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1、超市专题研究2010-9名邦市场前期部专题结构1、分类及特征2、选址分析3、经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数4、规划布局和动线细节5、具体超市进驻条件例举及条件提炼类别及特征类别经营商品售卖方式服务功能管理信息系统便利店食品、日用小百货，有即时消费性、小容量、应急性等特点，约3000种商品，售价高于市场平均水平开架自选，统一结算16个小时以上营业时间，兼有其他服务项目程度较高折扣店价格低于市场平均水平，自有品牌占比大、食品不是重点开架自选，统一结算14个小时以上营业时间，用工精简，为顾客提供有限服务一般超市食品、日用品，食品超市和综合超市商品结构不同开架自选，统一结算，分出入口12小时以
2、上营业时间，兼有银行ATM、小型街铺等服务程度较高大型超市大众化衣、食、日用品，一次性购齐，注重自有品牌开发开架自选，统一结算，分出入口12小时以上营业时间，兼有银行ATM、小型街铺等服务，设有不低于营业面积40%的停车场程度较高仓储式会员店大众化衣、食、日用品，自有品牌占相当部分，实行低价、批量销售开架自选，统一结算，分出入口12小时以上营业时间，设相当于营业面积的停车场程度较高，对顾客进行会员管理精品高端超市食品、日用品价格昂贵，原装进口的占比在50%左右开架自选，统一结算，分出入口12小时以上营业时间，与其他当购物场所共享配套程度较高6种超市基本形态及基本特点数据来源：国家质检总局、国家
3、标准化管理委员会（零售业态分类）分类及特征超市品牌分类及特征针对当前6种类型超市的连锁品牌例举类别市场连锁品牌便利店美佳、快客、7-11、唯客士、全家、24小时、好德和可的（农工商集团）、上海联华、上海华联、良友金伴、中百、旺和、物美佳联、超市发、普尔斯马特、FAMILYMART、喜士多C-STORE（润泰集团）、惠选（沃尔玛集团）、罗森便利、汇春、联合一百、好的和苏果便利（苏果集团）、VANGO（华润）折扣店新一佳、燕莎奥特莱斯、365、王府井上、FOXTOWN、CITYGATE、妙帛、科士威、铭品鞋、莱尔维思、迪亚天天、1女装、锦衣多、梵非、百尚度、LCX国际精品、夺宝奇兵超市沃尔玛（社区
4、店、购物广场）、家乐福、好又多（社区店、大卖场）、华润万家（生鲜超市、购物中心）、苏果（社区店、平价店、标超、购物广场）、乐购、北京华联、上海华联（标超、大卖场）、上海联华（大卖场、标超、食品加强店）、世纪联华（大卖场、标超、食品加强店）、物美（综合超市、大卖场）、大润发（综合超市、大卖场）、易初莲花（大卖场）、新一佳（综合超市）、欧尚（大卖场）、步步高（大卖场）、人人乐（大卖场）、永旺（大卖场）、韩国乐天玛特（大卖场）大型超市仓储式会员店沃尔玛（仓储会员店）、麦德龙（仓储会员店）、武汉中百（仓储会员店）、恒客隆（仓储会员店）、万佳福（仓储会员店）、中闽百汇（仓储会员店）、万客隆（仓储百货店）
5、、天超（仓储会员店）精品高端超市OLE和BLT(华润万家）、LES城市生活超市、吉之岛精品超市、微风超市、TASTE超市、BHGFOODMARKET超市、BHGLIFESTYLE超市、万佳INTERNATIONAL超市、CITYSHOP（城市超市）、赛特超市、婕妮路超市、JASONSSUPERMARKET、citysuper、燕莎超市、THREESIXT有机超市、世纪联华城市生活数据来源：网络搜集选址分析1、选择在居民区为主2、目标顾客应以稳定的居民为主，3、以附近的企事业单位上下班职工为主4、选择在交通枢纽开设超市5、经营内容必须视流动顾客的不同特点做出决定6、选择在商业中心或老城区开设超市
6、7、经营内容必须同商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用基本原则超市选址的基本7原则选址分析便利店一、商业中心区，居住集中区，医院，学校，娱乐场所，商务办公区，加油站，公园，广场，大中型企业区二、车站、停车场三、交通主干道交叉口，最好是三岔路口，在交通要道的回归动线上四、门口有3-5米的驻停区和缓冲区，不宜设置临马路线上无缓冲区，停不住人五、非地下店铺六、形状规划店铺（最好长方形或正方形）七、必须有4-5米左右的宽度做店门，临街最好全部是能做玻璃橱窗，周边无遮挡物，增加昭示性八、周边300米内无同类型强劲竞争对手人流集中区、车流集中且易短暂驻停、自身昭示性强喜士多（潮王店）临交通主干道
7、潮王路、临学校、临人口密集的老小区喜士多（西湖店）临西湖、临酒店、临购物广场，过路游客和购物人员多喜士多（学院店）临两条主干道交叉口、处于文三路电子街核心区，电子从业人员多喜士多（紫金店）临两条主干道和次干道交叉口、周边餐饮、足浴等业态能聚集巨大的人群可的（西溪店）临交通主干道，周边有写字楼、娱乐场所、宾馆等可的（武林店）临交通主干道，人流南北集中通行区，店铺门口有较宽的人行通道快客（杨家村店）非主干道、非商业区，依托于一个总人口数量巨大的社区（杨家村）快客（南村一店、二店）临次干道，处于社区商业集中区，一个人口密集的大型社区-大关小区喜士多加盟基本条件从申请到开店，差不多需要2个月的时间。包
8、含接洽面谈商圈评估、签订合同、进阶培训、门市装修、设备购买、进货开业等。投资额度20-50万元加盟金免保证金3万店面要求使用面积40平米以上，店铺自有或租期五年以上，该点需经C-STORE总部商圈评估合格加盟主基本资金准备装潢费用约6万元、设备费用约10万元、商品设备押金及履约保证金10万元第一次进货费用营业面积小于40平米/约4万，营业面积小于40平米/约5万，营业面积大于50平米/约6万设备费用喜士多提供装修套餐，订购设备，按营业面积大小选择设备并支付费用毛利分配比例100%C-STORE（总部）投资项目商品存货、招牌灯箱、部分设备、证照办理费用加盟主经营费用租金、员工薪资、门市管销费用加
9、盟期限五年联华快客便利店加盟基本条件投资额度12-18万加盟金2万保证金1.2万加盟权益管理费（1）卖场面积在31平方米（含）或以下的收费标准为：第一年3000元；第二年5000元；第三年至第五年每年7000元；（2）卖场面积在31平方米以上的收费标准为：第一年5000元；第二年7000元；第三年至第五年每年9000元开业准备金0.3万，杭州市区0.15万店面要求使用面积30-120平米以上，店铺自有或长租，快客总部为加盟者提供免费的考察和评估装修要求门店的装修、设施、模式必须和快客直营门店一致。投资者可采取与总部合作或自行装修两种方式。门头灯箱广告必须由总部负责设计装修，160元/设备费用向
10、总部按面积购买设备货源采购及运输费用加盟者的货源有两种选择，第一可以向总部申请自出才可，第二由总部统一配送，自出和统一采购的比例为7：3。总部统一进货和配送的部分，杭州地区需另收2.5%的物流费，浙江其它地区为3.5%。采购送货流程需要即时付费，快客总部会为加盟者开设一个资金账户，因此加盟者必须保证账户内有钱才能从快客拿到商品毛利分配比例75%证照投资者自理加盟主经营费用租金、员工薪资、门市管销费用加盟期限三年选址分析折扣店一、集中居住区，娱乐场所（如剧院、电影院等）旁，购物广场旁，大型综合超市旁，大中型企业区等人流集中区，交通要道、公交站点、停车场旁二、根据折扣店自身的经营商品结构选择地址，
11、与周边的同类型店铺形成集中效应，突出自身品牌优势三、把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，如果消费者契合度高，可共享客源四、东西走向街道的最好选择坐北朝南的店铺，南北走向街道的最好选择坐西朝东店铺，充分考虑消费者的行走习惯，达到快速消费目的五、店铺周边无遮挡物，店门宽度以4-5米以上为宜，不仅昭示性强，而且利于顾客的进出流动六、租金相对低廉人流集中区和快速通行区，同类业态集中区FOXTOWN（上海徐汇店）FOXTOWN（上海世贸店）FOXTOWN（深圳友谊城南山店）商业集中区，各种品牌扎堆，依托周边有大型的购物广场吸引人流，或者直接进驻购物广场，视觉可达性强超市选址分析一、以生鲜食品超市和标准综合
12、性超市为主二、城市商业中心区，区域型商业中心区，传统集中居住区，忌讳城市人口流动性大的区域，客源稳定三、交通主干道或次干道旁，交通易达性强，最好是交通站旁四、与区域内大型超市（经营面积6000方以上）必须隔开2.5公里以上五、提供一定数量的停车位，地上或地下，面积大型视情况而定六、该类超市的昭示性要求低于大型超市和便利店，这主要是基于店面租金和外来客源较少的考虑七、超市店门口需留出一定的面积，设置超市基础服务设施，面积大小视情况而定传统居住区，客源稳定，核心商业区或区域性商业区世纪联华（大关店）世纪联华（潮鸣店）世纪联华（采荷店）世纪联华（杨家门店）临交通次干道，对于目标客群昭示性已经够了，传
13、统的人口居住集中区，流动人口较少，周边无大型超市大型超市（一）选址分析一、商业中心，与其他商业业态组合，形成购物广场形式，城郊结合部，与其他商业业态配合，形成区域型商业重点，如果是单体商场，周边必须有银行、娱乐、餐饮等业态二、必须在交通主干道附近，人行道宽度必须在5米以上，步行5分钟左右，必须有公交车站，且有5路以上公交车经过，且有不低于营业面积40%的停车场二、城市的规划新区或正在成长区，未来消费人群可期三、周边1.5-3公里必须有相当数量的居住区，不仅要考虑流动人口的购物消费，更要有撑起整个大型超市的周边稳定客源，且均有道路直达中心区、城郊，交通便利，周边稳定客源，选择业态组合四、周边1公
14、里内无营业面积在其50%以上的同业态商场，周边2公里内无营业面积与其相同的同业态商场，周边3公里内无大型超市和购物中心五、周边无立交桥、高架桥、交通隔离带，单行道，地面铁路等六、门前有建设大型的室外广场的场地面积，无不可拆除有碍通行和视线的铁塔、电线杆等七、地块以矩形和正方形为宜，长宽不宜超过2：1，以4：3和5：4为最佳大型超市（二）选址分析中心区、城郊，交通便利，周边稳定客源，选择业态组合家乐福（涌金店）欧尚（大关店）世纪联华（华商店）好又多（黄龙店）交通主干道三岔路口，商业集中区，人流集中区，众多的交通站点交通主干道岔路口，郊区，临近大关小区，流动人口聚集，巨型停车场交通主干道岔路口，处
15、于居住地点和工作地点的过渡地带，巨型停车场交通主干道三岔路口，商业集中区，多类型人流集中区，多交通站点选址分析仓储式超市一、城郊结合部二、交通主干道旁，选择可见度高的地点，最好是两面临街的十字路口或三岔路口，周边无遮挡物，昭示性强，来往车辆和行人均可见三、在当前的交通条件下，周边有密集的公交系统四、与营业面积相同的停车场五、周边5公里内无相同类型和相同经营面积的商场六、步行单程以15分钟为限，自行车单程以10公里为限，开车或乘车单程为30分钟左右七、地块以矩形和正方形为宜，长宽不宜超过2：1，以4：3和5：4为最佳城郊、非常倚重交通便利性、与营业面积相同的停车场麦德龙（彭埠店）郊区，距杭甬高速
16、不到300米，交通主干道交叉口，交通通达性非常好，周边无高楼大厦，可视性非常，周边无超过1万方的大型超市，无很大的竞争压力，周边是江干区流动人口聚集地，人口集中且数量大精品高端超市选址分析1、一线城市商业核心区，中央商务区（CBD）2、高档住宅集中区、涉外居住区，外国人和高收入群体的聚集区3、高档购物区，共享购物场所便利设施核心商业区，依托周边高端购物场所，高收入人群集中区OLE（钱江新城店）LES（杭州大厦店）OLE超市依托于杭州第一个真正意义上的综合体万象城，万象城刚好又位于杭州的第二个核心区钱江新城，区域内高端楼盘云集，目标消费群体数量大LES城市生活超市位于杭州大厦C座，依托于杭州大厦
17、旅游购物综合体，杭州大厦是全浙江省公认的最高档的购物场所，LES城市生活超市所要面对的客群与杭州大厦的客群高度契合经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数类别经营面积辐射半径目标客户人口基数便利店100平米左右，利用率高，设备用房占比约20%辐射商圈范围小，顾客步行5分钟为限单身、年轻人、目的性顾客1000折扣店300-500平方米左右辐射商圈半径2公里左右周边固定居民和流动顾客并重3000-5000超市6000平方米以下食品超市约1000-2000平方米（生鲜面积约占30-40%），综合性超市2000-6000平方米（生鲜面积占比约25%）辐射商圈半径2公里左右周边固定居民为主60000左右大
18、型超市6000平方米以上（生鲜面积约占20%，1万方以上大型超市，生鲜面积基本维持在2000-3000方）辐射商圈半径3公里左右周边固定居民和流动顾客并重60000以上仓储式会员店10000平方米以上（生鲜面积2000-3000方）辐射商圈半径5公里左右(可延伸至50公里）中小零售店、餐饮店、集团购买为主，兼有周边居民和流动顾客100000以上（可适当把人数扩大）精品高端超市1500-3000平方米服务半径不详，基本内辐射整个城市高收入者，炫耀性消费者，白领、涉外人士、外国人不详经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数四者关系超市四大市场因素数据来源：国家质检总局、国家标准化管理委员会（零售业态
19、分类）经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数1、超市经营面积的调整切实忠于辐射半径、区域内可服务目标群体等实际情况2、精品超市作为最近冒出来的超市业态，在辐射空间半径和辐射人口数两方面尚无进行相对正确的定量分析，其余五种常规的超市业态均有相对合理的基础数量分析3、超市业态的商业面积与服务人口数比例基本在1000方：10000人（无竞争业态，数据来源国家标准化管理委员会），根据其超市的经营面积了可基本得出辐射半径，随着经营面积的扩大，其辐射面积也在不断外扩4、超市所辐射到得人口，其分布形状最好不要呈现扁平化长条状、偏居一侧、集中在局部等情况，辐射商圈必须是呈圆形状或椭圆形状四市场因素简析四因素并
20、不是相互决定关系，是综合考量的四个方面5、超市每种业态对于商品和目标客群都有比较针对性，虽然某些方面是有重复的，但是均有自己的主力客群6、除便利店和高端精品超市没有生鲜经营区外，其他四种超市业态均设置比例很大的生鲜区7、生鲜区在经营面积2000-10000方的超市中，占比约20-30%，在经营面积1000-2000方的视频超市中，占比约30-40%，出于商品深度调整、吸引更多的消费人群、追求更高的利润三个因素的考虑，有些分设几层的大型卖场把第一层全部设置为生鲜区8、本专题中列出的生鲜区面积已经包括了生鲜的陈列区和加工区，它们之间的面积比约为50%:50%经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数四
21、市场因素简析四因素并不是相互决定关系，是综合考量的四个方面规划布局和动线细节整体面积配比1、除了精品超市、便利店、折扣店三种超市业态，其他超市业态前区和后区面积比例7：32、便利店、精品超市、折扣店三种业态店铺小，面积利用高，前区和后区的面积为8：23、超市中，生鲜部门面积比较大，熟食、面包、鲜肉等生鲜部门加工区的比例较大，生鲜区加工区和陈列区面积比例：1：1至2：14、超市规模定位与生鲜区规模对比表类别经营面积生鲜面积占比食品超市1000-2000-约30-40%综合性超市2000-6000500-1500约25%大型超市6000-100001200约20%10000以上2000-3000约
22、20-30%仓储式超市10000以上2000-3000约20-30%生鲜区面积规划是超市重中之重数据来源：各种类型超市面积分析规划布局和动线细节超市实效面积1、商业地产公摊面积高不仅是建设规划的需要，更是商业经营便利的需要，按照商业地产建设规划情况和经营情况，营业面积占建筑面积约75%，而实效面积占营业面积约75%，在当前商业广场不断高端化，经营不断体验化的市场情况下，经营面积和公共面积的配比基本都维持在1：1的比例，超过50%的公占面积是常态2、在商业业态中，超市的呈现主力店的形态，其营业面积和实效面积略高于商业地产的整体水平，超市的营业面积约占整个建筑面积的80%-85%左右，而其中的超市
23、实效面积约占整个经营面积的80-85%3、超市公共面积不断放大的利益诉求点在吸引客流、消防安全，提升购物环境、物业形象4、如何在不影响卖场整体档次的情况下提高卖场的实效面积和营业面积，这是各大商业地产商都在追求的事情，一般都采用不常规的设计手段，比如卖场电扶梯外置，也可相应减少超市的公共面积在利于整体经营的基础上提高实效面积规划布局和动线细节1、超市商品品类面积配置严格按照当地消费者日常支出的商品消费投向比例2、根据数据统计显示超市各商品品类的面积配比,水果蔬菜面积10-15%、肉食品15-20%、日配品15%、一般食品10%、糖果饼干10%、调味品南北干货15%、小百货与洗涤用品15%、其他
24、用品10%.3、中国幅员辽阔，各地区的消费水平和消费习惯不尽相同，同时也要对竞争对手进行调查，做好自身的超市定位，从而得出适合本体项目的商品品类面积配置比4、以上所述的商品品类面积配比适合使用在“超市、大型超市、仓储式超市”三种超市业态中，对于便利店、折扣店、精品高端超市并不适合.5、严谨的考察竞争对手各种商品品类的配比情况，适当扩大能发挥自身的优势的商品品类面积。商品品类面积比消费者日常支出的消费投向是品类面积配比的唯一导向上图中数据来源：国家标准化管理委员会超市各种商品品类所占面积的结构和居民消费支出结构尽量相匹配规划布局和动线细节商品位置安排原则1、超市商品品类的位置摆放遵循消费者购买每
25、日所需商品的顺序，按照消费者的购买习惯和人流走向2、根据实际情况，可以把商品做出如下前后顺序排列，蔬菜水果畜产水产类冷冻食品类调味品类糖果饼干饮料速食品面包牛奶日用杂品3、同样的商品同样的场地，仅仅摆设位置的差别可以使销售额发生30%以上的变化按照客流运行习惯和客群购买习惯设置各类商品位置上图基本遵循：蔬菜水果畜产水产类冷冻食品类调味品类糖果饼干饮料速食品面包牛奶日用杂品的商品排列顺序规划布局和动线细节1、生鲜区各部门位置规划靠墙位置：加工区安排的需要；靠近入口处：多用在中小型连锁超市，以利吸引顾客进店；超市的深处：引导顾客走过整个大型综合超市，提高集客能力，提高超市深处死角商业价值；靠近收银
26、台：便于生鲜品保鲜和顾客即拿即买，达到防损控制和方便顾客的双重目的2、面包及果菜品部超市的高利润部门，采用岛式陈列，也可以沿着内墙设置。也可采用现场制作的方式，吸引购买。3、肉食品部购买肉食品是大多数顾客光顾超级市场的主要目的之一，一般应沿着超级市场的内墙摆放，方便顾客一边浏览一边选购。商品具体位置（一）八大类商品“对号入座”生鲜部门的岛式陈列4、冷冻食品部冷冻食品主要用冷柜进行陈列，既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最后段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带提供便利性5、膨化食品部这类食品存放时间较长，多被摆放在超级市场卖场的中央，用落地式的货架陈列。具体布局以纵向为主，突出不同
27、的品牌6、饮料部饮料与膨化食品有相似之处，但消费者更加注重饮料的品牌，摆放也应该以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品7、奶制品部顾客一般在其购买过程的最后阶段才购买容易变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面规划布局和动线细节商品具体位置（二）八大类商品“对号入座”8、日用品部包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品，一般摆放在超级市场卖场的最后部份，采用落地式货架，以纵向陈列为主。顾客对这些商品持有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量规划布局和动线细节商品具体位置（三）八大类商品“对号入座”规划布局和动线细节商品布局的技巧
28、性（一）根据5个“磁石点”重点布置商品第一磁石点位于卖场中主通道的两侧，是顾客必经之地，也是商品销售最主要的地方。此处配置的商品主要是：主力商品购买频率高的商品采购力强的商品这类商品大多是消费者随时需要，又时常要购买的。例如，蔬莱、肉类、日配晶。(牛奶、面包、豆制品等)，应放在第磁石点内，可以增加销售量卖场主通道上的商品第二磁石点第二磁石点穿插在第一磁石点中间，一段一段地引导顾客向前走，第二磁石点在第一磁石点的基础上摆放，主要配置以下商品流行商品色泽鲜艳、引人注目的商品季节性强的商品第二磁石点需要超乎一般的照度和陈列装饰，以最显眼的方式突出表现，让顾客一眼就能辨别出其与众不同的特点。同时，第二
29、磁石点上的商品应根据需要隔一定时间便进行调整，保持其基本特征规划布局和动线细节商品布局的技巧性（二）卖场主通道货架上的堆头商品根据5个“磁石点”重点布置商品第三磁石点第三磁石点指的是超市中央陈列货架两头的端架位置。端架是卖场中顾客接触频率最高的地方所以可配置下列商品：特价商品高利润商品季节性商品厂家促销商品值得特别提出的是，我国目前有一些超级市场根本不重视端架商品的配置，失去了很多盈利机会，一些超级市场选择的货架两头是半圆型的，根本无法进行端架商品的重点配置，应积极地加以改进卖场主通道货架端头的商品商品布局的技巧性（三）规划布局和动线细节根据5个“磁石点”重点布置商品第四磁石点第四磁石点通常指
30、的是卖场中副通道的两侧，是充实卖场各个有效空间的摆设商品的地点。这是个要让顾客在长长的陈列线中引起注意的位置，因此在商品的配置上必须以单项商品来规划，即以商品的单个类别来配置。为了使这些单项商品能引起顾客的注意，应在商品的陈列方法和促销方法上对顾客做刻意表达诉求主要有：热门商品；有意大量陈列的商品；广告宜传的商品等卖场副通道两侧的货架商品副通道主通道商品布局的技巧性（四）规划布局和动线细节根据5个“磁石点”重点布置商品第五磁石点第五磁石点位于收银处前的中间卖场。各门店可按总部安排，根据各种节日组织大型展销、特卖活动的非固定卖场。其目的在于通过采取单独一处多品种大量陈列方式，造成一定程度的顾客集
31、中，从而烘托门店气氛。同时展销主题的不断变化，也给消费者带来新鲜感，从而达到促进销售的目的卖场收银区大面积空地可做活动促销商品布局的技巧性（五）规划布局和动线细节根据5个“磁石点”重点布置商品卖场通道设计（一）1、足够的宽：要保证顾客提着购物筐或推着购物车，能与同样的顾客并肩而行或顺利地擦肩而过，最小的通道不能窄于0.9米2、笔直：尽可能避免迷宫式通道，要尽可能地进行笔直的单向通道设计3、平坦：通道地面应保持平坦，处于同一层面上4、少拐弯：原则上人的动线一侧直线进入，沿同一直线从另一侧出来，但是这样的店铺不多，美国超市标准长度为18米-24米的商品陈列线，日本超市的商品陈列线一般为12米一13
32、米，中国超市的商品陈列线一般为14米-16米，尽量在这个长度上别拐弯5、通道上的亮度：通常通道上的照度起码要达到1000勒克斯；尤其是主通道，相对空间比较大，是客流量最大、利用率最高的地方。要充分考虑到顾客走动的舒适性和非拥挤感6、没有障碍物：通道避免出现死角，在通道内不能陈设、摆放一些与陈列商品或特别促销无关的器具或设备，以免阻断卖场的通道规划布局和动线细节遵循以下基本的6点设计卖场通道卖场通道设计（二）单层卖场面积主通道宽度副通道宽度300平方米1.8米1.3米1000平方米2.1米1.4米1500平方米2.7米1.5米2500平方米3.0米1.6米6000平方米4.0米3.0米规划布局和
33、动线细节五种不同单层面积的卖场主副通道宽度主通道主通道副通道数据来源：建筑设计防火规范，各超市市调分析卖场出入口方式规划布局和动线细节1、入口和出口分离大型超市基本采取出入口设置分离，有利于出现回流式客流动线，减少“经营死角”面积。单层的大型超市基本是一个出口和一个入口，多层的大型超市，可以设置多个入口和一个出口，有些服务意识强的超市，收银台附近的出口也可当出口，大型超市入出口分离是基本情况，但是具体问题还要视具体超市而定。多层大型超市的出入口设置可参考沃尔玛购物广场，有正门入口，停车场入口，乘手扶梯直接从外界直上二楼等三种形式2、入口和出口一起中小型超市基本出入口设置在一起综合考虑营业面积、
34、客流、地理环境确定出入口方案卖场入口设计细节规划布局和动线细节1、把卖场人口设在顾客流量大、交通方便的一边2、通常入口较宽，出口相对窄一些，人口比出口大约宽133、在人口处为顾客购物配置提篮和手推车，一般按1辆(个)/10人3辆(个)/10人的标准配置4、一般采取全开式无门设计，中小型超市可采取自动伸缩门5、入口门可采取落地大橱窗的形式，在门边设置大量的商品广告信息或陈列对顾客具有较强吸引力的商品，不仅可以发挥招徕作用，而且能够增强卖场对顾客的吸引力6、多层超市可采用自动手扶梯等形式吸引周边顾客7、门口配置便利基础设施8、门口用斜坡和阶梯组合形式从而达到无障碍通行效果招揽顾客、通行顺利是入口设
35、计的两个最基本原则规划布局和动线细节卖场出口设计细节1、一般大型超市出口通道宽应大于15米，且可多设几个通道2、出口处设置收款台，按每小时通过500-600人为标准来设置一台收款台3、出口附近可以设置一些单位价格不高的商品，如口香糖、图书报刊、饼干、饮料等，供排队付款的顾客选购，一般而言，顾客等待付款结算的时间不能超过8分钟，否则就会产生烦躁的情绪。4、可设置黄金通道，专门为不超过3件单品的顾客服务，以加速顾客缴款的速度。（一般为每200平米配置一个收款台。）5、出口配置便利基础设施6、出口用斜坡和阶梯组合形式从而达到无障碍通行效果7、大型超市紧邻出口处，设置大片开阔地，用于促销活动或疏散顾客
36、出口处设计的遵循快速通行原则卖场单层动线（单层面积1000平方米以上）规划布局和动线细节1、直线型通道直线式通道也被称为单向通道。这种通道的起点是卖场的人口，终点是零售店铺的收款台。顾客依照货架排列的方向单向购物，以商品陈列不重复，顾客不回头为设计特点，它使顾客在最短的线路内完成商品购买行为，这种形式适合面积小、商品品类比较少的卖场。2、回型通道回型通道又被称为环型通道，通道布局以流畅的圆形或椭形按从右到左的方向环绕零售店铺的整个卖场，使顾客依次浏商品，购买商品。在实际运用中，回型通道又分为大回型和小回两种线路模型注：2.1重大回型通道这种通道适合于营业面积在1600平方米以上的零售店铺顾客进
37、入卖场后，从一边沿四周回型浏览后再进人中间的货架它要求卖场内部一侧的货位一通到底，中间没有穿行的路口2.1小回型通道它适用于营业面积在1600平方米以下的零售店铺。顾客人零售店铺卖场，沿一侧前行，不必走到头，就可以很容易地进中间货位直线型通道和回型通道是最基本的两种动线形式动线具体表现(一）规划布局和动线细节U形动线1、U动线适合建筑是方形或接近方形的超市2、顾客从超市入口进入超市，在宽大的主通道指引下，不用刻意商品引导，顾客就能自主按照设计路线到达超市每个商品区域，方便顾客的购买方形超市一般采用U形动线1、L型动线适合建筑形状是长方形的超市，主通道像倒放的L型。长方形超市横向长，一般很难把顾
38、客引导到超市内部,而使用L型动线可以引导顾客到达超市内部，分散到每个商品区域和货架间过道,顾客停滞店中的时间也使之拉长，提高客流量L形动线动线具体表现（二）规划布局和动线细节2、如果长方形建筑的纵深较长，L型动线的长L过道对于部分区域商品就会存在死角，顾客难以到达每一个长的过道，影响商品销售。一般纵深较浅，横向较长的超市使用L型动线会非常合适3、针对长方形超市纵深深的问题，需要通过F型动线来解决，F型动线在下页介绍长方形超市一般采用L形动线动线具体表现（三）规划布局和动线细节F形动线1、F型动线实际上是综合U型动线和L型动线的优点，从而得出的2、F型通道里，可以近距离到达任何一个过道和看到过道
39、货架上陈列的商品，使超市里的商品更通透，让更多的顾客买到需要的商品，解决了L型动线的弊病。F形动线是结合了U形动线和L形动线的优点产生动线具体表现（四）曲线动线1、这类动线属于强制性动线，顾客进入超市必须按照超市经营方设定的路线购物，没有折返的线路2、这类曲线动线布局在设计时按照商品属性划分来安排区块，国内见到使用的有宜家和韩国每家玛超市，每家玛超市根据超市总的布局来使用曲线动线的，生鲜、熟食、蔬果、鲜肉、散货等都在超市外做岛状销售，小型商品不占面积，用货架可以搭建组合成上图的曲线3、这样的动线设计比较浪费超市面积，不适合一般超市使用规划布局和动线细节曲形动线体现了超市布局中引导型消费的功能货
40、品摆列示意图动线设计图韩国每家玛超市（华亭店）借鉴了宜家家居的动线，进了卖场就别想回头，一直走到收银台才可以出去，强迫性动线1、在超市实际动线运动过程中，使用U型、L型、F型动线时需要按照商品区块的自然衔接或关联商品来设计过渡商品售卖区域，比如：百货“软品”或“硬品”做关联布局，“软品”包括：“服装鞋帽、家纺、床上用品、婴儿用品”等，可以做关联布局，“硬品”包括：“文体用品、家电用品、家居用品、DIY用品”等，也可以做关联布局。2、非食等高毛利商品在超市入口及顾客必须经过区域，通过一些装饰和特殊的陈列，吸引顾客，增加顾客眼球接触时间，促进顾客冲动性购买3、食品属于低毛利商品，是顾客每次必买商品
41、，就位于超市最里端4、洗化类商品属于功能性商品，也是顾客的生活必须品，一般布局在死角或顾客不容易到达的区域，起到引导客流的作用动线关联性分析规划布局和动线细节超市动线规划从来都是多种基本动线形式的综合具体超市进驻条件例举对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平
42、方米的同类业态为佳具体超市进驻条件例举对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做
43、到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米具体超市进驻条件例举其它要求1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度
44、标准4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期具体超市进驻条件例举具体超市进驻条件例举1、地理位置要求：十字路口，第一准则。满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达人口密度要相对集中，附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上。2、建筑要求：占地面积15000平方米以上，最多不超过两层，总建筑面积2万4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：63、商圈半径：公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力4、灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层
45、，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层5、租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年-30年）具体超市进驻条件例举一、好又多进驻城市的经济指标要求1、城市常住人口：25万以上2、城市居民人年均消费支出:8000元以上为佳；二、物业要求1、建筑面积：10000-30000平方米2、楼层：1-4层,一二层为佳;地下一层最佳；3、层高：4-5米;4、柱间距：8M以上;5、楼面负重：大于500KG/平方米;6、停车位：0-300台小车；具体超市进驻条件例举1、土地：面积在30亩以上（约20000平方米）为佳。（覆盖率50%）2、交通动线：最好以
46、土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约3040万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开4、建筑物以一层20000平方米为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000平方米以上，总建筑面积2000022000平方米，楼层最好不要超过二层，大厅面积超过3000平方米米5、停车面积至少：机动车10000平方米（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500平方米3500平方米（室、内外均可）6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米7、商场的楼板荷载600kg/平方米，收货区、库
47、存区需要1000kg/平方米具体超市进驻条件例举一、经济指标1、所在城市的年人均国内生产总值10,000元以上2、所在城市的年社会消费品零售总额在140亿元以上3、职工年平均工资9,500元以上4、城市居民年可支配收入7,000元以上二、人口指标1、所属全市的人口330万以上2、所属市区的人口在100万以上3、项目3公里范围内人口25万以上4、项目5公里范围内人口50万以上具体超市进驻条件例举三、道路交通指标1、面临道路主干线，车行道4快2慢2、所属区域公交线路在6条以上3、每天经过地块的车辆不少于10,000辆4、每天经过地块的自行车不少于12,000辆5、每天经过地块的人流不少于10,00
48、0人次6、了解项目周边市政规划，道路拓宽、高架、地铁、轻轨发展趋势等四、物业要求1、地块或已有的建筑物可以租赁2、地块土地面积不小于2万方，长方形，临街宽度120米，深度大于160米3、可用建筑物最好为一层，面积在16,000左右。（二层的每层不小于6,000）4、层高6-7米以上5、地板承重卖场800公斤/平方米，后仓1,200公斤/平方米6、停车位在300辆-400辆7、供电3,000KVA以上8、供水150吨/天，排水150吨/天9、燃气150立方米/小时10、电话30门直线（其中16条为中继线），并可至少引入一条数据线具体超市进驻条件例举具体超市进驻条件例举1、经济较发达中心城市的出口
49、位，大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近，超市既是服务中心又是配送批发中心2、商圈的辐射半径通常为50公里3、以自建店面为主，拥有自有产权，同时对于村级留用地比较喜欢4、地块要求成15000平方以上,每层面积希望有5000平方，其营业面积一般为15，00020，000平方米，建筑面积和与建筑面积基本等同的停车场面积5、楼板承重：1.52.5吨/平方6、供配电负荷：1600KVA7、物业形状要求：比较方正8、层高：7米以上9、柱间距：8-10米10、用高4.5米的工业用大型货架具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（一）区域选择基本要求1、超市将要进入的城市区域与已建的且布局好德物流中心保持合理的距
50、离，其运输线不宜过长2、区域城市化水平在30%以上3、区域周边的业态以传统百货和杂货店为主，不可出现建材等与超市业态严重冲突的商业业态4、区域内城市分布呈面状，尽量避免线状分布5、区域内居民的收入水平和人均生活消费支出维持在整个城市的平均水平6、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠7、区域居住密度高8、城市基础设施完善，交通便捷9、区域内服务人口的数量没有严格的限定，视超市规模而定超市将要进驻区域的基本要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（二）商圈要求1、在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区2、城乡结合部和近效区，若无大型成熟社
51、区，一般不进入3、在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心4、商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑等城市景观无破旧感，公共设施完好，齐全5、附近无污染企业或危险品生产企业和仓库6、所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势7、所在区域无城市拆迁、改造规划8、商圈形状以接近园形的不规则多边形为最佳，避免狭长状、条带状9、商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈，商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地超市所在商圈基本要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（三）目标消费者特征及要求1、商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭
52、生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份2、居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主3、高中以上文化水平的居民应占大部份4、人均商品性消费支出应在每月300元以上5、人均月收入应在1000元以上6、购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主7、购物频率在每周2-3次左右8、对价格不是太敏感，但仍视为选择商店的重要因素9、不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物超市所面对潜在消费的调查要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（四）人口规模及分布1、核心商圈人口规模应不低人5-10万人，最好应在15-20万之间，要求以大型超市的商业利润最大化为目标2、视所开设的卖场面积大小而定
53、，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例3、商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主，如果是外来人口大量聚集也可以，情况视周边情况而定超市所服务人口的规模及分布特征要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（五）超市具体位置要求1、超市位置应接近于于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上2、超市位置应位于至少两条小区干道级以上道路的交叉或距交叉口4分钟步行距离内3、商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场4、商场周围2公里内没的营业面积在与拟开商场相同的同业态商场5、商场周围
54、3公里内没有大型超市、购物中心6、商场周围50-100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与拟开商场在功能上相补的商业设施7、备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过8、在特大型城市中可区级购物中心内部超市对于具体位置的要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（六）周边交通具体要求1、至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址2、商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址3、店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等4、店址附近步行4分钟内应有至少一个公交车站有三路以上公交车线路经过或可通过与规划、交通管理部门协调新
55、设立5、备选物业正前方应方便顾客(步行和驾车)进出6、应方便大型货车进出超市周边交通的具体要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（七）超市经营场地要求1、门前人行道应在4米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆和其它构筑物，地面铺装质量较高或可改进2、门前应有宽度不少于4米的室外广场，且无不可拆除的有碍通行和视线的电线杆、水池、花坛等构筑物3、可供停车的场地面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置不宜超过100米4、门前室外广场标高应高过与道路标高，但如以台阶相通，台阶级数不应超过超过4级。5、应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道
56、6、建筑物与其它建筑的间距应符合规划要求和消防要求7、应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米超市场地经营性要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（八）物业具体一般要求1、房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4：3，5：4为佳2、房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙3、开间朝向主要街道，开间不少于30米4、所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分5、进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为宜6、柱间距应在6米以上，
57、或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上，目前大型超市的柱间距基本都在8米以上，有的甚至已经达到了11米7、层高以橫梁底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不宜起过8米8、租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可租用负一层超市物业设计的一般要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（八）9、各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供3*30平方米的安装位置10、楼板承重原则上都在500KG/方以上，仓储型超市承重都在1.5-
58、2.5吨/方，现有的超市大部分都要求在0.8-1.2吨/方以上11、用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，应至少在两个方向上，至少50米开外能看到卖场12、所选物业应有显眼的顶招、侧招的位置和广告位置提供超市方免费使用13、所选物业应由业主提供(或提供安装位置)载重量不少于2吨的货梯，货梯开门宽度不应小于1.4米，且货梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不影响顾客动线14、载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过12度15、电力、煤气、供水、排污、消防、空调等方面的物业要求参照当地的建筑设计要求超市
59、物业设计的一般要求具体超市进驻条件例举进驻条件提炼（九）物业一般租赁要求（除了麦德龙和沃尔玛购物广场采取自建以外，现在的连锁大卖场基本都会选择进驻现有物业）1、计租面积应按实际租赁垢建筑面积计算，应尽量争取按使用面积计算2、负一层和二层以上的租金水平至少应低于首层30%以上3、辅助用房的租金水平应争取低于营业用房的水平4、所有设备房均应免费5、由物业方安装的货梯、自动人行道等设备安装的土建部份费用应由物业主负担6、停车场和门前广场应免费使用7、物业管理费应免除8、免租期应在四个月以上，越长越好9、租金递增期应一年一递增，递增率不可超过3%10、免递增期应为一年超市商务租赁的基本要求具体超市进驻
60、条件例举进驻条件提炼（九）11、业主应能提供土地使用证、规划许可证、租赁许可证和消防验收合格的批文和法人资格证明12、业主必须提供全套竣工图13、需加建、改建的土建工程费应由业主免担14、需增容水电、煤气的费用应争取业主负担，至少负担一半15、若超市方租赁物业仅为所在建筑的一部份，尚有部份商业用房可出租，必须要求业主承诺余下物不与我方相同，避免一超市方竞争16、业主应承诺协助超市方办理相关的工程、营业手续17、在超市方所承租的范围内超市方有权分租部份面积，业主无权干涉和向第三方收取任何费用18、业主保证在超市方租赁期内任何第三方不得向超市方提出任何收取费用的要求19、业主必须承诺在租赁期间任何有关物业的产权纠纷均与超市方无关，不得影响超市方的正常营业，若影响超市营业，所造成的一切损失由业主赔偿超市商务租赁的基本要求结束!谢谢
