馆（空地）新站区站前板块新站区站前板块老瑶海区板块老瑶海区板块恒盛恒盛豪庭豪庭本案本案板块板块楼盘楼盘首次开盘首次开盘日期日期体量体量( (万万) )容积率容积率产品线产

81、品线在售产品及户型面积在售产品及户型面积（mm2 2）目前报价目前报价（元（元/m/m2 2) )主力总价主力总价（万元）（万元）成交套数成交套数/ /推出套数推出套数月均去化速度月均去化速度（套（套/ /月）月）瑶海区瑶海区华润紫云府华润紫云府2009.11194.2住宅，商业，写字楼89-1555600-600050-93518/528518万和新城广场万和新城广场2009.912.84.5高层住宅多层商业小户型60二房118、四房148Loft7700-8300平层公寓5800-630045-4833-36、65-90554/788139西子银马公寓西子银马公寓2010.153高层三房1

82、21570065-7057/11357和平盛世和平盛世预计2010年春夏季303.2高层、小高层二房86、三房124-140暂定左岸公馆左岸公馆目前为一期回迁房101.01多层、高层南都云庭南都云庭2008.115.43.43公寓，商业一房：33-52540017-26560/78943中翔新东城中翔新东城2009.089.55.65公寓，商业一房：25-45520015-25556/800139和平星座和平星座2009.0934.89公寓，写字楼一房：30-65660020-40188/23847金恒蓝岸金恒蓝岸2008.1284.13公寓，商业三房100-140613020-60419/4

83、6635御景湾御景湾2007.0925.74住宅，商业，写字楼二房85-100620060-1001591/160557玉承和花园玉承和花园2009.032.54.97公寓二房80-100，三房120-130560037-6070/1167恒盛豪庭恒盛豪庭2009.10503.76住宅二房：82-90，三房100-130560045-60439/460146区域竞争项目信息区域竞争项目信息老瑶海区板块西南侧靠近市中心区域集中较多品质大盘，带动市场价格的上涨老瑶海区板块西南侧靠近市中心区域集中较多品质大盘，带动市场价格的上涨【项目整体规划】华润紫云府华润紫云府万和新城广场万和新城广场西子银马公寓

84、西子银马公寓和平盛世和平盛世左岸公馆左岸公馆社区规划社区规划行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局行列式排布南北向布局产品细节产品细节售楼处大气风格鲜明，新古典主义建筑风格，一层架空15层以上为5米挑高loft（整体楼板安装分割交付），5-14层为2.9米层高小户型；外立面：真石漆+高级涂料；小户型无天然气德式设计风格；外立面：干挂天然花岗岩；双钢化LOW-E中空玻璃、会所CLUB、欧式服务采暖：中央空调（暖气、冷气双联供设施 ）A组团为回迁楼，1栋18层框架结构，1栋6层，砖混结构；B组团为2栋18层高层住宅以及部分多层商业用房，框架结构；c组团由2

85、栋高层办公楼以及酒店式公寓行列式排布方式居多，普通楼盘缺少大规模的中央集中景观行列式排布方式居多，普通楼盘缺少大规模的中央集中景观合肥市老瑶海区项目基本信息合肥市老瑶海区项目基本信息【项目整体规划】南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城和平星座和平星座金恒蓝岸金恒蓝岸御景湾御景湾玉承和花园玉承和花园恒盛豪庭恒盛豪庭社区规划社区规划行列式排布双塔式排布行列式排布围合式排布非正南向布局围合式排布中央集中景观面积双塔式排布行列式排布正南向布局产品细节产品细节提供基本的水电通讯，品牌电梯涂料外墙，精装修大堂，市政水电品牌电梯，3.6米挑高空间，双层中空玻璃精装修大堂，彩塑窗，品牌电梯，市政水电中庭围和景

86、观，新古典主义建筑，双层中空玻璃，市政水电天然气，通讯有线宽带市政供水电天然气，通讯有线宽带入户部分石材立面，户型方正，入户飘窗，赠送大面积宽景阳台大盘自身对产品的塑造和景观的规划，对产品价值提升较为明显大盘自身对产品的塑造和景观的规划，对产品价值提升较为明显合肥市老瑶海区项目基本信息合肥市老瑶海区项目基本信息项目名称项目名称已推售套数已推售套数产品户型产品户型供应结构供应结构成交结构成交结构户型户型面积段面积段供应套数供应套数占比占比成交套数成交套数成交占比成交占比华润紫云府华润紫云府5182R89-11646288%45688%2R(4R主卧套)131336%316%2R(6R)15533

87、6%316%合计合计528528100%100%518518100%100%万和新城广场万和新城广场7881R6032041%25646%2R79-87709%377%3R105-11335645%24845%4R148-168425%132%合计合计788788100%100%554554100%100%西子银马公寓西子银马公寓543R12111381%57100%合计合计113113100%100%5757100%100%南都云庭南都云庭7891R33-5253167%33259%2R53-938511%8115%3R100-1158811%8215%4R120-1308511%6511%

88、合计合计789789100%100%560560100%100%中翔新东城中翔新东城8001R27-4555069%38469%2R70-8010012%6512%3R85-10015019%10719%合计合计800800100%100%556556100%100%合肥市老瑶海区供求结构分析合肥市老瑶海区供求结构分析普通楼盘楼盘以小面积、低总价争夺市场，大盘则以大面积、全功能房型差异化市场普通楼盘楼盘以小面积、低总价争夺市场，大盘则以大面积、全功能房型差异化市场区域内供求最多户型为区域内供求最多户型为105-140105-140三房，占总供应三房，占总供应38% 38% ，销售率近，销售率近

89、99%99%其次为其次为30-60m30-60m2 2 一房和一房和70-9570-95两房，分别占总供应两房，分别占总供应29%29%和和27.4% 27.4% ，销售率达，销售率达95%95%项目名称项目名称已推售套数已推售套数产品户型产品户型供应结构供应结构成交结构成交结构户型户型面积段面积段供应套数供应套数占比占比成交套数成交套数成交占比成交占比和平星座和平星座2381R36-53238100%188100%合计合计238238100%100%188188100%100%金恒蓝岸金恒蓝岸4661R55-659220%9222%2R70-9023250%21551%3R100-14012

90、426%9823%4R120-140184%144%合计合计466466100%100%419419100%100%御景湾御景湾16052R90-10022614%22214%3R100-150117072%116773%4R140-16020914%20213%合计合计16051605100%100%15911591100%100%玉承和花园玉承和花园1162R93-958775%6085.7%3R1292925%1014.3%合计合计116116100%100%7070100%100%恒盛豪庭恒盛豪庭4602R82-10327059%26460%3R121-13418540%17239%4

91、R140-14951%31%合计合计460460100%100%439439100%100%总计总计583458345834583449524952合肥市老瑶海区供求结构分析合肥市老瑶海区供求结构分析【一房户型】一房户型较为简单，仅提供基本生活区，少量一房户型较为简单，仅提供基本生活区，少量LOFTLOFT小户型公寓受到市场青睐小户型公寓受到市场青睐在售项目产品特征分析在售项目产品特征分析万和新城广场万和新城广场南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城和平星座和平星座金恒蓝岸金恒蓝岸6047平方米33.46平方米38平方米61.43平方米【两房户型】两房多为常规户型设置，华润二房以高附加值设计形成

92、四两房多为常规户型设置，华润二房以高附加值设计形成四- -六房价值，实现高价格六房价值，实现高价格在售项目产品特征分析在售项目产品特征分析华润紫云府华润紫云府万和新城广场万和新城广场和平盛世和平盛世南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城和平星座和平星座金恒蓝岸金恒蓝岸御景湾御景湾玉承和花园玉承和花园恒盛豪庭恒盛豪庭89-155Loft（挑高5米）：608650平方米76.85平方米51平方米100.57平方米96平方米90平方米82.31平方米【三房户型】三房面积多在三房面积多在120120平方米左右，房间功能属性明显，多数有附赠面积平方米左右，房间功能属性明显，多数有附赠面积在售项目产品特征分

93、析在售项目产品特征分析万和新城广场万和新城广场西子银马公寓西子银马公寓和平盛世和平盛世中翔新东城中翔新东城金恒蓝岸金恒蓝岸御景湾御景湾玉承和花园玉承和花园恒盛豪庭恒盛豪庭110121126-14083.61平方米133.35平方米119平方米90平方米121.18平方米【四房户型】四房面积多在四房面积多在120120平方米以上，功能区分比较明显，但面积划分较不合理，平方米以上，功能区分比较明显，但面积划分较不合理，房型选择较少，对生活品质提升较小房型选择较少，对生活品质提升较小在售项目产品特征分析在售项目产品特征分析万和新城广场万和新城广场南都云庭南都云庭金恒蓝岸金恒蓝岸御景湾御景湾玉承和花园

94、玉承和花园146125平方米134.20平方米167平方米128平方米【项目形象推广】项目推广多集中于地段、产品、价格三个方面，内容比较客观直接，但是产项目推广多集中于地段、产品、价格三个方面，内容比较客观直接，但是产品形象缺乏想象空间品形象缺乏想象空间在售项目营销推广分析在售项目营销推广分析华润紫云府华润紫云府万和新城广万和新城广场场西子银马公西子银马公寓寓南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城和平星座和平星座金恒蓝岸金恒蓝岸御景湾御景湾玉承和花园玉承和花园恒盛豪庭恒盛豪庭推广推广形象形象项目项目诉求诉求长江东大街、凤凰城系列复制第七站（产品线成熟）70年产权、38学区房、多层电梯公寓、小户型

95、、低总价（学区、产品、价格）品质外立面、欧式物管、奢华俱乐部（产品、服务）城市中央，稀缺鎏金公寓，投资居住两相宜（地段、产品、价格）小户型，市中心，社区商业（产品、地段、配套）低首付、低月供、低总价，轻松置业（价格）和平广场商圈（地段）景观优美的人居空间，高品质的时尚社区 （景观、产品、形象）50米，我与逍遥津的距离（地段）原味欧洲，宽生活，城市中心，都市生活，优质学区（产品、地段、配套、教育）合肥市老瑶海区未来推售情况合肥市老瑶海区未来推售情况项目名称项目名称最新推售最新推售20102010年近期推售情况年近期推售情况一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度华润紫云府华润紫云府华润紫

96、云府1#、3#楼主力户型8815511月28日认筹，12月26日开盘，均价6200元/左右，基本去化即将推出2#、5#楼，264套，二房89-155m2万和新城广场万和新城广场小户型产品-优派时代于2010年元月2日开盘，产品分为平层和挑高两种，200套左右，平层均价5700元/ ，LOFT均价7500元/ ，去化80%；开盘当天一次性付款优惠100元/ ，商业贷款优惠50元/ 。前期参加认筹的客户可再享5000元/ /优惠前期推售房源去化，Loft、平层公寓60m2，约50套；二房118m2、四房148m2西子银马公寓西子银马公寓西子银马公寓2010年元月1日下午举办产品品鉴会，三期120多

97、平米户型于2010年元月2日开盘，开盘均价6000元/，开盘当天预存2万抵3万，去化80%。1#、3#楼184套，三房121m2和平盛世和平盛世和平盛世预计在2010年春夏季开盘和平盛世预计在2010年春夏季开盘，二房86m2、三房124-140m2恒盛豪庭恒盛豪庭2010年1月1日开盘，去化较快，目前剩余户型多集中在1#、2#、3#、5#顶楼130以上大面积产品近期以完成前期工程为主，暂时尚未考虑后期推盘，后期工程尚未开工。二房80-90 ，三房100-130。瑶海板块瑶海板块20102010年上半年主要推售项目集中在年上半年主要推售项目集中在85-95m85-95m2 2二房和二房和120

98、-150 120-150 的三房产品的三房产品市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位 实体价值实体价值：关注户型设：关注户型设计附加值体现，大堂、外计附加值体现，大堂、外立面、高速电梯、装饰、立面、高速电梯、装饰、声控灯等公共部位细节设声控灯等公共部位细节设计和新风、双层中空计和新风、双层中空LOW-LOW-E E玻璃等产品配置玻璃等产品配置 隐形价值隐形价值：物业服务体：物业服务体系（包括资产服务平台）、系（包括资产服务平台）、天然气、公司注册满足客天然气、公司注册满足客户需求户需求

99、I. I.产品形式产品形式：成交主流以综合体中的单体形态出现，部分常规住宅形式；成交主流以综合体中的单体形态出现，部分常规住宅形式；主力面积主力面积30-8030-80平米，跨度较大；主流为首付平米，跨度较大；主流为首付20%20%住宅产权，年限短、首住宅产权，年限短、首付高的项目成交影响较大付高的项目成交影响较大II. II.产品细节产品细节：大堂、外立面、高速电梯在部分项目中已引起重视，产品配大堂、外立面、高速电梯在部分项目中已引起重视，产品配置仍局限在如双层中空玻璃的基础关注中，空间赠送、层高、天然气对置仍局限在如双层中空玻璃的基础关注中，空间赠送、层高、天然气对小户型价值提升大，物业服

100、务大多为基本服务，部分较好项目提供多项小户型价值提升大，物业服务大多为基本服务，部分较好项目提供多项服务：如代租等服务：如代租等III.III.市场表现市场表现：整体销售较好；价格受区域影响离散较大，主流价格在整体销售较好；价格受区域影响离散较大，主流价格在60006000元元/ /平米下；投资客户占主流，少量自住，部分办公用途购买值得关注；平米下；投资客户占主流，少量自住，部分办公用途购买值得关注；总价、首付、天然气、注册为敏感因素总价、首付、天然气、注册为敏感因素小户型专项市场关注要点小户型专项市场关注要点合肥市小户型项目分布合肥市小户型项目分布安然安然辰龙公寓辰龙公寓城市工坊城市工坊格林

101、雅地格林雅地沃府沃府宝业宝业桐城绿苑桐城绿苑新鸿意新鸿意瀚海星座瀚海星座合肥市小户型项目分布合肥市小户型项目分布小户型公寓小户型公寓LOFTLOFT项目项目海亚当代再五栋海亚当代再五栋众力登云庭众力登云庭通和易居时代通和易居时代新华新华U U阁阁大唐国际商务公寓大唐国际商务公寓百协大溪地百协大溪地优活公寓优活公寓城市城市5 5米米6 6安粮安粮双景佳苑双景佳苑港澳广场港澳广场青年城青年城1 1号号幸福大街幸福大街国耀国耀大千世界大千世界龙湾国际公寓龙湾国际公寓中商中商一环铭座一环铭座万和万和新城广场新城广场万和万和新城广场新城广场区区域域楼盘楼盘体量体量（万（万) )产品规划产品规划产权产权（

102、年）（年）小户型产品小户型产品户型设置户型设置( () )面积跨面积跨度度( () )主力面积主力面积产权产权性质性质首付首付成数成数庐阳区安然辰龙公寓3公寓，商业70一幢31层高层公寓，5-31层公寓式住宅：，一室户：48.88 - 62.95 ，323套，二室户62 ，108套48-6348、62住宅20%城市工坊1.3公寓，商业70一幢13层小高层公寓，2-13层公寓，一室户：33.37-74.57 ，231套，二室户：106.29-110.11 ，12套33-11035-75住宅20%包河区新鸿意瀚海星座8公寓，商业702幢32层高层综合楼。2#：一室户：34.69-61.27 ，47

103、6套；二室户：71.06-84.27 ，56套。1#：一室户：36.69-61.61 ，504套二室户：71.06 ，56套35-8545-65住宅20%宝业桐城绿苑19.8公寓，商业709幢23-26层住宅，二室户：52-90 ，747套，三室户：85-175 ，566套，四室户：130-170 ，110套52-17552-6790-120住宅20%格林雅地沃府13住宅，商业7014幢11-25层简欧建筑风格，一室户：45.24-94.49 ，594套，二室户：87-95 ，42套，三室户：85-120 ，352套，四室户：90-160 ，350套45-15045-94住宅20%新站区安粮双

104、景佳苑3.7商务公寓（1-4层集中商业，5层为高尚会所，6-26层为商务公寓）50504梯20户筒体结构40-90二房62-90办公办公产权产权50%50%龙湾国际公寓3B、C座常规住宅+A座小户型（1楼为商业，公寓从2楼开始）702梯6户南北向40-120一房52-59二房78-95三房102-123住宅20%中商一环铭座5.5公寓（单数为一期，双数二期）1-2层商业、3-5层办公，5层以上小户型，层高3.2米707梯22户北面小户型，南面稍大，西面最大40-8550、60住宅20%瑶海区万和新城广场133栋高层+2.6万商业、1栋小户型公寓主楼（1-4层商业，5-22层小户型）+1栋附楼7

105、04梯17户南北向35-6260住宅20%主流以综合体中的单体形态出现，部分常规住宅形式；主力面积主流以综合体中的单体形态出现，部分常规住宅形式；主力面积30-8030-80平米，跨度较大；主流为首付平米，跨度较大；主流为首付20%20%住宅产住宅产权，年限短、首付高的项目成交影响较大权，年限短、首付高的项目成交影响较大区区域域楼盘楼盘体量体量( (万万) )产品规划产品规划产权产权（年）（年）小户型产品小户型产品户型设置户型设置( () )面积跨度面积跨度( () )主力面积主力面积( () )产权性质产权性质首付首付成数成数蜀山区新华U阁95-32层五星级酒店式公寓1-4层商业70走廊式，

106、端头为78-92m2户型，中段均为32-60m2户型32-9032-63住宅20%百协大溪地（四期）80大型住宅社区体育馆、艺术馆、幼儿园、游泳池、商业街等完善配套70常规住宅50-9070-75住宅20%海亚当代再5栋1318层高层住宅 70常规住宅54-9060-75住宅20%众力登云庭13住宅、商业、办公70走廊式小户型南向78m2户型，北向40m2及60m2户型40-9040-65住宅20%通和易居时代13普通住宅 70 筒型小户型40-9042-45住宅20%大唐国际商务公寓20住宅+3层底商70走廊式小户型34-7050-55住宅20%城市5米614.5住宅+3层底商70筒型小户型

107、72-8272、78、82住宅20%高新区优活公寓21高层住宅、SOHO公寓、3万方Shoppingmall55走廊式33-6833-68住宅20%经开区港澳广场11集中商业、办公、酒店式公寓+经济酒店50505梯25户南北向一房40-53二房57-78复式200以上一房+二房40-67为主商办商办50%50%国耀大千世界32栋楼，一栋团购一栋卖，局部商业，二期地块做高端住宅50503梯15户南北向30-7035-85商办商办20%幸福大街10.8住宅+1栋单身公寓704梯29户一房31-46一房31-46住宅20%青年城1号10全小户型公寓50503梯11-13户北面通廊房间朝南50-605

108、0-60综合用地综合用地20%区域区域楼盘楼盘装修装修产品细节产品细节物业管理（公司、服务）物业管理（公司、服务）庐阳区安然辰龙公寓无涂料外墙，铝合金窗，双层中空玻璃双层中空玻璃，基本水电通讯网络，可提供天然气可提供天然气，一层16户安徽长城物业管理有限公司：基本的保安保洁，可能提供代可能提供代租服务租服务，城市工坊500涂料外墙，双层中空玻璃双层中空玻璃，市政水电，1梯7户合肥宏图物业发展有限公司：保安保洁，装修服务保安保洁，装修服务。包河区新鸿意瀚海星座无水电通讯，6161平方米以上户型通天然气平方米以上户型通天然气，空中空中花园，赠送面积较大花园，赠送面积较大，4梯19户安徽顺城物业有限

109、公司：保安保洁宝业桐城绿苑无涂料外墙，双层中空玻璃，双层中空玻璃，市政水电天然气，3梯12户宝业物业：保安保洁格林雅地沃府无基本水电通讯，会所，网球场等合肥天辰物业管理有限公司：保安保洁。新站区安粮双景佳苑毛坯外墙:砖饰面或乳胶漆饰面 内墙:混合砂浆毛面 门窗:钢质入户门钢质入户门；塑钢窗 深圳长城物业管理有限公司龙湾国际公寓毛坯外立面：涂料；门窗：防盗门、塑钢窗 附送空中花园，称无公摊面积附送空中花园，称无公摊面积（公摊面积=赠送的面积）银城物业中商一环铭座毛坯400400平米豪华入户大厅，层高平米豪华入户大厅，层高5.45.4米米；外立面石外立面石材干挂材干挂+ +落地玻璃幕墙；层高落地玻

110、璃幕墙；层高3.23.2米米；无天然气长江物业瑶海区万和新城广场万和新城广场毛坯1515层以上为层以上为5 5米挑高米挑高loftloft（交房时已整体完全分（交房时已整体完全分割完毕），割完毕），5-14层为2.9米层高小户型；外立面：外立面：真石漆真石漆+ +高级涂料高级涂料；小户型无天然气德安物业大堂、外立面、高速电梯在部分项目中已引起重视，产品配置仍局限在如双层中空玻璃的基础关注中，空间赠大堂、外立面、高速电梯在部分项目中已引起重视，产品配置仍局限在如双层中空玻璃的基础关注中，空间赠送、层高、天然气对小户型价值提升大，物业服务大多为基本服务部分较好项目提供多项、代租等服务送、层高、天然

111、气对小户型价值提升大，物业服务大多为基本服务部分较好项目提供多项、代租等服务区域区域楼盘楼盘装修装修产品细节产品细节物业管理（公司、服务）物业管理（公司、服务）蜀山区新华U阁精装修1000元/m2韩式简欧风格户户飘窗设计户户飘窗设计40m40m2 2户型为双阳台设计户型为双阳台设计 安徽天一物业管理有限公司家庭类：代送衣物干洗，电话留言，代订饮用水、牛奶，家政服务，家庭类：代送衣物干洗，电话留言，代订饮用水、牛奶，家政服务，水电维修等水电维修等 商务类：代订车船票，物业租赁，代订报刊、杂志等商务类：代订车船票，物业租赁，代订报刊、杂志等 礼仪类：代购、代送礼品、鲜花礼仪类：代购、代送礼品、鲜花

112、百协大溪地（四期）毛坯充分考虑年轻客层居住需求，附送飘窗、阳台、露附送飘窗、阳台、露台等超值空间台等超值空间百协物业海亚当代再5栋毛坯充分考虑首置刚需客户需求，户型功能分区明确，干湿、动静分区合肥方正物业公司众力登云庭毛坯70m70m2 2户型设计有户型设计有270270度观景阳台度观景阳台合肥众和物业管理有限公司 通和易居时代毛坯主力为40m2一室户型，低总价宜投资深圳市长城物业大唐国际商务公寓毛坯双层中空隔音玻璃，双层中空隔音玻璃，8 8部高速电梯部高速电梯信旺物业城市城市5 5米米6 6毛坯5.65.6米挑高，开间米挑高，开间4.44.4米，钢构隔板米，钢构隔板24户/层振兴物业高新区优

113、活公寓毛坯小户型SOHO公寓，地铁2号线未定经开区港澳广场毛坯怡安物业国耀大千世界精装约1000元/（做（做了一层了一层7 7个风格样板房）个风格样板房）橱柜：美佳；抽油烟机：方太；热水器：美的；厨卫：raca；龙头：oulin；空调：格力；门视系统：冠林；极顶扇：TCL；地板+墙纸。底层挑高大堂安徽国耀物业有限公司( (酒店培训上岗，酒店培训上岗，5050多项服务内容多项服务内容) )幸福大街毛坯（2套样板房）合肥磐石物业有限公司青年城1号700-900家电全送、品牌入户门、双层中空玻璃、天然气家电全送、品牌入户门、双层中空玻璃、天然气深圳恒基物业区区域域楼盘楼盘首次开盘时间首次开盘时间供应

114、量供应量( (套套) )成交量成交量（套）（套）月均去化套月均去化套数（套）数（套）成交价格成交价格（元（元/ /）剩余量剩余量/ /未未来推量来推量成交客户分析成交客户分析庐阳区安然辰龙公寓2008.12.16431295244100136/0客户以本地客户、燃气集团员工为主，30岁以下购房者多为自住，30岁以上多为多套投资，自住比例约30%城市工坊2009.10.2024319396530050/0客户主要来自周边区域，投资客户占60%包河区新鸿意瀚海星座2008.12.02532396336300136/560客户来自合肥及周边城市，投资客户占60%宝业桐城绿苑2008.11.20142

115、3801625800622/0自主客户为主，投资客户较少，自住客户占70%。格林雅地沃府2007.07.171338126642430047/0客户多来自合肥市区，投资客户比例达40%，小区空置率达60%。新站区安粮双景佳苑2010年初开盘420住宅4500-4600420-龙湾国际公寓2009.1296969650000自住客户较多，主要为站后区客户中商一环铭座2009.125061351356000371投资客户较多70%+自住30%；本地投资客户60%+外地40%瑶海区万和新城广场2009.9320256Loft：7500-80002.9米层高小面积公寓5500-600064以区域客为主

116、，周边居民较多，外地及投资型客户较少；自住80%，投资20%整体销售较好；价格受区域影响离散较大，主流价格在整体销售较好；价格受区域影响离散较大，主流价格在60006000元元/ /平米下；投资客户占主流，少量自住，部分办平米下；投资客户占主流，少量自住，部分办公用途购买值得关注；总价、首付、天然气、注册为敏感因素公用途购买值得关注；总价、首付、天然气、注册为敏感因素区区域域楼盘楼盘首次开盘时间首次开盘时间供应量供应量( (套套) )成交量成交量（套）（套）月均去化套数月均去化套数（套）（套）成交价格（元成交价格（元/ /）剩余量剩余量/ /未来推量未来推量成交客户分析成交客户分析蜀山区新华U

117、阁2008-11-121059962716800-700097 / 投资客为主，兼顾部分自住需求百协大溪地（四期）2009-11-282681071076000-6500161 / 约300套自住客户为主，约占80%，投资客约占20%海亚当代再5栋2009-11-065300-5500/ 自住客户为主，约占80%，投资客约占20%众力登云庭2008-12-27720417356000-6500303 / 自住客约占70%投资客约占30%通和易居时代2008-7-30425425305400-5500/投资客为主，约占80%以上大唐国际商务公寓2008-12-141800约145030-4068

118、00（报价）350 / 投资客户约占65%自住约占15%办公约占20%城市5米6（LOFT）预计2010-03约600认筹中7000（报价）约600自用办公约占60%自住约占20%投资客户约占20%高新区优活公寓2009-12-12600约500250东、北向4800西向5600南向6000100 / 约800套1#楼60%以上为自住2#楼投资客户为主，约占60以上经开区港澳广场2008.112791624000117没打过广告，主要是周边区域过路客户。投资客户居多70%客户对总价、首付敏感度高国耀大千世界2009年1月17日即将开盘330预计6000330目前客户小面积为投资，大面积二、三房

119、有部分自住客户幸福大街2009.115504952404600-480055投资客户60-70%+自住客户；二级县市+区域客户为主青年城1号2009.4127512751704500340（1#、4#楼）20%投资客户，青年自用客户多，主要靠近学校、有天然气市场研究&项目发展定位篇大盘、综合体研究大盘、综合体研究小户型市场分析小户型市场分析宏观市场研判宏观市场研判区域市场解读区域市场解读价格定位价格定位产品及户型配比产品及户型配比类型类型套数套数面积面积套数比套数比面积比面积比酒店公寓酒店公寓1261264533.544533.547.54%7.54%3.99%3.99%LOFTLOFT公寓公

120、寓44844826700.4426700.4426.83%26.83%23.53%23.53%单身公寓单身公寓63863833745.5633745.5638.20%38.20%29.74%29.74%三居住宅三居住宅22822819245.6419245.6413.65%13.65%16.96%16.96%三变四住宅三变四住宅23023029257.129257.113.77%13.77%25.78%25.78%总计总计16701670113482113482一房一房二房二房类别类别套数套数套面积套面积类别类别套数套数套面积套面积酒店公寓酒店公寓12612635-4035-40LOFTLOF

121、T公寓公寓18218251.9451.94LOFTLOFT公寓公寓1681683737单身公寓单身公寓34834857-6757-67单身公寓单身公寓29029038-4938-49小计套数小计套数584584530530比例比例34.97%34.97%31.74%31.74%三房三房三变四三变四类别类别套数套数套面积套面积类别类别套数套数套面积套面积住宅住宅22822884.3784.37住宅住宅230230124-131124-131LOFTLOFT公寓公寓989865-6665-66小计套数小计套数326326230230比例比例19.52%19.52%13.77%13.77%备注：统计

122、不含备注：统计不含1#1#楼和商业产品。楼和商业产品。分类产品配比分类产品配比户型配比户型配比产品梯度梳理产品梯度梳理。 高高市场市场增长率增长率高高现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵明星明星综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品价值细分为：客户需求的分析，本项目的产品价值细分为：具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强

123、其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品婴儿产品婴儿产品瘦狗产品瘦狗产品包装，旗帜包装，旗帜利润主力利润主力培育、转化培育、转化尽早出货尽早出货明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗LOFT LOFT 商业商业 办公办公LOFT LOFT （部分一房、三房产品）小户型公寓小户型公寓住宅住宅小户型公寓小户型公寓（部分二房产品）住宅住宅（部分三房产（部分三房产品）品）产品分类产品分类价值界定价值界定价值分析价值分析住

124、宅住宅金牛产品金牛产品90三房功能满足性强，且由于控制面积，总价压力也不打瘦狗瘦狗( (问题问题) )产品产品二期住宅客户仍以区域客为主，对130左右常规舒适性三房总价承受能力不高小户型公寓（单身公寓小户型公寓（单身公寓+ +酒酒店式公寓）店式公寓）金牛产品金牛产品一房在功能能够满足小户型公寓客户需求的基础上，其总价优势使得其更具操作灵活性瘦狗瘦狗( (问题问题) )产品产品二房设计对于小户型公寓客户而言没有更多的吸引力，体量大、高于一房的总价使得其去化有较大的压力LOFTLOFT明星产品明星产品产品的稀缺性和高附加值使得LOFT主体都是明星产品金牛产品金牛产品由于体量大，部分一房产品会因为房

125、源位置和使用空间较小、部分三房产品因为房源位置和较高的总价，产品价值会稍低商业商业婴儿产品婴儿产品可以包装成明星产品，但是目前缺乏展示、包装、推广的单位办公办公婴儿产品婴儿产品产品梯度梳理产品梯度梳理在产品价值界定的基础上，制定推案策略及各产品推案时间节点在产品价值界定的基础上，制定推案策略及各产品推案时间节点产品推案策略产品推案策略n以明星产品先期入市，形成开盘热销的局面，顺利启动二期项目；以明星产品先期入市，形成开盘热销的局面，顺利启动二期项目；n中期结合市场变化和项目实际情况交替推出明星产品、金牛产品和瘦狗产品；中期结合市场变化和项目实际情况交替推出明星产品、金牛产品和瘦狗产品；n婴儿产

126、品通过一系列的包装推广，成为明星产品，最后推出。婴儿产品通过一系列的包装推广，成为明星产品，最后推出。20102010年年20112011年年2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月5#LOFT5#LOFT2#2#小户型公寓小户型公寓1#1#办公办公商业商业3#3#住宅住宅4#4#住宅住宅各各产产品品推推案案时时间间轴轴3 3月月2828日日产品定价思路产品定价思路小户型公寓小户型公寓市场比较法市场比较法总价卡位法总价卡位法作为总价敏感性产品，以总价卡位法定价，同时通作为总价敏感性产品，以总价卡位法定价，同时通过考虑竞争，以市场比较法进行价格修正过考虑竞争，以市场比较法

127、进行价格修正住宅住宅选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格市场比较法市场比较法LOFTLOFT选取外区域参考项目选取外区域参考项目LOFTLOFT与小户型公寓的对比系与小户型公寓的对比系数，同时结合本案自身产品特点和区位属性进行修数，同时结合本案自身产品特点和区位属性进行修正，推导出合理的入市价格正，推导出合理的入市价格产品系数法产品系数法办公办公选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性得出参考权重，推导出本案目前

128、的合理入市价格得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格市场比较法市场比较法商业商业作为价格差异性明显的商业产品，首先参考区域内作为价格差异性明显的商业产品，首先参考区域内商业售价，依据市场比较法定价；而商业定价较常商业售价，依据市场比较法定价；而商业定价较常采用的租金返算，由于目前区域零售消费氛围还有采用的租金返算，由于目前区域零售消费氛围还有待改善，目前的租金水平偏低，不具参考性待改善，目前的租金水平偏低，不具参考性市场比较法市场比较法入市价格入市价格住宅住宅按照档次、区位、均价等因素，得出本案直接竞争项目按照档次、区位、均价等因素，得出本案直接竞争项目4 4个个华润华润紫云府紫云府金色梧

129、桐金色梧桐恒盛豪庭恒盛豪庭本案本案利港银河新城利港银河新城类别类别细项标准细项标准权重权重金色梧桐金色梧桐华润紫云府华润紫云府利港银河新城利港银河新城恒盛豪庭恒盛豪庭拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位属性区位属性区位价值4.51104.95 1004.50 904.05 954.28 板块形象定位41104.40 953.80 903.60 953.80 交通条件4.51054.73 1004.50 904.05 853.83 生活配套4.51004.50 1004.50 954.28 904.0

130、5 基础设施3.51003.50 1003.50 1003.50 953.33 环境资源41054.20 1034.12 1004.00 903.60 项目属性项目属性地块条件41004.00 953.80 1004.00 903.60 品牌效应4953.80 1004.00 903.60 1004.00 建筑体量4903.60 953.80 903.60 953.80 项目配套5.51005.50 955.23 904.95 1005.50 景观71057.35 1107.70 1007.00 1007.00 服务5.51005.50 1005.50 1005.50 1005.50 产品属性

131、产品属性建筑品质81008.00 1008.00 957.60 1008.00 立面81008.00 1008.00 907.20 1008.00 户型功能1210012.00 11013.20 10012.00 10012.00 附加值1010010.00 11011.00 10010.00 10310.30 科技运用71007.00 1007.00 1007.00 1007.00 营销影响营销影响37 05合计合计100100104.03 104.03 109.15 109.15 95.93 95.93 102.58 102.58 选取主要竞争项目与本案对比，进行权重分析：住宅住宅入市价格

132、入市价格本本地块地块住宅产品目前入市参考价格：住宅产品目前入市参考价格：59035903元元/ /项目名称项目名称金色梧桐金色梧桐华润紫云府华润紫云府利港银河新城利港银河新城恒盛豪庭恒盛豪庭住宅均价7300620054005700权重系数104.03 109.15 95.93 102.58 实际参考价格7018 5681 5629 5557 权重20%35%15%30%本项目参考价格本项目参考价格59035903元元/ /通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出：住宅住宅3#4月入市时，建议采取目前的静态价格，平价入市，营造开盘热销的局面3#住宅入市参考价格：59005900元元/ /4#6

133、月入市，参考09年区域住宅月复合增长率1.6%，进行价格调整4#住宅入市参考价格：61006100元元/ /入市价格入市价格项目价格定位项目价格定位项目价格定位项目价格定位市场比较法市场比较法总价卡位法总价卡位法项项目目定定价价思思路路同类项目个案对比同类项目个案对比同类项目个案对比同类项目个案对比同类项目根据分析同类项目根据分析同类项目根据分析同类项目根据分析单价落点区间单价落点区间单价落点区间单价落点区间总价卡位法总价卡位法小户型公寓小户型公寓入市价格入市价格相类似项目选取原则1. 顾全与本项目区位相近板块均衡性；2. 产品类型、档次与本项目相似；参照以上原则，本项目小户型类比项目为：万和

134、万和新城广场新城广场中翔新东城中翔新东城南都云庭南都云庭中商中商一环铭座一环铭座天目未来天目未来小户型公寓小户型公寓选取类比项目分布图选取类比项目分布图中商中商一环铭座一环铭座万和万和新城广场新城广场南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城天目未来天目未来本案本案入市价格入市价格类别类别细项标准细项标准权重权重中商中商 一环铭座一环铭座万和万和新城广场新城广场南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城天目未来天目未来拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位属性区位属性区位价值4.5

135、1004.51054.7251054.7251054.725954.275板块形象定位410041054.21054.21054.21004交通条件4.51004.51004.5954.275904.051004.5生活配套4.51004.51004.5954.275954.275954.275基础设施3.5953.3251003.5953.325903.151003.5环境资源4953.81004903.6903.61004项目属性项目属性地块条件4903.6953.8903.6853.41004品牌效应4903.6953.8903.6853.4953.8建筑体量4903.6903.6803

136、.2803.2953.8项目配套5.5854.6751005.5854.675854.675955.225景观7906.3956.65906.3906.3956.65服务5.5904.95955.225904.95904.95955.225产品属性产品属性建筑品质810081008907.2907.21008立面81058.4957.6957.6907.21008户型功能121001210512.69511.48510.210512.6附加值101001010010959.5858.510010科技运用710071007755.25855.951007营销影响营销影响-5-2-5-5-2合计合

137、计10010091.7591.7597.297.286.67586.67583.97583.97596.8596.85小户型公寓小户型公寓选取参考项目与本案对比，进行权重分析：入市价格入市价格中商中商一环铭座一环铭座万和万和新城广场新城广场南都云庭南都云庭中翔新东城中翔新东城天目未来天目未来小户型均价小户型均价60005900540052006300比较系数比较系数91.7597.286.67583.97596.85实际参考价格实际参考价格65406070623061926505权重权重20%30%15%15%20%本项目参考价格本项目参考价格62936293元元/ /小户型公寓小户型公寓本本

138、地块地块小户型公寓目前入市参考价格：小户型公寓目前入市参考价格：62936293元元/ /依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出：入市价格入市价格竞争项目名称竞争项目名称小户型均价小户型均价小户型主力面积小户型主力面积主力总价主力总价中商中商一环铭座一环铭座6000600050-6050-6030-3630-36万万万和万和新城广场新城广场5500-60005500-600060 60 33-3633-36万万南都云庭南都云庭5400540033-52 33-52 17-2617-26万万中翔新东城中翔新东城5200520025-45 25-45 15-2515-25万万天

139、目未来天目未来预计预计63006300（毛坯）（毛坯）35-4335-4360-6560-6522-2722-27万万38-4138-41万万一房总价卡位一房总价卡位两房总价卡位两房总价卡位考虑本项目档次及定位，取各项目总价上限均值本项目小户型一房主力总价为本项目小户型一房主力总价为2626万万区域内两房稀缺加上本项目两房面积较类比项目大，取所有类比项目价格上线作为本项目二房小户型总价本项目小户型两房主力总价为本项目小户型两房主力总价为4141万万小户型公寓小户型公寓入市价格入市价格项目小户型综合均价测算项目小户型综合均价测算一房总价26万，主力面积38.5一房均价一房均价67536753元元

140、/ /二房总价41万，主力面积67.14两房均价两房均价61076107元元/ /户型户型均价均价销售面积销售面积销售额销售额总销售额总销售额总销售面积总销售面积综合均价综合均价一居6753元/11472.477473117元213495305元3374563266326元元/ /两居6107元/22273.16136022188元总价卡位法得出本项目小户型目前入市价格为总价卡位法得出本项目小户型目前入市价格为: :63266326元元/ /小户型公寓小户型公寓入市价格入市价格本项目小户型本项目小户型4 4月入市，建议以静态价格入市，入市参考价格：月入市，建议以静态价格入市，入市参考价格：63

141、006300元元/ /总价卡位法总价卡位法市场比较法市场比较法总价落点：一居总价落点：一居2626万，两居万，两居4141万万小户型综合单价：小户型综合单价：63266326元元/m/m2 2小户型单价落点：小户型单价落点：62936293元元/m/m2 2小户型公寓小户型公寓入市价格入市价格LOFT入市价格入市价格选取同区域的LOFT项目和常规/小户型公寓，计算其价格对比系数：LOFTLOFT常规公寓常规公寓价格对比系数价格对比系数综合修正系数综合修正系数项目项目价格（元价格（元/ /）项目项目价格（元价格（元/ /）松芝万象城8800华润幸福里67001.311.381.38万和新城广场8

142、000万和新城广场55001.45LOFTLOFT小户型公寓小户型公寓价格对比系数价格对比系数综合修正系数综合修正系数项目项目价格（元价格（元/ /）项目项目价格（元价格（元/ /）城市5.67000新华U阁5800（毛坯）1.211.271.27万和新城广场8000万和新城广场60001.33本案常规公寓目前入市价格为5903元/LOFT入市参考价格：81468146元元/ /以公寓推算LOFT价格本案小户型公寓目前入市价格为5903元/LOFT入市参考价格：80018001元元/ /以小户型推算LOFT价格LOFT入市价格入市价格本项目本项目LOFTLOFT目前的入市参考价格：目前的入市参

143、考价格：81008100元元/ /新站区站后板块新站区站后板块新站区站前板块新站区站前板块老瑶海区板块老瑶海区板块瑶海区龙岗板块瑶海区龙岗板块利港利港国际国际青年财智广场青年财智广场宝文国际大厦宝文国际大厦宝文商务大厦宝文商务大厦香格里拉国际中心香格里拉国际中心中绿广场二期中绿广场二期本案本案办公办公区域区域项目项目体量（体量（）在售产品面积在售产品面积（）销售均价销售均价（元（元/ /）新站区利港国际20万48-110，可自由组合5900青年财智广场9.1万A楼20-100，自由组合5030宝文国际大厦3.86万60-90，自由组合6000宝文商务大厦约5万90-186，自由组合5800香格

144、里拉国际中心6.8万30-66，可自由组合5800中绿广场二期8.68万20-80，可自由组合约5500入市价格入市价格类别类别细项标准细项标准权重权重利港利港国际国际青年财智广场青年财智广场宝文国际大厦宝文国际大厦宝文商务大厦宝文商务大厦香格里拉国际中心香格里拉国际中心中绿广场二期中绿广场二期拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位属性区位属性区位价值8907.2957.610081007.2957.221008板块形象定位8907.29

145、57.610081007.21007.61008交通条件10909929.210010988.82958.7410010基础设施8907.2957.610081007.21007.61008环境资源5954.75924.610051004.751054.831005项目属性项目属性地块条件5904.5954.75904.5904.05954.511004.5品牌效应8957.6856.8987.84987.451006.8987.68建筑体量8987.84806.4856.8856.66956.08906.12项目配套8957.6806.4806.4906.84986.27956.08服务88

146、56.8806.4957.6906.12986.27906.84产品属性产品属性建筑品质8907.2907.210081007.21057.561008立面8957.6957.610081007.61108.361008科技运用8806.4806.4907.2905.76986.27906.48营销影响营销影响1055580合计合计100100100.89100.8993.5593.55100.34100.3491.8591.8596.1296.1292.7092.70选取参考办公项目与本案对比，进行权重分析：办公办公入市价格入市价格办公办公项目名称项目名称利港利港国际国际青年财智广场青年财智

147、广场宝文国际大厦宝文国际大厦宝文商务大厦宝文商务大厦香格里拉国际香格里拉国际中心中心中绿广场二期中绿广场二期办公均价590050306000580058005500权重系数100.8993.55100.3491.8596.1292.7实际参考价格5848 5377 5980 6315 6034 5933 权重20%15%20%25%10%10%本项目参考价格本项目参考价格59475947元元/ /本本地块地块办公产品目前入市参考价格：办公产品目前入市参考价格：59475947元元/ /通过加权计算各参考项目的实际参考价格，得出：本案办公产品2010年10月入市，参考住宅月复合增长率，确定办公月

148、复合增长率为1.1%，据此进行价格调整办公入市参考价格：65006500元元/ /入市价格入市价格新站区站后板块新站区站后板块新站区站前板块新站区站前板块老瑶海区板块老瑶海区板块瑶海区龙岗板块瑶海区龙岗板块星火集贸市场星火集贸市场九龙珠儿童城九龙珠儿童城中绿广场二期中绿广场二期乐活广场乐活广场本案本案商业商业区域区域项目项目体量体量（）在售产品面在售产品面积（积（）销售价格销售价格（元（元/ /）新站区乐活广场约4万一层20-50一层13000-17000，二层预计8000-9000星火集贸市场 约1.3万30-7010000九龙珠儿童城约2万14.35-82.218000-20000中绿广场

149、二期8.68万20-60，可自由组合7000-20000星火集贸市场是以农贸市场、自营超市为主体的贸星火集贸市场是以农贸市场、自营超市为主体的贸易市场，不具参考性，因此选取易市场，不具参考性，因此选取乐活广场、九龙珠乐活广场、九龙珠儿童城、中绿广场二期儿童城、中绿广场二期作为参考项目作为参考项目入市价格入市价格商业商业类别类别细项标准细项标准权重权重乐活广场乐活广场九龙珠儿童城九龙珠儿童城中绿广场二期中绿广场二期拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区位属性区位属性区位价值4753953.81004板块形象定位4803.2953.810

150、04交通条件6804.8985.881006基础设施4803.2953.8983.92环境资源4803.27531004项目属性项目属性地块条件5804603904.5品牌效应8756604.8987.84建筑体量5603603753.75运营管理8604.8201.6756商业模式20204102102产品属性产品属性建筑品质8756604.8756建筑形态8504403.2504产品规划8604.8403.2705.6立面8756504756营销影响营销影响000合计合计100100606049.8849.8867.6167.61选取参考商业项目与本案对比，进行权重分析：入市价格入市价格商

151、业商业项目名称项目名称乐活广场乐活广场九龙珠儿童城九龙珠儿童城中绿广场二期中绿广场二期一层商业均价150002000020000权重系数6049.8867.61实际参考价格25000 40096 29581 权重30%15%55%本项目参考价格本项目参考价格29784 29784 元元/ /本本地块地块一层商业产品目前入市参考价格：一层商业产品目前入市参考价格：2978429784元元/ /通过加权计算各参考项目的实际参考价格，得出：本案商业产品2010年10月入市，参考住宅市场月复合增长率，确定商业月复合增长率为1.6%一层商业入市参考价格：3490034900元元/ /依据商业一、二、三层

152、价值系数1:0.6:0.4，确定二、三层商业入市价格二层商业入市参考价格：2100021000元元/ /二层商业入市参考价格：1400014000元元/ /入市价格入市价格入市价格入市价格产品产品首次推售时间首次推售时间入市价格（元入市价格（元/ /）3#3#、4#4#住宅住宅3#3#：20102010年年4 4月月590059004#4#：20102010年年6 6月月61006100小户型公寓小户型公寓20102010年年4 4月月63006300LOFTLOFT20102010年年3 3月月81008100办公办公20102010年年1010月月65006500商业商业20102010年年1212月月一层一层3490034900二层二层2100021000三层三层1400014000