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1、威通大厦综合体策划提案威通大厦综合体策划提案谨呈：淄博威通房地产开发有限公司谨呈：淄博威通房地产开发有限公司易韬置业易韬置业 07年年10月月本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目策划工作的阶段划分项目策划工作的阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论第二阶段启动区工作工作最终成果最终成果区域城区功能模块分析区域房地产市场调研专业人士访谈典型客户拜访项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目初步产品定位项目整体营销思路提交初步结论根据客户建议深化分析，完善报告第一阶段摸底第一阶段终稿2本报告版权归
2、深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们的工作都必须以现实条件为基础，以我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向标志性城市综合体项目规避市场风险，实现利润最大化提供产品组合定位和营销解决方案我们的目标我们的目标3本报告是严格保密的。4项目界定项目界定区位属性区位属性项目属性项目属性性4本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。酒 店 分 布 带商 务 分 布 带差旅中转区差旅中转区工工
3、业业 区区中中 心心 商商 业业 区区项项目目5 50 00 0米米片片区区城城市市功功能能分分析析酒 店 分 布 带5本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。美食街未来仍是淄博核心商圈的组成美食街未来仍是淄博核心商圈的组成淄博市中心城区商业网点规划将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为核心的新城区市级商业副中心。6本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机
4、构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。从三马路到金晶大道，中心路仍然是中心城区重要的商业街区和交通干道，而且是淄博中高档酒店最为集中的区域中心路三个主要功能：城市主干道、酒店一条街、老城商业街淄博之根：中心路的三重城市角色淄博之根：中心路的三重城市角色7本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政府计划对中心路以东、东四路以西企业政府计划对中心路以东、东四路以西企业实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持实施搬迁，但可预见时期内现状仍然维持u由于资金、土地等各种限制条件，本区域东部重型化工
5、机械企业搬迁计划仍将延迟。u重化工企业对商务住宿接待有一定需求，因就近原则，对中心路酒店群有一定依赖。8本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。老城区核心地段，但发展空间有限核心商圈与东部工业区交汇处中心路酒店群的南北中间点区域属性总结区域属性总结 由于淄博城市功能在本区域交叉并急剧过渡，所以区域属性较为复杂，市民对于本区域的认识差别较大，甚至充满了对立与矛盾，这将使得项目定位和市场预期也多了许多变量。9本报告是严格保密的。10项目界定项目界定区位属性区位属性项目属性项目属性性10本报告版权归深圳易
6、韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。u占地面积：7514u总建筑面积：48239.87u地上建筑面积：43001.87u容积率：5.72u绿地率：37.2%u覆盖率：33.8%项目经济技术指标项目经济技术指标11本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目背景与约束条件项目背景与约束条件定位为商住综合体，非住宅；底商规划及定位尚未定案；综合开发成本高，必须实现高附加值；务必整合开发商及地段优势资源12本报告版权归深圳易
7、韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目地块项目地块SWOT分析分析处于核心商圈综合配套丰富城市展示面好；区域交通便利地块狭窄，裙楼与上层部分交通组织难度大；西一路形象差，环境嘈杂；中心路路宽狭窄，行车停车不便优势优势劣势劣势13本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目地块项目地块SWOT分析分析核心商圈缺乏高档公寓配套；酒店接待、商务办公存在发展机会地块位于核心商圈东南角，可能被边缘化；公寓体量巨大，竞争激烈；商
8、业地产屡次失败，市场投资信心受挫机会机会威胁威胁14本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目总体功能界定项目总体功能界定一个城市核心商圈的综合配套项目一个城市核心商圈的综合配套项目 美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资美食街商圈具有淄博其他地方无以伦比的商业资源，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服源，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服源，但是它却一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服源，但是它却
9、一直缺乏与其紧密结合的综合性高档服务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完务配套项目，区域功能尚有缺憾，本案可以担当起完善片区功能的责任。善片区功能的责任。善片区功能的责任。善片区功能的责任。15本报告是严格保密的。16定位分析定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性16本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。定位原则定位原则定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队定位原则之一：不挤公交车，
10、补缺不插队定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队定位原则之一：不挤公交车，补缺不插队定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里定位原则之二：把鸡蛋放在几个篮子里 规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商规避激烈的正面竞争，寻找市场空白点。作为老商圈，商业零售经营已出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。业零售经营已出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。业零售经营已出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。业零售经营已
11、出现饱和迹象，发展空间受限制，应该予以规避。 作为体量达到作为体量达到作为体量达到作为体量达到700700700700多套之巨的项目，物业形态单一将面临极多套之巨的项目，物业形态单一将面临极多套之巨的项目，物业形态单一将面临极多套之巨的项目，物业形态单一将面临极大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。大市场风险，应该丰富项目产品线，满足区域综合配套要求。17本报告是严格保密的。18定位分析定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性18本报告版权归深圳易韬置业顾
12、问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。已售小户型公寓调研已售小户型公寓调研照片 项目名称售价（元/平方米） 租 金 销售率 出租率 客户群体东方国际公寓 2800 550900 元 100% 100% 高收入群体、驻外办事处、年轻女性 安嘉公寓 2500 500 700元 80% 投资者居多，售后基本用于租赁，赚取租金 美达公寓 2300 5001000元 100% 100% 实力相对雄厚的投资者带动，整层购买客户占比重较大 天都华府 2830 400-700 元 90% 高收入年轻消费群体为主 19本报告版权归深圳易韬置
13、业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目名称售价 销售率 客户群体 销售状况玉龙峰景 3700 20% 公寓性质的商务写字楼，小型公司办事处、品牌代理 目前项目整体销售状况较差，与周边区域内楼盘相比，价格偏高，且产品本身存在缺陷财富广场 3450 20% 目前主要以内部员工及开发商老客户为主共选房130套，其中老客户50套、内部员工80套，华都名城 3200 80%以上 以通讯城为龙头，带动投资客，主要以公务员、个体企业老板、品牌代理商为主 成功定位为通讯港之后，项目销售进度加快，风尚领域 3000 80% 个体老板
14、、私营投资者居多 旧房改造，前期销售状况一般，销售周期长，后期基本滞销世纪上城 2800 80 以投资客户为主、少量自住，侧重投资和地段升值潜力的客户 今年市面上销售周期最短的小户型住宅，小户型部分目前已接近尾盘在售小户型公寓调研在售小户型公寓调研20本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。共青团路共青团路新村路新村路人民路柳柳泉泉路路东东一一路路东方国东方国际公寓际公寓财富财富广场广场世纪上城世纪上城鲁中项目鲁中项目核心商圈小户型公寓分布示意华都华都名城名城美食街美食街金金晶晶大大道道金宝岛金宝岛
15、风尚领域风尚领域21本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。典型楼盘分析：典型楼盘分析：东方国际公寓东方国际公寓u 公开日期：2004年10月u 销售价格：2800元/平方米u 销售周期：3个月u 总套数：146套u 面积：39、52、63、67u 目前租金：550元900元u 出租率：100%u 购买人群分析：少部分作为自住客户，大部分为投资客户，其中周边商圈内个体老板投资者占多数。u 租赁人群分析：年轻高薪者、特殊需求者、小公司等。22本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可
16、，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。作为投资产品，对商业商务环境严重依赖；淄博与成熟商圈紧密结合的小户型公寓并不多见， 大部分位 于核心商圈外围；市场上小户型公寓多是“大改小”，且无任何特色。地段最重要地段最重要 本案就在美食街商圈，做投资型小户型公寓条件十分理想，但务必进行产品升级。本案区位极佳本案区位极佳小户型公寓分布规律小户型公寓分布规律23本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。美食街商家高级职员、私营企业主驻淄办事处、服务型公司片区特殊需求人群周边区
17、县私营企业主城区年轻人居住过渡小户型使用者小户型使用者美食街商圈私营企业主、商铺房东片区特殊需求人群周边区县私营企业主其他区域投资者小户型购买者小户型购买者小户型公寓客户分析小户型公寓客户分析24本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结论：结论：本项目适合小户型公寓定位本项目适合小户型公寓定位本项目适合小户型公寓定位本项目适合小户型公寓定位户型建议：户型建议：户型建议：户型建议：套数控制套数控制套数控制套数控制35-5035-5035-5035-50平米单身公寓，套数比平米单身公寓，套数比平米单身
18、公寓，套数比平米单身公寓，套数比80%80%80%80%；55-6555-6555-6555-65平米一房一厅，套数比平米一房一厅，套数比平米一房一厅，套数比平米一房一厅，套数比20%20%20%20%为规避市场风险，建议将总体套数控制在为规避市场风险，建议将总体套数控制在为规避市场风险，建议将总体套数控制在为规避市场风险，建议将总体套数控制在350350350350套以内。套以内。套以内。套以内。其他建议其他建议其他建议其他建议单独厨卫；精装修送全屋家电单独厨卫；精装修送全屋家电单独厨卫；精装修送全屋家电单独厨卫；精装修送全屋家电；高品质物业服务；高品质物业服务；高品质物业服务；高品质物业服
19、务25本报告是严格保密的。26定位分析定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性26本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。酒店按档次分为高档酒店（四五星级，一半多三星级）、经济型酒店（一二星级，约一半三星级）、普通旅馆（社会旅馆、个体旅馆）。所谓经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人,房价在200元左右的中小规模酒店。经济型酒店装饰简单、前卫。它摒弃了传统酒店繁琐的配套设施，把主攻方向放在免费宽带上网、IDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面，是
20、“一星大堂二星房间四星大床”。中国经济型饭店的平均房价为154元，而75%的受调查企业认为经济型市场的平均房价还将继续上涨。国内经济型品牌酒店目前在市场上占有的比例还不足10%，但发展迅速，大有取代传统三星级酒店的势头。大部分星级酒店的餐厅按独立核算都是亏损，又是酒店管理最烦琐的工作，除早餐外，至少70%的住店客人并不在酒店内用餐。锦江之星；如家锦江之星；如家酒店酒店连锁；莫泰连锁；莫泰168168；中州快捷；中江之旅；中州快捷；中江之旅；新宇之星；速新宇之星；速8 8；城市之家；扬子江饭店；城市之家；扬子江饭店；7 7天连锁天连锁酒店酒店中国经济型酒店供应前十强中国经济型酒店供应前十强中国经
21、济型酒店供应前十强中国经济型酒店供应前十强经济型酒店发展机遇良好经济型酒店发展机遇良好经济型酒店发展机遇良好经济型酒店发展机遇良好27本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。酒店业特征及客源分析酒店业特征及客源分析酒店业特征及客源分析酒店业特征及客源分析近年淄博酒店业生意火爆，年入住率都超过60%；传统高档酒店侧重休闲、住宿、娱乐，且各有特色； 经济型酒店正在崛起，标准间150-180元价格受欢迎；目前产权式酒店达不到应有的标准，更近似酒店；酒店业快速发展酒店业快速发展与其他酒店不同，本案就在美食街
22、，商务客源丰富；中心路连接火车站高速公路，酒店密集，能输送客源；东部工业区可为项目带来部分商务住宿客源；根据区域客源特征，本地段适合经济型商务酒店定位；本案客源有保证本案客源有保证28本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。29本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。淄博市三星级酒店调查淄博市三星级酒店调查酒店名称酒店名称位置位置房价房价规模规模配套配套年均入住率年均入住率泰兴大酒店泰兴大酒店淄博市中心路
23、19号，淄博市张店区火车站北100米 ，到淄博商厦仅需5分钟。18017500/158间中西餐厅，康乐中心，KTV夜总会，美容美发，大型宴会厅，不同规模会议厅10个。65%玫瑰大酒店玫瑰大酒店淄博市中心路1号，淄博市火车站对面，步行到淄博商厦仅需5分钟。17018660/123间聊斋特色中餐厅，KTV歌舞厅，练歌房，健身中心，商务中心。60%锦绣大酒店锦绣大酒店淄博市中心路197号，距济青高速路下路口3公里14012000/80套火锅，中西餐厅，桑拿洗浴，健身中心，会议厅两个。75%劳动大厦劳动大厦淄博市西六路15017000/120间大连天天渔港，西餐厅，温泉洗浴，健身中心，大堂咖啡厅，不同
24、规模会议厅7个。60%鲁中宾馆鲁中宾馆淄博市张店区人民西路1号，步行至淄博市商业中心银座广场需要20分钟15023000/220间大中型餐厅3个，宴会厅14个，容纳1715人的淄博人民会堂，各类接待厅15个。63%30本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。淄博市四星级酒店调查淄博市四星级酒店调查酒店名称酒店名称位置位置房价房价规模规模配套配套年均入年均入住率住率世纪大酒店世纪大酒店淄博市柳泉路99号，地处淄博市政区和高新技术开发区之间4004.5万/123间海鲜燕鲍翅酒楼，意大利餐厅和正宗日本料理
25、。咖啡厅，占地10000平方米的夏威夷娱乐洗浴中心，KTV夜总会，室内网球场，大型宴会厅，及另外五个会议厅85%淄博饭店淄博饭店淄博市中心路177号，地处市中心商业区黄金地段3004.8万/398间中、西、日式餐厅，旋转观光餐厅、咖啡厅，KTV和健身中心，多功能会议厅 ，大型宴会厅 ，大小会议室9个，小型模拟高尔夫球场。83%淄博宾馆淄博宾馆淄博市中心路189号，步行10分钟即可抵达市中心淄博商厦1903.2万/160余套中、西式餐厅，欧式风格的咖啡厅，大堂酒吧，占地5000平方米的东方明珠夜总会，以及大小10个会议厅。76%天乐园皇家大天乐园皇家大酒店酒店淄博市西一路15号，淄博市火车站对面
26、2403.2万/200间东海龙王美食总府，路以西餐厅，咖啡厅， KTV夜总会，健身中心，温泉洗浴，大型宴会厅，以及大小宴会厅8个。90%凤阳大酒店凤阳大酒店淄博市西四路2004万/186间中西餐厅以及凤阳明珠旋转餐厅，保龄球馆，健身中心，容纳600人的大礼堂，以及大小会议室9个，7-9层酒店式写字楼。70%以上31本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。典型楼盘分析：典型楼盘分析：风景华庭酒店风景华庭酒店风景华庭酒店风景华庭酒店风景华庭无论从销售还是招商方面都是比较成功的案例，甚至销售尾期曾出现抢购
27、的局面。与其同期的美旗假日酒店销售状况亦是如此。可见此类产品的市场空间及热度。32本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。销售起价为3400元/平米，均价为3800元/平米，历时近1年，全部售罄。经营模式：前5年实行返租，年回报8%（税前），由专业酒店管理公司代为经营管理，以培育市场，5年之后由业主自行打理。客户群体：购买群体主要为投资客，约占90%；现状：目前，风景华庭已委托山东吉华酒店管理有限公司代为管理，现正筹备开业。1-3层五福楼酒店（金五福）招商进驻。位于张店区华光路，定位为“淄博市首家酒
28、店式服务公寓”，推广用名“风景华庭酒店式服务公寓”，共19层，其中1-3层为产权式酒店，4层为商务会所，5层为自用办公区，6-19层为酒店式公寓。其中酒店式公寓总体量为348套。户型面积在30-90m2，主力户型为40m2左右，占80%。每户配有独立卫生间和开放式厨房，全部精装修并带全套家私家电销售。典型楼盘分析：典型楼盘分析：风景华庭风景华庭风景华庭风景华庭33本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产权式（公寓式）酒店典型运作模式产权式（公寓式）酒店典型运作模式开发商通过高品质装修和组建专门酒店
29、管理公司，将项目包装成高端产品 酒店，从而使投资者感觉到项目未来的保值增值潜力，吸引投资者注意 ；通过长期的返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促使意向的投 资者进行实质投资，并实现较长时间内的投资者的产权与经营权分离，酒 店管理公司可获得长时间经营管理权，从而保证了将公寓按照酒店方式进 行经营管理，实现酒店的功能；在项目进入经营阶段，为投资者提供一定期限的免费使用权；酒店的直接客户是投资者，他们将本项目作为酒店和投资产品来购买， 他们所看中的是高档酒店和专业的经营管理为项目带来保值和增值；间接客 户是短期居住的商务客人。34本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，
30、不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。此种模式适合于对项目成本构成不了解，投资渠道少，不理解 资金时间价值的投资者。 为达到酒店的品质，开发商在前期必须要增大投资成本，使项目 销售风险加大。 必须与专业的酒店管理团队合作，有良好的酒店销售渠道，才能 够保证项目的稳定回报。 经营期间定期重新装修和更换家具，需追加投资，增大经营风险。产权式（公寓式）酒店典型运作模式产权式（公寓式）酒店典型运作模式对于开发商而言，采取此种方式主要的弊端在于：对于开发商而言，采取此种方式主要的弊端在于：35本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它
31、任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。将公寓产品包装成高档酒店，按照高档酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次获得大部分成本回收。成功运营，在扣除承诺的返租或按揭款以及经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且可以获得额外的经营利润。 通过获得长期的统一经营管理权，实现高档酒店的功能，对于综合建筑体总体功能的协调和总体价值的提升有促进作用。 可以带动其它物业保值增值，提高公寓品质，促进其销售。对于开发商而言，采取此种方式主要的好处在于：对于开发商而言，采取此种方式主要的好处在于：产权式（公寓式）酒店典型运作模式产权式（公寓式）酒店典型运作模式36本报告版权归深圳
32、易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。符合公司的经营发展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产开发过渡。符合商务综合建筑体的基本规律。对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。能够提升公寓及其它物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。产权式（公寓式）酒店可行性分析产权式（公寓式）酒店可行性分析37本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结论：结论：本项目适合经济
33、型商务酒店本项目适合经济型商务酒店本项目适合经济型商务酒店本项目适合经济型商务酒店户型建议：户型建议：户型建议：户型建议：套数控制套数控制套数控制套数控制以以以以40404040平米左右标准间为主，精装修平米左右标准间为主，精装修平米左右标准间为主，精装修平米左右标准间为主，精装修为规避市场风险，建议将总套数控制在为规避市场风险，建议将总套数控制在为规避市场风险，建议将总套数控制在为规避市场风险，建议将总套数控制在200200200200套以内。套以内。套以内。套以内。其他建议其他建议其他建议其他建议“ “一星大堂二星房间四星大床一星大堂二星房间四星大床” ”，把主攻方向放在免费宽带，把主攻方
34、向放在免费宽带上网、上网、IDDIDD电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置电话、所有床铺卧具等均按照高星级酒店标准设置等方面；等方面；酒店装修必须前卫有特色；酒店装修必须前卫有特色；摒弃传统酒店繁琐的配套设施，摒弃传统酒店繁琐的配套设施，不考虑餐饮娱乐设施；不考虑餐饮娱乐设施；可考虑设小型会议室、商务中心提供打印、复印、传真及票可考虑设小型会议室、商务中心提供打印、复印、传真及票务代定服务；尽可能节省大堂接待空间；务代定服务；尽可能节省大堂接待空间；38本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容
35、。酒店式公寓调研酒店式公寓调研酒店式公寓能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓，一般要依托于星级酒店而存在，在酒店管理公司的统一管理下经营。实质上是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。酒店式公寓使用客户要求高于普通公寓租客，一般由企业主、高管等社会精英构成。 所谓酒店式公寓的风景华庭和美旗假日酒店已经演变为经济型酒店。由此来看，淄博市场上并没有真正意义上的酒店式公寓。如果结合本项目商务酒店的定位，我项目也可以与其组合，推出真正意义上的酒店式公寓，业主可委托酒店租赁经营，为酒店长租客户服务，也可自行租赁。39本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。
36、未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。照片 项目名称 售价 标准间 套房销售率 经营状况 风景华庭风景华庭（均价） 3800 100%运营前准备阶段 美旗假日美旗假日酒店酒店 （均价） 3800150、168、 30004000 100%运营情况良好，与酒店结合，周边住宿氛围强 如家酒店如家酒店 经济型酒店，不售140、159 经营状况良好，地处繁华街区，属淄博核心商业区中心之一 酒店式公寓调研酒店式公寓调研40本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全
37、部内容。全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全提供家政服务、钟点工服务HBO电视，宽带上网停车方便有会所、酒吧等休闲娱乐场所，服务高档完善装修最好简单而有品质居住区域安全有保证优质物业管理能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不会孤单酒店式公寓客户需求分析酒店式公寓客户需求分析41本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。酒店式服务公寓参考酒店式服务公寓参考标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施无框架玻璃沐浴屏风高品质装饰材料贯穿始终提供可供将来之需的家具组件常规
38、设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场独立的客人停车场地下储藏室紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约42本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结论：结论：本项目适合酒店式公寓定位本项目适合酒店式公寓定位本项目适合酒店式公寓定位本项目适合酒店式公寓定位户型建议：户型建议：户型建议：户型建议：套数控制套数控制套数控制套数控制以以以以40404040平米左右标准间为主，精装修平米左右标准间为主，
39、精装修平米左右标准间为主，精装修平米左右标准间为主，精装修为规避市场风险，建议将总套数控制在为规避市场风险，建议将总套数控制在为规避市场风险，建议将总套数控制在为规避市场风险，建议将总套数控制在200200200200套以内。套以内。套以内。套以内。其他建议其他建议其他建议其他建议针对长租客户，装修风格体现时尚居家型针对长租客户，装修风格体现时尚居家型针对长租客户，装修风格体现时尚居家型针对长租客户，装修风格体现时尚居家型；由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗由商务酒店提供酒
40、店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念。是一种综合性很强的物业管理概念。是一种综合性很强的物业管理概念。是一种综合性很强的物业管理概念。43本报告是严格保密的。44定位分析定位分析定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业性44本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分
41、或全部内容。 淄博淄博写字楼市场调研写字楼市场调研 颐鸿大厦颐鸿大厦赢环大厦赢环大厦荣宝斋荣宝斋园林大厦园林大厦凤阳大酒店凤阳大酒店云龙大厦云龙大厦发展大厦发展大厦中房大厦中房大厦钻石大厦钻石大厦租金25元/m2月均价300022元/m2月30元/m2月均价280025元/m2月75元 /m2月整层57元/m2月（9000平）20元 /m2月20元 /m2月18元 /m2月30元/ m2月物业管理费公共部分管理费包括在租金中，水电费用自理租金中包含物业管理费用1元/ m23元 /m2月租金中包括水电费和物业管理费1.0元 /m2月1.0元 /m2月1.5元 /m2月1.5元/ m2配套1部西子
42、OTIS电梯，外立面效果一般两部国产电梯2部国产电梯2部国产电梯会议室1容300人，2000元/半天会议室1容600人，3000元/半天1部国产电梯1部国产电梯3部迅达电梯2部官产电梯出租80已售50投资占20；入住6070以上95989898958045本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。片区片区写字楼市场调研写字楼市场调研照片照片名称名称租金租金物物业费业费业态业态经营经营状况状况齐闽大世界12151.3药品、贸易等一般，出租率约70淄博科贸中心约14无贸易、化妆品、房地产、律师事务所、药品
43、、化工等较好，出租率90以上龙泽苑商务中心约13无建筑公司、房地产较好，出租率10046本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。典型楼盘分析：典型楼盘分析：淄博科淄博科贸贸中心中心u 位置：东一路39号（东一路与商场东路交叉口西南角）u共9层，带电梯，租金约14元/m2/月，无楼层差价，无其他物业费用。u租赁行业：贸易、化妆品、房地产、律师事务所、药品、化工、信息服务等。u 整栋楼被淄博开发区精细化工研究所购买，租价较低。47本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其
44、它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。美食街美食街金金晶晶大大道道共青团路共青团路新村路新村路人民路柳柳泉泉路路东东一一路路八大局写八大局写字楼字楼淄博科淄博科贸中心贸中心钻石商钻石商务大厦务大厦宏程宏程名座名座齐闽大齐闽大世界世界金豪金豪大厦大厦龙泽苑商龙泽苑商务中心务中心富丽富丽商城商城 项项目目周周边边写写字字楼楼分分布布图图48本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。张店城区写字楼发展现状张店城区写字楼发展现状写字楼租金价格稳定，月租金在2030元/平方米写字楼租赁状
45、况良好，但销售周期长，销售难度大 不利于快速回收成本租赁状况租赁状况目前张店区写字楼售价范围在15004600 元/平米近几年新开发写字楼销售周期普遍漫长，销售滞缓目前在售写字楼总体量较大销售状况销售状况写字楼本身硬件配备不高，功能方面仅停留在办公写字楼对停车位要求越来越高产品特点产品特点49本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。片区内写字楼市场状况片区内写字楼市场状况 项目紧邻核心商圈，经销商、代理商对办公及会议接待 有一定的潜在需求 项目处于核心商业圈边缘地带，商圈内部分商业行业有 一定的就近
46、办公需求项目周边尚没有环境档次较好的纯写字楼存在，客观存 在办公升级的有限需求市场需求市场需求 虽然区域内写字楼并不成熟，写字楼在本区域内存在一定的市场空间。但写字楼业态受区域、地块和价格影响，并不是本项目的首选。如大规模上写字楼，可能会出现中关村、嬴环商务大厦等写字楼销售不利的状况。市场威胁市场威胁50本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结论：结论：本项目可做较少体量的写字楼本项目可做较少体量的写字楼本项目可做较少体量的写字楼本项目可做较少体量的写字楼户型建议：户型建议：户型建议：户型建议：套
47、数控制套数控制套数控制套数控制以以以以50-7050-7050-7050-70小开间户型为主小开间户型为主小开间户型为主小开间户型为主 为规避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在为规避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在为规避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在为规避市场风险，建议将体量放小，总套数控制在50505050套以内，套以内，套以内，套以内，仅作为片区内需求的适量补充和配合。仅作为片区内需求的适量补充和配合。仅作为片区内需求的适量补充和配合。仅作为片区内需求的适量补充和配合。其他建议其他建议其他建议其他建议 可自由间隔；写字楼定位为小面积可自由间隔；写字楼定位为小面积可自由间隔
48、；写字楼定位为小面积可自由间隔；写字楼定位为小面积“ “中小企业发展基地中小企业发展基地中小企业发展基地中小企业发展基地” ”，对形象和档次要求并不很高，所以对形象和档次要求并不很高，所以对形象和档次要求并不很高，所以对形象和档次要求并不很高，所以建议将写字楼楼层放低，以建议将写字楼楼层放低，以建议将写字楼楼层放低，以建议将写字楼楼层放低，以避免售价避免售价避免售价避免售价和使用成本过高和使用成本过高和使用成本过高和使用成本过高。51本报告是严格保密的。定位原则小户型公寓酒店（酒店式公寓）写字楼商业定位分析定位分析5252本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向
49、其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中心路沿街商业调研中心路沿街商业调研店名店名位置位置业态业态面积面积月租金月租金88裤业 美达沛客南临 服装 约20m2 125宝元体育 中心路商厦对过 体育用品 约90m2 74 红宝体育用品大观园 中心路新华书店对过 体育用品 约10m2 125艺森电脑刻印社 中心路国美对面 打印 约30m2 111品牌折扣 中心路项目南临 服装 约15m2 111孚德专卖 中心路商行对过 鞋类 约40m2 6549裤业 中心路商行南3铺 服装 约25m2 100谦祥茶荘 中心路商行对过偏南 茶类 约60m2 4253本报告版权归深圳易韬置业
50、顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。美食街商圈美食街商圈沿街商业调研沿街商业调研店名店名位置位置业态业态面积面积月租金月租金晓霞裤业 西二路与共青团路路口 服装 约40m2 40诺基亚通讯 淄博剧院对过 手机通讯 约60m2 33永固五金 中心路与西二路路口 五金 约160m2 26水星家纺西二路与美食街路口东床上用品约240m265莱尔维斯西二路与美食街路口西100米服装约60m218054本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全
51、部内容。核心商核心商圈圈已建商业项目扫描已建商业项目扫描国美国美电器器王府井广王府井广场银座座淄博商厦淄博商厦规模约8000平方米占地20000平方米 5.6万平方米 约10万平方米区位中心路柳泉路与共青团路交汇点 柳泉路与共青团路交汇点美食街租金约为营业额的21，因商品利润而异。展台维护费用600元/月150元/m2月,可租3年每年递增，租金以15。提点21业态规划4层：冰箱，洗衣机，冰柜3层：彩电，碟机，发烧音响，线材2层：灶具，热水器，食品加工机，风扇1层：手记，数码相机，电脑，电话品牌服饰，黄金珠宝首饰，特色餐饮，西式连锁快餐，异国风味餐厅等1层：食品及日常用品为主 的综合超市1层：化
52、妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：家电1层:家电1层：食品及日常用品为主 的综合超市，化妆品，鞋2层：女装3层：男装4层：儿童装档次定位中高档中档高档中高档消费者分析城市内主流客户城市内主流客户城市内高档消费人群城市内主流客户55本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心商业区已建商业项目扫描核心商业区已建商业项目扫描科技器材大楼美食街沿街小铺中心路沿街小铺商场东路沿街小铺规模约7000平方米多为10-30平米小铺多为10-20平小铺多为10-20平小铺区位中心路美食街沿中心路商场东路租金2层：4
53、0元/m2月3层：22元/m2月209元/m2月80元/ m2月60元/ m2月业态规划电子器材，摄影测绘器材，五金工具，传真机等15家品牌服装专门店或主题店，9家餐饮店，1家金店，1家珠宝行，农业银行，眼睛店等11家体育用品店，2家药店，2家复印店， 2家书店，联通网通，工行，办公用具，影视中心，孕童服饰等12家电子电器变频器等销售店，1家药店，1家五金经销，家电维修中心，一家鲜花超市档次定位中档中档中低档中低档56本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心商业区在建商业项目扫描核心商业区在建商
54、业项目扫描华都名城华都名城华都名城华都名城u规模：总用地11693平米，建筑面积66581平米，商业地下一层13691平米（小商场），地上4层20492平米；公寓9609平米，写字楼22791平米。u区位：中心路与共青团路交口u营销模式：u价格：u户型：公寓80-110平米（后改小） 办公46-70平米u物业类型：商业公寓办公 综合体u商业业态：国际名店城、华都国际通讯城、华都国际流行港 u车位：300多57本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心商业区在建商业项目扫描核心商业区在建商业项目扫描
55、金宝金宝金宝金宝岛岛岛岛u建筑面积：15万其中商业为9万，一期1-3层为商业3.35万;4-7层为写字楼;9- 12层豪宅二期5层大型购物中心及娱乐中心三期23层高档写字楼和5星级酒店u区位：柳泉路与新村路交口u营销模式：只售不租。u价格：写字楼1.5元/平米，豪宅均价4000，底3商铺，临街联体10000多，内部单层卖6000-8000，物管费商铺4元/平米，u业态规划：内铺：男饰，女饰，童装，内衣，裤袜，运动休闲 外铺里侧：品牌皮件，进口家用生活饰品，流行箱包u客户：80来自张店小店扩展58本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用
56、、复制和发布报告中的部分或全部内容。典型商业项目分析：利群淄博购物广场典型商业项目分析：利群淄博购物广场u建筑面积：5.3平米，4000平米停车场，是一座集购物， 餐饮，娱 乐，休闲于一体的大型购物中心u区位：商场东路2号 u营销模式：青岛利群拷贝，出租u租：25返点u业态规划： F5：精品家电冰箱空调,洗衣机,彩电,音响,通讯器材,数码,电脑,厨具,健身器材,办公文体用品F4：运动休闲,时尚风向标,儿童乐园,时尚休闲装,牛仔休闲装,运动休 闲装,儿童服饰,童鞋,玩具,床上用品F3：秀美天地职业女装,淑女装,少女休闲,针织内衣F2：绅士世界休闲男装,精品男装,羊绒衫,衬衣,西裤F1：名贵大堂化
57、妆品,黄金珠宝,玉器,钟表眼睛,男女皮鞋,箱包皮具B1：超市烟酒茶叶,食品百货,海鲜,日用品,洗护用品,美味快餐u品牌商家：化妆品：玉兰油，羽西等国内品牌。u鞋：百丽，老人头，猴王，红蜻蜓u男装：BOSS，雅戈尔 ，杉杉等；女装：淑女屋等家电：菲利普等u开业时间：2005年4月19日u销售情况： 招商9559本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。典型商业项目分析：新天地典型商业项目分析：新天地u建筑面积：5.3万平米u区位：美食街中段u营销模式：负1层销售或返租，1-2层先销售然后返租，3-5出租
58、u价格：负1层8000元/m2 1-2层10000-50000元/m2u租：1-2层提点：15，负1层65元/m2月u业态规划：5层：台商独资娱乐城；3-4层韩国服装城；1-2层名牌折扣店；负1层 低价秀水街品牌商家：鞋：百丽，达芙妮衣服：Esprit，阿玛妮，登喜路包厢：皇冠，沙驰韩国城：皮尔.卡丹儿童用品u开业时间：2005年5月20日u销售情况： 已售完，招商80，目前百货卖场经营失败，已关门60本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。金帝购金帝购物中心物中心金金晶晶大大道道美食街美食街柳柳泉
59、泉路路共青团路共青团路利群银座购银座购物中心物中心王王府府井井商厦国美国美电器电器美达沛客美达沛客项目项目淄博淄博饭店饭店肯德基麦当劳麦当劳新新天天地地协协亨亨手手机机美旗美旗假日假日酒店酒店五福楼五福楼兴国大兴国大酒店酒店天泰金天泰金店店商商行行总总行行天乐园皇天乐园皇家大酒店家大酒店玫瑰大酒玫瑰大酒店店金豪金豪大厦大厦众成众成商场商场淄博淄博宾馆宾馆鲁中宾馆鲁中宾馆张店宾张店宾馆馆项项目目周周边边商商业业分分布布状状况况银丰宾馆银丰宾馆交通招待所交通招待所新村路新村路交通宾馆交通宾馆淄博淄博科技科技器材器材大楼大楼东方宾馆东方宾馆61本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面
60、许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心商圈商业发展特点核心商圈商业发展特点 美食街沿街商铺租金价格较高，平均租金在80100元/平方米之间；西二路、共青团路、新村路租金较低，在2550元/平方米之间；中心路沿街商业租金差距较大，平均租金在50元/平方米沿街业态混杂，大型商场、中小型店铺云集；沿街商业沿街商业一般以大型连锁企业入住为依托（如银座）；在销售方面难度比较大（如利群的前身九龙城项目）；后期经营难度比较大（如一世界数码广场、新天地）； 主题卖场建立要考虑同业损害。主题卖场主题卖场62本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可
61、，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。区域商业调研分析区域商业调研分析区域商业调研分析区域商业调研分析大卖场定位风险大：大卖场定位风险大：大卖场定位风险大：大卖场定位风险大：中心路-美食街商业业态严重饱和，发展前景有限九龙城、新天地运营失败对于投资客的投资信心打击很大，淄博产权式商铺再度成功可能很小本项目位于美食街商圈东南边缘，大卖场经营风险大63本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。大商业分割定制出售较为可行大商业分割定制出售较为可行大商业分割定制出售较为可
62、行大商业分割定制出售较为可行如果本项目商务酒店定位成立，则酒店服务配套和大堂等将侵占底部商业面积，商业部分将不是本项目重点，如此商业面积将面临卖场不规则、经营面积“不大不小”的尴尬。建议将底部大商业划小，以临街商铺向机构客户定制出售，依托利群、商厦经营，适合体育用品店、手机连锁等经营面积需求较小的业态。结论结论结论结论64本报告是严格保密的。65产品定位产品定位65本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目总体定位为高档次商务综合建筑体； 项目主要功能之间，应形成运转良好的互动作用， 成为淄博独
63、特的高品质综合性项目； 整体项目以服务型公寓为主要功能，以商务酒店为 主要支持，酒店式公寓为搭配，辅以商量写字楼，配 合底部商业，形成项目的主体； 三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1 大于2的合力，最终以较强的综合实力参与市场竞争。 总述总述总述总述66本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产品类型产品类型配置档次配置档次套数套数单位面积单位面积功能功能原来选择原来选择服务型公寓服务型公寓低300左右35-65长期居住/办公租周边居民楼酒店式公寓酒店式公寓高150左右40为主中短期居住
64、/办公几乎没有选择商务酒店商务酒店中200以内40为主短期住宿接待住旅馆、或星级酒店写字楼写字楼低50以内50-70中小企业、办事处办公租周边原来居民楼或临街营业房办公商业商业10-15400-700体育用品店、音像书籍手机连锁店产品定位组合建议产品定位组合建议产品定位组合建议产品定位组合建议67本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一般城市综合体功能构成示意一般城市综合体功能构成示意底部（和附属裙楼）为商业、餐饮、娱乐等配套设施；酒酒店店在配套设施层以上；公寓公寓在酒店之上；写写字字楼楼在公寓之
65、上；顶层可设观光层、等特色设施。配套设施配套设施酒店酒店公寓公寓写字楼写字楼会所观光层会所观光层68本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商务会所配套建议商务会所配套建议为提升项目整体品质，建议设立商务会所一座，提供商务洽谈、休闲咖啡、中西健康自助餐，棋牌，美容美发，图书报章阅览等多功能综合性服务，不考虑酒楼。商务会所可为营销推广提供强力支持。69本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案产品组合排布
66、建议本案产品组合排布建议国际公寓小套型写字楼小套型写字楼商务酒店商务酒店临街底商临街底商酒店式公寓南栋北栋会所70本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案产品组合排布说明本案产品组合排布说明为减少规划调整，在现行规划上对多种关联产品排布组合为统一形象和合理使用，北座从上到下将北座分为酒店式公寓、商务酒店和写字楼等功能，各部分之间相互支持。由于服务型公寓主要是居家和商住用途，体量大，功能比较统一，建议将其放在南座。71本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何
67、机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本案产品组合排布说明本案产品组合排布说明商务酒店的主要客户类型为短期停留的、商务目的的散客。这类人群需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。因此在酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低的配套如健身、会议等设施，可共享公寓、写字楼的配套设施：商务会所。建议将会所放置于底部，方便公寓、酒店和写字楼客户消费，也可对外经营。商务酒店为短期租户，而酒店式公寓以长期租客为主，所以电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业的档次。为增强昭示性，建议
68、商务酒店大堂设在中心路临街面，酒店式公寓大堂可设在侧面。72本报告是严格保密的。73营销策略营销策略形象定位推售策略73鲁中城市会馆让美食街为你赚钱 淄博核心商圈商务集群74本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。什么是什么是什么是什么是“ “会馆会馆会馆会馆” ”会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是会馆原本是指洽谈工作、商量业务和往来接待的场所，也是行业内部联络乡谊、进行行会活动
69、的中心，会馆在清代和近代行业内部联络乡谊、进行行会活动的中心，会馆在清代和近代行业内部联络乡谊、进行行会活动的中心，会馆在清代和近代行业内部联络乡谊、进行行会活动的中心，会馆在清代和近代兴盛一时。兴盛一时。兴盛一时。兴盛一时。为什么是为什么是为什么是为什么是“ “城市会馆城市会馆城市会馆城市会馆” ”本案物业形态都是为商务接待活动服务的，与会馆本意相同本案物业形态都是为商务接待活动服务的，与会馆本意相同本案物业形态都是为商务接待活动服务的，与会馆本意相同本案物业形态都是为商务接待活动服务的，与会馆本意相同本项目包含酒店、公寓、写字楼、会所等多种物业形式，在本项目包含酒店、公寓、写字楼、会所等多
70、种物业形式，在本项目包含酒店、公寓、写字楼、会所等多种物业形式，在本项目包含酒店、公寓、写字楼、会所等多种物业形式，在推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定位。推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定位。推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定位。推广中难以拥有一个品质感强、立意新颖的形象定位。 “商商商商务会馆务会馆务会馆务会馆”可以总领这多种形态。可以总领这多种形态。可以总领这多种形态。可以总领这多种形态。“城市城市城市城市会馆会馆会馆会馆” 档次档次档次档次感强，感强，感强，感强，大气，大气，大气，大气，可以有助于项目推广。可以有助于项目推广。可以有助于项目推广。可以有助于
71、项目推广。形象定位说明形象定位说明75本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。国际公寓国际公寓酒店式公寓酒店式公寓城市会馆城市会馆经济型商务酒店经济型商务酒店中小企业发展基地中小企业发展基地企业家俱乐部企业家俱乐部酒店式服务支持城市会馆产品形象支持指服务型公寓，模糊功能性，增强外延商务会所的形象包装指服务于周边中小企业、渠道商的写字楼76本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。写字楼写字楼企业家俱乐部企业
72、家俱乐部定点接待酒店定点接待酒店提供创业基金提供创业基金商务会所商务会所商务酒店商务酒店服务型公寓服务型公寓酒店式公寓酒店式公寓营销概念与物业功能支持关系示意图营销概念与物业功能支持关系示意图77本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。营销概念一：少数人的圈子营销概念一：少数人的圈子人以群分的自然规律成了这个圈子的身份识别，无可复制的生活氛围也固化了这个圈子的结构。这个圈子是金字塔的顶尖部分，他们渴望独处的机会，他们是公众人物，生活越公开，越有独处渴望的空间。他们渴望内心的安静，他们有时不愿意任何打
73、扰，需要一个可以思考人生，面向自我，追求基业大计的地方。 他们需要一个适合加班的地方，不愿意整天守候在大班台，又不愿意把工作带回家去，他们需要换一个工作环境继续工作，换一种感觉和工作状态。他们需要一个处理隐私的地点，他们平时受到太多的干扰，手机响个不停，他们在节假日想把自己隐藏起来，让自己享受内心的平静。 他们需要一个社交圈子，他们需要认识更多的朋友，合作伙伴，建立更庞大的关系网络。他们需要一个位于工作和生活之间的中间站。 本案的诞生，让这种理想变成了现实，既有让生活归于宁静的超然环境，又有维系不散的上层圈子，使生而平等的人群获得了各自彼此区分的身份认同。以此为基础，在“不和陌生人度假”的诉求
74、之外，那些自觉有条件“与众不同”的人们建构起了一个相对完整的私人生活形态。78本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。营销概念二：企业家俱乐部营销概念二：企业家俱乐部商务酒店、酒店式公寓、国际公寓和写字楼都为精英商务人群提供了交流聚会的场所，我们可以整合利用以上资源，成立淄博首家企业家俱乐部，为项目推广提供丰富的营销活动支持。企业家俱乐部可以与威通公司丰富的商务网络资源相结合，并争取政府支持，为企业提供各种综合服务。企业家俱乐部可与温州商会、台商协会等相关商业协会、团体联谊，结成伙伴关系，共同组织各
75、种活动，实现商务资源共享。加入企业家俱乐部可享受本案物业销售、消费的综合折扣，并获取俱乐部会员卡。本案写字楼、公寓客户可自动入会。企业家俱乐部可设立“中小企业创业发展基金”，以促进物业销售，同时提升开发商公关形象。可邀请企业家俱乐部会员单位成为本案商务酒店的定点接待酒店，促进商务酒店的经营和销售。为少数人提供的高档俱乐部，以财富为标志的少数人社交圈，作为整个商务综合建筑体的核心和亮点，并填补淄博高端商务配套市场的空白，形成强大的市场吸引力79本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。高档商务俱乐部一般
76、是在经济发达城市才出现的。张店作为鲁中区域中心城市，对商务设施的需求会更多样化，需要产生高端商务产品。淄博的经济发展带动了企业的蓬勃发展，也产生了一批豪富阶层。他们拥有巨额的财富，位于社会金字塔的顶尖，他们需要专属的商务活动空间，与家人共同休闲的私密空间，与同阶层人士的交流空间，高档商务俱乐部是比较理想的产品。淄博目前此种高档商务产品还非常少，本项目可填补市场空白。高档商务俱乐部是吸引的客户群体有较大的趋同性，大多数客户事业已经取得辉煌的成就，但还在继续发展壮大过程中，这样的俱乐部为其提供了商务交流的平台，为其事业发展、财富积累提供了良好机会。本项目作为高档次的商务综合建筑体，设立高端的商务俱
77、乐部对于总体价值的提升有促进作用，首先它服务的客户是商务客户，与项目的总体定位不冲突。其次，此俱乐部一旦经营成功，将形成全市范围的影响力，对项目扩大知名度，提升品质有较大帮助一旦项目的总体品质得到认可，会员将成为项目的义务宣传员，在其交际范围内，最有效的将项目信息传达给目标客户，对扩大项目知名度，促进销售有利。营销概念二：企业家俱乐部营销概念二：企业家俱乐部80本报告是严格保密的。81营销策略营销策略形象定位推售策略平面表现81本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。以服务型公寓销售回笼资金，为酒店
78、招商预留时间以服务型公寓销售回笼资金，为酒店招商预留时间以服务型公寓销售回笼资金，为酒店招商预留时间以服务型公寓销售回笼资金，为酒店招商预留时间先期内部认购，正式发售以项目取得预售证为前提先期内部认购，正式发售以项目取得预售证为前提先期内部认购，正式发售以项目取得预售证为前提先期内部认购，正式发售以项目取得预售证为前提推广第一步推广第一步 服务型公寓服务型公寓 5个月以以以以产权式酒店销售创造利润，提升项目整体形象产权式酒店销售创造利润，提升项目整体形象产权式酒店销售创造利润，提升项目整体形象产权式酒店销售创造利润，提升项目整体形象以装修标准确定和酒店管理公司签约为前提以装修标准确定和酒店管理
79、公司签约为前提以装修标准确定和酒店管理公司签约为前提以装修标准确定和酒店管理公司签约为前提“ “定点接待酒店定点接待酒店定点接待酒店定点接待酒店” ”签约完成签约完成签约完成签约完成推广第二步推广第二步 产权式商务酒店产权式商务酒店 4 4个月 承接产权式酒店销售热潮顺势推出酒店式公寓承接产权式酒店销售热潮顺势推出酒店式公寓承接产权式酒店销售热潮顺势推出酒店式公寓承接产权式酒店销售热潮顺势推出酒店式公寓以企业家俱乐部成立为前提以企业家俱乐部成立为前提以企业家俱乐部成立为前提以企业家俱乐部成立为前提推广第三步推广第三步 酒店式公寓酒店式公寓 3 3个月 以主体结构封顶和企业家俱乐部成立为前提以主
80、体结构封顶和企业家俱乐部成立为前提以主体结构封顶和企业家俱乐部成立为前提以主体结构封顶和企业家俱乐部成立为前提创业基金和优惠政策落实，写字楼客户自动入会创业基金和优惠政策落实，写字楼客户自动入会创业基金和优惠政策落实，写字楼客户自动入会创业基金和优惠政策落实，写字楼客户自动入会推广第四步推广第四步 写字楼写字楼 4 4个月 不同物业类型推售周期安排不同物业类型推售周期安排82本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。产品类型产品类型政策建议政策建议服务型公寓服务型公寓直接销售，无回报承诺酒店式公寓酒店
81、式公寓3年固定收益承诺/可委托经营商务酒店商务酒店5年固定收益承诺，必须委托经营写字楼写字楼直接销售商业商业直接销售，无回报承诺投资型产品销售促进政策建议投资型产品销售促进政策建议83本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。短、平、快短、平、快短短与目标客户保持最短的距离，一针见血与目标客户保持最短的距离，一针见血平平最优的传播组合，最平的费用，最好的推广效果最优的传播组合，最平的费用，最好的推广效果快快快节奏，火爆，火爆，还是火爆！快节奏，火爆，火爆，还是火爆！推广总原则推广总原则84本报告版权归
82、深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。市场突破体系市场突破体系示意图示意图突破点的建立市场突破核心建立城市公馆形象市场突破关键投资美食街商圈服务产业的滚滚钱景形象定位准确的城市会馆定位 产品展示系统生动的城市会馆体验 整合推广体系全方位有效攻击市场85本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。认认筹、客户积累筹、客户积累预热期预热期告诉你一个美食街的惊天秘密告诉你一个美食街的惊天秘密炒作炒作“会馆经济会馆经济”、今天
83、开始让美今天开始让美食街为你赚钱食街为你赚钱，实现片区聚焦，实现片区聚焦展开美食街产业配套大讨论，讲美国展开美食街产业配套大讨论，讲美国淘金热的故事；新闻发布会，提升项淘金热的故事；新闻发布会，提升项目品牌、制造市场热点目品牌、制造市场热点各阶段推广策略各阶段推广策略媒体重点是晨报晚报的报纸软文炒媒体重点是晨报晚报的报纸软文炒作，户外、围墙展示形象作，户外、围墙展示形象86本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。“城市会馆城市会馆”概念强概念强势势出击、抢占市出击、抢占市场场开盘热销期开盘热销期首个
84、星级商务酒店精装样板房展示首个星级商务酒店精装样板房展示事件营销、营造火爆：企业俱乐部成事件营销、营造火爆：企业俱乐部成立、酒店管理公司签约、商务酒店成立、酒店管理公司签约、商务酒店成为为28家知名企业定点接待酒店、样板家知名企业定点接待酒店、样板生活展示月、美食街大淘金生活展示月、美食街大淘金各阶段推广策略各阶段推广策略所有媒体密集投放，重点是晨报晚所有媒体密集投放，重点是晨报晚报的硬广、报的硬广、FM10087本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。平销期平销期工程进度报告，发放俱乐部会员卡工程
85、进度报告，发放俱乐部会员卡注重挖掘老客户资源。庆封顶送大注重挖掘老客户资源。庆封顶送大礼、老带新优惠、元旦嘉年华、礼、老带新优惠、元旦嘉年华、“公馆生活主题月公馆生活主题月”，SP营销保持热营销保持热度度各阶段推广策略各阶段推广策略多拓展辅助媒体，如多拓展辅助媒体，如DM、楼宇电视、楼宇电视、短信、网络、山航杂志短信、网络、山航杂志88本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。物业服务品质宣传，物业服务品质宣传，老客户回娘家老客户回娘家尾盘期尾盘期一口价、清盘让利回报客户一口价、清盘让利回报客户各阶段
86、推广策略各阶段推广策略媒体以少量报广、单张为主，减少媒体以少量报广、单张为主，减少传统媒体投放传统媒体投放89本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本项目是淄博少见的大型综合物业，推广费用较一般项目要高，约占总销售额的2%。按照总销售额为2亿元估计， 全案宣传推广费用约为400万元营销推广费用估计营销推广费用估计90本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。电视杂志报纸D M车身3 DHall Life网站户外电台网络楼宇活动形象延展期形象丰满期销售爆发期销售持续期销售收尾期短信传播渠道阶段攻击传播渠道阶段攻击示意图示意图展会91本报告版权归深圳易韬置业顾问有限公司所有。未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 售楼处包装楼体包装工地围墙路牌路旗销售动线形象延展期形象丰满期销售爆发期销售持续期销售收尾期现场包装阶段攻击现场包装阶段攻击示意图示意图样板房形象墙92谢谢！93
