云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议ppt课件

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1、用世界的眼光建设城市未来云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议昆明地产的未来迷局n5年，336个城中村改造，占地2000万平方米。n按平均容积率4计算，可设置8000万平米。假如全部按五年计划开发完毕，五年内仅城中村改造将会放量的房地产体量为五年内仅城中村改造将会放量的房地产体量为80008000万平方米。即每万平方米。即每年需消化年需消化16001600多万平米（不包含净地开发量）。但目前昆明每年的消化

2、多万平米（不包含净地开发量）。但目前昆明每年的消化量仅量仅600600万平米。竞争激烈程度可见一斑。万平米。竞争激烈程度可见一斑。n同时城中村改造产品还存在严重的产品同质化的问题。同时城中村改造产品还存在严重的产品同质化的问题。两大困局两大困局云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议用发展的眼光看项目机会！用发展的眼光看项目机会！差异化竞争是项目的出路！差异化竞争是项目的出路！X XX X云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议第一部分：项目定位：第一部分：项目定位：第一部分：项目定位：第一部分：项目定位：寻找项目的差异化核心竞争力在哪里？寻找项目的差异化核心竞争力在哪里？寻找项目

3、的差异化核心竞争力在哪里？寻找项目的差异化核心竞争力在哪里？第二部分：项目建议：第二部分：项目建议：第二部分：项目建议：第二部分：项目建议：谋求差异化定位和项目变现之间的平衡点谋求差异化定位和项目变现之间的平衡点谋求差异化定位和项目变现之间的平衡点谋求差异化定位和项目变现之间的平衡点报告框架报告框架4云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议第一部分：项目定位寻找项目差异化核心竞争力云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议云南地处“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈(GMS)、“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、和西部大开发的交会点。作为东盟合作的“前沿阵地

4、”，“桥头堡”,GMS合作的核心、泛珠三角经济合作和西部大开发的重要组成部分。在区位上承接东盟在区位上承接东盟十国、大湄公河次区域、泛珠三角十国、大湄公河次区域、泛珠三角区域及西部地区的发展需求。区域及西部地区的发展需求。昆明作为云南省会、唯一的特大型城市，是核心中的核心。区位优势毋庸置疑。大湄公河大湄公河次区域经次区域经济合作区济合作区东盟自由贸易区东盟自由贸易区 泛珠三角合作区泛珠三角合作区西部大开发西部大开发云南昆明云南昆明四大国家发展战略汇聚点四大国家发展战略汇聚点四大国家发展战略汇聚点四大国家发展战略汇聚点发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融

5、项目发展策划报告暨规划设计建议公路交通：公路交通：四条（公路）国际大通道：n中越公路通道（昆明河口河内公路）n昆曼公路通道（昆明磨憨老挝泰国曼谷公路）n中缅公路通道（昆明瑞丽缅甸仰光公路）n中印公路通道（昆明腾冲密支那印度雷多公路）口岸通道：口岸通道：n云南与东盟国家拥有长达4060公里的广阔边境线；n沿边境线分布有11个国家级口岸，12个省级口岸。航空交通：航空交通：n国家第四大国际航空枢纽小哨国际机场，中国唯一面对东盟的国际机场。n云南拥有总数达12个数量全国第一的民用机场优势。铁路交通：铁路交通：n泛亚铁路：泛亚铁路：是贯通东南亚的国际大通道。 n沪昆高铁：沪昆高铁：促进中西部地区产业发

6、展及转移，2015年完工。n云桂高铁：云桂高铁：全程5小时以内，预计2015年完工。n渝昆高铁：渝昆高铁：预计2015年左右完工，届时重庆到昆明只需23小时。水路交通：水路交通：n“澜沧江湄公河黄金水道” 通过云南到达东南亚不用绕道马六甲海峡，可节省10001500公里n另：中越红河航运通道和中缅陆水连运通道的合作开发也正在积极的推进中。 东南亚、南亚桂林上海重庆全方位立体交通体系，沟通国内外。全方位立体交通体系，沟通国内外。全方位立体交通体系，沟通国内外。全方位立体交通体系，沟通国内外。四四大大国国际际通通道道泛泛亚亚铁铁路路黄黄金金水水道道国国家家航航空空枢枢纽纽发现价值发现价值国际化区位

7、价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议金融产业特质金融产业特质金融产业特质金融产业特质昆明城市具备良好的金融产业特质和国际金融产业发展契机昆明城市具备良好的金融产业特质和国际金融产业发展契机昆明城市具备良好的金融产业特质和国际金融产业发展契机昆明城市具备良好的金融产业特质和国际金融产业发展契机昆明市全力打造西部金融高地，人民币跨境结算全面接驳世界昆明市全力打造西部金融高地，人民币跨境结算全面接驳世界昆明市全力打造西部金融高地，人民币跨境结算全面接驳世界昆明市全力打造西部金融高地，人民币跨境结算全面接驳世界2009年8月昆明市政府发现价值发现价值国际化

8、区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议n n城市核心区外扩城市核心区外扩功能升级、功能升级、商业辐射力增强商业辐射力增强n n多中心发展格局多中心发展格局片区功能片区功能明晰明晰城市规划发展提升二环区域商业价值城市规划发展提升二环区域商业价值城市规划发展提升二环区域商业价值城市规划发展提升二环区域商业价值核心区核心区南市区南市区呈呈贡贡新新区区北北市市区区西西市市区区空港新区空港新区发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值9云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议 项目地块处于城市二环内，项目地块处于城市二环内，项目地

9、块处于城市二环内，项目地块处于城市二环内，同属昆明主城核心区和西山区中央商务区。同属昆明主城核心区和西山区中央商务区。同属昆明主城核心区和西山区中央商务区。同属昆明主城核心区和西山区中央商务区。南市南市CBDCBD北市北市CBDCBD昆明高新区西西部部片片区区西山区规划主城核心商务区红红庙庙村村发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议1、马街片区西大门商贸新中心2、梁源片区休闲消费商业核心区3、高新片区产业集群新中心4、棕树营片区商务金融中心高新片区马街片区梁源片区棕树营主城主城主城主城一环一环一环一环n二环内人民西路片区处于

10、西市区发展“黄金三角”顶端。n作为昆明城市核心干道，快速衔接主城1环，形成城市西大门门户。n棕树营片区处于西大门门户黄金三角顶端的核心！借助交通的便利，快速衔接昆明城市的其他片区。n项目成为名副其实的城市“黄金走廊”核心！棕树营片区是昆明城市西大门门户，连接西市区和主城的城市黄金走廊。棕树营片区是昆明城市西大门门户，连接西市区和主城的城市黄金走廊。棕树营片区是昆明城市西大门门户，连接西市区和主城的城市黄金走廊。棕树营片区是昆明城市西大门门户，连接西市区和主城的城市黄金走廊。发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议沿人民西路，城

11、中村地块开发自潘家湾大村地块开始，遍布人民西路两侧。按顺序分别为：1、潘家湾大村2、潘家湾小村、新村3、赵家堆4、李家堆5、经典壹城6、梁家河改造片区7、3号片区8、红庙村9、六合村10、医学院片区78391021546西苑立交桥西苑立交桥昆明体育馆昆明体育馆本项目本项目棕树营片区连接中心区和西区三大中心。沿人民西路改造密集，城市功能快速提升。是名副其实的棕树营片区连接中心区和西区三大中心。沿人民西路改造密集，城市功能快速提升。是名副其实的“黄金走廊黄金走廊”。本项目占据黄金走廊核心位置，具备良好可延展性。本项目占据黄金走廊核心位置，具备良好可延展性。项目周边均为规划改造地块，具备良好的延展性

12、。同时，片区品质快速提升。项目周边均为规划改造地块，具备良好的延展性。同时，片区品质快速提升。项目周边均为规划改造地块，具备良好的延展性。同时，片区品质快速提升。项目周边均为规划改造地块，具备良好的延展性。同时，片区品质快速提升。发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值本案本案项目位于人民西路和西园路两条道宽40米的城市主干道交叉口，沿人民西路沿线设置168米超高层双塔，具备良好的昭示性。项目具备良好的昭示性项目具备良好的昭示性项目具备良好的昭示性项目具备良好的昭示

13、性云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议n项目临城市主干道人民西路项目临城市主干道人民西路和西园路，一二环快速切换，和西园路，一二环快速切换，到达昆明城市任何角落。到达昆明城市任何角落。n人民路直接贯通新机场高速，人民路直接贯通新机场高速，接轨国际市场。接轨国际市场。n拥有地铁拥有地铁3 3号线配套，并在地号线配套，并在地块附近设置站点。块附近设置站点。昆明城市西大门门户，西市区交通枢纽，具备良好的连通性和便利性。昆明城市西大门门户，西市区交通枢纽，具备良好的连通性和便利性。昆明城市西大门门户，西市区交通枢纽，具备良好的连通性和便利性。昆明城市西大门门户，西市区交通枢纽，具备良好的连通

14、性和便利性。发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值二环二环路路西园西园路路一环一环路路人民人民路路丹霞丹霞路路翠羽翠羽路路n地铁地铁3 3号线在红号线在红庙村地块设有站庙村地块设有站点；点；n地铁地铁1 1号线和号线和5 5号线也在该地块号线也在该地块附近设置站点。附近设置站点。红庙村云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议范围类别数量内容1公里范围医院9四十三医院、昆明和平医院、云南红十字会医院、昆明医学院第一附属医院、昆明医学院第二附属医院、昆明医学院附属康复医院、西京医院、昆明皮肤病专科医院、云南糖尿病专科医院、云南博爱医院学校13昆明市第一中学、春城实验小

15、学、昆明大学、盲哑学校、红联小学、春苑小区幼儿园、春苑小区春区小学、云南省健康教育所、云南艺术学院音乐学院、昆明第24中学、梁园幼儿园、新世纪双语幼儿园、罗伯特外语学校金融8浦发银行、农业银行、交通银行、富滇银行、邮政储蓄、商业银行、中国银行、中国工商银行其他市政配套1昆明市体育馆农贸市场3红联农贸市场、棕树营农贸市场、春晖综合市场超市3民升超市、国美电器、惠满家超市酒店1春城花园酒店迎宾楼其他生活配套5德克士、亿美居家具睿智时代店、欢歌KTV、一心堂、东陆饭店健身中心项目具备良好的商业整合基础。项目具备良好的商业整合基础。项目具备良好的商业整合基础。项目具备良好的商业整合基础。发现价值发现价

16、值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议项目商务、商业具备一定规模优势项目商务、商业具备一定规模优势项目商务、商业具备一定规模优势项目商务、商业具备一定规模优势商业体量：商业体量：9000090000平米平米办公体量：办公体量：242000242000平米平米发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议n云南第一大综合投资公司，省政府省政府推进全省经济社会发展的战略工具推进全省经济社会发展的战略工具n强大的企业资源整合能力n强大投融资能力：n控制国民经济支柱产业：n强大的国际化

17、业务能力：n深厚的金融背景n云南省属第一大国有银行云南省属第一大国有银行肩负着做强区域肩负着做强区域性金融平台的使命。性金融平台的使命。n强大的资本实力强大的资本实力n全面的业务范围全面的业务范围n对东南亚、南亚国家的强大影响力对东南亚、南亚国家的强大影响力n良好的历史文脉良好的历史文脉n前瞻性的发展战略：前瞻性的发展战略：总部经济总部经济总部经济总部经济投融资平台投融资平台投融资平台投融资平台云投和富滇两大企业总部，强强联合，打造昆明最强大商业平台。并具备厚重的金融特质。云投和富滇两大企业总部，强强联合，打造昆明最强大商业平台。并具备厚重的金融特质。云投和富滇两大企业总部，强强联合，打造昆明

18、最强大商业平台。并具备厚重的金融特质。云投和富滇两大企业总部，强强联合，打造昆明最强大商业平台。并具备厚重的金融特质。发现价值发现价值国际化区位价值昆明城市价值项目自身价值企业价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议定位价值定位价值项目核心价值分析差异化定位研讨项目定位项目独特的金融化、国际化、商务化特质即为项目的核心价值项目独特的金融化、国际化、商务化特质即为项目的核心价值项目独特的金融化、国际化、商务化特质即为项目的核心价值项目独特的金融化、国际化、商务化特质即为项目的核心价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议定位价值定位价值项目核心价值分析差异化特质研讨项目定位项目

19、核心价值项目核心价值项目核心价值项目核心价值金融化、国际化、商务化特质即为项目的差异化价值金融化、国际化、商务化特质即为项目的差异化价值金融化、国际化、商务化特质即为项目的差异化价值金融化、国际化、商务化特质即为项目的差异化价值项目特质本案顺城南亚风情园正义坊经典双城正大紫都城西琪财富北辰财富国际化XXXXXXX金融化XXXXXXX商务化XXX本项目处于激烈的竞争环境中，周边诸如经典双城这样大而全的商业复合体环伺，但他们均无法具备本项目的本项目处于激烈的竞争环境中，周边诸如经典双城这样大而全的商业复合体环伺，但他们均无法具备本项目的国际化、金融化、商务化特质，本项目依据其强大的金融、商务特质得

20、以突出重围。国际化、金融化、商务化特质，本项目依据其强大的金融、商务特质得以突出重围。云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议东盟国际金融商务平台项目项目差异化核心价值差异化核心价值+ +延展性延展性= =东盟国际金融商务东盟国际金融商务+ +平台平台昆明最强大的国际金融商务平台昆明最强大的国际金融商务平台昆明最强大的国际金融商务平台昆明最强大的国际金融商务平台定位价值定位价值项目核心价值分析差异化特质研讨项目定位项目定位：项目定位：云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议项目定位语项目定位语大昆明国际化金融商务主题高端城市综合体大昆明国际化金融商务主题高端城市综合体定位价值定位价

21、值项目核心价值分析差异化特质研讨项目定位云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议商务定位：商务定位：东盟国际商务中心东盟国际商务中心商业定位：商业定位：东盟国际商务休闲中心东盟国际商务休闲中心定位价值定位价值项目核心价值分析差异化特质研讨项目定位云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议兑现价值兑现价值运营策略功能设置价值实现运营策略运营策略兑现东盟国际金融商务平台价值兑现东盟国际金融商务平台价值云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议兑现价值兑现价值运营策略价值实现着眼于东盟国际市场、着眼于泛珠三角发展、着眼于中国与东盟国家的国际合作。建立东盟国际合作渠道和国际合作项目的投融

22、资平台。着眼于整个云南发展，着眼于地州城市与昆明城市的协同发展，着眼于国际化大昆明的设置，建立云南中小型企业孵化基地。着眼于项目国际化价值，以高起点、高定位引领城市片区的发展，改变城市未来。高举高打、改变城市未来高举高打、改变城市未来云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议做做产业龙头、做引领者产业龙头、做引领者强化项目的国际化金融企业龙头地位，强化投融资企业的龙头地位，建立云南企业家会所，银行家俱乐部，建立云南企业投融资平台，引领云南企业“走出去”，参与国际化及全国性竞争，做大做强云南产业经济。强化总部经济效应，整合企业资源，引领区域功能的升级、城市区域形象的升级、产品的升级、文化的升

23、级、企业形象的升级。强化企业的品牌号召力，和金融示范效应，加快产业整合，引领商务办公潮流。兑现价值兑现价值运营策略价值实现云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议做商务平台、不做商务平台、不限于产品本身限于产品本身兑现价值兑现价值运营策略价值实现发挥优势，利用机会做大做强商务平台，以国际金融商务平台的价值提升项目价值。引进国际化商务休闲商业配套，完善平台功能。以平台成就项目，以项目承载平台功能。建立国际产业发展政策库，及政策研究中心，为云南企业稳健快速发展服务。云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议国际金融平台体系搭建兑现价值兑现价值运营策略价值实现云投西城国际金融项目发展策划报

24、告暨规划设计建议项目核心卖点体系：四大核心项目核心卖点体系：四大核心 三大中心三大中心云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议第二部分：项目建议暨规划设计建议谋求差异化定位和项目变现之间的平衡点云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议写字楼部分写字楼部分云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议写字楼客群推导以大型企业总部、投资、银行、保险、证券、经纪、咨询等企业。高端写字楼客群参考高端写字楼客群参考高端写字楼客群参考高端写字楼客群参考现状确定入驻企业现状确定入驻企业现状确定入驻企业现状确定入驻企业云投和富滇品牌带动云投和富滇品牌带动云投和富滇品牌带动云投和富滇品牌带动规划设计

25、建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价高档写字楼以承租能高档写字楼以承租能力较强的房地产公司、力较强的房地产公司、企业总部、金融类企企业总部、金融类企业等业态为主。业等业态为主。银行集中区域写字银行集中区域写字楼以金融类、咨询楼以金融类、咨询类公司为主类公司为主云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议客户群属性界定n办公形象的高标准：办公形象的高标准：对办公外在形象和内部办公环境形象要求较高。n资本密集型：资本密集型：资本密集型行业，与银行业务往来较多。n金融行业的聚集性：金融行业的聚集性：金融行业聚集，节约公共配套成本和业务往来的时间成本。增加客户认知程度。

26、n对资金存储和转移安全的高标准：对资金存储和转移安全的高标准：资本的存储两大，资金转移频繁，对存储和转移安全要求较高。规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议写字楼除双塔外的写字楼除双塔外的写字楼除双塔外的写字楼除双塔外的3 3 3 3栋写字楼，总面积约栋写字楼，总面积约栋写字楼，总面积约栋写字楼，总面积约9 9 9 9万平米，万平米，万平米，万平米，刨去回迁写字楼约刨去回迁写字楼约刨去回迁写字楼约刨去回迁写字楼约4 4 4 4万方，剩余约万方，剩余约万方，剩余约万方，剩余约5 5 5 5万方。万方。万方。万方。A

27、栋：临近双塔写字楼为长城资产管理公司购买。（约1万方回迁，其余约2万方以市场价购买）B栋：建议对外销售，约3万方。C栋：建议回迁，约3万方。A A A AB B B BC C C C规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议ABC三个写字楼，建议与双塔写字楼溶为一个整体，保持与双塔写字楼之间的形象风格延续性、功能的延续性、配套的延续性和服务的延续性。实现写字楼价值的最大化。规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议采用非直线采用非直线几何轮

28、廓及几何轮廓及LOW-ELOW-E双层双层中空全玻璃中空全玻璃幕外墙，增幕外墙，增强写字楼的强写字楼的国际感和现国际感和现代感，强化代感，强化项目地标性。项目地标性。规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议（1）楼宇品牌标准（2）地理位置标准（3）客户层次标准（4）服务品质标准（5）硬件设施标准产品品质定位为产品品质定位为产品品质定位为产品品质定位为5A5A5A5A级智能化写字楼级智能化写字楼级智能化写字楼级智能化写字楼5a5a级智能化硬件标准级智能化硬件标准OAOA（办公智能化）（办公智能化）BABA（楼宇自动化

29、）（楼宇自动化）CACA（通讯传输智能化）（通讯传输智能化）FAFA（消防智能化）（消防智能化）SASA（安保智能化）（安保智能化）规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议定价原则定价原则市场比较法市场比较法市场比较均价评估准则1)、采用目标客户普遍关注的九项产品素质作为本项目与参考楼盘的对比评估因素；2)、根据各项目各评估因素与本项目相比的优劣对比程度赋予不同的评估系数，分别为-0.5（对比最差）到+0.5（对比最好）设本项目基准分1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0；3)、相关项

30、目用九项评估因素全部与本项目对比后的得分，即为该竞争项目得分。4)、通过各项目相关程度的不同，赋予不同的权重系数，比较各项目得分并考虑相应权重系数即可得出市场比较法项目均价。规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议市场比较均价评估系数因素项目基准值品牌地理位置交通情况昭示性产品形态入驻企业硬件配套软件配套项目配套得分本项目1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000.000.00 1.00 南亚第一城1.00 0.02 0.030.050.050.010.050.010.01-0

31、.02 1.21 欣都龙城1.00 0.05 0.050.030.050.01 0.050.020.020.01 1.29百富琪1.00 0.050.00-0.01 0.060.030.05 0.030.030.02 1.26鼎易天城1.000.050.050.050.080.030.060.030.030.031.41顺城1.00 0.03 -0.02-0.020.030.020.050.010.010.01 1.12注：此数值为本项目与该项目对比后的得分，注：此数值为本项目与该项目对比后的得分，数值大于数值大于1 1，则说明本项目优于该项目。，则说明本项目优于该项目。规划设计建议规划设计建

32、议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议主要参考楼盘权重系数评估项目相关性权重备注南亚第一城第一30%品牌5%、区位5%、规模5%、产品组合5%、建筑形态5%、配套5%欣都龙城第三20%规模5%、产品组合5%、建筑形态5%、配套5%百富琪第二20%区位5%、交通5%、产品组合5%、建筑形态5%鼎易天城第二15%规模5%、产品组合5%、建筑形态5%顺城第二15%产品组合5%、建筑形态5%、配套5%按品牌、区位、交通、规模、产品组合、建筑形态、配套设施七个方面相似度进行按品牌、区位、交通、规模、产品组合、建筑形态、配套设施七个方面相似度进行

33、0010%10%之间加分进行调整。之间加分进行调整。规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议市场比较均价项目销售均价评估分数权重系数权重均价南亚第一城110001.21 30%3993欣都龙城93001.2920%2399百富琪88001.2620%2217鼎易天城75001.4115%1585顺城135001.1215%2268本项目均价12463我们认为本项目写字楼（不含双塔）（不含双塔）（不含双塔）（不含双塔）的均价应定为 12463/平方米才符合本项目的相关设施配套的档次和产品价值。规划设计建议规划设计建议

34、写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议写字楼变现货值写字楼变现货值刨去回迁部分写字楼，剩余可变现面积约为刨去回迁部分写字楼，剩余可变现面积约为7000070000平米平米按市场比较法得出的价格定位按市场比较法得出的价格定位1246312463元元/ /平米平米则可变现货值则可变现货值= =50000*12463=6.23250000*12463=6.232亿元亿元规划设计建议规划设计建议写字楼写字楼客户群推导研究产品组合产品建议产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议商业销售变现作为商业部分的首要前置条件！商业销售变现作为

35、商业部分的首要前置条件！所有的商业运营策略思路都必须此要求为前提！所有的商业运营策略思路都必须此要求为前提！商业部分商业部分云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议商业客群推演昆明高端商务群体昆明高端商务群体+ +周边企业中高层白领、金领周边企业中高层白领、金领+ +周边居住群体周边居住群体高端定位取向高端定位取向就近消费取向就近消费取向商务属性取向商务属性取向年收入10万元以上有车族附近工作附近居住商务属性人文品味高规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议商业客群分类研究1n高端商务休闲群体

36、：高端商务休闲群体：客户描述：从项目的高端定位出发，本项目的商业客户群必须以高端群体为主，p昆明及云南各地州城市客群p泛珠三角地区及东南亚地区客群分布区域：遍布昆明、全省、泛珠三角地区及东南亚地区。收入状况：年收入10万以上消费需求：高端商务消费、休闲消费消费特征：p一般为有车族，对城区内商务休闲消费的距离抗性较小。p注重消费体验和消费档次，有较高人文艺术品味。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议n周边商务群体：周边商务群体：客户描述：p 云投集团、富滇银行两大龙头企业总部基地超级商业航母平台所

37、带来的商务群体 p人民西路沿线大量办公、商住楼客群分布区域：工作于项目周边或与周边企业有业务往来收入状况：年收入5万元以上消费需求：高端商务、休闲消费消费特征：就近消费，多为有车族或打车族，注重消费体验，可转化为高端消费群体。商业客群分类研究2规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议n周边居住群体：周边居住群体：客户描述： p云投集团、富滇银行2000户职工p拆迁户：项目内及周边拆迁安置群体。p周边居民：现状不拆迁居住区域居民分布区域：周边工作或居住收入状况：有产阶层，收入相对较高，年收入超过5万元

38、以上消费需求：日常消费需求、中高端休闲消费需求消费特征：就近消费，消费经济性与消费体验、消费品质并重。拆迁户及周边居民有提升消费层次的潜能商业客群分类研究3规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议客户属性界定n分布状况以分布全昆明甚至全省的高端消费为主，兼顾周边工作和居住客群。n消费能力较强且高端（年收入10万元以上为主）n需求层次高端商业n业态需求商务、休闲、餐饮需求，兼顾日常消费需求n消费特征一般为有车一族，较注重消费体验。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划

39、分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议客群分级n高端群体高端群体高端购物、休闲娱乐高端购物、休闲娱乐昆明高端群体云南各地州高端群体泛珠三角地区高端商务群体东南亚地区高端商务n中高端群体中高端群体社区服务型商业社区服务型商业昆明中高端商务群体周边工作及业务往来商务群体周边居住群体规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议寻找项目价值最大化与项目变现之间的平衡点寻找项目价值最大化与项目变现之间的平衡点寻找项目价值最大化与项目变现之间的平衡点寻找项目价值最大化与项目变现之间的平衡点

40、核心问题思考核心问题思考云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议云投、富滇中高层准业主深访小结n云投和富滇客户中高层员工，收入水平较高（10万元/年以上），消费力强劲（非生活消费1000元/月以上）。n对商业档次的需求为中高端以上，其中高端需求占50%以上。n对业态需求主要集中在餐饮、休闲、娱乐及文化商业业态。具体体现为对影院、图书城、中西特色餐厅、运动休闲、品牌购物、体育健身、超市等业态的需求呼声较高。n对培训中心、产权式酒店、企业会所、观光旅游等商业有一定需求。n对商铺投资意向不强烈，主要倾向于小面积商铺（总价不超过100万）。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商

41、业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议高档写字楼底商商业调查小结高端写字楼底商业态业态配比银行网点26%证券网点20%品牌服饰专营 14%便利、餐饮15%酒店12%其他13%高端写字楼底商业态，以银行网点、证券、品牌服饰、便利、餐饮为主。占到业态的75%以上。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议中高档客户群普调梳理商业档次依赖性百货娱乐休闲餐饮顶级高端消费距离商业氛围 中高端消费距离 商业氛围 中低端消费距离 商业氛围 消费者对顶级百货、中高端娱乐、休闲

42、、餐饮等业态的消费距离和商业氛围的依赖程度较低。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议商业动线设置n人气聚集点n商业动线外部商业动线内部商业动线垂直商业动线规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴（正义坊）广场广场广场露天中空大厅通道一层中空通道n三大广场，快速聚集人气人流，导入到商业体。n中央露天通道，将集中式商业街转变为街区式商业。n十二条纵向通道设置，连接正义路，一层商业形成开放式商业街区

43、。n单层垂直交通通道上设置有12部观光电梯，6部双向扶梯，12部货梯，12个上下楼梯，共54个垂直通道。将人流快速导入地下商业和高层商业。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议顺城外部商业动线设置四层商业西塔东塔广场广场广场广场六层商业王府井大街百货大楼广场n5大广场，聚集人气，遍布商业体四周。n6大通道设置，遍布商业体四周，且全部通道之间实现互通，提升商业的人流的流通性。n通过外设上下扶梯，打造二层商业平台，提升二层商业平台铺位的价值和增加铺位变现的可能性。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群

44、推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议财富中心不足n喷泉广场长期有水蓄积，阻挡人流聚集。n铺面面宽的增加意识不够。n压缩单个集中式商业体的体量，降低客流疲劳感。n平面通道四通八达，直接导入居住区，形成街道式商业。n除社区商业街外，集中式商业全部自持，严禁私自转让，进行业态强势引导。n纯粹休闲娱乐中心娱乐休闲餐饮业占到60%以上，其中有KTV三家，电影院1家；品牌百货占40%，并以休闲运动系列为主。n书店与影院形成良好互动。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展

45、策划报告暨规划设计建议项目商业动线设置建议（一层）一层通道设置n五大广场：快速聚集人气n四大通道：外部人流快速导入商业体。n地下商业通道：外部十条；两条内置地下扶梯。两个观光电梯，共十四通道直通地下n二、三层通道：三条外扶梯直通二、三楼，三条内扶梯，三个观光电梯。共九通道直通二楼。一层至五层，镂空一层至五层，镂空一层至地下、一层至地下、二层的扶梯二层的扶梯直通二、三直通二、三层扶梯通道层扶梯通道地下通道地下通道观光电梯观光电梯规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议项目商业动线设置建议（二三四五层）

46、二层通道设置n三个商业体之间二层实现连通，内外部共九条通道直达二层。形成空中商业平台。n写字楼电梯可通过控制，在二层形成主要乘降站。以引导人流，聚集人气。连通三、四、五层不与双塔商业连通，其他同三层。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议铺位划分n案例分析n经验借鉴n铺位划分n销售铺位确认规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴：正义坊一层铺位划分一层入口外铺向两侧街道开放营业内铺位向中央通道开

47、放营业中 央 通 道外铺内普均可对外销售n一层利用中央通道和两侧街道，形成四条商业铺位，分别对内经营和对外经营，局部商铺，形成大进深对内对外两面经营铺位。均可实现对外销售。n部分持有商业，使用零租金合作经营方式进行招商（同汇都国际港都家居生活馆）规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴：正义坊二层铺位划分上楼扶梯步行观光观光观光观光回廊铺位露天大厅通道收银台南馆南馆通道二层通过观光回廊的设置，将铺位划分为三排，二层通过观光回廊的设置，将铺位划分为三排，同时确保回廊具备一定的观光休闲性质。沿回

48、廊同时确保回廊具备一定的观光休闲性质。沿回廊划分铺位，均可实现对外销售。划分铺位，均可实现对外销售。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴：柏联广场n共6层商业，单层面积约3000平米，约40%商业外销n商场为百盛商业，地下一层为百盛超市n首层半开放式商业动线n弧形面墙，增加外向开放商业的展示面n中央大厅两侧形成回廊，周边商铺为一线铺，16层可销售。n回廊与商场建形成人流通道。外销商业外销商业外销商业外销商业一层二层以上仅中央大厅周边位置形成铺位，可对外销售。持有持有规划设计建议规划设计建

49、议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价外向型外销商铺外向型外销商铺云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴：大连胜利广场占地面积：占地面积：2.72.7万平米万平米建筑面积：建筑面积：1414万平方米万平方米电（扶）梯：电（扶）梯：7575部部地面出入口：地面出入口：6767处处 日客流量：日客流量：8080万人次万人次功能：集购物、休闲、餐饮、娱乐功能：集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的超大型购物中心于一体的超大型购物中心n6767处地下出入口，相当于每处地下出入口，相当于每400400平米就设置一平米就设置一个地下出入口的超级通道体系。个地下出入口

50、的超级通道体系。n内部通道四通八达，地下商业街区式分布。内部通道四通八达，地下商业街区式分布。地面出入口分布（部分）地面出入口分布（部分）地下通道（部分）地下通道（部分）地下商业街区地下商业街区规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴：顺城地下商业超市超市商场商场n设置宽敞通道（不小于20米）n沿通道两侧形成铺位，可对外销售n通道内形成可对外出租摊位n设置快速聚集人气中小型生活超市（约1200平米），人流。n商场部分由王府井运营。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线

51、设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议地下商业通道设置及铺位划分如图所示：地下出入通道三线铺位（约6000平米）通过采光通道的设置，将大体量商业划分为四个区域（每区域约20004000平米）便于利用。下方斜三角区域为生活配套区，约10000平米（含生活超市3000平）生活超市（社区生活配套区）地下通道，局部可采光，必要部分可通过消防车规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议本案铺位划分（一层商业）一线铺位（对外街经营）约6000平米可考虑以对应内街铺位或一二层连为

52、一体一线铺位（对内街经营）约6000平米对外街经营：业态为品牌快餐、银行、药店、品牌百货对内街经营：业态为品牌百货中央服务大厅建议一层整体商场经营。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议本案铺位划分（二层商业）如图所示：红色粗线为（约12米宽）通道镂空，扶梯及观光电梯一线铺，约12000平米四层、五层商业不进行铺位划分规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议本案铺位划分（三层商业）如图所示：三层商业不连

53、通，双塔部分作为富滇营业大厅使用镂空，扶梯及观光电梯二线铺，对内经营，约7000平米规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议铺位等级划分n合计可变现铺位：37000平米一线铺位：24000平米二线铺位：7000平米三线铺位：6000平米n持有面积：约53000平米（含主动持有15000平米）含地下商业：24000平米四五层商业24000平米（其中双塔商业四五楼10000平米主动持有）富滇银行持有自用：约5000平米（主动持有）规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分

54、业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议业态布局n优先布局可快速聚集人气的商业n优先布局对商业氛围、消费距离要求不高的业态n优先布局高层和地下商业（持有量大）商业铺位规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议柏联广场外部业态布局正义路正义路南屏街南屏街柏联广场柏联广场云南国际商务大厦宝善街百大新天地百大新天地百货大楼百货大楼交行、农行、工行德克士、必胜客、麦当劳、肯德基云南白药、福林堂柏联广场、百大新天地、百货大楼均有集中式商业n一层外向型商业为银行、品牌快餐店、药店和部分品牌精

55、品店占据。其中银行占25%、品牌快餐占35%、精品占40%。n地下一层为对百盛超市可快速聚集人气，同时对商业铺位位置要求较低。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议柏联广场n商场为百盛百货，地下一层为百盛超市n健身会所、游乐城、休闲餐饮等目的性休闲业态居于商业高层外向型外销商铺外销商业外销商业外销商业外销商业规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议百大新天地n7层集中式商业，单层约1200平米，业态以娱

56、乐休闲、精品百货和百大珠宝为主，娱乐休闲约占40%左右、百大珠宝约占30%、精品百货约占30%。n娱乐休闲、百大珠宝、影院等目的性消费业态居于高层。n地下一层为精品百货，较为冷清（1小时进店率不到10人），空置率约25%12354电梯上下扶梯一层出入口1外销商业1-6层沿通道两侧形成沿通道两侧形成可售铺位可售铺位规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议案例借鉴小结n n集中式商业首层外向型商业业态以银行网点、品牌快餐（如麦当劳）、连锁药店、品牌集中式商业首层外向型商业业态以银行网点、品牌快餐（如麦当

57、劳）、连锁药店、品牌集中式商业首层外向型商业业态以银行网点、品牌快餐（如麦当劳）、连锁药店、品牌集中式商业首层外向型商业业态以银行网点、品牌快餐（如麦当劳）、连锁药店、品牌服装饰品等业态为主。容易自发形成，业态引导抗性较小。服装饰品等业态为主。容易自发形成，业态引导抗性较小。服装饰品等业态为主。容易自发形成，业态引导抗性较小。服装饰品等业态为主。容易自发形成，业态引导抗性较小。n n娱乐休闲等目的性消费业态对楼层要求不高，一般设置于集中式商业的高层或地下商场。娱乐休闲等目的性消费业态对楼层要求不高，一般设置于集中式商业的高层或地下商场。娱乐休闲等目的性消费业态对楼层要求不高，一般设置于集中式商

58、业的高层或地下商场。娱乐休闲等目的性消费业态对楼层要求不高，一般设置于集中式商业的高层或地下商场。n n大型超市属于目的性消费，对楼层要求不高，同时具备强大的客流引导能力、品牌带动大型超市属于目的性消费，对楼层要求不高，同时具备强大的客流引导能力、品牌带动大型超市属于目的性消费，对楼层要求不高，同时具备强大的客流引导能力、品牌带动大型超市属于目的性消费，对楼层要求不高，同时具备强大的客流引导能力、品牌带动能力，但租金回报率较低，一般设置于地下商场或集中式商业高层。能力，但租金回报率较低，一般设置于地下商场或集中式商业高层。能力，但租金回报率较低，一般设置于地下商场或集中式商业高层。能力，但租金

59、回报率较低，一般设置于地下商场或集中式商业高层。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议业态布局1n四层、五层商业（不含双塔部分），约14000平。建议引进目的性消费较强的娱乐休闲业态的大型主力店。如品牌影院、品牌KTV、游乐城、图书城、健身馆。实现业态间的良好互动。营造商业氛围，全面盘活三层商业。n三层商业考虑娱乐休闲型业态，如咖啡馆、西餐厅、特色餐吧、台球城等业态。约7000平米n二层商业业态：考虑西市区居住氛围浓厚，中小学教育机构众多等特征，建议引入青少年休闲娱乐主题商业。带租约销售商家如：淘

60、气堡、反斗城、动漫城、波波世界、儿童摄影、漫画吧、玩具总动员、儿童陶吧、卡通影院等体验式商业。品牌运营商如韩国HAJA”、东京Kidzania”、“台湾Babyboss”等。考虑儿童父母的消费需求，建议引入创意家居生活用品等商业与青少年休闲商业形成互动。约12000平米，其中亲少年娱乐休闲体验中心8000平米，创意家居生活用品4000平米。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议业态布局2n一层对内街经营铺位，约3000平米，以品牌百货、精品零售等业态为主。对外街道经营铺位，约6000平米，以品牌快

61、餐、银行网点、药房、品牌百货等业态为主。n地下商业：生活配套区，10000平米剩余20000平米，方案1、将铺位划分为1050左右的中小铺位（蚂蚁铺）。低租或合作运营方式进行招商。吸引中小型百货精品商家入驻（需要对商家业态进行鉴别）。类似淘宝街，待商业氛围成熟后再进行带租约销售。方案2、引入形象较为高端的大型品牌家居饰品店，如红星美凯龙等商家。快速去化商业面积。方案3、引入大型品牌超市，快速聚集人气，整合提升周边铺位价值。n双塔商业四、五层：员工食堂、企业家会所等.约10000平米n双塔三层金融配套区：富滇及其他金融机构自用，约5000平米规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结

62、商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议业态配比n娱乐、休闲、餐饮等休闲中心：29%n青少年休闲娱乐中心9%n创意家居5%n品牌百货购物中心：10%n“淘宝街”22%n金融配套金融配套区：7%n企业配套商务服务中心：7%n社区生活配套社区商业中心：11%规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议市场比较均价评估准则1)、采用商业地产普遍关注的七项产品素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素；2)、根据各项目各评估因素与本项目相比的优劣对比程度赋予不同的评估系数，

63、分别为-0.5（对比最差）到+0.5（对比最好）设本项目基准分1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0；3)、竞争项目用七项评估因素全部与本项目对比后的得分，即为该竞争项目得分。4)、通过各项目竞争性的不同，分为两个圈层，并赋予不同的权重系数，比较各项目得分并考虑相应圈中系数即可得出市场比较法项目均价。可变现商业价格定位规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议市场比较均价评估系数因素项目基准值品牌地理位置交通情况商业规模产品形态业态定位配套资源得分本项目1.00 0.00

64、 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.00 中央郦城1.00 0.10.05 0.05 0.1-0.2 0.050.051.20景星恒隆 1.00 -0.1-0.1 -0.1 0.0 0.0 -0.05 0.05 0.7昆明老街1.00 -0.1 -0.2 -0.1 0.00 -0.1 0.00 0.00 0.5 金色俊园1.00 0.00 0.05 0.05 0.10.00 0.05 0.11.35 二环内二手商业1.000.050.050.050.05-0.10-0.050.051.10注：此数值为本项目与该项目对比后的得分，注：此数值为本项目与该项目对比后的得

65、分，数值大于数值大于1 1，则说明本项目优于该项目。，则说明本项目优于该项目。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议主要竞争楼盘权重系数评估项目相关性权重备注中央郦城第二20%区位10%、交通5%，商业氛围5%景星恒隆 第三15%商业类型5%、规模5%、品牌5%昆明老街第二20%商业类型5%、品牌5%、规模10%金色俊园第三15%区位3%、交通2%、产品组合5%二环内二手商业第一30%区位5%、交通5%、规模5%、商业类型5%、商业氛围5%、产品组合5%按品牌、区位、交通、规模、产品组合、商业类型

66、、商业氛围六个方面的相似度进行按品牌、区位、交通、规模、产品组合、商业类型、商业氛围六个方面的相似度进行010%010%之间加分进行调整。之间加分进行调整。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议市场比较均价项目销售均价评估分数权重系数权重均价中央郦城320001.2020%7680景星恒隆 520000.715%5460昆明老街600000.5 20%6000金色俊园185001.35 15%3746二环内二手商业240001.1030%7920本项目均价30806 通过以上比较，本项目商业可售产

67、品的均价应定在 30806元/平方米左右。规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议可变现铺位货值一线铺位：24000平米按3.6万元/平米计算=8.64亿元二线铺位：7000平米按2.2万元/平米计算=1.54亿元三线铺位：6000平米按1.4万元/平米计算=0.84亿元n合计总货值：8.64+1.54+0.84=11.2亿元单位平米价格=11.2亿元/37000平=30270元/平米（基本吻合市场比较法的价格定位）规划设计建议规划设计建议商业商业客户群推导研究调研小结商业动线设置铺位划分业态布局产

68、品定价云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议本项目可变现货值本项目可变现货值n商业部分可变现货值商业部分可变现货值=11.2=11.2亿元亿元n写字楼可变现货值写字楼可变现货值=6.23=6.23亿元亿元则则项目可变现总货值项目可变现总货值项目可变现总货值项目可变现总货值=11.2+6.23=17.43=11.2+6.23=17.43=11.2+6.23=17.43=11.2+6.23=17.43亿元亿元亿元亿元云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议招商建议附：影院对层高的要求另外：影院内人流聚集，影院对建筑承重的要求一般不低于普通商场承重的2倍。招商先行一方面可提升商业价值，

69、同时确保商家招商的成功。建议尽快委聘商业招商公招商先行一方面可提升商业价值，同时确保商家招商的成功。建议尽快委聘商业招商公招商先行一方面可提升商业价值，同时确保商家招商的成功。建议尽快委聘商业招商公招商先行一方面可提升商业价值，同时确保商家招商的成功。建议尽快委聘商业招商公司介入项目的规划设计司介入项目的规划设计司介入项目的规划设计司介入项目的规划设计云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议THEENDTHEEND另附新规划设计方案补充建议云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议新规划设计方案补充建议2010年5月31日云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议项目既定配置要求

70、n根据云投和富滇5.10会议精神和拆迁补偿合同，有以下既定要求：双塔部分写字楼116757平米，共有8个单层预约出租约16500平米（可考虑销售）。双塔部分商业以满足内部商务配套和富滇银行营业大厅为主。临近双塔的A栋写字楼长城资产管理公司考虑整栋购买。其中有约11000平米为回迁。另外尚有部分写字楼回迁（约3.7万平米）和部分商业回迁（约2735平米）。详情见后云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议商业回迁和写字楼回迁情况企业企业商业回迁商业回迁处置方案处置方案写字楼回迁写字楼回迁处置方案处置方案长城资产管理公司1200平米一层商业补偿11000平米整栋（其余部分市场价购买）昆船539

71、.85平米处于其办公楼下的一层商业4527.89平米十层以上补偿经干校645.25平米一层商业补偿9146.2平米某供销社4101.7平米云珠工贸有限公司5000平米待确定（货币补偿或回迁）东方供销社350.46平米一层商业补偿（另购买200平米）935.36平米其他一层商业补偿约13000平米总计2735平米约48000平米云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议物业既定处置方案及建议双塔商业双塔商业商业商业该部分商该部分商业运营建业运营建议见后议见后A A栋栋B B栋栋CC栋栋A A栋写字楼栋写字楼长城资产管长城资产管理公司回迁理公司回迁及购买。及购买。C C栋写字楼和商业一层考虑回

72、迁。栋写字楼和商业一层考虑回迁。二层及以上商业运营见后。二层及以上商业运营见后。写写字楼面积和商业面积均稍小于字楼面积和商业面积均稍小于回迁面积。考虑适当增加面积回迁面积。考虑适当增加面积以满足回迁面积。以满足回迁面积。B B栋写字栋写字楼考虑市楼考虑市场销售，场销售，约约3 3万平米万平米云投云投总部总部富滇富滇总部总部据云投富滇会议精据云投富滇会议精神，商业以双塔商神，商业以双塔商务配套为主。合富务配套为主。合富暂不考虑该部分商暂不考虑该部分商业的销售和运营。业的销售和运营。双塔写字楼除云双塔写字楼除云投富滇办公自用，投富滇办公自用，剩余约剩余约1650016500平米，平米，可考虑对外销

73、售可考虑对外销售或出租。或出租。回迁写字楼和回迁商业的分布零散，对商业和写字楼的运营形成严重制约，需重点关注。回迁写字楼和回迁商业的分布零散，对商业和写字楼的运营形成严重制约，需重点关注。回迁写字楼和回迁商业的分布零散，对商业和写字楼的运营形成严重制约，需重点关注。回迁写字楼和回迁商业的分布零散，对商业和写字楼的运营形成严重制约，需重点关注。云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议地上商业部分建议单层建筑面积：单层建筑面积：26802680平米平米1 1层回迁层回迁2525层总面积：层总面积：1072010720平米平米单层建筑面积：单层建筑面积：54805480平米平米5 5层总面积：

74、层总面积：2740027400平米平米建议：建议：n外部设置扶梯直接通达二、三层商外部设置扶梯直接通达二、三层商业，提升二层三层商业价值业，提升二层三层商业价值n人行天桥连通三层，形成三层层空人行天桥连通三层，形成三层层空中商业平台。商业体间形成互动。中商业平台。商业体间形成互动。n局部镂空形成，在一层形成中庭广局部镂空形成，在一层形成中庭广场，二层以上形成观光回廊场，二层以上形成观光回廊客户通道的建设（横向和纵向的商业动线）是商业运营的生命线。客户通道的建设（横向和纵向的商业动线）是商业运营的生命线。客户通道的建设（横向和纵向的商业动线）是商业运营的生命线。客户通道的建设（横向和纵向的商业动

75、线）是商业运营的生命线。云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议地下商业建议 约约1500015000平米平米地下通道连通地下通道连通地下出入口地下出入口地下通道地下通道（该部分商业可售，约（该部分商业可售，约5000050000平米）平米）下沉式庭院广场下沉式庭院广场云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议业态规划建议五层五层五层五层四层四层四层四层三层三层三层三层二层二层二层二层一层一层地下商业地下商业 局部连通，加大层高至局部连通，加大层高至1515米以米以上，以适应电影院对层高的要上，以适应电影院对层高的要求。引入品牌影院。如嘉禾、求。引入品牌影院。如嘉禾、新南国等，新南国

76、等，持有经营。持有经营。划分为内街和外铺，外铺对外划分为内街和外铺，外铺对外经营，局部连通二层，以银行经营，局部连通二层，以银行网点、品牌快餐、药店、品牌网点、品牌快餐、药店、品牌服饰等业态为主。服饰等业态为主。对外销售。对外销售。方案一：美食广场方案一：美食广场+ +超市超市+ +家居家居生活馆。持有经营。生活馆。持有经营。方案二：划分蚂蚁铺，引进淘方案二：划分蚂蚁铺，引进淘宝街进行持有经营，待商业氛宝街进行持有经营，待商业氛围成熟后变现。围成熟后变现。商业业态间的互动和消费行为特征是商业业态商业业态间的互动和消费行为特征是商业业态商业业态间的互动和消费行为特征是商业业态商业业态间的互动和消

77、费行为特征是商业业态布局的关键要素。布局的关键要素。布局的关键要素。布局的关键要素。引进品牌大型引进品牌大型KTVKTV连锁器件店，连锁器件店，如嘉禾、华臣、新南国等。如嘉禾、华臣、新南国等。持持有经营。有经营。打造商务休闲中心，引入咖啡打造商务休闲中心，引入咖啡吧、西餐厅、特色主题餐吧、吧、西餐厅、特色主题餐吧、台球城、健身中心等商务娱乐台球城、健身中心等商务娱乐休闲业态。持有经营，休闲业态。持有经营，氛围成氛围成熟后变现。熟后变现。云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议变现货值估算n商业（不含双塔）变现面积:5480*3+2680*2+5000（地下）=21800平米持有面积:（5480+2680）*2+15000（地下）=31320平米变现货值：21800*30806=6.716亿元n写字楼（不含双塔销售部分）变现面积:50000平米双塔部分持有16500平米变现货值：50000*12463=6.232亿元n住宅：不含总变现货值：6.716+6.232=12.948亿元注：该货值不包含住宅和写字楼定向销售的货值。云投集团还持有约31320平米商业和16500平米的双塔写字楼作为资产沉淀。云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议THEENDTHEEND2010年年5月月31日日94云投西城国际金融项目发展策划报告暨规划设计建议