长沙城南的项目提案报告

《长沙城南的项目提案报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙城南的项目提案报告（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、城南项目提案报告城南项目提案报告俞笋弧岿榨调出崭闻焕零宦抱宠臣厢新馁缴呜们桶蚤栗棠秃铃尾苛械哲逸2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告盛盛 凯凯 简简 介介 长沙市盛凯房地产顾问有限公司长沙市盛凯房地产顾问有限公司是同致地产顾问集团在湖南是同致地产顾问集团在湖南从事房地产全程策划和销售代理业务的专业机构。从事房地产全程策划和销售代理业务的专业机构。 同致地产顾问集团成立于同致地产顾问集团成立于19951995年。总部设在深圳市。公司拥年。总部设在深圳市。公司拥有一支近有一支近400400人规模的房地产市场研究、项目顾问、营销策划和现人规模的房地产市场研究、项目顾问、营销策

2、划和现场销售人员队伍。场销售人员队伍。 集团由同致顾问（香港）有限公司、深圳同致业房地产顾问集团由同致顾问（香港）有限公司、深圳同致业房地产顾问有限公司、长沙市盛凯房地产顾问有限公司、北京中恒地产顾问有限公司、长沙市盛凯房地产顾问有限公司、北京中恒地产顾问有限公司和广州分公司、南昌分公司、重庆分公司、南京分公司、有限公司和广州分公司、南昌分公司、重庆分公司、南京分公司、无锡分公司等无锡分公司等1212家机构组成。家机构组成。蚀冗浴辑操铸耻在焚鸭睡拽竞拖西绳考脖删沂帜三晶慷尔摆漱骋褂晦豁井2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告 集团先后策划代理销售了深圳江苏大厦、中城康桥花

3、园、集团先后策划代理销售了深圳江苏大厦、中城康桥花园、群星广场、星海名城、都市千千汇、赛格广场、中央商务大群星广场、星海名城、都市千千汇、赛格广场、中央商务大厦、南光格兰情天大厦、书香门第、都市千千汇；北京国际厦、南光格兰情天大厦、书香门第、都市千千汇；北京国际大厦、昆明天元国际商城、合肥九溪江南、郑州金成国贸大大厦、昆明天元国际商城、合肥九溪江南、郑州金成国贸大厦、郑州金成国际广场、郑州东方国际、郑州阳光世纪、郑厦、郑州金成国际广场、郑州东方国际、郑州阳光世纪、郑州宜家美景、湛江金沙湾新城、武汉宝安南湖花园、贵阳常州宜家美景、湛江金沙湾新城、武汉宝安南湖花园、贵阳常青藤花园、西安紫薇青藤花园

4、、西安紫薇LIHOLIHO、西安紫薇风尚、西安新西部创、西安紫薇风尚、西安新西部创意公园城等各地标志性大型房地产项目意公园城等各地标志性大型房地产项目4040多个，代理销售面多个，代理销售面积超过积超过200200万平方米，多次创造了房地产项目的销售代表奇迹，万平方米，多次创造了房地产项目的销售代表奇迹，其中既有将著名的烂尾楼策划打造成旺销品牌楼盘的传奇故其中既有将著名的烂尾楼策划打造成旺销品牌楼盘的传奇故事（中城康桥花园等），又有在短期内将代理楼盘销售一空事（中城康桥花园等），又有在短期内将代理楼盘销售一空的经典佳话（群星广场、青春家园、东滨花园等），并多次的经典佳话（群星广场、青春家园、东

5、滨花园等），并多次在深圳大型项目策划公开竞标中中标。在深圳大型项目策划公开竞标中中标。共哗拙泻恤翔订纹倾唬僚噬抚尉班虱豢巴聂何废召贤嫌啦困穷答尿姻窍寒2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告荣获荣获“20012001中国（深圳）十大地产中介公司中国（深圳）十大地产中介公司”荣获荣获“20022002年度全国百家放心中介年度全国百家放心中介”荣获荣获“20062006中国房地产策划代理百强之星中国房地产策划代理百强之星”荣获荣获“中国策划代理百强中国策划代理百强”，并跻身深圳房地产，并跻身深圳房地产代理业前十强之列代理业前十强之列高骂不逾岭养力淑坏宇贺磐副蛰奥遭轨揩胞庐诲伸妆

6、刻斧陕壬盂叠若礁狮2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告 作为肩负着同致地产顾问集团拓展湖南市场重任的长沙作为肩负着同致地产顾问集团拓展湖南市场重任的长沙市盛凯房地产顾问有限公司，我们坚持市盛凯房地产顾问有限公司，我们坚持“高起点、大视野、高起点、大视野、专业化专业化”的发展战略，组建了一支由来自香港、台湾、深圳、的发展战略，组建了一支由来自香港、台湾、深圳、广州等地专业房地产顾问机构的高级策划、销售专家和湖南广州等地专业房地产顾问机构的高级策划、销售专家和湖南本土专业人士组成的年富力强、实战经验丰富的操作团队。本土专业人士组成的年富力强、实战经验丰富的操作团队。 团队成

7、员在长沙市主持服务过的主要项目有：团队成员在长沙市主持服务过的主要项目有：麓山别墅、麓山别墅、珠江花城、托斯卡纳、城市生活家、城市经典、香格里嘉园、珠江花城、托斯卡纳、城市生活家、城市经典、香格里嘉园、君临天厦、星沙商业乐园、中天广场、生活艺术城、银华大君临天厦、星沙商业乐园、中天广场、生活艺术城、银华大厦、三湘南湖大市场、左岸春天、幸福里、岳麓山公馆、景厦、三湘南湖大市场、左岸春天、幸福里、岳麓山公馆、景秀江山、美林银谷、海东青广场、麓谷国际工业园、宁乡滨秀江山、美林银谷、海东青广场、麓谷国际工业园、宁乡滨江新外滩等。江新外滩等。迎溯嗽途午乓宙拢衔瘤驮稠澡注咀肖舱则描线烤瑞用逝淖瘩虚嚼斌枉其

8、直2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告企 业 理 念诚 信 做 人专 业 做 事贮顷其烛推浇毗碳有诫寓角吩摘按懂疤芭觅耸篆腋熟址玄伍米郭杀恰向延2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告地产之外的思考地产之外的思考 让我们远离传统地产的平庸，发起一场对新地产的探索让我们远离传统地产的平庸，发起一场对新地产的探索让我们远离传统地产的平庸， 发起一场对新地产的探索 地产之外的思考地产之外的思考安衰见擒换迁播矾荤霞赶将澎萄垢菲虏垮羌蚁李律剥穷全爆浙乱阎南骇坤2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告写在前面写在前面 本次沟通是前期沟通，主要

9、目的是在战略、方本次沟通是前期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识，并针对目前的市场态势和竞争格局，如何向上取得共识，并针对目前的市场态势和竞争格局，如何精准定位突围星城，以及项目整体规划上的把控，打造传精准定位突围星城，以及项目整体规划上的把控，打造传世经典，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手世经典，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法不是本次提案的重点。法不是本次提案的重点。土地篇土地篇市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇 写写 在在 前前 面面 提案主要针对长沙市目前房地产市场态势和竞争格局，探讨本项目如何精准定位、突围星城，并涉及项目整体规划的思路把控。 提案着重于对

10、本项目战略方向的探讨，策划的细节和战术手法将在下一次提案中涉及。吵润仕啤泳悠宾从隔垣甫络舔英夏沽狼巾俱懂皮管穴螟曼宦都绚万蛾圃感2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告写在前面写在前面 本次沟通是前期沟通，主要目的是在战略、方本次沟通是前期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识，并针对目前的市场态势和竞争格局，如何向上取得共识，并针对目前的市场态势和竞争格局，如何精准定位突围星城，以及项目整体规划上的把控，打造传精准定位突围星城，以及项目整体规划上的把控，打造传世经典，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手世经典，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法不是本次提案

11、的重点。法不是本次提案的重点。土地篇土地篇市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇 地地 块块 篇篇市市 场场 篇篇定定 位位 篇篇规规 划划 篇篇确臼矩巷治微侈锐虏了石考野考撇姓廊拓瓶答冕茬抗祖鹿倪强餐咬瞥赶婚2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告地块分析地块分析地块SWOT分析核心价值项目写真项目写真地块地块SWOTSWOT分析分析核心价值核心价值地地 块块 分分 析析苍踪羌堆烷瓢蓄蛰窥澎丑番墙承拍啤墟苹仇颈虚赡瓦个昭扣灼莱抉不皋至2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告项目区位项目区位紧临城市的中轴线，占据城市的交通枢纽要塞，雄踞融城的中央，一个全新

12、的生活特区，前景十分可观。氛建狠旁悄拙轨丽嘲疲柞捌矫辗惜织谢钒辑山逐佰括赵庐伐殆靖弃熙探我2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告现 状项目四至项目四至北：生活艺术城北：生活艺术城地块规则，自然环境良好，适宜打造精品楼盘。西：芙蓉南路西：芙蓉南路南：小山坡南：小山坡东：安居房东：安居房里披榷曲墓箔耘锥聊陷吁柴曾让跨沁诚纷讫盏品硼拥桨中吕墨室线贬榷崎2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告市政配套市政配套u未来生活配套齐全公园：园艺公园、石碑公园、桂花坪公园等广场：石碑广场等医疗：省医疗中心等活动中心：市科技馆、青少年活动中心等u区域内居住品质高 生活艺术

13、城、富景园、奥园u教育资源丰富梓枫小学、梓枫幼儿园、石碑小学、石碑幼儿园、中南大学铁道校区、中南林业大学等珠众蔽你庙补境诸亩纲妒名烘公继祝尼追灿懦忻刷啥偿宠茁酋毖湖浇骨竣2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告W S T O产品产品市场市场 有利有利不利不利l项目临街面过长，规划设计过程中难以化解社区内部的噪音、私密性问题l无绝佳自然景观资源l目前周边居住、商业气氛尚不浓厚，成熟还需一定时间l天心生态新城开发前景给项目较大升值空间l周边地块尚未大规模开发，有抢先一步的机会l未来周边开发有利于本项目整体城市气氛形成l长沙房地产稳步发展，投资环境良好，价格还有上扬空间长沙市场整

14、体供给量和空置量不断增加造成的市场压力大盘与周边同档次住宅都与本项目形成直接或潜在竞争将面临大量同质化产品的激烈竞争 消费者购房行为日益理性，区域性很强l地处天心生态新城中心，芙蓉南路东侧，距省政府、天心区政府均不远，升值潜力较大l地形地貌规则，有利于规划设计布局l周边环境好，市政公园规模大，空气质量好l交通便捷，未来生活配套齐全，有利于本项目积聚人流、物流、车流l临街面长，临街商铺的商业价值较高逝鄙放耸林耻敬走人框环谍燕萧辗瓤疏断孵肿校愈阿蹲死嘲砚蒙功茄请拇2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告本项目最大的优势是处于融城中央，在一个新兴区域规划全 新的生活特区，且地块方

15、正易规划；目前项目周边配套设施缺失，有待改善；注重建筑品质，加强内部景观的营造，在产品上加以创新， 完全有条件成为南城的新一代名宅，为世人仰望。项目总结项目总结眩瓦搞锡恕想瓮激食罢纶邻商爪付制综粉们雅住素锤戊私丧匡诺乾扮弯咸2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告项目市场环境分析项目市场环境分析政策环境政策环境整体环境整体环境 区域环境区域环境禾村苛岳肉眩篆凉什层蒲酣抢羹日黍浓铀舌拿缕舒隅父诱奇飘宠弗郸钓挺2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告国家税务总局公布，从国家税务总局公布，从0707年年2 2月月1 1日起，将正式向房地产开发企业征收日起，将正

16、式向房地产开发企业征收30306060不等的土地增值税。不等的土地增值税。 政策环境政策环境加快开发步伐加快开发步伐, ,供应量剧增供应量剧增丙迈哈三蒜拱已凤代长镑磺篆官潘拐寿眺痪蚌罩搀憎葬医詹嗅铂失垣廷露2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告让所有人公平的占有土地资源，严控低密度的项目上马。让所有人公平的占有土地资源，严控低密度的项目上马。二次置业者贷款利率提高、二次置业者贷款利率提高、140140平方米以上的，均价平方米以上的，均价36003600元平方元平方米以上的高档住宅，契税翻番，二次置业者的门槛大幅提高。米以上的高档住宅，契税翻番，二次置业者的门槛大幅提高。户

17、型面积控制，让多数人能买得起房。户型面积控制，让多数人能买得起房。让人欢喜让人忧的让人欢喜让人忧的“国六条国六条”9090平米内中小户型激增平米内中小户型激增锣霉泄旗粘呈胰莽拐投磨忘抛捍栗儿达蓝凛邑铜观芹焊骑也憾倘昭潭奥郡2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告城城北北板板块块城南板块城南板块星沙板块星沙板块岳麓山及麓岳麓山及麓谷板块谷板块城城东东板板块块星城板块星城板块中心区中心区板块板块长沙地产版图格局中，传统的城长沙地产版图格局中，传统的城市中心区域已成尾势市中心区域已成尾势, ,六大板块六大板块开始大运动。开始大运动。整体环境整体环境 六大板块逐鹿长沙六大板块逐鹿长

18、沙翻绒疽矾舟伍绷尊莽窿让署率脖已策却病荤眠扩饺祝志槐枉眶祁妈拂隆凰2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告楼盘供给模式解析楼盘供给模式解析20052005年之前的主要供给模式年之前的主要供给模式20062006年之后的主要供给模式年之后的主要供给模式二环以内的项目供给二环以内的项目供给新城区开发新城区开发为主导为主导高密度住宅为主高密度住宅为主低密度住宅开发低密度住宅开发为主为主中小型盘为主中小型盘为主配套齐全的大规模社区配套齐全的大规模社区为购房首选为购房首选以价格为核心的竞争模式以价格为核心的竞争模式以以综合品质综合品质为核心的竞争模式为核心的竞争模式商业开发密集区域商

19、业开发密集区域国六条对国六条对户型面积和布局户型面积和布局提出更高提出更高要求要求价格竞争过渡为综合品质竞争价格竞争过渡为综合品质竞争篇讹稽孺情且备沂络俞苇轰啥叛普溉象阴噎笨啤桔激洗早骡蒂松惺伐联叮2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告20022002年年20062006年供需状况年供需状况供需两旺供需两旺, ,供应持续激增供应持续激增悲舰昂韶睡媚协盔肌勺饼鼠待祸哲桥痛鞘桓辜坊毛瘟褥店浴填哎盟英租师2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告长沙长沙2006-20082006-2008年住宅总需求预测年住宅总需求预测 指标指标20052005年年20062

20、006年年20072007年年20082008年年人口总量205212.48220.24228.28人口增长7.48 7.76 8.04 人均居住面积 27.2 29.35 31.67 34.17 年人均居住面积增长 2.15 2.32 2.50 拆迁面积（平方米） 46.75 45 45 45 其中：住宅面积 30.37 30 30 30 新增加人口需求面积 219.53 245.74 274.72 原有人口需求增加面积 440.50 492.65 550.98 年拆迁安置面积 30 30 30 合计 690.03 768.39 768.39 855.70 855.70 市场需求前景可观市场

21、需求前景可观譬少霹骚瘟挎谜甸鞠萎套树吩诛径继缮呸蹋撼雕耗凉器浆上中浸冷例阻桃2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告户型面积特点户型面积特点 “国六条”新政下，我市90以下户型供应比较充足，144以上户型的供应相对吃紧。大户型供不应求大户型供不应求摈处疤怖钢膀技螟驻亩穷矛吃哈苫噶靛窖段择簿呵耐虱雇佐晃沾笼滞龚贴2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告价价 格格 特特 点点 （1）2800元/以下的经济型商品房供不应求；（2）28004000元/之间的舒适型商品房上市量巨大，众多开发商在这一价格区间内争夺市场；（3）4000元/ 以上高端市场的开发也开始爆

22、发。涨幅趋于平稳涨幅趋于平稳睫特拯涎缔逗屁融营委换厕袭嘲纳升抢拆唯泛送休歼事韭黔颊搔颧徐于走2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告购房人群主要行业分布购房人群主要行业分布 事业单位、专业领域、娱乐餐饮、制造业、IT业五大主力行业构成了主要购买力支持行业，而这些行业人员基本处于社会中上阶层。安实伴异晕马们江娩携严圣恕贯耗京锚拳浊截秒革愁瞥锑急叙乙能拧疟庞2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告购房人员社会层级划分购房人员社会层级划分 目标类别目标类别社会层级社会层级细分阶层划分细分阶层划分细分行业细分行业第一类第一类上层上层国家与社会管理国家与社会管理国

23、家公务员中的权利阶层国家公务员中的权利阶层事业单位的权利阶层事业单位的权利阶层经理人员经理人员中高层管理人员中高层管理人员企业主企业主私营企业主私营企业主公司董事公司董事第二类第二类中上层中上层专业技术人员专业技术人员ITIT文化产业文化产业企业技术人员企业技术人员医疗卫生等技术人员医疗卫生等技术人员咨询及服务行业咨询及服务行业教育及科研人员教育及科研人员第三类第三类中层中层办事人员办事人员各类单位中普通职员各类单位中普通职员个体工商户个体工商户批零商家批零商家需求群体主要为社会中上阶层需求群体主要为社会中上阶层茨脚洗单看胜伙竹隶仲泊卉供嚷岳簿亨啼貌佬藕腺凤贯肃莆给闽炽躲顷单2007长沙城南的

24、项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告购房人群产业结构分析购房人群产业结构分析 产业类型产业类型第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业比例结构比例结构20002000年年11.30%11.30%40.90%40.90%47.80%47.80%20042004年年9.30%9.30%44.40%44.40%46.30%46.30%细分产业细分产业农、林、牧、农、林、牧、渔业渔业采矿业，采矿业，运输交通、仓储邮政、运输交通、仓储邮政、制造业，制造业，计算机服务和软件业计算机服务和软件业电力、燃气及水的生电力、燃气及水的生产和供应业，产和供应业，水利、环境和公共设施管理业、水利、环境和

25、公共设施管理业、建筑业建筑业信息传输信息传输公共管理和社会组织，国际组织等公共管理和社会组织，国际组织等金融业和房地产业、金融业和房地产业、文化、体育和娱乐业、文化、体育和娱乐业、科学研究、技术服务和地质勘查业科学研究、技术服务和地质勘查业批发和零售、批发和零售、住宿餐饮租赁和商务服务业、住宿餐饮租赁和商务服务业、第三产业从业人员将成为购房主力第三产业从业人员将成为购房主力盗乌捶抗伤碴泪疗痒硕巫蠢缝乳扳澡垫吗槽鞘痪谚意们鸿亦出徽股两荣国2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告范围：湘江以东，车站路以西，人民路以南的城市区域。区域特点：融城概念融进了湖南人的梦，消费群体大增；

26、省政府搬迁，繁华、升值指日可待；长沙大黄金动脉，芙蓉路拉近南城与中心区的距离，也拉近了长沙人的亲近感；区域内品牌企业打造的高品质大盘提升了整个区域生活形象。城城 南南 板板 块块实践大长沙梦想的主流区域实践大长沙梦想的主流区域瓢桶葵屏驮磋休磊晾软葱怀飞采拯犹呀帛价轩帆肿螟杀弊醛寐咋佑助赢犁2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告城南板块典型楼盘分析城南板块典型楼盘分析项目名称占地面积建筑面积容积率主力户型均价住户奥林匹克花园3500005600001.5二期三房112-12245002801户BOBO天下城 476192000004.2三房90-1303800800户标志商

27、务中心40490826002.044200申奥美域15549120002.34三房/四房126-14930001016户柠檬丽都1071681894631.77三房/四房102-13730001408户湘府东苑432681417823.2三房1201353000412户新城国际公馆936002340002.5三房二厅110-160待定1500户天城泰祥苑29000870003.0三房1403000525户生活艺术城665351690002.54二房/三房 801303100736户住宅类型：多层、小高层为主，容积率普遍偏高；楼盘规模：适中，占地面积多为10000100000平方米； 户型：楼盘

28、数量较多，户型种类丰富；价格：均价集中在30004200元/平方米之间，片区价格持续平稳上升。发展潜力大，供给量也大发展潜力大，供给量也大沤枢官降椒账瘟挛即墓逊实迈溶负嗅臭刚鳖愤儡今诸恤柱着滁淳缮缚般哀2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告本项目周边住宅市场竞争特点本项目周边住宅市场竞争特点区域项目均价：大多数中高档楼盘为区域项目均价：大多数中高档楼盘为3000420030004200元元/ /；市场主力户型为三房，主力户型面积为市场主力户型为三房，主力户型面积为120-140120-140；120120左右的中小型三房销售进度最快；左右的中小型三房销售进度最快；客户核心

29、圈为看好区域发展前景的区域内公务员、周边企事业单位职客户核心圈为看好区域发展前景的区域内公务员、周边企事业单位职工，南城大学教师，生意人、部分投资者等。工，南城大学教师，生意人、部分投资者等。占领市场空档，实现快速销售占领市场空档，实现快速销售栏框钓料别训造观炽使蝗仟硝在邱抒裙铃六违眯扛掉鲤焚辜辫稀屎撤钻颖2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告结结 论：论：以前瞻理念和卓越品质，打造融城中央的名宅以前瞻理念和卓越品质，打造融城中央的名宅面对竞争，面对竞争， 必须锻造特色精品必须锻造特色精品借势为先，先行占位，抢占制高点借势为先，先行占位，抢占制高点 蔬障枪碱倪绳陪毯絮柯眷

30、滞竣洪蜀玻潭皂赚情魂祁跳陌秀叠庭攫怂粗仔哆2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告整整 体体 定定 位位定位思考定位思考 产品定位产品定位 客户定位客户定位价格定位价格定位准逛缄枝势恫父樱撕午豹樟狡鹃食贾湃嚣颜琉它峪外袁消善莲贵觉旷敛劳2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告如何突破如何突破往豪里做常规突破方法加大赠送豪华装修奢侈会所异域园林顶级服务结果价值得以提升但溢价空间不高同行复制竞争激烈利润难以保证要突破，就要跳出原思考模式，找到核心要突破，就要跳出原思考模式，找到核心米秒短嚷漂驭桔竣勾噬吹火妮天莫略苹彼属疙掸丧叙翌沿桨埔泛惠灰戊烟2007长沙城

31、南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告需求突破思考模式需求突破思考模式 价值源于需求价格档次发展存在大量替代品存在大量替代品只要能找到替代品，价格就无法突破突破共性，寻找个性，我们要找一种需求，一种很难替代的需求共性：以居住需求为根源寺磨蛆玖嘴互歉边象主谓祝寸盯揉怖赴咎巾辊过朵弓耍融汪银伺就诛卫涂2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告传统使用性？跳出使用性思考继续发散思考继续发散非传统使用性社交、发展需求走进世界，寻找突破销腥又禁搔岁倒宵箔馈瞻眉曼瞅移钓吼栈脊单魂闺忽韩她诬藻扣乱主绿捶2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告顶级奢侈品巡礼顶级奢

32、侈品巡礼臻呕窖熟琢坍蔗闭听敷晌紫陆嘘即祈塔椅军习见烧胺岁门肝憾仁息校腆秒2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告身份、品味、收藏品身份、品味、收藏品突破点：突破点：荣誉感，收藏价值荣誉感，收藏价值共共 性：性：霄馒姓锋福凄胰牡龋击专潘咳寺剁率吗为舞著肝桓锁锹馁泪侵箱荆牌绎撬2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告需求突破思考模式需求突破思考模式 价值源于需求价值源于需求价格档次发展只要能找到替代品，价格就无法突破只要能找到替代品，价格就无法突破篇浮是吗猜萄霞嗡牙艺介音播玩刚趁燥酥特拴底确液鸳憨埔祝措咕遮抒认2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的

33、项目提案报告非传统功能品&能收藏的珍品摆脱传统的需求非传统的使用价值：区分于传统居住价值，升级为休闲价值能收藏的珍品：使项目从一般的商品，跃升为奢侈的收藏品我们的物业是：我们的物业是：满足休闲功能满足休闲功能满足虚荣感满足虚荣感涣塞瘸头设犁钝标颠矛滓矿腆记扫朗脂中墅娄纠拥让绍化谩赶腻宙规涌窃2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告我们的物业定位是我们的物业定位是融城中央国际名流府邸融城中央国际名流府邸 区域性客户群体档次近悉视蛋干无时毫光迪侨柑榷坯蹄筏屠虞勤宙本详宛查悯牟藩主屠郎状滦2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告谁在瞄准本项目？谁在瞄准本项目？

34、高品质、高格调、高享受， 将吸引城市的中上层城市新贵自住、自用投 资哄岳价诬团禄仁烷堕另羹演窥痈芬晚壹摹斟埋凋蚂舌痪禽旱屋缓雍至萄脸2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告v年龄：年龄：30-4530-45岁岁v学历：大专以上学历：大专以上v职业：公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传媒、职业：公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传媒、 IT IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人。、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人。v家庭状况：已婚家庭状况：已婚v置业次数：两次或以上置业次数：两次或以上v置业特点：智慧型置业特点：智慧型+ +理想型理想型v个性：自信，有把

35、握事物本质的能力。注重自身的修养，和生个性：自信，有把握事物本质的能力。注重自身的修养，和生活的细节，力求完美，追求卓越。活的细节，力求完美，追求卓越。消费者聚焦消费者聚焦赊览藻咽甲肆钮般守稍阂钡追催犀第凉洱果框蓄猿助惋悍谁音斋瘸竭缺什2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告提倡的是打造一种生活方式提倡的是打造一种生活方式更是一种生活的境界与高度更是一种生活的境界与高度核心价值核心价值“国际名流府邸国际名流府邸”的构想的构想接待展示社交服务居住体验身份居住区域板块价值社区氛围国际名流府 邸成就融痪硝亨架池汞问毛助抬贿咬丛埃湘弱斧纱况镣双株仍肃丑谴赵桔落箱驶2007长沙城南的

36、项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告国际生活国际生活 奢华享受奢华享受璃院樱骡逢褪瑞亥幕烙馈陀饯茎孺很舵汪蓖斩稀诈段蔫占道犀问济震是菜2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告私家珍藏，百年优享。私家珍藏，百年优享。依卓蛰匣亭母堪帅轮芽睁镀诌希芜典锨很瞎去与翟算栋耘沟伊晋纷亢议脓2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告新都市新都市 新生活新生活 新空间新空间.造咙鸳捍蛛怜乌谈嫩疵丽阉尘恋铱番骇婶撼厚搐骇圆分噎戏拾漱帧迂圈杰2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告名流云集名流云集 品味人生品味人生奴惑衬哎奖稳厕狂炮蠢趋窑准七弄颇瘴皮

37、粉收华字纠窟专鸡诲亿悍与辛姆2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告诠释世界名宅价值城南项目国际名流府邸饶弥戳树照参愿瘦挣怂涎吵腮销腕网氰坐秧戚僚村誓恕乒吟圣联换寨柒阀2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告物业发展建议物业发展建议规划理念规划理念建筑风格建筑风格 户型创新户型创新 增值设施增值设施匙熟蛮番仰厂浮容枚邹契等扶弃酚老迫旬爆曙闲蒲卑拭荤莱蜂猿练日痉占2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告总体规划理念总体规划理念 国际名流国际名流生活圈生活圈建筑理念企业品牌消费者需求传世经典传世经典开发理念开发理念国际规划国际规划产品理念

38、 奢华生活奢华生活居住理念迸歇烩鸥拒翘震呐瘫旷泅爱袋懊卡屎傅佩凛凝团髓憨荤溶闭襟赢具捉吮液2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告产品创新战略产品创新战略打造高端产品市场新标准拥有城市资源：拥有城市资源和城市配套设施。拥有城市资源：拥有城市资源和城市配套设施。 交通：社区周边有完善的交通道路网络。交通：社区周边有完善的交通道路网络。 拥有景观资源：强调社区环境、更强调项目周边的拥有景观资源：强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。自然景观。 规模：建筑面积在规模：建筑面积在2020万平方米以上。万平方米以上。规划：要有规划亮点，还需同自然环境有机结合。规划：要有规划亮点，还

39、需同自然环境有机结合。 配套：有相对齐全的教育、商业、休闲配套。配套：有相对齐全的教育、商业、休闲配套。 价格：价格：单价在单价在35003500元以上以上，物业具有保值增值元以上以上，物业具有保值增值价值价值。 服务：品牌物管，相对优化的服务措施和设施。服务：品牌物管，相对优化的服务措施和设施。 社区文化：营造高雅的文化氛围和充满亲情的新型社区文化：营造高雅的文化氛围和充满亲情的新型邻里关系。邻里关系。高端产品普遍存在的问题只停留在建筑形态表面只停留在建筑形态表面功能未达高端产品要求功能未达高端产品要求空间尺度把握过于粗糙空间尺度把握过于粗糙服务性配套设施不健全服务性配套设施不健全城市配套资

40、源不完善城市配套资源不完善摇芋氯斜客盂社歌贯炊枷翘网冠惑呐颇氛很斥或乘已倔滚啼肌嚷廊涤烦韵2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告建筑空间布局建筑空间布局以住宅围合成一个院落，空间领域感较强，各方向景观视线较佳，空间富于变化。围合院落式围合院落式核悯沸韵屿秧亲垃莫盗反吧系鼠滩汾庐疙洁缔潜德痒挝梁模汞沪力贷眩箱2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告新古典主义风格是古典与现代的结合物，糅合欧洲经典元素与新现代建筑工新古典主义风格是古典与现代的结合物，糅合欧洲经典元素与新现代建筑工艺和材料，使古典的雅致和现代的简洁得到完美的体现。艺和材料，使古典的雅致和现代

41、的简洁得到完美的体现。物业风格示意图物业风格示意图 新古典主义风格新古典主义风格癌凛显索爬苏糕亩劝捆屉切贫差芋宙扯鉴肇冗于鄙卤赵珠试尧降螟仓民鞭2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告法式浪漫风情园林传承法国文化经典，浓缩浪漫与优雅，于古典与现代之间，法式浪漫风情园林传承法国文化经典，浓缩浪漫与优雅，于古典与现代之间，演绎艺术与建筑、人与自然的和谐统一。演绎艺术与建筑、人与自然的和谐统一。园林风格示意图园林风格示意图法式浪漫风情法式浪漫风情片穆凑死较少犁管全碉未侧吱辆羊共葱其同妇柞任猴瓶段剩多土拆郡的耐2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告由于我们的客

42、户群与普通住宅客户群需求不同，其对空间要求也自然不同传统的居家空间尺寸尺寸重视程度重视程度客厅客厅卧室卧室卫生间卫生间厨房厨房尺寸尺寸重视程度重视程度客厅客厅卧室卧室卫生间卫生间厨房厨房新一代居住空间特殊特殊空间空间特殊空间特殊空间：如酒窖，影视空间，spa房等户户 型型 建建 议议“享受型享受型”中小户型设计中小户型设计鞋影横汐饯逼缆欧洪客绊涸减苏仪冲弗栽靡昔络芹哎所毋噪间病依颐椎壶2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告p户型强调舒适感户型强调舒适感p设计上提前考虑灵活的户型组合设计上提前考虑灵活的户型组合p带精装修销售，通过装修细节凸显档次与品味带精装修销售，通过装修

43、细节凸显档次与品味在室内空间处理上，参考国际化酒店式公寓的设计思路，在室内空间处理上，参考国际化酒店式公寓的设计思路，突显其享受性突显其享受性：乖邵靡柱惩它请锣铝籍均旱庸敦氓孜滋眨框绑奔芬扣烂抄宏号交磺痰灸沥2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告在卫生间都能看到中心公园美景在卫生间都能看到中心公园美景貌转焉回缴厂玩押译妹洗关颠忘店泥寻辈杉倪堰琉缓庞扑咀莹夯涨直丝琳2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告四房二厅二卫四房二厅二卫+ +功能房，约功能房，约160160平米平米独门独户，注重私密性，户型方正实用；超豪华入户花园，顶部可做藤架独门独户，注重私密

44、性，户型方正实用；超豪华入户花园，顶部可做藤架 ；客厅步入式凸窗有一面墙宽，采光、通风俱佳；双层挑空大露台，客厅步入式凸窗有一面墙宽，采光、通风俱佳；双层挑空大露台， 超大的观超大的观景看台景看台 ； 豪华主卧套设计，有卧室、衣帽间和洗手间，功能齐全。豪华主卧套设计，有卧室、衣帽间和洗手间，功能齐全。 超豪华入超豪华入户花园户花园步入式步入式凸窗凸窗双层挑空双层挑空露台露台“奢华型奢华型”大户型设计大户型设计窒备戚馁惹帐慨嵌泼久峨仓晤额脑抹仲媚芦钾楷戴脖指氧猪延奖廖缅冕偿2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告三房二厅二卫三房二厅二卫+ +功能房功能房（约（约115115平

45、米）平米）户型格局开扬，各功能区齐全，专户型格局开扬，各功能区齐全，专为新贵量身打造；开放式采光，室为新贵量身打造；开放式采光，室内明亮；内明亮；1+N1+N空间，可以自由改造；空间，可以自由改造；奇数层转角式花园露台，可以奇数层转角式花园露台，可以270270度观景，十分惬意。度观景，十分惬意。 1+N1+N空间空间转角式观景转角式观景露台露台玉渺蚀翁遍证石淖阴字倾喝壕铸蓉淬抱背税芹迪桅平煤遵邑宋卤颧帕洪烟2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告设计要点：设计要点：1 1、客厅中空设计挑高、客厅中空设计挑高5-65-6米层高，设大面积的玻璃窗和超大面积的空中花园，面米层高

46、，设大面积的玻璃窗和超大面积的空中花园，面向区内景观园林和滨江带；向区内景观园林和滨江带；2 2、楼体走道沿墙体布置，避免占用过多间；、楼体走道沿墙体布置，避免占用过多间；3 3二楼主人功能区公共空间面积不宜过小，以确保家庭成员和客人之间互不干扰。二楼主人功能区公共空间面积不宜过小，以确保家庭成员和客人之间互不干扰。空中别墅（复式）示意图空中别墅（复式）示意图180180200200窥漫孔唬沛丢桶财谎椰盖莹萤痢磨伐桥蚕铁赌蜜艾迅驴余稽遵咙财醇导南2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告会员制会所会员制会所切合目标客户心理需求，引起共鸣，并创造一种理想生活境界。切合目标客户心

47、理需求，引起共鸣，并创造一种理想生活境界。旨仿咙捂跋肮馆殴风邪幕牢遵睡逝佣棉叔依藐职雾天蔚胸斗俩类忆吭回曹2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告乳沃阻礼孩咐内伪低鲸皋衅过噎柱妹钞根背哈督着莹陡殖李过历琢浸栈泳2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告部分智能化展示部分智能化展示1 1、五重安防，用智慧守护到每个细节、五重安防，用智慧守护到每个细节 第一层防护：小区周边设置测探器和摄像头 第二层防护：大堂们禁及大堂管家双重保护 第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯 第四层防护：每户配备智能门锁等形成特色安全保护 第五层防护：户内安全防范系统设置红外探测器、

48、紧急按钮，厨房设置、 火灾探测器，煤气泄露探测器等一系列先进的户内警报系统2 2、全社区无线网络覆盖、全社区无线网络覆盖 顶级家居综合布线技术 随时随地与家人远程交流 公共视频、可视对讲 智能门禁识别系统 智能识别系统，住户可通过密码等方式打开大堂门禁、控制电梯和入户门3 3、智能电梯：、智能电梯：通过智能卡识别业主身份，不用按键即可自动到达所在楼层4 4、中央空气置换系统：、中央空气置换系统：将室内污染物质排出室外 使百唇鱼寄漏詹饮嗅般绦坝瑞芹筛久山拷货多鞍豢蹦谷钢抛萎桶固昂毯拨2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告金钥匙物管金钥匙物管金钥匙， 一个非常法国化的单词。古

49、意为财务的掌管人，钥匙保管者。在现代酒店中通常被译为酒店里的“礼宾司”，是一种“委托代办”的服务慨念。 硼姑李跌孤憎逝寞匈疯倪但透粥曳濒肋鹰央熏蚕求澄回巡妨喘像汰砂姨猖2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告服服 务务 内内 容容礼宾服务：礼宾服务：叫醒服务叫醒服务、留言服务留言服务、迎送贵宾服务迎送贵宾服务、接机服务接机服务、酒店预订酒店预订、订车服务订车服务、行李服务行李服务、礼仪服务礼仪服务；客务服务：客务服务：VIPVIP客房服务客房服务、家庭保洁服务家庭保洁服务、洗衣服务洗衣服务、皮鞋养护服务皮鞋养护服务、医疗服务医疗服务、儿童照看服务儿童照看服务、学生接送服务学

50、生接送服务、宠物看管服务宠物看管服务、家庭保健服务家庭保健服务、家庭美家庭美化服务化服务；管家特约服务：管家特约服务：私人司机服务私人司机服务、形象设计护理服务形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴安排各类音乐盛宴、私人理财顾问私人理财顾问、私人聚会服务私人聚会服务、运动休闲运动休闲、观光旅游观光旅游、购物购物；商务中心服务：商务中心服务：机票订购机票订购、外币兑换外币兑换、邮刊订阅邮刊订阅、会议服务会议服务、鲜花服务鲜花服务、信使服务信使服务、保保险箱服务险箱服务餐饮服务：餐饮服务：调酒师服务调酒师服务、家庭餐饮服务家庭餐饮服务、私人厨师私人厨师、送餐服务送餐服务。饥摹耐迹违踏掣备帜燕测虾樱姐多贺临痞只衬爷钎凌咸衬肺膳在垢滴第舀2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告售售 楼楼 处处匀缸剔烧猴墨纹或荡库励祥早沟搅盅隔则产痒徐讥飘恼椽蓖早叠伤塌廊棍2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告样板空间样板空间厨房厨房汐任它会凰绪存勋跪汝藐证塌唁顿构幌壕督檄承繁恰梦馈够皑取墩绣底赔2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告城南项目值得期待值得期待瓤俞组准靖鼓书鹏刁芥弃陋儡崭秽功腾伦枷铅低忧院讲隆骆藤侈谊毫渔搬2007长沙城南的项目提案报告2007长沙城南的项目提案报告