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1、胶南概况胶南概况胶南市大学城商业项目规划方案胶南市大学城商业项目规划方案上海浩众浩广商业地产营销机构上海浩众浩广商业地产营销机构20112011年年1111月月瑾呈：瑾呈：胶南概况胶南概况u围绕市场，展开调研u此案围绕宗地开展实地调查及相关信息收集，整理，通过大量的工作有序进行，积累有效信息，服务于项目前期规划的工作，从胶南市大学科研区的实际情况出发，把握市场的动态，洞悉市场变化，找准市场空缺，创新、补充、丰富市场发展。胶南概况胶南概况目目录录市场研究市场研究第一章第一章城市认知未来城市发展方向胶南房地产市场概况项目定位项目定位第三章第三章项目总体定位项目市场定位商业业态定位产品定位产品定位第
2、二章第二章产品细化方案产品定位推导综合评估竞争市场合作模式合作模式第四章第四章合作模式一合作模式二胶南概况胶南概况u胶南在青岛的位置胶南在青岛的位置：胶南地处青岛西海岸，总面积1846平方公里，常住人口83.7万。连接青岛的跨海大桥和海底隧道相继通车后，进一步推动了胶南经济的发展。胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达138公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾16处；天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等；沿岸岛屿10余处，海域面积近500万亩，拥有绵延11公里的天然沙滩。胶南概况胶南概况城市认知城市认知第一章第一章胶南概况胶南概况u胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，处山东半岛西南隅，
3、胶州湾畔，南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1894平方公里。 u交通四通八达，204国道和泰薛公路省道 在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。胶南概况胶南概况城市认知城市认知第一章第一章胶南概况胶南概况u2010年末全市户籍总人口839202839202人，比上年末增长0.22%0.22%。胶胶南南市市虽然然在在5 5年年中中呈呈现人人口口持持续增增长，但增，但增长速度并不快。速度并不快。u其中非农业
4、人口390948人，农业人口448254人。人口自然增长率为0.1。u户籍人口中农业人口占到53.41%，比重比非农业人口较高，而该类人群的消费能力和层次相对较低，不不符符合合高高档档集集中中型型商商业的的消消费层次。次。人口状况人口状况城市认知城市认知Series1, 2006年, 817533Series1, 2007年, 826733Series1, 2008年, 833837Series1, 2009年, 837359Series1, 2010年, 839202胶南市胶南市2006年年2010年人口比例年人口比例（单位：人）（单位：人）Series1, 非农业人口, 390948, 4
5、7%Series1, 农业人口, 448254, 53%非农业人口农业人口胶南市农业人口与非农业人口比例胶南市农业人口与非农业人口比例第一章第一章胶南概况胶南概况u2010年全市实现生产总值549.46亿元，比上年增长12.5 %。u胶南自2006年-2010年GDP增长减缓，平均保持在14.7%左右。第一章第一章宏观经济宏观经济城市认知城市认知Series1, 2006年, 17.60%Series1, 2007年, 16.80%Series1, 2008年, 13.20%Series1, 2009年, 13.40%Series1, 2010年, 12.50%Series1, 2006年,
6、343.31Series1, 2007年, 390.06Series1, 2008年, 439.63Series1, 2009年, 483.32Series1, 2010年, 549.46胶南市胶南市2006年年2010年年GDP增长值增长值（单位：亿元（单位：亿元）胶南市胶南市2006年年2010年年GDP增长率增长率u自2005年起至2009年的5年时间里，胶南市GDP处于飞速增长阶段，高于全国GDP增幅，反映了胶南市良好的经济状况。胶南概况胶南概况u第一产业增加值43.36亿元，增长1.4%；第二产业增加值324.44亿元，增长13.8%；第三产业增加值181.66亿元，增长12%。u三
7、次产业的比例关系调整为 7.89 7.89 ：59.05 59.05 ：33.0633.06。u从近五年的产业结构对比来看，胶南的经济是以第第二二产业为支支撑撑，第第三三产业的的比比值有有在在增增加加，但但比比重并不大。重并不大。u随着新农村、经济开发区建设的不断深入，势必会导入更多人口。第一章第一章产业结构产业结构城市认知城市认知Series1, 第一产业, 7.89%Series1, 第二产业, 59.05%Series1, 第三产业, 33.06%第一产业第二产业第三产业第一产业, 2006年, 8.90%第二产业, 2006年, 61.03%第三产业, 2006年, 30.07%第一产
8、业, 2007年, 8.08%第二产业, 2007年, 60.54%第三产业, 2007年, 31.38%第一产业, 2008年, 8.05%第二产业, 2008年, 58.76%第三产业, 2008年, 33.19%第一产业, 2009年, 7.58%第二产业, 2009年, 58.25%第三产业, 2009年, 34.17%第一产业, 2010年, 7.89%第二产业, 2010年, 59.05%第三产业, 2010年, 33.06%胶南市胶南市2006200620102010年产业结构对比年产业结构对比胶南市胶南市20102010年三大产业结构对比年三大产业结构对比第二产业继续支撑胶南经
9、济发展，第三产业比重持续增长第二产业继续支撑胶南经济发展，第三产业比重持续增长胶南概况胶南概况u2010年胶南市固定资产投资取得了创历史最好成绩，对促进全市经济的企稳回升作出了重要贡献。u全年完成规模以上固定资产投资357.9亿元，同比增长23.4%。其中，完成城镇规模以上投资额188.9亿元。u房地产市场发展良好，全年完成房地产开发投资额27.38亿元，同比增长27.9%，竣工房屋面积38.36万平方米(含竣工住宅面积31.5万平方米)，商品房销售面积124.4万平方米，同比增长6.4%，完成销售额达64.6亿元，同比增长29%。第一章第一章固定资产投资额固定资产投资额城市认知城市认知Ser
10、ies1, 2006年, 163.1Series1, 2007年, 187.9Series1, 2008年, 241.8Series1, 2009年, 290.1Series1, 2010年, 357.9胶南市胶南市2006年年2010年固定资产投资额对比年固定资产投资额对比（单位：亿元）（单位：亿元）u2010年，胶南固定投资主要来自三方面拉动：年，胶南固定投资主要来自三方面拉动：u一是胶南经济开发新城和大型居住社区建设。u二是重大基础设施工程。u三是商品房、动迁配套房建设和宅基地置换。这些项目的开工建设将给胶南市投资强有力的支撑。胶南概况胶南概况u城乡居民收入快速增长，人民生活水平明显改善
11、。据抽样调查，全全市市城城镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入2142121421元元，农民民人人均均纯收收入入1040010400元元 ， 分分 别 比比 上上 年年 增增 长12.2%12.2%和和14%14%。u城城镇居居民民人均消费性支支出出1345413454元元，比上年增长11.77%。农民民人均生活消费支出63826382元元，比上年增长14.83%。全市在岗职工 平 均 工 资 24042元 ， 增 长14.1%。u从从图中中可可以以看看出出胶胶南南市市宏宏观经济环境境越越来来越越好好，城城乡居居民民收收入入稳步步提提升升，人人均均储蓄蓄和和消消费支出支出值平平稳增增长。第一
12、章第一章储蓄及可支配收入储蓄及可支配收入城市认知城市认知胶南市城镇居民胶南市城镇居民2006年年2010年人均可支配收入示意图年人均可支配收入示意图（单位：元）（单位：元）Series1, 2006年, 6470Series1, 2007年, 7373Series1, 2008年, 8382Series1, 2009年, 9119Series1, 2010年, 10400胶南市胶南市2006年年2010年农民人均纯收入示意图年农民人均纯收入示意图（单位：元）（单位：元）胶南概况胶南概况u年内实现消费品零售额完成144亿元，同比增长17.5%，其中:批发贸易业零售额完成194552万元，零售贸易
13、业完成1097514万元，住宿业完成5556万元，餐饮业完成143111万元，同比分别增长24.5%、16%、12.7%和20.0%。u城乡消费品市场迅速扩张。2010年全市城市消费品市场完成961004万元，同比增长18.3%；农村消费品市场完成479729万元，同比增长15.8%。第一章第一章消费品零售总额消费品零售总额城市认知城市认知Series1, 2006年, 76.91Series1, 2007年, 90.76Series1, 2008年, 110.2Series1, 2009年, 130.4Series1, 2010年, 144胶南市胶南市2006-2010年消费品零售额总额对比
14、年消费品零售额总额对比（单位：亿元）（单位：亿元）居民消费日趋多样化居民消费日趋多样化，胶南市消费市场稳定发展消费品零售总额同比胶南市消费市场稳定发展消费品零售总额同比增长增长17.5%，市场状况良好。，市场状况良好。胶南概况胶南概况第一章第一章人文环境人文环境城市认知城市认知胶南有丰富的旅游资源、渔业资源，城市个性突出、山胶南有丰富的旅游资源、渔业资源，城市个性突出、山海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境海优美、环境整洁、功能完善、生活舒适的人居环境。琅琊台景区琅琊台景区万亩杜鹃花万亩杜鹃花海水浴场海水浴场森林公园森林公园城市湿地城市湿地胶南概况胶南概况u随着青岛胶洲湾跨海大桥、海
15、底隧道的开通，胶南的优势越来越明显。u交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。物流便捷，距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。u根 据 胶 南 城 市 总 体 规 划 （ 2004-2020），规划建设大珠山至泊里的滨海大道南段、由灵山卫经主城区、张家楼、藏南、大村到理务关的东西大通道，构筑以“四四纵五五横横”（“四纵”为六汪至大场公路、同三高速、204国道、滨海大道，“五横”为南济青高速、六汪至王台、六汪至主城区、理务关至灵山卫、海青到琅琊公路）为核心的市域公路网。第一章第一章交通情况交通情况城市认知城市认
16、知跨海大桥跨海大桥海底隧道海底隧道胶南胶南胶南概况胶南概况u到2009年底，客运班车达到306辆，中高档客车比重达82%；出租车达162辆，标准型出租车达100%；公交车178辆，公交线路14条；货运汽车达到9775辆，其中集装箱车辆和危险品运输车辆达到532辆。 u公路客货站场及配套设施：到2009年，全市有二级汽车站2个，乡镇客运站12个，完成城区搬迁汽车站的项目论证规划和报批的准备。 u水路运输：到2009年底，我市拥有客运船舶6艘，390客位。 u港口码头：到2009年底，全市共有港口码头7处，泊位8个，最大停泊能力5000吨级，港口码头吞吐能力70万吨。 u农村公路建设。到2009年
17、底，全市965个行政村中已有927个通上了油（水泥）路，通村比例达到96%（以距村庄零距离计算）。第一章第一章交通情况交通情况城市认知城市认知胶南概况胶南概况u胶胶南南市市城市性质定位为青青岛西西海海岸岸的的都都市市新新区区，以发展临港港产业、科科教教、商商贸和和旅旅游游业为主的海滨城市。u城市规划区面积为384平方公里。u胶胶南南为青青岛卫星星城城、区区域域次次中中心城市、心城市、滨海旅游海旅游带中心城市。中心城市。u胶南是青岛市的卫星城市之一，城市地位与即墨、胶州、平度等同为青岛市五大次中心城市之一.第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向胶南胶南本案本案胶南概况胶南概
18、况u胶胶南南城城市市总体体规划划：胶南城市规划区面积384平方公里，建成区面积54平方公里，规划总人口100万。u胶南的区域发展规划和城市地位十分重要：胶南为“青青岛日日照照城城市市化化引引导区区”优先先发展展城城市市;青岛市南部胶州湾和灵山湾最重要的区区域域次次中中心心城城市市；青岛日照城市带滨海旅游带重要的旅游城市旅游城市。第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向本案本案胶南概况胶南概况胶南的城市规划大大提升区域形胶南的城市规划大大提升区域形象象,有力促进地区的经济发展有力促进地区的经济发展u为了加快城市发展，拓展城市发展空间，胶南实施了 “东接接, ,北北扩, ,南南
19、展展”的城市发展战略，将胶南建成东有港口带动、北有产业支撑、南有智力支持和西有旅游度假亮点的大青岛都市新区。u东接接:加速与青岛前湾港的对接u北北扩: :主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区u南南展展: :总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南部琅琊台旅游度假区 u黄岛至胶南东部新城区,全长15.2公里,将将胶胶南南市市临港港产业加加工工区区, ,海海滨工工业园园, ,大大学学科科教教园园, ,东部部新新区区, ,黄黄金金海海岸岸线有有机机结合合融融为一一体体, ,充分展示胶南稀有的海滩资源,也成为一条未来大青岛都市圈发展的主轴线。东接东接北北扩扩南南展展第一章第一
20、章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向本项目位置本项目位置胶南概况胶南概况u青岛临港经济开发区位于青岛市西海岸胶南市区以北，于2006年8月批准设立为省级开发区。园区毗邻青岛经济技术开发区，“同三”高速公路、204国道和疏港高速公路贯通整个园区，距青岛流亭国际机场50公里，经青岛跨海大桥去青岛市区仅30分钟车程。u区内产业布局与青岛发展港口经济和建设重工业基地及出口加工区的需要相对接，充分体现青岛“三大经济”（临港经济、海洋经济、旅游经济）、“四大产业基地”（石油化工、家电电子、汽车造船、新型材料）特色。园区高标准建设了道路、热力、燃气、供电、通讯、供排水、有线电视等基础设施，一期
21、开发区域内达到了“七通”标准。第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向胶南概况胶南概况u此区位于胶南市东部新区两河东部，具体范围北到长春路、南到海岸线、西到两河东边界、东到白果树河西边界，总用地面积约16.10平方公里。u总体布局结构：规划为 “一心、两轴、三带、四组团”的空间结构。 一一心心：一个绿色核心。主要以华山和朝阳山两座山体为核心。 两两轴：生态景观轴、都市景观轴。 三三带：柏果树河景观带、两河景观带、滨海度假景观带。 四四组团：北部康寿养老组团、东部唯美居住组团、西部都市生活组团、南部旅游度假组团。第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向胶南
22、概况胶南概况u该规划范围北起风河，南至滨海大道，西起海西路，东至海岸线，规划总面积约30.89平方公里。其中，城市建设用地面积29.78平方公里。u总体布局结构为：u以上海路和世纪大道发展轴为依托，整体形成 “两轴、两心、五区” 的布局结构。两轴是指沿上海路纵向发展轴和世纪大道横向发展轴；两心是指商贸服务与商务办公服务中心和以灵山湾森林公园为核心的旅游休闲活动中心；五区是指三个居住片区、两个工业片区。商业用地教育用地工业用地住宅用地第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向本项目地块本项目地块胶南概况胶南概况u大学科研区规划占地面积26.5平方公里，位于胶南市城区南部沿海区域
23、，北至青岛滨海大道，西依国家AAAA风景区大珠山，东临黄海灵山湾，海岸线长16公里，拟引进建设810所大学及有关科研机构，中期目标达到1520万人，最终建成以高等教育与科研开发为主体，商贸、金融、居住、旅游、体育多功能配套的高教科研新区。大学科大学科研区研区第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向胶南概况胶南概况u董家口港去是青岛港的重要组成部分，是青岛港优化港口布局和实现可持续发展的重要依托，是胶南市及腹地经济和临港产业发展的重要支撑。u规划面积60.2平方公里，规划码头岸线长约35.3公里，规划112个泊位，吞吐量3.7亿吨，航道水深20米，世界最大型船舶可以自由进出港
24、口。u董家口港区港城概念规划图，这一新城，其中涉及胶南的“五五镇一一区区”，面积600多平方公里。据悉，9年内港城建设将初具规模。新城分为三大核心区域，分别是港区、城区和产业区。港区主要靠近海岸线，并向产业区延伸，而城区则朝琅琊风景区和胶南黄岛城市群延伸。整个港城规划建设面积600多平方公里，其中涉及胶南瑯琊、大场、藏南、海青、泊里五镇和瑯琊风景区。董家口港区建设将分三个阶段进行，预计至2020年，董家口港区通过能力将达到3.1亿吨，港城初具规模。第一章第一章城市规划城市规划未来城市发展方向未来城市发展方向胶南概况胶南概况u胶胶南南正正在在建建设布布局局合合理理、特特色色鲜明明、生生态宜宜居居
25、、精精致致有有序序的的现代代化化国国际新城区。新城区。u大大青青岛重重大大交交通通设施施的的建建设将将进一一步步打打通通胶胶南南与与黄黄岛, ,青青岛的的联系系, ,扩大大胶南的胶南的辐射范射范围u港港口口西西移移及及大大炼油油等等大大型型产业的的进驻将将带来来相相关关产业和和人人口口迁迁移移, ,增增强胶南的投胶南的投资预期期, ,同同时拉拉动房地房地产的自然需求的自然需求u胶胶南南行行政政升升区区, ,滨海海大大道道及及经济发展展方方向向等等城城市市规划划, ,大大大大提提升升了了区区域域形形象象, ,有力促有力促进地区地区经济发展展第一章第一章城市规划结论城市规划结论未来城市发展方向未来
26、城市发展方向胶南概况胶南概况u胶南市新开发项目呈现片区分布的格局，住房建设布局主要集中在“两两区区、两两组组团团”。“两区”即老城区、东部新区。“两组团”即灵山卫组团、琅琊台组团。u本案地块在新城板块。灵山卫组团灵山卫组团新城板块新城板块老城板块老城板块琅琊台组团琅琊台组团第一章第一章胶南商业地产发展胶南商业地产发展胶南概况胶南概况u胶南东部已初步形成了青岛西海岸新城区的轮廓，围绕行政办公中心，由阳光大厦、金石大厦、电力大厦，以及正在建设的心连心大厦等写字楼组成的行政商务区已初露端倪，下一步随着电大、卫校、石嘴子村的搬迁改造，行政商务区的档次和规模都会再上一个台阶。u围绕这一区域，逐步又形成了
27、三个生活居住区：以德泰德泰为中心，包括书香蔓城、中海西岸、贝多芬公馆在内的一个区域；u以红星美星美凯龙为中心，包括海悦华庭、帝邦帝海、欧美花园等在内的一个区域；u以及以水城水城为中心，包括那鲁湾、达令港、保利、世贸等在内的一个区域。u随着旧村、旧厂（孙家滩、孟家滩、海王、华天车辆）改造的加快实施，这四个区域正在相互靠拢相互融合，最终会形成一个有机整体。水城城市阳台水城城市阳台第一章第一章胶南商业地产发展胶南商业地产发展胶南概况胶南概况u在灵山湾旅游度假区，以水城为核心的东部新区在建、签约、再谈的星级酒店、会所已达14家，其中主要有：u康大酒店；康大酒店；u月亮湾大酒店；月亮湾大酒店；u良友大酒
28、店；良友大酒店；u阳光博澳星阳光博澳星级酒店；酒店；u喜来登酒店；喜来登酒店；u香格里拉大酒店；香格里拉大酒店；u金典金典红树林大酒店；林大酒店；u国家国家矿产交易中心；交易中心；u东方体育商旅；方体育商旅；u中国水文科技中国水文科技馆；u大众大众报业文化文化创意意产业园。园。u在胶南市场上，近年来一些非住宅类地产项目跃进速度很快，星级酒店、高层写字楼以及大型商务广场等商务办公配套正在一步步投入使用，意在激发宜居宜商的新特质。第一章第一章酒店酒店胶南商业地产发展胶南商业地产发展达令港那鲁湾胶南概况胶南概况总投资总投资10亿美元，总建筑面积亿美元，总建筑面积65万平方米，小珠山休闲度假万平方米，
29、小珠山休闲度假悦榕庄酒店悦榕庄酒店总投资总投资1亿美元的阳光博澳酒店，总建面积亿美元的阳光博澳酒店，总建面积839万平方米万平方米投资投资60亿元的红树林度假酒店，总建面积达亿元的红树林度假酒店，总建面积达41.8万平方米，规万平方米，规划有展厅、影院、商业街等一体的生活酒店划有展厅、影院、商业街等一体的生活酒店月亮湾大酒店投资月亮湾大酒店投资4亿元，建筑面积达亿元，建筑面积达8.6平方米平方米喜来登酒店投资喜来登酒店投资2亿元，建筑面积达亿元，建筑面积达19.4平方米平方米三年内建成全国首家国际矿企业会展中心，全国首家矿业企业总部经济基地香格里拉大酒店香格里拉大酒店第一章第一章胶南商业地产发
30、展胶南商业地产发展胶南概况胶南概况u本案宗地为净地，无需拆迁成本，项目四至：u南至：大学路u北至：滨海大道u西至：职教中心 u东至：大学园一路、顾家崖头安置社区，目前在建工程。u按照大学科研区未来规划，将驻入8-10所大学及有关科研机构，周边还有其他大型新农村改造安置社区。第二章第二章项目四至项目四至综合评估综合评估滨海大道滨海大道顾家崖头村顾家崖头村职教中心职教中心大学路大学路胶南概况胶南概况u项目以北滨海大道为胶南市主干道之一，为双向车道，承担着本项目东西向交通主干道的功能。且沿滨海大道可直接在本项目临时停靠，相对较为便利。u大学园路为双向车道，为科研区的主干道之一，承担着本案南北向交通干
31、道的功能。且靠项目的临街面，沿线停靠十分方便。u项目以南大学一路是科研区得主干道之一，且直接能通往大珠山景区和海边，交通十分便利。u由于目前大学科研区整体的整体建设还不完善，故公共交通设施还不够便利。u未未来来，由由于于项目目周周边住住宅宅社社区区、大大学学园园区区分分布布较密密集集，故故建建议公公交交站站可可多多设点点，路路线分分布布面面、扩展展面面广广且且可可能能直直达达本本项目目，为本本案案提提供供便便捷捷的的交交通通可可达达性性，提提高高项目目的消的消费客群。客群。本项目本项目项目周边交通动线项目周边交通动线第二章第二章地理位置交通状况地理位置交通状况综合评估综合评估滨海大道滨海大道大
32、学园路大学园路大学一路大学一路胶南概况胶南概况u本项目作为大学科研区仅存不多的可开发商业项目，周边消费客流组成丰富。主要有来自周边新农村社社区区的的住住宅宅人人群群；来自各各个个学学校校的的学学生生、科科研研院院所所的的稳定定消消费人人群群及外地来此旅游来此旅游为数不少的流数不少的流动性消性消费客群客群。u除此之外，市区以外的居家消费人群及军港基地的消费人群也将成为本案的消费客流主要来源。u由于项目地块区位特性，来自北面的消费人流很可能由于市级商业中心商圈的吸引被隔断而无法到达本项目。u故故本本案案定定位位的的重重点点是是将将大大学学科科研研园园区区的的客客群群资源源保保留留住住在在本本项目目
33、消消费，进一一步步通通过业态定定位位及及主主力力店店商商户的的入入驻优势将北面的客流吸引至本案。将北面的客流吸引至本案。第二章第二章客流来源及组成客流来源及组成综合评估综合评估本项目项目周边住宅区域项目大学园区区域项目周边商业、酒店办公集中沿线区域人流动线分析本项目位置本项目位置景区景区景区景区临临海海商商业业带带科研、科研、大学、大学、住宅区住宅区景区胶南概况胶南概况第二章第二章周边项目对本案影响周边项目对本案影响综合评估综合评估商业用地商业用地教育用地教育用地工业用地工业用地住宅用地住宅用地市政府、中心区市政府、中心区u从规划图中可以看出，本项目周边主要有住宅区、工业区、大学科研区，东部为
34、胶南旅游区，商业项目主要集中在靠近市政府及中心区。u就项目四周近距离的商业环境来看，项目以西以社区裙房商业及零星中低档街铺商业为主，项目对面对面的在建的顾家崖社区均建有社区配套底商。商业环境因略偏离中心商圈尚未培养成熟。u本项目地处的商业环境，利弊参半。利来源于周边规划的社区及大学园区的稳定消费客群为本项目提供良好的发展商业的大环境；弊在于项目目与与周周边规划划与与建建设使使用用之之间的的时间差差，存在着消费人群较少，消费层次不高，将对项目的招商、商业定位带来影响，容易导致项目闲置时间较长。u故故本本案案的的成成功功关关键在在于于政政府府政政策策引引导，错位位的的产品品定定位位、差差异异化化的
35、的业态定定位位及及主主力力商商户的的正正确确选择。工业工业教育教育教育教育教育教育教育教育住宅住宅住宅住宅住宅住宅住住宅宅住住宅宅胶南概况胶南概况第二章第二章SWOTSWOT分析分析综合评估综合评估优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会u项目周边现有大型商业项目较为缺乏，为本案的开发提供时机。u项目周边新农村大型住宅社区仍在开发，正确的产品定位将有机会拦截该区域稳定消费客群的外流。u随着当地消费者消费模式的改变和消费能力的增强，为本案的开发提供保障。u胶南市开发区临海商业商圈作为当地市级商业中心，商业发展日益成熟，竞争威胁较大。u项目目前土地性质归属不明确，产权买卖在一定程度威胁到本案后期的项目开发
36、及投资的信心。u正值国家对房地产市场进行宏观调控。u项目虽处于胶南市大学科研区，但目前还在开发阶段，人气带动略有不足。u现阶段周边商业档次较低。u项目沿大学院路商业展示面较大，为本案的业态布局和主力店的进驻提供先决条件。u项目三面临街，地理位置优越、交通便利。u项目周边有较稳定消费资源，住宅、大学园、科研基地密集，面对该类客群商业供应量略显不足。胶南概况胶南概况u关于本项目的定位基础问题，我司在定位报告中充分考虑到各业态在胶南大学科研区发展的市场情况，以及项目自身的立地条件基础等综合因素，通过对胶南市商业市场发展模式的调查，几乎找不到与本项目的立地位置、周边环境及项目规模相近的成功商业项目，因
37、项目周边几乎为待开发地块，所以，将通过对临近本案的商业项目进行分析，寻找有价值利用点及对本案的影响。u通过研究其他省市的类似商业项目，对其商业建筑布局、商业业态的配比，寻找同类项商业项目成功的关键，特别是合理的商业业态配比，为本项目的业态配比提供参考。第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场胶南概况胶南概况第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场青岛红树林度假酒店青岛红树林度假酒店商铺类型商铺类型综合体/购物中心项目特色项目特色旅游地产，酒店式公寓开盘时间开盘时间待定装修状况装修状况精装修开发商开发商青岛红树林旅游文化地产开发有限公司物业管理物业管理尚无建筑面积建筑面积400000容积
38、率容积率尚无占地面积占地面积300000标准层面积标准层面积未知物业地址物业地址胶南市于水城大卢河以东，滨海大道以南，海滨西路以西项目交通项目交通公共交通：公共交通：8 16l 路公交车项目概况项目概况今典集团拿下的青岛灵山湾地块，同样用于度假酒店的开发。这个名为青岛红树林度假酒店的项目，建筑面积达40万平米，客房3000余间，规模相当于10个常规酒店，总投资规模达42亿元，可以说是海南三亚湾红树林度假酒店的再现。为了将其建成辐射中国北方的第一大度假会展酒店，今典集团除了将三亚湾红树林酒店已有的影视、会展、购物街、水上乐园等全盘复制外，还针对北方人群特点及度假习惯，增加了室内运河街、室内冰场、
39、大型温泉馆、儿童体验城、生态餐厅等休闲娱乐配套设施。胶南概况胶南概况第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场达令港达令港商铺类型商铺类型酒店写字楼项目特色项目特色海景地产容积率容积率1.90装修状况装修状况精装修开发商开发商阳光博澳投资开发有限公司物业管理物业管理尚无建筑面积建筑面积85161开盘时间开盘时间2010-9-16占地面积占地面积38670均价均价22000元/物业地址物业地址胶南市于水城大卢河以东，滨海大道以南，海滨西路以西项目交通项目交通位于滨海大道南侧，靠近海水浴场，交通出行便利项目概况项目概况达令港位于胶南水城计划核心区，滨海大道1388号，项目总投资亿美元，含有青岛西
40、海岸首座国际五星级主题度假酒店及具有澳洲风情的精装修海景公寓。 达令港由加拿大最知名的MCM公司做建筑外观设计，台湾空间大师李玮珉做室内及大堂设计。项目最高10层，面积60-200平方米不等。达令港总计300-400套公寓。胶南概况胶南概况第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场双子座商业广场双子座商业广场商铺类型商铺类型酒店式公寓、购物中心项目特色项目特色投资地产开盘时间开盘时间待定装修状况装修状况毛坯开发商开发商青岛紫荆花置业有限公司物业管理物业管理未知代理商代理商青岛筑城远景置业咨询有限公司建筑设计建筑设计青岛东盛建筑设计事务所有限公司建筑面积建筑面积36000容积率容积率1.20占
41、地面积占地面积27000标准层面积标准层面积未知物业费物业费未知标准层面积标准层面积未知物业地址物业地址胶南市海水浴场附近(开发区滨海大道南)项目交通项目交通公交5、12、105、206可到金河丽城下车2、 8到灵山路下车; 7、11到观海路下车。直到黄岛和安子码头的大客从项目周边经过，距规划中的新汽车站仅有1.3公里。项目概况项目概况一层商业。A栋12层，B栋9层。双子座商业广场位于胶南商业中心，政府重点规划的灵山路与人民路交汇处，是一个集公馆、loft、创意街区、缤纷城一体的综合商业项目。维客、利群商厦、利群超市等大中型商超让您的生活购物非常方便胶南概况胶南概况华联商城华联商城人民路，租金
42、15左右，1万多/年，3元左右/平方第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场胶南概况胶南概况u胶南市人民路447号（人民路与灵山路交汇处），经营面积近3万平方米，广场设有地面、屋顶大型停车场，是一座集购物、休闲、娱乐于一体的大型综合性购物广场。u大卖场，业态为服装、大型超市、餐饮u商铺面积：40-50u不收取租金，收取一定的进场费2000元，店庆费用500元/次等；采用的是商场扣点管理方式，销售额100元，扣取18-25元不等第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场胶南概况胶南概况u华联集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的综合性商场，地下一层，地上三层，局部四层，内设两条长180米的风格独
43、特的步行街,凯旋门、风格广场，休闲中庭，层顶花园，定时齐鸣的钟楼，两条独具特色的步行街。第二章第二章案例分析案例分析竞争市场竞争市场胶南概况胶南概况总结总结1 1、商业格局、商业格局老城区的商业发展相对成熟，以人民路为商圈主 轴向周边扩散。2 2、业态品牌、业态品牌总体而言整个商圈的业态充足，各街之间主要以中低端的品牌店居多。3 3、未来发展、未来发展由于政府对胶南经济开发区的规划，老城区将长期保持现有的商圈形式， 今后的发展重点将逐渐从老城区转至新城区。启示启示整个胶南老城区居民密集度较高，以中低端为主，新型商业项目较少。虽然已有购物中心模式出现，但商圈的整体升级依旧缓慢。随着新城区域的规划
44、建设，未来发展重心将发生转变，一改现有的标志性商圈格局。第二章第二章市场总结市场总结竞争市场竞争市场胶南概况胶南概况u以上项目和本项目完全没有类似之处，周边也无可比性项目，但以上项目周边拥有大规模人口导入。市政规划重点工程的水城城市阳台景观工程的周边，有大量的商业项目、五星酒店群，项目由中央湖区、市民广场、海水浴场、原生态沙滩四部分组成，集商业、五星级酒店、酒店式公寓、写字楼、休闲、景观等多功能于一体的综合项目。u通过以上几个项目分析，本项目总体应根据周边大环境形势准确定位：u一、借助水城城市阳台的旅游一、借助水城城市阳台的旅游资源，可吸引旅游客源，可吸引旅游客户资源源，为本项目的发展奠定基础
45、。u二、引进大型主力店，控制项目整体形象，清晰项目定位。主力商户的经营面积大约占总体营业面积的3535% %左右。u三、餐饮业态具有一定汇聚消费人流的作用，特别对于大学城商业而言，餐饮是整个项目业态组成的重要部分。通过引引进各各类不不同同的的餐餐饮商商户，可可延延长各各类消消费者者在在本本项目目的的逗逗留留时间，增加其潜在消费机会，餐饮业态的经营面积约占总体营业面积的3030% %左右。u四、休休闲娱乐类消消费往往带有较强的目的性，是是对主主力力店店最最有有力力的的补充充，有助于扩大大潜潜在在消消费群群体体，进一一步步提提高高项目目的的人人流流量量。休闲娱乐类业态的经营面积约占项目总体营业面积的15%15%左右。考虑到休闲娱乐业态与餐饮业态之间互动性较强，本项目可将休可将休闲娱乐、餐、餐饮类和零售和零售业态穿插穿插设置，充分置，充分发挥三者三者间的的联动效效应。u剩余的零售商铺应注注重重与与主主力力店店之之间和和各各主主要要零零售售区区域域之之间的的错位位，从档次、经营内容、目标客户、主题等各方面加以区分，从而避免主力避免主力商商户内部内部直接直接竞争。争。第二章第二章市场总结市场总结竞争市场竞争市场
