《绿城千岛湖珍珠半岛代建项目(千岛湖桃花园)代建项目营销沟通会议125p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿城千岛湖珍珠半岛代建项目(千岛湖桃花园)代建项目营销沟通会议125p（126页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、0绿城千岛湖珍珠半岛代建项目绿城千岛湖珍珠半岛代建项目千岛湖桃花园代建项目千岛湖桃花园代建项目营销沟通会议营销沟通会议二二一一年十月年十月一、项目基本情况介绍一、项目基本情况介绍二、千岛湖房地产市场情况二、千岛湖房地产市场情况三、营销策划部三、营销策划部9月、月、10月重点工作介绍月重点工作介绍四、营销策划部本年度重点工作计划四、营销策划部本年度重点工作计划五、需要集团对接的重点工作内容五、需要集团对接的重点工作内容目目 录录一、项目基本情况介绍一、项目基本情况介绍珍珠半岛代建项目珍珠半岛代建项目基本情况基本情况 珍珠半岛代建项目位于淳安县清溪新城西南角，珍珠半岛珍珠大道最东侧，项目由A、B两
2、个地块组成。项目四至：项目四至：东至千岛湖、南至自然山体、西至未开发空地、北至珍珠大道。地块面积：地块面积：55778.09平方米（约合83.7亩）规划土地用途：规划土地用途：住宅、商业（其中商业用地在10%以内）建筑容积率：建筑容积率：1.17土地使用权出让年限：土地使用权出让年限：70年建筑类型：建筑类型：初步规划为度假型公寓搭配部分湖景小别墅项目进度：项目进度：规划设计阶段珍珠半岛代建项目概况珍珠半岛代建项目概况珍珠半岛代建项目珍珠半岛代建项目珍珠半岛地块卫星图珍珠半岛地块卫星图珍珠半岛珍珠大道东端南A-2地块后续的11亩地，要求统一规划珍珠半岛地块示意图珍珠半岛地块示意图B项目东至 项
3、目南至项目西至 项目北至珍珠半岛地块四至现状珍珠半岛地块四至现状珍珠半岛地块周边现状珍珠半岛地块周边现状绿城绿城千岛湖度假公寓千岛湖度假公寓 淳安县县政府淳安县县政府绿城绿城千岛湖玫瑰园千岛湖玫瑰园 项目所在地项目所在地杭千高速入口杭千高速入口珍珠半岛地块位置关系图珍珠半岛地块位置关系图约约8 8公里路程公里路程约约5 5公里路程公里路程约约9 9公里路程公里路程 桃花园桃花园约约1313公里路程公里路程珍珠半岛片区介绍珍珠半岛片区介绍 珍珠半岛片区经过多次的规划修改，目前已基本定位成为集市政、居住、度假、运动、商务为一体的综合性新城。 一期将于2010年年底启动中轴溪景观工程和市民广场工程，
4、多功能的市民广场拥有丰富的景观资源、运动休闲配套和商业体系，计划将于2011年底建成，届时珍珠半岛将会以崭新的姿态出现在大家眼前。同时，利用珍珠半岛的地貌风光，打造城市旅游新亮点，开展以运动、休闲为主题的旅游活动，兼容城市发展的一半功能，成为千岛湖城市近期发展即城市东扩的主要扩展区。珍珠半岛地理位置珍珠半岛地理位置东南湖区东南湖区东南中心湖区东南中心湖区本案位置本案位置:容积率：1.17总占地：55778.09总建面：65374.65开工时间:2010.12.31竣工时间:2012.12.31珍珠广场珍珠广场:总占地：226000开工时间:2010.12.31竣工时间:2013.12.31乌嘴
5、洞地块乌嘴洞地块:容积率：0.74总占地：256001总建面：190216.98开工时间:未定六合地块六合地块:容积率：1.37总占地：138168总建面：189317.2开工时间:未定金基观岛金基观岛:容积率：1.5总占地：57362总建面：240000 (含地下)开工时间:2010.10竣工时间:2013富文地块富文地块:容积率：1.0总占地：162042.74总建面：162042.74开工时间:未定新县第一人民医院新县第一人民医院:总占地：53437.72总建面：54400开工时间:2009竣工时间:2011珍珠半岛规划总平面图珍珠半岛规划总平面图本案本案本案本案珍珠半岛中轴溪景观工程平
6、面图珍珠半岛中轴溪景观工程平面图本案本案规划中的珍珠广场与本案的位置关系规划中的珍珠广场与本案的位置关系珍珠半岛广场结合本项目效果图珍珠半岛广场结合本项目效果图概念方案总平图（概念方案总平图（20102010年年1111月月2 2日调整）日调整）概念方案效果图（概念方案效果图（20102010年年9 9月月1717日调整）日调整）高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向高层公寓建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向别墅建筑意向 在向开发区汇报时，由于方案中过长的板式建筑
7、与建筑过大的体量，方案遭到政府否认，政府要求建筑以点式为主，并降低建筑高度。合作方要求坚持在原有的作适当调整，不改变原有规划的核心理念。后续又做了几轮方案，在10月28日向开发区领导汇报时，基本肯定了方案一的方向，待完善后下周向县领导汇报。规划设计进展规划设计进展调整后的方案一调整后的方案一调整后的方案二调整后的方案二调整后的方案三调整后的方案三 在方案一的基础上继续深入的对高层的建筑高度进行了进一步的方案比对。方案一方案一1#楼、2#楼、3#楼、4#楼18层1#4#3#2#1#4#3#2#1#4#3#2#方案二方案二1#楼15层；2#楼20层；3#楼、4#楼18层。1#4#3#2#1#4#3
8、#2#1#4#3#2#方案三方案三1#楼12层；2#楼22层；3#楼、4#楼18层。1#4#3#2#1#4#3#2#1#4#3#2#方案四方案四1#楼12层；2#楼18层；3#楼、4#楼20层。1#4#3#2#方案五方案五1#楼12层；2#楼18层；3#楼、4#楼21层。1#4#3#2#一、项目基本情况介绍一、项目基本情况介绍桃花园代建项目桃花园代建项目基本情况基本情况千岛湖桃花园项目概况千岛湖桃花园项目概况 该地块位于淳安县千岛湖镇梦菇塘，呈不规则形状山地，坡度约30度左右，东南临湖，湖景线约205米，湖面不大，西临道路，道路以西为桃源小区二期，北面临桃源岛大酒店。本地块离千岛湖镇主城区约两
9、公里。总用地面积20210平方米， 容积率： 0.3，建筑密度：16.5，绿地率：50，总户数：20户 地上总建筑面积平6052方米，地下、半地下室面积3295平方米，总建筑面积 9347 平方米。桃花园代建项目卫星图桃花园代建项目卫星图桃花园代建项目已报批总平面图桃花园代建项目已报批总平面图桃花园项目已报批效果图桃花园项目已报批效果图桃花园现场照片桃花园现场照片桃花园代建项目主入口桃花园代建项目主入口桃花园周边实景照片桃花园周边实景照片 桃花园项目开工桃花园项目开工 千岛湖桃花园项目经过前期景观设计的重新委托、室内户型的优化，现已完成项目原规划与建筑施工图的重大调整与完善并于2010年10月
10、19日上午8:00正式开工。6#6#、7#7#楼基础承台施工楼基础承台施工桃花园代建项目合作单位桃花园代建项目合作单位建筑设计单位：安道国际景观设计单位：上海轶品设计室内户型优化单位：浙江省装饰公司总包施工单位：居易建筑监理单位：通力监理公司一、千岛湖房地产市场情况一、千岛湖房地产市场情况1.千岛湖经济环境分析千岛湖经济环境分析 （1）城市、区位及面积城市、区位及面积 淳淳安安县县位位于于浙浙江江省省西西部部，是是著著名名国国家家级级风风景景区区千千岛岛湖湖所所在在地地，北北接接临临安安、东东邻邻桐桐庐庐、建建德德、南南连连常常山山、衢衢县县、西西南南与与开开化化接接壤壤，西西与与安安徽徽休休
11、宁宁、歙歙县县毗毗连连。淳淳安安县县辖辖1111个个镇镇、1212个个乡乡。全全境境东东西西长长96.896.8公公里里，南南北北宽宽94.494.4公公里里，面面积积44274427平平方方公公里里，占占全全省省总总面面积积的的4.35%4.35%，是是浙浙江江省省面面积积最最大大的的县县。属属杭杭州州地地区区，距距杭杭州州市市区区151151公公里里。新新安安江江从从西西北北蜿蜿蜒蜒而而下下，横横贯贯全全境境。其其中中千千岛岛湖湖湖湖区区面面积积573573平平方方公公里里，有有10781078个个岛岛屿屿，汇汇水水区区域域1044210442平平方方公公里里，誉誉为为“天天下下第第一一秀
12、秀水水”，森林覆盖率达森林覆盖率达93%93%。（2） 淳安近淳安近3 3年主要经济衡量指标年主要经济衡量指标 20092009年淳安经济稳步发展，各项指标（除出口外）普遍增长明显，年淳安经济稳步发展，各项指标（除出口外）普遍增长明显，特别是旅游经济创收，比特别是旅游经济创收，比20082008年增长了年增长了19.4%19.4%。2007-20092007-2009年淳安综合经济指标对照表年淳安综合经济指标对照表主要经济指标单位2007年2008年2009年GDP亿元8014.8%92.711.0%103.3210.3%人均GDP元1764818.5%2049517.1%2285810.3%
13、固定资产投资亿元44.121.8%53.3220.9%60.8812.4%财政总收入亿元7.3921.4%8.5215.3%9.5711%自营出口总额万美元737315.5%975334.0%886810%游客总接待人数万人220.321.0%261.518.7%30012.8%旅游总收入亿元25.130.0%30.722.3%38.119.4%注：较上年同期相比上涨注：较上年同期相比上涨“”，下降，下降“” ，以上数据来源淳安统计局，以上数据来源淳安统计局 在旅游经济等迅速发展的带动下，淳安城镇居民人均可支配收入稳步增长，在旅游经济等迅速发展的带动下，淳安城镇居民人均可支配收入稳步增长，20
14、092009年增幅为年增幅为8.3%8.3%，较，较20082008年全年的增幅有微弱回落。年全年的增幅有微弱回落。2007-20092007-2009年淳安人口及收入变化情况对照表年淳安人口及收入变化情况对照表主要经济指标单位2007年2008年2009年淳安县常住人口万人45.330.13%45.360.07%45.26/千岛湖镇常住人口万人7.332.5%7.522.5%7.5/城镇居民人均可支配收入元1509110.4%1664610.3%181448.3%其中1.企业单位收入元3340515.7%3874916%3371215%2.事业单位收入元3797029.9%4936130%4
15、812730.3%3.机关单位收入元4375627.3%5557127%5293127.5%注：较上年同期相比上涨注：较上年同期相比上涨“”，下降，下降“” ，以上数据来源淳安统计局，以上数据来源淳安统计局（3）淳安近淳安近3 3年主要经济衡量指标年主要经济衡量指标 综上所述：综上所述： 依依赖赖旅旅游游业业与与工工业业的的快快速速发发展展，近近年年来来本本地地经经济济发发展展迅迅速速，居居民民收收入入也也快快速速增增长长，总总体体经经济济发发展展形形势势良良好好。本本地地主主要要行行业业中中，旅旅游游业业一一直直是是关关系系整整个个城城市市发发展展的的重重心心。结结合合淳淳安安旅旅游游重重点
16、点发发展展规规划划，行行业业后后市市走走势势看看好好。20092009年年全全年年实实现现接接待待游游客客300300万万人人，同同比比增增长长12.8%12.8%；旅旅游游经经济济收收入入达达38.138.1亿亿元元，同同比比增增长长19.4%19.4%。未未来来由由于于人人均均所所得得的的提提高高、有有利利的的国国定定假假日日制制度度与与劳劳动动法法修修订订，旅旅游游业业的的需需求求将将维维持持良良好好发发展势头。展势头。 与千岛湖相依的每一块土地都是珍贵的，长三角城市群顶尖财富阶与千岛湖相依的每一块土地都是珍贵的，长三角城市群顶尖财富阶层发现这个城市土地价值的旅程还刚刚开始。层发现这个城
17、市土地价值的旅程还刚刚开始。城市名片城市名片国家国家5A级旅游风景区，被世人称为级旅游风景区，被世人称为“中国最美丽的湖泊中国最美丽的湖泊”。城市地位城市地位长三角城市群度假之都长三角城市群度假之都城城市市动动脉脉杭杭千千高高速速，让让杭杭州州、上上海海的的财财富富阶阶层层周周末末到到千千岛岛湖湖居居住住成成 为了现实。为了现实。2 2、淳安房地产市场环境分析、淳安房地产市场环境分析（1 1）淳安近）淳安近3 3年房地产投资开发指标年房地产投资开发指标 淳安县近年来房地产投资稳步增长，淳安县近年来房地产投资稳步增长，20092009年投资额为年投资额为17.117.1亿元，亿元，比比20082
18、008年增长了年增长了12.4%12.4%。注：较上年同期相比上涨注：较上年同期相比上涨“”，下降，下降“” ，以上数据来源淳安统计局，以上数据来源淳安统计局2007-2009年淳安县房地产投资总额变化情况年份2007年2008年2009年房地产投资总额（亿元）12.715.217.1增长率98.4%19.6%12.4%（2 2）淳安近）淳安近3 3年房地产销售指标年房地产销售指标 20092009年的商品房销售面积已经超过年的商品房销售面积已经超过20082008年全年，在一线湖景高端商年全年，在一线湖景高端商品房及排屋房源的带动下，商品房销售额增长幅度尤为明显。品房及排屋房源的带动下，商品
19、房销售额增长幅度尤为明显。2007-20092007-2009年淳安房地产销售指标对照表年淳安房地产销售指标对照表注：剔除别墅、度假类公寓，普通公寓商品房实际均价在注：剔除别墅、度假类公寓，普通公寓商品房实际均价在5800580063006300元元/ /左右。左右。2007-2009年淳安县商品房销售变化情况年份2007年2008年2009年 商品房销售面积 （万）11.213.2425增长率-17.6%18.2%72.4%商品房销售均价（元/）6727620110550增长率94.3%-7.9%41.2%商品房销售额（亿元）7.58.225增长率59.9%9%331%数据来源淳安统计局数据
20、来源淳安统计局2010年度淳安县经营性国有建设用地出让计划（单位:亩）序号地块名称土地坐落拟出让土地面积拟用途1原沪千厂地块千岛湖镇灰照山160商住2原老茶厂地块千岛湖镇浪达岭118住宅3阳光花园千岛湖镇阳光花园415商住4钱龙钓吧地块燕山林场260商住5进贤湾地块千岛湖镇进贤湾1200商服6界首区块界首乡松源村400商服7淳杨公路沿线地块排岭半岛隧道口40商服8十里香廊地块排岭半岛69商服9艺术LOFT的侧地块排岭半岛10.45商服10秀水山庄二期千岛湖镇青童村66住宅11珍珠大道南侧3宗地珍珠半岛84商住12姜家产业区块项目姜家产业区块1000商住13乡镇及其他地块210商住合计4032.
21、45（3）淳安县淳安县20102010年土地出让情况年土地出让情况20102010年千岛湖镇最新土地出让情况：年千岛湖镇最新土地出让情况：数据来源：淳安县国土局数据来源：淳安县国土局宗地编号竞得单位土地坐落成交日期用途面积（）成交价（万元）2010-1杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区A12010.02.25商住(商业占4)48738.2/73亩9098.4108 2010-2杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区A22010.02.25商住(商业占4)50811.37/76亩9485.42082010-3杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区A32010.02.25商住(商业占10
22、%)35739.93/54亩6671.8980 2010-4杭州富顺实业有限公司千岛湖大道北侧中心区A42010.02.25商住(商业占4)26753.24/40亩4994.2708 20109淳安县千岛湖镇周坑建材厂周坑口一号地块2010.04.17商住(商业20%)1105.76/2亩525.2362010-29浙江黄氏新天地房地产开发有限公司千岛湖镇原纤维板厂1号地块2010.05.21商住(商业10%)67569.0938586442010-30浙江黄氏新天地房地产开发有限公司千岛湖镇原纤维板厂2号地块2010.05.21住宅33118.412010-31GREAT SURGE LIM
23、ITED界首乡松源水湾东侧2号地块2010.05.21商业(旅游)48075.05122349292010-32GREAT SURGE LIMITED界首乡松源水湾东侧3号地块2010.05.21住宅53926266933702010-33GREAT SURGE LIMITED界首乡松源水湾东侧4号地块2010.05.21住宅55886.19276636642010-34GREAT SURGE LIMITED界首乡松源水湾东侧5号地块2010.05.21住宅57555.9284901712010-35GREAT SURGE LIMITED界首乡松源水湾东侧6号地块2010.05.21住宅541
24、97.71268278663.20103.2010年房产年房产4 4月新政解读月新政解读 房产新政出台背景房产新政出台背景 20102010年年春春节节以以后后，在在整整体体房房价价上上涨涨、通通货货膨膨胀胀的的预预期期影影响响下下，投投机机、投投资资及及自自住住型型购购房房三三管管齐齐下下，房房产产市市场场出出现现抢抢购购潮潮，价价格格也也随随之之扶扶摇摇直直上上，高高烧烧不不退退，部部分分城城市市因因房房价价上上涨涨快快，百百姓姓怨怨声声载载道道。从从政政治治的的角角度度看看，房房价价关关系系民民生生的的根根本本问问题题。因因此此，出出台台房房产产新新政政、抑抑制制房房价价过过快快增增长长
25、，已经不仅是单纯的经济问题，而且已上升为政治问题。已经不仅是单纯的经济问题，而且已上升为政治问题。 在在1 1月月份份出出台台国国务务院院4 4号号文文件件之之后后，房房价价并并没没有有得得到到控控制制，这这是是4 4月月份份再再次次出出台台国国务务院院1010号号文文件件的的关关键键原原因因。也也正正是是因因为为如如此此，1010号号文文件件必必须须获获得得成成效效，否否则则，国国务务院院权权威威（政政府府公公信信力力）将将受受到到严严重重的的挑挑战战。换换句句话话说，这次调控必须看到实际成效说，这次调控必须看到实际成效! !房产新政的力度是史无前例的房产新政的力度是史无前例的 中中国国政政
26、府府历历史史上上针针对对房房地地产产市市场场一一共共发发出出过过四四个个国国务务院院的的文文件件，最最早早的的是是19981998年年关关于于停停止止福福利利分分房房的的，稍稍早早的的是是20032003年年关关于于促促进进房房地地产产市市场场健健康康发发展展的的，此此前前的的是是20072007年年加加快快改改善善中中低低收收入入家家庭庭住住房房的的，这这次次的的则则是是关关于于抑抑制制部部分分地地区区房房价价过过快快增增长长的的，也也就就是是一一般般所所谓谓的的“国国十十条条”，国国务务院院文文件件和和国国办办文文件件是是有相当大区别的，政策的影响力不可小视。有相当大区别的，政策的影响力不
27、可小视。房产房产4 4月新政对本地房地产市场的影响月新政对本地房地产市场的影响1.1.新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。2.2.人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。3.3.资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。4.4.异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。备注：备注：1010月份淳安县未出台房产调控细则，意味着淳安房地产市场未实
28、月份淳安县未出台房产调控细则，意味着淳安房地产市场未实行限购政策。行限购政策。20102010年新增项目介绍年新增项目介绍金基金基观岛观岛 项项目目位位于于清清溪溪新新城城，北北邻邻千千岛岛湖湖景景观观大大道道，距距千千岛岛湖湖镇镇约约1515公公里里，由由浙浙江江金金基基置置业业有有限限公公司司开开发发，总总占占地地8686亩亩，总总建建筑筑面面积积1212万万方方，物物业业类类型型有有排排屋屋、花花园园洋洋房房、公公寓寓，一一期期开开排排屋屋，面面积积在在100-150100-150，计计划划在在20112011年初开盘，价格预计在每平方米两万元。年初开盘，价格预计在每平方米两万元。 工地
29、情况：正在进行土石方爆破、开挖。工地情况：正在进行土石方爆破、开挖。金基金基观岛项目实景观岛项目实景千岛湖墅千岛湖墅 项项目目位位于于千千岛岛湖湖进进贤贤湾湾，由由杭杭州州普普天天房房产产开开发发有有限限公公司司开开发发，总总占占地地100100亩亩，总总建建筑筑面面积积约约3 3万万方方左左右右，共共开开发发2626幢幢别别墅墅，一一期期开开6 6幢幢，面面积积在在800-1200800-1200，共共4 4层层，每每户户带带约约10001000花花园园、游游艇艇码码头头等等，全全精精装装修修，价格在价格在40004000万左右，精装修成本在万左右，精装修成本在10001000万左右，未对外
30、开盘。万左右，未对外开盘。 工地情况：有工地情况：有6 6幢外立面基本已完成，正在进行室内和花园的装修。幢外立面基本已完成，正在进行室内和花园的装修。千岛湖墅项目现场实景千岛湖墅项目现场实景千岛湖墅项目现场实景千岛湖墅项目现场实景千岛湖墅项目现场实景千岛湖墅项目现场实景 （3 3）紫紫荆荆湖湖滨滨公公寓寓：该该项项目目为为本本地地久久大大置置业业开开发发有有限限公公司司开开发发，位位于于千千岛岛龙龙庭庭以以南南地地块块，预预计计下下半半年年开开盘盘。项项目目规规划划1 1幢幢酒酒店店和和2 2幢幢高高层层公公寓寓，公公寓寓总总层层有有2424层层，户户型型以以130130平平方方米米左左右右，
31、三三室室两两厅厅的的户户型为主。型为主。紫荆湖滨公寓总平图紫荆湖滨公寓总平图紫荆湖滨公寓效果图紫荆湖滨公寓效果图紫荆湖滨公寓项目现场实景紫荆湖滨公寓项目现场实景 摄于摄于2010.6.252010.6.25 （4 4）书书香香名名地地：该该项项目目由由杭杭州州居居易易房房产产开开发发有有限限公公司司开开发发，位位于于千千岛岛湖湖镇镇开开发发路路东东侧侧，南南面面为为南南山山学学校校, ,地地块块总总占占地地3131亩亩，规规划划总总建建筑筑面面积积6901169011平平方方米米，沿沿街街为为二二层层的的商商业业裙裙房房，小小区区内内由由7 7幢幢18261826层层的的高高层层住住宅宅组组成
32、成。户户型型以以89-130平平方方米米为为主主，预预计计下下半半年年1010月月份份开开盘。盘。书香名地效果图书香名地效果图书香名地项目现场实景书香名地项目现场实景5.5.典型楼盘分析典型楼盘分析高端市场高端市场千岛湖千岛湖滨江度假滨江度假别墅别墅千岛湖千岛湖滨江度假滨江度假别墅别墅项目名称：千岛湖滨江度假酒店占地面积495亩建筑面积8万（住宅5.1万、酒店2.9万）建筑类型别墅、排屋、五星酒店（希尔顿）销售电话0571-65086666地理位置千岛湖辉照山半岛营销动态一期已售完，二期还剩20套独立别墅，新政出台后客户来访量急剧下降，由于他们客户基本上都是外地的，目前对外地客户的付款方式为一
33、次性付清，未转签的客户因为贷款问题目前也僵持在这里，目前一次性付清优惠98折。面积区间交房时间开盘时间均价排屋200-300别墅440-6502010年年底一期2008年5月二期2010.1.16一期销售均价14600元/二期开盘预计价格在18600元/销售情况一期销售已售完；二期已售20套，销售率53%。楼盘点评该楼盘位于千岛湖城中湖区域，是千岛湖唯一的座北朝南的项目，项目后期规划调整改为毛坯别墅。客群分析本地客户占了30%，这部分客户以本地的私企老板，主要作为自己为主外地客户占了70%，这部分客户主要来源为温州、绍兴、台州等地，而这部分客户主要以投资为主千岛湖千岛湖滨江度假滨江度假别墅项目
34、工地实景别墅项目工地实景千岛湖千岛湖滨江度假滨江度假别墅项目工地实景别墅项目工地实景通盛通盛 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅通盛通盛 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目名称：通盛翡翠岛山水名墅占地面积约500亩建筑面积7万建筑类型别墅、排屋、五星级酒店（黄龙酒店）销售电话0571-87901616/64880666地理位置翡翠岛北侧营销动态二期还剩5套别墅可售，三期排屋预推70多套，现已拿出7套预售证，销售1套后，还剩6套可售新政出台后，共有5套别墅因为政策原因退房。 面积区间交房时间开盘时间均价排屋220-280 别墅360-500一期：2009年6月份交付二期与酒店：2010年8月交付三期：2
35、011年3月交付一期：2006.8二期：2007.10三期：没有正式对外开盘一期别墅：700-1200万元/套二期别墅：600-1800万元/套三期排屋：15000-16000元/ 销售情况一期售罄，二期别墅协议+合同115套，三期已售排屋1套。楼盘点评位于东南湖区翡翠岛上，远离城市生活区，具有高度的私密性，通盛桥的通车缩短了该项目与中心区的距离，湖面景观相对较小，而且大桥的视线遮挡比较严重。客群分析本地客户占了20%，这部分客户以本地的私企老板，主要作为自己为主外地客户占了80%，这部分客户主要来源为温州、绍兴、义乌等地，而这部分客户主要以投资为主通盛通盛 翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目工
36、地实景项目工地实景通盛通盛翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目工地实景项目工地实景通盛通盛翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目工地实景项目工地实景通盛通盛翡翠岛山水名墅翡翠岛山水名墅项目工地实景项目工地实景天屿天屿千岛湖山顶度假别墅千岛湖山顶度假别墅天屿天屿千岛湖山顶度假别墅千岛湖山顶度假别墅项目名称：天屿千岛湖山顶度假别墅 占地面积350余亩建筑面积45000建筑类型别墅、五星级度假酒店销售电话0571-87975333地理位置千岛湖天屿度假村近千岛湖大桥与阳光路交汇处营销动态项目总共80余套独栋别墅，目前开发一期30多栋，推出15栋。价格方面有优惠，但要和领导面谈。面积区间交房时间开盘时间均价70
37、0-900一期预计将于2010年5月交付2009年11月 1600万-2600万/套销售情况正式对外销售6套，二期还未推出楼盘点评项目位于海拔300米的天屿山山顶，拥有270度湖景景观，自然资源丰富，环境与世隔绝；建筑设计及做工精细，但样板间以公司办公的形式存在，体验感觉较差，而且由于总价高造成了去化率的相对缓慢，此外，看房需要预约，其中的仪式感比较强。客群分析外地客户占了90%以上，主要集中于省内，温州、杭州、义乌等企业主，资金实力雄厚者。天屿天屿千岛湖山顶度假别墅千岛湖山顶度假别墅天屿天屿千岛湖山顶度假别墅工地实景千岛湖山顶度假别墅工地实景天屿天屿千岛湖山顶度假别墅工地实景千岛湖山顶度假别
38、墅工地实景千岛湖阳光水岸度假公寓千岛湖阳光水岸度假公寓千岛湖阳光水岸度假公寓千岛湖阳光水岸度假公寓项目名称：千岛湖阳光水岸度假公寓占地面积73333平方米建筑面积94080建筑类型高层 别墅销售电话0579-85650998地理位置位于淳安区千岛湖镇上坑坞北岛营销动态2号楼4月底已经全部用作酒店用房出售，由于此项目以外地购买力为主，所以受新政影响较大。价格方面有优惠，但要和领导面谈。面积区间交房时间开盘时间均价53-882010年12月31日一期2008年12月20日二期2009年3月均价17100元/ 6、7、8#楼均价28800元/销售情况尾盘在售，还剩2套顶楼，价格28800元/ 楼盘点
39、评项目提供约50平方米和80平方米两种选择，依山临水，南北通透，拥有中央湖区超宽湖景。另外配有会所、室外健身场及游艇等配套设施，装修成本5000元/平米。客群分析本地客户占20%,本地以私营企业主为主，总体购买能力较低。外地客户占80$, 购买者主要以省内客户为主，集中于义乌、温州、萧山、杭州等地.千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景万向万向 随园随园项目名称：万向随园占地面积约500亩建筑面积66100建筑类型别墅+酒店销售电话64885888 地理位置东南湖区的坪山工业区南侧营销动态一期售罄
40、，二期将在这两个月推出主力户型交房时间开盘时间均价双联300、中户型400、大户型550住宅：2009年7月酒店：2010年7月一期：2008年底18000元/，700-900万元/套销售情况一期已售罄。楼盘点评该楼盘面向千岛湖东南湖区，湖域面积小，配有高尔夫球场成为楼盘卖点客群分析本地客户占了20%，这部分客户以本地的个体私营主为主，自住，投资兼有。外地客户占了80%，这部分客户主要来源为温州、义乌等地，而这部分客户主要以投资为主。万向万向随园随园项目实景项目实景万向万向随园随园项目实景项目实景 5.5.典型楼盘分析典型楼盘分析中端市场中端市场居易居易 金色阳光金色阳光居易居易 金色阳光金色
41、阳光项目名称：居易金色阳光占地面积135亩建筑面积132300建筑类型多层、高层、排屋、叠排、商铺销售电话0571-64817711/64827711地理位置千岛湖阳光路营销动态金色阳光二期（高层）6月9日开盘，共推出房源462套，开盘价在8800-9000元。预约金客户可在开盘期间享受98折优惠，此次开盘房源有一年期的分期付款方式可供无法办按揭的客户选择；开盘期间有多种优惠政策，最高可达10%购房优惠。二期品质较一期有较大提升，户型以8090-120方的小户型为主，总价优势明显。主力户型交房时间开盘时间均价公寓：80-90洋房：120-170排屋：229-325 一期2009.12底一期：分
42、三次开盘（2008.5、 2008.8、2009.3）公寓均价4500元/，洋房均价9000元/ ，排屋均价11000元/ 销售情况公寓已和洋房全部售罄，四期：合同93套，销售率20%。楼盘点评该楼盘是一个综合性的项目，是城市延伸后的又一新的居民住宅区，面朝千岛湖中心湖区，性价比高，是08年公寓市场上卖得最好的楼盘。客群分析公寓和洋房主要以本地的客户为主，本地的占85%以上，这部分客户基本上作为自主为主，少量客户作为纯投资；周边县城占15%左右，基本上作纯投资；而排屋有25%左右的本地客户，75%的客户来自周边城市，基本上作为投资之用。居易居易 金色阳光金色阳光二期现场实景二期现场实景居易居易
43、金色阳光金色阳光二期现场实景二期现场实景三、营销策划部三、营销策划部9 9月、月、1010月重点工作介绍月重点工作介绍计划类别责任部门/责任人计划完成的内容及时限实际完成时间及情况完成情况比对未完成工作原因分析及解决办法内容时限/时间营销策划营销策划部吴炜完成桃花园模型的制作方案9月30日前完成正常完成广告策划公司的搜集建议报告9月30日前完成正常完成广告策划合作公司营销概念方案的提报9月30日前完成正常完成与酒店顾问咨询公司的联系工作9月20日前完成正常完成酒店顾问咨询协议的确定9月30日前完成正常完成营销策划运管体系的确定9月30日前完成正常完成酒店管理公司的联系工作9月30日前完成正常完
44、成户型建议报告9月30日前完成正常9 9月份工作完成情况月份工作完成情况计划计划类别类别责任部门责任部门/责任人责任人计划完成的内容及时限计划完成的内容及时限实际完成实际完成时间及情时间及情况况完成情况完成情况比对比对未完成工作原因分析及未完成工作原因分析及解决办法解决办法内容内容时限时限/时间时间营销策划营销策划部李萍营销策划开盘前工作计划10月18日前完成正常待评审开盘前营销策划费预算计划10月20日前完成正常广告策划机构合同确定10月10日前完成正常完善户型建议报告10月15日前完成正常待评审酒店管理合作公司初选完成10月15日前完成正常酒店管理合作公司确定10月31日前未完成滞后下一步
45、安排面谈完成新政解读的培训10月19日前完成正常营销策划书初稿10月31日前未完成滞后推广合作机构未定产品策划书初稿10月31日前完成正常1010月份工作完成情况月份工作完成情况1、营销策划推广合作机构的选择 本月营销策划推广合作机构的选择是本部重点工作内容之一。我们和绿城项目长期合作的几家和目前行业内实力比较强的几家进行了对比和分析，最终形成建议报告，提交公司层面讨论，在项目内部达成统一意见。2、酒店管理公司的选择 酒店管理公司的选择对本项目的规划设计推进起着决定性的作用，为保证项目日后的整体性和可操作性，我们计划从规划设计源头开始让酒店管理公司介入，来完美我们的规划设计。 目前我们已经用各
46、种方式和不同类型的酒店管理公司接触，也已基本明确本项目的酒店管理模式，经过近一个月的洽谈，基本锁定了几家意向较强的合作公司。本月洽谈的酒店一览表本月洽谈的酒店一览表四四、营销策划部本年度重点工作计划营销策划部本年度重点工作计划计划计划类别类别责任部门责任部门/责任人责任人计划完成的工作内容及时限计划完成的工作内容及时限内容内容时限时限/时间时间营销策划营销策划部李萍完成桃花园项目的模型方案及制作11月30日前完成桃花园项目广告策划调性11月30日前完成桃花园项目营销推广初步方案11月30日前完成桃花园、珍珠半岛项目案场选址工作11月30日前完成金达利广告策划机构集团评审会11月10日前完成广告
47、策划公司集团的审批流程11月15日前完成与广告策划公司的合同签订11月25日前完成酒店管理公司的意向谈判11月30日前完成珍珠半岛项目广告策划调性11月30日前完成珍珠半岛项目营销推广初步方案11月30日前继续加强与绿建公司营销系统的对接工作持续进行中1111月份工作计划月份工作计划计划计划类别类别责任部门责任部门/责任人责任人计划完成的工作内容及时限计划完成的工作内容及时限内容内容时限时限/时间时间营销策划营销策划部李萍完成销售展厅的装修工作1月30日前完成桃花园项目的宣传物料12月30日前完成桃花园项目的模型制作12月30日前完成桃花园项目的开盘前准备工作12月30日前完成桃花园项目的前期
48、物管委托12月30日前完成确认桃花园项目的广告调性11月30日前完成确认珍珠半岛完成确认珍珠半岛i i项目的广告调性项目的广告调性1111月月3030日前日前完成珍珠半岛项目的模型制作完成珍珠半岛项目的模型制作1 1月月3030日前日前完成销售部组建及各项基本培训完成销售部组建及各项基本培训1 1月月3030日前日前完成珍珠半岛营销策划书完成珍珠半岛营销策划书1 1月月3030日前日前完成珍珠半岛产品策划书完成珍珠半岛产品策划书1 1月月3030日前日前其他重点工作时间计划其他重点工作时间计划五、需要集团对接的重点工作内容五、需要集团对接的重点工作内容1、策划类规程（1）案名、LOGO、主推广语、画面及项目VI（2）宣传印刷品、广告、模型等营销策划工作（3）网站的开通和维护（4）产品策划书2、团队组建的流程确认 本项目营销团队架构拟按6人配置，营销策划部分管领导1名，总体控制营销策划部所有工作，营销策划部副经理1名协助分管领导完成营销策划部日常工作兼策划，销售内务兼销售员1名，销售员3名。目前遇到的问题：（1）人员的隶属情况（2）团队组建的时间（3）人员的配置情况（4）营销人员的管理3、营销费用的集团把控（1）根据代建合同约定2个项目共计营销费用1580万，关于营销费用的使用审批问题。（2）关于销售佣金的确定。（3）关于委托方在营销事物上审批流程的问题。谢谢大家！谢谢大家！
