南滨花园项目商业中心商业定位规划方案

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1、深圳市汇诚行房地产顾问有限公司深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VSHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.每一次都精雕细琢每一次都精雕细琢此报告仅供客户内部参考，未经汇诚行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。南滨花园项目商业规划方案深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.目录项目发展方向研判商业规划建议n利川商业现状判断n项目本体条件分析n利川商业发展突破口n

2、项目发展方向研判项目定位收益初步测算第一部分第二部分第三部分第四部分n主题定位n消费群体定位n功能及业态定位n档次定位n商家定位n地块商业价值分析n建筑规划的影响因素n建筑规划建议n商业空间规划建议n业态规划建议n主要商家物业要求n销售收益测算n租金收益测算Page 2深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.第一部分项目发展方向研判1.1利川商业现状判断1.2利川商业发展趋势1.3项目本体条件分析1.4项目发展方向研判Page 3深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULT

3、INGCO.,LTD.第一部分思维导图利川商业现状判断推导利川商业发展趋势结合项目本体条件项目发展方向可能性研判建议项目发展方向Page 4深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.利川城区人口规模较小且新老城区距离偏近，意味着新城区的商业与老城区可能存在一定的直接竞争。同时因新老城区居住群体的不同，所以新城区商业基础具有别于老城区的特殊性。基于此我们须站在整个城市的高度对利川商业发展阶段作出判断，从而寻求本案的发展空间。老城区新城区利川城市基本数据：利川城市规模：利川城市规模：城区面积约20平方公里；城区人口：城区人口：

4、城区人口约为19万人；新老城区距离新老城区距离：不超过1.5KM；老城区商业现状老城区商业现状：商业固化，调整空间小；新区开发现状：新区开发现状：目前城南新区基础路网建设基本完成，基本服务配套设施日趋齐全，房地产开发项目密集，但居住人口较少。1.1利川商业现状判断Page 5深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.要判断一个城市的商业发展现状，首先要通过了解城市的经济发展基础，对城市的主要经济指标作出分析。1.1利川商业现状判断利川主要经济指标一览经济指标经济指标2007200820092010近年增长值近年增长值区间区

5、间GDP35.22亿元38.98亿元47.86亿元54.48亿元3.76-7.88亿元人均可支配收入7729元8551元9477元10713元822-1236元零售消费品总额10.14亿元13.41亿元16.63亿元20.09亿元3.22-3.46亿元人口86.88万人88.74万人89.76万人90.73万人0.97-1.86万人Page 6深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.n2010年利川市GDP总值近55亿元，年均GDP增长速度保持在10%以上，虽稳步增长但水平仍处于湖北低位。20102010年湖北省各县人均

6、年湖北省各县人均GDPGDP排名排名注意：绿色部分为武汉市辖区注意：绿色部分为武汉市辖区（郊区）（郊区）地区地区GDPGDP1 1江夏区江夏区296.47296.472 2仙桃市仙桃市290.97290.973 3潜江市潜江市290.67290.674 4黄陂区黄陂区256.97256.975 5鄂城区鄂城区253.56253.566 6大冶市大冶市251.08251.086060利川市利川市54.4854.488080鹤峰县鹤峰县26.2626.26利川近年城镇人均可支配收入利川近年城镇人均可支配收入( (元）元）n2010年利川市人均可支配收入首次超过万元，增长率保持在年均10%以上，增长

7、迅速，但与湖北人均16 058元仍有将近6000元的差距。利川GDP及人均可支配收入近年虽增长迅速，但仍处于湖北的低位，此阶段的商业无爆发式增长，须循序渐进。1.1利川商业现状判断Page 7深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.利川近年消费品销售总额（亿元）利川市近年人口（万人）1.1利川商业现状判断n近年利川城市人口增长缓慢，近三年平均增长值仅1.28万人。n消费总额增长迅速，近3年平均增长值达到3.38亿元。近年人口增长缓慢零售消费品总额增长迅速居民消费力明显增强存在更高层次的消费需求更关注消费的质而不是量注：按

8、利川旅游规划预计到2015年有600万人次的旅客，此类消费者多为住宿、餐饮及随机型日常消费对零售消费品总额影响较小。Page 8房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 9深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.对利川未来经济数据的保守预测：n到2015年，利川GDP达109亿元，社会消费品接近60亿，城镇人均可支配收入达1.85万元，全市人口涨幅不大，仅为97.5万人；nGDP、人均GDP增长两倍，社会消费品总额、人均消费品增长3倍，在总人口增长幅度缓慢的情况下，利川的消费者消费能力会有一个稳定的提升。利川未来

9、经济数据的预测年份年份GDP（亿元）（亿元）增长率增长率社会消费品总社会消费品总额（亿元）额（亿元）增长率增长率城镇人均可支城镇人均可支配收入（元）配收入（元）增长率增长率全市总人全市总人口（万）口（万）增长率增长率人均人均GDP人均人均消费品消费品200735.2210.10%10.1419.30%772912.04%86.884053.87 1167.13200838.9812.70%13.4132.25%855110.64%88.47 1.83% 4406.01 1515.77200947.8622.78%16.6324.01%947710.83%89.76 1.46% 5332.00

10、1852.72201054.4813.83%20.0920.81%1071313.04%90.73 1.08% 6004.63 2214.262015108.8859.111857697.5311163.68 6061.011.1利川商业现状判断Page 10深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.消费者访谈基本情况调查时间：调查时间：8月23-24日调查地点：调查地点：中百仓储商圈、清江大道、解放路步行街访谈方式：访谈方式：随机拦截调查人数：调查人数：共访谈40人，有效访谈38人与消费者需求相关的问题：与消费者需求相关

11、的问题：1 1、您认为利川现商业有何不足之处？、您认为利川现商业有何不足之处？ 2 2、商业项目能够吸引你前往消费的因素？、商业项目能够吸引你前往消费的因素？为了更了解利川消费者的需求，在前期市场调研的消费者访谈中我们也设置了相关的问题：1.1利川商业现状判断Page 11深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.访谈分析：n休闲娱乐选择性较少比例达到34%，消费者已经不仅仅满足于单纯的购物，也对精神上的享受有了更多的需求；n多种业态的消费已经开始在注重消费品牌的筛选；n各个选项较为平均，说明消费者认为利川商业现状在以上的

12、各个方面中均存在改进及提升的可能。1.1利川商业现状判断Page 12深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.1利川商业现状判断访谈分析：n交通便利及停车方便两个选项的比例共达到27%；n说明消费者对商业的要求不仅仅体现在商业本身，也对项目的可达性和商业配套提出了一定的要求。Page 13深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.而根据市场调研的基本情况，及对利川机动车、人均道路面积相关数据研究发现，利川现商业配套无法满足消费者更高的需求。1.1

13、利川商业现状判断Page 14房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 15深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.交通现状：老城区核心商圈主要道路常年拥挤不堪，停车困难，除去修路的因素影响外经分析也跟城市道路规划有关，显然核心商圈商业配套不足。1.1利川商业现状判断n老城区道路多为双向四车道Page 16深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.不能满足现有机动车保有量水平下居民出行购物消费的便利性和舒适度需求1.1利川商业现状判断核心商圈

14、道路拥挤商业配套不足Page 17深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.东方城：n引进的新世纪百货以及肯德基，在品牌及商业形态上有了一定的提升；n力图打造服饰、餐饮美食、时尚特色商品的时尚步行街，业态组合较为丰富；n地理位置较为优越，可达性及便利性都较好，另有停车位1600个。商业区1.1利川商业现状判断待开业项目：东方城东方城已经关注到了日益增已经关注到了日益增长的消费者需求，其长的消费者需求，其商业规划在现有商业商业规划在现有商业基础上基础上进行了一定程进行了一定程度的升级度的升级。Page 18深圳市汇诚行房地产

15、顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 汇诚行观点：n近年来利川城市人口增长缓慢，但人口消费力却有了持续稳定的增强，居民消费已渐渐从单纯对量的需求转化为质的需求，开始注重休闲娱乐及商家品牌，但利川目前的商业现状包括相关配套等并不能完全满足消费者的需求，随着居民经济收入水平的增长将促进利川的商业升级换代。1.1利川商业现状判断深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.2利川商业发展趋势对商业而言最重要的两个影响因素就是商家和硬件条件，商家包括主力店组合

16、、业态组合及品牌档次三个方面，硬件条件一般是指购物环境及商业配套。那么商业影响因素可以归纳为四点即：主力店组合、业态组合、品牌档次及硬件条件，我们将针对以上四点对利川的商业现状做出分析，从而判断出利川商业发展趋势。Page 20深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.业态组合品牌档次硬件条件主力店组合1.2利川商业发展趋势何为主力店？n主力店是在大型商业项目中能独立依靠自身的特点吸引消费者，对整体或者局部商业起到吸引客流的作用，并对其他店铺产生重要影响的一个或多个商家，在大型商业项目运营中起到保障项目成功经营的重要作用。

17、常见主力店超市百货家电卖场影院电玩城品牌餐饮主力店特征：n主力店在大型商业项目中占有较高的比例，为统一经营管理的品牌商业企业；n主力店从品牌上、规模上、功能上能带动项目的人流，扩宽项目辐射半径；n主力店的市场功能在商业项目所处的区域内一般短时间内无法取代。Page 21深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 主力店组合分析借鉴：现有主力店n近年利川商业规划较好的项目，已经注意到主力店的重要性，从不同程度上对主力店商家进行了组合；n想塑造较大影响力的商业项目，在商业规划时考虑主力店的组合已成为发展的趋势。20

18、08年第一个主力店概念的商业项目诞生n利川第一个超市大卖场中百仓储中百仓储开业，结束利川没有超市大卖场的时代；n中百仓储同时作为主力店带动了另外两层的人流，成功打造了一个利川商业项目典范。2011年第一个综合性较强的项目诞生n壹加壹购物广场是首个集购物及休闲娱乐一体的项目，现正处于市场培育期；n虽拥有KTV、影院、儿童乐园等次主力店，但因其缺乏能够吸引人流的主力店现整体经营状况一般。2012年第一个拥有现代百货的商业项目诞生n东方城共计6万，现成功招商新世纪百货及肯德基；n基于百货类业态的聚客能力和KFC这一品牌度较高的餐饮类商家，此项目有可能发展成为利川另一核心商业项目。业态组合品牌档次硬件

19、条件主力店组合1.2利川商业发展趋势深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 业态组合品牌档次硬件条件主力店组合1.2利川商业发展趋势主力店组合分析借鉴：主力店组合要点n壹加壹购物广场有数个次主力店，但缺乏能够吸引大量人流的主力店（如超市、百货），现经营较为一般；n因商业项目所处的区域、规模及定位的不同，因地制宜的设立主力店组合，是未来成功打造项目的关键。项目名称项目名称壹加壹购物广场壹加壹购物广场基础数据单层面积3000多总建筑面积约10000柱距8m8m过道约2-3m层高约3.5m业态分布1F:壹加壹服饰

20、量贩超市、妙妙屋儿童乐园2F:音乐会所、桌球、美发3F:影城深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 超市超市武汉中百武汉中百吴先生吴先生恩施负责人恩施负责人知道项目大致位置，觉得目前还比较知道项目大致位置，觉得目前还比较偏，需要实地详细了解项目情况，合偏，需要实地详细了解项目情况，合适是可以考虑的适是可以考虑的5000-6000平米平米武商量贩董先生总部发展部总监 可以做，需要详细资料5000-10000平米重客隆侯先生开发部经理项目合适可以考虑，需要资料和实地考察项目至少3000平米永辉超市丁小姐重庆区拓

21、展负责人目前公司在湖北还没有店，近期会派人到湖北考察，需要详细资料1万以上家乐福欧小姐全国拓展不考虑，公司在湖北近两年只考虑武汉开店/沃尔玛蓝凤华中区拓展经理 不考虑，利川市是在5年计划外/业态组合品牌档次硬件条件主力店组合1.2利川商业发展趋势主力店组合分析借鉴：主力店招商方向n市场现有主力店商家：超市-中百仓储、百货-新世纪百货都为湖北及重庆知名品牌商家；n根据市场现状及商家访谈结果表明外资大型主力商家现阶段进驻利川可能性仍然较小，大型主力店招商仍需以国内、湖北及重庆品牌为主。大型主力商家-超市访谈一览：房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 * 业态组合品牌档次硬件条件主力店组

22、合1.2利川商业发展趋势中百超市新东方购物广场锦联华百货佳美多艾美百货、百盛生活馆壹加壹购物广场新天地百货商场大世界孕婴儿童生活馆解放路步行街解放路步行街清江大道清江大道龙龙船船大大道道清江大道清江大道n核心商圈主要以商业街区及小型集中式商业为主；业态组合有业态比例及业态整合度两个主要影响因素，利川商业现业态比例休闲娱乐占比较低，单个项目的业态整合度不高。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.主要商业街区业态比例分析：n三条商业街区主要商业集中路段沿街业态多以服饰精品类业态所占比例较高；n休闲娱乐类业态较为分散，与核心

23、商圈皆有一定的距离，同区域内的业态丰富度不高。1.2利川商业发展趋势业态组合品牌档次硬件条件主力店组合麦乐汇麦乐汇KTVKTV东方神话东方神话KTVKTV金帝金帝KTVKTV时代时代KTVKTV核心商圈主要休闲娱乐业态分布图Page 26深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.商业项目业态整合度分析：n每个项目的业态组合较为单一，基本上单个项目单一业态；n仅有一个业态组合较为丰富的项目壹加壹购物广场；n现有集中商业业态组合不够丰富，业态整合度较低。名称名称营业面积营业面积业态分布业态分布经营状况经营状况中百仓储超市约12

24、9001F：零散出租2F:服饰/化妆品/包鞋/电器3F:超市区良好锦联华百货约81001F:珠宝/化妆品/服饰2F:女装/内衣3F:男装/箱包皮具/鞋一般佳美多服饰超市约1500-1F：童装/女装/男装一般艾美百货约2600-1F:服饰/鞋业一般百盛生活馆约3000-1F-：生活超市一般新东方购物广场约30001F：男装/女装/烟酒百货/金饰/超市一般新天地百货商场约28002F：鞋类/服饰3F：儿童用品一般大世界孕婴儿童生活馆约26002F:奶粉/辅食/玩具、3F:童装/图书音像/亲子乐园良好壹加壹购物广场约100001F:服饰/儿童乐园2F:KTV/桌球/美发3F:影城较差1.2利川商业发

25、展趋势业态组合品牌档次硬件条件主力店组合Page 27深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.2利川商业发展趋势业态组合品牌档次硬件条件主力店组合经济发展需求层次消费理念经济水平发展由低向高业态组合生理需求尊重的需求自我实现的需求物质消费为主，精神消费为辅物质消费和精神消费并重安全需求情感和归属需求纯物质消费单一业态城市业态多样化，项目单体业态整体度低项目单体业态整合度高 根据一般商业规律：随着城市经济的发展，居民消费能力的增强，商业业态组合将朝着提高休闲娱乐业态比例，项目单体业态整合度较高的方向发展。区域业态多样化

26、，休闲娱乐比例提高Page 28深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.2利川商业发展趋势品牌商家可以促进商业项目的招商，提升项目的档次形象，还能改善其投资氛围，尤其是大型商业项目如若引入当地尚未进驻的知名牌的加盟，更能使得项目拥有与不可复制的核心竞争力。示例：KKMALL引进深圳第一家金钱豹金钱豹通过引入包括金钱豹、新加坡翡翠餐饮等在内的多家首次进驻深圳的餐饮商家，占领了深圳商业项目餐饮类的高端位置，迅速打响了项目名气吸引大量的消费人流。示例：益田假日广场引进深圳第一家ZARA、H&M吸引了200多家国际品牌旗舰店

27、，其中30%为首次进驻中国内地或深圳市场。打造了深圳一时尚新地标，项目受到了大量潮流人士的追捧。业态组合品牌档次硬件条件主力店组合Page 29深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.2利川商业发展趋势运动服饰类品牌：缺乏同等或稍高档次的运动服饰品牌，右边三个品牌，均已出现其中经济实力在恩施州排名第三的巴东,而耐克、阿迪达斯利川现暂未进驻。业态组合品牌档次硬件条件主力店组合n现有运动服饰类品牌：Page 30深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LT

28、D.1.2利川商业发展趋势休闲服饰类品牌：缺乏同等或较高档次的休闲服饰品牌同等档次品牌如柒牌男装、依米奴，稍高档次的杰克琼斯、李维斯等都未进驻利川。业态组合品牌档次硬件条件主力店组合n现有休闲服饰类品牌：Page 31深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * n现有餐饮类及家电类品牌：1.2利川商业发展趋势美味多快客家乡鸡餐饮类餐饮类：德克士选址略低于KFC和麦当劳，利川KFC已进驻，麦当劳、德克士存在进驻可能。家电类家电类：根据商家访谈结果，国美及苏宁已经有相关拓展计划。业态组合品牌档次硬件条件主力店组合国

29、贸电器餐饮及家电类品牌：连锁餐饮及家电主要以本地品牌为主，缺乏已满足其进驻条件的知名连锁品牌和有拓展计划的知名全国连锁品牌。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 随着社会的进步，经济的发展，人们已经不再满足于单纯的商品买卖需求，商业环境设计及其营造在经济生活中已占有越来越重要的地位。就购物环境发展趋势而言，必须在形式上形成突破，未来必定是向注重塑造商业项目内外部环境的方向发展。外部环境：n外立面n广告位n外部公共空间n外部人车流规划1.2利川商业发展趋势内部环境：n内部公共空间n内部装饰n人流动线业态组合

30、品牌档次硬件条件主力店组合深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势内部环境内部公共空间n内部公共空间相对缺乏或较为陈旧舒适度低n中庭对商场的层次感和开放性提升，形成人流节点，动线丰富业态组合品牌档次硬件条件主力店组合深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势内部环境内部装饰n不注重项目内部装饰细节的打造，降低项目品质感n注重内部细节的打造，塑造出良好的商业氛围及整体品质感业态组合

31、品牌档次硬件条件主力店组合深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势内部环境人流动线n内部人流动线规划混乱，商铺均好性差，各部分互动性差n人流动线可视性高，可达性强，位置感好，舒适业态组合品牌档次硬件条件主力店组合泰国-暹罗广场平面图深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势外部环境外立面n现商业项目外立面较为陈旧进而影响整个项目的形象n商场外部展示面好，昭示性强，项目整体形象提升

32、业态组合品牌档次硬件条件主力店组合深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势外部环境广告位n广告位及外部装饰缺乏统一规划，显得杂乱无章n广告位整体统一规划，错落有致业态组合品牌档次硬件条件主力店组合深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势外部环境外部公共空间n外部公共空间缺乏管理及规划，人流密集时较为混乱n统一的外部分区管理，形象良好，空间舒适业态组合品牌档次硬件条件主力店组合深

33、圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 1.2利川商业发展趋势汇诚行观点：n通过以上四个方面的分析，结合项目实际情况，本案首先应从把控性较强的业态组合及硬件条件两方面作为发力点，塑造出项目的业态组合丰富度及购物环境的舒适度，其次在主力店组合及品牌档次上做相应的提升调整从而顺应利川商业发展趋势打造有竞争力的商业项目。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.在利川商业升级换代的趋势下，本项目项目本体属性如何，是否具有成为商业升级换代产品的条

34、件？1.3项目本体条件分析 并非每个项目都具备可以规划升级换代产品的条件，因每个项目本体条件独特性决定其发展基础必然不同，而这些不同就是其发展方向的限制条件。一般而言限制项目本体发展条件的主要包括：区位交通、周边配套、人口因素及市场竞争等几方面。Page 41深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.3项目本体条件分析区位交通条件分析：n主要交通干道围绕项目井字交叉，出行效率高，便利性强；n项目半径1.5公里范围内，覆盖现市区90%以上的面积，交通可达性强，时间距离短；n西面修建的滨江大桥，将是今后新城与旧城之间主要交

35、通干道，同时是前往火车站的必经路段之一；n项目北面滨江大道为四车道，南面南环大道为六车道，可保证车流顺畅。区位交通项目区位交通优势明显，可达性及交通便利性强，城区居民到达项目时间距离短。清江大道清源大道六合街体育路腾龙大道南滨大道南环大道火车站半径1.5公里Page 42深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.利川火车站南滨大桥市政府本案搬迁1.3项目本体条件分析周边配套设施随着周边各项配套设施建成，区域功能的逐步丰富、齐全，将为片区提供丰富多样化的消费人群，将很大程度带动片区的商业发展，而本案处于新区规划核心位置成为了

36、最大的受益者。周边配套设施形成的影响：n市政机关及金融机构：随其在新区相继入驻，将带来政务人员及相关业务办理人员请客宴会和购物休闲娱乐需求；n文化传媒中心：将吸引特定娱乐消费人群，为片区商业提供一定的中高端消费人群；n利川火车站：提供大量的客旅消费人群，这类人群多以随机的日常消费为主。Page 43深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.清江半岛公安局税务局住宅规划用地米兰春天现状：在售住宅项目有米兰春天，以及清江半岛，居民较少，不足以支撑大体量商业项目；预期：随着新区开发的加速，周边规划的住宅用地都将给本项目带来强有力

37、的消费力支持，新区未来的人口增长潜力大。城南新区人口粗略估算：n根据现城南新区用地规划图粗略估算，规划住宅用地约占总面积的30%以上；n按现有项目规模统计计算预估新区未来住宅户数约为2.5-3万户；n根据利川第六次人口普查公告的利川户数平均人口3.09人算，新区居住人口约为7-9万人。1.3项目本体条件分析人口因素：人口数量规划商业用地Page 44深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.新老城区居民消费力分析：n根据左表新老城区部分住宅单位均价对比可得，城南新区住宅售价明显高于旧城住宅的价格水平；n新区住宅多为改善型，

38、单位户型规划面积也大于老城区；n较高的住宅售价承受能力说明居住人群的消费能力也较强于老城区。项目项目单位均价（元单位均价（元/m）半岛国际2800米兰春天3500东城路住宅1800林苑小区2500新区住宅人群是利川消费能力相对较强的中高端消费人群，其消费能力及需求都高于其他人群，因此在消费层次上也更注重消费的质量而不是单纯满足于简单的购物类消费。1.3项目本体条件分析人口因素：人口消费特征新老城区部分小区售价列表：Page 45深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.3项目本体条件分析市场竞争：商业市场的品牌承载力根

39、据利川现城市经济发展阶段可以判断：n城市的品牌商家承载量较为有限，品牌商家具有稀缺性，引入品牌有利于抢占市场先机，形成难以模仿的竞争优势；n一旦成功招商品牌商家很容易在当地形成唯一性，很长时间范围内其它商业项目很难再次引入同样的品牌进行竞争；n因此项目能否抢占品牌商家的市场空白，形成独特的竞争力是项目是否具备发展潜力的重点。Page 46深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.项目名称项目名称位置位置商业商业面积面积商业形式商业形式整体情况整体情况东方城清江大道与清源大道之间6万百货+集中商业第一个百货，KFC，整体招商

40、良好米兰春天利川火车站东侧1.8万商业街+底商规模有限，销售一般土苗风情街腾龙洞大牌坊旁3万商业街+底商区位优势明显，但无统一经营及招商的计划腾龙国际腾龙大道近东城路2.5万社区底商为主单个项目规模不大，腾龙国际与国泰民都以及规划中的车站整体形成规模；国泰民都腾龙大道近东城路3万社区底商为主在建项目分析：n商业项目普遍规划水平不高，且对招商重视程度不足；n街铺是区域商业的主体，集中商业数量有限；n除了东方城外，其余在建项目并未能全面顺应城市商业发展趋势。根据在建项目竞争力分析判断：本项目如能有较大的规模和较好的商业规划，根据开发现状，有望抢占领市场先机。1.3项目本体条件分析在建项目一览表：市

41、场竞争：市场先机Page 47深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.汇诚行观点：n项目本体的交通优势明显，周边配套齐全，未来也将有大量的中高端消费人群存在，只要能够做好项目的商业规划，把握先机抢占市场空白，本案完全可以把握利川商业发展趋势打造成为较大影响力的商业项目。1.3项目本体条件分析Page 48深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 现商业正处于升级换代的阶段，而本案又具备相应的基本条件，我们认为在这样基础上项目有两个发展方

42、向：项目思考1.4项目发展方向研判与着眼全市范围，把握城市商业发展趋势，最大化项目商业价值，利用升级换代的发展空间，但在实际招商运营中可能面临一定难度，市场风险较大。以项目周边为核心区域，注重项目的品质，把握城市商业发展趋势，确立区域核心地位同时降低市场风险，提高操作可执行度。“城市级的核心项目”“区域级核心项目”深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * “城市级的核心项目”1.4项目发展方向研判规模较大双主力店业态丰富n新老城区距离不超1.5km；n城区人口约19万人；n核心商圈商业约为17；n至少要有不低

43、于老城区现有单体商业项目的规模即要大于6万。着眼全市范围与老城区直接竞争城市级核心项目n核心商圈现有主力店：超市大卖场+百货；n本案须同样拥有这双主力店，才存在与老城区直接竞争的可能。n核心商圈齐聚各类业态；n项目商业规划必须业态齐全，只有本案的业态选择具备多样性才能吸引消费者前往消费。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page * 要塑造一个把握城市商业发展趋势，最大化项目商业价值，利用升级换代的发展空间并能够直面老城区竞争的核心项目：商业规模需6万以上，同时拥有超市及百货双主力店。符合上述条件的商业项目一般组合

44、规律：辐射范围辐射范围全市型全市型商业面积（）6万以上一般商店组合规律百货店1家综合超市1家各类次主力店1-3家服装店饮食娱乐1.4项目发展方向研判方案规划利弊：n最大化项目的商业价值；n有可能发展为城市未来的核心商业项目；n实现未来较高的商业溢价；n招商难度较大。开发要求：n必须持有较高比例的商业面积n资金投入高；n项目回报周期较长。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1.4项目发展方向研判鉴于以上的风险，我司不建议在新区商业市场不成熟，开发商商业开发经验不足的情况下采用此发展方向。Page 52风险提示：n招商及

45、运营难度较大：大型主力商家及品牌店招商难度较大，且大体量的商业后期运营期间需要有专业运营团队才能得以保证项目正常运转；n持有比例高，市场风险较大：须持有主力店、次主力店及部分品牌店，仅主力店及次主力店部分就超过（超市1.5、百货2.5）4万，意味着必须承担高风险。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.“区域级核心项目”新区核心项目满足区域居民日常生活消费需求的超市单主力店为主导。建议项目发展方向为:1.4项目发展方向研判消费群差异化定位，降低项目经营风险。Page 53城市商业提升中高端人群的需求把握城市商业发展趋势，

46、从核心业态进行品牌提升。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.辐射范围辐射范围区域及差异化定位消费群体区域及差异化定位消费群体商业面积（）3.5-5万一般商店组合规律综合超市1家各类次主力店1-3家服装精品零售饮食娱乐生活配套其他符合上述条件的商业项目一般组合规律：建议项目发展方向：n不与老城区直接竞争，将项目定位为新区居民及利川中高端消费者；n把握商业发展趋势，业态组合、品牌档次、购物环境、主力店组合等方面进行提升；n拥有满足新区居民需求的超市单主力店模式。1.4项目发展方向研判Page 54深圳市汇诚行房地产顾问有

47、限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.第二部分项目定位Page 55深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.利川首席都市生活目的地集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的，以满足利川中高端都市人群需求的一站式生活消费中心主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 56深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.打造利川商业新典范现代都市生活体验中心：新区新商业形态摆脱纯购物类业态单一

48、的利川商业现状规模中等品质感好综合性强品牌形象佳主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 57深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.消费群类别及特征消费群消费群消费特征（主要消费业态）消费特征（主要消费业态）利川中高端收入消费群现有商圈已无法满足这些消费者对商业更高的需求，通过本案的成功打造，未来完全可能成为这些人群购物消费的首选目的地餐饮、休闲娱乐、精品购物新区居民新区规划的住宅用地多，体量大，入住人群具备良好的消费力，以家庭消费为特征的消费行为构成项目重要支撑力超市、百货、餐饮、休闲娱

49、乐、家居、家电数码目的性消费者包括新区内外的大量的主流消费人群，基于项目区位及便捷的交通条件，只要有足够的吸引力便能吸引大量目的性消费者一站式消费需求其它消费群如旅游、探亲、观光等人群的消费行为，构成项目消费群的补充特色商品、餐饮、休闲娱乐、精品购物主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 58深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.边缘客户群体重要客户群体核心客户群体重要客户群：重要客户群：新区居民、目的性消费者边缘客户群：边缘客户群：其它消费群体如旅游及探亲人群消费群定位利川中高端收入消

50、费群：利川中高端收入消费群：具备一定的消费能力，对商业有更高层次需求的主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 59深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.大型酒楼、特色餐饮、大型酒楼、特色餐饮、私房菜、品牌连锁餐饮私房菜、品牌连锁餐饮 、咖啡西餐、咖啡西餐功能定位餐饮集餐饮、休闲娱乐、购物于一体，体现项目业态的丰富性、功能的多样性娱乐休闲购物数码体验店、电玩城、电影院、KTV茶艺馆、美容茶艺馆、美容SPASPA、形象、形象设计、健身品牌旗舰店、形品牌旗舰店、形象概念店、知名象概念店、知名服

51、饰精品店服饰精品店主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 60深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.商业现状项目本体条件项目主题定位项目档次定位：中高档次的商业形象，商家品牌形象较好、连锁经营能力强。档次感主要通过整体品牌形象和少数中高档品牌来形成。档次定位依据主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 61深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.大型超市：超市作为主力店，对整个项目的招

52、商和运管影响力具有至关重要的作用。根据我们商家访谈的结超市作为主力店，对整个项目的招商和运管影响力具有至关重要的作用。根据我们商家访谈的结果，以及目前利川市场的分析研究，建议尽量引入国内一线品牌大型超市。果，以及目前利川市场的分析研究，建议尽量引入国内一线品牌大型超市。主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 62深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.休闲娱乐：KTV/影院KTV/KTV/影院等休闲娱乐业态均可作为项目次主力店，有效吸引区域外消费人群，带动中小铺位的影院等休闲娱乐业态均可作

53、为项目次主力店，有效吸引区域外消费人群，带动中小铺位的商业经营。商业经营。 主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 63深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.家电/数码：家电、数码类业态具有消费目的明确，辐射能力强的特点，并且利川的电器市场消费力强，项目家电、数码类业态具有消费目的明确，辐射能力强的特点，并且利川的电器市场消费力强，项目引入一家家电数码专业店作为次主力店，能够有效提升项目影响力，提升商铺价值。引入一家家电数码专业店作为次主力店，能够有效提升项目影响力，提升商铺价值。主题定

54、位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 64深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.品牌特色餐饮/酒楼：品牌餐饮品牌餐饮/ /酒楼既可以为商业提供品牌感，为零售商业提供人流保证，同时为也可以满足住宅酒楼既可以为商业提供品牌感，为零售商业提供人流保证，同时为也可以满足住宅居民的需求，主要品牌以本地酒楼以及湖北、重庆大型连锁餐饮为主。居民的需求，主要品牌以本地酒楼以及湖北、重庆大型连锁餐饮为主。主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 65深圳市汇诚行房地产顾问有限公司

55、SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.休闲快速餐饮：重点在引入具有一定知名度，并且目前利川市场上休闲快餐类商家很少，引进这类商家有利于重点在引入具有一定知名度，并且目前利川市场上休闲快餐类商家很少，引进这类商家有利于吸引顾客前往消费。吸引顾客前往消费。主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 66深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.服装服饰：国内外具有一定知名度的一、二线服装服饰品牌，以目前没有进入或较少进入的利川市场的国内外具有一定知名度的

56、一、二线服装服饰品牌，以目前没有进入或较少进入的利川市场的品牌为主。品牌为主。主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 67深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.配饰精品：国内外具有较高知名度的一、二线金银首饰、时尚精品配饰品牌，可引入多家还未进入利川或入国内外具有较高知名度的一、二线金银首饰、时尚精品配饰品牌，可引入多家还未进入利川或入驻数较少的此类商家。驻数较少的此类商家。主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 68深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN

57、ZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.咖啡/茶艺/甜品：主题定位消费群定位档次定位商家定位功能及业态定位2.0项目定位Page 69深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.第三部分商业规划建议3.1地块商业价值分析3.2建筑规划的影响因素3.3建筑规划建议3.4商业空间规划建议3.5业态规划建议3.6主要商家物业要求Page 70深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.1地块商业价值分析滨江南路南环大道南滨

58、大道区域区域展示面展示面昭示性昭示性交通条件交通条件商业氛围商业氛围A A面面B B面面C C面面D D面面E E面面F F面面地块商业价值判断：ABCED=Fn根据地块各个面的商业价值判断，建议商业主要沿A、B、C三面分布，以最大化地块的商业价值。Page 71深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.2建筑规划的影响因素建筑形态选择：选择背景商业发展背景新区商业氛围不足，商业发展成熟需要一定的时间新区未来发展前景看好开发策略控制新区商业发展至成熟期间的风险把握商业未来升值空间销售与持有销售部分：商业地产的短期收益来

59、源，需要销售价值高的产品持有部分：长期收益来源，体现项目商业价值的重要组成部分深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.目前商业建筑形态主要有两种：商业建筑形态集中式商业街区式商业n集中式商业形态特征：集中式商业形态特征：通过内部空间营造，各商业业态之间形成群聚效应，增加项目价值，和外部空通过内部空间营造，各商业业态之间形成群聚效应，增加项目价值，和外部空间打造联系度不高；间打造联系度不高；n街区式商业形态特征：街区式商业形态特征：充分利用外部公共空间打造，使街区商业与外部空间整合，增加项目整体价值。充分利用外部公共空间打

60、造，使街区商业与外部空间整合，增加项目整体价值。3.2建筑规划的影响因素建筑形态选择：形态类型深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.集中式商业集中式商业街区式商业街区式商业地块特性若为集中式商业，应规划于北侧才能使地块商业价值得到最大的体现，但将使南侧地块商业价值难以体现街区式布局形式，更能体现销售价值，尤其是能使西侧临街面商业价值最大化经营业态适应性餐饮、休闲娱乐类业态在集中式商业或街区式商业中都可经营，但街区式商业更易凸显餐饮、休闲娱乐的价值以及便利性商业氛围营造封闭型的集中式商业布局，公共空间与商业的互动性较弱，

61、不能有效提升建筑内部商业价值，对外部商业氛围营造较为有限街区式商业通过步行街公共空间、景观小品等打造，更易营造商业氛围，商业与公共空间可有效结合销售适应性建议持有主力店及部分商业价值高的商铺，以带动整体价值，并保留一定的升值空间街铺销售价值较大，且产品易于被市场接受n建议本项目集中式商业+街区式商业两种建筑形态并存，以最大化兼顾短期收益及中长期发展空间；n由于利川所属商业发展的初级阶段，消费者暂无在集中商业高楼层消费的习惯，为减少未来项目招商和运营的难度，建议本项目的集中式商业规划不能超过四层。3.2建筑规划的影响因素建筑形态选择：建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINA

62、REALESTATECONSULTINGCO.,LTD.滨江南路南环大道南滨大道160m100m项目用地指标项目用地指标规划建筑面积约24万占地面积约4.9万容积率4.9覆盖率35%n项目南面，同样拥有较高的商业价值，独立占地面积约4000m；n南侧地块相对独立与北侧地块仅靠30米宽的通道连通，两侧地块互动性较差。n展示面强，昭示性佳，商业价值最高。3.2建筑规划的影响因素基本布局判断：布局关键节点n南侧临街面长达350米，规划时需注意如何规避长度对商业价值的负面影响。ACBPage 75深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,

63、LTD.滨江南路南环大道南滨大道3.2建筑规划的影响因素基本布局判断：关键节点解析AC关键节点解析：nA：具有最高商业价值，未来也会是创造商业收益的主体部分，应充分利用其良好的展示面和昭示性，规划最能够代表项目形象和档次的商业建筑；nB：以街铺为主，通过A、B两端对人流的吸引和带动使得较长的商业街道也有了稳定的人流，从而也能让街铺的价值得到体现，增加销售的支撑点；nC：商业价值略低于A，且与北侧联动性较差，可规划需要一定商业展示面但具备较强独立运营和人流吸引能力的超市主力店。BPage 76深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.

64、,LTD.商业规划设计的核心思路：一、商业价值均好性：挖掘利用主力店、次主力店、人流聚集点的带动作用，充分均衡平面各区域的商业价值，避免商业价值洼地区域的出现；二、平面布局的协调性：从经营的角度出发，商业物业应较好满足各类型商家进驻要求，商业整体性、连通性、适用性强；消费者、商家认知度高，能保证项目的长期经营；三、商铺价值最大化：从销售角度出发，产品类型多样，各区域销售物业均有较好的价值支撑点与销售可描述性，在保证经营的前提下，销售面积与销售单价能实现总价值的最大化。3.3建筑规划建议Page 77深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTIN

65、GCO.,LTD.小区入口小区入口超市方案一3.3建筑规划建议方案二方案三方案一餐饮、/服务配套服务配套/服饰精品建筑布局参考案例：深圳万科城布局规划重点：n持有与销售部分相对独立又相互支撑；n人流主动线单一；n主力店带动周边商铺；Page 78深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1集中式一层/约5000持有2商业街一层26512约3200销售3大型超市一层/约4000持有合计约122001F2313.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 7

66、9深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2F代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1集中式二层/约5000持有2商业街二层26512约3200销售3大型超市二层/约4000持有合计约122002313.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 80深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3F代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1集中式三层/约5000持有2大型超市三层26512

67、约4000持有合计约9000213.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 81深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.层数层数面积（）面积（）一层约12200二层约12200三层约9000合计约33400方案一：层数层数面积（）面积（）一层约3200二层约3200合计约6400总建筑面积合计销售面积合计3.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 82深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案二布局规划重点：n持有与销售部分相对独立又相互支撑

68、；n项目展示面佳，昭示性强，项目形象较好；n主力店带动周边商铺；n街铺价值较高。3.3建筑规划建议方案二方案三方案一住宅小区华润万家步行街步行街建筑布局参考案例：东莞凯东中央街Page 83深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1F代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1大型超市一层/约4500持有2商业街一层34012约4100销售3集中式一层/约4500持有合计约131002313.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 84深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHI

69、NAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1大型超市二层/约4500持有2商业街二层34012约4100销售3集中式二层/约4500持有合计约131002F2313.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 85深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.213F代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1大型超市三层/约4500持有2集中式三层/约4500持有合计约90003.3建筑规划建议方案二方案三方

70、案一Page 86深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.4F代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型集中式四层/约4500持有合计约45003.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 87深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.层数层数面积（）面积（）一层约13100二层约13100三层约9000四层约4500合计约39700方案二：层数层数面积（）面积（）一层约4100二层约4100合计约8200总建筑面积合计

71、销售面积合计3.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 88深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案三布局规划重点：n以集中式的商业形态为主，项目整体性强；n项目展示面佳，昭示性强，项目形象较好；3.3建筑规划建议方案二方案三方案一建筑布局参考案例：深圳海岸城Page 89深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型大型超市/约12700持有合计约127003.3建筑规划建议

72、方案二方案三方案一-1FPage 90深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.211F代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1集中式一层/约10000持有2商业街一层34012约2700销售合计约127003.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 91深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型1集中式二层/约10000持有2商业街二层3401

73、2约2700销售合计约127002F213.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 92深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色形态形态长长宽宽(m)(m)建筑面积（）建筑面积（）类型类型集中式三层/约10000持有合计约100003F3.3建筑规划建议方案二方案三方案一Page 93深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.3建筑规划建议方案二方案三方案一层数层数面积（）面积（）负一层约12700一层约12700二层约12700三

74、层约10000合计约48100方案三：层数层数面积（）面积（）一层约2700二层约2700合计约5400总建筑面积合计销售面积合计Page 94深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.3建筑规划建议建议方案：通过对三个方案的规划优劣对比，建议选取综合优势较为明显的方案二。方案方案方案类型方案类型 面积（）面积（）可销售面积可销售面积（）（）主要形态主要形态规划核心价值点规划核心价值点方案一谨慎型334006400小型集中商业+街铺n执行难度较小，且利于住宅的规划方案二中间型397008200小型集中商业+街铺n商铺销

75、售总值较高，兼顾短期利益及商业中长期发展方案三进取型481005400大型集中商业n以集中式的商业形态为主，项目整体性强、形象好，但需要更长的培育期方案对比：Page 95深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.n铺位划分n层高n内街宽度n过道/通道宽n退台/连廊宽n主出入口宽n广场设置n油烟管道设置n其他3.4商业空间规划建议合理的建筑规划建议：Page 96深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.铺位划分 根据我司对深圳万象城、金光华广场、中信

76、城市广场、怡景中心城、COCO PARK等购物中心的研究成果，铺位适合的开间为6-8m，零售类铺位进深在12-25m之间，大型商家进深在20-40m之间较为合适。持有物业的铺位划分持有物业的铺位划分3.4商业空间规划建议Page 97深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.铺位划分：销售部分铺位划分：销售部分根据我司多年的商铺营销经验，即易于销售且适合后期经营的铺位划分要点如下：n 商铺面积不宜过大，易于销售，如商家需求面积大，可采用连铺方式解决；n 商铺开间进深比例合适，可以适度提升商铺的售价及租金；n 商铺开间宜在4

77、6m，进深宜在812m，整体比例可控制在3：51：4之间。3.4商业空间规划建议Page 98深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.层高集中商业的层高 从以上数据看，集中商业的层高多为5米，我司那么层高建议为5m，保证净高在3.2m以上，不会产生较为压抑的感觉。街铺的层高 在相关部门的规划限制下尽量规划最高的层高，以便于商铺的销售。购物中心购物中心万象城万象城金光华广场金光华广场怡景中心城怡景中心城 COCO PARK 中信城市广场中信城市广场层高（m）54.56553.4商业空间规划建议Page 99深圳市汇诚行房地

78、产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD. “汉街宽度由12米到17米不等，有收有放，高度由2F、3F，局部有5F、6F，空间层次错落有致，赋予了线型街道丰富多彩的宜人尺度。”n武汉汉街从楚河汉街看文旅规划新思维从楚河汉街看文旅规划新思维 李海龙 万达规划院建筑二所考虑到商家外摆位等功能，建议项目商业街主宽度为12m，辅助通道宽6-8m左右。3.4商业空间规划建议内街宽度Page 100深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.过道/通道宽万象城金光华广场 建议项目集

79、中商业过道主宽为4m。购物中心购物中心万象城万象城金光华广场金光华广场怡景中心城怡景中心城COCO PARK 中信城市广场中信城市广场中庭两侧过道主宽（m）434.53通道主宽（m）54.553.4商业空间规划建议Page 101深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.退台/连廊宽万科城 4.5m建议退台宽为3m，连廊宽可比退台宽1-2m。3.4商业空间规划建议Page 102深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.主出入口宽COCO PARK金光

80、华广场 从调查的情况看，10m宽的主出入口略显较窄，而14m、18m的宽度较为大气、舒适，建议项目集中商业主出入口宽度在14-18m之间。3.4商业空间规划建议购物中心购物中心万象城万象城金光华广场金光华广场怡景中心城怡景中心城COCO PARK中信城市广场中信城市广场主出入口宽（m）1810161410Page 103深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.4商业空间规划建议广场设置原则：n主要的节点设置大广场，作为人流的主要集中场所；n商业街较长，基本上要保证的每一小段区域都有小型广场或景观节点，才能凝集、发散人

81、流。广场设置：设置原则Page 104深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 105油烟管道油烟管道/ /隔油池隔油池商业油烟管道一般以主管道为中心，商业油烟管道一般以主管道为中心，每个主管道两端可延伸最长距离各为每个主管道两端可延伸最长距离各为3030米米，主管道需由发展商安装，由商家自行接驳至厨房主管道需由发展商安装，由商家自行接驳至厨房。建议建议管道线路等都设计在墙体内管道线路等都设计在墙体内/ /地下，保留建筑完整外观地下，保留建筑完整外观。某案例：商业面积约为30000平方米，隔油池5个；其中沃尔玛使

82、用2个隔油池，单个面积30-40立方米；麦当劳单独使用1个隔油池，单个面积20-30立方米；其他2000平方米餐饮面积，共同使用2个隔油池，单个面积20-30立方米。3.4商业空间规划建议深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.4商业空间规划建议广场设置：图例Page 106深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.分布原则沿街的商业部分，适宜规划昭示性广告设施；外街与内街主要以导示性、标识性广告设置引导消费群体顺利到达。尺寸原则在现有立面基础上

83、进行广告位尺寸设计，且原则上广告位面积不超过建筑外立面的50，以免破坏建筑外立面效果；昭示性广告位应化散为整，不应规划较小广告位。布置原则与商业的特色结合，位置与外立面协调统一；与区域环境结合，便于使用安装更换。功能原则能够充分展示商家特征及信息；达到广告收益的效果。3.4商业空间规划建议广告位建议Page 107深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.类型地段材质楼层大小用途全彩显示屏深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广全彩显示屏人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广全彩显示屏内广场

84、电子屏三、四层6mX4m（见图3）品牌形象推广图2：金光华广场图1：中信城市广场图3：cocopark本案不同于购物中心，立面垂直高度有限，因此LED显示屏不宜过大;市面上LED尺寸无显著规律，但原则上均以9：16长宽比例为主。3.4商业空间规划建议广告位示意图Page 108深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.商家招牌位放置位置、设计风格根据商家经营特色具体考虑，同时考虑商业街整体展示效果。l主要布置在商铺入口较醒目位置，如建筑物楼体中部、商铺横梁突出位置等，提高昭示性；3.4商业空间规划建议招牌位建议Page 1

85、09深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.4商业空间规划建议内外部导视系统Page 110深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 1113.4商业空间规划建议景观节点设置：集中商业深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 1123.4商业空间规划建议景观节点设置：步行街区深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECO

86、NSULTINGCO.,LTD.业态布局基本原则：一、付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等；二、付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮等；三、随机性消费业态规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；四、目的性消费业态规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等。3.5业态规划建议Page 113深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.各种业态种与地块关系分析业态业态特点特点功能功能与地块关系与地块关系主力店百货付租

87、能力较低，对展示面有一定的要求。是增强项目扩张力、辐射面的关键、起到吸引人流、带动项目经营的作用。适合规划在商业价值不高，但具有一定展示面的地块。综合超市次主力店电器卖场付租能力不强，对展示面、楼层、人流等要求不高。丰富项目商业业态，同样起到增强项目辐射面、吸引人流、带动项目经营的作用。适合规划在商业价值不高的地块及相对较高的楼层。影院大型餐饮美食广场美容SPA儿童乐园溜冰场运动健身桑拿足浴专营店服饰鞋帽付租能力较强，对展示面、楼层、人流等有较高的要求。丰富项目商业业态，是项目租赁收益的主要来源。可规划在商业价值较高、展示面良好、人流量大、相对较低楼层等。个人护理钟表珠宝银行服务风味美食特色小

88、吃地方菜系特色餐饮中西式快餐西餐咖啡数码通讯书店音像生活家居运动户外用品3.5业态规划建议Page 114深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案二：业态布局层数层数面积（）面积（）一层约13100二层约13100三层约9000四层约4500合计约39700层数层数面积（）面积（）一层约4100二层约4100合计约8200n总建筑面积合计n销售面积合计3.5业态规划建议Page 115深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.1F代表色代表色业态

89、业态建筑面积建筑面积（）（）潮流服饰/品牌旗舰店精品潮流服饰、配饰精品潮流服饰、配饰约2000珠宝/精品（精品配件、流行饰品等）约1000品牌服饰（男女品牌休闲装、品品牌服饰（男女品牌休闲装、品牌旗舰店）牌旗舰店）约1500餐饮、社区餐饮、社区配套配套餐饮、酒吧、社区配套餐饮、酒吧、社区配套约约11501150潮流服饰，潮流服饰，精品饰品、精品饰品、特色小吃特色小吃精品服饰、饰品精品服饰、饰品约约25002500特色小吃特色小吃品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店约约450450超市超市约约45004500合计合计约约13100131003.5业态规划建议Page 116深圳市汇诚行房地产

90、顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色业态业态建筑面积（）建筑面积（）潮流服饰/品牌旗舰店服饰鞋帽（知名运动品牌服饰、服饰鞋帽（知名运动品牌服饰、休闲品牌服饰、户外用品等旗舰休闲品牌服饰、户外用品等旗舰店）店）约2000珠宝/精品（精品配件、流行饰品等）约1000生活家居（家纺、生活居家用品）生活家居（家纺、生活居家用品）约1500餐饮、社区餐饮、社区配套配套餐饮、餐饮、KTVKTV、酒吧、社区配套、酒吧、社区配套约约11501150潮流服饰，潮流服饰，精品饰品精品饰品精品服饰、潮流饰品精品服饰、潮流饰品约约25002500

91、品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店 约约450450超市超市约约45004500合计合计约约13100131002F3.5业态规划建议Page 117深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色业态业态建筑面积建筑面积（）（）大型家电卖大型家电卖场场家电、影音数码家电、影音数码约约15001500餐饮美食餐饮美食餐饮美食（餐饮美食（特色餐饮、风味美食、特色餐饮、风味美食、特色小吃、地方菜系、西餐咖啡等）特色小吃、地方菜系、西餐咖啡等）约约15001500休闲娱乐KTVKTV约500桌球、娱乐会所桌球、娱乐会

92、所约1000超市超市约约45004500合计合计约约900090003F3.5业态规划建议Page 118深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.代表色代表色业态业态建筑面积（）建筑面积（）影院影院休闲娱乐休闲娱乐约3000KTV KTV 休闲娱乐休闲娱乐约1500合计合计约约450045004F3.5业态规划建议Page 119深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.6主要商家的物业要求商家业态商家业态超市大卖场超市大卖场物业要求建筑最好框架

93、结构面积5000-20000，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高5.5m，二层以上层高4.5m柱距8米8米为宜物业纵深以30-50米为佳楼板承重800kg/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限1020年超市一般物业要求Page 120深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.6主要商家的物业要求家电卖场一般物业要求商家业态商家业态家电卖场家电卖场物业要求产权独立、清晰产权面积3000平方米以上楼层从一楼开始，地级市不超过四楼，县级不超过三楼停车场开阔的停车场地广场开阔的

94、门前广场配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）合作方式长期租赁Page 121深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.6主要商家的物业要求商业业态商业业态影院影院物业要求面积、楼层1500；项目顶层不高于6层层高、柱距净高不低于6米；柱距不低于10米物业形状影厅内中空楼板承重400kg/配套设施给排水/排油/排污/烟道：消防安全到位；供配电负荷：300KVA；装修毛坯其他要求与商场主通道相连，门面12-20米合作方式自营；租期15年、免租6个月；租金面议影院一般物业要求Page 122深圳市汇诚行

95、房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.6主要商家的物业要求商业业态商业业态KTV物业要求面积3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积层高不小于2.8米楼板承重350公斤/平米配套设施供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；供水200吨/天；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM广告位要求3-15米的门头广告位停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造合作方式租期5年以上KTV一般物

96、业要求Page 123深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.6主要商家的物业要求餐饮及相关类一般物业要求商家业态商家业态连锁快餐店连锁快餐店普通餐饮普通餐饮火锅店火锅店立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、

97、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上租期三年以上租期2年以上Page 124深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.3.6主要商家的物业要求商家业态商家业态茶坊、酒吧、咖啡茶坊、酒吧、咖啡 面馆面馆面包、面点房面包、面点房立店障碍须经消防、治安、

98、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租期2年以上租期2年以上Page 125深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTING

99、CO.,LTD.第四部分收益初步测算4.1销售收益测算4.2租金收益测算Page 126深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.售价定价策略：参考项目选取本次主要选取利川目前在售商业项目作为参考:项目名称项目名称平均售价（元平均售价（元/）备注备注左岸丽川约16000首层层高5m米兰春天约10000买首层送第二层，首层按原价1.68万的60%计算n本项目以上述项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间；n分值预算售价主要从以下几方面考虑：区域发展潜力；商业规模；人流量；租金水平；有无集中商业带动；区域消费人口；交通易

100、达性；辐射范围。Page 1274.1销售收益测算深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.n权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值。n整体均价P：P=(C*K*I)；售价定价策略：市场比较法n按照市场比较法，测算项目首层平均售价约为1.4万元/；n二层售价约为一层40%，5600元/m。类比项类比项分值分值(分分)左岸丽川左岸丽川米兰春天米兰春天本项目本项目区域发展潜力 20151417商业规模 15121314商铺形态10778人车流量 10688区域消费力 10677交通易达性1581010辐射范围 1

101、0678物业条件10778总计100677380销售均价C（1F）-1600010000权重比值K-1.191.10实际权重价格-1904011000所占比例I-30%70%整体均价P-5712770013412Page 1284.1销售收益测算深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案一销售收益为：楼层楼层/类型类型 面积（）面积（） 均价（万均价（万/） 收益（万元）收益（万元） 1F32001.444802F32000.561792总计640062724.1销售收益测算方案二销售收益为：楼层楼层/类型类型 面积（

102、）面积（） 均价（万均价（万/） 收益（万元）收益（万元） 1F41001.457402F41000.562296总计82008036方案三销售收益为：楼层楼层/类型类型 面积（）面积（） 均价（万均价（万/） 收益（万元）收益（万元） 1F27001.437802F27000.561512总计54005292Page 129深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.n按照市场比较法，测算出项目成熟期商铺首层租金约为180元/m/月；根据商业价值递减规律，二层商铺价值约为首层的60%，三层商铺价值为二层的60%，如此每楼层

103、按照40%递减，得出项目各楼层的租金均价为：n一层租金均价为180元/m/月；n二层租金均价为100元/m/月；n三层租金均价为60元/m/月；n四层租金均价为40元/m/月；n五层租金均价为40元/m/月。Page 1304.2租金收益测算深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.本次主要选取利川目前主要商业街项目作为参考:项目名称项目名称平均售价（元平均售价（元/）清江大道200-400龙船大道150-340解放路步行街180-280米兰春天周边商铺70-120n本项目以上述项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区

104、间；n分值预算售价主要从以下几方面考虑：区域发展潜力；商业规模；人流量；租金水平；有无集中商业带动；区域消费人口；交通易达性；辐射范围。Page 1314.2租金收益测算深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 132类比项类比项分值分值(分分)清江大道清江大道龙船大道龙船大道解放路步行街解放路步行街米兰春天周边米兰春天周边本项目本项目区域发展潜力201514131616商业规模151413131212商铺形态1077788人车流量101010877区域消费力1088666交通易达性1581081010辐射范围1

105、098877物业条件1077699总计1007877697676租金均价C-300250230100权重比值K-0.970.991.11实际权重价格-291247.5253100所占比例I-10%10%10%70%整体均价P-29.124.825.3100180n权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值；n整体均价P：P=(C*K*I)。Page 1324.2租金收益测算深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案一租金收益为：楼层楼层 形态形态/业态业态面积（）面积（） 初始租金初始租金 （元（元/m2/月

106、）月） 一年收益一年收益（元）（元） 三年收益三年收益（元）（元）五年收益五年收益（元）（元）十年收益十年收益（元）（元） 1F集中商业5000180108000001080000011907000151966842F集中商业500010060000006000000661500084426023F集中商业50006036000003600000396900050655611-3F超市12000202880000288000031752004052449总计27000139680004190400092014200240927254注：前三年为项目培育期租金按预计租金的60%进行测算；三年后以

107、预计租金每年5%的递增进行测算。4.2租金收益测算Page 133深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案二租金收益为：楼层楼层 形态形态/业态业态面积（）面积（） 标准租金标准租金 （元（元/m2/月）月） 一年收益一年收益（元）（元） 三年收益（元）三年收益（元）五年收益五年收益（元）（元）十年收益十年收益（元）（元） 1F集中商业4500180102060001020600011252115143608662F集中商业450010056700005670000625117579782593F集中商业450060

108、34020003402000375070547869554F集中商业45004022680002268000250047031913031-3F超市13500203402000340200037507054786955总计315001555200046656000100356570259939168注：前三年为项目培育期租金按预计租金的60%进行测算；三年后以预计租金每年5%的递增进行测算。4.2租金收益测算Page 134深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.方案三租金收益为：楼层楼层 形态形态/业态业态面积（）面积

109、（） 标准租金标准租金 （元（元/m2/月）月） 一年收益一年收益（元）（元） 三年收益三年收益（元）（元）五年收益五年收益（元）（元）十年收益十年收益（元）（元） 1F集中商业10000180216000002160000023814000303933692F集中商业10000100120000001200000013230000168852053F集中商业100006072000007200000793800010131123-1F超市12700203048000304800033604204288842总计427002630880078926400173309220453787726注：

110、前三年为项目培育期租金按预计租金的60%进行测算；三年后以预计租金每年5%的递增进行测算。4.2租金收益测算Page 135深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.三个方案收益对比：方案方案销售面积销售面积销售收益销售收益（万）（万）总持有面积总持有面积前三年收益前三年收益（万元）（万元）十年收益十年收益（万元）（万元）一640062722.7万419024093二820080363.15万466625994三540052924.27万7893453794.2租金收益测算Page 136每一次都精雕细琢打造中国最卓越的商业地产顾问机构汇诚行商业地产TheEnd！Thanks！深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENVCHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page 137