山东某市房地产市场分析报告

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1、2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件1 1、沂水房地产发展有哪些特征？对项目开发有哪些启示？、沂水房地产发展有哪些特征？对项目开发有哪些启示？2 2、住宅市场发展有哪些基本特征？对项目住宅开发有什么影响？、住宅市场发展有哪些基本特征？对项目住宅开发有什么影响？3 3、城市商业地产发展有哪些特征？对项目商业开发有什么特征？、城市商业地产发展有哪些特征？对项目商业开发有什么特征？房地产市场分析第1页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件房地产市场基本特征房地产市场基本特征住宅市场特征住宅市场特征+商业地产市场特征商业地产市场特征+发展发展历程历程+区域区域

2、特征特征发展发展现状现状+基本基本特征特征+供需供需特征特征楼盘楼盘个案个案+发展发展历程历程发展发展现状现状第2页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件一、房地产市场基本特征1、发展历程新一轮大规模投资开发已经开始裕丰小区长虹小区兴隆小区2009年2007-2008年2005-2006年20012005年1989-2000年19791988年市政改造，拆迁带动下的大规模房屋建设，10年间动迁约4万余户1998年国家结束福利分房三年后引发第一轮商品房建设高峰第二轮商品房建设高峰；也是首次进入快速发展期市场需求旺盛商品房开发规模进一步扩大土地与房屋规模放量，宏观政策影响高速发

3、展后的缓冲期开发时间轴开发时间轴消费力新一轮快速消化，存量产品快速消化，刺激新一轮投资东皋小区南湖庄园胜利花园沂河明珠东方名城教授花园大名城大量新楼盘第3页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件一、房地产市场基本特征2、区域特点已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值北部密集区北部密集区成熟的城市配套城市中心区城市中心区成熟的城市配套南部城乡衔接区南部城乡衔接区山景和环境优良滨河新住宅区滨河新住宅区水景、环境和交通优良第4页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件一、房地产市场基本特征2、区域特点已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值区区域域特特点点

4、及及代代表表项项目目区域名称区域名称区域特点区域特点代表项目代表项目北部密集区有着成熟的城市配套；周边村庄、厂区密集；有车站、医院、商业等人群带动；包括小沂河湿地公园，有相对宽裕的土地。御龙湾、金龙湾、金水湾、玉龙园、绿城花园、东方巴黎城等城市中心区位于城市中心区位，有成熟的城市配套；是整个县城的经济、政治、文化中心；但是土地资源有限；东皋明珠、香港城、东方名城、沂华荣都、刘南宅、锦程花园、翰林华府、如意家园、沂华名都、盛世豪庭、华城新居等南部城乡衔接区有着优良的山景、空气、自然景观；城市向南发展，空间巨大；有相对宽裕的土地资源信合家园、群星小区、南湖庄园、胜利花园、汇源雅居、温泉小镇、颐和家

5、园等滨河新住宅区沿沂河优良的水景、空气、自然环境资源；交通便利，是城市未来发展的中心区域；形成初步概念的“高档区”并被市场初步认可。沂河明珠、滨河绿洲、山水文园、天成家园、河东岸、兴隆新城、（翰林华府）等第5页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件一、房地产市场基本特征3、发展现状 从地方市场发展过程来开，去年9月份已开始大量放量，市场开始进入白热化竞争。产品的相对丰富、选择区域的扩展、营销与消费的逐渐成熟，均显示市场由05年前的初级阶段快速向相对城市的阶段跨越式发展。市场已经大量放量，市场快速、跳跃式发展市场已经大量放量，市场快速、跳跃式发展 供应量的持续、快速增加，导致

6、供需比例更加失衡，市场已经完全由08年之前的卖方市场转向买方市场，这也是市场成熟的表现之一。从城市经济发展潜力和人口基数来看，消费力的挖掘和释放可将市场维持在相对稳定状态。市场已经完全转向买方市场市场已经完全转向买方市场 虽然沂水的房地产市场仍大幅度的落后与二三线城市，但是成熟城市的一些成熟开发、营销经验已经进入市场，大盘和高端产品的出现、品质较好的中小型楼盘快速增加，可以证明这一点。大盘与中高端产品初成规模，品质较好的中小型楼盘快速增加大盘与中高端产品初成规模，品质较好的中小型楼盘快速增加 近年来随着大量商业项目、小型城市综合体项目的增加，甚至开始有写字楼产品的开发，地方市场的物业类别逐渐丰

7、富；随着新房的交房入住与近几年品质概念的推广，作为市场成熟标志之一的品质的概念已为市场接受。物业产品逐渐丰富，品质概念被市场接受物业产品逐渐丰富，品质概念被市场接受第6页 2011-2012年大量项目，尤其中小项目的快速增加，填补了原来片区之间的空隙，简介弱化了项目的区域特征，整个城市的房地产项目布局基本形成遍地开花的格局。由于市区可用土地有限，未来新项目将主要向城郊扩展。大量新项目的增加弱化了项目区域特征，基本形成遍地开花格局大量新项目的增加弱化了项目区域特征，基本形成遍地开花格局2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件一、房地产市场基本特征3、发展现状 受宏观调控影响，自

8、去年10月份至今，地方房价没能上涨；但由于开发成本和之前销售价格限制，价格也没有下跌，尤其2月份之后偶尔出现的利好消息使开发商相信市场不会过度恶化。半年来地方房价持稳、未见起伏。受宏观调控影响，半年来房价未见起伏受宏观调控影响，半年来房价未见起伏 一方面受地方房地产开发的需要，一方面是城市房地产开发良好的空间和较好的利润、偏低的风险，近4年尤其是近2年来，外来开发商逐渐进入，当地开发商也不敢落寞，相继拿下大小项目开发。开发企业属性表现出目前四线城市特征：本地、外来、大型、小型企业均有项目开发企业属性表现出目前四线城市特征：本地、外来、大型、小型企业均有项目 市场快速发展，大量新盘涌入，对物管服

9、务的进一步宣传，及部分楼盘新型物管投入使用，高质量的物业管理公司已经被市场认可，并成为市场竞争的一个方面。物业管理的质量逐渐被注重物业管理的质量逐渐被注重 随着市场供求关系变化，进入买方市场，市场的竞争也更加激烈，营销模式也随之改变。越来越多的楼盘采取营销代理或者顾问的形式营销。代理公司增加，营销模式逐步改变代理公司增加，营销模式逐步改变第7页 随着今年新农村建设的发展，及小产权房的快速增加，分流了一定数量的城市购房人群。小产权房、新农村建设分量了城市购房人群小产权房、新农村建设分量了城市购房人群2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场1、基本特征沂水房地产市场发

10、育程度简评沂水房地产市场发育程度简评发育发育评价评价指标指标 相较于临沂等三线城市（橙线程度），沂水住宅处于蓝线向橙线过度，并已近于橙线。住宅产品特征表现为：追求社区规模与配套、景观与环境，开始重视物业管理，虽然依然看中现房，但市场基本以期房销售为主。第8页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场一）、基本特征整体现状简评整体现状简评1.1.沂沂水水自自20032003年年至至今今，年年房房地地产产销销售售面面积积一一直直呈呈逐逐年年增增长长的的趋趋势势，从从年年8 8万万平平方方增增长长到到5050万万平平方方米米，尤尤其其近近几几年年新新项项目目迅迅速速增增加

11、加，市市场场处处于于集集中中放放量量阶阶段段，预预测测未未来来三三年年供供需需两两个个层层面面依依然然处处于于集集中中放放量阶段，年均销售面积不会低于量阶段，年均销售面积不会低于4545万平方。万平方。2.2.近近1010年年来来沂沂水水房房价价在在上上一一年年基基数数基基础础上上，基基本本以以年年平平均均15%15%左左右右的的标标准准增增长长；20112011年年全全年年房房价价涨涨幅幅超超过过20102010年年的的15%15%，实实现现年年城城市市均均价价30503050元元/ /左左右右，年年底底城城市市均均价价32503250元元/ /左左右右；目目前前城城市市均均价价仍仍在在32

12、503250元元/ /左右。左右。3.3.整体布局无明显新老城区区别，呈放射状向周边发展。整体布局无明显新老城区区别，呈放射状向周边发展。4.4.20112011年年上上半半年年（1-91-9月月），全全县县房房地地产产供供应应快快速速增增加加，有有效效供供给给面面积积合合计计超超过过7070万万平平方方米米。去去年年县县城城有多块土地成交，而且政府仍有多块土地储备（约有多块土地成交，而且政府仍有多块土地储备（约19001900亩）。亩）。5.5.乡镇小产权房屋供应量亦有放大趋势，分流部分城区购房人群。乡镇小产权房屋供应量亦有放大趋势，分流部分城区购房人群。6.6.城城市市内内较较有有实实力力

13、的的市市场场竞竞争争项项目目增增加加：山山水水文文园园、翰翰林林华华府府、河河东东岸岸等等。天天成成家家园园1111年年7 7月月份份进进入入销销售售期期，其其中中天天成成家家园园、翰翰林林华华府府广广告告推推广广量量较较大大，山山水水文文园园营营销销步步骤骤较较为为快快速速。20122012年年上上半半年年，整个沂水市场预计会推出近整个沂水市场预计会推出近2626万。万。7.7.沂水房地产住宅供需目前已经进入新的格局，买方市场明显。沂水房地产住宅供需目前已经进入新的格局，买方市场明显。8.8.受宏观政策影响，地方市场进入阶段性小幅度调整，后续市场变化不大。受宏观政策影响，地方市场进入阶段性小

14、幅度调整，后续市场变化不大。第9页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应案名面积工程进度 营销动态河东岸整体体量27万部分多层已经封顶，高层仍然在地基施工1、3月份大幅度推广，4月开始广告逐渐减少；2、前期内部认购，约300组客户，目前沂水县城团购结束，仅有黄山镇党委团购中。3、预计6-7月份开盘，目前不单独交订，无其他优惠。已售面积0在售面积0施工面积约7万其他潜在供给27万山水文园整体体量22万一期封顶，正在进行外装，预计下月底交房1、近几月广告投放幅度较大。2、一期6栋销售85以上，剩余大户型。3、二期7-8号楼

15、，共120户，下月开盘，约3100-3200元/起价。4、交1万抵1.5万，叫2万抵3万，目前交订38户。已售面积3万在售面积0.2万施工面积3.2万其他潜在供给18.8万天成家园整体体量28万十层以上，部分封顶1、近期广告投放较大，形象与细节品质同时宣传。2、一期8栋，前期推出的推出的6栋销售率约70%，后期推出的F、J楼销售率50%左右，低层为主。均价3450元/，小幅优惠。3、绑定地下室销售。已售面积约5.5万在售面积约3万施工面积约8.5万其他潜在供给19.5万第10页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应第1

16、1页中房长安国际整体体量17万地基1、3月份开始推广幅度较大，后逐步减少。2、17万平方米综合体，8万商业,9万住宅。3、目前预约登记中，暂不交订，无优惠信息，开盘时间约10月以后。已售面积0在售面积0施工面积17万其他潜在供给17万翰林华府整体体量60万一期封顶，部分楼座开始外装1.近期有小幅度推广。2、约60%左右的销售进度，3450元/均价，缓慢销售中。3、一期15-17#楼预约登记中，赞无交定，预计7月份开盘。已售面积约5.5万在售面积约4.1万施工面积约9.6万其他潜在供给约50.4万如意家园整体体量二期2.5万地上5-6层1、近期广告推广量幅度一般。2、蓄客200余组，暂定7月开盘

17、价格未定（销售团队属于代理公司素质较高）已售面积0在售面积0施工面积2.5万其他潜在供给02012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应贵和苑整体体量2万地上1-2层1、3月面市以来，推广幅度较小，但未间断。2、目前以蓄客为主，4月29日进行一次内部认购，登记100户左右。3、目前无价格，不交定，等6-7月开盘公布信息。已售面积0在售面积0施工面积1.2万其他潜在供给0.8万滨河绿洲整体体量三期7万封顶1、4月开始推广三期，广告投放量很少。2、一期售罄，三期为二期剩余（预留）房源。目前均价3000元/，车位绑定10万/个，无其

18、他优惠。已售面积1.4万在售面积5.6万施工面积7万其他潜在供给0沂华名都整体体量13万已经封顶1、推广量较少，5月11号借封顶进行开盘。2、目前均价3300元/.目前销售率在80%左右，暂无优惠。3、二期暂无动作已售面积1.1万在售面积0.3万施工面积3万(含商业)其他潜在供给10万第12页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应第13页沂华荣都整体体量6万一期基本已经封顶，部分正在外装1、广告投入量较少。2、一期4栋多层销售率95%，2栋小高层销售率50%左右，均价约3300元平方米。3、二期三栋多层预约交订中，交1

19、0万抵11万，开盘时间赞未确定。已售面积1.4万在售面积0.5万施工面积1.9万其他潜在供给4.1万颐和家园整体体量4.8万地槽打桩1、新项目亮相，推广力度一般。2、目前处于蓄客为主。3、前期举行过团购，从销控板看选房率50%左右。已售面积0在售面积0施工面积4.8万其他潜在供给0汇源雅居整体体量8.9万一期三栋楼地槽打桩1、3月份有少量宣传，后间断。5月份开始有少量报广。2、目前一期预约中，价格、开盘时间暂不确定。已售面积0在售面积0施工面积3.7万其他潜在供给5.2万第13页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应兴

20、龙新城整体体量二期8万地上施工4-6层1、少量报广宣传。2、第一批工程包含3栋多层跟2栋小高层，销售率在60%左右。3、均价约2950元/左右，暂无优惠。4、地上停车位充足。已售面积约3.2万在售面积约1.8万施工面积6万其他潜在供给2万昌臣御园整体体量11万部分楼座封顶1、推广量较小，有DM宣传。2、推出部分特价房，优惠从19000-30000元不等。3、无其他优惠，十月一交房。已售面积2.2万在售面积8.8施工面积11万其他潜在供给0金水湾整体体量15万二期封顶1、近期推广量较少。2、目前均价3200/左右，车位5.5万元/个。3、二期推出四栋多层3栋高层，前期交订60多组。4、目前无优惠

21、。已售面积6.2万在售面积2万施工面积3.2万其他潜在供给6.8万第14页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应第15页御龙湾整体体量26万共28栋多层，7栋高层， 无优惠1、近期推广量不大。2、多层均价3600元/，高层3200元/。 车位8万、8.6万。3、二期推出4栋多层2栋高层，已售35%；三期期推出约3.9万其中多层4栋，1.6万，高层2栋2.3万。 已售面积18万在售面积3.9万施工面积3.9万其他潜在供给5.5万明泽玉龙园整体体量20万地面3-4层1、近期推广量极少。2、二期推出9栋多层，加上前期4栋团购

22、，已售2.8万左右。现每平米优惠100元，均价3100元/，车库7万。3、近期不开盘。已售面积12.8万在售面积1.6万施工面积4.4万其他潜在供给5.6万沂河明珠整体体量40万地面1-2层1、3月份征集案名，4月份开始推广，推广频率较低。2、三期销售90%以上，目前四期蓄客，暂定7月1日开盘。3、价格未定，预约登记阶段。已售面积6万在售面积3万施工面积6万其他潜在供给11万第15页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征1）、在售项目供应第16页香港城整体体量8万施工完成，现房销售1、推广量不大，基本为商场推广。2、折扣巨大：一次性6.

23、8折，按揭7.3折，付款方式可为零首付，按揭8.8赠4-6万装修费用，折前均价4600元，折后均价3050元。3、已售70%房源。已售面积5.6万在售面积2.4万施工面积0其他潜在供给0万隆财富广场整体体量15万地上2-3层1、推广量较少。2、15万平物业，有12万平自持，包含商场、四星级酒店、快捷酒店、写字楼等。3、目前客户预约阶段，销售、招商都未开始。已售面积0在售面积0施工面积15万其他潜在供给0恒隆财富广场整体体量8万地上1-2层1、推广量较少。2、目前招商、销售同时进行，但目前证件不全。3、招商3-4楼整租，正在与杭州服装批发商场洽谈。已售面积0在售面积0施工面积约4万其他潜在供给约

24、4万合计在售面积约37.2万不含万隆财富广场跟恒隆财富广场潜在供给约185.9万不含万隆财富广场跟恒隆财富广场第16页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征在售项目供应分析在售项目供应分析通过对在售项目的统计分析可以看出：1）在售项目均基本为近4年来新开发的项目(沂河明珠除外)，15万平方米以内的项目在2-3年的销售周期内已基本完成开发销售；2) 目前尚有可推售房源的基本是总建面15万平方米以上的项目，各项目目前市场放量基本在1-5万平方米范围内，大部分属于滚动开发，也有少部分楼盘一次性开发，如河东岸等。3）在售项目中，存在较大潜在供应

25、量的项目，开发时间或早或晚，总建筑面积一般在18万平方米以上，且相对集中在比较明确的几个大盘：翰林华府、山水文园、天成家园、御龙湾、金水湾、沂河明珠、河东岸等。4）在售项目中，目前可提供的有效市场供应约37.2万平方米，相对目前年销售面积45-50万平方米的沂水市场，比例相对较高：37.2/47.5=78.3%，略高出常规的健康市场（一般不超过70%）。受宏观政策影响，去年10月至今年4月销售受阻，存量房增多；另外天成家园和翰林华府等几个盘短时间内放量较大。5）调查统计：至6、7月份，沂水市场还有约37.5万平方米新增供应；加上目前存量37.2万平方米，2012年上半年的城市可售面积在74.7

26、万平方米，在年销售不足50万平方的地方市场，在目前缓慢复苏的宏观市场中，项目间的竞争激烈程度由此可见一斑。6）在售项目的潜在供应面积约为185.9万平方米，单纯就此数据来看，市场潜在机遇很大，但因2012年又有新土地成交，其可提供的潜在供应尚未计算在内，还不能说明问题。第17页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征2 2）、土地供给简析）、土地供给简析地块位置地块位置土地面积土地面积预计建筑面积预计建筑面积土地属性土地属性预计首次供应市场预计首次供应市场时间时间项目动态（策略）项目动态（策略）华联对面约15亩3万上面住宅下面商业2012

27、年3月尚未动工，10月份围墙上墙老车站46044 13万住宅暂不确定老个体车站东30亩5万商业、住宅暂不确定中和花都43300 13万住宅2012年6月已经内部认购一部分；5万平方在建乐福记南路以南40000 6万住宅雪山彩虹谷1000亩暂不确定旅游、住宅暂不确定沂博路以西、小沂河以北1000亩160万住宅、商业、旅游等暂不确定合计合计约约150150万万根据规划，可根据规划，可确定确定4040万万可确定可确定8 8万万第18页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征2 2）、土地供给简析）、土地供给简析从可统计的土地供应分析可以看出：1

28、）城市大宗土地供应已经郊区化，市区内的土地供应普遍偏小（不超过5万平方米），未来市区房地产开发将被限制在中小型项目；也即短期内城市不存在大幅度的城市改造建设。2)已经可以确定的市区土地供给量非常有限，统计中不超过8万平方米，即建筑面积不超过25万平方米；市区土地资源成为紧缺土地资源。3）未来2年极有可能出现超过100万平方米的郊区大盘，其对城市房地产市场的影响可依据诸多城市郊区大盘的案例分析得到。4）根据土地供给测算，未来2年可确定的土地供应能提供的潜在有效住宅市场供给不会超过40万平方米；综合在售项目提供的潜在供应，1年左右时间城市房地产潜在供应量为183万平方米；考虑正常土地补充市场，粗略

29、预计2013年下半年市场可提供的有效供给量约55万平方米，潜在供应量200万平方米以上，市场供大于求，明显处于买方市场，市场竞争激烈，量价稳定，郊区大盘、市区中高档盘各放神采。第19页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征1）、）、历史成交体现的市场需求特征历史成交体现的市场需求特征 由于目前沂水房管部门在产品成交层面统计数据的缺失或者说过晚、不详细，难以得到较为完整的历史成交统计数据，我司关注沂水房地产市场18个月以来，对期间较有市场影响力的几个项目山水文园、天成家园、翰林华府、御龙湾、沂河明珠等盘的成交量和产品类型做了长期的跟踪和统

30、计，并结合所能了解的08年之前的项目的成交情况得出以下结论： 1 1 、随着市场供应产品的丰富，需求也逐渐体现出丰富的层次，经济能力的不同极大的体现在了房产的消费上随着市场供应产品的丰富，需求也逐渐体现出丰富的层次，经济能力的不同极大的体现在了房产的消费上产品类型产品类型别墅别墅（联排、独栋）（联排、独栋）花园洋房花园洋房电梯花园洋电梯花园洋房房多层多层小高层小高层小户型（小于小户型（小于70 70 ）基本需基本需求特征求特征之前推出的项目基本全部售罄；温泉小镇销售中。高端市场明显在被压抑后集中放量；仍有后续空间价格不高的时候明显受到欢迎受欢迎程度高度普通花园洋房，提高了各层间的经济效益认可度

31、普遍高于小高层；少数人更喜欢小高层随着市场发展认可度大幅度提高。受历史背景影响，市场尚且处于模糊认识期，认可度极差；同样说明市场的投资客数量少。第20页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2、随着市场的发展与供应量的集中释放，需求也表现出集中放量、随着市场的发展与供应量的集中释放，需求也表现出集中放量2007年，城市年销售面积不足25万平方米，之前不足20万平米，2009年盛世豪庭充分利用市场空白期实现了量价双赢；2010年城市年销售面积突破50万平方米，在城市人口不足28万的县城，显现出了明显的市场集中放量与需求集中放量的特点。

32、3 3、随着产品品质的提高和价格的快速拉升，需求层次更加明显，对套型面积的需求明显放小。、随着产品品质的提高和价格的快速拉升，需求层次更加明显，对套型面积的需求明显放小。受成本和市场需求强烈的影响，2010年7月，不足2500元/平方米的城市均价，2011年10月基本稳定的站在3000元/平方米。但是在2011年8月份，政策对地方市场影响尚未明显表现出来之前，高端产品花园洋房、电梯花园洋房依然是市场畅销产品；而受价格影响，大部分多层、小高层产品的客户群明显表现出了对中小小户型无奈的趋向性。可明确感受出客群档次的区别，也看出价格对房屋套型的影响趋向中小户型（85-120平方米）。另外，从高端产品

33、依然平缓的销售可以得出：任何价格环境，高端客群都会存在。第21页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征调查时间：2012年5月20日调查范围：全县城点状安排工作人员调查问卷数量：500份，有效419份问卷主题：住宅消费基本情况调查受访人员选择：基本特征符合城市主要商业消费群（见右表所示）综合2010年3次问卷和2011年的3次问卷分析结论如后文所示。年龄特征年龄特征年龄18-25岁26-30岁31-35岁36-40岁40-60岁比例30%28%14%13%15%职业特征职

34、业特征职业个体学生销售工人机关教师职员农民比例41%6%28%3%6.5%4.5%6.5%4.5%第22页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征A、您现在居住的房产类型是什么样？从被调查者现在的居住类型来看，多层占了56%，仍有30%的人住在平房；基本满足目前沂水城市人口居住情况。在小高层、高层居住的比例占到7%，主要是近一两年交房新产品；在别墅居住的占3%，主要是部分类别墅产品在沂水早有出现；花园洋房是近2年才刚刚供应市场，交房的数量更是很少，进住的更少。第23页201

35、2年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征B B、您如何看待沂水目前房价？、您如何看待沂水目前房价？仅有25%的人认为目前房价上涨过快或者已达高峰，半年到一年内不会再涨；这个数字相较去年12月的市调结果，减少了近一半。随着房地产整体形式转暖，地方市场价格也有渐长趋势。有45%的人认为房价虽然过高但还会上涨，应该属于较为理性的群体，也是支撑目前市场环境下继续消费的群体；这一比例与去年12月份月份的调研亦有所提升。少数人（15%）对房价持悲观看法。第24页2012年5月沂水市场调研报告

36、2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征C C、您计划几年内再购房？、您计划几年内再购房？从统计结果看，5年内有购房意向的占到89%，比例惊人，排除问卷过程中的虚拟水分，依然可以确认近几年的市场供需集中放量，并没能完全释放消费需求到常规市场阶段。计划1年内购房的占25%,消费意向强度很高，也与逐渐发展的市场形势有关；1-2年的占28%，2-3年的占23%，三组数据可以进一步验证，消费群对目前市场态势逐步看好。第25页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、

37、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征D D、您再购房是第几套房？、您再购房是第几套房？此次数据显示，再次购房为第二套房的比例占到惊人的69%，这个数据不但大幅度的高于1年前的数据（38%），更是高于同类四线城市。一方面说明近两年的市场成交已经满足部分刚需，一方面说明城市内存在极大量的改善型需求客户，同时说明大部分人在购房时间上存在很大弹性；未来房屋销售中，二套房政策可能会直接影响成交。考虑城区市调的地域局限性，结合实际成交数据，从侧面反映了乡镇刚性购房需求在实际成交中占据的比例。一套房比例占到18%，侧面反应除了刚需的急迫性。第26页2012年5月沂水市场

38、调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征E E、您将会选择哪个区域购房？、您将会选择哪个区域购房？选择在沂河东岸购房的占37%，可明显看出滨河生活与价值理念在近一两年几个大项目的推广背景下，被越来越多人的认可。喜欢在中心街置业的占31%，一方面是考虑生活配套，一方面是城中情节。选择在其它区域置业的人，主要是考虑生活习惯和传统居住区域，及价格问题。第27页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查

39、体现的市场需求特征F F、您将会选择什么样的建筑类型？、您将会选择什么样的建筑类型？此项调查结果与以往最大的差异是选择小高层、高层的人群比例大幅度的提高，达到76%；自2010年7月份至今的7次市场调查结果，小高层和高层的选择比例一直在不断提高，一年半的时间自27%提高到76%，由此可见，小高层与高层产品已经逐渐被市场认可和接受。选择多层的占到17%，比例大幅度下降，一方面受市场房源缺少影响，另一方面小高层居住优势逐步被认可。选择别墅和洋房的占到7%，城市高端客群依然存在，且并未减少。第28页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2

40、）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征G G、您将会选择多大面积的户型？、您将会选择多大面积的户型？在套型面积的选择上，基本维持了去年12月份的调查结果：主力需求在91-110的占到43%，其次111-130 的占到26%，两者合计与10年几次市调比较，比例增幅超过20%。71-90 的占到14%，虽然对较小户型功能方面的要求也有提高，在房价快速上涨的过程中中小户型需求增加。131-160 的占到8%，160 以上的占到2%，合计10%，同样说明高端客群依然存在。第29页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2

41、）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征H H、您喜欢的户型是？、您喜欢的户型是？根据地方营销实践，在户型设置过程中，除了卧室数量外，最难确定的不是几个厅，而是几个卫生间，所以问卷过程中，侧重了对卫生间的问询。两室两卫、两室一卫、三室两卫、三室一卫均占据的比例为17%：29%：17%：34%，两室与三室的比例46:51，两者相当，所以对未来产品户型的设计要求大幅度提高：一方面增加卧室的数量一方面缩小户型的面积，即一定要把户型做紧凑。第30页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、

42、问卷调查体现的市场需求特征I I、您能接受的房屋单价是多少？、您能接受的房屋单价是多少？与一年半来几次问卷调查的结果比较，此次单价得出的结果虽然变化较大，但是均在预测范围之内：第一，接受3001-3400元/ 的比例达到了56%，而去年9月份的时候只有21%，当时城市均价刚刚站上3000元以上的平台，能够接受的人尚少，现在随着市场快速发展，已经基本能够接受这一价格。第二，接受3401-3800元/ 的比例的比例达到23%，较之以前也有增长；高端客群可接受的单价随市场上调，而在去年年初这是3001-3400元/ 区间的比例。第31页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住

43、宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征J J、您购房能接受的房屋总价是多少？、您购房能接受的房屋总价是多少？调查结果，能够接受总价30-40万的占58%，综合之前的调查结果分析，这是消费力释放之后城市最大消费群所能接受的总价区间，与所能接受单价最大客群3001-3400元/对比计算，户型面积区间即在85-133，主力区间即在100-120。40-50万的比例占到21%，是属于中高端客群（改善型居住）所能接受的价格区间。50万以上占9%是目前城市的纯高端客群。第32页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场

44、二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征K K、您购房所选择的付款方式是？、您购房所选择的付款方式是？调查结果显示，一次性付款的比例8%，基本符合目前各项目营销实际中客户的一次性付款比例。选择首付30%的占到78%，也符合实际要求；根据前面购房者购房套数的情况调查（70%属于二套房），未来房屋销售中，将有较大部分客户务必提高首付款的比例（二套房首付60%另外12%的选择首付50%，2%的人选择首付80%，即由14%的首付能力满足60%左右，一方面表现了消费群的首付能力，同时也是未来营销中比较容易抓住的客群。第33页2012年5月沂水市场调研报

45、告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征2 2）、问卷调查体现的市场需求特征）、问卷调查体现的市场需求特征L L、您购房所看中的条件是哪些？、您购房所看中的条件是哪些？调查结果显示，在之前一年价格快速上涨的环境中，价格仍然是第一要素，占到34%，但是这个比例仍然低于大部分同类别城市。其次是户型，占到22%。在目前城市生活配套相对集中和不足的情况下，生活配套仍然是选择居住条件的重要要素，占到17%的比例。价格、生活配套、户型，成为消费者购房的主要标准，符合四线城市购房者的常规要求。其它条件，如外部交通、地理位置、内部景观、品牌选择的比例相对较低，这是四线城市房地产起步

46、后快速发展的表现；根据市场常规发展过程，内部景观和品牌的比例将会很快提高。第34页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征3 3）、消费心理简析）、消费心理简析1 1、无论刚需还是改善型需求，购房欲望较之以前略有增加、无论刚需还是改善型需求，购房欲望较之以前略有增加 综合沂水近10年来的房地产消费特征，可以看到，沂水房地产市场最大的消费需求是刚性需求，一部分是80后首次置业，一部分是农村进城，但是这两部分需求对于产品的品质要求存在巨大的弹性，即他们更多的要求“居住有其屋”、的最低层次，主要关注价格，品质和区位则在其次要求，在目前的市场环境

47、下，他们选择的空间非常大；城市另外一部分改善型需求，在购房时间上的弹性则更大，个人成就感的实现往往成为他们改善型购房的重要因素。（城乡分界不明显，城市人口属性不明显，导致住房需求不强烈）。但是随着市场逐步回暖，部分购房者认识到早买早便宜，购房欲望较之前段时间有所增加。2 2、消费观念相对传统，但是越来越多的人开始接受贷款透支消费、消费观念相对传统，但是越来越多的人开始接受贷款透支消费 当地消费观念相对保守，一般不愿意筹钱交纳首付款，而更愿意一次性付款购房；随着房价的快速上涨，高总价再难一次性支付，也随着大市场环境下消费观念的转变，按揭贷款的客户比例近一两年有大幅度增加。3 3、“不喜欢露富却又

48、喜欢攀比不喜欢露富却又喜欢攀比”的特殊心理，新生思想接受较快的特殊心理，新生思想接受较快 在沂水，高端消费者有个共性，就是有钱人不喜欢露富，但是内心却都相互不服、攀比心理较为严重；另外一点，沂水在保留有当地浓厚的地方文化的同时，较快的接受着外界的新鲜事物，思想转化较快，形成了具有浓厚的沂水特征的新生思想观念。第35页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案1、天成家园项目规模28万容积率2.5绿化率45%开发商沂水五洲房地产开发有限公司建筑形态小高层、高层主力户型住宅：两室：89 三室：108-125 四室：130-140 ；商业：80-250价格住

49、宅：3450元/ ；商业：北部沿街：11000-12000元/，东部沿街：7000-10000元/开盘时间2011.9.16推广主题让城市重新想象；生活来自细节的关怀项目优势1、黄金地段，升值潜力大；2、配套成熟，学校、超市、银行、医院3、自身配套完善(休闲会所、内部超市、幼儿园、卫生室、图书馆、健身房)4、规划(点式分布，采光、私密性较好)；人车分流5、智能化：24小时热水系统、门禁一卡通、户外网络、音乐自动播放系统项目劣势1.与其项目置业顾问访谈中了解到，高标准、高起点的项目规划，并没有成为项目的亮点，反而导致刚需客户产生较大的抗性；这类客户认为小区较高的规划，价格会很高；2.此类客户并不

50、关心项目的附加值，他们需求仅仅停留在最基层，有所房子住就行。项目动态1、近期广告投放较大，形象与细节品质同时宣传。2、一期8栋，前期推出的推出的6栋销售率约70%，后期推出的F、J楼销售率50%左右，低层为主。均价3450元/，小幅优惠。3、绑定地下室销售。278 7777278 7777288 7777 288 7777 天成家园项目总规划图第36页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案2、翰林华府项目规模60万平方米容积率一期1.9绿化率40%开发商博浩置业建筑形态多层、小高层、别墅主力户型三房二厅一卫： 建筑面积115平 ；两室二厅一卫： 建

51、筑面积约89平 复式 四室二厅二卫 ：建筑 面积115+75平；三室二厅二卫 ：建筑面积约为130平 单身公寓 一室一厅一卫： 建筑面积45平 ；二房 二室二厅一卫： 建筑面积为89平 价格住宅：3450元/；商业：中心街位置9800元/；双城路约6700元/开盘时间预计7月份推广主题书香世家、百年华府 （中心街60万平方米恢弘大盘）项目优势1.市中心繁华地段，升值潜力较大2.配套完善，周围有沂水小学、逸夫小学、东方超市二店；3.中心街为沂水传统商业街区；4、多层产品较多，市场抗性小项目劣势1.盛世豪庭质量方面出现过几次较大的负面新闻，导致了较差的市场口碑；2.去年12月29日宣布奠基，但项目

52、进展缓慢，一定程度上影响了项目形象，造成了较差的市场口；3、楼间距太窄，导致采光、通风不足；4、 项目质量问题，翰林华府使用问题钢材事件被媒体报道。项目动态1. 近期有小幅度推广。2、 约60%左右的销售进度，3450元/均价，缓慢销售中。3、 一期15-17#楼预约登记中，赞无交定，预计7月份开盘。翰林华府总体规划图一期第37页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案3、大名城项目规模45万容积率2.0绿化率60%开发商沂水开成房地产开发有限公司建筑形态花园洋房、别墅小高层、高层主力户型单身公寓：53-68；两室：85-101；三室：109-126

53、；四室：136价格住宅：3450元/ 商业：5500-6500元/开盘时间预计6月份销售情况一期销售完毕，已经入住；二期销售率70%左右；项目优势1.项目处于南部产业区、西部文教区、老城区三大板块交汇处，未来城市中轴线上；2.区位优势，紧靠沂河风景区；5000的人工湖，大大提高了项目的附加值3.项目自身配套5万的商业，提高了项目的自身配套；4.社区自建双语幼儿园；5.项目均好性的总体规划，建筑风格庄重大气；6.一期实景完美呈现，提高了项目形象，为后期的销售打好了基础。项目劣势1.沂河边，客户担心发生沉降；2.地势较低，客户担心沂河水倒灌；3.目前来讲生活配套设施不是很齐全。大名城总体规划图第3

54、8页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案4、山水文园山水文园总规划图项目规模项目规模22万容积率2.2绿化率78%开发商开发商山东盛迈投资发展有限公司建筑形态小高层、高层主力户型主力户型见下页价格价格均价约3300元/开盘时间2011年5月28日；加推9月10日推广主题推广主题容山纳水 优享人生（沂河岸边22万人居典范）项目优势项目优势1.沂河东岸，区域环境加好；2.西班牙建筑风格，沂水仅此一家3.户型设计：一梯两户，南北通透;4.客厅大面宽设计，开间达7米5.高达78%的绿化率，项目劣势项目劣势1.区域位置较偏，城市意象弱，生活氛围不足；2.项

55、目宗地不平整，起伏较大；3.推广中推广主题与项目定位不符（项目定位为西班牙建筑，而在推广过程中项目形象为中式风格）；4.项目未作桩基，市场负面影响较大。项目动态项目动态1、近几月广告投放幅度较大。2、一期6栋销售85以上，剩余大户型。3、二期7-8号楼，共120户，下月开盘，约3100-3200元/起价。4、交1万抵1.5万，交2万抵3万，目前交订38户第39页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案5、御龙湾御龙湾总体规划图御龙湾总体规划图项目规模26万容积率2绿化率50%开发商沂水城建建筑形态多层.高层、别墅全程营销广州左右总户数1269户主力户

56、型1.两室两厅一卫：95、98、122；2、三室两厅一卫：137、147、1562.3、四室三厅两卫：199、204销售价格多层：3600元/ 高层3200元/车位：8万元/个8.6万/个开盘时间二期2011年9月28日销售率一期75%，二期30%左右周边配套1.项目周边配套缺乏；2.自身配套，配有篮球场、网球场、会所、双语幼儿园，社区外部配有商业街区项目优势1.项目位于小沂河公园对过，居住环境较好；2、地源热泵系统2、生态人居理念，景观绿化出色。如选择红豆杉、桂花、女贞广玉兰、银杏等树种来绿化3、先进物管理念：五重信息管理系统及综合服务系统项目劣势1、近期推广量不大。2、二期推出4栋多层2栋

57、高层，已售35%；三期期推出约3.9万其中多层4栋，1.6万，高层2栋2.3万。 项目一期项目一期项项目目二二期期第40页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案6、金龙湾项目规模5万平方米容积率2绿化率60%开发商沂蒙建安建筑形态多层.高层、别墅全程营销广州左右总户数250户主力户型两室两厅一卫：85-101；三室两厅一卫：107-148 四室三厅两卫：160-220价格3200元/ 车位：5.5万元/个开盘时间二期7月21日开盘销售情况45%左右周边配套1.项目周边配套缺乏；2.北面有一个农贸市场；3.向东有牛家堡社区商业街；项目优势1.南连小沂

58、河湿地公园；2.小区绿化率较高。项目劣势1.项目位置稍偏北；2.周边设施匮乏，生活氛围不足；3.当地人普遍认为此处风水不好。项目动态1、近期推广量较少。2、二期推出四栋多层3栋高层，前期交订60多组。3、目前无优惠。金龙湾总体规划图金龙湾总体规划图第41页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案7、香港城香港城总体规划图项目规模8万容积率5.2绿化率40%开发商山东众信地产建筑形态小高层、高层主力户型住宅：两室101.5；三室120.81/136.45/144.18；四室175.48商业：5-200不等价格住宅：3000元/ 商业：基本售罄，现在在招

59、商中开盘时间2010.9.25销售情况销售率80%左右；周边配套市二院、实验中学、东方超市、中心街成熟商业圈，配套完善。项目优势1.区位优势，位于中心街核心商业圈，商业设施完善2.生活配套：配套设施完善，医院、学校近在咫尺3.商业为独立产权商铺，面积分割灵活多样，降低了投资客户的门槛4.商业业态规划较为丰富，集购物、休闲、娱乐于一体项目劣势1.项目口碑较差，对项目形象影响较坏2.独立产权的划分，所有权、经营权、与管理权的相分离，必然加大后期商业运营风险。项目动态1、推广量不大，基本为商场推广。2、折扣巨大：一次性6.8折，按揭7.3折，付款方式可为零首付，按揭8.8赠4-6万装修费用，折前均价

60、4600元，折后均价3050元。第42页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案8、河东岸河东岸总体规划图第43页项目规模27万容积率2.03绿化率40%开发商沂蒙山酒业建筑形态高层、小高层-主力户型110平方米精致三室两厅，带入户花园与观景阳台。120平舒适三室两厅，带双层调高露台。价格住宅：团购2600起价，均价3200开盘时间待定销售情况未开盘推广主推居住是河，幸福是岸项目优势1、开发商在沂水知名度较高2、周围为大片新居住区后续发展具有潜力3、人车分流，减少汽车噪音，为地面孩子，老人提供安全空间，项目劣势1.市场未现复苏迹象，现在上马时机不成熟

61、。2.本厂职工购房意向不高，团购实行比较困难项目动态1、3月份大幅度推广，4月开始广告逐渐减少；2、前期内部认购，约300组客户，目前沂水县城团购结束，仅有黄山镇党委团购中3、预计6-7月份开盘，目前不单独交订，无其他优惠。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案9、沂华名都沂华名都总体规划图沂华名都总体规划图第44页项目规模13万容积率3绿化率50%开发商山东众信地产建筑形态高层 城市综合体主力户型住宅：两室90；三室120商业：未开始价格住宅：3300元/ 开盘时间2012.5.11销售情况销售率80%左右；周边配套县医院、联华超市、速八酒店、地

62、下广常、建行、农行、逸夫小学、位于城市中心交通便利、配套齐全。项目优势1.周围配套完善，位置处于老城区中心区域认知性较高2.交通便捷，出行方便3.商住综合体，自有商业配套项目劣势1.1-3F为商业居住环境较差2.处于老城区，城市面貌陈旧项目动态1、推广量较少，5月11号借封顶进行开盘。2、.销售率在80%左右，暂无优惠。3、二期暂无动作2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案10、沂华荣都沂华荣都总体规划图沂华荣都总体规划图第45页项目规模6万容积率1.8绿化率38%开发商沂水县建设综合开发公司建筑形态多层、小高层主力户型住宅：两室101.5；三室1

63、20.81/136.45/144.18；四室175.48商业：5-200不等价格住宅：3300元/ 商业：基本售罄，现在在招商中开盘时间二期 4月29高层开盘销售情况一起四栋多层销售率95%，两栋小高层销售量50%左右，周边配套县医院、联华超市、速八酒店、建行、农行、逸夫小学等等项目优势1. 周围配套完善，位置处于老城区中心区域认知性较高2. 24小时全天热水，自动刷卡门禁系统，可视对讲楼宇单元门安保措施完善。3. 多层为主客户接受度较高项目劣势1.户型面积偏大设置不合理。2.绿化率较低，项目动态1、广告投入量较少。2、二期三栋多层预约交订中，交10万抵11万，多层开盘时间赞未确定。2012年

64、5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案11、汇园雅居汇园雅居总体规划图汇园雅居总体规划图第46页项目规模8.9万容积率2.6绿化率40%开发商沂水玉山房地产开发公司建筑形态高层、小高层主力户型住宅：三室128.35；三室129/112.65；四室167 两室 80-90 商业：5-200不等价格住宅：价格待定开盘时间待定销售情况一期3栋预约登记中周边配套汽车站，速8酒店 瑞海温泉度假村，项目优势1、超大楼间距，景观绿化较好，内置人工湖。2、距离城区稍远，居住环境较好3、交通便利，距汽车站较近。4、60米楼间距，项目劣势1.配套不完善，2.位置偏人流少商业存在

65、较大风险。项目动态1、3月份有少量宣传，后间断。5月份开始有少量报广。2、目前一期预约中，价格、开盘时间暂不确定。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案12、兴龙新城（二期）兴龙新城总体规划图兴龙新城总体规划图第47页项目规模8万容积率2.6绿化率40%开发商兴龙房产建筑形态多层、小高层主力户型两室 80 90 100 、三室 110 120平方米价格住宅：均价2950元/开盘时间销售情况销售率60%左右周边配套一中、四中、龙家圈中学，农行项目优势1、距省重点中学一中、四中较近，教育资源丰富。2、价格偏低，迎合刚需。3、户型面积区间合理，户型选择面

66、宽广。项目劣势1.、配套不完善，2、位于河西岸，位置稍偏僻，3、河东生活的人去河西岸会有不习惯的感觉项目动态1、少量报广宣传。2、第一批工程包含3栋多层跟2栋小高层，销售率在60%左右。3、地上停车位充足，暂无优惠。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案13、贵和苑贵和苑总体规划图贵和苑总体规划图第48页项目规模2万容积率1.65绿化率47%开发商沂水华龙房地产开发有限公司建筑形态电梯多层主力户型住宅：三室 101 103 117 123不等 两室 93 97 98价格住宅：价格待定开盘时间预计6月份销售情况一期内部认购约100户周边配套东方超市

67、沂蒙中学 项目优势1、超大楼间距，景观绿化较好，2、电梯多层，城市稀缺3、户型配比合适、适应较广客户群项目劣势1、配套不完善，2、位置稍偏、缺乏居住氛围。项目动态1、3月面市以来，推广幅度较小，但未间断。2、目前以蓄客为主，4月29日进行一次内部认购，登记100户左右。3、目前无价格，不交定，等6-7月开盘公布信息。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案14、昌辰御园昌辰御园施工现场图昌辰御园施工现场图第49页项目规模11万容积率2.2绿化率60%开发商山东昌辰房地产开发有限公司建筑形态高层，多层，电梯多层主力户型住宅：三室两厅110-135 两室

68、两厅80-110价格住宅：均价3400元/开盘时间11年8月销售情况销售率20%周边配套东方超市 沂蒙中学 裕丰市场 汽车站 实验三小项目优势1、配套体育场，休闲广场。2、电梯多层，城市稀缺3、高绿化，聆听自然项目劣势1、配套不完善，2、区位认可度不高项目动态1)项目全部封顶，推出部分特价房优惠19000元30000元不等2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案15、颐和家园颐和家园总体规划图第50页项目规模2.2万容积率2.2绿化率40%开发商沂水华龙房地产开发公司建筑形态高层，小高层主力户型住宅：三室两厅 两室两厅价格住宅：均价3300元/开盘时

69、间待定销售情况现场销控板选房率50%，周边配套东方超市 沂蒙中学 裕丰市场 汽车站 实验三小项目优势1、临近汽车站，交通方便2、建筑密度较低，生活舒适项目劣势1、配套不完善，2、区位认可度不高项目动态1、新项目亮相，推广力度一般。2、目前处于蓄客为主。3、前期举行过团购，从销控板看选房率50%左右。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案16、沂河明珠（四期）第51页项目规模25万容积率绿化率50%开发商山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司建筑形态高层，小高层、花园洋房主力户型赞未公布价格 待定开盘时间未定销售情况蓄客周边配套小沂河湿地公园、东皋公园、

70、东方超市、东关小学项目优势1、优良的水景、空气、自然环境优美2、高绿化，低密度，生活舒适3、18栋33层高层，尽显大气，通风、采光、视野、景观项目劣势1、33层高层，沂水接受度不高2、普遍认为风水不好，（冲路）3、位于小沂河湿地南部、有地陷问题。项目动态1、3月份征集案名，4月份开始推广，推广频率较低。2、三期销售90%以上，目前四期蓄客，沂河明珠总体规划图2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案17、中房 长安国际第52页项目规模17万容积率绿化率开发商建筑形态主力户型价格开盘时间预计10月以后销售情况蓄客周边配套家家悦超市，东皋公园，地下购物广场

71、、实验中学项目优势1，地理位置优越，配套完善，居住氛围浓厚。2、项目劣势1、8万商业引进九州超市，超市众多竞争激烈2、城市中新，环境噪杂。项目动态1、3月份开始推广幅度较大，后逐步减少。2、17万平方米综合体，8万商业,9万住宅。3、目前预约登记中，暂不交订，无优惠信息，中房长安国际总体规划图2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案18、明泽 玉龙园第53页项目规模20万容积率绿化率60%开发商山东铭泽置业有限公司建筑形态多层，小高层主力户型86130多种户型。价格待定开盘时间待定销售情况蓄客周边配套雪山彩虹谷景区，沂河山庄，镇中心小学、妇幼保健院项

72、目优势1、临近沂河山庄，雪山彩虹谷风景秀丽2、为沂水城东大项目，对周围较有吸引力项目劣势1、位置稍偏僻，配套不完善。2、商业缺乏，生活氛围不足。项目动态1、近期推广量极少。2、二期推出9栋多层，加上前期4栋团购，已售2.8万左右。现每平米优惠100元3、近期不开盘。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案19、滨河绿洲（三期）滨河绿洲总体规划图第54页项目规模7万容积率2.9绿化率35%开发商山东鲁州房地产开发公司建筑形态小高层，高层主力户型两室两厅95 /96/98 三室两厅 111/126/136价格均价3000元/，车位绑定10万/个开盘时间销

73、售情况销售率20%周边配套沂河市场，东方超市，刘南宅项目优势1、位于滨河居住区，风景秀丽，环境优美，适合居住。2、开发商较有实力，价格具有优势。项目劣势1、楼间距过小影响采光，通风。2、位于沂河沿岸，当地人担心发生沉降。3、当地人对本项目口碑较差。项目动态1、4月开始推广三期，广告投放量很少。2、一期售罄，三期为二期剩余（预留）房源。，无其他优惠。2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场三）、楼盘个案20、如意家园（二期）如意家园总体规划图第55页项目规模2.2万容积率2.0绿化率35%开发商沂水华龙房地产开发公司建筑形态小高层主力户型三室一厅125 116 四室

74、两厅116-125 两室一厅 116价格 待定开盘时间预计7月销售情况蓄客200余组周边配套逸夫小学、沂水二中、九州超市项目优势1、地处城市中心地带，配套完善，位置优越。2、人车分流，电子监控，保证行人安全。3、户型设置较合理、110左右户型带有小面积保姆室项目劣势1、地处闹市区，环境噪杂。2、紧邻沂水二中，交通不便易堵车。项目动态1、近期广告推广量幅度一般。2、蓄客200余组，暂定7月开盘价格未定（销售团队属于代理公司素质较高）2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件二、住宅市场麦杰观点纵观沂水房地产住宅市场的发展及现状，整体表现为：纵观沂水房地产住宅市场的发展及现状，整体

75、表现为：1 1、发地产整体起步较晚，但是从、发地产整体起步较晚，但是从20092009年开始，发展迅速。年开始，发展迅速。2 2、20112011年以前，价格稳定提升，供需两旺；后受到国家宏观调控政策的影响，及区域内大量新楼盘年以前，价格稳定提升，供需两旺；后受到国家宏观调控政策的影响，及区域内大量新楼盘增加，地方市场竞争激烈；随着全国房地产市场的逐步回暖，地方市场也开始逐步复苏。增加，地方市场竞争激烈；随着全国房地产市场的逐步回暖，地方市场也开始逐步复苏。3 3、市场后续空间较大，如果能够合理控制土地出让，将极大降低政策带来的风险。、市场后续空间较大，如果能够合理控制土地出让，将极大降低政策

76、带来的风险。4 4、产品品质层次不齐，建筑质量有高有低，消费市场识别能力有限；但是整体产品品质较之以前有、产品品质层次不齐，建筑质量有高有低，消费市场识别能力有限；但是整体产品品质较之以前有较大提高，软件服务也有进步。较大提高，软件服务也有进步。5 5、从现有项目和潜在土地来看，项目区域分布遍地开花，市区供应后续有限。、从现有项目和潜在土地来看，项目区域分布遍地开花，市区供应后续有限。6 6、项目品质、品牌已成营销号召力之一，区域竞争、品质品牌竞争、实景竞争将成为未来、项目品质、品牌已成营销号召力之一，区域竞争、品质品牌竞争、实景竞争将成为未来1 1年后项目年后项目竞争的重点之一。竞争的重点之

77、一。第56页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征1、基本特征购物需求升级、主题商业萌芽供销社、零散商业供销社、零散商业供销社、零散商业供销社、零散商业中型商场、集贸市场中型商场、集贸市场中型商场、集贸市场中型商场、集贸市场购物中心购物中心购物中心购物中心连锁商业、特色商业连锁商业、特色商业连锁商业、特色商业连锁商业、特色商业主题商业萌芽主题商业萌芽主题商业萌芽主题商业萌芽80808080年代末年代末年代末年代末90909090年代年代年代年代90909090年代末年代末年代末年代末2000200020002000年以后年以后年以后年以后中心商业区形成中

78、心商业区形成中心商业区形成中心商业区形成外地商业理念导入外地商业理念导入外地商业理念导入外地商业理念导入购物需求升级购物需求升级零散无序发展零散无序发展零散无序发展零散无序发展国内商业地产发展过程国内商业地产发展过程沂水商业地沂水商业地产发展阶段产发展阶段第57页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征1、基本特征呈现多元化发展态势，进入结构调整阶段n沂水商业地产呈现出多元的发展态势，总体商业已经进入结构调整期，部分商业已表现出稳步发展期的阶段特征。沂水商业地产呈现出多元的发展态势，总体商业已经进入结构调整期，部分商业已表现出稳步发展期的阶段特征。发展发展

79、阶段阶段市场市场表现表现经营经营模式模式赢利赢利模式模式标志标志节点节点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心逐渐成熟城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街开始出现由街铺、步行街向集中商业发展，综合商业出现大型商业机构进入，商业操作专业化，经营水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营

80、业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入第58页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析整体商业布局花市花市装饰一条街装饰一条街家具，小商品批发家具，小商品批发手机，配件销售街手机，配件销售街沂河商城沂河商城东方购物中心东方购物中心鲁南家俱城鲁南家俱城九州商城九州商城东方购物中心东方购物中心百汇时尚广场百汇时尚广场三联家电三联家电凌云家电商凌云家电商场场凯利商凯利商场场家家悦超家家悦超市市宜家家居广宜家家居广场场茗怡中西餐茗怡中西餐厅厅华联超华联超市市速速8酒店酒店环宇大酒环宇大酒店店刘南宅刘南宅沂水目前

81、商业网点，主要沿中心街和长安路分布。第59页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析商圈界定主要商圈界定（一主三次）l核心商业圈：中心街商业圈，沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店、专卖店等皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、家家悦超市、兢越服饰、九州商业大厦、品牌专卖店以及沂水影院等。l次级商业圈：汽车站商业圈，健康路与长安路交汇处以沂蒙市场、家家悦超市为中心形成的服务于汽车站客流的宾馆餐饮服务商圈；沂蒙山路商业圈，长安路与沂蒙山路交汇处以联华超市、东方超市、体委为中心形成商圈，是新兴商业聚集区。县城城西商圈：以西市场为中心形成

82、商圈，主要以家居、建材、五金、农贸市场组成的商圈。恒隆商业广场加入，对商业属性有所改变，影响也有所增加。中中心心街街商商圈圈老老汽汽车车站站商商圈圈沂蒙沂蒙山路山路商圈商圈城城西西商商圈圈第60页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征中心街商圈中心街商圈中心街商业圈各行业商家概中心街商业圈各行业商家概况况 中心街是沂水县城最繁华的一条街，分布着九州商业大厦新华店、百城汇、东方超市、凌云家电、东方服装城、三联家电沂水店、华园鞋城等大中型商场以及黄金珠宝店、精品服饰、鞋城和专卖店。 沿街共约沿街共约220220家商铺，主要以服务业、零家

83、商铺，主要以服务业、零售业及餐饮业为主。售业及餐饮业为主。第61页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征中心街商圈中心街商圈中心街各商家营业面积概况中心街各商家营业面积概况中心街以零售业为主，餐饮业和服务业次之；沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、兢越服饰、九州商业大厦新华店以及沂水影院。中心街南边主要为服装、餐饮、美容美发。从店铺规模看，除了主力商家外，其他临街商铺单店面积超过100平米的店铺有6家，占0.3，其余大多小于50。第62页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月2

84、0日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征中心街商圈中心街商圈中心街商业圈业态分布状况中心街商业圈业态分布状况从经营业种来看，个人耐用品、个人服务、和餐饮宾馆数量比较大，分别有121家、25家和45家，其和占到88。第63页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征沂蒙山路商圈沂蒙山路商圈沂蒙山路是沂水县城另一条重要商业街。它与中心街交汇处形成了沂水县城的中央商业中心，沿街有350余家商铺。从商业类型分析看，以零售业为主，有320家，占沿街总铺的91；次之是服务业，有29家。从单店商铺面积看，经营面积较小，以100平米以下的

85、面积为主，分别342家，占到总铺数的98。从经营商品类型看：以建材、汽配、水暖为主，以个人消费品、餐饮和个人服务为辅，建材汽配水暖等有82家，占到24。其它商品类型主要为满足社区配套型的小型零售物业。第64页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征长安路商圈长安路商圈主要以健康路以南到沂蒙山路以北沿街商业为主。家家悦、沂蒙市场均在此，主要业态为宾馆餐饮、生活配套，美发店。长安路与正阳路路口主要为宾馆、汽配。沂蒙山路路口有联华超市。正阳路与沂蒙山路之间主要为机关单位和汽配生活配套店面。总计店铺343家。经营面积100以上的有7家，0.0

86、2%。主要为超市、宾馆、餐饮业态；经营面积30左右的占到210余家，占到62%。主要以零售、服务为主。第65页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征区位区位租金租金中心街核心商业圈，商业氛围浓厚，为综合性经营街区，辐射能力较强，人流量较大；其经营档次较高，经营规模较大，街铺租金相对较贵；中心位置达2-3元/天，其它路段为1.5-2.5元/天。小河街、沂蒙山路、府前街及健康路、长安路经营环境较差，商业配套欠缺，沿街商铺租金大约在11.6元/天。其它区域离商业中心较远，经营环境较差，商业基本服务周边居住社区，沿街商铺租金多在0.5-1元

87、/天左右。各区位租金情况第66页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征综合分析沂水县城商业仍以传统商业为主，处于初级发展阶段，硬件设施落后，档次较低；商业经营范围狭小，种类较单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的复合型业；商业周围环境较差，商业经营者素质较低，商业经营与管理能力落后；沂水县城商业分布：一是以中心街为中心，以九州商业大厦、百城汇服装卖场、凌云家电、华园鞋城、东方超市、东方服装城等为主要卖场，以沿街精品店、专卖店等为补充的核心商业圈；二是以小河街为主的针织小百货批发市场；三是以沂河路为主的家居装饰建材市场，四是以长

88、安路与沂蒙山路交汇的联华超市为主的次商圈；五是以长安路与鑫华路交汇处的东方超市为主的小商圈。本地大多数投资者习惯于购买独立商铺；租金水平中心街最高，租金可达2-3元/天，其它区域租金水平相对较低。第67页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征3、商业项目动态项目名称项目名称体量体量销售价格销售价格销售率销售率营销模式营销模式备注备注沂蒙国际财富中心13万7500元/4期尾盘产权式商铺集中商业、步行街。目前正在准备业态结构调整。东皋明珠2500待定无待定集中式商业，老汽车站商业圈香港城45006500元/70%左右独立产权，返租销售综合购物（休闲、娱乐、餐

89、饮等）恒隆财富广场8万5000-10000元/无租售结合，三四层整体招商集中商业、商场天成家园3万待定无正常销售沿街商业翰林华府待定8000-12000首批房源60%正常销售集中+沿街商业（最近规划变动）沂华荣都待定待定商业未开始正常销售沿街三层面积大约在200；因拆迁问题，开盘时间未定万隆 .财富广场15万待定暂时无证件大部分自持，4号楼约3万平出售 集中商场、写字楼、酒店等第68页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征3、商业项目动态商业在售项目市调表商业在售项目市调表恒隆财富广场恒隆财富广场相关指数项目名称恒隆财富广场硬件条件建筑形态商业、酒店式公

90、寓地理位置沂蒙山路与莲汪街交汇处商业规划建筑面积8万交通状况便捷面积50平方米左右车位数-招商洽谈大客户，三四层整体出租所属商圈城西商圈周边配套刘南宅、城西商圈等经营管理暂时未定业态布局包括商场、餐饮、家电、娱乐、批发等。三四层整租，正与杭州服装批发市场洽谈合作关系。行销策略开盘时间(开业时间）暂未确定营销方式产权销售，统一招商销售状况未开盘销售均价6000-10000元/第69页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征3、商业项目动态商业在售项目市调表商业在售项目市调表万隆财富广场万隆财富广场相关指数项目名称万隆财富广场硬件条件建筑形态小型城市综合体地理

91、位置新汽车在附件商业规划建筑面积15万交通状况便捷面积暂时未定车位数-招商暂时未定，大部分统一招商所属商圈无周边配套汽车站经营管理暂时未定业态布局整体地下一层以沂蒙特产、地方小吃为主。4号销售，业态自由分布；1-3号底商自持，统一招商，包括餐饮、娱乐等；主楼三栋，包括四星级酒店、快捷酒店、写字楼。行销策略开盘时间(开业时间）暂未确定营销方式产权销售、自持销售状况未开盘销售均价无第70页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征3、商业项目动态商业在售项目市调表商业在售项目市调表香港城香港城相相关关指指数数项目名称香港城硬硬件件条条件件建筑形态现代简约风格，3

92、栋33F高层地理位置健康路与中心街交汇处商业规划一站式购物建筑面积1.5万间距进深1:2.5左右交通状况良好景观布置无车位数层高第一层5.1米；二三层4.8米所属商圈中心街商业圈面积5-200不等经营管理宣传开发商持有55%，出售45%；统一经营、招商、推广周边配套市二院、实验中学、东方超市、中心街成熟商业圈业态规划购物行行销销策策略略开盘时间(开业时间）开业时间待定休闲营销方式独立产权；提出零风险购铺，每年保证10%的回报率；产权式商铺，投资门槛低娱乐销售状况基本售罄，招商中餐饮销售均价沿街5500；第71页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征3、商

93、业项目动态商业在售项目市调表商业在售项目市调表德意财富中心（刘南宅）德意财富中心（刘南宅）相关指数项目名称刘南宅硬件条件建筑形态多层、高层地理位置莲汪街商业规划具体规划相见附件（2-6)建筑面积13万交通状况便捷面积20-200车位数招商引进银座商场、肯德基所属商圈中心街商圈周边配套东方超市、鲁南家居城、市场、中心街成熟商业圈经营管理由临沂同赢商业运营公司统一经营业态布局购物、休闲、餐饮、娱乐、小商品城、家居、家电（各业态比例详见附件表一）行销策略开盘时间(开业时间）三期12月26日开盘营销方式产权销售、降低销售门槛销售状况一二期销售90%左右三期12月26开盘销售均价7000元/第72页20

94、12年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析序序号号类别类别1东方超市2九州商厦3联华商厦4家家悦超市5百城汇6兢越服饰7华园鞋城243111442765零售业类第73页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析零售业类案例n位置：中心街中段n营业面积：3层约12000平米左右n业态：百货、超市n经营规划：1F： 1F:北区：化妆品、黄金、珠宝、名表、手机、综合超市 南区：图书、学生用品、德克士2F：时尚女装、少淑装、青春休闲装、男士正装、男士商务休闲、运动装、图书、电子音像出版物、办公文体用品、

95、工艺用品、箱包3F：男、女鞋、运动鞋、羊绒、毛衫、文胸、针织内衣、居室用品、童装、童鞋、玩具、羽绒服n主要消费群体： 沂水县中高端群体及乡镇高收入阶层n经营现状分析：沂水目前档次最高、经营品种最全的“大型”商业物业；位于县城的商业核心位置，人流量较大，生意稳定。九州商业大厦九州商业大厦 （新华店（新华店)第74页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析零售业类集中商家名称名称位置位置单层面积单层面积营业总面积营业总面积经营规划经营规划东方超市（共3家）中心街商圈（2家）鑫华路1家3000平米3000平米超市兢越服饰中心街1000平米2000

96、平米一层：休闲服装、运动装二层：商务装 信合服装中心街1200平米2400平米主要经营服装类，有少许化妆品专柜华园鞋城中心街400平米1200平米一层：鞋类二层：鞋类三层：服装东方服装城沂蒙山路与莲王街交汇处东南侧一层4500平米近4000平米服装600平米左右超市第75页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析家具建材类案例凌云家电城凌云家电城地址：中心街（中心街与正阳路交汇处北侧、路西）总营业面积：约4*1800=5400经营规划：一层：家电；二层：服装；三层：鞋；四层：家具主要消费群体：沂水县城及周边乡村居民沂水县城及周边乡村居民辐射

97、范围：沂水地区经营特点：物业相对较大，传统经营模式，在沂水当地知名度较高。宜家宜家. .家居广场家居广场地址：正阳路总营业面积：3500平米左右经营范围：家居类经营档次：国内二线家居品牌。如：皇朝家私、红苹果、多喜爱等辐射范围：沂水地区客户群体：沂水地区公务员、私企老板等高收入群体第76页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析家具建材类集中商家名称名称位置位置单层面积单层面积总营业面积总营业面积业态分布业态分布新华家具城沂蒙山路与长安路交汇处1000平米4000平米家居鲁南家具城沂蒙山路5000平方5000平方家居豪门家具城鑫华路1000

98、平方3000平方家居三联家电商城中心街（中心街与正阳路交汇处北侧、路西）1500平米3000平米一层：家电二层：家居世纪广场沂河路独立沿街门面三层约200左右；内街独立2层约120左右总建筑面积约3万平米建材、五金、酒店（在建13层）第77页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析商业网点综合分析1 1、沂水商场普遍经营不旺,在租金水平普遍较低的情况下，经营者仍不愿意进场经营；2、商场形不成规模，商场普遍规模较小，硬件设施较落后，功能定位比较单一，不足以形成综合性的消费场所，因而难以保证商场稳定的消费人流；3、缺乏具有影响力的核心客户进驻。

99、商场缺少各行业和各楼层的核心客户经营，难以吸引人流进入商场；商场的租客组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人群，使得进驻商场的商家难以经营；4、缺乏统一的经营管理，难以保证商场的档次。缺乏合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引客户的层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面；5、缺乏严格的经营管理，商场经营需要良好的经营气氛与稳定的人流，一旦个别商家经营不善而关门，会影响到 其它商家的经营；6、配套设施不完善，交通、基建、经营环境较差。第78页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件三、商业地产市场特征4、商业网点简析商业地产价格认知目前

100、各项房地产宏观政策均对商业地产影响较小，预计未来几年国内和沂水商业地产都将会有长足目前各项房地产宏观政策均对商业地产影响较小，预计未来几年国内和沂水商业地产都将会有长足的发展。的发展。受近几年城市商业快速发展的影响，沂水商铺的销售价格与租金水平有了快速的提高。但仍然没有受近几年城市商业快速发展的影响，沂水商铺的销售价格与租金水平有了快速的提高。但仍然没有充分体现出商铺应有的价格，预测未来充分体现出商铺应有的价格，预测未来3-53-5年城市商铺的售价与租金仍将有较大幅度的提高，年城市商铺的售价与租金仍将有较大幅度的提高，2 2年时年时间售价与租金将提高间售价与租金将提高50%50%左右的幅度，高

101、于住宅的上涨幅度。左右的幅度，高于住宅的上涨幅度。沂水商场由于经营较为落后的影响，其地产价值未能得到充分的体现，预计未来沂水商场由于经营较为落后的影响，其地产价值未能得到充分的体现，预计未来1-31-3年随着较有实力年随着较有实力的商家的进驻，商场的价值将会进一步提高。的商家的进驻，商场的价值将会进一步提高。随着城市商业由零散型向规范化过度，专业商业街将会逐步形成，商铺的价值将会进一步凸显。随着城市商业由零散型向规范化过度，专业商业街将会逐步形成，商铺的价值将会进一步凸显。第79页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件四、市场研究对大名城的启示意义本项目位于滨河新住宅板块，

102、随着新城市格局的逐步建立，将会成为未来大城的中央区域。区本项目位于滨河新住宅板块，随着新城市格局的逐步建立，将会成为未来大城的中央区域。区域内的项目也将成为城市住宅的价值高峰区。域内的项目也将成为城市住宅的价值高峰区。根据统计，整个市场约有根据统计，整个市场约有37.537.5万平方米新增供应，面市时间集中在万平方米新增供应，面市时间集中在6-76-7月份，届时各项目的推月份，届时各项目的推广将会非常密集，城市内项目间的竞争激烈程度前所未有，甚至超过政策带来的影响。根据常广将会非常密集，城市内项目间的竞争激烈程度前所未有，甚至超过政策带来的影响。根据常规营销经验，建议本项目的规营销经验，建议本

103、项目的2#2#、12#12#楼，避开在市场集中放量期，提前或者之后。同时加强营楼，避开在市场集中放量期，提前或者之后。同时加强营销策略及职业顾问整体素质，应对激烈市场竞争局面。销策略及职业顾问整体素质，应对激烈市场竞争局面。沂水房地产市场正处于逐渐成熟期，已有诸多品质相对较高的大盘面市，大盘间的竞争已成规沂水房地产市场正处于逐渐成熟期，已有诸多品质相对较高的大盘面市，大盘间的竞争已成规模；在此背景下，大名城可利用已经形成的美誉度和良好的市场口碑的市场背景下，结合产品模；在此背景下，大名城可利用已经形成的美誉度和良好的市场口碑的市场背景下，结合产品特征，推广上继续拉升项目形象；在销售方面也应该进

104、入以走量为主的周期，产品价格服务于特征，推广上继续拉升项目形象；在销售方面也应该进入以走量为主的周期，产品价格服务于走量销售的营销要求。走量销售的营销要求。第80页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件四、市场研究对大名城的启示意义项目目前剩余的房源：五六十套剩余房源和一百多套小户型，已经推出：剩余房源可适当采用尾项目目前剩余的房源：五六十套剩余房源和一百多套小户型，已经推出：剩余房源可适当采用尾盘清盘、给予一定价格优惠的方式；小户型可采取单独定位、单独推广的模式，推广盘清盘、给予一定价格优惠的方式；小户型可采取单独定位、单独推广的模式，推广SOHOSOHO特性及特性及投资

105、价值；此阶段同时作为投资价值；此阶段同时作为2#2#、12#12#楼的蓄客期。楼的蓄客期。未来鑫华路与沂河大道交汇处、与振兴路交汇处将处于新城的中央位置，其商业地位也会随之大未来鑫华路与沂河大道交汇处、与振兴路交汇处将处于新城的中央位置，其商业地位也会随之大幅度提高，并逐渐形成新的商圈。商铺推广方面应注重强调放大未来区域价值；销售方面结合目幅度提高，并逐渐形成新的商圈。商铺推广方面应注重强调放大未来区域价值；销售方面结合目前市场，可采取租售结合，招商销售同时进行的营销模式。前市场，可采取租售结合，招商销售同时进行的营销模式。第81页2012年5月沂水市场调研报告2012年5月20日机密文件谢谢聆听！麦杰地产麦杰地产 携手共赢携手共赢