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1、钧策20100730荆胡城中村改造发展定位与物业建议报告发展定位与物业建议报告钧城地产钧城地产 2010年年8月月2日日钧城郑州销售代理项目河南鑫苑：国际城市花园、都市公寓、逸品香山、景园、中央华府、世纪东城、现代城商业。盛润地产：盛润白宫、四季花城祝福地产：九树洋房（高新区）第一章项目认识p区域属性认识p外部环境分析p开发指标分析p物业发展方向郑东郑东新区新区板块板块城市主要发展方向，形成的市场最大热点板块，以投资需求为主要特征。区域范围：东环路以东，航海路以北区域。中心中心区板区板块块城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板块。区域范围：北起农业路，
2、东至东环路，西至京广线，南至陇海路。北区北区板块板块该区域近年发展快速，成为了市场自发形成的热点板块。该区域具构成复杂、产品差异性大的特征，可将北区板块分为三部分：北区北段、北区中段和北区南段，目前发展处于饱和态西区西区板块板块城市传统工业区、行政办公区，依托完善的配套设施以及浓厚的生活氛围，形成了以地缘性客户为主的中低端住宅板块。区域范围：陇海路以北，京广铁路线以西区域。南区南区板块板块不在城市发展方向之上，区域陌生度较高，城市面貌较差，依托大型批发市场带来的外地商户、比较便利的交通条件形成了南部中端住宅板块。区域范围：陇海路以南，城东路以西区域。东南东南板块板块依托城市快速道路以及城市向东
3、发展的带动，城市化发展快速，形成新兴中高端城市住宅板块。区域范围：城东路以东，陇海铁路线以南，包括郑州经济技术开发区。郑东板块郑东板块北区北段北区北段北区中段北区中段北区南段北区南段中心板块中心板块东南板块东南板块南区板块南区板块西区板块西区板块继继“北扩东移北扩东移”的之后，南区和西区大量大规模项目陆续面市，项目所在南区板块将成为的之后，南区和西区大量大规模项目陆续面市，项目所在南区板块将成为大型城中村改造发展的焦点区域；大型城中村改造发展的焦点区域；p区域属性认识陇陇海海路路180万方万方100万方万方135万方万方236万方万方120万方万方360万方万方150万方万方89万方万方60万
4、方万方南区城中村大量开发，形成联合博弈局面南区城中村大量开发，形成联合博弈局面差异化的市场定位成为规避竞争的核心策略差异化的市场定位成为规避竞争的核心策略 南区片区城中村共有 16 个，将来开发体量达821万 。南区未来将形成城中村大盘竞争的时代。村组占地面积/亩项目名称冯庄1500正商城路砦504金域上郡王胡砦3189黄金海岸黄冈寺2900刘砦齐礼闫 1000 升龙城孙八砦250二七万达广场小李庄587升龙国际广场佛岗村1724橄榄城芦邢庄530新蓝钻小岗刘380中原新城项目思考：项目思考：城中村政策导向对产品的约束（城中村政策导向对产品的约束（90/70,安置政策）会加剧市场同安置政策）会
5、加剧市场同质化的趋向；质化的趋向；本案本案本案本案黄冈寺黄冈寺陵园区陵园区宇通公司，棉纺厂新区，宇通公司，棉纺厂新区，二手加工市场，二手加工市场，家具加工市场兼家具加工市场兼仓储基地等仓储基地等黄科大黄科大南三环南三环南四环南四环大大学学南南路路主要以园区式物流、主要以园区式物流、工业加工、工业加工、食品调料加工、食品调料加工、二手加工市场、二手加工市场、二手轮胎交易、二手轮胎交易、木材交易、木材交易、化工原料加工等化工原料加工等郑郑许许公公路路嵩嵩山山南南路路嵩嵩山山南南路路京京广广路路绕城高铁绕城高铁汽车南站p区域属性认识p外部环境分析传统产业分布较多，贸易物流功能显著；交通便利，项目占据
6、郑州南大门的地理位置；南水北调生态工程的推进，将大大提高区域的居住价值；周边村庄众多、人口结构复杂、城市面貌落后，郊区化异常明显。京广鞋城京广鞋城中陆广场中陆广场/万客万客来来华中华中食品食品城城华中家具城华中家具城p经济指标分析住宅开发总量：体约为270万；商品住宅：150万；综合商业：73万（集中商业13万）安置物业：30万廉租房：17万市政配套：11.5万备注：按控制性指标统计开发体量庞大，消化周期长；开发体量庞大，消化周期长；功能高度复合，配套比例近半成，开发成本高；功能高度复合，配套比例近半成，开发成本高；总开发量为550万，可售总量为230万左右；按照现行市场去化速度，预计可售部分
7、开发周期为810年；平均层数=用地面积X容积率/基地面积控制指标控制指标住宅容积率控制在住宅容积率控制在2.53之间，产品类型丰富，市场覆盖率高；之间，产品类型丰富，市场覆盖率高；p经济指标分析建筑密度控制在建筑密度控制在25%以内，社区景观和居住舒适度可塑性强以内，社区景观和居住舒适度可塑性强限高指标有利于沿河景观价值的体现；限高指标有利于沿河景观价值的体现；限高60米以内，以小高层为主限高80米以内，中高层为主p经济指标分析郑州现有城中村改造均受到90/70的限制；本案启动期安置住房建设量为36万方；p经济指标分析90/70(90/50)硬性指标，产品投放结构受限硬性指标，产品投放结构受限
8、安置房政策限制，对启动期资金要求高；安置房政策限制，对启动期资金要求高；本案安置与开发比例为：1：1.9；先拆迁，先建设，先安置的开发属性；p物业发展方向区域功能结构完善，价值前景不断提升，城市化进程加快大盘竞争趋势明显，区域开发进入联合博弈区域生态环境将不断优化，城市面貌逐渐改观；中低密度，多功能组合，多产品形态开发属性 城市近郊新城镇模式；城市近郊新城镇模式；产品方向 多功能，多业态；多功能，多业态；市场路线 宽众市场，长线产品。宽众市场，长线产品。兼顾推进城市化进程和追求经济效益的双重使命兼顾推进城市化进程和追求经济效益的双重使命第二章竞争环境p宏观市场环境p片区供求关系p片区产品特性p
9、片区客户结构p宏观市场环境2010年的“4.15”政：首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的家庭，贷款首付款不得低于20%。90平米以上的，贷款首付不得低于30%.购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；投资日趋谨慎，刚性观望凸显投资日趋谨慎，刚性观望凸显楼市新政下的郑州楼市，在2、3月短暂的小阳春后，5、6两个月份全市成交量再次跌落60万，价格本年度首次出现下滑的势头。项目思考：中心区高价形成的观望将在城郊楼盘得以局部缓解，环内与环外的价格差距，将为本案提供分流中心区客户的利好机会。p片
10、区供需关系项目名称推出量（万）销售率消化量（万）近期销售均价（元/）开盘时间 销售月 月均销售量（万） 橡树玫瑰城28.9689.79%264859.32008.8221.18橄榄城22.7287.15%19.8069872008.11190.996新蓝钻21.654.17%11.762002009.1081.46亚星城市山水26.2174.32%19.4855002008.8220.849美景鸿城23.8490.94%21.6857002009.1262.24中原新城72.7477%56.0163212008.12182.97升龙国际69.8261.99%43.2868862008.5251
11、.63合计合计265.9265.9197.95197.95供求比为1：0.75；市场呈现出供大于求的现状。区域内重点项目推出量265.9万方，消化量197.95万方，消化比74.44%。平均销售均价6163元/平米，月均销售量1.62万方。供大于求，去化状况良好，楼市发展平稳；供大于求，去化状况良好，楼市发展平稳；单个项目月均1.5万方，年度18万方；本案住宅去化预计周期为8年；项目名称一房两房三房四房复式供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比橡树玫瑰城34732293%1204115796%1396132395%433271%000橄榄城6
12、2339263%79175996%1142101489%20315%331442%新蓝钻1048683%74268893%62056090%1224893%000亚星城市山水73068794%110799690%48441987%000961617%美景鸿城1148107494%1132108794%36833290%311755%12650%中原新城2877184364% 2540 2123 83%2445198681%286146 51%000升龙国际3866216756%1325122492%1524127483%17113277%000合计合计969596956571657168%68
13、%884188418034803491%91%797979796908690887%87%67367337837856%56%141141363626%26%需求目的需求目的刚性过度刚性过度投资投资自住为主自住为主少量投资少量投资自住自住为主为主少量少量改善改善投资投资改善为主改善为主改善为主改善为主所占比例所占比例18%18%17%17%25%25%7%7%20%20%7%7%2%2%3%3%1%1%p片区供需关系p自住型需求占63%；改善型需求占11%；投资型需求26%。经济型住宅产品成为供需主流，投资型和享受型产品经济型住宅产品成为供需主流，投资型和享受型产品供需尚待发展；供需尚待发展；
14、p片区供需关系项目名称6070X9090X130140X170160X180一房 （20-35万）小两房 （25-35万）两房 （40-50万）小三房 （45-56万）小三房 （45-60万）大三房 （60-80万）四房 （80-110万）复式 （90-140万）供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度橡树玫瑰城2.0 1.8 93%0.08 18.7 15.9 85%0.72 8.8 6.9 78%0.31 0.71 0.52 74%0.02 000%0.00 橄
15、榄城2.9 1.8 63%0.09 14.2 12.3 87%0.65 6.4 4.8 75%0.270.31 0.05 15%0.00 0.56 0.24 42%0.01 新蓝钻0.5 0.4 83%0.05 12.6 11.2 89%1.39 6.1 4.7 77%0.591.83 0.72 39%0.09 0.00 0.00 0%0.00 亚星城市山水3.1 3.0 94%0.13 9.3 8.4 90%0.38 3.7 2.2 59%0.11 0.00 0.00 0%0.00 1.63 0.27 17%0.01 美景鸿城4.8 4.5 94%0.75 9.3 8.9 96%1.49 4
16、.0 3.7 90%0.61 0.48 0.26 55%0.04 0.20 0.10 50%0.02 中原新城12.9 8.3 64%0.46 38.0 29.5.78%1.63 17.3 12.673%0.74.43 2.26 51%0.13 0.00 0.00 0%0.00 升龙国际16.2 9.1 56%0.36 32.7 23.472%0.42 18.312.3 67%0.56 2.57 1.28 50%0.05 0.00 0.00 0%0.00 合计合计42.5 28.9 68%1.94 134.8109.681%6.6864.6 47.2 73%3.15 10.3 5.10 50%
17、0.34 2.4 0.6 25%0.04 单位：万平米7090总价在4050万，4556万的经济适用两、三房消化率达81%。90130总价在4560万，6080万的经济适用小三房、改善性三房消化率达73%。项目思考：片区160以上大面积舒适性产品市场供应不足，去化状况不佳。中小面积，中低价位产品集中供应，市场供需两旺；中小面积，中低价位产品集中供应，市场供需两旺；p片区供需关系项目名称别墅花园洋房/多层小高层 9-18高层18供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期橡树玫瑰城34134133633699%99%3 31240124
18、01104110489%89%6 61609132682%9橄榄城1203120399699683%83%6 670570556756780%80%8 870142460%10新蓝钻8383808096%96%6 628228213613648%48%4 4122397980%8亚星城市山水- - - - - - - - -2418 215589%22美景鸿城- - - - - - - - -2811259292%6中原新城-8653218525%18升龙国际-36427475%128096516364%25合计合计162716271412141287%87%25912591208120818
19、0%80%2551125511148241482458%58%空缺产品竞争产品面竞争产品面单位：套项目思考：舒适型洋房和经济型别墅产品将是项目差异市场战略的重要参考依据；舒适型洋房和经济型别墅产品将是项目差异市场战略的重要参考依据；低密度住宅供应量少，销售速度理想，市场挖掘空间大；低密度住宅供应量少，销售速度理想，市场挖掘空间大；高密度经济型住宅集中供应，竞争激烈，消化缓慢；高密度经济型住宅集中供应，竞争激烈，消化缓慢；中低密度住宅市场空间大项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他橡树玫瑰城-橄榄城-新蓝钻-亚星城市山水-美景鸿城-中原新城-升龙国际-89两
20、房户型设计多通过赠送面积提升性价比，在户型居住价值的创新方面体现不足；p片区产品特性-户型设计户型设计项目名称规模产品风格风格体现橡树玫瑰城60万意大利式建筑风格立面、街区橄榄城135万新德式风格立面新蓝钻100万现代建筑风格立面、园林亚星城市山水20万新古典主义的现代建筑风格园林、小品美景鸿城150万现代新中原风格立面中原新城180万新古典建筑风格立面升龙国际120万现代建筑风格立面备注升龙国际美景鸿城新蓝钻中原新城橄榄城橡树玫瑰城相似的建筑风格承载不同的生活方式相似的建筑风格承载不同的生活方式p片区产品特性-产品风格产品风格建筑风格集中以都市风情的现代风格为主，楼盘形象普遍不高项目名称项目
21、名称绿化率绿化率园林主园林主题题水系水系水水景景特色特色树种树种老人老人活动活动设施设施儿童儿童活动活动设施设施网球网球场场羽毛羽毛球场球场高尔高尔夫球夫球场场游泳游泳池池休闲休闲设施设施社区社区标志标志橡树玫瑰城橡树玫瑰城38%-橄榄城橄榄城39%-新蓝钻新蓝钻40%-亚星城市山亚星城市山水水30%-美景鸿城美景鸿城35%-中原新城中原新城25%-升龙国际升龙国际30%-用该符号表示有此方面设计用该符号表示无此方面设计社区园林设计体现不同的生活品质社区园林设计体现不同的生活品质水景、特色树种和休闲设施成为内部景观设计的基本组成部分项目思考：通过增加内部景观设计，提高项目舒适度和品质p片区产品
22、特性-园林风格园林风格项目名称总建面积(万)主力产品主力面积 ()销售均价(元/平米)总价（万元）主流客群最近一月消化套数中原新城180万两房76-906200元/47-56万首次置业群体刚性需求为主，部分投资小户型329一房36-5823-36万升龙国际120万一房30-456600元/ 26-30万首次置业群体刚性需求为主，部分投资小户型372两房78-9050-58万三房125-14082-92万橄榄城135万两房70-806200元/42-50万年轻人、投资客 194三房100-11562-71万橡树玫瑰城60万两房53-89预计5000元/27-45万25-35岁周边11三房89-1
23、2045-65万新蓝钻100万两房88-956200元/55-60万首次置业居多511三房113-14271-89万美景鸿城20万二房58-895700元/50-53万周边生意人949三房120-14072-84万亚星城市山水20万一房42-555500元/23-31万首次置业的年轻人57两房87-11548-64万三房130-14072-78万各项目在主力户型定位方面集中体现在压缩面积，提高性价比，控制总各项目在主力户型定位方面集中体现在压缩面积，提高性价比，控制总价三个环节上，中等价位的产品市场竞争异常激烈；价三个环节上，中等价位的产品市场竞争异常激烈；p片区产品特性-主力户型主力户型楼盘
24、名称楼盘名称 客群情况客群情况客户区域客户区域年龄段年龄段选择产品选择产品面积段面积段总价区间总价区间购房用途购房用途橡树玫瑰城茶城、钢材市场、物流园区等市区、新郑、周口、开封25-50二房三房60-8989-13030-65万首次置业、改善、投资橄榄城万客来、中陆、钢材市场、华中食品城、鞋城等二七区、新郑、新密25-45二房三房55-8689-13530-72万首次置业、改善、投资新蓝钻政府官员、蓝钻老业主、鞋城、华中食品城、茶城等二七区、新密等地市25-3540-55两房三房 76-89110-13030-90万首次置业、改善亚星城市山水茶城、华中食品城、学校职工、公司职员等二七区、新密、
25、新郑等25-3535-50两房三房70-90110-13030-80万首次置业、改善美景鸿城东建材、物流园、公司职员市区、地市30以上一房、房二房、三房、四房30-60、80-90120-140170-30015-150万首次置业、改善、投资中原新城政府官员、金领、医院、银行市区、荥阳、登封、地市20-50一房、房二房、三房、四房30-65、70-9090-140150-18016-108万首次置业、改善、投资升龙国际政府官员、金领、医院、银行市区、荥阳、登封、地市20-50一房、二房、三房、四房30-65、70-9090-140150-18018-120万首次置业、改善、投资p片区客户分析客
26、群结构/置业意图外来人口成为区域主力客户，置业目的以投资和自住为主；外来人口成为区域主力客户，置业目的以投资和自住为主；客户构成客户构成客户类别客户类别客户来源客户来源购房原因购房原因价格承受区间价格承受区间购房面积区间购房面积区间比例比例中低端双人工作丁克家庭/有婴儿的夫妇区域内客户首次置业、刚性需求40-50万万7090平米35%周边县市客户周边市场工作35-45万万6085平米20%中端成熟家庭区域内客户再次置业以改善型需求60-80万万100120平米20%周边县市客户为子女教育或本人养老55-70万万100150平米15%高端富足成熟家庭区域内客户置业以改善需求为主，并有投资考虑80
27、-100万万170200平米2%周边县市客户子女教育、本人养老、投资80-90万万170200平米3%低端村民回迁及经营性物业村民回迁130150平米学生、工人等拆迁补偿租金：100元/每月左右3545平米 区域内客户主要集中在中低端和中端，区域内高端产品空白导致高端客户选择其他区域产品或尚未购买到自己理想的产品。p片区客户分析客群接受总价和面积段客群接受总价和面积段各指标橡树玫瑰城橄榄城新蓝钻亚星城市山水美景鸿城中原新城升龙国际单价（元/平米）预计5000698762005900570063006889总价（万元）30-6530-72 30-90 30-80 15-15016-10818-1
28、20 客户 分布项目周边区域客户25%20%60%30%25%15%15%外地市客户70%80%35%65%65%80%80%外省客户5%5%5%10%5%5%片区项目核心客户群体主要来自郑州外地市占60%-70%；片区项目重要客户群体来自郑州项目周边区域占20%-35% ；片区项目游离客户群体来自外省市占5%-10% ；项目思考：分流片区核心客户群体和重要客户群体，创造自身客户群体。p片区客户分析客户群体结构组成客户群体结构组成三大板块客户群分析核心客户针对几个热销项目成交客户进行分析，为找准本项目所需要的核心客户群作基础。客户群：n周边物流市场的置业客户小业主；n周边企业工作首次置业双职工
29、；n二七区由于价格因素的首次置业者城市年轻白领；n中心城市效应周边县市的富足家庭；60-70%重要客户重要客户（20%-35%20%-35%）游离客户游离客户（5%-10%5%-10%）p周边原居住成熟社区业主；p二七区工作公司职员、事业单位领导、白领；p周边市场的个体老板；p新密、新郑、登封等在郑州工作；p新密、新郑、登封等子女在郑州上学的河南省地市客户。p新密、新郑、登封等地市客户自住需求p周边原居住成熟社区业主；p二七区工作公司职员、事业单位领导、白领；p周边市场的个体老板；p部分外省在郑州做生意，工作的客户p洗灰客户群体 p片区客户分析客户特性总结市场市场 Case 机会点机会点威胁点
30、威胁点空白点空白点市场威胁点：区域竞争市场小结：p中高端品质定位楼盘稀缺；p经济型产品市场竞争激烈，舒适型产品市场需求日渐成熟；p产品创新手法单一，同质化趋势明显，居住品质创新存在差异化空间，空白点提炼：p宏观调控为郊区低价楼盘提供折中型置业客户；p中高端需求市场挖掘空间大；p均价相对较低，为投资提供较大的空间p片区生态资源价值体现从周期上有利于本案的开发；p产品指标有利于差异化产品的投放；p整体楼市趋淡；p片区供应量大，市场容量提升依赖片区城市化实际进度；p项目开发成本偏高，价格优势难以体现；市场威胁点：市场机会点：第三章发展定位p项目开发模式分析p项目发展策略定位p项目整体市场定位p项目商
31、业发展定位项目发展面临的主要问题项目发展面临的主要问题片区同类项目众多，存在联合博弈的局面，核心竞争力如何树立？片区同类项目众多，存在联合博弈的局面，核心竞争力如何树立？偏离主城区，区域陌生感和郊区化显著，置业抗性客观存在？偏离主城区，区域陌生感和郊区化显著，置业抗性客观存在？项目体量巨大，开发成本高，开发节奏与产品策略如何定位？项目体量巨大，开发成本高，开发节奏与产品策略如何定位？案例选取原则：契合本项目的基本条案例选取原则：契合本项目的基本条件，面临同样的发件，面临同样的发展问题展问题案例分析案例选取原则：案例选取原则：n大规模开发项目大规模开发项目n大都市边缘地带大都市边缘地带 陌生区域
32、陌生区域n以居住功能为核心、多功能大型复合社区以居住功能为核心、多功能大型复合社区郑州普罗旺世郑州普罗旺世深圳万科城深圳万科城郑州橄榄城郑州橄榄城区位与交通特点区位与交通特点n项目处于城乡结合部的工业园区内；n区域内交通正在逐步改善；n区域有良好的产业基础支撑；n政策导向下大力发展基础配套设施；市政广场政府所有。n迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足。区位：区位：n龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处；n该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地。拥有人口20万人，面积达30多平方公里。拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有500多家企业；n未来将形成高科技
33、与第三产业并重的大基地。交通：交通：n西边为梅观高速，东边是清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；n地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目。1 1、深圳万科城深圳万科城项目开发背景：项目开发背景：1，区域郊区化明显，生活配套极不完善；，区域郊区化明显，生活配套极不完善；2，地缘性客户成型（企业白领），购买能力较强；，地缘性客户成型（企业白领），购买能力较强；3，区域投放量小，竞争环境相对松缓；，区域投放量小，竞争环境相对松缓；深圳万科城深圳万科城启动区物业以中档产品为主，后期定位启动
34、区物业以中档产品为主，后期定位走高走高n一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOHO 检验市场，提升形象n二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加产品类型产品类型一期一期二期二期总面积总面积联院联院townhouse6.8%100套17.5%townhouse43套40套宽景宽景house123套19.3%184套23.0%情景花园洋房情景花园洋房305套47.9%370套46.2%多层多层26.0%106套13.3%小高层小高层166套loft89套合计合计81516101889商业商业21603幼儿园幼儿园6000 会所会所3000用地面积用地面积12.3万（含学校）98
35、25539.7万计容积率面积计容积率面积11.2万10188943.7万容积率容积率1.11.041.1深圳万科城成功在于四个明确深圳万科城成功在于四个明确客户、产品、形象、客户、产品、形象、目标明确目标明确打造一座城大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客极尽展示未来生活情景；建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发大众化生活社区产品定位产品定位形象定位形象定位客户定位客户定位启动区目标启动区目标项目概况项目概况物业名称普罗旺世推广名普罗旺世总建
36、面积 130万物业类型住宅/商业所在区域惠济区物业形态别墅、洋房、高层、小高层、环线位置三环外楼盘地址金水区海洋路（国基路）与索凌路交汇处。项目项目配套配套n小区内部配套:35000平方米社区公园，50000平方米商业广场。中小学:郑州一中、八中联合学校。综合商场:欧洲风情商业街。其他:河南省体育中心，郑州海洋馆，植物园。公交车：93路 2路 17路。2 2、普罗旺世、普罗旺世项目开发背景：项目开发背景：1，区域郊区化明显，生活配套极不完善；，区域郊区化明显，生活配套极不完善；2，地缘性客户尚未成型，周边客户购买能力低，地缘性客户尚未成型，周边客户购买能力低3，区域投放量小，竞争环境相对松缓；
37、，区域投放量小，竞争环境相对松缓；四期：赛纳四期：赛纳维斯多层、维斯多层、高层高层一期：温莎城堡：一期：温莎城堡：多层楼中楼多层楼中楼三期：佛罗伦三期：佛罗伦斯多层、高层斯多层、高层住宅区住宅区一期：枫丹白露：一期：枫丹白露：双拼、联排别墅双拼、联排别墅五期：中央广五期：中央广场小高层场小高层五期：中央商五期：中央商业广场业广场二期、罗蔓维二期、罗蔓维森住宅区森住宅区二期：罗蔓二期：罗蔓维森小高层维森小高层四期：新公园四期：新公园目前在售高层目前在售高层普罗旺世普罗旺世规划图规划图普罗旺世实景普罗旺世实景别墅、楼中楼、多层产品线产品线客户群体客户群体四期赛纳维斯一期枫丹白露别墅温莎城堡楼中楼、
38、三期佛罗伦斯二期罗蔓维森住宅区高端客户：以自住为主，投资为副楼中楼洋房、小高层、高层、中高端客户：自住型、改善型、投资型多层、高层小高层、多层中产消费群体：自住型改善型中产消费群体：自住型、改善型、投资客价格线价格线普罗旺世普罗旺世产品开发轴线产品开发轴线小高层、商业广场五期中央广场以投资客为主、部分自住型中产白领、南区首个大型开发社区，135万新德式建筑群体，万种想象，只为同一种生活亚新亚新橄橄榄城榄城2 2、亚新、亚新橄榄城橄榄城n 郑州南三环首个开发的大型集中商品房项目n 占地1000余亩，总建筑面积135万平方n 郑州首个新德式建筑规划设计n 成功推广，影响全城一期一期一期一期2 2号
39、地块号地块号地块号地块1 1号地块号地块号地块号地块二期二期二期二期一期客户：区域主流客户群体；周边专业市场70%，市区居民30%（周边居民为主）专业市场客户、养老客户、工薪阶层、追求升值的客户二期客户：客户结构丰富；市区居民占到70%以上年轻夫妇；以改善性为目的有孩子的家庭；追求创意和品质的客户。橄榄城户型配比及橄榄城户型配比及客户演变客户演变房型房型面积面积套数套数比例比例两房705018%858012%三房12018030%14018030%四房140304%160202%复式180304%2期房源房型房型面积面积套数套数比例比例一房57909%两房66-8837537.7%三房91-1
40、1753153.3%1期房源户型配比户型配比客户演变客户演变l 产品多元化升级l 客户层面由区域扩大至全城客观困境万科城普罗旺世橄榄城郊区化规避社区配套优先启动，强化项目自身价值的体验，淡化片区抗性优势配套资源优先启动，大手笔投入，增加项目体验感和配套的自我造血功能；营销中心体验区优先启动和展示，从规模和营销造势上树立片区领导者形象；客户定位主流客户日渐成熟，购买力强；主流客户尚未形成，周边客户购买能力弱；主流客户成型，同期竞盘项目少将片区成型主流客户定位为项目核心客户；夸区域培育主流客户差异化抢占片区主流客户产品策略长线大众产品由低走高；长线大众产品；由高走低；长线大众产品；由少量差异化走向
41、大众化竞争策略市场开拓者和领导者，抢占片区核心客户，形成大盘规模效益市场开拓者，主动培育区域未来主流客户，通过性价比，诉求以时间换空间的价值优势；市场挑战者，稀缺产品入市，启动期塑造高性价比，形成新片区标杆，抢占主流市场；p项目发展战略定位项目发展战略定位城郊大盘战略分析如何规避郊区化，淡化区域价值抗性？如何结合市场客户现状，确定项目目标市场的定位？如何实现项目产品整体和分期核心竞争力？城市功能配套社区化，自身优势配套优先建设，优先体验，强化项目自身价值；城市功能配套社区化，自身优势配套优先建设，优先体验，强化项目自身价值；兼顾现有重要客户，迎合区域未来主流趋势，大众客户定位，分期调整；兼顾现
42、有重要客户，迎合区域未来主流趋势，大众客户定位，分期调整；以产品差异化确定区域市场领导者的站位，产品结合客户趋势分期调整；以产品差异化确定区域市场领导者的站位，产品结合客户趋势分期调整；p项目发展战略定位项目发展战略定位项目价值体系分析：区域共有价值：区域共有价值：n区域功能清晰化，产品结构面临重组和全面升级，常驻人口即将提升；n居住人文价值和生态价值日益凸显；n交通不断完善，城市框架拉大；市场环境：市场环境：n刚性市场竞争激烈，中高端市场空缺；n客户结构扩充前景明朗；项目优势：项目优势：n规模大，地块规整，毗邻生态长廊；n控规指标合理，容积率低，产品组合灵活；顺应区域未来发展趋顺应区域未来发
43、展趋势，利用指标优势，势，利用指标优势，产品差异化多样化，产品差异化多样化，树立区域绝对领导者树立区域绝对领导者的市场形象，抢占现的市场形象，抢占现有客群，迎合未来主有客群，迎合未来主流客户趋势；流客户趋势；郑南楼市领导者郑南楼市领导者发展战略：产品策略：产品策略：形象统领，品质超越，结构差异形象统领，品质超越，结构差异规划理念 打造异域风情小镇，强调松散、和谐、体验的人居环境打造异域风情小镇，强调松散、和谐、体验的人居环境；产品结构前期区域价值模糊，中高产品拔高形象，培育趋势兼顾主流；中期区域价值日渐成熟，主力小高抢占主流；后期区域价值成熟，低密高容积率产品，强化趋势兼顾投资；客户策略：抢占
44、主流，培养趋势；客户策略：抢占主流，培养趋势；前期刚性竞争激烈，淡化竞争，创造趋势；中期刚性竞争激烈，培养趋势，兼顾主流；后期区域价值成熟，放大主流，引领主流；营销策略：营销策略：平开高走，体验式营销平开高走，体验式营销前期区域价值模糊，价格平稳入市，形象营销；中期区域价值明显，价格稳步提升，后期区域价值成熟，价格快速提升；形象高端形象高端中高端中高端中端中端细分客群细分客群细分客群细分客群大众大众/ /投资客群投资客群平稳价位平稳价位稳步提升稳步提升快速提升快速提升自住需求价格线产品档次改善需求自住需求改善需求自住需求改善需求过度/投资客区域价值客户面郊区化近郊化城市化一期中期后期项目发展战
45、略进程项目发展战略进程未来主流项目主题形象定位：项目主题形象定位：固体森林到生态小镇，生活有不同的定义水岸风情街广场功能集约不代表幸福叠加幸福与高度无关和谐与空间成正比生态之城生态之城宽松之城宽松之城和谐之城和谐之城回归心灵的：p市场策略定位客户定位：城市中坚，泛中产阶层城市中坚，泛中产阶层地缘型地缘型客户客户跨区域客跨区域客户户大众大众客户客户以自住为目标：周边市场企业法人片区在职工薪阶层原有村名及市民外围城市群新移民自住和改善为目标：城市白领及部分中层部分投资客；混合型置业目标：自住/自用；改善；投资；产品定位：异域风情主题小镇，都市新贵理想城邦产品定位：异域风情主题小镇，都市新贵理想城邦
46、.城市新贵理想乌托邦叠拼别墅退台式情景洋房景观小高层观景高层形象产品现金流产品极致人文配套形象产品现金流产品p项目商业发展定位项目商业发展定位本案本案物流园物流园物流园、食品加工、化工原料物流园、食品加工、化工原料建材市场建材市场电动车摩托电动车摩托车批发港车批发港汽车配汽车配件批发件批发南三环以北商业体量大，覆盖区域重复，竞争激烈，而项目周边缺乏大型集中百货超市卖场。南三环以北商业体量大，覆盖区域重复，竞争激烈，而项目周边缺乏大型集中百货超市卖场。万客来综万客来综合批发市场合批发市场现有商业市场现有商业集中区域帝湖帝湖商业面积商业面积6万万亚星亚星商业面积商业面积16万万正商城正商城商业面积
47、预计商业面积预计10万万升龙城升龙城商业面积预计商业面积预计50万万南三环以南物流园、加工制造、批发零售市场分布相对集中，百货超市卖场成为市场空白点。南三环以南物流园、加工制造、批发零售市场分布相对集中，百货超市卖场成为市场空白点。3-5年后商业集中区域地块占地容积率建筑密度限高单层面积控规建面A-01-0230698440%10012279.2122792A-04-021877340%100750.85631B-04-0221252425%100531385008B-05-0228807425%1007201.75115228C-06-0333726440%10013490.4134904C
48、-10-021385962 50%4069298277192合计740755A-01-02A-04-01B-04-02B-05-02C-10-02C-06-03地块物业趋势分析：A-01-02:单层面积偏大，不适合超市、百货业态发展；可考虑分组团规划控制单层面积；A-01-02:单层面积小，大型商业的发展，可考虑作为商业配套发展（酒店或商务会所）；B-04-02:单层适中，通达性和昭示性强，临近社区中心地段，可考虑大型购物中心的发展；B-05-02:单层适中，通达性和昭示性强，临近社区中心地段，可考虑大型购物中心的发展；C-06-03:单层偏大，通达性和昭示性强，临近外部交通，可考虑组团式主题
49、商业发展（专业市场/娱乐中心）；C-10-02:农贸市场（4F）在满足项目控规指标的前提下（密度、限高、在满足项目控规指标的前提下（密度、限高、R）一站式邻里中心+城市级专业市场项目商业定位思路：片区容量空间片区容量空间指标特性指标特性“板块趋势板块趋势”外部环境外部环境1、商业中心多级化，组团化，多中心发展趋势；2、项目片区商业中心空缺，项目中心趋势明显1、60万上下的常住人口提供稳定的商业容量空间；2、外围村民，移民、新市民购买力增长趋势利好；1、体量大，业态组合空间大；2、商业密度低，规划创新空间大，配套实施比例高，商业形象可塑性强，1、市级、省级交通区域利好；2、外围商业发展初具规模；
50、B-04-02B-05-02C-06-03一站式邻里商业中心一站式邻里商业中心（89万，辐射人群万，辐射人群6080万人口）万人口）B-04-02: 2万邻里生活中心万邻里生活中心n主力业态：大型超市卖场（主力业态：大型超市卖场（1.5万、万、3F）精品街铺（0.5万）：餐饮、服装、服饰、日用百货n主力业态：流行百货（主力业态：流行百货（2.5万、万、5F）精品街铺（0.5万）：流行服饰、旗舰品牌、IT数码B-05-02: 2.53万购物中心万购物中心B-06-03: 45万娱乐中心（主题卖场、娱乐）万娱乐中心（主题卖场、娱乐）n主力业态：家居、建材、餐饮娱乐（主力业态：家居、建材、餐饮娱乐（
51、4.5万、万、24层）层）精品街铺（0.5万）：流行服饰、旗舰品牌、IT数码城市级专业市场城市级专业市场（89万，辐射人群万，辐射人群6080万人口）万人口）A-01-02: 4万专业批零市场万专业批零市场n主力业态：专业批零市场（主力业态：专业批零市场（4万、万、3F）适合业种：小商品、副食、烟酒、酒店专属百货；C-10-02: 27.7万娱乐中心（农贸市场）万娱乐中心（农贸市场）n主力业态：专业市场（主力业态：专业市场（4F）业种组合：水果、蔬菜、农副产品、副食；n主力业态：酒店公寓（主力业态：酒店公寓（0.5，8F）定位方向：酒店/商务会所；A-04-02: 0.5万特色配套万特色配套主
52、题概念定位：街区式公园主题概念定位：街区式公园MALL;MALL;大学南路城市绿化带（60M）裙楼双首层精品街铺p组团开发建议功能布局意见功能布局意见中、高端住宅中、高端住宅)经济型住宅安置区安置区廉租房公寓产品承接外部商业发展小商品批零专业市场小商品批零专业市场&酒店配套酒店配套大型商业中心大型商业中心PARK MALL购物，休闲，观光、娱乐购物，休闲，观光、娱乐河岸风情步行街（街坊式独栋河岸风情步行街（街坊式独栋23F）特色中餐、西餐咖啡、美容、特色中餐、西餐咖啡、美容、SPA、茶社、瑜伽、水吧、茶社、瑜伽、水吧家装一条街（家装一条街（1F片区配套）片区配套）家饰、建材、家家饰、建材、家居
53、、五金居、五金市政配套农贸市场中端住宅中端住宅社区精品商业街（社区精品商业街（ 12F社社区配套）区配套）特色餐饮、品牌服饰、便利店、药店特色餐饮、品牌服饰、便利店、药店诊所、金融网点、移动大厅、发廊、诊所、金融网点、移动大厅、发廊、影楼、宠物影楼、宠物专业市场专业市场酒店酒店超市超市百货百货专业卖场专业卖场娱乐中心娱乐中心宽松、舒适、时尚、体验的BLOCK街区商业商业分主题独栋化商业分主题独栋化内街裙楼双首层，商业人流共享；内街裙楼双首层，商业人流共享；将外围景观绿化引入内将外围景观绿化引入内街，增加商业街的体验街，增加商业街的体验感；感；沿河风情街区规划意向第四章物业发展建议p规划布局建议
54、p开发分期建议p产品规划意见p园林景观意见p组团开发建议规划布局意见城市级复合功能结构城市级复合功能结构（居住、商业、商务、教育、医疗）21个地块零星布局个地块零星布局新城规划与原有人文形态的冲突新城规划与原有人文形态的冲突城市与社区的毗邻关系城市与社区的毗邻关系资源优劣并存资源优劣并存造城造城！?3000亩超级大盘如何一、新都市主义八大主张 主张之一：限制城市边界，建设紧凑型城市主张之一：限制城市边界，建设紧凑型城市 项目与城市在空间和空能上对接，交通通畅，弄能互补，社区功能城市化聚焦化；主张之二：继承传统，复兴传统开发主张之二：继承传统，复兴传统开发 统一的建筑风格,主题化的社区形象主张之
55、三：以人为本，建设充满人情味的新社区主张之三：以人为本，建设充满人情味的新社区 邻里、分区和走廊是新都市主义社区的基本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境和人造社区结合成一个可持续的有机整体的、功能化和艺术化的走廊。 主张之四：尊重自然，回归自然主张之四：尊重自然，回归自然 新都市主义把区域中的城市和郊区及其自然环境看作一个经济、社会和生态的有机体，城市既要注重内部的更新、完善和有机组织，又要保持与郊区农田、自然生态环境的和谐关系。 主张之五：提高公众对城市规划的参与性主张之五：提高公众对城市规划的参与性 通过与各种
56、社会力量密切合作来实现有关自己社区建设的理想，是新都市主义重要的实践特征。 主张之六：提倡健康的生活方式主张之六：提倡健康的生活方式 提高居民的活动量、降低污染、提高就业机会和绿地接触机会、增加交通选择以减少人们对汽车的依赖程度等等。 主张之七：回归传统习惯性的邻里关系主张之七：回归传统习惯性的邻里关系 功能节点的完善和平均布局；主张之八：实现社会平等和公共福利的提高主张之八：实现社会平等和公共福利的提高 新都市主义：新都市主义：小镇主题及街区型住宅的引入小镇主题及街区型住宅的引入万科城市花园中高端区高端组团中端组团中端组团中端组团中端组团商业中心商业中心市政绿化公园社区公园社区特色配套p开发
57、分期建议23444441精品住宅+安置57万；58R=2.5精品住宅+商业67万；R=2.95精品住宅56万；R=3商业+经济住宅81万；R=3总开发量574034 100%安置房284796 50%商品住宅231200 40%商业80001%配套500389%面积比例套数比例商品住宅231200 100%2092 2092 100%叠拼200009%1005%洋房2400010%1206%小高14400062%144069%高层（18）4320019%43221%一期开发配比建议一期开发配比建议一期启动地块：9块地，开发土地414亩，容积率2.5（3）；住宅3块： B-02-1、C-01-2
58、、C-02-2；共计144亩；安置4块：C-03-2、C-04-1、C-06-02、C-07-01，共计195亩配套2块： B-02-02、C-02-01，共计75亩；开发策略：（形象立势）开发策略：（形象立势）中高端产品拉形象，中端产品保资金流，满足平开高走的开发策略；少量最优地块启动，树立项目差异化，展示项目形象价值；安置物业满足项目属性要求；公园、小学和商业街的启动强化项目配套价值；拆迁拆迁B-02-1C-01-2C-02-2楼栋排列由楼栋排列由北向南渐增北向南渐增叠拼别墅花园洋房景观小高，中高p一期产品面积配比拆迁拆迁B-02-1C-01-2C-02-2二期开发配比建议二期开发配比建议
59、二期启动地块：6块地，开发土地378亩，容积率2.95（3）；住宅3块： ， B-01-01、 B-03-03、 B-04-01，共计302亩；商业1块： B-04-02，共计32亩配套2块： B-03-01 、B-03-02，共计44亩；开发策略：（价值完善）开发策略：（价值完善）在一期形象树立后，加大现金流产品投放，实现中端产品价值的合理拉升；借助一期的成熟,启动街区式商业MALL(综合超市、主题百货、社区商业街)；医院和中学的启动进一步提升配套片区成熟度；总开发量672970100%备注商品住宅55260082.11%商业9100013.52%其中集中商业2.1万，公寓6.4万，街铺0.
60、6万配套29369.74.36%学校、医院物业类型面积比例套数比例商品住宅552600100.00%52865286100.0%洋房480008.7%2404.5%小高45600082.5%456086.3%高层（18）486008.8%4869.2%B-01-1B-03-3B-04-1楼栋排列由楼栋排列由北向南渐增北向南渐增12p二期产品面积配比B-01-1B-03-3B-04-1二期汇总二期汇总三期开发配比建议三期开发配比建议开发策略：（价值成熟）开发策略：（价值成熟）项目及区域日益成熟，项目开发进入利润提升阶段；高层比例加大，产品趋向经济型快销类型；后期商业招商先行启动，进入商业筹备期；
61、总开发量565341 100%备注商品住宅546900 97%配套184413%学校、公园停车场物业类型面积比例套数比例商品住宅546900 100%5217 5217 100%洋房50400 9%252 5%小高15360028%153629%高层（18）7290013%72914%高层（24）27000049%270052%A-02-1A-03-1A-05-1A-06-1楼栋排列由楼栋排列由北向南渐增北向南渐增p三期产品面积配比A-02-1A-03-1A-05-1A-06-1四期开发配比建议四期开发配比建议开发策略：（利润最大化）开发策略：（利润最大化）全面启动商业、投资型产品全面启动商业
62、、投资型产品借势提升售价，实现价值最大化；借势提升售价，实现价值最大化；总开发量1011512 100%备注商品住宅166200 16%商业654614 65%纯商业61430，市场277192，公寓265392廉租房173700 17%配套169982%学校、停车场物业类型面积比例套数比例商品住宅166200 100%1662 1662 100%小高5280032%52832%高层（18）11340068%113468%4444C-05-1C-06-3B-05-24444廉租房廉租房p四期产品面积配比C-05-1C-06-3B-05-2注：以上产品面积比含B-05-2、C-06-3二地块商业
63、金融用地上盖物业。按正常情况下，城中村改造项目对90/70控制有所放松。做到90/60比较适合本项目后期运作。容积率实际开发指标控制在2.35左右。本次规划牺牲部分面积，主要在一期工程上。p项目启动期建议位置、量、销售周期B-02-1拆迁拆迁B-02-1B-02-1合计面积约合计面积约13万平米万平米，按本区域单个项目去化量1.2万。约约11个月个月消化完毕。拆迁户拆迁户C-03-1、C-04-1面积约为面积约为18.6万万平方米。p项目启动期建议启动期体验营销销售中心销售中心启动区入口处优先规划入口处优先规划和展示非限定性空间展示非限定性空间，加大想象和体验力度。p项目启动期建议销售中心建议
64、销售中心销售中心选址原则：交通方便、昭示性明显，既要邻近项目启动期又能让客户感受一期选址原则：交通方便、昭示性明显，既要邻近项目启动期又能让客户感受一期的景观效果。的景观效果。建议本案销售中心设置在：建议本案销售中心设置在：大学南路大学南路B-02-2绿地上绿地上。本地块不仅在交通上可以本地块不仅在交通上可以方便到达、同时又可通过公园市政配套，加深项目体验效果，又不为后期运河方便到达、同时又可通过公园市政配套，加深项目体验效果，又不为后期运河施工影响。施工影响。可参考：大运河孔雀城叠加别墅p户型规划建议叠拼别墅叠拼别墅增致点设计：挑空客厅/独立车位/独立入户主人套房/独立衣帽间/阳光卫浴。挑空
65、客厅独立入户阳光卫浴独立衣帽间可参考：大运河孔雀城叠加别墅p户型规划建议洋房户型洋房户型增致点设计：一楼前后双花园、带电梯、大落地窗、4.5米宽厅主力房： 独立衣帽间/阳光卫浴顶层超大露台一楼前后双花园带电梯洋房大落地窗顶层超大露台124.384124.384133.46133.46129.86129.86129.86129.86133.46133.46H HHHH HHHHHI I129.86129.86124.38124.38方正格局，三卧及客厅向阳，方正格局，三卧及客厅向阳，133.46133.46完美两房，完美生活完美两房，完美生活轻松拥有。轻松拥有。客厅开间客厅开间4.1m4.1m。
66、方正格局，全明户型，南北通方正格局，全明户型，南北通透，透，129.86129.86三房配置，零空三房配置，零空间浪费。间浪费。客厅开间客厅开间4.1m4.1m。方正格局，全明户型，方正格局，全明户型，南北通透，南北通透，124.38124.38四四房配置。房配置。客厅开间客厅开间3.8m3.8m。送阳台送阳台8.64送阳台送阳台8.64133.46133.46133.46133.46133.46133.46 133.46133.46H HH HH HH H133.46133.46H HI I124.38124.38方正格局，全明户型，南北通方正格局，全明户型，南北通透，透，133.46133
67、.46三房配置，零空三房配置，零空间浪费。间浪费。客厅开间客厅开间4.1m4.1m。方正格局，全明户型，方正格局，全明户型，南北通透，南北通透，124.38124.38四四房配置。房配置。客厅开间客厅开间3.8m3.8m。送阳台送阳台8.64送阳台送阳台8.64送阳台送阳台8.64p户型规划建议景观小高景观小高增值点设计：二梯三户、户型设计多赠送户型设计多赠送、景观均好性大面宽板式楼设计二梯三户板式结构内部景观均好方正格局，全明户型，方正格局，全明户型，南北通透，南北通透，142.18142.18三三房配置，尽显大户风范。房配置，尽显大户风范。客厅开间客厅开间4.2m4.2m。方正格局，两卧及
68、客厅方正格局，两卧及客厅向阳，向阳，77.5577.55完美两房，完美两房，完美生活轻松拥有。完美生活轻松拥有。客客厅开间厅开间3.7m3.7m。方正格局，全明户型，方正格局，全明户型，南北通透，三卧及客厅南北通透，三卧及客厅向阳，零空间浪费。向阳，零空间浪费。客客厅开间厅开间4.5m4.5m。12077.55120A AC CB B送阳台送阳台送阳台送阳台增致点设计：子母房设计、入户花园、增加赠送面积设计增加赠送面积设计p户型规划建议观景高层观景高层子母房设计，在景观较强区域设计。入户花园8181 两室，两室，可改成三房可改成三房。 129129三室三室，南北通透，阳光，南北通透，阳光明媚，
69、客厅宽敞明亮。明媚，客厅宽敞明亮。81.7空中庭院空中庭院面积约面积约6平米平米68超大阳台超大阳台面积约面积约7平米平米超大阳台超大阳台面积约面积约9平米平米落地窗，可落地窗，可增加增加3平米平米通过内阳台赠送一通过内阳台赠送一间房，算一半面积间房，算一半面积85.6785.6789空中庭院空中庭院面积约面积约7平米平米2 2室室2 2厅厅1 1卫卫全明户型，南北通透，全明户型，南北通透，2+12+1模式模式3 3房空间利用房空间利用，两，两卧向阳，阳光明媚。户型卧向阳，阳光明媚。户型设计得体，设计得体，8989平米经典户平米经典户型。客厅开间型。客厅开间4 4米，米， 2 2室室2 2厅厅
70、1 1卫卫客厅与两卧室向阳，方正格客厅与两卧室向阳，方正格局，空间完美利用，紧凑型局，空间完美利用，紧凑型户型典范。客厅开间户型典范。客厅开间3.53.5米米。阳台阳台3.84平米平米89落地窗，可落地窗，可增加增加2.7平平米米超大阳台约超大阳台约5平米平米通过内阳台赠送一通过内阳台赠送一间房，算一半面积间房，算一半面积3689.78711287阳台未封送一半面阳台未封送一半面积约积约 7平米，可作平米，可作卧室卧室3636 一室一厅，敞开式厨房设计，客厅依然光线充一室一厅，敞开式厨房设计，客厅依然光线充足，布局合理，利用率高，堪称小套型的典范。足，布局合理，利用率高，堪称小套型的典范。 8
71、9.789.7两室变三室两室变三室，卧室和，卧室和阳台连为一体，阳光明媚，客阳台连为一体，阳光明媚，客厅开间厅开间3.9m3.9m，宽敞明亮。，宽敞明亮。8787 两室，客厅开间两室，客厅开间3.9m3.9m并和阳台连为一体，方便生活，主卧内设并和阳台连为一体，方便生活，主卧内设飘窗阳光依然充足，布局合理飘窗阳光依然充足，布局合理。112112三室，三室，38 38 超大客厅和餐厅，超大客厅和餐厅，尽享运动空间，堪尽享运动空间，堪称经典。称经典。 社区商业形象社区商业形象社区商业内街p园林景观建议 中庭水景中庭水景水景 节点景观节点景观建筑小品特点：以花池，灯柱，陶罐，廊架为主 单体之间连廊花池 组团景观组团景观建筑小品导示系统、指示牌 灯柱休闲铁椅 景观篇景观篇特点：常绿的乔木、灌木、结合时令草花，以植物群落的形式进行植物的配置。 植物多层次绿化搭配 道路间绿化处理 道路景观道路景观道路、广场特点：材质以花岗岩、地板砖、红砖为主 入口行车道 宅间步行道 社区内道路 景观篇景观篇植物四期大量运用名贵香樟树坡地果岭效果营造 THANKSTHANKS钧城地产钧城地产 2010年年7月月30日日
