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1、CHS001-112003-FinalPresentation机密深圳大鹏半岛区域开发策略深圳大鹏半岛区域开发策略项目终期报告（初稿）深圳市龙岗区人民政府二OO三年十一月此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。Working Draft1CHS001-112003-FinalPresentation1会议日程会议日程项目目进展展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑Working Draft2CHS001-112003-FinalPr
2、esentation2麦肯麦肯锡帮助深圳帮助深圳东部大部大鹏半半岛制定制定长远目目标和整体定位方案，使和整体定位方案，使之成之成为深圳向国深圳向国际化化滨海城市海城市迈进的重要里程碑的重要里程碑从从到到旅行家T R A V E L E R大大鹏半半岛的惊喜之旅的惊喜之旅SURPRISE GETAWAY TO DAPENGWorking Draft3CHS001-112003-FinalPresentation3本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从本项目充分结合了国际类似地区发展经验与本区域市场需求，从大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整体定位方案大鹏半岛现状诊断入手，着重制定整
3、体定位方案本项目的重点3 个月设计深圳大深圳大鹏半半岛开开发战略及略及总体功能定位体功能定位 建建设和和实施施 第一步骤第三步骤引起投引起投资界的界的兴趣趣并着手并着手实施招商引施招商引资计划划 第四步骤6 12 个月长期不断进行设计地区空地区空间形形态规划和具体功能开划和具体功能开发规划划 第二步骤3 个月左右评估大估大鹏半半岛整体状况，明确整体状况，明确开开发定位及定位及产业策略，策略，锁定目定目标游客群游客群 制定大制定大鹏半半岛旅游开旅游开发的的价价值定位和定位和总体体规划方案，划方案，细化化试点点计划划研究开研究开发模式，制定模式，制定总体体实施施蓝图和近期推和近期推进计划划国际类似
4、地区发展中有哪些成功经验可借鉴？大鹏半岛现有资源及发展潜力如何?整体产业结构应如何合理布局？大鹏半岛开发的远景目标及目标顾客群如何？资料来源：麦肯锡分析大鹏半岛旅游开发的价值定位是什么？大鹏半岛开发战略中的致胜要素是什么，如何规划实施？总体规划原则是什么？业界如何评价大鹏半岛的开发定位及其潜力？大鹏半岛最适合哪种开发模式？需要怎样的配套组织结构及运作机制？总体实施蓝图及关键里程碑？近期政府工作时间表是什么？Working Draft4CHS001-112003-FinalPresentation4在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开了大量调查研究在过去的三个月里，工作小组围绕以上问题展开
5、了大量调查研究以消以消费者者为核心的核心的市市场调研研定性分析：四组深圳广州消费者座谈会45家大中型公司商务会议专题电话访谈调研定量分析：1200份街头拦访调查问卷及数据分析800份深圳本地中高收入居民200份香港问卷200份国内其他地区游客问卷国国际案例分析案例分析深入了解六个国际著名地区开发的成功经验与失败教训全球范围内访谈麦肯锡相关专家访谈国际相关资深运营商Butch Entertainment CorporationChicago Metropolitan Pier & Exhibition Authority 本地市本地市场竞争分析争分析通过专家对大鹏三镇区域作出了比较分析香港旅行社
6、协会国际会议会展同业协会(ICCA)深圳会展行业协会南方略商务培训公司中国城市规划院深圳分院深圳市政设计院中原中国物业顾问有限公司深圳中国旅行社鹏运国际旅行社康辉深圳旅行社香港油麻地旅运主要商家高主要商家高层访谈12家国际著名酒店及度假村集团香格里拉洲际君华万豪Club Med等5家著名香港地产发展商和记黄埔恒基地产等6家国内实力投资集团深圳深业上海家化红塔山等各政府相关部各政府相关部门研研讨访谈以小型讨论会及深访形式与各政府相关部门探讨方案的可行性市、区国土规划局市、区环保局市、区旅游局区经贸局区计划局南澳镇及国土所主要领导大鹏镇及国土所主要领导葵涌镇及国土所主要领导项目目组已完成的主要工作
7、已完成的主要工作资料来源：麦肯锡分析Working Draft5CHS001-112003-FinalPresentation5项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应项目八大最终成果与区域开发的六个步骤相互呼应项目目成果成果市场调查和竞争分析锁定目标顾客群结合国际案例分析及大鹏半岛现状分析制定总体的发展原则和远景目标 明确产业政策、价值定位及创意要点初步商家高层访谈，建立重点联系，信息反馈实施计划、政府工作时间表及近期推进步骤确定开发模式及运作机制基础设施及财务模型测算 具体规划方案、分区及功能配套12345678实施推进实施推进宣传推广宣传推广推动发展推动发展整体规划整体规划设计创意设
8、计创意制定目标制定目标大大鹏半半岛可持可持续发展展资料来源：麦肯锡分析Working Draft6CHS001-112003-FinalPresentation6会议日程会议日程项目进展汇报大大鹏半半岛现状分析及状分析及远景目景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑Working Draft7CHS001-112003-FinalPresentation7我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个国际案例其中的六个国际案例着重分
9、析了其中的六个着重分析了其中的六个Taman Negara, 马来西亚Sentosa, 新加坡Bintan, 印尼La Jolla, 美国加州Napa Valley,美国加州Karnataka, 印度临近主要大城市拥有自然山海风光成为地区性热门旅游点制定明确的区域定位、发展规划及市场推广策略优化区域产业结构SentosaBintanTaman NegaraLa JollaNapa ValleyKarnataka初步考初步考虑案例案例Sentosa, 新加坡Bintan, 印尼Malaka, 马来西亚Johore, 马来西亚Penang,马来西亚Taman Negara, 马来西亚Pattaya
10、, 泰国Kasai Tokyo , 日本Sai Kung, 香港Beitou, 台湾Karnataka, 印度La Jolla, 美国加州Napa Valley,美国加州Navy Pier, 美国芝加哥Glaveston,美国Brest, 法国Sophia Antipolis,法国Lisbon coast, 葡萄牙Cancun, 墨西哥 资料来源：麦肯锡分析Working Draft8CHS001-112003-FinalPresentation8投投资兴建建完善基完善基础设施施规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重景观早期投入基础设施建设（水、电、排污等）提升区域吸引力及价值完善旅客资讯、医
11、疗通讯、住宿餐饮、娱乐文化设施的质量数量提供多元化提供多元化旅游活旅游活动组合合根据需求提供多种旅游活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性定期更新旅游项目，保持新鲜度执行多方位行多方位高起点的市高起点的市场推广推广政府制定对投资者宣传策略，并启动多方位的宣传推广工程，为该区域打造品牌引进其他利益相关方（如著名跨国传媒集团）的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度“有所有所为、有所、有所不不为”的的产业组合合逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府以政策引导培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区提升后的优美环境及
12、社会形象，吸引新的外来人才这些成功案例揭示这些成功案例揭示，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，以旅游为增长引擎，谋求可持续发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素 价价值定位定位针对独特资源优势以多层面、高素质游客为核心目标保保护生生态自然及人文自然及人文资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则发展前对环境保护作完善规划，辅以法规管理，发掘升华独特人文历史资源引导本地居民对旅游环保的参与政府与企政府与企业密切合作密切合作政府规划定位并利用不同政策杠杆引导区域发展政府根据当地市场化程度及企业、投资业界实力决定适宜的参与模式
13、资料来源：麦肯锡分析Working Draft9CHS001-112003-FinalPresentation9大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵大鹏半岛未被破坏的山海自然资源在大珠三角地区弥足珍贵资料来源：实地勘查；部分照片由中规院深圳分院提供Working Draft10CHS001-112003-FinalPresentation10通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏半岛依据通过对周边竞争及国际类似旅游区域的对标分析，大鹏半岛依据其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地其天赋条件可以成为大珠江三角洲首屈一指的区域度假地 资料来源：实地勘查；资料检
14、索；专家访谈；麦肯锡分析 目前基目前基础建建设与与 旅游旅游设施施区位优势：临近深、港，中国人均GDP最高地区通达性：离市区1-1.5小时车程来往香港交通不便，需3-3.5小时欠缺有水准的酒店、餐饮及配套设施通讯、卫生安全设施需加强发展多元化旅游活展多元化旅游活动的空的空间自然原始20余个优质海滩拥有区内最佳出海位置具有发展生态旅游活动的多种山海植被资源以市场为导向，高标准，有序规划下的开发目前十分有限目前市目前市场认知知与形象与形象多数国际酒店集团及开发商认同大鹏半岛旅游潜力在珠三角地区首屈一指深圳缺乏海滨城市的市场认知度；且治安欠佳外商普遍认为大小梅沙规划不足,深圳市场普遍缺乏高水准的休闲
15、度假设施目前客源单一，客流波动极大其它其它产业与与社会情况社会情况区域迈向城市化进程，当地农民有参与旅游产业发展的主观愿望产业构成与发展大旅游产业不匹配；现存污染企业如电池厂、印染厂等葵涌、大鹏的工业发展多散布主要道路附近，影响景观旅游意识尚待成熟，服务水平差强人意生生态、人文、人文旅游旅游资产有利因素有利因素海滩数量多、素质高景观多元化，植被等生态条件保护较好日照48，气候温和，四季皆宜旅游大鹏所城为深圳最重要的历史性标志不利因素不利因素200天可下水，难以推销热带地区全年“阳光海滩”的概念在中国整体历史文化背景下，深圳相对人文旅游资产有限，大鹏所城需大幅修葺核电站对部分高端游客及长期置业有
16、负面心理影响农民抢种时有发生对标分析结果Working Draft11CHS001-112003-FinalPresentation11珠三角的短假消费与商务会议培训需求已具相当规模，但市场发珠三角的短假消费与商务会议培训需求已具相当规模，但市场发展滞后展滞后*调研针对中高收入阶层（人口前30）；* 香港商务市场只包含培训市场，深圳则包含会议与培训市场资料来源：国际酒店及度假村集团高层访谈；地产开发集团访谈；麦肯锡分析市市场开开发的不足之的不足之处缺乏高素缺乏高素质设施：施：“深圳很多度假地如大小梅沙的规划缺乏长远目标，零散、低素质的设施破坏了整体气氛，很难往高端市场走”（香港兴业）旅游活旅游
17、活动单调：“一些海滩空有庞大人流，却没有提供旅游活动，吸纳消费”（深业）自然元素薄弱：自然元素薄弱：“深圳的海岸线一般保护不善，海滩与工业设施太靠近，很难有自然体验”（中原）设施供不施供不应求：求：“我们希望能找到固定的培训场地，但一直不成功”（南方略公司）服服务水平不足：水平不足：大部分经营商务会议的酒店对商务市场的需求不够了解，服务质量与国际水平有距离“（希尔顿）未能善用自然未能善用自然资源：源：“深圳不是没有自然环境好、适合异地会议培训的地方，但都给现存的低素质建设浪费了，短期还很难收复”（深圳会展协会）短短假假市市场商商务会会议培培训香港内地*深圳*每次短假出游人均消费能力每次短假出游
18、人均消费能力元当天往返短假留宿深圳与内地中高收入阶层短假消费力渐与香港接轨香港*深圳*商务市场消费能力商务市场消费能力元/人预计市场规模50万人40万人深圳与香港商务会议培训需求庞大，人均消费高Working Draft12CHS001-112003-FinalPresentation12业界对大鹏半岛的开发持乐观态度，同时提出建设性的意见业界对大鹏半岛的开发持乐观态度，同时提出建设性的意见在市在市场推广中突出大推广中突出大鹏半半岛在区内在区内“未开未开发”的独特性的独特性“大鹏半岛的自然风光未必是世界级的，但在珠三角鹤立鸡群，宣传应集中在其相对优势上”（和记黄埔）利用区位利用区位优势，开拓商
19、，开拓商务会会议培培训等新的旅游市等新的旅游市场，并，并吸引香港与国吸引香港与国际游客游客 “大鹏半岛在自然与都市之间取得平衡，对商务市场是有竞争力的，应集中兴建相应的设施”（南方略公司）“如能吸引10-20左右国际与港澳台客源， 可提高消费能力及度假区知名度。大鹏半岛有区位优势，但需关注本地客源与国际客源的兼容性”（万豪）有效开拓海有效开拓海滩资源，源，发展海岸旅游活展海岸旅游活动 “深圳海岸旅游的开发向来保守，但每有新项目，如最近游艇海上游，市场反应都很好。这些旅游产品的发展实在可以大胆创新一点”（康辉旅游）正面正面处理核理核电站的潜在站的潜在负面影响，面影响，积极重新包装极重新包装“核电
20、站众所周知，低调回避不是办法，反而要正面宣传，强调利用法国技术建设和管理，包装成科学展览馆或教育基地，建立投资者与游客的信心”（和记黄埔）提供渡提供渡轮服服务到香港到香港, 解决交通解决交通转接的接的问题“为港澳游客提供直接水路交通联系，缩短交通时间，并避免经过治安较差的深圳部分市区”（文华东方）提升大提升大鹏半半岛在深圳旅游的地位，提升知名度在深圳旅游的地位，提升知名度“需从深圳整体市场定位出发，提升海滨城市定位，将大鹏半岛列入深圳精品旅游”（国旅）发展多元化的活展多元化的活动，吸引多，吸引多层面游客，提升淡季与非周面游客，提升淡季与非周末的游客量末的游客量“我们集团也有度假村只有半年的阳光
21、海滩，在一些度假村，我们在淡季发展完全不同的活动组合，吸引家庭游客；此外，也可考虑一年中有几个月关闭度假村”（Club Med）利用先天利用先天优势克服不利因素克服不利因素受受访业界界专家家对大大鹏半半岛的开的开发潜力持潜力持乐观态度，但希望看到具度，但希望看到具体的空体的空间规划划蓝图，对负面面问题提出提出综合解决方案合解决方案 资料来源：业界访谈，麦肯锡分析Working Draft13CHS001-112003-FinalPresentation13作为大珠三角地区首屈一指的滨海度假地，我们选择了作为大珠三角地区首屈一指的滨海度假地，我们选择了“大鹏半大鹏半岛，深圳因你而不同岛，深圳因你
22、而不同”这一主题这一主题“大大鹏半半岛，深圳因你而不同，深圳因你而不同”*大鹏半岛，深圳引以为豪的生态乐土，你让我们重新认知自然、亲近自然大鹏半岛， “出市”而不“脱市” 是你的特质，我们沉浸在你的山海风光之中，而又感受着城市的脉动大鹏半岛，深圳向国际化滨海城市演进的重要里程碑，你引领潮流的开发将为深圳人“敢为天下先”的精神融入最新国际元素大大鹏半半岛深圳因你而不同深圳因你而不同 * 初步创意设计，广告公司将进一步完善资料来源：麦肯锡分析Working Draft14CHS001-112003-FinalPresentation14并确立远景目标及规划定位：大鹏半岛应建设成中国首屈一指的并确立
23、远景目标及规划定位：大鹏半岛应建设成中国首屈一指的“可持续发展生态半岛可持续发展生态半岛”，追求生态、经济与社会的和谐发展，追求生态、经济与社会的和谐发展以盐坝高速为轴线，轴线以南（含坝光）的大鹏半岛界定为“可持续发展生态半岛”，注重环保及生态环境维护，崇尚自然，以人为本，追求生态与社会经济的和谐发展可持可持续发展生展生态半半岛以“大旅游”为增长引擎，带动相关产业（如餐饮酒店、特色零售、房地产等）的成长，并创造大量就业机会近期以现代品牌经营的绿色渔农产品起步，对与生物技术相关的科研及孵化器基地进行早期投入与引导，着眼长效行行业战略重点略重点保保护与开与开发并重并重 （限定人口密度、开发强度、环
24、境承载量)谋求可持求可持续发展展 (明确产业政策， “有所为，有所不为”，立法确保区域内环保及生态环境维护）确保社会确保社会稳定定团结 (维护农民最根本权益，切实解决村民动迁和安置等社会问题）基本开基本开发原原则 远景目景目标：把深圳：把深圳东部大部大鹏半半岛建建设成中国首屈成中国首屈一指的一指的“可持可持续发展生展生态半半岛”，开，开创注重生注重生态环境、合理境、合理规划开划开发和有效管理的典范模式和有效管理的典范模式资料来源：麦肯锡分析Working Draft15CHS001-112003-FinalPresentation15坚定不移地推进以坚定不移地推进以“大旅游大旅游”为增长引擎的
25、发展战略，至为增长引擎的发展战略，至2015年年成熟期将实现成熟期将实现GDP近近100亿元，并创造亿元，并创造10多万个就业机会多万个就业机会资料来源：麦肯锡分析大大鹏半半岛开开发收益收益评估估20022015旅游及相关就旅游及相关就业人数人数，万人GDP，亿元旅游及相关行旅游及相关行业收入收入, 亿元行行业增加增加值占占GDP比重比重10122823%8010040 50游客量，游客量，万人次7045090100年均增年均增长率率35%15%910%Working Draft16CHS001-112003-FinalPresentation16会议日程会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及
26、远景目标大大鹏半半岛整体定位和具体整体定位和具体规划方案划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑Working Draft17CHS001-112003-FinalPresentation17投投资兴建建完善基完善基础设施施发展原则依据联合国/WTTO的旅游基础建设白皮书，并与业内营运者讨论而制定建设对香港的旅游口岸不需兴建环岛公路，但需完善路网，人、物分流改进供电供水、排污、通信、医疗卫生、安全应急，以及信息服务等设施提供多元化提供多元化旅游活旅游活动组合合市场调研显示最受目标顾客欢迎的旅游活动包括海洋水族馆、室内滑雪场、特色文化市场
27、、海滨餐饮、零售等结合本地区优势可推出珠三角地区“最佳出海口”及“珊瑚礁”游览等定期增添旅游项目，适宜家庭活动，保持新鲜度执行多方位行多方位高起点的市高起点的市场推广推广完善“山海东部，深圳因你而不同“的宣传主题突出生态美景、区位优势、及深圳人文精神三大功能分区坐拥山海欢乐新时空生态走廊针对核电站、安全等问题正面宣传以消除潜在负面影响，打造区域品牌“有所有所为、有所、有所不不为”的的产业组合合以“大旅游”为增长引擎，带动相关产业近期以绿色渔农产品的品牌经营起步，对与生物科技相关的科研及孵化器基地进行早期投入与引导，着眼长效可持续发展，避免过分依赖单一经济或对自然环境的造成破坏大鹏半岛区域开发关
28、键成功因素的建议概览大鹏半岛区域开发关键成功因素的建议概览 价价值定位定位 以大珠三角地区中高收入家庭23天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引1520的香港客源；个人与商务市场互相配合，以降低季节性与周中的人流波动保保护生生态自然及人文自然及人文资产评估资源环境，制定开发原则，世界自然基金会可成为政府长期开发过程中的国际顾问立法严格保护大鹏半岛的生态环境大鹏所城改造成类似芝加哥“Navy Pier” 或波士顿“Quincy Market”等结合历史建筑的文化特色市场，弘扬本地文化历史政府与企政府与企业密切合作密切合作政府规划区域定位并进行前期基础设施投入及前期宣传推广政府制定严格的商家（
29、投资者及运营者）筛选标准，适时引入高素质投资者及管理者资料来源：麦肯锡分析Working Draft18CHS001-112003-FinalPresentation18根据对环境承载力和市场容量的分析，我们提出以中高收入人士根据对环境承载力和市场容量的分析，我们提出以中高收入人士短假消费与深港商务会议培训为目标市场短假消费与深港商务会议培训为目标市场资料来源：2003 深圳定量调查；文献检索；麦肯锡分析可可类比地区旅游比地区旅游环境承境承载海南博海南博鳌旅游区域面积：40KM2日游客容量：15,000人次可可类比地区旅游比地区旅游环境承境承载 泰国普泰国普济岛总面积：540KM2日游客容量：
30、35,000人次大大鹏半半岛区域状况区域状况总面积：289KM2旅游区域规划面积： 3035KM2旅游时段：-旺季：120天-过渡季：120天淡季：125天大大鹏生生态旅游区建旅游区建议年游客容量：年游客容量：450万万人次人次日游客容量：18,000人次日容量利用率：旺季，100；过渡季，80；淡季，25深圳常驻人口：500万中高收入比例：30其中有短假出行习惯比例：40可能出行大鹏频率：3.7次/年过夜出行：1.1次当日往返：2.6次本地游客：265万人次香港游客：95万人次内地游客：70万人次香港访深人次/年：300万年访深频率：6次可能出行大鹏人群比例：40可能出行大鹏频率：3.4次/
31、年过夜出行：1.4次当日往返：2次内地访深人次/年：500万可能出行大鹏人群比例：10可能出行大鹏频率：1次/年过夜出行：0.3次当日往返：0.7次目目标市市场个个人游客人游客总量：量：430万人万人剩余容量由深港商务会议培训填充港商务会议培训还可以降低周中和非旺季客流波动，提高设施利用率Working Draft19CHS001-112003-FinalPresentation19量化市场调研将个人短假消费市场细分为五个游客群组，其中量化市场调研将个人短假消费市场细分为五个游客群组，其中“时尚精英族时尚精英族”与与“欢乐家庭族欢乐家庭族”值得优先开发值得优先开发时尚精英族是精力充沛，拥有有潜
32、力的工作/职务，高收入、高目标的细分人群；对所提供的活动/设施的要求最高，休闲喜欢时尚、新鲜体验及尊贵感觉欢乐家庭族是实际，年龄较大的三口之家；寻求实在的娱乐和旅游项目为他们及其家人、孩子提供轻松假期这两个消费群不但将大鹏半岛作为短假的目的地，还将之作为周末都市休闲的选择之一；如果他们的消费诉求能够得到满足，他们会经常性地光顾大鹏半岛1234每年到大鹏半岛的旅游频率总计 各各细分市分市场的价的价值贡献献12%亲近自然族近自然族 21%浪漫感性族浪漫感性族25%都市享都市享乐族族27%时尚精英族尚精英族 31%欢乐家庭族家庭族0.541.391.042.021.42其中每年在大鹏半岛过夜的频率其
33、中每年到大鹏半岛当天往返游的频率每年在大鹏半岛过夜的人均消费（元/年）2.073.943.356.464.765每年到大鹏半岛一日游的人均消费（元/年）1.532.552.314.443.344631,1861,0091,6521,5515539179861,5011,5826大鹏半岛消费占年短假消费的比重（）24%46%49%66%78%资料来源：2003 深圳定量调查；麦肯锡分析Working Draft20CHS001-112003-FinalPresentation20大鹏半岛旅游开发通过科学界定目标客户群及其独特的价值定位，大鹏半岛旅游开发通过科学界定目标客户群及其独特的价值定位，贴
34、近消费者需求，弥补市场空白贴近消费者需求，弥补市场空白 整体定位及目整体定位及目标客客户：以大珠三角地区中高收入家庭23天短假游与会议培训市场为核心目标，其中吸引1520的香港游客；个人与商务市场互相配合，降低季节性与非周末时段的人流波动家庭度假市家庭度假市场：“明智假日，全家明智假日，全家选择”大珠三角地区中高收入年中高收入年轻家庭家庭周末游的最佳胜地，集海鲜美食、自然佳景、运动参与、特色购物于一体，为全家在23天内得到健康、舒适、注重亲情沟通的短假体验个人市个人市场：“东岸岸时尚，休尚，休闲新地新地标”商商务市市场：“东岸会岸会务，最，最优价价值选择”针对250人以下商人以下商务会会议市市
35、场，以自然美景、完备的硬软件设施、满足大珠三角地区公司培训会务需求成为香港公司内地培香港公司内地培训的首选地点吸引深港深港时尚精英族尚精英族的会聚新焦点，“出世而不脱世”，大鹏半岛将成为年轻人都市休闲的最佳外延选择之一，崇尚健康、品质、国际水准的新体验资料来源：2003 深圳定量调查；麦肯锡分析Working Draft21CHS001-112003-FinalPresentation21要素一：大鹏半岛开发中保护生态、自然与人文资产的三大举措要素一：大鹏半岛开发中保护生态、自然与人文资产的三大举措资料来源：芝加哥会展与旅游局；WWF访谈；麦肯锡分析第一、立法严格保护大鹏半岛的生态环境，明确产
36、业政策，减少污染，推广环保第二、与世界自然基金会合作，成为在工业较发达地区中可持续发展的典范第三、将大鹏所城改造成类似芝加哥“Navy Pier” 或波士顿“Quincy Market”等结合历 史建筑的文化特色市场，弘扬深圳独有的文化历史内涵芝加哥海军码头海军码头的重建目标：利用历史建筑，转型改建成芝加哥地区高档次的家庭休闲中心总占地面积为20万平米，包括娱乐餐饮、特色零售、以及小型会展设施特色包括：历史建筑改建的宴会厅、室内植物园、家庭乐园、彩绘玻璃艺术博物馆、露天剧场、特色零售街市等自95年重建以来成为芝加哥参观游客最多的景点，年接待800万人次600多年历史的明代建筑，深圳唯一的国家级
37、历史文化保护单位，见证广东海防历史目前年久失修，旅游文化价值一直未被开发，与改造前的海军码头有相近之处建议建筑保留其历史风貌，转型为深圳面向家庭休闲娱乐的“新天地”成立深圳城市历史博物馆，规划半封闭式的特色零售街市，家庭乐园、和餐饮服务设施等深圳大鹏所城Working Draft22CHS001-112003-FinalPresentation22要素二：今后要素二：今后3 3至至5 5年内投资年内投资3030亿元左右改善基础设施建设，以推亿元左右改善基础设施建设，以推进旅游业和区域经济的发展进旅游业和区域经济的发展资料来源：专家访谈；模型估算；麦肯锡分析90分钟定律：游客由机场/市中心到目的
38、地车程不能超过90分钟，沿途风光尽量赏心悦目需准确估算未来供水、电力、能源需求在用量与地域覆盖的增加兴建公用设施时，需平衡经济与环境因素要保护自然环境（尤其是水体与海洋生态）不受破坏，需双管齐下，兴建处理设施，同时立法监管通讯设施是发展商务市场先决条件旅游区域入口应建立信息中心，并在主要旅游点设置信息亭，为游客提供信息与建议路线等医疗设施必需完善，巩固游客信心交通公用设施环保建设其它配套设施兴建香港直通渡轮码头，提供进军港澳市场的先决条件不需要兴建环岛公路，但需改善路网，做到客车、货车分流大鹏半岛供水、电力、燃气系统均不足应付旅游业发展，需投入兴建新设施旅游区部分电缆宜采用地下系统目前污水处理
39、能力尚有缺乏，需在区域内兴建排污系统和污水处理厂在固体废弃物方面，应建设垃圾中转站，集中后带离旅游区与生态敏感的地区，区内不宜设置焚烧厂和大型填埋场目前整体水平低下通讯建设方面，充分利用市场机制，发挥电信营运商的作用发展原展原则对大大鹏半半岛的建的建设启示启示公用设施道路码头通信环保建设其它配套设施15563323总计30基基础设施建施建设投投资估算估算亿元Working Draft23CHS001-112003-FinalPresentation23要素三要素三：量化量化市场调研筛选出消费者对主要的旅游活动组合的优市场调研筛选出消费者对主要的旅游活动组合的优先排序先排序反反对较少少无害的点子
40、无害的点子金点子金点子不重要的点子不重要的点子有争有争议的点子的点子反反对较大大支持支持较少少支持支持较多多海滩举办的舞台表演活动及聚会客家文化村根据导游路线的登山,生态远足大鹏所城及深圳历史博物馆大亚湾核电站高科技博物馆支持支持%2219141410反反对%919191518大型海洋水族馆 大型室内滑雪场海滩酒吧/卡拉OK/的士高野餐、露营活动大型室内水上乐园当地或异地风情土特产,工艺精品销售市场支持支持%363632312925反反对%91615141311宠物动物园欧美专业公司开发经营的未来超感电影世界农场、渔场体验生活热气球、直升飞机游极限运动SPA儿童乐园支持支持%222020181
41、61515反反对%30212120282720植物伊甸园：浓缩世界各气候带的自然景观夜间探险野生动物园国际名牌厂家直销购物中心豪华邮轮一日游 支持支持%27262423反反对%28222227（百分比）* 请消费者根据活动项目及其价格选出最喜欢和最不喜欢的5个项目资料来源：2003 深圳定量调查Working Draft24CHS001-112003-FinalPresentation24我们根据国内外案例中旅游活动项目最新运营模式，进一步分析我们根据国内外案例中旅游活动项目最新运营模式，进一步分析了这些优先项目的关键成功因素了这些优先项目的关键成功因素 资料来源：2003 深圳定量调查，麦肯
42、锡分析大型海洋水族大型海洋水族馆 成功案例参考:大连水族馆、奥兰多海洋世界成功因素：控制发展规模：大部分失败例子与规模过大有关有足够设施吸引回头客投资额：约2亿室内滑雪室内滑雪场 成功案例参考：上海滑雪场、英国Xscape成功因素：有庞大人流量支持（如与大型商场比邻）迅速将新鲜概念推广到市场投资额：约34亿海海滩酒吧街酒吧街 成功案例参考：巴厘登巴萨成功因素：有足够酒吧组成社区，创造经常重来的人流特色市特色市场/大大鹏所城所城成功案例参考：芝加哥海军码头成功因素：经济主导，以零售等具经济效益活动为主。历史建筑主要起招徕作用投资额：约5亿（改造大鹏所城）高档餐高档餐饮零售零售成功因素：能迎合不同
43、层面顾客所需，迈向高档市场调研显示，深圳、香港、内地游客喜爱的活动组合有共同之处，有利未来建设的兼容性参与性休闲活动比游览性活动更受欢迎，也更能吸引回头客国际风行的活动，对深圳市场普遍具吸引力，但国际水平的规划与执行是成功的先决条件Working Draft2525要素四：通过多方位、高起点的市场推广策略，打造大鹏半岛在要素四：通过多方位、高起点的市场推广策略，打造大鹏半岛在大珠三角地区的品牌形象，消除潜在负面影响大珠三角地区的品牌形象，消除潜在负面影响“山海东部，深圳因你而不同”未破坏的生态自然美景深圳历史文化的新地标面向家庭的休闲度假中心高水准餐饮服务设施商务会议培训的最佳选择发掘针对高消
44、费游客的宣传渠道，如在航空杂志、网络媒体等推广大鹏半岛积极鼓励企业、旅行社参与推广以大型活动推广大鹏半岛消消费者者投投资商商运运营商商品牌品牌价价值推广推广方式方式大大鹏半半岛可提供可提供什么价什么价值给你？你？大大鹏半半岛如何做如何做到深入人心？到深入人心？政府推进空间形态规划，邀请投资商、运营商实地勘查政府公布开发工作时间表，增加市场透明度政府对半岛治安环保等制定法治法规，严加管理正面宣传核电站等潜在问题“山海东部，最优投资空间”珠三角最安全的地区政府合理规划、长期管理地域内设施配套水准一致投资回报高、风险小长远地价升值空间 资料来源：麦肯锡分析Working Draft26CHS001-
45、112003-FinalPresentation26媒体媒体市场规模和增长潜力对当地国内生产总值的贡献能力解决当地人口就业的能力利于提高旅游吸引力有利于吸引人才资源 * 生物技术的起步需引进大专院校的研究机构，利用其科研能力。但这些研究机构服务于生物技术产业，其本身并不足以构成教育产业资料来源：麦肯锡分析可行性可行性是否需要引入外来资源条件？周边竞争地区是否已形成相当规模的产业群？区域间竞争程度是否激烈？是否要求所在地有相关专业实力雄厚的大专院校、研究机构提供稳定的人力资源？是否需要政府大量的资金投入？高低低要素五：确定合理的产业组合，鼓励可持续与均衡的发展要素五：确定合理的产业组合，鼓励可持
46、续与均衡的发展吸引力吸引力绿色色渔农产品品牌品品牌经营“大旅游大旅游”产业链特色零售特色零售酒店餐酒店餐饮高目标产业着手培育的机会产业密切关注的机会产业核能核能/清清洁能源研究能源研究环保技保技术生物技生物技术娱乐体育项目旅游地产旅游纪念品/手工艺品印染行业油气储运低附加值加工码头仓储大大鹏半半岛近期内近期内应以以“大旅游大旅游”为增增长引引擎，擎，绿色色渔农产品品品品牌牌经营为产业基点，基点，对与生物科技相关的与生物科技相关的科研及孵化器基地科研及孵化器基地进行早期投入与引行早期投入与引导，着眼着眼长效，并效，并伺机引伺机引进机会机会产业加加强高新技高新技术企企业引引进的的审批管理，批管理，
47、强化化土地使用的土地使用的监控，控，严格杜格杜绝企企业以以发展鼓展鼓励行励行业项目目为名圈占名圈占土地土地鼓励鼓励发展展伺机伺机发展展尽快尽快摆脱脱限制限制发展展充电电池教育教育产业*软件件产业Working Draft27CHS001-112003-FinalPresentation27会议日程会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大大鹏半半岛开开发原原则和高和高层次次财务分析分析配套开发模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑Working Draft28CHS001-112003-FinalPresentation28空间规划基本原则空间
48、规划基本原则原原则一：工一：工业区、旅游区分隔区、旅游区分隔以盐坝高速为轴线，轴线以南界定为“生态发展特区”，以“大旅游”为主，严格控制门槛，只允许与旅游相辅相成的工业进入轴线以北相对侧重工业发展，但必需遵守环保原则，对水体、海岸生态与旅游区景观保护尤须严格原原则二：旅游区二：旅游区动态、静、静态分明分明下沙、大鹏镇组成动态旅游区，是所有游客的大门，集中动态旅游设施以西冲为主的静态旅游区，享受自然，配合高素质的酒店与休闲生活设施原原则三：三：动区、静区内功能合理分配区、静区内功能合理分配以为各类型游客提供均衡服务为目标*一般亚洲度假目的地，酒店、商业/旅游用地比美国标准较高资料来源： Urba
49、n Land Institute, 麦肯锡分析国国际案例：案例：旅游区各种功能的空间分配Seaside佛罗里达州（动静参半）Homestead密歇根州（静区为主）Kapalua夏威夷（静区为主）道路/公用空间高尔夫球场商业/旅游用地*酒店*住宅用地参考国际案例，并结合本地市场需求，合理功能空间分配应约为：动区静区道路/公用空间高尔夫球场商业/旅游用地*酒店*住宅用地基本原基本原则Working Draft29CHS001-112003-FinalPresentation29根据大鹏半岛的资源条件和不同目标游客群的需求，我们建议将根据大鹏半岛的资源条件和不同目标游客群的需求，我们建议将半岛规划为
50、三大功能区域，提供有针对性的活动和服务内容半岛规划为三大功能区域，提供有针对性的活动和服务内容欢乐新新时空空坐坐拥山海山海大鹏-下沙-新大-水头沙-桔钓沙新城区划为欢乐新时空，是大鹏半岛旅游门户及活动枢纽，可以成为前往三大功能区域游客的共享平台坐坐拥山海（静区）山海（静区）：“尊贵”、“私密”、“国际水准”主要由自成一体的国际渡假村国际水准酒店、高档别墅区，以及500强企业公司会所构成吸引本地高端游客、中高端港澳游客与高端商务旅客，并提升本地区品牌形象欢乐新新时空（空（动区）区）: :“时尚”、“动感”、“多元化”大鹏所城将改造成类似芝加哥“Navy Pier” 或波士顿“Quincy Mar
51、ket”的文化特色市场，结合历史建筑，建成深圳城市文化新地标。周边以多种水上活动、珊瑚礁观赏、主题公园、海滨餐饮酒吧街及特色零售等多元化活动营造时尚动感的休闲娱乐空间 吸引中高收入三口之家及本地时尚精英族，并兼顾有一定价格敏感度的港澳客、珠三角与内地商务游客生生态走廊走廊初步估算资料来源： 麦肯锡分析生生态走廊（多功能走廊（多功能产业带）“参与”、“科技创新”、“生态环保”由观光农场，可供参观的依山就势而建的生物技术科研孵化基地，参与性强的山野情趣活动构成吸引本地年青活跃的个人以及家庭游客 Working Draft30CHS001-112003-FinalPresentation30三大区域
52、的功能组合针对各目标游客群体的消费需求，可以起到三大区域的功能组合针对各目标游客群体的消费需求，可以起到引导人流、相互协调的作用引导人流、相互协调的作用 资料来源: 麦肯锡分析大大鹏半半岛通通过三个主三个主题区域的不同功能区域的不同功能组合，合，为每个群体每个群体“度身度身订造造”旅游活旅游活动与行程与行程每个群体的需求各有独特之每个群体的需求各有独特之处，但亦有共同点，以功能，但亦有共同点，以功能组合合引渡人流，能以最少的建引渡人流，能以最少的建设满足各群体的需求足各群体的需求侧重目重目标群体群体功能功能组合合“欢乐新新时空空”“生生态走廊走廊”“坐坐拥山海山海”集中大部分旅游活动的设施，成
53、为所有大鹏半岛游客的集散地水上活动设施人造景观，如水族馆、主体公园、酒吧等餐饮、购物中心物有所值且独具特色的度假酒店控制发展力度，以保护生态为重点利用现存的海上养殖场和规划中的有机农产品基地，发展具有生态特色的观光农业以尊贵的国际级酒店，度假村配合相应档次的餐饮与购物设施在高质素海滩有限度发展高档次水上旅游活动，如游艇等保留合理的土地储备，为中长期发展海滨度假式豪华房地产预留空间本地中高收入的三口之家、时尚精英族，并兼顾有一定价格敏感度的港澳客、珠三角与内地商务游客香港、广州等大珠三角周末或短假及商务游客为大鹏半岛其他区域旅游消费群提供辅助活动服务本地年青活跃的个人本地让孩子接受知识之旅的三口
54、之家游客本地高端游客、中高端港澳游客大中型公司高层商务会议香港周末休闲游客及部分其他国际游客Working Draft31CHS001-112003-FinalPresentation31高层次财务分析高层次财务分析 资料来源：财务模型；麦肯锡分析高高层次次财务要点要点旅游项目总投资：100亿元基础建设与熟地投资： 60亿元总回报率地产开发：1620旅游项目：1011风险分析：地产开发公司，高风险高收益土地交易价格差为最敏感参数旅游项目属中长期投资，以游客使用量对回报影响较大参数参数变化化 +10% +10% 参数参数地地产开开发熟地销售价格础设施投资成本生地转让价格开发运营管理成本旅游旅游项
55、目开目开发土地价格游客使用量建造成本/规模参数参数变化化 -10% -10%对项目目IRRIRR的影响的影响Working Draft32CHS001-112003-FinalPresentation32第一阶段用地规划第一阶段用地规划*含部分配套绿地资料来源：麦肯锡分析旅游项目*商业用地*住宅*公众设施/绿地100%=150公顷酒店用地*300公顷150公顷下沙西冲 （部分）桔钓沙水族馆水上活动海滨酒吧水上活动其它野外活动设施水上活动海滨酒吧相对第一阶段，第二及第三阶段的用地规划分配比重将略有不同：住宅用地比重会提升至总地积的2530左右开始引入与旅游相辅相成的工业发展，三阶段发展完成后，工
56、业用地将占整体的2530Working Draft33CHS001-112003-FinalPresentation33单个旅游项目的财务分析单个旅游项目的财务分析度假式酒店度假式酒店豪豪华酒店酒店高高尔夫球夫球场特色市特色市场零售餐零售餐饮中心中心水族水族馆室内滑雪室内滑雪场房地房地产项目目*回收期以项目建设完成，开始启用起计算；*不包括发展项目之间必须预留的空间，其中高尔夫球场建设用地少于1公顷资料来源：文献检索；专家访谈；麦肯锡分析描述描述/假假设每每项目投目投资额 （人民（人民币）回回报率率每每项目土目土地需求地需求 （公（公顷）*回收期回收期* (年）年）与国际品牌中假日快捷、华美达
57、等同级每家酒店约300间房间与国际品牌中香格里拉等同级每家酒店约300间房间一个18洞标准球场收费与深圳同区球场相若将大鹏所城改建成为历史博物馆与特色市场，售卖手工艺等纪念品可租面积15,000平方米，为游客提供餐饮、购物等配套服务2层式建筑，容积率约为1中型水族馆，规模计划为大连水族馆两倍规模与上海室内滑雪场相若，每天能容纳3,000顾客以高档海滨别墅为主，每项目约50100别墅，价格约每平方米12,00015,000元1.7亿3亿0.6亿5亿0.4亿2亿3.5亿2亿1410%1410%15%13710797827101301023510Working Draft34CHS001-11200
58、3-FinalPresentation34会议日程会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开配套开发模式、政府角色及运作机制模式、政府角色及运作机制政府总体实施蓝图及关键里程碑Working Draft35CHS001-112003-FinalPresentation35大鹏半岛的开发需充分发挥政府和市场力量，开发早期应以大鹏半岛的开发需充分发挥政府和市场力量，开发早期应以“政政府牵头，一级开发府牵头，一级开发”模式启动模式启动模式模式描述描述优势劣劣势“政府牵头，一级开发”“市场主导，成片开发”“化整为零，遍地开花”“政
59、府全面独立开发”政府成立盈利性土地开发公司，分期从政府购得大块土地的一级开发权，投资基础设施，熟地按规划分块批租给条件适宜的投资/运营商遵循地产与房产开发分离的模式，以土地一级开发为主，有选择地参与部分项目开发政府进行空间规划及地域分区，寻找23家有实力的投资商，成片综合开发政府放任市场自由竞争，按项目进行小块土地批租，多个项目同时推进政府不对外批租土地，集中财力，主导投入基础设施，并继而开发项目及旅游活动启动快、市场透明度高在市场观望初期，政府部分承担早期开发风险，营造较好的招商引资环境通过熟地批租获得溢价政府不需大量现金投入鉴于投资商数目少，素质高，易于管理，可有效控制开发定位、空间规划等
60、打造地区品牌高端形象启动快 政府通过分小块批租土地，操作简单，很快得到现金收入全盘掌控，易于按空间规划定位执行风格和谐，步调一致启动资金较高成立该公司需吸引专业管理人才有可能较差地块或开发经营难度较高地块难以批租出去启动慢；可能23年才能找到先驱投资者政府需提供较大地价折扣和其他优惠才能吸引到高素质投资者急功近利的小投资商可能会影响高素质投资商对该区投资信心涉及多方投资者，半岛整体规划及协调管理在中长期较难执行不利于区域形象提升 高投入、高风险难以长期以市场为导向政府需大量专业人才1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4资料来源：麦肯锡分析大大鹏半半岛开开发适用性适用性开发早期
61、市场认知度较低，政府牵头可以向市场传达政府的承诺和决心，增强业界信心避免在市场过高估计风险而压低土地价格期间过早出让土地高素质成片开发商的专业实战经验可以提供贴近市场需求的最佳运营方式，引领二、三级投资商跟进很难协调管理，不能保证整体规划的实施政府很难长期投入所需的大量人力物力Working Draft36CHS001-112003-FinalPresentation36随着该区域市场认知度的提高，随着该区域市场认知度的提高， “市场主导，成片开发市场主导，成片开发” 模式可模式可成为成为“政府牵头，一级开发政府牵头，一级开发”模式的最佳延续和补充模式的最佳延续和补充资料来源：麦肯锡分析区域开
62、区域开发综合合质量量整体经济社会效益生态环境的可持续性开发与市场需求的贴合度区域品牌形象的建立空间形态规划的执行情况开发和运营效率政政府府投投入入和和参参与与度度高低低高政府全面独立开发化整为零遍地开花市场主导成片开发政府牵头一级开发建议模式区区域域投投资价价值市市场认知度知度（开发时间）实际价值市场估计价值示意性“市场主导，成片开发”的模式可以看作“政府牵头，一级开发”模式的市场化演进版一旦条件成熟，市场可以正确评估区域投资价值，大鹏半岛的开发完全可以两种模式并用Working Draft37CHS001-112003-FinalPresentation37大鹏发展管理委员会大鹏发展管理委员
63、会 龙岗区主要负责领导 业内专家 主要投资商家共同合作共同合作执行管理总体空间规划共同推广区域品牌区域市场推广，如路演、招商会等负责土地开发、建设和管理制定开发目标、功能组合及阶段划分分块熟地批租开发早期采用开发早期采用“政府牵头，一级开发政府牵头，一级开发”模式过程中，管理管委会模式过程中，管理管委会和开发建设公司可以政企合作的形式开展工作和开发建设公司可以政企合作的形式开展工作项目公司目公司X土地开发商投资商政府政府牵头成立的土地开成立的土地开发公司公司政府：主要股东投资方/业内有实力者：少数股东分期向国家买土地一级开发权项目公司目公司Y土地开发商投资商项目公司目公司Z土地开发商投资商按规
64、划性质，逐块出售熟地阐述远景目标及定位确定总体空间规划，总体指导，宏观调控协调建设整体基础设施， 如医院、安全、与区外道路等设施制定政策法规协调各相关方资料来源：麦肯锡分析Working Draft38CHS001-112003-FinalPresentation38通过以下结构组建开发公司，在保证政府作为主要股东的前提下，通过以下结构组建开发公司，在保证政府作为主要股东的前提下，降低政府资金投入，吸引民间资本，并为中长期发展提供基础降低政府资金投入，吸引民间资本，并为中长期发展提供基础 * 兼吸收少量本地农民收入资料来源：麦肯锡分析组建盈利性公司：建盈利性公司：空间规划、阶段划分与财务计划均
65、须以盈利为目标。根据初步财务测算，投资回报率在20左右，对民间资本有足够吸引力降低政府降低政府资金投入：金投入：政府可以立即获取生地开发权的出让费，以部分出让金投入开发公司成为大股东组合融合融资渠道：渠道：初期开发公司所需较高额资金运作，可考虑通过私募及政府担保贷款、债券等多种方式融资，中长期可考虑上市募集资金控制开控制开发风险：第一期发展规模不宜过大，应在融资能力范围内；投资回报率对于土地价格的变化最为敏感，应着力营造区域品牌形象，开展市场推广，尽早引入高素质二级开发投资商，保障地价提升空间吸引吸引专业人才：人才：公司需吸引专业人才，负责策划开发和日常管理工作政府开发公司高素质开发商本地民营
66、资本*主要股东不参与日常管理少量资本投入，可考虑以管理入股，由其管理开发公司日常运作小股东纯资本投入政府担保/专项银行贷款6平方公里生地开发权（以第一阶段为例）土地出让费用：12亿元（以第一阶段为例）股权方现金投入：56亿元债权股本比例3:1投资回报投资回报投资回报Working Draft39CHS001-112003-FinalPresentation391 1 1 11 1 1 11 1 1 12223根据明确的原则划定了大鹏半岛的分阶段开发片区根据明确的原则划定了大鹏半岛的分阶段开发片区资料来源：麦肯锡分析开开发片区分片区分阶段原段原则片区面片区面积开发面积不宜过大，以控制资金需求量和
67、运营风险土地土地产权优先考虑产权关系清晰的土地，加快推进速度，降低管理难度品牌提升品牌提升片区构成应充分平衡市场成熟度和错位竞争的需求，兼顾投资商信心和高端品牌的建立第一第一阶段：段：第二第二阶段：段：第三第三阶段：段：下沙、桔钓沙，西冲小部分可建设面积6平方公里王母、鹏城、水头、新大、水头沙、东冲，及西冲剩余部分可建设面积9平方公里半岛剩余未开发地区可建设面积15平方公里Working Draft40CHS001-112003-FinalPresentation40会议日程会议日程项目进展汇报大鹏半岛现状分析及远景目标大鹏半岛整体定位和具体规划方案大鹏半岛开发原则和高层次财务分析配套开发模式
68、、政府角色及运作机制政府政府总体体实施施蓝图及关及关键里程碑里程碑Working Draft41CHS001-112003-FinalPresentation41我们走访了在十多家国际著名酒店及度假村经营集团，业界大多我们走访了在十多家国际著名酒店及度假村经营集团，业界大多对大鹏半岛的定位认同并表示初步兴趣对大鹏半岛的定位认同并表示初步兴趣 资料来源：国际酒店及度假村集团高层访谈；麦肯锡分析初步反初步反应初步对投资或运营均感兴趣，若投资希望是首家国际酒店进驻大鹏半岛，期望政府对先驱者提供优先选址及政策优惠感兴趣，但近期洲际酒店奢华品牌仍以北京上海为主，在中国今年新推出的假日快捷品牌可能会考虑在
69、大鹏半岛选点积极在中国大城市寻找投资与运营机会，但亦会考虑度假村，不会做“先驱者”，但会跟进从不做“先驱者”，但可能跟进，会密切留意大鹏半岛发展进度集团在中国发展度假村时机未成熟，但会密切留意市场动态，明年一月中旬到大鹏实地考察理由理由有发展中国度假项目经验（北海与三亚），并在华南的广州、深圳、厦门均有项目进行有在深圳市场发展的成功经验（深圳威尼斯酒店），半岛与 “假日快捷” 目标市场贴近，该模式投资收益快，但对潜在非周末入住率低有一定顾虑中国市场是集团投资重点，但集团规模较小，不能担当“先驱者”角色集团向来不投资，只运营，保守谨慎，但全球品牌实力雄厚目前集中通过销售东南亚度假产品以建立集团在
70、中国的品牌Shangri-la香格里拉香格里拉InterContinental洲洲际Meritus君安君安Marriott万豪万豪Club Med香格里拉集团很有可能是首要进驻商，并对其他酒店集团起示范带动作用表示兴趣的酒店集团均希望看到具体的空间规划方案蓝图（masterplan)，配合实地勘查，推算投资回报，以决定该地区的吸引力Working Draft42CHS001-112003-FinalPresentation42香港地产发展商对大鹏半岛的兴趣香港地产发展商对大鹏半岛的兴趣 资料来源：国际酒店及度假村集团高层访谈；麦肯锡分析初步反初步反应对整体长远潜力表示乐观，并曾研究该区发展项目
71、，但出于对核电站的顾虑而搁浅但希望能对项目有更多了解对整体潜力深感兴趣，但觉得基建、交通有疑点，希望对大鹏半岛有更深入了解采取静观其变的策略，且相信大部分香港发展商也会采取相近的策略暂时不考虑进驻该区暂时不考虑进驻该区对项目目表表示示初初步步兴趣趣，希希望望保保持持联系系现阶段段无无兴趣趣理由理由大鹏半岛自然环境在珠三角地区无出其右核电站对游客与房地产买家的心理影响难以估计从对盐田的研究，认同东部海岸的潜力，但对其繁忙的物流交通深感疑虑大鹏半岛土地供应充裕，进驻不急于一时深圳对城市发展进行长期规划的能力与决心尚有待证明与目前业务发展重点不配合与目前业务发展重点不配合和和记黄埔黄埔新新鸿基地基地
72、产香港香港兴业希慎希慎恒基地恒基地产香港地产发展商普遍认同大鹏半岛自然资源，并对长远地产发展潜力表示乐观然而，在长远规划的制定与执行未完全明朗下，发展商对短期内投资大鹏半岛有保留，期望先看到开发初步成果Working Draft43CHS001-112003-FinalPresentation43国际运营投资商希望深圳政府尽快着手制定一系列具有较高市场国际运营投资商希望深圳政府尽快着手制定一系列具有较高市场透明度的推进决策，从而向外界作出对区域开发的长期承诺透明度的推进决策，从而向外界作出对区域开发的长期承诺资料来源：访谈；麦肯锡分析1.聘用国际水准的专业人士早日推出大鹏半岛空间形态规划蓝图2
73、.投资基础设施，保证道路、水、电、通信、排污设施，以及医疗安全应急和信息服务能够满足旅游市场发展的需求，尽快完成对香港轮渡客运码头的规划及前期准备工作3.明确具体项目及其推进时间表4.建立污染控制和管理机制，最大限度地保护旅游资源，尽快搬迁污染工业，保障旅游经济的可持续性发展5.对主导投资者和最早进入本区域开发的投资商提供土地价格和税收方面的优惠，共担投资风险6.组织有影响力的区域形象推广活动，进一步积极消除核电站的负面影响，以打造大鹏半岛旅游市场的整体品牌形象区域的开发是长期的项目，应保持政策的长期性和连贯性政府制定具有较高市高市场透明度透明度的政策法规及推进举措，将有助于提升本地形象，并体
74、现政府长期开发的决心与承诺，帮助投资者减小风险预期值，从而有效保持投资开发市场活力Working Draft44CHS001-112003-FinalPresentation44准准备阶段段12/2003 6/2004第一第一阶段段6/2004 1/2007第二第二阶段段1/2007 1/2010第三第三阶段段1/2010 1/2015建议未来建议未来12年大鹏半岛开发总体实施蓝图年大鹏半岛开发总体实施蓝图建立大鹏半岛发展指导委员会成立盈利性的大鹏半岛开发总公司，寻找高素质合作伙伴招聘高素质管理团队负责公司日常管理和运营区政府牵头，募集本地民营资本作为纯投资者投资入股大鹏半岛开发总公司积极争取
75、优势业内公司少量参股参与管理指导委员会确立发展目标及阶段划分，制定开发政策和实施纲要由指导委员会聘用高素质专业机构制定半岛空间形态规划制定产业政策，整顿建立合理的管理架构初步资金的即时到位开发公司开始运作，负责大鹏半岛土地的一级开发和基础设施建设通过政府担保贷款方式融资，填补第一阶段开发的资金缺口土地的销售以现金交易为主，以为第二阶段滚动开发积累资金以生地出让价格从政府获取6平方公里开发权着手第一阶段的土地清理和基础设施建设（包括香港直通客轮的建设）接触潜在土地受让客户、二级开发商，销售熟地熟地销售低于预期价格熟地未能即时出让开发公司作上市准备通过债券方式或公司上市方式融资，填补第二阶段开发的
76、资金缺口可以部分土地换取高增长、高潜力项目的股权，为企业长期发展打基础以生地出让价格从政府获取9平方公里开发权着手第二阶段的土地清理和基础设施建设接触潜在土地受让客户、二级开发商，销售熟地熟地销售低于预期价格资金周转不灵公司逐步从土地开发公司向管理公司转型通过债券方式或公司上市方式融资，填补第三阶段开发的资金缺口可以部分土地换取高增长、高潜力项目的股权，为企业长期发展打基础以生地出让价格从政府获取15平方公里开发权着手第三阶段的土地清理和基础设施建设接触潜在土地受让客户、二级开发商，销售熟地缺乏新增长点组织架构架构财务安排安排实施推施推进潜在潜在风险资料来源：麦肯锡分析Working Draf
77、t45CHS001-112003-FinalPresentation45大鹏半岛优化产业组合推进方案大鹏半岛优化产业组合推进方案推推进方案方案参考“上海孙桥”的模式，严格按造高附加值、高技术含量和高生态标准有系统地审批项目与省市相关农业、渔业科学院所建立伙伴关系积极与欧盟及日本公司合作，建立市场信誉度绿色渔农产品品牌经营区与旅游设施区相对分离，尤其应保证养殖岸线远离旅游岸线可以考虑以下两种发展模式：“无锡生命园”模式即一家大公司作主导建立主题工业园区，有意愿在华南地区区域扩张计划的大型企业集团将是适合的备选对象；留学生创业园模式政府提供部分启动资金，建立共用设施平台，并向企业提供运营、融资等方
78、面的帮助，鼓励新兴企业积极接洽入选“国家生命科学与技术人才培养基地”名单的院校，争取引进、共建生物技术研究机构和实验室，形成生物技术产业氛围对于印染企业，建议合同到期一家，迁走一家。同时可考虑适度经济补偿鼓励搬迁政策，加快印染行业的淘汰限制发展充电电池行业，不再新建、扩建此类项目，出台政策，鼓励易地发展：保持葵涌的电池企业，严格环境检测和管理，一定要做到ISO14000达标；对于大鹏的雄韬电池可考虑将其迁到其他以制造业为主的工业区或集中到葵涌进行统一管理自然淘汰低附加值加工企业：对环境影响不大。一旦本区域环境改善，地价上升，大部分会无力承受，自动迁出产业绿色色渔农产品品的品牌的品牌经营生物技生
79、物技术现有有产业资料来源：麦肯锡分析Working Draft46CHS001-112003-FinalPresentation462004年大鹏半岛开发六大举措年大鹏半岛开发六大举措资料来源：麦肯锡分析1.建立大建立大鹏半半岛开开发管理委管理委员会会由市区主要领导牵头，建立大鹏半岛开发管理委员会，统一管理半岛的综合开发建设2.采用企采用企业化运作化运作由政府牵头建立大鹏半岛开发总公司，负责土地的一级开发和基础设施建设，以确保土地升值的收益保留在政府手中。总公司为盈利性机构，根据市场机制进行日常管理，对外聘用专业管理团队；同时做好核心业务的上市准备工作，规范化资本运作3.进行有序行有序规划划选定高素质专业机构完成大鹏半岛全境的空间形态规划4.争取上争取上级政策支持政策支持向上级相关政府部门争取在水头沙或沙鱼涌开通香港直通客运码头的建设许可。5.开展市开展市场推广推广最终确定大鹏半岛品牌。在开发管理委员会的指导下，与开发总公司一起开展多方位的市场推广工程，树立消费者/投资者信心6.实施施产业组合合根据产业组合战略制定具体产业发展和限制政策，搬迁与发展“大旅游”不相符的高污染印染企业和低附加值的“三来一补”企业，对搬迁企业鼓励异地发展，并协助创造相关条件Working Draft4747 以上有不当之处，请大家给与批评指正，以上有不当之处，请大家给与批评指正，谢谢大家！谢谢大家！
