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1、上海 杭州 南京 北京 天津 沈阳 济南 青岛 西安 重庆 成都 武汉 长沙 南昌 恒盛尚海湾、豪庭项目恒盛尚海湾、豪庭项目至至开开盘盘前前营营销销执执行行策策略略提提报报Part 1市场现状分析市场现状分析4.14国务院部署“新国四条”加快保障性安居工程建设加强市场监管增加住房有效供给信贷政策市场管理政策保障性政策土地政策抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策4.17国办发布通知发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用加强对房地产开发企业购地和融资的监管调整住房供应结构信贷政策市场监管政策税收政策供应政策实行更为严格的差别化住房信贷政策4月14日，国务院总理温家宝主持召开国
2、务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）4月17日，国办发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称通知）对于“新国四条”进一步地细化、完善政策导读政策导读政策导读政策导读政策的严厉程度前所未有，大超预期措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的17日国务院通知将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定房
3、价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整
4、价格成为可能。对此次疾风骤雨式的政策调控，我们认为：政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面政策特点政策特点政策特点政策特点T1:T1:就格局而言就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大我们的判断我们的判断我们的判断我们的判断T2:T2:就反应而言就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段T3:T3:就城市而言就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市T4:T4:就购买行
5、为而言就购买行为而言；投资者短期会加速离场；投资者短期会加速离场T4:T4:就后续供应而言就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及；集中性压力将会出现在今年四季度及20112011年上半年年上半年当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个
6、因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。当然，覆巢之下焉有完卵，在此
7、形势下，三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了；异地购房也是限制的，基本上都堵上了投资的可操作余地。由于不少投资者受信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，不少进行积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多
8、上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对
9、住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对
10、收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务政策细则及影响力研判政策细则及影响力研判政策细则及影响力研判政策细则及影响力研判4月17日，国务院颁布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知对各地楼市均产生重大影响 p针对首次购房，贷款首付款比例不得低于30%p针对购买第二套房家庭，贷款首付款比例不得低
11、于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍p针对购买第三套及三套以上房屋的家庭，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 p对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 上海：上海：上海：上海：五一小长假4天仅成交65套。部分开发商以提价或调整推案时间应对市场变化；二手房成交惨淡，议价空间达20%左右苏锡常：苏锡常：苏锡常：苏锡常：各地成交量大幅下滑，其中苏州、无锡成交跌幅在五成以上，常州市场在此期间推量明显减少，新盘成交量维持在50%左右水平南通：南通：南通：南通：购房热情受到明显抑制。中南世纪花城11、12号楼5月1
12、日开盘，合计210组蓄水客户仅成交70套市场由热急速滑至冰点，观望气氛浓郁，未来走势扑朔迷离市场由热急速滑至冰点，观望气氛浓郁，未来走势扑朔迷离市场由热急速滑至冰点，观望气氛浓郁，未来走势扑朔迷离市场由热急速滑至冰点，观望气氛浓郁，未来走势扑朔迷离中南世纪花城受新政影响，本期开盘成交惨淡，投资、改善型消费受到明显压制项目名称：中南世纪花城本次推量：11、12号楼，合计30000平方米主力户型：两室两厅：92-106 ，66套 三室两厅：118、143-175 ，360套左右对外报价：11号楼均价10500元/，全三房带中央空调 12号楼9100元/开盘优惠：一次性付款93折，贷款95折成交情况
13、：12号楼两房成交50套，三房成交10套 11号楼三房成交10套销售轨迹：截止开盘前累计蓄水达210组，但随后受新政出台、违规收取意向金遭到曝光等事件影响，开盘业绩并不理想刚需房表现尚可，高总价、大面积产品的市场接受度锐减，刚需房表现尚可，高总价、大面积产品的市场接受度锐减，刚需房表现尚可，高总价、大面积产品的市场接受度锐减，刚需房表现尚可，高总价、大面积产品的市场接受度锐减，刚需房表现尚可，高总价、大面积产品的市场接受度锐减，刚需房表现尚可，高总价、大面积产品的市场接受度锐减，观望氛围浓郁观望氛围浓郁观望氛围浓郁观望氛围浓郁观望氛围浓郁观望氛围浓郁Part 1市场现状分析市场现状分析实际成销
14、实际成销=意向客户量意向客户量成交转换率成交转换率在目前的市场背景下，如何实现意向客户量和成交转换率的提升，在目前的市场背景下，如何实现意向客户量和成交转换率的提升，在目前的市场背景下，如何实现意向客户量和成交转换率的提升，在目前的市场背景下，如何实现意向客户量和成交转换率的提升，将是我们在制定营销方案中需要重点思考的问题。将是我们在制定营销方案中需要重点思考的问题。将是我们在制定营销方案中需要重点思考的问题。将是我们在制定营销方案中需要重点思考的问题。Part 2分阶段推广策略分阶段推广策略（起）品牌（转）产品（强）销售5月10日-5月30日5月31日-6月17日6月18日-7月17日持续拉
15、升持续拉升三盘并举三盘并举强推蓄水强推蓄水城市运营商论坛城市运营商论坛全国联销全国联销品牌展示中心开放品牌展示中心开放引引爆爆转转折折400电话启动媒体出街起起转折开盘进驻现场售楼处进驻现场售楼处开盘前推广工作推进图开盘前推广工作推进图开盘前推广工作推进图开盘前推广工作推进图引爆细节分解引爆细节分解引爆细节分解引爆细节分解品牌核心的蝶化过程品牌核心的蝶化过程品牌核心的蝶化过程品牌核心的蝶化过程着眼于可行性和影响力设计事件营销与媒介营销着眼于可行性和影响力设计事件营销与媒介营销着眼于可行性和影响力设计事件营销与媒介营销着眼于可行性和影响力设计事件营销与媒介营销事件营销：选取体现品牌形象的事件营销
16、为主线由弱到强一步步深化品牌形事件营销：选取体现品牌形象的事件营销为主线由弱到强一步步深化品牌形事件营销：选取体现品牌形象的事件营销为主线由弱到强一步步深化品牌形事件营销：选取体现品牌形象的事件营销为主线由弱到强一步步深化品牌形象及品牌内涵象及品牌内涵象及品牌内涵象及品牌内涵媒界营销：借助事件的影响力，通过适合的媒介平台对品牌形象进行深入剖媒界营销：借助事件的影响力，通过适合的媒介平台对品牌形象进行深入剖媒界营销：借助事件的影响力，通过适合的媒介平台对品牌形象进行深入剖媒界营销：借助事件的影响力，通过适合的媒介平台对品牌形象进行深入剖析和知名度的扩张析和知名度的扩张析和知名度的扩张析和知名度的
17、扩张实力：实力：实力：实力：上市公司、房产大鳄，挟十年辉煌荣誉归来布局：布局：布局：布局：城市运营、三盘联动，覆盖城市主要生活版块理念：理念：理念：理念：筑极致人生，都市贵族生活的专业供应商服务：服务：服务：服务：皇浦荟高端资源平台、400品牌服务电话、网络品牌展示销售事件：事件：事件：事件：400400400400品牌接待电话启用品牌接待电话启用品牌接待电话启用品牌接待电话启用p 时间：2010年5月10日5月30日p 策略核心：品牌形象进入市场，建立品牌的初步认知p 阶段主题：恒盛地产恒盛地产恒盛地产恒盛地产 不同凡响不同凡响不同凡响不同凡响户外高炮户外高炮户外高炮户外高炮：品牌形象发布工
18、地围墙工地围墙工地围墙工地围墙：品牌形象+品牌核心价值挖掘展示电台电台电台电台：10秒硬广，恒盛+400电话整点播报电视台电视台电视台电视台：5秒品牌硬广，恒盛+400品牌广告，贴牌广告报媒报媒报媒报媒：南通三大主流报纸媒体恒盛高管专访：恒盛品牌解读（实力、布局、理念）硬广：531城市发展运营商论坛预告网络网络网络网络：新浪乐居、搜房信息发布网络直播专访：恒盛品牌解读（实力、布局、理念）网页硬广：恒盛+400品牌广告； 531城市发展运营商论坛预告短信平台短信平台短信平台短信平台： 531城市发展运营商论坛预告概念楼书概念楼书概念楼书概念楼书：恒盛品牌+三个项目的形象展示香港上市公司，十年开发
19、资历香港上市公司，十年开发资历香港上市公司，十年开发资历香港上市公司，十年开发资历以城市发展运营为开发理念以城市发展运营为开发理念以城市发展运营为开发理念以城市发展运营为开发理念开发足迹遍布全国开发足迹遍布全国开发足迹遍布全国开发足迹遍布全国9 9大城市大城市大城市大城市2424个成功作品个成功作品个成功作品个成功作品业内得奖无数业内得奖无数业内得奖无数业内得奖无数精擅打造高端住宅精擅打造高端住宅精擅打造高端住宅精擅打造高端住宅在南通拥有五个项目，即将大展拳脚在南通拥有五个项目，即将大展拳脚在南通拥有五个项目，即将大展拳脚在南通拥有五个项目，即将大展拳脚事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家
20、论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度主题：中国城市高峰论坛主题：中国城市高峰论坛城市运营时代的到来城市运营时代的到来背景：背景：世博会开始，世博机遇下南通城市发展的影响世博会开始，世博机遇下南通城市发展的影响近期房地产政策频出，房地产政策对经济的影响近期房地产政策频出，房地产政策对经济的影响城市运营时代的到来，由开发商、发展商到运营商的转变城市运营时代的到来，由开发商、发展商到运营商的转变中国房地产的发展带动着中国城市化进程，一线城市的开发已近成熟和饱和，房地产的开发和中国房地产的发展带动着中国城市化进程，一线城市的开发已近成熟和饱和，房地产的开发和
21、流通都开始转入二三线城市，南通作为典型的城市代表，又处于一线城市辐射圈，通过对南通流通都开始转入二三线城市，南通作为典型的城市代表，又处于一线城市辐射圈，通过对南通的剖析可以解读全国二三线城市发展的轨迹，有着重大的借鉴意义。而恒盛品牌的核心的剖析可以解读全国二三线城市发展的轨迹，有着重大的借鉴意义。而恒盛品牌的核心城城市运营商的职能在未来的房地产发展方向和公司经营方向上有着怎样的重大意义？市运营商的职能在未来的房地产发展方向和公司经营方向上有着怎样的重大意义？在此时事之下，区域性的论坛可以扩大至长三角甚至全国，影响力巨大，一夜成名。在此时事之下，区域性的论坛可以扩大至长三角甚至全国，影响力巨大
22、，一夜成名。p 时间：2010年5月31日6月17日p 策略核心：品牌推广达到高潮，城市首席运营商概念出台p 阶段主题：恒盛地产恒盛地产恒盛地产恒盛地产 首席城市发展运营商首席城市发展运营商首席城市发展运营商首席城市发展运营商事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度经济、地产界明星阵容驾临南通，引爆南通中高阶层的参与热情经济、地产界明星阵容驾临南通，引爆南通中高阶层的参与热情主持人：袁岳 经济学嘉宾：郎咸平、金岩石 学术嘉宾：顾云昌开发商嘉宾：恒盛地产高层领导 政府领导嘉宾：地产对口的规划局领导时间：2010年5月
23、31日 地点：有婓大酒店宴会厅，人数200人主要目标客户：高端购房客户、江苏上海媒体、业界主要通过时事的讨论进入到城市发展的议题，突出恒盛品牌城市运营商核心概念的形成活动邀请常州商界、政界重要人物和小众客户小众客户参加进行品牌的针对推广通过易居资源邀请全国知名主要开发商参加快速提升恒盛品牌的业界知名度活动邀请南通、江苏、上海主流媒体参加，影响力从南通扩大至长三角波及全国恒盛南通项目与易居中国全面合作签约仪式活动前期报媒、电台、电视台、网络等媒体集中造势邀约拨入400电话的所有意向客户新浪乐居在春季房展会配合募客针对乐居会会员信息发布，招募参与会员具备购买潜力的企事业单位的定向邀约以定向的短信客
24、户作为后备补充资源事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度事件：专家论坛拔升恒盛品牌高度电台、电视台、报媒、网络等各大媒体全程参与论坛活动，并以大量篇幅进行后期跟踪报电台、电视台、报媒、网络等各大媒体全程参与论坛活动，并以大量篇幅进行后期跟踪报电台、电视台、报媒、网络等各大媒体全程参与论坛活动，并以大量篇幅进行后期跟踪报电台、电视台、报媒、网络等各大媒体全程参与论坛活动，并以大量篇幅进行后期跟踪报道，强化并提升恒盛品牌价值，并发布三盘即将开盘销售信息。道，强化并提升恒盛品牌价值，并发布三盘即将开盘销售信息。道，强化并提升恒盛品牌价值，并发布三盘
25、即将开盘销售信息。道，强化并提升恒盛品牌价值，并发布三盘即将开盘销售信息。电台：恒盛品牌电台：恒盛品牌+400+400热线硬广热线硬广电视：财经类新闻报道论坛活动电视：财经类新闻报道论坛活动 专题类节目采访嘉宾和恒盛高管专题类节目采访嘉宾和恒盛高管 品牌硬广投放品牌硬广投放 房产频道发布新盘信息房产频道发布新盘信息 报纸：大篇幅报道论坛专家意见报纸：大篇幅报道论坛专家意见 恒盛高管专访，三项目信息发布恒盛高管专访，三项目信息发布网络：以专题板块形式全程报道本次论坛活动网络：以专题板块形式全程报道本次论坛活动 嘉宾专访嘉宾专访 “恒盛网上展销中心恒盛网上展销中心”初步启动，三盘信息发布初步启动，
26、三盘信息发布围墙：品牌形象围墙：品牌形象+ +楼盘基础信息楼盘基础信息借助市场热势，各项产品借助市场热势，各项产品借助市场热势，各项产品借助市场热势，各项产品推介会、闹市区路演活动推介会、闹市区路演活动推介会、闹市区路演活动推介会、闹市区路演活动全面展开，尚海湾、豪庭全面展开，尚海湾、豪庭全面展开，尚海湾、豪庭全面展开，尚海湾、豪庭客户蓄水工作全面启动客户蓄水工作全面启动客户蓄水工作全面启动客户蓄水工作全面启动事件：市区展示中心开幕式，引爆通城事件：市区展示中心开幕式，引爆通城事件：市区展示中心开幕式，引爆通城事件：市区展示中心开幕式，引爆通城p 时间：2010年6月18日7月17日p 策略核
27、心：正式进入项目推广阶段，强势蓄水并有效保温p 阶段主题：恒盛生活恒盛生活恒盛生活恒盛生活 缤纷绽放缤纷绽放缤纷绽放缤纷绽放p 核心推广动作6.186.186.186.186.186.18，恒盛品牌展示馆正式落成，恒盛品牌展示馆正式落成，恒盛品牌展示馆正式落成，恒盛品牌展示馆正式落成，恒盛品牌展示馆正式落成，恒盛品牌展示馆正式落成6.186.186.186.186.186.18，恒盛皇浦荟南通分会正式成立，恒盛皇浦荟南通分会正式成立，恒盛皇浦荟南通分会正式成立，恒盛皇浦荟南通分会正式成立，恒盛皇浦荟南通分会正式成立，恒盛皇浦荟南通分会正式成立6.186.186.186.186.186.18，恒
28、盛豪庭、尚海湾、熔盛社区网上售楼处正式启用，恒盛豪庭、尚海湾、熔盛社区网上售楼处正式启用，恒盛豪庭、尚海湾、熔盛社区网上售楼处正式启用，恒盛豪庭、尚海湾、熔盛社区网上售楼处正式启用，恒盛豪庭、尚海湾、熔盛社区网上售楼处正式启用，恒盛豪庭、尚海湾、熔盛社区网上售楼处正式启用6.186.186.186.186.186.18，恒盛之夜，恒盛之夜，恒盛之夜，恒盛之夜，恒盛之夜，恒盛之夜- - - -环西广场城市音乐会盛大公演环西广场城市音乐会盛大公演环西广场城市音乐会盛大公演环西广场城市音乐会盛大公演环西广场城市音乐会盛大公演环西广场城市音乐会盛大公演项目展示参观、现场办卡入会、与娱乐明星近距离接触、
29、领取精美礼品项目展示参观、现场办卡入会、与娱乐明星近距离接触、领取精美礼品通过大篇幅媒体预告、班车接送等形式，制造最大客流，形成恒盛对大众的公关事件，并通过媒体的配合报道，建通过大篇幅媒体预告、班车接送等形式，制造最大客流，形成恒盛对大众的公关事件，并通过媒体的配合报道，建立目标客户对恒盛品牌和项目的热衷和好感立目标客户对恒盛品牌和项目的热衷和好感为推动蓄水成果，可根据蓄水卡号制定开盘期的分级优惠策略，刺激当日办卡量的上升为推动蓄水成果，可根据蓄水卡号制定开盘期的分级优惠策略，刺激当日办卡量的上升事件：内外场系列事件：内外场系列事件：内外场系列事件：内外场系列SPSPSPSP活动举办，蓄水活动
30、举办，蓄水活动举办，蓄水活动举办，蓄水+ + + +保温保温保温保温p 已积累的客户回访、跟踪p 外场闹市区巡展继续举办p 专场推介会继续举办p 常规类媒体继续投放，吸纳客户实现客户积累量的持续增加实现客户积累量的持续增加实现客户积累量的持续增加实现客户积累量的持续增加以产品说明会产品说明会、皇浦荟会员联谊活动皇浦荟会员联谊活动、现场现场售楼处开放售楼处开放、上海尚海湾、豪庭参观体验上海尚海湾、豪庭参观体验、购房意向征询购房意向征询等等形式，配合客户积分计划、客户积分计划、客户积分计划、客户积分计划、VIPVIPVIPVIP指定房源优惠指定房源优惠指定房源优惠指定房源优惠、老带新客户优惠老带新
31、客户优惠老带新客户优惠老带新客户优惠等手段，有效保证市区接待中心、现场售楼处人气，并完成客户意向梳理工作客户积分计划客户积分计划客户积分计划客户积分计划客户积分计划客户积分计划：根据客户参与活动的活跃度，确：根据客户参与活动的活跃度，确定客户的诚意度，并可作为开盘享受折扣的依据定客户的诚意度，并可作为开盘享受折扣的依据指定房源优惠指定房源优惠指定房源优惠指定房源优惠指定房源优惠指定房源优惠：客户办卡入会时可指定认购一套：客户办卡入会时可指定认购一套房源，仅在认购该套房源时享受相应房源，仅在认购该套房源时享受相应VIPVIP认购优惠认购优惠老带新客户优惠老带新客户优惠老带新客户优惠老带新客户优惠
32、老带新客户优惠老带新客户优惠：已入会老客户带新客户入会，：已入会老客户带新客户入会，新老客户均可享受额外的开盘认购优惠新老客户均可享受额外的开盘认购优惠品牌推广执行建议品牌推广执行建议品牌形象围挡一品牌形象围挡一大象篇大象篇大象篇大象篇- - - -实力实力实力实力孔雀篇孔雀篇孔雀篇孔雀篇- - - -规模规模规模规模犀牛篇犀牛篇犀牛篇犀牛篇- - - -品质品质品质品质雄鹰篇雄鹰篇雄鹰篇雄鹰篇- - - -眼光眼光眼光眼光综合篇综合篇综合篇综合篇- - - -定位定位定位定位动物篇高炮动物篇高炮动物篇高炮动物篇高炮品牌形象围挡二品牌形象围挡二手势篇高炮手势篇高炮手势篇高炮手势篇高炮电视贴牌电
33、视贴牌电视贴牌电视贴牌电台广告电台广告电台广告电台广告电台：电台：电台：电台：15151515秒秒秒秒恒盛地产，港股名企。十年磨砺，回归通城。恒盛地产，城市高端生活供应商，三大产品系升级登陆。品牌专线4001588888 与梦想直接对话！恒盛地产、香港上市企业、斥资百亿打造通城生活新典范、三大产品系升级登陆、恒盛地产不怕买不到，就怕找不到、品牌专线4001588888电视台电视台电视台电视台：5 5 5 5秒品报时、贴牌广告秒品报时、贴牌广告秒品报时、贴牌广告秒品报时、贴牌广告恒盛地产 不同凡响 品牌专线4001588888 恒盛地产 与梦想直接对话 品牌热线4001588888Part 3蓄
34、水方式蓄水方式方案方案概述一要求客户将意向金存入指定银行，凭存款证明至现场办理购买意向登记关键词：非监管账号二办理皇浦荟会员卡，以会员卡作为标识，登记入会办理购买意向关键词：免费入会三客户办理皇浦荟会员卡，凭会员卡的用户名和密码在网上售楼处登记购买意向关键词：会员登记购买可采用的蓄水方式可采用的蓄水方式可采用的蓄水方式可采用的蓄水方式方案二最为可行方案二最为可行方案二最为可行方案二最为可行Part 4豪庭推案策略豪庭推案策略一、政策制约因素一、政策制约因素一、政策制约因素一、政策制约因素自2009年11月起，南通房地产预售政策中明确规定每批拿商品房销售（预售）许可证的房源面积必须大于等于3万方
35、，并且在拿到商品房销售（预售）许可证10天内必须一次性开盘。二、推案原则二、推案原则二、推案原则二、推案原则p根据“平开高走、小步快跑”的原则逐步拉升销售价格。p确保各类产品在各批推量中均匀分布p在价格提升的基础上，以新增、价高的房源刺激前一批尾量房源的去化，确保均匀、高效率的去化目标。1号楼号楼8号楼号楼9号楼号楼15号楼号楼2号楼号楼4号楼号楼3号楼号楼5号楼号楼14号楼号楼13号楼号楼12号楼号楼7号楼号楼6号楼号楼11号楼号楼10号楼号楼恒盛豪庭平面示意图恒盛豪庭平面示意图2010年合计推量情况年内合计推量145816.14，合计1182套。其中两房390套，三房648套，四房144套
36、楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比一期1、241447374.3819821602房48%；3房52%二期3、82403231048120722房20%；3房50%；4房30%三期4、528833821.769619202房33%；3房67%四期9、152403231048120722房20%；3房50%；4房30%1、第一批推量、第一批推量p 推案时间：2010年7月18日p 房源情况：1、2号楼楼栋号面积户型套数户型面积范围（ ）户型配比130463.5两房15091.97108.582房48%；3房52%三房120129.92130.57216910.88两房4891.97三房961
37、29.92130.42合计47374.38414p 推案原因两房、三房为本区域内主力消费产品，该批房源入市将直接迎合市场主力需求，有望创造两房、三房为本区域内主力消费产品，该批房源入市将直接迎合市场主力需求，有望创造开盘热销的效应，利于项目品牌和企业品牌的树立。开盘热销的效应，利于项目品牌和企业品牌的树立。可有效保证前期积累客户的准确落位可有效保证前期积累客户的准确落位通过热销奠定本案的市场价格基础，为后期房源的提价创造条件通过热销奠定本案的市场价格基础，为后期房源的提价创造条件2、第二批推量、第二批推量p 推案时间：2010年8月25日p 房源情况：3、8号楼楼栋号面积户型套数户型面积范围（
38、 ）户型配比316910.88两房4891.972房20%；3房50%；4房30%三房96129.92130.42815399.12三房24143.29四房72165.48167.38合计32310240p 推案原因推出部分推出部分44房，缓解客户对大面积的需求，做好房型交叉配比，做好房型种类齐全，房，缓解客户对大面积的需求，做好房型交叉配比，做好房型种类齐全，达到均匀去化的目的达到均匀去化的目的通过新批房源的加价推出，推动一期尾量房源的去化通过新批房源的加价推出，推动一期尾量房源的去化3、第三批推量、第三批推量p 推案时间：2010年10月1日p 房源情况：4、5号楼两房适当推出，有效缓解可
39、能出现的两房供不应求的情况在提升两房单价的基础上，以两房推动三房的成交新批次的三房出现，依托单价上调衬托四房的性价比优势，向上推动四房的有效去化楼栋号面积户型套数户型面积范围（ ）户型配比416910.88两房4891.972房33%；3房67%三房96129.92130.42516910.88两房4891.97三房96129.92130.42合计33821.76288p 推案原因4、第四批推量、第四批推量p 推案时间：2010年11月15日p 房源情况：9、15号楼楼栋号面积户型套数户型面积范围（ ）户型配比915399.12两房4891.972房20%；3房50%；4房30%三房96129
40、.92130.421516910.88三房24143.29四房72165.48167.38合计32310240p 推案原因两房、三房、四房的合理化搭配推案，利于销售的全面开花，确保需求的有效落位在一定的展示区的配合下，这批房源的价格可以得到提升，同时保证前三批房源的去化。需开发商配合内容需开发商配合内容1、样板房（建议于7月31前交付使用）p 8号楼三室两厅两卫户型；建筑面积143平方米 主卧卫生间朝南且面宽偏小，次卫正对正门，需要依靠样板房合理消除抗性p 8号楼四室两厅两卫户型，建筑面积167平方米 大户型设计中次卧尺度明显偏小，且并非区域主流产品，需靠样板房刺激消费2、样板展示区（建议于9
41、月30日前交付使用）8号楼、9号楼、15号楼与7号楼、10号楼、14号楼之间的景观带。协助8号楼、 9号楼、15号楼的去化，并且为以后的楼王推案打下基础。118815159955443322131312121414111166101077景景 观观 带带恒盛尚海湾推盘方案恒盛尚海湾推盘方案2010年推案整体思路年推案整体思路本案推量综合考虑了产品规划、市场需求、工程施工进度等各方面因本案推量综合考虑了产品规划、市场需求、工程施工进度等各方面因素，根据项目的物业形态和种类，为了在销售过程中，确保整体项目素，根据项目的物业形态和种类，为了在销售过程中，确保整体项目的平稳、有效地实现产品的利润最大化
42、。的平稳、有效地实现产品的利润最大化。根据项目的地理位置与产品规划，项目分为南北二个地块。住宅项目根据项目的地理位置与产品规划，项目分为南北二个地块。住宅项目共共3535万方，前期开发万方，前期开发1818万方。建议以北地块先行销售，将北地块分为万方。建议以北地块先行销售，将北地块分为六期推案。六期推案。在推案原则上的时机不是绝对固定的，我们会结合市场的反应、市场在推案原则上的时机不是绝对固定的，我们会结合市场的反应、市场的追逐点，并依据实际工程进度而不断调整拟订，所以在前期的销售的追逐点，并依据实际工程进度而不断调整拟订，所以在前期的销售摸底之中，发现目标客户群体，及时锁定客户的需求与承受价
43、位，将摸底之中，发现目标客户群体，及时锁定客户的需求与承受价位，将成为日后推案过程中价格调整、现场销控的关键所在。成为日后推案过程中价格调整、现场销控的关键所在。2010年节奏年节奏恒盛恒盛尚海湾今年整个销售推广用四步曲，分为八个阶段。尚海湾今年整个销售推广用四步曲，分为八个阶段。分别定为公关蓄势期、形象巩固期、市场热销期（首批公分别定为公关蓄势期、形象巩固期、市场热销期（首批公开房源）、市场热销期（二次公开房源）、市场热销期开房源）、市场热销期（二次公开房源）、市场热销期（三次公开房源）、市场热销期（四次公开房源）、市场（三次公开房源）、市场热销期（四次公开房源）、市场热销期（五次公开房源）
44、、市场持续期。热销期（五次公开房源）、市场持续期。1号楼号楼7号楼号楼9号楼号楼11号楼号楼5号楼号楼4号楼号楼3号楼号楼8号楼号楼14号楼号楼13号楼号楼12号楼号楼恒盛尚海湾平面示意图恒盛尚海湾平面示意图2010年合计推量情况年内合计推量137921，合计1184套。其中两房404套，三房726套，四房54套楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比一期1、52482560012812002房52%；3房48%二期2、3、6、72883825036198542房12%；3房69%；4房19%三期4、8、1014420075014403房100%四期9、11180194407210802房40%
45、；3房60%五期12、13、143243455616815602房52%；3房48%2号楼号楼6号楼号楼10号楼号楼1、第一批推量、第一批推量p 推案时间：2010年8月15日p 房源情况：1、5号楼p 推案原因本阶段考虑到满足前期投资客对本阶段考虑到满足前期投资客对22房产品的需求，所以推出的房产品的需求，所以推出的22房比重占到房比重占到52%52%，同时推出，同时推出48%48%的舒适的舒适性性33房产品满足前期便认可本项目的自住型客户的需求，通过对前期蓄水客户的充分消化，达到开盘即房产品满足前期便认可本项目的自住型客户的需求，通过对前期蓄水客户的充分消化，达到开盘即热销的效果。热销的效
46、果。第一批房源于第一批房源于20102010年年88月月1515日（暂定），日（暂定），此阶段重点利用前期整个阶段的广告宣传和现场表现及软此阶段重点利用前期整个阶段的广告宣传和现场表现及软蓄水，就是通过形象的宣传做到让目标消费群体加深对恒盛品牌与尚海湾的认同，达到销售的第蓄水，就是通过形象的宣传做到让目标消费群体加深对恒盛品牌与尚海湾的认同，达到销售的第一一次销售高潮。次销售高潮。楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比一期1、52482560012812002房52%；3房48%p 推广目标2、第二批推量、第二批推量p 推案时间：2010年9月10日p 房源情况：2、3、6、7号楼p 推案原因
47、此阶段利用传统房产销售黄金旺季，以期利用新增房源抓住前期未购买的准客户，尽可能的多抢此阶段利用传统房产销售黄金旺季，以期利用新增房源抓住前期未购买的准客户，尽可能的多抢占市场份额，达到第二轮销售高潮。趁着第一期销售的火爆的口碑效应，适时推出二房占市场份额，达到第二轮销售高潮。趁着第一期销售的火爆的口碑效应，适时推出二房12%12%、三、三房房69%69%（含一卫和二卫）、四房（含一卫和二卫）、四房19%19%。本阶段推出产品较为丰富，既可以满足前期客户未购买到。本阶段推出产品较为丰富，既可以满足前期客户未购买到满意的楼层以及对蓄水客户的不同需求，又可以对产品进行价格的提升，达到第二轮的热销。满
48、意的楼层以及对蓄水客户的不同需求，又可以对产品进行价格的提升，达到第二轮的热销。楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比二期2、3、6、72883825036198542房12%；3房69%；4房19%p 推广目标第二批房源于第二批房源于20102010年年99月月1010日推出（暂定）日推出（暂定）本阶段利用前期各大媒体进行强势宣传以及网罗新客本阶段利用前期各大媒体进行强势宣传以及网罗新客户客群体，实现热销局面，实现户客群体，实现热销局面，实现20102010年第二波销售高潮年第二波销售高潮。3、第三批推量、第三批推量p 推案时间：2010年10月15日p 房源情况：4、8、10号楼p 推案原
49、因此阶段为传统房产销售旺季，利用前期未购客户和一些此阶段为传统房产销售旺季，利用前期未购客户和一些SPSP活动与房展会，适时加推一批大三房。活动与房展会，适时加推一批大三房。以纯一梯一户的概念通过产品位置及价格的提升，力推舒适性三房，同时通过价差产生挤压效应，以纯一梯一户的概念通过产品位置及价格的提升，力推舒适性三房，同时通过价差产生挤压效应，去化前期余量。同时加强客户软蓄水，吸引一批新客户，为四期销售做准备。去化前期余量。同时加强客户软蓄水，吸引一批新客户，为四期销售做准备。楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比三期4、8、1014420075014403房100%p 推广目标第三批房源于第
50、三批房源于20102010年年1010月月1515日推出（暂定），利用前期未购买客户和一些日推出（暂定），利用前期未购买客户和一些SPSP活动与房展会、加强活动与房展会、加强前期产品余量消化的同时增加新推案量、吸引新一批新客户，达到第三轮销售高潮前期产品余量消化的同时增加新推案量、吸引新一批新客户，达到第三轮销售高潮4、第四批推量、第四批推量p 推案时间：2010年11月1日p 房源情况：9、11号楼p 推案原因通过第一、第二阶段火爆销售与第三阶段软蓄水的准备工作，适时增加一定的体量产品，二房通过第一、第二阶段火爆销售与第三阶段软蓄水的准备工作，适时增加一定的体量产品，二房40%40%、三房三
51、房60%60%（含一卫和二卫）。达到形态呈现多样性、互为补充。并且补抓因（含一卫和二卫）。达到形态呈现多样性、互为补充。并且补抓因33期产品线单一所无法满足期产品线单一所无法满足需求小户型的部分客户。需求小户型的部分客户。楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比四期9、11180194407210802房40%；3房60%p 推广目标第四批房源于第四批房源于20102010年年1111月月11日推出（暂定），达到第四轮销售高潮并实现一定的去化量、力争在日推出（暂定），达到第四轮销售高潮并实现一定的去化量、力争在1111月月份达到一定的销量突破。份达到一定的销量突破。5、第五批推量、第五批推量p
52、推案时间：2010年12月1日p 房源情况：12、13、14号楼p 推案原因此阶段通过前期对客户制造饥饿感与软蓄水，及时加推一批新房源，二房此阶段通过前期对客户制造饥饿感与软蓄水，及时加推一批新房源，二房52%52%、三房、三房48%48%（含一卫和（含一卫和二卫），使项目销售达到全年的高潮。其中利用一些传统的二卫），使项目销售达到全年的高潮。其中利用一些传统的SPSP活动活动(如圣诞活动等如圣诞活动等)，尽量在年底前达，尽量在年底前达到一定销售量的突破，回笼大部分资金；到一定销售量的突破，回笼大部分资金；楼栋号总套数总面积2房3房4房套数配比五期12、13、14324345561681560
53、2房52%；3房48%p 推广目标第五批房源于第五批房源于20102010年年1212月月11日推出（暂定），达到第五轮销售高潮并实现总体去化量、年前达到总销日推出（暂定），达到第五轮销售高潮并实现总体去化量、年前达到总销售量整体突破，完成回笼资金的目的。售量整体突破，完成回笼资金的目的。期数推出楼栋推出体量推出套数户型/配比推出时间（暂定）一期#1#525600（约）248套两房128套/52%三房120套/48%(3/2/2)2010年8月15日二期#2#3#6#738250（约）288套两房36套/12%三房126/44%（3/2/2）三房72套/25%（3/2/1）四房54套/19%2
54、010年9月10日三期#4#8#1020075（约）144套三房144套/100%（3/2/2）2010年10月15日四期#9#1119440（约）180套两房72套/40%三房36套/20%（3/2/2）三房72套/40%（3/2/1）2010年11月1日五期#12#13#1434556（约）324套两房168套/52%三房84套/26%（3/2/2）三房72套/22%（3/2/1）2010年12月1日总计推出14栋137900（约）1184套两房404套/34%三房510套/43%（3/2/2）三房216套/18%（3/2/1）四房54套5%20102010年尚海湾计划推出年尚海湾计划推出
55、1515万方，前万方，前55期推案量为期推案量为13.713.7万方，万方，可在后期适时增加可在后期适时增加1515号楼（号楼（1.31.3万方），以确保成销售量；万方），以确保成销售量；尚海湾样板房建议尚海湾样板房建议尚海湾样板房建议尚海湾样板房建议样板房建议：样板房建议：样板房交付时间：样板房交付时间：8月月1日日样板房的展示建议选择一套二房，一套三房。二房选择三朝南的中间户样板房的展示建议选择一套二房，一套三房。二房选择三朝南的中间户型面积约型面积约84.43平米，此户型南北不通，故通过对该户型设计与装修做平米，此户型南北不通，故通过对该户型设计与装修做到夺人眼球。三房选择三房二厅二卫，
56、约到夺人眼球。三房选择三房二厅二卫，约137.29平米的户型，此户型为平米的户型，此户型为该项目的主力户型，通过对户型设计与装修充分展示户型的各种功能，该项目的主力户型，通过对户型设计与装修充分展示户型的各种功能，直接引导客户的购买欲望，加快去化节奏。直接引导客户的购买欲望，加快去化节奏。在二房的装修风格上建议选择北美简约风格，三房选择中式偏现代风格。在二房的装修风格上建议选择北美简约风格，三房选择中式偏现代风格。考虑到本项目后期有精装修房，故样板房设计与装修中应充分考虑与后考虑到本项目后期有精装修房，故样板房设计与装修中应充分考虑与后期精装修房相结合。充分体现开发商的多元化、专业化、品牌化，打造期精装修房相结合。充分体现开发商的多元化、专业化、品牌化，打造出经典优质项目与产品，展现企业出经典优质项目与产品，展现企业“以人为本以人为本”的服务理念，引领恒盛的服务理念，引领恒盛地产的高端业主们尽享高品质生活，为后期精装修房的热销埋下伏笔地产的高端业主们尽享高品质生活，为后期精装修房的热销埋下伏笔 产品配置建议样板房浏览样板房浏览样板房浏览Part 5需要开发商配合资料清单需要开发商配合资料清单
