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1、 永隆置业永隆置业新市华都项目新市华都项目 一期房源入市均价定位及执行2020202011111111.0.0.0.09 9 9 9本案一期均价，主要取决于两点市场竞争行情 & 本案自身认筹情况1 1先看看我们在竞争中的位置（什么样的价格才和我们地位相符？）（什么样的价格才和我们地位相符？）目前市场上用的最多，最科学的定价方法是目前市场上用的最多，最科学的定价方法是“竞争比较定价法竞争比较定价法”。本项目的定价建议采取这样的方法。我们选取本项目的定价建议采取这样的方法。我们选取京山京山市场上具有市场上具有一一定定可比可比性性的项目作为对比参照，的项目作为对比参照，最终最终对影响楼盘价格的因素赋
2、予对影响楼盘价格的因素赋予相应的分值相应的分值，再根据相应计算公式，推导出本项目的参考均价。，再根据相应计算公式，推导出本项目的参考均价。首先，我们看下相应项目基础情况及市场表现。首先，我们看下相应项目基础情况及市场表现。关于新市华都项目价格定位关于新市华都项目价格定位借势一期借势一期借势一期借势一期 顺水徐行顺水徐行顺水徐行顺水徐行项目参照：富水花园二期项目参照：富水花园二期项目名称：富水花园二期项目名称：富水花园二期 占地面积：占地面积：10248.07 建筑面积：建筑面积：52197 容积率：容积率：4.58 绿化率：绿化率：31.2% 产品特点：产品特点：富水花园二期富水花园二期以以1
3、30130以上的大户型为主，除依托于原先一期以上的大户型为主，除依托于原先一期的成熟景观外，更是对社区内广场的成熟景观外，更是对社区内广场行升行升级级改造改造，建成开放式建成开放式喷喷泉广泉广场场。单从数据上看，富水二期的容积率较高；单连同一期多层物业整体而言，其单从数据上看，富水二期的容积率较高；单连同一期多层物业整体而言，其实际容积率并不高，同时社区氛围成熟，居住舒适度高。实际容积率并不高，同时社区氛围成熟，居住舒适度高。 销售状况：富水二期销售状况：富水二期5 5月底开盘，月底开盘，一次性付款优惠一次性付款优惠14000，按揭优惠，按揭优惠8000。其价格随楼层高度差别较大，其价格随楼层
4、高度差别较大，对外报对外报价价3250-39003250-3900元元/，综合均价，综合均价约约3 357570 0元元/，销售上延续着一种不紧不慢的态势。销售上延续着一种不紧不慢的态势。先入为主先入为主先入为主先入为主 大者为王大者为王大者为王大者为王项目参照：御景天城项目参照：御景天城项目名称：凯发项目名称：凯发御景天城御景天城 占地面积：占地面积：127591.43 建筑面积：建筑面积：308671.03 容积率：容积率：2.5 绿化率：绿化率：30%30% 总户数：约总户数：约25002500户户 停车位：停车位：11001100个个 产品特点：产品特点：凯发凯发御景天御景天城项目涵盖
5、多层、高层、商业，城项目涵盖多层、高层、商业，其中多其中多层层住宅住宅面面积积112316，高高层层占据占据约约17万；商业部分主要为万；商业部分主要为沿新市大道沿新市大道、人民大人民大道道的多层物业一楼底商。的多层物业一楼底商。 市场表现市场表现：项目前期以：项目前期以2 2万抵万抵25000的政策正式认筹，的政策正式认筹，5月月28日，一期开日，一期开盘共推出盘共推出10栋多层和栋多层和3栋高层共计栋高层共计500多套房源；加上后续加推多套房源；加上后续加推300300余套，目余套，目前推出房源总计前推出房源总计900余户，整体销售情况达余户，整体销售情况达80%以上，优惠后销售均价以上，
6、优惠后销售均价3340元元/。冷市高价冷市高价冷市高价冷市高价 开盘失利开盘失利开盘失利开盘失利项目参照：公园项目参照：公园1号号项目名称：伟城项目名称：伟城公园公园1 1号号 占地面积：占地面积：72120.4 建筑面积：建筑面积：125963.4 容积率：容积率：2.5 绿化率：绿化率：30.6% % 产品特点：项目产品特点：项目隔新市大道隔新市大道紧邻紧邻文峰公园，文峰公园，此为一大卖点。此为一大卖点。规规划有多划有多层层，小高，小高层层，临街商铺等。但其楼间距较窄，同时外立面风格略显陈旧，尚临街商铺等。但其楼间距较窄，同时外立面风格略显陈旧，尚不能被部分京山人所接受。不能被部分京山人所
7、接受。 销售状况：项目销售状况：项目5 5月底对外登记，月底对外登记，8月月6日一期正式开盘，推出日一期正式开盘，推出130余套余套房源，当日解筹不足房源，当日解筹不足20%，可谓开盘不利。除因户型较为偏大外（以，可谓开盘不利。除因户型较为偏大外（以130的的三房为主），更因京山楼市当前市场氛围低迷，而其三房为主），更因京山楼市当前市场氛围低迷，而其3320元元/的折后均价，的折后均价，让客户接受难度加大。让客户接受难度加大。花市迷离花市迷离花市迷离花市迷离 狭径求利狭径求利狭径求利狭径求利项目参照：丹桂国际花卉城项目参照：丹桂国际花卉城项目名称：项目名称：丹桂国丹桂国际际花卉城花卉城 建筑面
8、积：建筑面积：54890 容积率：容积率：3.12 绿化率：绿化率：40% 建筑密度：建筑密度：50%50% 产品特点：产品特点：主体建筑有七主体建筑有七栋栋，主要建筑主要建筑类类型是型是4-6层的多层住宅，面层的多层住宅，面积区间为积区间为60到到139之间，以三房为主，之间，以三房为主，赠赠送超大的露台和私家花园送超大的露台和私家花园；同时，；同时，该项目沿人民大道该项目沿人民大道有有较多较多的的临临街商街商铺铺。 销售状况：销售状况：丹桂国丹桂国际际花卉城花卉城以以“专业市场专业市场”的概念入市，的概念入市，7 7月月28日正日正式公开认筹，政策为式公开认筹，政策为2万抵万抵3万，住宅初
9、步报价万，住宅初步报价3000元元/，后期成交价预计，后期成交价预计约约28285 50 0元元/。意高势平意高势平意高势平意高势平 价格取胜价格取胜价格取胜价格取胜项目参照：绿林世纪广场项目参照：绿林世纪广场项目名称：绿林世纪广场项目名称：绿林世纪广场 占地面积：占地面积：26385.99m26385.99m 建筑面积：建筑面积：109980.45m2109980.45m2 容积率：容积率：4.4.1 1 绿化率：绿化率：3 32 2% % 产品特点：项目位于产品特点：项目位于人民大道与申公路交汇处，与新工业区紧密相连人民大道与申公路交汇处，与新工业区紧密相连，同，同时可一定程度上共享新市大
10、道配套。时可一定程度上共享新市大道配套。总体建筑群由总体建筑群由8 8栋高层建筑所组成，设计最高栋高层建筑所组成，设计最高点为点为108m108m，主要包括电梯洋房、商娱配套、精致公寓等三种物业形态。，主要包括电梯洋房、商娱配套、精致公寓等三种物业形态。 销售状况：绿林世纪广场于销售状况：绿林世纪广场于20102010年年8 8月首期开盘，就其目前地段、配套、月首期开盘，就其目前地段、配套、招商成果而言，均处于一般水平。但其长期延续的招商成果而言，均处于一般水平。但其长期延续的31003100元元/ /使其在后期市场浮动使其在后期市场浮动的情况下，反而凸显价格优势。目前其主要去化临人民大道两栋
11、公寓楼的的情况下，反而凸显价格优势。目前其主要去化临人民大道两栋公寓楼的7070左左右小户型，小户型价格在右小户型，小户型价格在3200-36503200-3650元元/ /。连同其一期物业，整体而言其均价在。连同其一期物业，整体而言其均价在3 330300 0元元/ /。【现现 象象】御景天城 品质 价格 快速去化（其利用大盘、大社区形象，抢先入市分流了客源）（其利用大盘、大社区形象，抢先入市分流了客源）富水二期 品质 = 价格 正常销售（依托轻机品牌，及一期成熟氛围，以较佳的社区居住感官获得一定认同）（依托轻机品牌，及一期成熟氛围，以较佳的社区居住感官获得一定认同） 绿林世纪 品质 价格
12、正常销售（其同样是入市较早，最终以价格赢得市场）（其同样是入市较早，最终以价格赢得市场） 公园一号 品质 价格 开盘失利（入市时市场冷寂，加之其开盘定价偏高，有限的客户被放弃）（入市时市场冷寂，加之其开盘定价偏高，有限的客户被放弃）序序号号因素因素权重权重% %御景天城御景天城富水二期富水二期公园公园1 1号号绿林世纪绿林世纪丹桂项目丹桂项目新市华都新市华都1社区规模社区规模1 13 313121011792地段地段1 12 2101110108123居住密度居住密度1 12 29998984景观视野景观视野111199108795建筑风格及立建筑风格及立面面10108989896周边环境周边
13、环境及配套及配套10108877697户型户型9 98778878城市规划城市规划潜力潜力9 97788789物业服务物业服务7 756555510发展商品牌发展商品牌7 7665655总量总量1001008 83 3848480808 80 070708181比较均价比较均价33403570332033002850建议价格建议价格新市华都一期市场均价：新市华都一期市场均价： ？ 元元/ /价格价格定位定位价格系数类比价格系数类比 根据根据竞争比较定价法竞争比较定价法，本案一期均价，本案一期均价计算公式计算公式如下如下： 项目均价项目均价 = = 可比楼盘均价之和可比楼盘均价之和项目得分项目得
14、分可比楼盘得分总和可比楼盘得分总和 依据前列依据前列“价格系数表价格系数表”，新市华都一期均价推导如下，新市华都一期均价推导如下： 16380（可比楼盘均价之和）81（项目得分）397（可比楼盘得分总和） = 3342元元/（项目均价）对此进行上下对此进行上下约约1%的误差修正，得出的误差修正，得出新市华都一期均新市华都一期均价幅度为价幅度为3310 3310 3376 3376 元元/ /。价格价格定位定位一期均价值推算一期均价值推算2 2再看看我们的实际认筹情况 （意向中的购房客户对我们有多接受？（意向中的购房客户对我们有多接受？ 以及我们如何降低风险，掌控利润？）以及我们如何降低风险，掌
15、控利润？）截止9月19日，我方共实现认筹客户69组，预计后期再配以一定的广告推广，配以开盘信息刺激，预及至10月1日约能实现约80组左右的认筹客户。其中扣除约20名意向非一期房源客户，在开盘价格适宜的情况下，再根据70%左右的认购转化率，我们预计开盘当天去化房源约在40套左右。因而，在京山这个遍地皆盘、客群分流严重的市场下，制定适宜的入市价格，少流失现有诚意客户，显得尤为重要。价格价格定位定位认筹推进状况认筹推进状况价格价格定位定位客户抗性分析客户抗性分析 根据销售部的反应，客户抗性主要如下： 1、小区规模小，景观绿化面积少。 2、楼间距太窄。（而随着工程的推进，这种楼体间直观的（而随着工程的
16、推进，这种楼体间直观的“狭促感狭促感” 更加明显）更加明显） 3、建筑形态单一，全部是高层，还是习惯住多层。 4、临轻机大道比较吵，不适合居住。 5、部分户型的卫生间和厨房太小。 6、价格高于御景天城就不考虑了分批推售项目，逐步提升售价是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。为了避免出现公园1号开盘失利的局面，新市华都在推出价格上应以“稳健性”为原则，推售初期以赢得市场及口碑为主，为后续物业的推出预留灵活空间，以便更好的降低风险，掌控利润。 因而，建议本案一期房源（1#、4#楼）销售均价设定为33603360元元/ /， 辅以开盘期间额外优惠，尽量减少前期客户的流失。 一期加推房源
17、（2#楼），销售均价设定为34203420元元/ /，同时可视情况 小幅提价。 二期房源（3#、5#楼），销售均价设定为35203520元元/ /，同时在销售阶段 可视情况小幅高频提价，确保利润最大化。价格价格定位定位价格执行策略价格执行策略一一期期房源（房源（1 1、4#4#楼楼）房型房型面积面积套数套数2*2*2 +花园3*2*1 +花园3*2*22*2*1116.5428套93.8328套111.8833套85.8833套一期总面积：一期总面积：12416.4412416.441 12222套套一期加推一期加推房源（房源（2 2楼楼）房型房型面积面积套数套数2*2*2 +花园3*2*1
18、+花园116.5428套93.8328套加推面积：加推面积：5890.365890.365656套套二期二期房源（房源（3 3、5#5#楼楼）房型房型面积面积套数套数3*2*2116.5433套2*2*185.6833套3*2*2120.4018套3*2*2 +花园138.8718套2*2*1 +花园93.2018套2*2*1 +花园95.9318套二期总面积：二期总面积：14744.4614744.46138138套套附：房源状况表附：房源状况表 & 推售规划推售规划一期一期加推二期二期附：一期公开发售期促销政策建议附：一期公开发售期促销政策建议 按揭99折，一次性付款98折； 所有客户，开盘当日认购，额外减现6000元； 开盘7日内认购客户，额外减现4000元； 开盘20日内认购客户，额外减现2000元，此后减现优 惠政策取消； （优惠幅度具体数据，待确定一期房源均价后，可细微调整） 客户“老带新”，新客户成交者，老客户奖励物业管理费一年； （此政策给予客户书面承诺，同时开发商盖章有效）另：关于用于一期开盘执行的一房一价表，待双方确立项目均价后，我方另行提交。THE END！
