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1、绿城绿城彭彭州项目州项目整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议n发展环境综合调研发展环境综合调研n区域房地产市场综合分析区域房地产市场综合分析n区域住宅市场供需特征分析区域住宅市场供需特征分析n区域住宅市场典型案例分析区域住宅市场典型案例分析n商业商业& &商务城市综合体环境分析商务城市综合体环境分析n典型商业典型商业& &商务城市综合体案例分析商务城市综合体案例分析n项目所在区域商圈调研项目所在区域商圈调研n项目地块开发条件再调研项目地块开发条件再调研n阶段发展环境总结和预判阶段发展环境总结和预判n区域现实客群需求及消费习性研究区域现实客群需求及消费习性研究n本案住宅潜在客群需求意向研
2、究本案住宅潜在客群需求意向研究n经营者深访调研经营者深访调研n专业人士深访调研专业人士深访调研n市场需求调研总结市场需求调研总结第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试市场需求调研及前期预判测试第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境区域房地产市场发展环境调研调研调研调研n宏观环境分析宏观环境分析n项目基地分析项目基地分析n本案商业物业发展特征梳理本案商业物业发展特征梳理n项目住宅发展方向锁定项目住宅发展方向锁定n各商业物业发展定位各商业物业发展定位n项目定位总结及延
3、展项目定位总结及延展n全案发展建议全案发展建议n项目运营经济测算项目运营经济测算第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议整体定位及相关物业发展建议2010/08/122010/08/122010/09/122010/09/122010/09/222010/09/222010/08/252010/08/25 结合第一结合第一/ /二阶段工作成果，锁定项目整体定位及相关物业发展建议。二阶段工作成果，锁定项目整体定位及相关物业发展建议。项目商业部分发展定位项目商业部分发展定位项目住宅部分发展定位项目住宅部分发展定位项目全案发展运营
4、建议项目全案发展运营建议全案发展经济效益预演全案发展经济效益预演汇报纲要：汇报纲要：商业篇全案商业发展思路全案商业发展思路本案既定商业发展方向本案既定商业发展方向本案商业地块体量配比本案商业地块体量配比在在在在“风险控制最小化风险控制最小化风险控制最小化风险控制最小化”的原则基础上，预计项目的原则基础上，预计项目的原则基础上，预计项目的原则基础上，预计项目商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达商业地块建筑总体量可达76421764217642176421。其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中，为了确保项目商铺品质与溢价空间其中
5、，为了确保项目商铺品质与溢价空间可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的可安排具有一定的规模和聚集效应的3-4F3-4F3-4F3-4F独立商业楼独立商业楼独立商业楼独立商业楼36421.6536421.6536421.6536421.65。40000400004000040000的商务公寓，的商务公寓，的商务公寓，的商务公寓，即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公/ / / /酒店式酒店式酒店式酒店式公寓及小户投资功能，促进
6、资金回流。公寓及小户投资功能，促进资金回流。公寓及小户投资功能，促进资金回流。公寓及小户投资功能，促进资金回流。基于既定商业发展方向的打造思路基于既定商业发展方向的打造思路工区工区避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费借势丹郡片区商气，通过具
7、有一站式消费业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动，有效吸引老城区链的带动，有效吸引老城区链的带动，有效吸引老城区链的带动，有效吸引老城区/ /牡丹新区牡丹新区牡丹新区牡丹新区/ /石化石化石化石化基地以及工业配套区人气，形成到达性极强的基地以及工业配套区人气，形成到达性极强的基地以及工业配套区人气，形成到达性极强的基地以及工业配套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐类产业聚合地。城市级休闲娱乐类产业聚合地。城市级休闲娱乐类产业聚合地。城市级休闲娱乐类产业聚合地。 思路一思路一思
8、路一思路一以差异化策略为以差异化策略为以差异化策略为以差异化策略为发展基点发展基点发展基点发展基点思路二思路二思路二思路二以特色符号创建以特色符号创建以特色符号创建以特色符号创建主题概念主题概念主题概念主题概念思路三思路三思路三思路三以业态链条聚合以业态链条聚合以业态链条聚合以业态链条聚合商气人气商气人气商气人气商气人气借势牡丹新城区域城市化进程，通过借势牡丹新城区域城市化进程，通过借势牡丹新城区域城市化进程，通过借势牡丹新城区域城市化进程，通过特色商业业态的引入，有效吸附城市特色商业业态的引入，有效吸附城市特色商业业态的引入，有效吸附城市特色商业业态的引入，有效吸附城市偏高端休闲娱乐消费群体
9、，形成彭州偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州特色消费聚集地。同时通过具有前瞻特色消费聚集地。同时通过具有前瞻特色消费聚集地。同时通过具有前瞻特色消费聚集地。同时通过具有前瞻意识的立面符号及个性化元素应用，意识的立面符号及个性化元素应用，意识的立面符号及个性化元素应用，意识的立面符号及个性化元素应用，形成极具都市感的差异化特质，从而形成极具都市感的差异化特质，从而形成极具都市感的差异化特质，从而形成极具都市感的差异化特质，从而实现城市形象占位。实现城市形象占位。实现城市形象占位。实现城市形象占位。锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业
10、主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n偏高端休闲娱乐类商业偏高端休闲娱乐类商业彭州市休闲娱乐类彭州市休闲娱乐类商业现状商业现状市场潜在商业消费市场潜在商业消费者需求者需求整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散整体档次偏低且分布零散缺乏品质及特色商业业态缺乏品质及特色商业业态缺乏品质及特色商业业态缺乏品质及特色商业业态缺乏一场式休闲消费场所缺乏一场式休闲消费场所缺乏一场式休闲消费场所缺乏一场式休闲消费场所无法满足偏高端休闲无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求娱乐商业消费需求需要偏高端商业消费场所需要偏高端商业消费场所需要偏高端商业消费场所需
11、要偏高端商业消费场所需要一站式休闲娱乐基地需要一站式休闲娱乐基地需要一站式休闲娱乐基地需要一站式休闲娱乐基地需要有档次的商务接待点需要有档次的商务接待点需要有档次的商务接待点需要有档次的商务接待点无法满足偏高端休闲无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求娱乐商业消费需求偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场基础以及发展空间锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n写字楼商务办公类商业写字楼商务办公类商业彭州市商务办公类彭州市商务办公类商业发展现状商业发展现状市场潜在商务办公市场潜在商务办公类
12、需求趋势类需求趋势多以街铺租赁形式办公多以街铺租赁形式办公多以街铺租赁形式办公多以街铺租赁形式办公多以住宅兼容形式办公多以住宅兼容形式办公多以住宅兼容形式办公多以住宅兼容形式办公多以单位自建房办公多以单位自建房办公多以单位自建房办公多以单位自建房办公真正意义办公商务楼真正意义办公商务楼尚未形成尚未形成中石化相关衍生产业单位中石化相关衍生产业单位中石化相关衍生产业单位中石化相关衍生产业单位工业基地相关产业单位工业基地相关产业单位工业基地相关产业单位工业基地相关产业单位城市实力成长型企业城市实力成长型企业城市实力成长型企业城市实力成长型企业多元办公需求较大多元办公需求较大潜在需求需要引导潜在需求需
13、要引导潜在商务办公功能需求未被激发，市场机会有待引导与释放潜在商务办公功能需求未被激发，市场机会有待引导与释放置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图置信丹郡鸟瞰图锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n市场商务办公典型案例市场商务办公典型案例丹郡丹郡银座银座总套数：总套数：总套数：总套数：72727272套套套套 面积区间：面积区间：面积区间：面积区间：80-40080-40080-40080-400主力面积：主力面积：主力面积：主力面积：50-13050-13050-13050-130 开盘时间
14、：开盘时间：开盘时间：开盘时间：7 7 7 7月（已售罄）月（已售罄）月（已售罄）月（已售罄）产品特征：定制式空间产品特征：定制式空间产品特征：定制式空间产品特征：定制式空间/ / / /可随意拼接可随意拼接可随意拼接可随意拼接购买客群：政府团购购买客群：政府团购购买客群：政府团购购买客群：政府团购/ / / /工业区企业工业区企业工业区企业工业区企业/ / / /投资者投资者投资者投资者B B区区丹郡银座丹郡银座项目发展关联点分析：项目发展关联点分析：该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商该项目做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商该项目做为
15、彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商务办公形式的转折，并体现出如下特征：务办公形式的转折，并体现出如下特征：务办公形式的转折，并体现出如下特征：务办公形式的转折，并体现出如下特征：产品打造层面：产品打造层面：产品打造层面：产品打造层面：灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所需，实现快销。需，实现快销。需，实现快销。需，实现快销。客群层面：客群层面：客群层面：客群层面：政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务政务团
16、购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务需求存在并且有待更进一步释放；需求存在并且有待更进一步释放；需求存在并且有待更进一步释放；需求存在并且有待更进一步释放；发展战略层面：发展战略层面：发展战略层面：发展战略层面：基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺垫与客群积累，再行通过总量控制垫与客群积累，再行通过总量控制垫与客群积累，再行通过总量控制垫与客群积累，再行通过总量控制“试水试水试水试水”推出，推出，推出，推出，并
17、采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛/ / / /太平洋院线太平洋院线太平洋院线太平洋院线等主力店的进驻垫定人气与消费基础。等主力店的进驻垫定人气与消费基础。等主力店的进驻垫定人气与消费基础。等主力店的进驻垫定人气与消费基础。该项目的快速去化验证商务办公物业的潜在市场需求存在；但其通过先期住宅与底商物业发展垫定商气人气，再行推出城市
18、化属性较强的办公物业的操作手法同样值得本案借鉴。而本案的商务办公类物业发展有待于片区配套及社区人气成熟，为此，本案的商务办公类物业推售需适当置后。锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨目标主营业态市场空间探讨n n经济型酒店类商业经济型酒店类商业随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟，城市流城市流动人口将随之增多，加之本案片区内五星级商务酒店的带动，政务职能办公的聚集，动人口将随之增多，加之本案片区内五星级商务酒店的带动，政务职能办公的聚集，片区未来经济型商务酒店
19、需求亦将随之增强。片区未来经济型商务酒店需求亦将随之增强。市场现有酒店市场现有酒店整体营运状况良好整体营运状况良好结合本案微观发展环境结合本案微观发展环境结合本案微观发展环境结合本案微观发展环境锁定本案商业主营业态及体量锁定本案商业主营业态及体量类别功能规模位置主要业态城市级商业城市级商业（游憩型消费）（游憩型消费）与项目核心资源与项目核心资源构成经济型酒店构成经济型酒店及多功能商业及多功能商业/ /商商务公寓。吸引城务公寓。吸引城市流动及投资人市流动及投资人口进驻口进驻约约1 1万平米的特色经万平米的特色经济型酒店济型酒店，可与兼，可与兼具小户投资具小户投资/ /商务办商务办公的多功能商务公
20、公的多功能商务公寓，构成大规模的寓，构成大规模的商业商业/ /商务综合楼商务综合楼应置于临近牡丹应置于临近牡丹大道处，形成展大道处，形成展示性与达到性较示性与达到性较强的地标性建筑强的地标性建筑经济型特色经济型特色酒店酒店/ /商务会商务会所所/ /商务茶楼商务茶楼等等区域级商业区域级商业（到达型消费）（到达型消费）开放型城区商业开放型城区商业中心，辐射整个中心，辐射整个牡丹新城及彭州牡丹新城及彭州主城区消费人群主城区消费人群建议以建议以3-43-4万方的纯万方的纯街区独立式商业街区独立式商业，形成具有规模效应形成具有规模效应的城市品质休闲娱的城市品质休闲娱乐商业聚点，乐商业聚点，应置于北部地
21、块，应置于北部地块，与市政公园形成与市政公园形成无缝对接，提升无缝对接，提升生态休闲感与人生态休闲感与人流交通组织流交通组织品牌餐饮旗品牌餐饮旗舰店舰店/ /特色风特色风情酒吧情酒吧/KTV/KTV娱乐会所娱乐会所/SPA/SPA康体俱康体俱乐部等乐部等邻里商业街邻里商业街（配套型消费）（配套型消费）服务于社区居民，服务于社区居民，满足基本生活需满足基本生活需求求总体规模不超过总体规模不超过1.51.5万方万方，以可自由分，以可自由分割的产品形态，提割的产品形态，提升变现速率升变现速率随住宅物业分布，随住宅物业分布，满足生活需求的满足生活需求的便利性便利性日常家居服日常家居服务务/ /中小型超
22、中小型超市及日常购市及日常购买类买类基于主营业态的目标客群解构基于主营业态的目标客群解构类别主力消费群体主力消费群体消费动机消费动机消费特征消费特征城市级商业城市级商业（游憩型消费）（游憩型消费）来自政务办公、来自政务办公、石化基地与工业石化基地与工业园区衍生产业的园区衍生产业的相关外来办公相关外来办公/ /商务会谈人士及商务会谈人士及私营企业老板。私营企业老板。休闲性消费、休闲性消费、社交性消费、社交性消费、商务接待性商务接待性消费。消费。他们是一群具有较高的社会地位以及良好他们是一群具有较高的社会地位以及良好的经济收益、有一定的社交圈层以及商务的经济收益、有一定的社交圈层以及商务交际需求的
23、人士，大多为短暂驻留彭州的交际需求的人士，大多为短暂驻留彭州的流动人口，流动人口，主要基于生意、公务、差旅等主要基于生意、公务、差旅等事宜进行经济酒型酒店入驻或相关商务接事宜进行经济酒型酒店入驻或相关商务接待等游憩型消费。待等游憩型消费。区域级商业区域级商业（到达型消费）（到达型消费）彭州主城区商务彭州主城区商务人士、单位高层人士、单位高层管理人员、私企管理人员、私企业老板、商务接业老板、商务接待待/ /公务性以及公务性以及偏高端生活休闲偏高端生活休闲性消费。性消费。一站式的商一站式的商务接待性与务接待性与休闲娱乐型休闲娱乐型消费。消费。工作应酬或商务接待的他们他们奔波于各工作应酬或商务接待的
24、他们他们奔波于各大休闲娱乐场所，基于项目的一站式休闲大休闲娱乐场所，基于项目的一站式休闲业态而选择的便捷型商务消费。业态而选择的便捷型商务消费。目前城市目前城市化休闲娱乐消费场所无法满足身份需求以化休闲娱乐消费场所无法满足身份需求以及个性需求，及个性需求，试图寻求与其身份特征追求试图寻求与其身份特征追求相匹配的消费聚集地，满足其个人以及社相匹配的消费聚集地，满足其个人以及社交、商务类消费场所。交、商务类消费场所。邻里商业街邻里商业街（配套型消费）（配套型消费）石化基地务工人石化基地务工人员员/ /政务办公职政务办公职员及周边住宅小员及周边住宅小区业主区业主日常生活配日常生活配套型消费套型消费基
25、于生活便利以及便捷、完善的消费心理基于生活便利以及便捷、完善的消费心理而而进行的就近消费。进行的就近消费。全案商业物业定位细化全案商业物业定位细化主力业态设置标准及体量解构主力业态设置标准及体量解构城市级商业城市级商业城市级商业城市级商业业态：商务酒店业态：商务酒店业态：商务酒店业态：商务酒店标准：经济型标准：经济型标准：经济型标准：经济型体量：体量：体量：体量：10000100001000010000体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业业态：日常生活配套服务业态
26、：日常生活配套服务业态：日常生活配套服务业态：日常生活配套服务标准：经济型标准：经济型标准：经济型标准：经济型体量：体量：体量：体量：10680106801068010680体量依据：住宅底商，既定体量依据：住宅底商，既定体量依据：住宅底商，既定体量依据：住宅底商，既定业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）业态：商务公寓（兼容小户投资与商务办公功能）标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端体量：体量：体量：体量：30000300003000030000体量依据：商业总体量减其他所有业态体量体量
27、依据：商业总体量减其他所有业态体量体量依据：商业总体量减其他所有业态体量体量依据：商业总体量减其他所有业态体量业态：休闲类业态：休闲类业态：休闲类业态：休闲类包括：咖啡馆、茶楼、商包括：咖啡馆、茶楼、商包括：咖啡馆、茶楼、商包括：咖啡馆、茶楼、商 务会所、健身房、洗浴中务会所、健身房、洗浴中务会所、健身房、洗浴中务会所、健身房、洗浴中心、心、心、心、SPASPASPASPA标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端体量：体量：体量：体量：10000100001000010000体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访业态：娱乐类业态：娱乐类
28、业态：娱乐类业态：娱乐类包括：包括：包括：包括：KTVKTVKTVKTV、酒吧、迪吧、酒吧、迪吧、酒吧、迪吧、酒吧、迪吧、电玩电玩电玩电玩标准：偏高端型标准：偏高端型标准：偏高端型标准：偏高端型体量：体量：体量：体量：10000100001000010000体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访业态：餐饮类业态：餐饮类业态：餐饮类业态：餐饮类包括：品牌餐饮旗舰店，中包括：品牌餐饮旗舰店，中包括：品牌餐饮旗舰店，中包括：品牌餐饮旗舰店，中餐、西餐、火锅等特色餐饮餐、西餐、火锅等特色餐饮餐、西餐、火锅等特色餐饮餐、西餐、火锅等特色餐饮店店店店标准：
29、偏高端标准：偏高端标准：偏高端标准：偏高端体量：体量：体量：体量：16421164211642116421体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访体量依据：专业人士深访锁定：本案商业业态总体量锁定：本案商业业态总体量通过上述主力业态的锁定可得：通过上述主力业态的锁定可得：通过上述主力业态的锁定可得：通过上述主力业态的锁定可得：城市级城市级城市级城市级（商务公寓）（商务公寓）（商务公寓）（商务公寓）40000400004000040000+ + + +区域商业区域商业区域商业区域商业36421364213642136421+ + + +邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里
30、级商业10680106801068010680 既定商业体量共计：既定商业体量共计：既定商业体量共计：既定商业体量共计：8710187101其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。其中城市级商业中的商务公寓兼容部分小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议按照风险最小化原则，结合市场容量及未来预期，建议按照风险最小化原则，结合市场容量及未
31、来预期，建议商务公寓体量控制在商务公寓体量控制在商务公寓体量控制在商务公寓体量控制在40000m40000m40000m40000m以内较为适宜。以内较为适宜。以内较为适宜。以内较为适宜。其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，为此需考虑其功能的兼容性。为此需考虑其功能的兼容性。为此需考虑其功能的兼容性。为此需考虑其功能的兼容性。多功能商务公寓多功能商务公寓多功能商务公寓多功能商务公寓n n以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶
32、以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶以酒店为基础，设置高端会所、高端商务茶楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。城市级商业城市级商业城市级商业城市级商业（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量 业态布局示意图业态布局示
33、意图1F酒店大堂酒店大堂2F商务茶楼商务茶楼3F商务会所商务会所3F以上以上商务商务酒店酒店3F以上以上酒店酒店式公寓式公寓&写字楼写字楼城市级商业城市级商业城市级商业城市级商业（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）（商业商务功能）主营业态主营业态主营业态主营业态配置建议配置建议配置建议配置建议规模规模规模规模建议商家建议商家建议商家建议商家商务酒店商务酒店集商务办公、会晤接集商务办公、会晤接待、住宿功能为一体待、住宿功能为一体的经济型特色酒店的经济型特色酒店1000010000 安逸安逸158158、7 7天等天等商务公寓商务公寓融居住融居住/ /办公为一体，办公为一体，并可灵活分
34、配体量并可灵活分配体量1000010000注：此类产品可视届时注：此类产品可视届时市场容量及片区成熟情市场容量及片区成熟情况进行体量及功能的灵况进行体量及功能的灵活调整。活调整。住宅住宅20000m20000m 总面积控制总面积控制 40000m40000m 业态细化业态细化业态细化业态细化细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量休闲娱乐风尚街休闲娱乐风尚街休闲娱乐风尚街休闲娱乐风尚街n n由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴致型偏
35、高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴中心、茶楼、中心、茶楼、中心、茶楼、中心、茶楼、KTVKTVKTVKTV、酒吧、电玩、特色餐饮、酒吧、电玩、特色餐饮、酒吧、电玩、特色餐饮、酒吧、电玩、特色餐饮等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量主营业态主营业态主营业态主营业
36、态配置建议配置建议配置建议配置建议规模规模规模规模建议商家建议商家建议商家建议商家休闲类休闲类咖啡厅咖啡厅偏高端休闲场所偏高端休闲场所20002000碎碟等碎碟等茶楼茶楼商务、棋牌商务、棋牌2500m2500m 商务会所商务会所会议、休闲会议、休闲2000m2000m 洗浴中心洗浴中心桑拿、洗浴桑拿、洗浴2000m2000m SPASPA美容、美体美容、美体500m500m 诗丽堂等诗丽堂等健身房健身房运动健身设施运动健身设施10001000奇迹等奇迹等娱乐类娱乐类电玩电玩动漫电玩娱乐城动漫电玩娱乐城2000m2000m 大型豪华大型豪华KTVKTV优质设备、量贩服务优质设备、量贩服务3000
37、3000ATTATT、卡乐迪等、卡乐迪等酒吧主力店酒吧主力店品牌酒吧品牌酒吧10001000空瓶子、音乐房子等空瓶子、音乐房子等特色酒吧特色酒吧风情感强、特点鲜明风情感强、特点鲜明20002000 迪吧迪吧参与型娱乐场所参与型娱乐场所2000m2000m BABY/BABY/热舞等热舞等餐饮类餐饮类餐饮主力店餐饮主力店品牌餐饮品牌餐饮6000m6000m 皇城老妈、菜根香等皇城老妈、菜根香等特色餐饮店特色餐饮店特色餐饮特色餐饮1042110421肯德基肯德基/ /天天渔港等天天渔港等总面积控制总面积控制3642136421业态细化业态细化业态细化业态细化区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业
38、（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）（城市到达性消费）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）社区配套商业街社区配套商业街社区配套商业街社区配套商业街n n承担片区日常购物、服务功能，由若干个服承担片区日常购物、服务功能，由若干个服承担片区日常购物、服务功能，由若干个服承担片区日常购物、服务功能，由若干个服务型及配套型底商组成，包括中档超市、美务型及配套型底商组成，包括中档超市、美务型及配套型底商组成，包括中档超市、美务型及配套型底商组成，包括中
39、档超市、美容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能满足片区市民日常生活所需的便利式消费。满足片区市民日常生活所需的便利式消费。满足片区市民日常生活所需的便利式消费。满足片区市民日常生活所需的便利式消费。细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量主营业态主营业态主营业态主营业态配置建议配置建议配置建议配置建议规模规模规模规模建议商家建议商家建议商家建议商家中小型超市中小型超市调味品、生活小用品调味品、生活小用品30003000 红旗、互惠等红旗、互惠等药品保健药品保健
40、中中 西药、保健品、西药、保健品、10001000 德仁堂等德仁堂等快餐冷饮快餐冷饮快餐、糕点房快餐、糕点房20002000 生活服务生活服务干洗店、发廊干洗店、发廊1680m1680m 休闲生活休闲生活花店、书店花店、书店10001000 总面积控制总面积控制 1068010680业态细化业态细化业态细化业态细化邻里级商业邻里级商业邻里级商业邻里级商业（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）（社区配套型消费）细化：各类商业功能、业态及体量细化：各类商业功能、业态及体量住宅篇本案既定住宅发展方向本案既定住宅发展方向本案住宅地块体量配比本案住宅地块体量配比在在在在“项目利润价值最大
41、化项目利润价值最大化项目利润价值最大化项目利润价值最大化”做足容积率的原则基础上，初步测算项做足容积率的原则基础上，初步测算项做足容积率的原则基础上，初步测算项做足容积率的原则基础上，初步测算项目目目目住宅部份建筑总体量可达住宅部份建筑总体量可达住宅部份建筑总体量可达住宅部份建筑总体量可达116247.65116247.65116247.65116247.65。其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，其中在保证住宅居住相对舒适的基础上，可排布底商可排布底商可排布底商可排布底商10680 10680 10680 10680 。余
42、下余下余下余下105567.65105567.65105567.65105567.65 为平均为平均为平均为平均23F23F23F23F高层电梯。高层电梯。高层电梯。高层电梯。全案住宅物业定位细化全案住宅物业定位细化n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素本案地块住宅部分仅本案地块住宅部分仅本案地块住宅部分仅本案地块住宅部分仅45.88745.887亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块亩
43、。规模较小，不利于产品品质提升。且地块亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一是由商业及住宅两部分构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。定的影响。因此排除本案纯高端物业发展的可行性。商业部分商业部分39.023亩亩住宅部分住宅部分45.887亩亩n n规模规模&
44、&性质因素性质因素本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素影响本案住宅档次定位的因素本案发展战略：将本案打造成彭本案发展战略：将本案打造成彭本案发展战略：将本案打造成彭本案发展战略：将本案打造成彭州首席城市休闲娱乐商住区州首席城市休闲娱乐商住区州首席城市休闲娱乐商住区州首席城市休闲娱乐商住区本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商气包围的环境之下，本案住宅的可居住气包围的环境之下，本案住宅的可居住性得到提升，且具有较高的投
45、资价值。性得到提升，且具有较高的投资价值。区域发展前景：牡丹新城未来的区域发展前景：牡丹新城未来的区域发展前景：牡丹新城未来的区域发展前景：牡丹新城未来的商业核心区域之一商业核心区域之一商业核心区域之一商业核心区域之一随着本案周边五星级酒店、商业步行街、随着本案周边五星级酒店、商业步行街、市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人气渐旺气渐旺/商气渐浓，区域价值显现，将为商气渐浓，区域价值显现，将为本案发展提供更大的市场空间。为此，将本案发展提供更大的市场空间。为此，将提升本案的市场发展及溢价空间能力。提升本案的市场发展及溢价空间能力。n n发展发展& &战略因素
46、战略因素在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，在区域商业价值的显现和本案商住联动发展的驱动下，本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案发展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位项目地块基地条件因子分析项目地块基地条件因子分析项目地块基地条件因子分析项目地块基地条件因子分析结合地块规模、性质，项目发展策略及基地条件因子，结合地块规模、性质，项目
47、发展策略及基地条件因子，可锁定本案适宜发展中高档物业。可锁定本案适宜发展中高档物业。本案住宅物业档次定位本案住宅物业档次定位本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信 丹郡，丹郡，丹郡，丹郡，预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结通过对项目发展因子分析，佐证
48、本案发展中高档产品的可行性，同时结通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结通过对项目发展因子分析，佐证本案发展中高档产品的可行性，同时结合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：全案住宅物业定位细化全案住宅物业定位细化n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位彭州市场当前客群特征彭州市场当前客群特征彭州市场当前客群特征
49、彭州市场当前客群特征彭州老城区改善与刚需投资类客群为主彭州老城区改善与刚需投资类客群为主彭州老城区改善与刚需投资类客群为主彭州老城区改善与刚需投资类客群为主石化基地与工业园区潜在需求未被激发石化基地与工业园区潜在需求未被激发石化基地与工业园区潜在需求未被激发石化基地与工业园区潜在需求未被激发本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位现实需求调研、客户来源情况：现实需求调研、客户来源情况：现实需求调研、客户来源情况：现实需求调研、客户来源情况：86%86%86%86%为本地人。为本地人。为本地人。为本地人。现实客群需求调研：再次购买现实客群需求调研：再次购买现实客群需求调研：再次购买现实客群需求调
50、研：再次购买物业注重景观、房屋结构、开物业注重景观、房屋结构、开物业注重景观、房屋结构、开物业注重景观、房屋结构、开发商实力。发商实力。发商实力。发商实力。市场潜在客群需求调研佐证市场潜在客群需求调研佐证市场潜在客群需求调研佐证市场潜在客群需求调研佐证本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位影响本案客群定位的因素影响本案客群定位的因素影响本案客群定位的因素影响本案客群定位的因素牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，牡丹新城逐渐实施，结合项目地块大规模主题商业的打造，将有效吸引基
51、于区域将有效吸引基于区域将有效吸引基于区域将有效吸引基于区域发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。发展前景与项目发展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。牡丹新城区域发展牡丹新城区域发展牡丹新城区域发展牡丹新城区域发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的发展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以
52、及本案商住一体的发展思路，思路，思路，思路，兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。地块自身属性地块自身属性地块自身属性地块自身属性商业的成功撬动商业的成功撬动商业的成功撬动商业的成功撬动项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整项目大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整项目大体量商业的成功打造，
53、外加营销概念引导，将提升地块价值，带动项目整体发展并提升产品溢价能力。体发展并提升产品溢价能力。体发展并提升产品溢价能力。体发展并提升产品溢价能力。项目的创新力度项目的创新力度项目的创新力度项目的创新力度创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购买信心。本案住宅物业客群定位本案住宅物业客群定位结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：结合市场层面及自身产品层面，锁定出
54、项目的主要客群特征如下：结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：结合市场层面及自身产品层面，锁定出项目的主要客群特征如下：基于区域在售楼盘基于区域在售楼盘 客群特征客群特征彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。以工业为主导产业的彭州随着石化基地以工业为主导产业的彭州随着石化基地以工业为主导产业的彭州随着石化基地以工业为主导产业的彭州随着石化基地2012201220122012年建成投产，其上年建成投产，其上年
55、建成投产，其上年建成投产，其上下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动下游产业链将有效得到填充和发展。形成吸引大量外来的流动人口。人口。人口。人口。项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，项目地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，周边生态政务属性较强，结合周边生态政务属性较强，结合周边生态政务属性较强，结合周边生态政务属性较强，结合1
56、1111111余万方城市级商业打造，将提余万方城市级商业打造，将提余万方城市级商业打造，将提余万方城市级商业打造，将提升项目的辐射区域和人群。升项目的辐射区域和人群。升项目的辐射区域和人群。升项目的辐射区域和人群。本案客群锁定本案客群锁定核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群辅助客群：
57、彭州本土区域二次置换类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群城市化高层住宅，户型面积以城市化高层住宅，户型面积以城市化高层住宅，户型面积以城市化高层住宅，户型面积以90-10090-10090-10090-100平米经济型套三，平米经济型套三，平米经济型套三，平米经济型套三，70-8070-8070-8070-80平方米平方米平方米平方米舒适性套二为主。舒适性套二为主。舒适性套二为主。舒适性套二为主。基于城市产业未来基于城市产业未来结构发展态势结构发展态势结合本案开发背景结合本案开发背景结合本案产品定位结合本案产品定位本
58、案住宅目标客群特征演绎本案住宅目标客群特征演绎核心客户群核心客户群核心客户群核心客户群重要客户群重要客户群重要客户群重要客户群 辅助客户群辅助客户群辅助客户群辅助客户群二次置换类：二次置换类：身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰厚的经济实力。厚的经济实力。厚的经济实力。厚的经济实力。追求品质生活和身分象征的他追求品质生活和身分象征的他追求品质生活和身分象征的他追求品质生活和身分象征的他们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，们多为二
59、次或多次置业，旨在改善居住条件，们多为二次或多次置业，旨在改善居住条件，享受优质生活氛围。享受优质生活氛围。享受优质生活氛围。享受优质生活氛围。改善前景投资兼并类：改善前景投资兼并类：有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅于以固定资产投资提升家庭收益。于以固定资产投资提升家庭收益。于以固定资产投资提升家庭收益。于以固定资产投资提升家庭收益。而位于牡丹而位于牡丹而位于牡丹而位于牡丹新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本新城且具有较大商
60、业体量与商气氛围支撑的本新城且具有较大商业体量与商气氛围支撑的本案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。实力型刚需类客群实力型刚需类客群: :处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老/ /教育购教育购房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的外来实力务工的配套型居住需求者，多为年外来实力务工的配套型居住需求者，多为年轻一族的他们具有一定的经济实力轻一族
61、的他们具有一定的经济实力/ /追求张扬追求张扬和个性的生活方式，和个性的生活方式，家庭结构多为两世同家庭结构多为两世同家庭结构多为两世同家庭结构多为两世同堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客户为本案经济型套二以及套三的消费者。户为本案经济型套二以及套三的消费者。户为本案经济型套二以及套三的消费者。户为本案经济型套二以及套三的消费者。全案住宅物业定位细化全案住宅物业定位细化n档次定位档次定位n客群定位客群定位n户型配比建议户型配比建议本案住宅物业户型配比建议本案住宅物业户型
62、配比建议市场在售电梯物业户型供应特征市场在售电梯物业户型供应特征市场在售电梯物业户型供应特征市场在售电梯物业户型供应特征当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在当前彭州市场电梯物业供应户型面积区间在60-130m60-130m60-130m60-130m，主力户型为，主力户型为，主力户型为，主力户型为80-80-80-80-90m90m90m90m的实用型套二和的实用型套二和的实用型套二和的实用型套二和110-120m110-120m110-120m110-120m的舒适型套三。的舒适型套三。的舒适型套三。的舒适型套三。
63、市场户型需求特征市场户型需求特征市场户型需求特征市场户型需求特征潜在客群户型面积区间需求调研潜在客群户型面积区间需求调研通过市场需求调研：潜在客户户型面积需求主要集中在通过市场需求调研：潜在客户户型面积需求主要集中在80-12080-120，平均面积为平均面积为99m99m，户型结构则多倾向于三室两厅两卫的实用型户型，户型结构则多倾向于三室两厅两卫的实用型户型潜在客群户型结构需求调研潜在客群户型结构需求调研本案住宅物业户型配比建议本案住宅物业户型配比建议基于既定物业形态的户型配比策略基于既定物业形态的户型配比策略精品单身公寓精品单身公寓精品单身公寓精品单身公寓满足投资及满足投资及满足投资及满足
64、投资及过渡性需求过渡性需求过渡性需求过渡性需求经济型套二经济型套二经济型套二经济型套二（30-5030-5030-5030-50左右）左右）左右）左右）满足刚需及满足刚需及满足刚需及满足刚需及投资性需求投资性需求投资性需求投资性需求市场需求量较大。市场需求量较大。市场需求量较大。市场需求量较大。竞争压力一般。竞争压力一般。竞争压力一般。竞争压力一般。（50-7050-7050-7050-70左右）左右）左右）左右）套二套二套二套二/ / / /套三套三套三套三满足实力刚需及满足实力刚需及满足实力刚需及满足实力刚需及二次置换类需求二次置换类需求二次置换类需求二次置换类需求市场主力需求。市场主力需
65、求。市场主力需求。市场主力需求。总价相对控制类市场接受度高。总价相对控制类市场接受度高。总价相对控制类市场接受度高。总价相对控制类市场接受度高。（80-10080-10080-10080-100左右）左右）左右）左右）舒适套三、套四舒适套三、套四舒适套三、套四舒适套三、套四市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。注重深度居家的舒适性。注重深度居家的舒适性。注重深度居家的舒适性。注重深度居家的舒适性。 满足改善型满足改善型满足改善型满足改善型深度居家需求深度居家需求深度居家需求深度居家需求（110-120110-120110-120110-120左右）左右）左右）左右）结合市场层
66、面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。市场需求较少。但存在一定的市场空间和机会。但存在一定的市场空间和机会。但存在一定的市场空间和机会。但存在一定的市场空间和机会。锁定：本案住宅物业户型配比锁定：本案住宅物业户型配比 面积控制在面积控制在面积控制在面积控制在60-12060-12060-12060-120左右，满足不同客源需求；左右，满足不同客源需求；左右，满足不同客源需求；左右，满足不同客源需
67、求；主力户型为主力户型为主力户型为主力户型为80-10080-10080-10080-100的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引更广泛客群。更广泛客群。更广泛客群。更广泛客群。80-90m80-90m80-90m80-90m左右户型为左右户型为左右户型为左右户型为“城市两间半城市两间半城市两间半城市两间半”户型，既可当舒居套二使用，又户型，既可当舒居套二使用，又户型，既可当舒居套二使用，又户型，既可当舒居套二使用，又可当经济型套三使用。可当经济型套三使用。可当经济
68、型套三使用。可当经济型套三使用。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含花园及灰空间赠送面积。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含花园及灰空间赠送面积。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含花园及灰空间赠送面积。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含花园及灰空间赠送面积。本案住宅产品户型配比如下：本案住宅产品户型配比如下：本案住宅产品户型配比如下：本案住宅产品户型配比如下：锁定：本案商务公寓户型配比锁定：本案商务公寓户型配比 面积控制在面积控制在面积控制在面积控制在30-6030-6030-6030-60左右，避免与本案住宅地块的户型形成内部产品左右，避免与本案住宅地块的户型形成内部产品左右，
69、避免与本案住宅地块的户型形成内部产品左右，避免与本案住宅地块的户型形成内部产品冲突；同时以冲突；同时以冲突；同时以冲突；同时以35-4535-4535-4535-45的单身公寓和的单身公寓和的单身公寓和的单身公寓和50505050左右的标准套一为主力户型，左右的标准套一为主力户型，左右的标准套一为主力户型，左右的标准套一为主力户型，并以有效的总价控制策略及功能幻变的内部空间结构设计，对接刚并以有效的总价控制策略及功能幻变的内部空间结构设计，对接刚并以有效的总价控制策略及功能幻变的内部空间结构设计，对接刚并以有效的总价控制策略及功能幻变的内部空间结构设计，对接刚需及投资型客群。需及投资型客群。需
70、及投资型客群。需及投资型客群。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含灰空间赠送面积。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含灰空间赠送面积。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含灰空间赠送面积。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含灰空间赠送面积。由于本案由于本案由于本案由于本案30000300003000030000平米的商务公寓产品需要兼容小户投资及商务办公功能平米的商务公寓产品需要兼容小户投资及商务办公功能平米的商务公寓产品需要兼容小户投资及商务办公功能平米的商务公寓产品需要兼容小户投资及商务办公功能需求。为此，建议其户型面积做如下配比：需求。为此，建议其户型面积做如下配比：需求。为此，建
71、议其户型面积做如下配比：需求。为此，建议其户型面积做如下配比：全案运营策略及发展建议全案运营策略及发展建议n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议基于定位策略的开发主题方向思考基于定位策略的开发主题方向思考本案开发主题方向本案开发主题方向本案开发主题方向本案开发主题方向本案开发主题方向本案开发主题方向发展片区发展片区商住大盘商住大盘发展一站式休发展一站式休闲娱乐基地闲娱乐基地项目发展机会项目发展机会项目发展机会项目发展机会发展偏高端发展偏高端商业聚点商业聚点发展高性价比发展高性价比城市化住区城市化
72、住区借势区域借势区域借势区域借势区域占市占市占市占市补缺补缺补缺补缺提升提升提升提升策略策略策略策略形成牡丹新城形成牡丹新城形成牡丹新城形成牡丹新城第二核心区第二核心区第二核心区第二核心区制造制造制造制造差异性差异性差异性差异性填补彭州休闲填补彭州休闲填补彭州休闲填补彭州休闲娱乐商业空白娱乐商业空白娱乐商业空白娱乐商业空白增强社区增强社区增强社区增强社区投资价值投资价值投资价值投资价值激活市场的引擎激活市场的引擎提升人气的利器提升人气的利器以具有差异化特征的一站式休闲娱乐商业切入以具有差异化特征的一站式休闲娱乐商业切入锁定本案开发主题锁定本案开发主题彭州首席偏高端都市休闲商住区彭州首席偏高端都
73、市休闲商住区彭州首席偏高端都市休闲商住区彭州首席偏高端都市休闲商住区革新区域革新区域消费的消费的填补城市填补城市空白的空白的商住联动商住联动共赢的共赢的本案开发主题演绎本案开发主题演绎革新区域消费的革新区域消费的革新区域消费的革新区域消费的以差异化的发展战略方向及商业业态组合，以差异化的发展战略方向及商业业态组合，以差异化的发展战略方向及商业业态组合，以差异化的发展战略方向及商业业态组合，规避与丹郡片区商业的同质化竞争。同时规避与丹郡片区商业的同质化竞争。同时规避与丹郡片区商业的同质化竞争。同时规避与丹郡片区商业的同质化竞争。同时通过旗舰主力商家的引入，建立强大的品通过旗舰主力商家的引入，建立
74、强大的品通过旗舰主力商家的引入，建立强大的品通过旗舰主力商家的引入，建立强大的品牌号召力吸引跟风型商家、投资人群的进牌号召力吸引跟风型商家、投资人群的进牌号召力吸引跟风型商家、投资人群的进牌号召力吸引跟风型商家、投资人群的进驻，最终形成借势丹郡人气的牡丹新城第驻，最终形成借势丹郡人气的牡丹新城第驻，最终形成借势丹郡人气的牡丹新城第驻，最终形成借势丹郡人气的牡丹新城第二核心商业区。二核心商业区。二核心商业区。二核心商业区。本案开发主题演绎本案开发主题演绎填补城市空白的填补城市空白的填补城市空白的填补城市空白的以以以以“一站式休闲娱乐基地一站式休闲娱乐基地一站式休闲娱乐基地一站式休闲娱乐基地”为切
75、入点，通为切入点，通为切入点，通为切入点，通过集商务办公、商务接待、偏高端休闲商过集商务办公、商务接待、偏高端休闲商过集商务办公、商务接待、偏高端休闲商过集商务办公、商务接待、偏高端休闲商业与特色化娱乐等多方业态的组合，形成业与特色化娱乐等多方业态的组合，形成业与特色化娱乐等多方业态的组合，形成业与特色化娱乐等多方业态的组合，形成彭州市场没有的，到达性和聚集效应极强彭州市场没有的，到达性和聚集效应极强彭州市场没有的，到达性和聚集效应极强彭州市场没有的，到达性和聚集效应极强的首例城市化商业消费新区。的首例城市化商业消费新区。的首例城市化商业消费新区。的首例城市化商业消费新区。本案开发主题演绎本案
76、开发主题演绎商住联动共赢的商住联动共赢的商住联动共赢的商住联动共赢的摈弃常规单一的摈弃常规单一的摈弃常规单一的摈弃常规单一的“住宅先行住宅先行住宅先行住宅先行”的运营手法，通的运营手法，通的运营手法，通的运营手法，通过对本案主题概念的整体包装及先期入市，建过对本案主题概念的整体包装及先期入市，建过对本案主题概念的整体包装及先期入市，建过对本案主题概念的整体包装及先期入市，建立规模化品牌商业的市场预期，形成概念先行、立规模化品牌商业的市场预期，形成概念先行、立规模化品牌商业的市场预期，形成概念先行、立规模化品牌商业的市场预期，形成概念先行、以商带住的商住联动手法。实现商业与住宅产以商带住的商住联
77、动手法。实现商业与住宅产以商带住的商住联动手法。实现商业与住宅产以商带住的商住联动手法。实现商业与住宅产品溢价能力和投资前景的相互促动。品溢价能力和投资前景的相互促动。品溢价能力和投资前景的相互促动。品溢价能力和投资前景的相互促动。基于开发主题方向的案例建议基于开发主题方向的案例建议中节能中节能大都汇大都汇以项目核心资源特征、开发理念以及企业入驻地产界壹号作品的发展背以项目核心资源特征、开发理念以及企业入驻地产界壹号作品的发展背以项目核心资源特征、开发理念以及企业入驻地产界壹号作品的发展背以项目核心资源特征、开发理念以及企业入驻地产界壹号作品的发展背景为脉络，设定具有差异化和易传播的案名：景为
78、脉络，设定具有差异化和易传播的案名：景为脉络，设定具有差异化和易传播的案名：景为脉络，设定具有差异化和易传播的案名：案名解注：案名解注：案名解注：案名解注：n n简洁、大气、易懂、易传播，利于品牌和项目符号建立；简洁、大气、易懂、易传播，利于品牌和项目符号建立；简洁、大气、易懂、易传播，利于品牌和项目符号建立；简洁、大气、易懂、易传播，利于品牌和项目符号建立；n n“大都汇大都汇大都汇大都汇”：将商住概念整合一体形成：将商住概念整合一体形成：将商住概念整合一体形成：将商住概念整合一体形成“大盘大盘大盘大盘”形像；并以形像；并以形像；并以形像；并以“都汇都汇都汇都汇”概念体现本城概念体现本城概念
79、体现本城概念体现本城市感极强的且独具超前意识的符号，给人繁华市感极强的且独具超前意识的符号，给人繁华市感极强的且独具超前意识的符号，给人繁华市感极强的且独具超前意识的符号，给人繁华/ / / /大气大气大气大气/ / / /品质的心理暗示与想像空间。品质的心理暗示与想像空间。品质的心理暗示与想像空间。品质的心理暗示与想像空间。n n整体案名大气磅礴易于后期平面表现。整体案名大气磅礴易于后期平面表现。整体案名大气磅礴易于后期平面表现。整体案名大气磅礴易于后期平面表现。n n主推主推n n备选备选节能御都、摩卡城、绿城国际、牡丹新天地节能御都、摩卡城、绿城国际、牡丹新天地节能御都、摩卡城、绿城国际
80、、牡丹新天地节能御都、摩卡城、绿城国际、牡丹新天地全案运营策略及发展建议全案运营策略及发展建议n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议本案建筑风格建议本案建筑风格建议市场在售物业建筑风格及特征市场在售物业建筑风格及特征市场在售物业建筑风格及特征市场在售物业建筑风格及特征市场产品建筑风格共性市场产品建筑风格共性现代与异域风格皆有，但趋于常规，缺乏个性亮点现代与异域风格皆有，但趋于常规，缺乏个性亮点现代与异域风格皆有，但趋于常规，缺乏个性亮点现代与异域风格皆有，但趋于常规，缺乏个性亮点目前，彭州在售楼
81、盘的建筑风格现代简约与欧式风格均衡分布，但目前，彭州在售楼盘的建筑风格现代简约与欧式风格均衡分布，但目前，彭州在售楼盘的建筑风格现代简约与欧式风格均衡分布，但目前，彭州在售楼盘的建筑风格现代简约与欧式风格均衡分布，但风格元素应用程度较低，个性缺乏。风格元素应用程度较低，个性缺乏。风格元素应用程度较低，个性缺乏。风格元素应用程度较低，个性缺乏。本案建筑风格建议本案建筑风格建议影响本案建筑风格选取因素影响本案建筑风格选取因素影响本案建筑风格选取因素影响本案建筑风格选取因素市场环境层面市场环境层面n n风格各异，但个性亮点；风格各异，但个性亮点；风格各异，但个性亮点；风格各异，但个性亮点；n n商业
82、与住宅风格融合度低；商业与住宅风格融合度低；商业与住宅风格融合度低；商业与住宅风格融合度低；n n本案有望形成丹新城本案有望形成丹新城本案有望形成丹新城本案有望形成丹新城“ “双核双核双核双核” ”商业区；商业区；商业区；商业区；n n潜在需求客群对现代风格接受度较高潜在需求客群对现代风格接受度较高潜在需求客群对现代风格接受度较高潜在需求客群对现代风格接受度较高本案发展背景层面：本案发展背景层面：n n近近近近1111万余平米商业体量；万余平米商业体量；万余平米商业体量；万余平米商业体量；n n商业和住宅分别占地规模较小；商业和住宅分别占地规模较小；商业和住宅分别占地规模较小；商业和住宅分别占
83、地规模较小；n n项目采取以商带住的开发模式；项目采取以商带住的开发模式；项目采取以商带住的开发模式；项目采取以商带住的开发模式；n n本案目标客群善于接受新鲜事物本案目标客群善于接受新鲜事物本案目标客群善于接受新鲜事物本案目标客群善于接受新鲜事物本案建筑本案建筑本案建筑本案建筑风风格格格格选选取策略取策略取策略取策略需充分考将商业与住宅整合呈现，需充分考将商业与住宅整合呈现，需充分考将商业与住宅整合呈现，需充分考将商业与住宅整合呈现，并辅以个性化的城市商街氛围营造手法并辅以个性化的城市商街氛围营造手法并辅以个性化的城市商街氛围营造手法并辅以个性化的城市商街氛围营造手法形成商住共展大盘展示效应
84、形成商住共展大盘展示效应形成商住共展大盘展示效应形成商住共展大盘展示效应本案建筑风格建议本案建筑风格建议由于彭州市场当前较具代表的置信丹郡与片区临近地块大多为异域风情楼盘，由于彭州市场当前较具代表的置信丹郡与片区临近地块大多为异域风情楼盘，由于彭州市场当前较具代表的置信丹郡与片区临近地块大多为异域风情楼盘，由于彭州市场当前较具代表的置信丹郡与片区临近地块大多为异域风情楼盘，加之项目自身商住体量受限，结合加之项目自身商住体量受限，结合加之项目自身商住体量受限，结合加之项目自身商住体量受限，结合“ “商住一体，差异立市商住一体，差异立市商住一体，差异立市商住一体，差异立市” ”的运营战略，建的运营
85、战略，建的运营战略，建的运营战略，建议本案商住建议风格整体采取：议本案商住建议风格整体采取：议本案商住建议风格整体采取：议本案商住建议风格整体采取： 都市感极强的现代风格都市感极强的现代风格形成极具个性符号与市场差异化特质的，都市感极强的超现代时尚商住区。形成极具个性符号与市场差异化特质的，都市感极强的超现代时尚商住区。形成极具个性符号与市场差异化特质的，都市感极强的超现代时尚商住区。形成极具个性符号与市场差异化特质的，都市感极强的超现代时尚商住区。其间：其间：其间：其间：采用个性现代符号采用个性现代符号采用个性现代符号采用个性现代符号/ /绚丽立面色彩搭配参与性极具的新颖景观风格，实绚丽立面
86、色彩搭配参与性极具的新颖景观风格，实绚丽立面色彩搭配参与性极具的新颖景观风格，实绚丽立面色彩搭配参与性极具的新颖景观风格，实现商住联动，从而形成彭州市场别具一格的现商住联动，从而形成彭州市场别具一格的现商住联动，从而形成彭州市场别具一格的现商住联动，从而形成彭州市场别具一格的“ “都市休闲商住区都市休闲商住区都市休闲商住区都市休闲商住区” ”。本案建筑风格演绎本案建筑风格演绎n超炫的超炫的n超时尚的超时尚的n品质高档的品质高档的n填补市场空白的填补市场空白的n地标昭示的地标昭示的n n商业部分商业部分本案建筑风格演绎本案建筑风格演绎n n住宅部分住宅部分n立面层次丰富的立面层次丰富的n外形挺拔
87、俊朗的外形挺拔俊朗的n色调炫丽的色调炫丽的n细节处理生动的细节处理生动的n区域标志性建筑的区域标志性建筑的全案运营策略及发展建议全案运营策略及发展建议n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议本案产品优化方向及原则本案产品优化方向及原则整体产品优化原则整体产品优化原则整体产品优化原则整体产品优化原则统一风格及元素统一风格及元素统一风格及元素统一风格及元素提升户型性价比提升户型性价比提升户型性价比提升户型性价比适度创新节能手法适度创新节能手法适度创新节能手法适度创新节能手法个个性性立立面面结结构构处处
88、理理大大胆胆时时尚尚色色彩彩搭搭配配强强调调都都市市感感观观体体验验极具都市感的极具都市感的风尚社区风尚社区强强调调户户型型实实用用性性结结构构处处理理创创造造灰灰空空间间强强调调公公园园观观景景效效应应高性价比的高性价比的实用户型实用户型太太阳阳能能节节能能设设备备应应用用建建筑筑节节能能材材料料应应用用注注重重成成本本控控制制重概念轻成本重概念轻成本的节能手法的节能手法提升全案产品附加值及溢价能力提升全案产品附加值及溢价能力定义为定义为定义为定义为“建筑节能示范小区建筑节能示范小区建筑节能示范小区建筑节能示范小区”的本案，在产品优化方面主要从以下几方面着手：的本案，在产品优化方面主要从以下
89、几方面着手：的本案，在产品优化方面主要从以下几方面着手：的本案，在产品优化方面主要从以下几方面着手：本案产品优化建议本案产品优化建议立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化n n以层次感极强的立面设计，形成地标昭示和人气聚集。以层次感极强的立面设计，形成地标昭示和人气聚集。以层次感极强的立面设计，形成地标昭示和人气聚集。以层次感极强的立面设计，形成地标昭示和人气聚集。易于昭示性的易于昭示性的易于昭示性的易于昭示性的现代感极强的现代感极强的现代感极强的现代感极强的品质俱佳的品质俱佳的品质俱佳的品质俱佳的造型独特的造型独特的造型独特的造型独特的本案产品优化建议本案产品优化建
90、议立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化n n大幅玻璃幕墙的应用，突出时尚感、现代感，提升建筑通透性大幅玻璃幕墙的应用，突出时尚感、现代感，提升建筑通透性大幅玻璃幕墙的应用，突出时尚感、现代感，提升建筑通透性大幅玻璃幕墙的应用，突出时尚感、现代感，提升建筑通透性本案产品优化建议本案产品优化建议立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化n n大胆的色彩及灯光效果处理，营造亦真亦幻的都市视觉受。大胆的色彩及灯光效果处理，营造亦真亦幻的都市视觉受。大胆的色彩及灯光效果处理，营造亦真亦幻的都市视觉受。大胆的色彩及灯光效果处理，营造亦真亦幻的都市视觉受。色
91、彩跳跃的色彩跳跃的吸引眼球的吸引眼球的聚合人气的聚合人气的区域标志的区域标志的本案产品优化建议本案产品优化建议立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化立面风格元素优化n n细节个性景观元素应用，增强商气氛围细节个性景观元素应用，增强商气氛围细节个性景观元素应用，增强商气氛围细节个性景观元素应用，增强商气氛围本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型特征趋势户型特征趋势户型打造相对常规，户型创新不足户型打造相对常规，户型创新不足户型打造相对常规，户型创新不足户型打造相对常规，户型创新不足n n市场在售物业户型结构特征市场在售物业户型结构特征市场在
92、售物业户型结构特征市场在售物业户型结构特征本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n市场客群户型结构潜在需求市场客群户型结构潜在需求市场客群户型结构潜在需求市场客群户型结构潜在需求注重户型的观景效应与内部空间的经济型和实用性注重户型的观景效应与内部空间的经济型和实用性注重户型的观景效应与内部空间的经济型和实用性注重户型的观景效应与内部空间的经济型和实用性本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案户型结构优化方向本案户型结构优化方向本案户型结构优化方向本案户型结构优化方向市场层面本案住宅户型本案客群特征灰
93、空间面积赠送及观景面拓展为主高层电梯，面积集高层电梯，面积集中在中在80-90套二，套二，100-120套三套三实力型刚需为主改善型和投资型客群为辅设计形式趋于设计形式趋于大众，需要突破大众，需要突破需要结合产品特需要结合产品特征，合理创新征，合理创新需要满足不同客需要满足不同客群心理需求群心理需求本案户型结构优化方向本案户型结构优化方向打造创新型高性价比户型空间结构打造创新型高性价比户型空间结构本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向形
94、态结构创新形态结构创新灰空间方式运用灰空间方式运用舒适性赠强舒适性赠强附加值提升附加值提升n n弧形阳台，地标展示弧形阳台，地标展示弧形阳台，地标展示弧形阳台，地标展示n n幻变书房设计幻变书房设计幻变书房设计幻变书房设计n n大面窗户，观景性强大面窗户，观景性强大面窗户，观景性强大面窗户，观景性强n n可拆卸式飘窗可拆卸式飘窗可拆卸式飘窗可拆卸式飘窗n n主卧落地凸窗主卧落地凸窗主卧落地凸窗主卧落地凸窗创新、实用、舒适的城市化产品创新、实用、舒适的城市化产品n n隐藏式衣储隐藏式衣储隐藏式衣储隐藏式衣储n n阳光餐厅设计阳光餐厅设计阳光餐厅设计阳光餐厅设计n n多阳台组合赠送多阳台组合赠送多
95、阳台组合赠送多阳台组合赠送n n改装实用面积赠送改装实用面积赠送改装实用面积赠送改装实用面积赠送n n奇偶层挑高露台奇偶层挑高露台奇偶层挑高露台奇偶层挑高露台通过布局与结构的创新与内部空间的拓展，形成品质居家。本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向可拆卸式飘窗可拆卸式飘窗可拆卸式飘窗可拆卸式飘窗部分楼盘在设计图纸中和毛坯部分楼盘在设计图纸中和毛坯房交付时会有飘窗窗台，但消房交付时会有飘窗窗台，但消费者可将其自行打掉。由于飘费者可将其自行
96、打掉。由于飘窗本身有窗本身有2.22.2米的层高，加上米的层高，加上打掉的那部分窗台，层高可以打掉的那部分窗台，层高可以达到达到2.22.2米以上，并扩大了其米以上，并扩大了其室内使用面积，对中小户型的室内使用面积，对中小户型的客群有一定的吸引力。客群有一定的吸引力。可拆卸式飘窗窗台在打掉后可增加房间内的使用面积，使房间整体通风采光效果可拆卸式飘窗窗台在打掉后可增加房间内的使用面积，使房间整体通风采光效果更佳，有利于产品品质的提升。更佳，有利于产品品质的提升。本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优
97、化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向主卧落地凸窗主卧落地凸窗主卧落地凸窗主卧落地凸窗落地凸窗是在普通凸窗基础上的生活化创新。将原有的凸窗高度降低到落地凸窗是在普通凸窗基础上的生活化创新。将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度，于室内地面高度，在建筑构造方面属于悬挑构件。形成超大落地玻璃窗，在建筑构造方面属于悬挑构件。形成超大落地玻璃窗，在建筑构造方面属于悬挑构件。形成超大落地玻璃窗，在建筑构造方面属于悬挑构件。形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，采光功能更强。将室外景观自然引入室内，采光功能更强。将室外景观自然引入室内，采光功能更强。将室外景观自然引入室内，采光
98、功能更强。本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向隐藏式衣橱隐藏式衣橱隐藏式衣橱隐藏式衣橱隐藏式衣橱是指在卧室内做一道假梁，将部分空间做成上下两层，下层空隐藏式衣橱是指在卧室内做一道假梁，将部分空间做成上下两层，下层空隐藏式衣橱是指在卧室内做一道假梁，将部分空间做成上下两层，下层空隐藏式衣橱是指在卧室内做一道假梁，将部分空间做成上下两层，下层空间不超过间不超过间不超过间不超过2.22.22.22.2米，上层空间米，上层空间米，上层空间米，
99、上层空间0.60.60.60.6米左右用于储物，或者交房时可以将假梁打米左右用于储物，或者交房时可以将假梁打米左右用于储物，或者交房时可以将假梁打米左右用于储物，或者交房时可以将假梁打掉，使房屋空间变大。由于下层层高低于掉，使房屋空间变大。由于下层层高低于掉，使房屋空间变大。由于下层层高低于掉，使房屋空间变大。由于下层层高低于2.22.22.22.2米，不计入建筑面积。米，不计入建筑面积。米，不计入建筑面积。米，不计入建筑面积。本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方向本案住宅部分户型结构优化方
100、向本案住宅部分户型结构优化方向改装实用面积改装实用面积改装实用面积改装实用面积该种方式为挑高露台的改良版本。设计通过交房后的空间结构改造，提该种方式为挑高露台的改良版本。设计通过交房后的空间结构改造，提该种方式为挑高露台的改良版本。设计通过交房后的空间结构改造，提该种方式为挑高露台的改良版本。设计通过交房后的空间结构改造，提高露台的实用性。此种手段当前反映良好。高露台的实用性。此种手段当前反映良好。高露台的实用性。此种手段当前反映良好。高露台的实用性。此种手段当前反映良好。本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案商务公寓部分户型结构优化方向本案
101、商务公寓部分户型结构优化方向本案商务公寓部分户型结构优化方向本案商务公寓部分户型结构优化方向形态结构创新灰空间方式运用功能性增强功能性增强客群面提升客群面提升n n塔板结构，商住共融塔板结构，商住共融塔板结构，商住共融塔板结构，商住共融n n挑高空间处理挑高空间处理挑高空间处理挑高空间处理n n商务、居住功能兼容商务、居住功能兼容商务、居住功能兼容商务、居住功能兼容n n可自由组合式空间可自由组合式空间可自由组合式空间可自由组合式空间通过对结构的灵活组织，形成商务、居住皆宜的多功能小户通过对结构的灵活组织，形成商务、居住皆宜的多功能小户商务、投资、过渡居家皆可的增值小户商务、投资、过渡居家皆可
102、的增值小户n n改装型实用面积改装型实用面积改装型实用面积改装型实用面积n n多变功能间处理多变功能间处理多变功能间处理多变功能间处理本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案商务公寓部分户型结构优化方向本案商务公寓部分户型结构优化方向本案商务公寓部分户型结构优化方向本案商务公寓部分户型结构优化方向跃式结构跃式结构跃式结构跃式结构跃式设计，下层空间高度跃式设计，下层空间高度跃式设计，下层空间高度跃式设计，下层空间高度2.82.82.82.8米，上层空间高度米，上层空间高度米，上层空间高度米，上层空间高度2.62.62.62.6米。部分空间挑高米。
103、部分空间挑高米。部分空间挑高米。部分空间挑高5.45.45.45.4米，米，米，米，以提升居住或办公舒适度、层次感为核心理念。以提升居住或办公舒适度、层次感为核心理念。以提升居住或办公舒适度、层次感为核心理念。以提升居住或办公舒适度、层次感为核心理念。本案产品优化建议本案产品优化建议户型结构优化户型结构优化户型结构优化户型结构优化n n本案商务公寓部分户型结构优化方向演绎本案商务公寓部分户型结构优化方向演绎本案商务公寓部分户型结构优化方向演绎本案商务公寓部分户型结构优化方向演绎塔板结合的酒店式公寓塔板结合的酒店式公寓塔板结合的酒店式公寓塔板结合的酒店式公寓居住办公两相宜居住办公两相宜居住办公两
104、相宜居住办公两相宜过渡型品质居家过渡型品质居家过渡型品质居家过渡型品质居家挑高灵动空间挑高灵动空间挑高灵动空间挑高灵动空间本案产品优化建议本案产品优化建议节能技术建议节能技术建议节能技术建议节能技术建议现实客群，现实客群，现实客群，现实客群，60%60%60%60%可能因节能环保元素可能因节能环保元素可能因节能环保元素可能因节能环保元素增加购买可能性。增加购买可能性。增加购买可能性。增加购买可能性。潜在客群，潜在客群，潜在客群，潜在客群，62%62%62%62%可能增加购买可能性。可能增加购买可能性。可能增加购买可能性。可能增加购买可能性。n n“ “节能技术节能技术节能技术节能技术” ”需求
105、测试需求测试需求测试需求测试通过市场需求调研：节能元素可提升客户购买可能性，但同时需考通过市场需求调研：节能元素可提升客户购买可能性，但同时需考虑虑“先进理念先进理念”基础之上的成本控制，确保与目标客群的有效对接基础之上的成本控制，确保与目标客群的有效对接本案产品优化建议本案产品优化建议节能技术建议节能技术建议节能技术建议节能技术建议n n本案发展节能方向与技术建议本案发展节能方向与技术建议本案发展节能方向与技术建议本案发展节能方向与技术建议技术一：绿化节地，成本控制增加建筑的层数、降低建筑基底面积，增加建筑的层数、降低建筑基底面积，增加建筑的层数、降低建筑基底面积，增加建筑的层数、降低建筑基
106、底面积，通过组团等方式优化组合建筑布局，通过组团等方式优化组合建筑布局，通过组团等方式优化组合建筑布局，通过组团等方式优化组合建筑布局，控制用地强度，增加绿地面积。控制用地强度，增加绿地面积。控制用地强度，增加绿地面积。控制用地强度，增加绿地面积。技术二：建筑材料技术应用n n外窗保温隔热技术外窗保温隔热技术外窗保温隔热技术外窗保温隔热技术 n n置换式新风系统置换式新风系统置换式新风系统置换式新风系统n n阳台壁挂式太阳能热水中心阳台壁挂式太阳能热水中心阳台壁挂式太阳能热水中心阳台壁挂式太阳能热水中心外窗保温隔热技术外窗保温隔热技术外窗保温隔热技术外窗保温隔热技术组团式布局组团式布局组团式布
107、局组团式布局本案产品优化建议本案产品优化建议节能技术建议节能技术建议节能技术建议节能技术建议n n本案发展节能方向与技术建议本案发展节能方向与技术建议本案发展节能方向与技术建议本案发展节能方向与技术建议n n中央直饮水系统中央直饮水系统中央直饮水系统中央直饮水系统 n n中水回收利用系统中水回收利用系统中水回收利用系统中水回收利用系统中水回收利用系统中水回收利用系统中水回收利用系统中水回收利用系统中央直饮水系统中央直饮水系统中央直饮水系统中央直饮水系统技术三：节水系统，实用实惠通过绿化节地、材料节能、系统节水三方面节能技术的应用，打造集景观效应、科学效应与实用效应为一体的低成本“节能示范小区”
108、全案运营策略及发展建议全案运营策略及发展建议n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n既期产品价格建议既期产品价格建议影响全案启动策略因素思考影响全案启动策略因素思考通过初步估算，项目开发总投资成本为通过初步估算，项目开发总投资成本为通过初步估算，项目开发总投资成本为通过初步估算，项目开发总投资成本为7.247.247.247.24亿，需考虑滚动开发；亿，需考虑滚动开发；亿，需考虑滚动开发；亿，需考虑滚动开发；基于投资成本的思考：基于投资成本的思考：基于投资成本的思考：基于投资成本的思考：快速变现产品结合需市场现状，有节奏的推售；
109、快速变现产品结合需市场现状，有节奏的推售；快速变现产品结合需市场现状，有节奏的推售；快速变现产品结合需市场现状，有节奏的推售；基于市场环境的思考：基于市场环境的思考：基于市场环境的思考：基于市场环境的思考：旗舰店是本案的撬动商业的重要物业，需在先期招商后，大力宣传造势吸引眼球，旗舰店是本案的撬动商业的重要物业，需在先期招商后，大力宣传造势吸引眼球，旗舰店是本案的撬动商业的重要物业，需在先期招商后，大力宣传造势吸引眼球，旗舰店是本案的撬动商业的重要物业，需在先期招商后，大力宣传造势吸引眼球，其次再修建，最后运营的开发模式；其次再修建，最后运营的开发模式；其次再修建，最后运营的开发模式；其次再修建
110、，最后运营的开发模式；基于本案定位的思考：基于本案定位的思考：基于本案定位的思考：基于本案定位的思考：地块北部铺面为本案商业溢价能力较强的部分，但需要整体大环境的发展支撑地块北部铺面为本案商业溢价能力较强的部分，但需要整体大环境的发展支撑地块北部铺面为本案商业溢价能力较强的部分，但需要整体大环境的发展支撑地块北部铺面为本案商业溢价能力较强的部分，但需要整体大环境的发展支撑以及自身概念的营造，商务公寓为本项目实现快速变现的可能性，住宅类物业以及自身概念的营造，商务公寓为本项目实现快速变现的可能性，住宅类物业以及自身概念的营造，商务公寓为本项目实现快速变现的可能性，住宅类物业以及自身概念的营造，商
111、务公寓为本项目实现快速变现的可能性，住宅类物业需要整体概念及商业的成功撬动，方能提升溢价能力。需要整体概念及商业的成功撬动，方能提升溢价能力。需要整体概念及商业的成功撬动，方能提升溢价能力。需要整体概念及商业的成功撬动，方能提升溢价能力。基于产品形态的思考：基于产品形态的思考：基于产品形态的思考：基于产品形态的思考：以以以以1 1 1 11 1 1 1万万万万方方方方商商商商业业业业发发发发展展展展为为为为基基基基点点点点，以以以以“城城城城市市市市首首首首席席席席都都都都市市市市休休休休闲闲闲闲商商商商住住住住区区区区” 为为为为载载载载体体体体，通通通通过过过过商商商商业业业业的的的的成成
112、成成功功功功打打打打造造造造带带带带动动动动住住住住宅宅宅宅的的的的溢溢溢溢价价价价空空空空间间间间。将将将将当当当当前前前前价价价价值值值值最最最最高高高高区区区区域域域域现现现现行行行行去去去去化化化化，满满满满足足足足企企企企业业业业资资资资金金金金回回回回流流流流，未未未未来来来来价价价价值值值值区区区区域域域域随随随随着着着着区区区区域域域域成成成成熟熟熟熟而而而而进进进进行行行行溢溢溢溢价价价价销销销销售售售售。将将将将南南南南面面面面地地地地块块块块住住住住宅宅宅宅与与与与商商商商业业业业同同同同时时时时穿穿穿穿插插插插推推推推出出出出，发发发发展展展展社社社社区区区区配配配配套
113、套套套型型型型商商商商业业业业解解解解决决决决目目目目前前前前周周周周边边边边配配配配套套套套需需需需求求求求，带带带带动动动动当当当当前前前前住住住住宅宅宅宅消消消消化化化化，回回回回抽抽抽抽资资资资金金金金。风险规避层面：风险规避层面：风险规避层面：风险规避层面：先行消化成熟区，发展概念区先行消化成熟区，发展概念区先行消化成熟区，发展概念区先行消化成熟区，发展概念区资金变现层面：资金变现层面：资金变现层面：资金变现层面：商住一体、穿插推售商住一体、穿插推售商住一体、穿插推售商住一体、穿插推售全案启动策略全案启动策略形成商住联动形成商住联动/ /主题占位的滚动推售策略主题占位的滚动推售策略战
114、略层面：战略层面：战略层面：战略层面：以商带住，概念先行以商带住，概念先行以商带住，概念先行以商带住，概念先行全案启动时序及推售节奏建议全案启动时序及推售节奏建议STEP 1STEP 2STEP 3STEP 4运作筹备运作筹备项目入市期项目入市期项目强销期项目强销期项目清盘期项目清盘期2013年2011年2012年2014年注：上述时间排布及运营计划为初步排布，届时需视实际执行情况而定。注：上述时间排布及运营计划为初步排布，届时需视实际执行情况而定。住宅地块2F底商与住宅同期入市推售旗舰店招商前期接洽并确定一期部分物业及配套型商业进驻住宅持续销售/商务公寓强销持续商务公寓销售/强销商业地块二期
115、部分物业及配套交付2014年全线清盘商业投入运营旗舰主力店进驻带动北部商业铺面清盘 n n住宅推售预期住宅推售预期住宅推售预期住宅推售预期项目住宅物业总体量按项目住宅物业总体量按项目住宅物业总体量按项目住宅物业总体量按105567105567105567105567方算方算方算方算（不含公寓住宅及底商部分）（不含公寓住宅及底商部分）（不含公寓住宅及底商部分）（不含公寓住宅及底商部分）预计销售周期预计销售周期预计销售周期预计销售周期2 2 2 2年（年（年（年（2011-20132011-20132011-20132011-2013年）年）年）年）年均推售年均推售年均推售年均推售52783.55
116、2783.552783.552783.5方，可满足资金回笼及利润要求方，可满足资金回笼及利润要求方，可满足资金回笼及利润要求方，可满足资金回笼及利润要求n n商业推售预期商业推售预期商业推售预期商业推售预期项目商业总体量按项目商业总体量按项目商业总体量按项目商业总体量按87101871018710187101方算方算方算方算（含公寓住宅及南部底商）（含公寓住宅及南部底商）（含公寓住宅及南部底商）（含公寓住宅及南部底商）预计销售周期预计销售周期预计销售周期预计销售周期3 3 3 3年（年（年（年（2011-20142011-20142011-20142011-2014年）年）年）年）年均推售年均
117、推售年均推售年均推售29033290332903329033方，销售压力相对较小方，销售压力相对较小方，销售压力相对较小方，销售压力相对较小全案运营策略及发展建议全案运营策略及发展建议n开发主题建议开发主题建议n建筑风格建议建筑风格建议n产品优化建议产品优化建议n全案启动策略全案启动策略n n既期产品价格建议既期产品价格建议既期产品价格建议既期产品价格建议本案住宅物业定价方法说明本案住宅物业定价方法说明价值对比与评估法。价值对比与评估法。价值对比与评估法。价值对比与评估法。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。系基于片区内可类比楼盘
118、综合素质价格比较的定价策略。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环
119、境、最具市场竞争力度的价格策略。价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。 定价方法定价方法方法说明方法说明可比案例选取原则可比案例选取原则锁定：本案住宅产品价格锁定：本案住宅产品价格对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况恒昌恒昌贵筑贵筑案案
120、 名名占地规模占地规模产品形态产品形态容容 积积 率率主力户型主力户型销售均价销售均价景观打造景观打造客群简析客群简析核心卖点核心卖点恒昌恒昌贵筑贵筑总占地62.1亩，项目总建面积20.5万左右。18F高层电梯。4.2。8090。3300元/。中庭景观。彭州老城刚需及周边乡镇个体经营者。巴厘岛景观。锁定：本案住宅产品价格锁定：本案住宅产品价格对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况朋城远界案案 名名占地规模占地规模产品形态产品形态均容积率均容积率主力户型主力户型销售均价销售均价景观打造景观打造客群简析客群简析核心卖点核心卖点朋城远界朋城远界总占地82亩，总建面积16.5
121、万左右。小高层、高层电梯。3.0。87的套二、115套三。3400元/。中庭景观。彭州老城刚需、个体经营者；周边乡镇个体经营者。户型。锁定：本案住宅产品价格锁定：本案住宅产品价格对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况鸿运星城鸿运星城案案 名名占地规模占地规模产品形态产品形态均容积率均容积率主力户型主力户型销售均价销售均价景观打造景观打造客群简析客群简析核心卖点核心卖点鸿运星城鸿运星城总占地182亩，总建面积30万左右。多层、18F高层电梯。3.4。90-120。3300元/。中庭景观。彭州老城刚需、个体经营者；周边乡镇个体经营者。园林。锁定：本案街区商业产品价格锁定：
122、本案街区商业产品价格对比项目的综合素质评估对比项目的综合素质评估对比项目的综合素质评估对比项目的综合素质评估备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。锁定：本案高层产品价格锁定：本案高层产品价格本案住宅产品价格评估本案住宅产品价格评估本案住宅产品价格评估本案住宅产品价格评估主要可类比项目本案恒昌贵筑朋城远界鸿运星城项目均价项目均价330033003400340033003300评估得分评估得分48505353可比系数可比系数1.11.061可调均价可调均价36303604330
123、0可比参数可比参数35%35%30%100%评估价格评估价格3511备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。可比系数：可比系数：可比系数：可比系数：本案预期的评估得本案预期的评估得本案预期的评估得本案预期的评估得分分分分/ / / /可比项目的评可比项目的评可比项目的评可比项目的评估得分。估得分。估得分。估得分。可调均价：可调均价：可调均价：可调均价：各项目可比系数各项目可比系数各项目可比系数各项目可比系数x x x x各项目当前均价各项目当前均价各项目当前均
124、价各项目当前均价本本本本案均价：案均价：案均价：案均价：各项目可调均价之各项目可调均价之各项目可调均价之各项目可调均价之和和和和 / / / / 项目个数项目个数项目个数项目个数价格公式说明价格公式说明本案住宅产品定价因素分析本案住宅产品定价因素分析本案住宅产品定价因素分析本案住宅产品定价因素分析本案即期产品价格建议本案即期产品价格建议 当前市场高层电梯类物业供应占据主导地位，产品同质化明显，竞争较大。当前市场高层电梯类物业供应占据主导地位，产品同质化明显，竞争较大。当前市场高层电梯类物业供应占据主导地位，产品同质化明显，竞争较大。当前市场高层电梯类物业供应占据主导地位，产品同质化明显，竞争较
125、大。本案所在牡丹新城区域是彭州未来发展核心区域，新城现已初步呈现，随着周本案所在牡丹新城区域是彭州未来发展核心区域，新城现已初步呈现，随着周本案所在牡丹新城区域是彭州未来发展核心区域，新城现已初步呈现，随着周本案所在牡丹新城区域是彭州未来发展核心区域，新城现已初步呈现，随着周边项目的逐步呈现，区域前景看好。边项目的逐步呈现，区域前景看好。边项目的逐步呈现，区域前景看好。边项目的逐步呈现，区域前景看好。基于本案住宅产品的科技节能特质，产品的溢价能力将得到一定提升。基于本案住宅产品的科技节能特质，产品的溢价能力将得到一定提升。基于本案住宅产品的科技节能特质，产品的溢价能力将得到一定提升。基于本案住
126、宅产品的科技节能特质，产品的溢价能力将得到一定提升。市场因素市场因素区位条件因素区位条件因素产品创新因素产品创新因素基于全案偏高端休闲风情商住区的总体定位，规模化主题商业的有效打造，基于全案偏高端休闲风情商住区的总体定位，规模化主题商业的有效打造，基于全案偏高端休闲风情商住区的总体定位，规模化主题商业的有效打造，基于全案偏高端休闲风情商住区的总体定位，规模化主题商业的有效打造，“ “以商带住以商带住以商带住以商带住” ”的发展策略，将增加住宅产品的溢价能力。的发展策略，将增加住宅产品的溢价能力。的发展策略，将增加住宅产品的溢价能力。的发展策略，将增加住宅产品的溢价能力。项目发展战略因素项目发展
127、战略因素锁定：本案高层产品价格锁定：本案高层产品价格本案住宅产品价格预估本案住宅产品价格预估本案住宅产品价格预估本案住宅产品价格预估高层产品当前市场均价约为高层产品当前市场均价约为高层产品当前市场均价约为高层产品当前市场均价约为: : : :3511351135113511元元元元/ / / /，根据我司经验，如果住宅在根据我司经验，如果住宅在根据我司经验，如果住宅在根据我司经验，如果住宅在2011201120112011年年年年5 5 5 5月份左右入市，根据市场供需月份左右入市，根据市场供需月份左右入市，根据市场供需月份左右入市，根据市场供需状况与区域发展特性，鉴于当前房地产市场大环境的不
128、确定性，本状况与区域发展特性，鉴于当前房地产市场大环境的不确定性，本状况与区域发展特性，鉴于当前房地产市场大环境的不确定性，本状况与区域发展特性，鉴于当前房地产市场大环境的不确定性，本案住宅入市时或将有案住宅入市时或将有案住宅入市时或将有案住宅入市时或将有100-200100-200100-200100-200元元元元/ / / /平米的小幅上涨。平米的小幅上涨。平米的小幅上涨。平米的小幅上涨。由此，本案住宅入市期由此，本案住宅入市期由此，本案住宅入市期由此，本案住宅入市期销售均价：销售均价：销售均价：销售均价：3700370037003700元元元元/ / / /本案商业物业定价方法说明本案
129、商业物业定价方法说明价值对比与评估法。价值对比与评估法。价值对比与评估法。价值对比与评估法。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案结合本案项目的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调
130、均例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。当前在售、建筑形态相近、距本案
131、位置相对较近的楼盘。 定价方法定价方法方法说明方法说明可比案例选取原则可比案例选取原则此外，考虑到商业物业相关执行难度、运营风险及不可控因素，本次商业价格主要分为“既期市场预估值”及“理想运营值”两套方案，以供参鉴。对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况对比案例基本情况置信丹郡案案 名名建筑面积建筑面积产品形态产品形态面积区间面积区间销售均价销售均价业态特征业态特征档次特征档次特征服务圈层服务圈层置信置信丹郡丹郡10万方综合体万方综合体+3万方风情商业街。万方风情商业街。内街、综合体。30-500。商业街12000元/。大型主力卖场、四星级酒店、院线、大型餐饮等。偏高端置信丹郡业主及
132、牡丹新城为主。本案商铺价格估算本案商铺价格估算对比项目的综合素质评估对比项目的综合素质评估对比项目的综合素质评估对比项目的综合素质评估备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。本案商铺价格估算本案商铺价格估算备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。置信置信丹郡丹郡本案本案项目均价项目均价项目均价项目均价一楼一楼1200012000评估得分评估得
133、分评估得分评估得分32323131可比系数可比系数可比系数可比系数0.970.97可调均价可调均价可调均价可调均价1164011640可比参数可比参数可比参数可比参数60%60%100%100%评估价格评估价格评估价格评估价格1164011640本案商铺产品价格评估本案商铺产品价格评估本案商铺产品价格评估本案商铺产品价格评估可比系数：可比系数：可比系数：可比系数：本案预期的评估得分本案预期的评估得分本案预期的评估得分本案预期的评估得分/ / / /可比项目的评估得分。可比项目的评估得分。可比项目的评估得分。可比项目的评估得分。可调均价：可调均价：可调均价：可调均价：各项目可比系数各项目可比系数
134、各项目可比系数各项目可比系数x x x x各项各项各项各项目当前均价目当前均价目当前均价目当前均价本案均价：本案均价：本案均价：本案均价：各项目可调均价之和各项目可调均价之和各项目可调均价之和各项目可调均价之和 / / / / 项目个数项目个数项目个数项目个数价格公式说明价格公式说明价格公式说明价格公式说明本案商铺价格估算本案商铺价格估算本案商铺产品定价因素分析本案商铺产品定价因素分析本案商铺产品定价因素分析本案商铺产品定价因素分析本案即期产品价格建议本案即期产品价格建议 本案较大的商业体量与周边的温哥华酒店、商业步行街及市政公园联动将会形本案较大的商业体量与周边的温哥华酒店、商业步行街及市政
135、公园联动将会形本案较大的商业体量与周边的温哥华酒店、商业步行街及市政公园联动将会形本案较大的商业体量与周边的温哥华酒店、商业步行街及市政公园联动将会形成牡丹新城未来的商业集中区，区域发展前景看好。成牡丹新城未来的商业集中区，区域发展前景看好。成牡丹新城未来的商业集中区，区域发展前景看好。成牡丹新城未来的商业集中区，区域发展前景看好。本案定位为彭州首席偏高端都市休闲商住区，一站式的休闲游憩业态集中化，本案定位为彭州首席偏高端都市休闲商住区，一站式的休闲游憩业态集中化，本案定位为彭州首席偏高端都市休闲商住区，一站式的休闲游憩业态集中化，本案定位为彭州首席偏高端都市休闲商住区，一站式的休闲游憩业态集
136、中化，规模化，将引领彭州偏高端休闲业态的发展，具备市场高度的主题将提升本案规模化，将引领彭州偏高端休闲业态的发展，具备市场高度的主题将提升本案规模化，将引领彭州偏高端休闲业态的发展，具备市场高度的主题将提升本案规模化，将引领彭州偏高端休闲业态的发展，具备市场高度的主题将提升本案品质，利于市场占位，增加产品溢价能力。品质，利于市场占位，增加产品溢价能力。品质，利于市场占位，增加产品溢价能力。品质，利于市场占位，增加产品溢价能力。本案商业集中区将摒弃传统的本案商业集中区将摒弃传统的本案商业集中区将摒弃传统的本案商业集中区将摒弃传统的“ “直线式直线式直线式直线式” ”街区布局，将会布局多个大小不一
137、的街区布局，将会布局多个大小不一的街区布局，将会布局多个大小不一的街区布局，将会布局多个大小不一的单体商业楼，商铺临街面扩大，交通动线组织更加有力，可达到性增强，且建单体商业楼，商铺临街面扩大，交通动线组织更加有力，可达到性增强，且建单体商业楼，商铺临街面扩大，交通动线组织更加有力，可达到性增强，且建单体商业楼，商铺临街面扩大，交通动线组织更加有力，可达到性增强，且建筑设计上运用科技节能技术，提升产品溢价空间。筑设计上运用科技节能技术，提升产品溢价空间。筑设计上运用科技节能技术，提升产品溢价空间。筑设计上运用科技节能技术，提升产品溢价空间。前景因素前景因素本案定位因素本案定位因素产品创新因素产
138、品创新因素本案商铺产品价格预估方案一：本案商铺产品价格预估方案一：本案商铺产品价格预估方案一：本案商铺产品价格预估方案一：商铺产品当前市场均价商铺产品当前市场均价商铺产品当前市场均价商铺产品当前市场均价: : : :11640116401164011640元元元元/ / / /如果本案入市时间在如果本案入市时间在如果本案入市时间在如果本案入市时间在2011201120112011年年年年5 5 5 5月份前后，根据市场供需状况，月份前后，根据市场供需状况，月份前后，根据市场供需状况，月份前后，根据市场供需状况，与区域发展特性，如若本案主题概念与旗舰店招商等执行未能与区域发展特性，如若本案主题概
139、念与旗舰店招商等执行未能与区域发展特性，如若本案主题概念与旗舰店招商等执行未能与区域发展特性，如若本案主题概念与旗舰店招商等执行未能预期完成，全案商业溢价能力未能提升。预期完成，全案商业溢价能力未能提升。预期完成，全案商业溢价能力未能提升。预期完成，全案商业溢价能力未能提升。估计入市时本案商铺价格在现有市场价值仅有小幅上涨。估计入市时本案商铺价格在现有市场价值仅有小幅上涨。估计入市时本案商铺价格在现有市场价值仅有小幅上涨。估计入市时本案商铺价格在现有市场价值仅有小幅上涨。由此，当前市场环境下本案商铺入市时一楼由此，当前市场环境下本案商铺入市时一楼由此，当前市场环境下本案商铺入市时一楼由此，当前
140、市场环境下本案商铺入市时一楼均价均价均价均价12000120001200012000元元元元/ / / /基于当前市场环境的本案商铺价格预期基于当前市场环境的本案商铺价格预期本案商铺产品价格预估方案一：本案商铺产品价格预估方案一：本案商铺产品价格预估方案一：本案商铺产品价格预估方案一：基于当前市场环境的本案商铺价格预期基于当前市场环境的本案商铺价格预期彭州市场的二层商铺的价格一般是一层商铺价格的彭州市场的二层商铺的价格一般是一层商铺价格的彭州市场的二层商铺的价格一般是一层商铺价格的彭州市场的二层商铺的价格一般是一层商铺价格的50%50%50%50%以内，而三层商铺与以内，而三层商铺与以内，而三
141、层商铺与以内，而三层商铺与二层商铺的价差、四层商铺与三层商铺的价差为二层商铺的价差、四层商铺与三层商铺的价差为二层商铺的价差、四层商铺与三层商铺的价差为二层商铺的价差、四层商铺与三层商铺的价差为20%20%20%20%左右。如若本案相关到左右。如若本案相关到左右。如若本案相关到左右。如若本案相关到达性业态未来有效聚集，北部商业地块仅能按常规社区型商业价值销售。达性业态未来有效聚集，北部商业地块仅能按常规社区型商业价值销售。达性业态未来有效聚集，北部商业地块仅能按常规社区型商业价值销售。达性业态未来有效聚集，北部商业地块仅能按常规社区型商业价值销售。届时本案商业物业销售价格仅能维持当前市场水平。
142、届时本案商业物业销售价格仅能维持当前市场水平。届时本案商业物业销售价格仅能维持当前市场水平。届时本案商业物业销售价格仅能维持当前市场水平。 由此，当前市场环境下本案商业物业价格为：由此，当前市场环境下本案商业物业价格为：由此，当前市场环境下本案商业物业价格为：由此，当前市场环境下本案商业物业价格为：1F1F1F1F均价：均价：均价：均价：12000120001200012000元元元元/ / / / 2F2F2F2F均价：均价：均价：均价：5000500050005000元元元元/ / / / 3F3F3F3F均价：均价：均价：均价：4000400040004000元元元元/ / / / 4F
143、4F4F4F均价：均价：均价：均价：3500350035003500元元元元/ / / / 本案商铺产品价格预估方案二本案商铺产品价格预估方案二本案商铺产品价格预估方案二本案商铺产品价格预估方案二商铺产品当前市场均价商铺产品当前市场均价商铺产品当前市场均价商铺产品当前市场均价: : : :11640116401164011640元元元元/ / / /如若本案在如若本案在如若本案在如若本案在2011201120112011年年年年5 5 5 5月入市期，市场供需状况、区域发展及全月入市期，市场供需状况、区域发展及全月入市期，市场供需状况、区域发展及全月入市期，市场供需状况、区域发展及全案运营操作
144、较为理想，结合对全案发展主题的成功策动以及旗案运营操作较为理想，结合对全案发展主题的成功策动以及旗案运营操作较为理想，结合对全案发展主题的成功策动以及旗案运营操作较为理想，结合对全案发展主题的成功策动以及旗舰主力商家的成功引入与品牌带动等因素。本案商铺入市阶段舰主力商家的成功引入与品牌带动等因素。本案商铺入市阶段舰主力商家的成功引入与品牌带动等因素。本案商铺入市阶段舰主力商家的成功引入与品牌带动等因素。本案商铺入市阶段销售价格或将有销售价格或将有销售价格或将有销售价格或将有4000400040004000元元元元/m/m/m/m左右涨幅。左右涨幅。左右涨幅。左右涨幅。由此，理想状态下本案商铺入
145、市时一楼可达由此，理想状态下本案商铺入市时一楼可达由此，理想状态下本案商铺入市时一楼可达由此，理想状态下本案商铺入市时一楼可达均价均价均价均价15000150001500015000元元元元/ / / /基于全案理想运营的本案商铺价格预期基于全案理想运营的本案商铺价格预期彭州市场的二层及以上楼层商铺较一层商铺价格虽有较大差距，但本案彭州市场的二层及以上楼层商铺较一层商铺价格虽有较大差距，但本案彭州市场的二层及以上楼层商铺较一层商铺价格虽有较大差距，但本案彭州市场的二层及以上楼层商铺较一层商铺价格虽有较大差距，但本案商业以餐饮商业以餐饮商业以餐饮商业以餐饮/ / / /休闲娱乐类到达性较强的业态
146、为主，该类业态对楼层的休闲娱乐类到达性较强的业态为主，该类业态对楼层的休闲娱乐类到达性较强的业态为主，该类业态对楼层的休闲娱乐类到达性较强的业态为主，该类业态对楼层的2-2-2-2-4F4F4F4F需求度高于常规百货、零售类商业。需求度高于常规百货、零售类商业。需求度高于常规百货、零售类商业。需求度高于常规百货、零售类商业。 综上因素，理想运营状态下本案商业物业价格：综上因素，理想运营状态下本案商业物业价格：综上因素，理想运营状态下本案商业物业价格：综上因素，理想运营状态下本案商业物业价格：1F1F1F1F均价：均价：均价：均价：15000150001500015000元元元元/ / / /
147、2F2F2F2F均价：均价：均价：均价：10000100001000010000元元元元/ / / / 3F3F3F3F均价：均价：均价：均价：7000700070007000元元元元/ / / / 4F4F4F4F均价：均价：均价：均价：4000400040004000元元元元/ / / / 本案商铺产品价格预估方案二本案商铺产品价格预估方案二本案商铺产品价格预估方案二本案商铺产品价格预估方案二基于全案理想运营的本案商铺价格预期基于全案理想运营的本案商铺价格预期本案商务公寓产品定价因素分析本案商务公寓产品定价因素分析本案商务公寓产品定价因素分析本案商务公寓产品定价因素分析本案商务公寓价格建议
148、本案商务公寓价格建议 本案商务公寓分为写字楼、酒店式公寓及普通住宅。三类产品体量分配未定，本案商务公寓分为写字楼、酒店式公寓及普通住宅。三类产品体量分配未定，本案商务公寓分为写字楼、酒店式公寓及普通住宅。三类产品体量分配未定，本案商务公寓分为写字楼、酒店式公寓及普通住宅。三类产品体量分配未定，需根据市场反应灵活销售。需根据市场反应灵活销售。需根据市场反应灵活销售。需根据市场反应灵活销售。根据本案发展策略，商务公寓产品将会在后期推售。鉴于先期商业、住宅的市根据本案发展策略，商务公寓产品将会在后期推售。鉴于先期商业、住宅的市根据本案发展策略，商务公寓产品将会在后期推售。鉴于先期商业、住宅的市根据本
149、案发展策略，商务公寓产品将会在后期推售。鉴于先期商业、住宅的市场基础，商务公寓将有一定溢价空间。场基础，商务公寓将有一定溢价空间。场基础，商务公寓将有一定溢价空间。场基础，商务公寓将有一定溢价空间。产品因素产品因素发展策略因素发展策略因素彭州市场写字楼供应及需求有限目前价格基本与住宅持平；彭州市场目前暂无彭州市场写字楼供应及需求有限目前价格基本与住宅持平；彭州市场目前暂无彭州市场写字楼供应及需求有限目前价格基本与住宅持平；彭州市场目前暂无彭州市场写字楼供应及需求有限目前价格基本与住宅持平；彭州市场目前暂无酒店式公寓，市场存在不确定性。酒店式公寓，市场存在不确定性。酒店式公寓，市场存在不确定性。
150、酒店式公寓，市场存在不确定性。市场因素市场因素本案商务公寓产品价格预估本案商务公寓产品价格预估本案商务公寓产品价格预估本案商务公寓产品价格预估鉴于商务公寓产品与本案住宅产品的关联度，住宅均价鉴于商务公寓产品与本案住宅产品的关联度，住宅均价鉴于商务公寓产品与本案住宅产品的关联度，住宅均价鉴于商务公寓产品与本案住宅产品的关联度，住宅均价3700370037003700元元元元/ / / /，根据市场供需状况，与区域发展特性，再结，根据市场供需状况，与区域发展特性，再结，根据市场供需状况，与区域发展特性，再结，根据市场供需状况，与区域发展特性，再结合商务公寓自身特性，估计本案商务公寓产品在合商务公寓
151、自身特性，估计本案商务公寓产品在合商务公寓自身特性，估计本案商务公寓产品在合商务公寓自身特性，估计本案商务公寓产品在2012201220122012年年年年入市时价格较本案住宅有入市时价格较本案住宅有入市时价格较本案住宅有入市时价格较本案住宅有300300300300元元元元/m/m/m/m左右涨幅。左右涨幅。左右涨幅。左右涨幅。由此，本案商务公寓入市时由此，本案商务公寓入市时由此，本案商务公寓入市时由此，本案商务公寓入市时均价均价均价均价4000400040004000元元元元/ / / /本案商务公寓价格建议本案商务公寓价格建议全案发展经济效益预演全案发展经济效益预演 全案静态经济效益估算
152、全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算通过初步静态估算，全案总投资通过初步静态估算，全案总投资通过初步静态估算，全案总投资通过初步静态估算，全案总投资6.956.95亿元，单位成本亿元，单位成本亿元，单位成本亿元，单位成本2865.142865.14元。元。元。元。 全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算通过初步静态估算，全案销售净收入近通过初步静态估算，全案销售净收入近通过初步静态估算，全案销售净收入近通过初步静态估算，全案销售净收入近8.158.15亿元。此外，未售的亿元。此外，未售的亿元。此外，未售的亿元。此外，未售的70%
153、70%住宅车位为沉淀资产。住宅车位为沉淀资产。住宅车位为沉淀资产。住宅车位为沉淀资产。注：上述静态经济效益测算中的销售价格，系项目开发前景预判及各类产品特征及推售时注：上述静态经济效益测算中的销售价格，系项目开发前景预判及各类产品特征及推售时注：上述静态经济效益测算中的销售价格，系项目开发前景预判及各类产品特征及推售时注：上述静态经济效益测算中的销售价格，系项目开发前景预判及各类产品特征及推售时序而拟定，具有一定的市场可行性。序而拟定，具有一定的市场可行性。序而拟定，具有一定的市场可行性。序而拟定，具有一定的市场可行性。 全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算全案静态经济效益估算全案静态经济
154、效益估算通过初步静态估算，项目税前利润为通过初步静态估算，项目税前利润为通过初步静态估算，项目税前利润为通过初步静态估算，项目税前利润为1.21.2亿元，税后利润亿元，税后利润亿元，税后利润亿元，税后利润80758075万元。万元。万元。万元。税前利润率为税前利润率为税前利润率为税前利润率为17.33%,17.33%,税后利润率为税后利润率为税后利润率为税后利润率为11.61%11.61%。综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。综上所述，本方案是较为稳妥的投资方案，全案可行。THE END2010.9.192010.9.192010.9.192010.9.19
