南阳邓州南环路项目规划及发展策告

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1、南阳邓州南环路南阳邓州南环路项目规划及发展策略报告项目规划及发展策略报告谨呈：泰阳置业本报告是严格保密的。2第一阶段（中期）第一阶段（中期）项目整体定位与方案评价项目整体定位与方案评价第一阶段（前期）第一阶段（前期）项目市场调研项目市场调研第二阶段第二阶段项目营销战略与策略项目营销战略与策略项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分至今工作至今工作2011/04/152011/04/172011/04/25工作工作最终最终成果成果l项目地块实地勘察l典型楼盘调研分析l消费者访谈分析l区域内市场研究判断ll成果汇报l项目界定及地块资源盘点l宏观背景研究l房地产市场研判l消费者研究l内部竞争分析l项

2、目整体发展战略及定位l规划建议l物业发展建议本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图3城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标房地产市场分析房地产市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。项目背景项目背景项目解析客户目标及项目问题解析本报告是严格保密的。项目区位项目区位处于邓州南城区，交通便利处于邓州南城区，交通便利u邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北

3、京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城区发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。5本案本案至南阳至南阳至老河口至老河口至襄樊至襄樊至镇平至镇平本报告是严格保密的。项目属于纯住宅用地，处于房地产发展水平较低项目属于纯住宅用地，处于房地产发展水平较低南区，周边小区档次较低，区域档次有待提升。南区，周边小区档次较低，区域档次有待提升。u项目南邻南环路与邓州雪阳纺织一路之隔u项目西侧是村民自有住房但临近规划的商城公园u项目北侧是年代较远的居住社区。6 本项目南环路沿线多为耕地及村民自有房屋，特别是南环路路以

4、北的沿线，密集分布着约100家左右的自有房屋，一层商铺经营多为汽车整车及配件维修、保养的个体门店。 本项目沿线周边，没有酒店以及上档次的餐饮，娱乐休闲KTV，这为项目以后的建设配套及商业提供了更好的机会。本报告是严格保密的。项目区位特征项目区位特征本案所处位置为产业聚本案所处位置为产业聚集区，未来人口基数大。集区，未来人口基数大。7规划以产业园为主：雪阳纺织、纺织集团都市家园文文本报告是严格保密的。项目周边配套项目周边配套项目周边区域多为都市项目周边区域多为都市村庄，配套相对落后。村庄，配套相对落后。8区域多为村庄、配套不完善、生活机能稍差。文文本报告是严格保密的。项目地块价值分析项目地块价值

5、分析处于整个新区规划中的处于整个新区规划中的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。9优势分析：优势分析： 地块形状方正，利于规划设计； 地块紧邻城区规划的商城公园，距离公园步行5分钟距离，环境休闲，安逸，宜居舒适度较高； 地块三面临路，地处新老城区交界，距离邓州南出城口步行距离2分钟，交通畅达，便捷； 地块南部为纺织厂，为以后的工作提供了方便。劣势分析：劣势分析： 地块紧邻南环路，道路无绿化，且周边配套及居住较为为原始，形象较差。 周边环境较为原生态，生活性配套不足 地块周边市政配套设施不到位，预计前期投入成本将增高。机会分析：机会分析： 目前邓州房地产市场交

6、易秩序的混乱，为本项目今后规范操作，快速树立市场形象提供良好契机； 相比较于都市家园这个最为接近本项目属性的市场早期楼盘，在建筑外观，产品细节配套规划等方面，使得本项目有机会凭借其更佳的地理位置和开发形象的树立而成为邓州南部城区的标杆性楼盘。威胁分析：威胁分析： 盲目乐观的房地产开发市场，飙升的房价，市场疯抢住宅的喜人态势，容易使本项目的预期过于乐观； 作为邓州第一个开发项目，开发商品牌知名度及市场接受度有待进一步提高； 限购政策的实施、后续房地产调控政策的不确定性、市场投放量的猛增，都可能为本项目后期的顺利操作带来困难，风险性亦随之加大。本报告是严格保密的。项目区位分析小结项目区位分析小结1

7、0区位：区位：项目位置规划产业园区内，区域内未来商业/居住/教育为主，生活机能较好。交通动线：交通动线：项目毗邻南环路，交通动线方便快捷。周边配套：周边配套：项目当前周边配套不足，其商业、金融、医疗等大配套主要依赖市区，其他地区。 自然景观：自然景观：项目毗邻商城公园，未来环境优美。本报告是严格保密的。项目的规划指标，净地开发，可操作空间项目的规划指标，净地开发，可操作空间较大较大11经济技术指标经济技术指标用地面积25573.03总建筑面积容积率限高建筑密度建筑占地面积平均层数地块北部东西长地块北部东西长136.89136.89米，南部东西向长米，南部东西向长135.93135.93米，地块

8、形状较为方正，地块总面积米，地块形状较为方正，地块总面积25573.0325573.03平平方米。方米。本报告是严格保密的。我们对目标客户的理解我们对目标客户的理解12以本项目来塑造雪阳集团在邓州市场上的品牌，打造项目以本项目来塑造雪阳集团在邓州市场上的品牌，打造项目和公司品牌的知名度。和公司品牌的知名度。战略目标战略目标财务目标财务目标尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。1.1.最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；2.2.项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资金支持；项目资金自平衡。实现滚动开发的自有资

9、金支持；控制风险控制风险本报告是严格保密的。本项目研究的问题本项目研究的问题13 1. 如何在保证项目顺进行的同时，保证项目在市场的一个领导者占位，实现项目价值。 2. 产品如何确定，以实现项目的高利润？ 3. 如何做到产品创新，将本项目做成一个市场上的引领者？本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图14城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标房地产市场分析房地产市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建

10、议经济测算经济测算本报告是严格保密的。邓州邓州全国最具投资潜力中国百强县级市全国最具投资潜力中国百强县级市u城市概况：城市概况： 邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”，“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。全市辖28个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369平方公里，总耕地面积244万亩。u城市定位：城市定位： 历史悠久，文化底蕴深厚，第二产业发展迅速，超越第一和第三产业，纺织产业突出。15本报告是严格保密的。邓州整体经济总量增长迅速，提前完成十邓州整体经济总量增长迅速，提前完成十一五计划指标一五计划指标u2009年GDP达到225亿元，

11、增长9.7%，其中一产增加值62.4亿元，增长4.3%；二产增加值100亿元，增长13.2%；三产增加值62.6亿元，增长11%。预计全年财政一般预算收入达到4.2亿元，比上年增长10.5%。三次产业结构为27.7：44.5：27.8，首次由“二一三”转变为“二三一”，人均GDP达到16000元.初步预计，2010年GDP达到250亿元，增幅在10.5%。16本报告是严格保密的。邓州人均邓州人均GDPGDP接近接近21032103美元，且稳步增长美元，且稳步增长发房地产处于快速发展阶段发房地产处于快速发展阶段u2010年人均GDP达到16000元；u根据经济水平判断，邓州房地产正处于快速发展阶

12、段；17800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均人均GDP与房地产发展关系与房地产发展关系本报告是严格保密的。经济产业结构决定主流消费人群经济产业结构决定主流消费人群181 1邓州作为南阳市的县级市，与南阳一衣带水，经济实力较邓州作为南阳市的县级市，与南阳一衣带水，经济实力较强。是豫南部的重要城市，具备一定的辐射力。强。是豫南部的重要城市，

13、具备一定的辐射力。2. 2. 目前第二产业相对发达，纺织业形成了较大量的城市财目前第二产业相对发达，纺织业形成了较大量的城市财富人群，是邓州中高端消费市场的有力支撑。富人群，是邓州中高端消费市场的有力支撑。本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图19城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标房地产市场分析房地产市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。城市格局城市格局城

14、市发展向东，产业集聚区南北双城市发展向东，产业集聚区南北双向发展，城市框架不断拉大向发展，城市框架不断拉大u邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城区发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。u 2010年，邓州市中心城区建设面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人。根据发展规划，到20202020年邓州市建成区面积将拉大至年邓州市建成区面积将拉大至5050平方公里，城区人口将超过平方公里，城区人口将超过5050万人。万人。u

15、按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万新增理论住u房需求面积将达537537万平方米。万平方米。20本报告是严格保密的。城市发展规划：南区定位邓州未来的产业城市发展规划：南区定位邓州未来的产业聚集中心，居住中心。聚集中心，居住中心。u城南建设产业聚集区；u在城南区实施商品房建设，配合新城区加快城市化进程，逐步完善区域配套，提升区域人气及活力。21南部产业聚集中心新城区老城区本报告是严格保密的。邓州南区的未来发展研判邓州南区的未来发展研判22一、区域成熟度一、区域成熟度邓州南区处于起步期。南区的快速发展依靠政府的政策引导，目前南区居住氛围不浓

16、，邓州南区处于起步期。南区的快速发展依靠政府的政策引导，目前南区居住氛围不浓，预计预计3-53-5年后大批项目开始开发，居住人口增多，带动商业、商务氛围形成年后大批项目开始开发，居住人口增多，带动商业、商务氛围形成二、供应量：二、供应量：南区的建设用地开始进入大面积流转，项目周边住宅供应量仍然较大，将在近南区的建设用地开始进入大面积流转，项目周边住宅供应量仍然较大，将在近2-32-3年年（2011201120132013）集中放量集中放量，预计，预计20132013年下半年供应将逐渐放缓年下半年供应将逐渐放缓三、竞争：三、竞争：房地产开发的竞争伴随着南区开发的全过程，近房地产开发的竞争伴随着南

17、区开发的全过程，近2 23 3年内，部分在售项目仍将持续供应，年内，部分在售项目仍将持续供应，并将有一定数量新盘入市，竞争最为激烈；并将有一定数量新盘入市，竞争最为激烈；四、需求：四、需求：随着邓州的逐渐发展，老城区消费者普遍认同区域外随着邓州的逐渐发展，老城区消费者普遍认同区域外的的优势，看好新区及南区未来发展，优势，看好新区及南区未来发展，投资热情有增无减；周边县市的财富阶层也纷纷在新区投资置业。总体来看，市场的需投资热情有增无减；周边县市的财富阶层也纷纷在新区投资置业。总体来看，市场的需求也是持续增长的求也是持续增长的本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图23城市规划及南区发展城市规划

18、及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。房地产投资持续增长，房地产投资占固定房地产投资持续增长，房地产投资占固定资产投资的比重逐年增加资产投资的比重逐年增加u第二产业增加值年均增长13.2%，占全市地区生产总值的比重达到44.6%u2010年，全市城镇面积达到 35 平方公里，居住人口达到53万人，城镇化水平达到35%以上。u“十二五”

19、期间，城区规划区内新增住宅面积537万平方米，人均住房面积达到35.8平方米以上。24本报告是严格保密的。25依托整体经济发展和房地产发展的大势，依托整体经济发展和房地产发展的大势，部分二三线城市出现爆发式增长部分二三线城市出现爆发式增长u2004-20052004-2005年年，石家庄商品房均价基本在2000元/平米左右。增长率在5-6%，低于全国增幅水平（10%）。市场处于平稳发平稳发展阶段，表现为价格低位徘徊，人们购房消费不积极展阶段，表现为价格低位徘徊，人们购房消费不积极。u20062006年下半年年下半年开始，市场迅速补涨迅速补涨，2007年6月，石家庄新建商品房售价同比上涨9.4，

20、其涨幅在全国排名第五，仅次于北海、深圳、南京、北京。案例：石家庄房地产市场在经历案例：石家庄房地产市场在经历03-0503-05年的盘整之后，市场开年的盘整之后，市场开始迅速补涨，进入快速发展阶段。始迅速补涨，进入快速发展阶段。u在全国整体经济形势向好的前提下，二三线城市存在房价补涨的可能。合理价格合理价格发展阶段危机阶段复苏阶段萧条阶段快速上升的爆发阶段本报告是严格保密的。261. 品牌开发商进军二三线城市，加速当地的产品开发水平，推高房品牌开发商进军二三线城市，加速当地的产品开发水平，推高房价。价。在都市融合的大背景之下，二三线城市的在都市融合的大背景之下，二三线城市的房地产市场特征趋同房

21、地产市场特征趋同都市融合现象2. 消费者跨区置业现象越来越多，共同分享既定的市场份额，市场消费者跨区置业现象越来越多，共同分享既定的市场份额，市场需求旺盛。需求旺盛。3. 城市化进程加速，经济水平迅速提升。城市化进程加速，经济水平迅速提升。l实力开发商在二三线城市抢地、屯地，使得地价上升快过房价。 如：北京北辰实业和北京城开联合竞拍，以92亿元价格拍得长沙新河三角洲地块，成为 “全国地王”。郑州也拍出632万/亩的土地l品牌开发商把最好的产品照搬到二三线城市，提升价格水平。 如：华润进军合肥市场，直接将情景花园洋房进行复制，提升当地产品和营销水平。l品牌开发商全国布点，放眼全国市场，其产品定价

22、不完全参照本地市场，从而打破当地市场竞争体系，推高房价。l郑州的商品房市场有40-50%的外地客户；l大连、青岛的房地产市场更是全国性的大市场；l洛阳也存在周边市县过来买房的现象l都市发展范围的扩张，城市发展加速，房地产开发建设也逐步扩展。本报告是严格保密的。27在这样的市场环境中，本项目要努力寻找在这样的市场环境中，本项目要努力寻找项目机会，兑现高价值项目机会，兑现高价值 1. 找准项目占位。找准项目占位。全国性的品牌与实力竞争，市场不完全遵照成本定价，各项目不同的市场占位决定了项目自身的定价体系。占在哪一梯队上决定了自身可实现的价值。2 尽可能挖掘土地价值。尽可能挖掘土地价值。未来土地的争

23、夺将越加激烈，因此项目开发过程中要尽可能最大化最大化挖掘土地价值挖掘土地价值，赚取尽可能多的利润。3. 注重自身产品力打造。注重自身产品力打造。中心化与边缘化。地段是天生，产品自身的打造却是后天可以努力的方向。位于中心区的项目可能被市场边缘化，而边缘物业的成功开发也可以实现其中心化。因此项目自身的产品力项目自身的产品力能够决定项目何去何从。4. 适度创新，引导消费者。适度创新，引导消费者。人们的消费总是有限理性的，因此消费者是可以被引导的。适度创新的产品，适度超前市场，通过对消费者的合理引导对消费者的合理引导，可以获得较好的市场实现。本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图28城市规划及南区发

24、展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。中高端住宅集中新区中高端住宅集中新区在城市核心地在城市核心地段和景观环境较好的区域形成聚集段和景观环境较好的区域形成聚集29根据我司连续两天时间的走访调查，邓州市目前已确定下来正在进行前期工作的大中型社区有：名门盛世，丽景泓都花园，都市家园，财富名家； 土地出让招标已经结束结果还没有公布

25、的建设大中型社区的地块有：北环路与东一环交叉口西北角地块，北环路与东一环交叉口东南角地块，中医院新址东边地块，北京大道与团结路东北角地块。 另外，今年下半年新城区域即将入市项目有：财富世家2期二批三栋高层住宅及大体量临街商业，财富名家2期5栋高层住宅，和谐广场二期万豪天下城4栋28层高层住宅及底层双首层架空商业， 半岛帝城四期1栋30层高层住宅等。 通过以上情况的了解，预计2011年下半年开始，邓州市正规建设的商品房供不应求的市场态势会得到一定程度的缓解。特别是临近本项目的周边区域，未来或成邓州市商品房供应的热点区域，预计区域市场竞争将较为激烈。本报告是严格保密的。1.1.财富名家：临近新公安

26、局，拥有核心地段的完善配套和财富名家：临近新公安局，拥有核心地段的完善配套和便利交通便利交通30项目概况项目概况地址：地址：邓州市北京大道与新华东路交叉口南300米路西（邓州市新公安局北）;开发商：开发商：南阳财富置业有限公司;总建面：总建面：103637 （其中二期总建面6万）;总占地：总占地：42.53亩容积率：容积率：3.65物业类型：物业类型：高层，小高层，底商;在售分期：在售分期：共两期目前二期，层数有11、16、17、20F;推广手段：推广手段：户外，工地围墙，单页，网络，电视飞播效果评判：效果评判：项目一期与10年5月份入市，作为财富世家的又一力作，本项目着重在建筑立面风格，开盘

27、品牌及周边教育配套齐全为主要卖点，入市时机选择较好，项目一期销售周期只有半年时间，远快于市中心的财富世家，主要是由于10年市场供应不足，供求矛盾加大造成，另一方面，财富置业的开发品牌市场接受度较高，周边教育配套齐全，也吸引了不少首次购房的客户。开盘时间：开盘时间：二期预计11年6月-7月份;交房时间：交房时间：一期预计10年9月份交房，二期预计12年年底交房.主主力力户户型型： 98-103两房，128-129、140-145三房，171（子母套房）三房均均价价：该项目一期10年5月份入市，11月份开盘即销售95%，价格2700-3200元/，目前一期主体外观形象成型。二期尚未动工，预计均价3

28、400-3500元/。商铺价格一层1-1.2万元/，二层5000-6000元/，地下室均价1000-1200元/。本报告是严格保密的。2.2.尚正一品：位于行政核心圈，拥有核心地段的完善配套尚正一品：位于行政核心圈，拥有核心地段的完善配套和便利交通，吸引了邓州的中高端消费人群和便利交通，吸引了邓州的中高端消费人群31项目概况项目概况地址：地址：邓州市北京大道与团结交叉口南100米路西（邓州市新公安局北）;开发商：开发商：南阳尚正置业有限公司;总建面：总建面：10000 （其中二期总建面6万）;总占地：总占地：45亩容积率：容积率：3.65物业类型：物业类型：高层，小高层，多层，底商;在售分期：

29、在售分期：共两期目前一期，层数有18、26推广手段：推广手段：户外，工地围墙，单页，开盘时间：一开盘时间：一期预计11年6月-7月份;交房时间：交房时间：一期预计13年3月份交房。主主力力户户型型： 90两房，121-137三房、142-170四房，均均价价：该项目一期11年3月份入市，价格预计3500元/左右。目前一期为动工，售楼部在装修中。本报告是严格保密的。3.3.财富世家：财富世家：城市向东拓展的第一站，宜居的环境，新区未来城市向东拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，临近城区的便利交通，形成辐射全邓州的吸引力的发展利好，临近城区的便利交通，形成辐射全邓州的吸引力项目概况项目概

30、况地址：地址：邓州市穰城路与公园路交汇处（人民公园南侧）开发商：开发商：南阳财富置业有限公司总建面：总建面：约15万总占地：总占地：60.12亩容积率：容积率：3.74物业类型：物业类型：高层住宅，裙楼商业在售分期：在售分期：二期二批，层数有15、17、18、23F推广手段：推广手段：本项目在一期设置过样板间，有自己的公司网站及“财富会”会员，公司内部刊物财富置业效果评判：效果评判：就整体项目规划来看，推盘的节奏和整体营造价值最大化之间不协调：作为项目内景观和外景观最好的三栋楼，却放在了项目一期和二期一批来销售，未实现项目价值最大化，二批房源在景观及资源的独享性方面都较前期差，而预期价格则较前

31、期产品高出许多。而二批的房源在主推定位上则一直强调景观配套的独享性。由此可见，财富置业的开发水品还有待进一步提高。开盘时间：开盘时间：预计2011年年底交房时间：交房时间：二期一批预计2011年年底交房，二批预计2012年下半年交房.主力户型：主力户型：119、144-149三房166四房均价：均价：项目一期08年上半年入市，起价2000元/，均价2500-2700元/;2010年8月份，二期一批工程（三栋楼）开工，12月份开盘，价格3500-3700元/。临街底商售价1.5万元/（一层价格）本报告是严格保密的。334.4.名门盛世：名门盛世：城市向东拓展的第一站，新区未来的发展城市向东拓展的

32、第一站，新区未来的发展利好，临近城区的便利交通利好，临近城区的便利交通项目概况项目概况地地址址：邓州市北环路与东一环交叉口东300亩路南（新中医院南隔壁）开发商：开发商：河南荣园置业有限公司物业类型：物业类型：小高层，高层，底层商业在售分期：在售分期：共一期目前一期，层数有12,16,18,26F推推广广手手段段：项目目前依托于已成功开发项目“书香华府”进行本项目的销售推介。户外门头广告。效效果果评评判判：该项目整体外立面呈现代简约三段式建筑风格，建筑外观特色不太鲜明，品质感较差，在推广上强调新城区地段优势，建材优势，但目前项目形象及现状完全与推广卖点不搭调，尤其是地段优势，目前项目周边无一条

33、建成的市政道路，进出道路均为农田之间的土路。项目卖点还有待进一步挖掘。开盘时间：开盘时间：目前项目已开工，认筹期间。交房时间交房时间：预计13年年初主力户型：主力户型：两房102-107三房118、123-125、129-130、142-143均均价价：目前项目已开工，认筹期间，预计均价3000-3200元/。本报告是严格保密的。345.5.半岛帝城：临近半岛帝城：临近湍河湍河， 环境优美，区域环境及配套发展环境优美，区域环境及配套发展利好，适宜居住利好，适宜居住项目概况项目概况地址：地址：湍滨大道与文化路交汇处开发商：开发商：同华房产/北京明日房地产开发有限公司占地面积：占地面积：90亩总建

34、面：总建面：约11万容积率：容积率：1.8物业类型物业类型：多层住宅，高层住宅，底层商业在售分期：在售分期：共四期目前三期推广手段：推广手段：道旗等效效果果评评判判：该项目前两期为多层住宅，目前在售为三期19层高层项目，四期30层高层项目目前接受认筹，交3万优惠8000元排号中，四期未动工。项目推广上面主推全景智能化社区配套及现房实景为主要卖点。开盘时间：开盘时间：四期开盘时间预计下半年交交房房时时间间：一期二期项目已经交房，三期项目预计12年年底交房，四期未定主主力力户户型型：90-100两房，125-135、146-151三房均均价价：目前项目一期二期已经入住，三期在建，四期未动工但已经开

35、始排号，三期房源只余三房大面积户型，价格2900-3400元/不等。四期预计3500元/左右。本报告是严格保密的。6.6.富贵园：项目临近富贵园：项目临近湍河，湍河，区域环境及配套发展利好，吸区域环境及配套发展利好，吸引了一部分的中端客户引了一部分的中端客户35项目概况项目概况地址：地址：鸳鸯二路与河街路交汇处开发商：开发商：三贤房产占地面积：占地面积：70亩总建面：总建面：约10万容积率：容积率：1.8物业类型物业类型：多层住宅，高层住宅，底层商业在售分期：在售分期：共四期目前四期推广手段：推广手段：单页等效效果果评评判判：该项目前两期为多层住宅，目前在售为四期18、22层高层项目，四期22

36、层高层项目目前正在销售，交2万定金两个月后签合同，四期未动工。开盘时间：开盘时间：四期开盘2011年3月交交房房时时间间：一期二期项目已经交房，四期项目预计13年年底交房。主力户型：主力户型：113两房，120-127三房均价：均价：四期预计2650元/左右。本报告是严格保密的。7.7.都市家园：项目临近南环路都市家园：项目临近南环路，区域交通便利，位于产业区域交通便利，位于产业聚集区，吸引了，中低端客户聚集区，吸引了，中低端客户36项目概况项目概况地址：地址：南环路农机市场开发商：开发商：南阳嘉杰置业有限公司;总建面：总建面：30000 （其中二期总建面6万）;总占地：总占地：40亩容积率：

37、容积率：1.8物业类型：多层物业类型：多层，底商;在在售售分分期期：共两期目前二期，推推广广手手段段：户外，工地围墙，单页，道旗。开盘时间：开盘时间：二期11年3月;交房时间：交房时间：一期预计10年12月份交房，二期预计12年年底交房;主主力力户户型型： 98-104两房，121-139、143四房。均均价价：该项目一期10年5月份入市，11月份开盘即销售95%，价格1100-1400元/，目前一期交房。二期开始施工，均价3400-1700元/，先会员招募交5000抵10000。本报告是严格保密的。中高端住宅市场以中高端住宅市场以3 3居户型为主，主流面积为居户型为主，主流面积为130-15

38、0130-150平米平米项目名称项目名称户型户型面积面积项目名称项目名称户型户型面积面积财富名家财富名家两房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅子母套98-103 129 140-145 171 财富世家财富世家三房两厅两卫四房两厅两卫119，144-149 166 名门盛世名门盛世两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫102-107 110 -128142-143 半岛帝城半岛帝城两房两厅一卫三房两厅两卫90-100125-135146-151富贵园富贵园两房两厅一卫三房两厅一卫113 120 -128都市家园都市家园两房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫95-100121-137146 尚正一品尚正一

39、品两房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫90121-137142-170 37产品分析产品分析本报告是严格保密的。中高端住宅市场以中高端住宅市场以3 3居户型为主，主流居户型为主，主流面积为面积为130-150130-150平米平米38产品分析产品分析尚正一品尚正一品三居三居财富世家财富世家财富名家财富名家120140160180半岛帝城半岛帝城富贵园富贵园名门盛世名门盛世本报告是严格保密的。中高端市场中高端市场3 3居的主流总价为居的主流总价为35-4535-45万元万元39项目名称项目名称价格区间价格区间均价均价项目名称项目名称价格区间价格区间均价均价财富名家财富名家一期2700-3200元

40、/ 二期预计3400-3500元/ 预计在3400元/左右财富世家财富世家3000-4000元/ 3500-3700元/ 名门盛世名门盛世预计3000-3200元/ 预计3100元/ 半岛帝城半岛帝城前两期1700-2700元/ ，三期2900-3400元/ ，四期预计3400元/3200元/富贵园富贵园二期2500-2780元/ 2650元/都市家园都市家园1500-1900元/1700元/尚正一品尚正一品未公布预计在3500元/左右产品分析产品分析本报告是严格保密的。中高端市场中高端市场3 3居的主流总价为居的主流总价为35-4535-45万元万元40产品分析产品分析半岛帝城半岛帝城三居三

41、居财富世家财富世家财富名家财富名家尚正一品尚正一品20304050名门盛世名门盛世富贵园富贵园本报告是严格保密的。邓州市场上以小高层及高层业态为主邓州市场上以小高层及高层业态为主项目名称项目名称物业形态物业形态楼层数楼层数项目名称项目名称物业形态物业形态楼层数楼层数财富名家财富名家小高层高层11、16、17、20财富世家财富世家高层15、17、18、23名门盛世名门盛世小高层高层12.16.18.26半岛帝城半岛帝城多层高层5、6、19、30富贵园富贵园多层高层18、22都市家园都市家园多层6尚正一品尚正一品多层高层22、2641产品分析产品分析根据我司连续的市场摸排调研，邓州市市区，特别是东

42、一环沿线，北京大道沿线，北环路沿线已开工或即将开工的项目均为高层，小高层住宅。甚至位于文化路北段的半岛帝城项目三、四期规划也由原来的多层改为19、30层的高层住宅。 我司认为造成这样局面的因素有：一、受土地出让规划条件硬性要求，高层既节约土地，又能在有限的面积上增加产品套数，更是降低土地成本。二、供不应求的市场态势，高层物业利润丰厚，而且高层物业可以提升城市整体形象。本报告是严格保密的。目前在售项目目前在售项目20112011年下半年供给约年下半年供给约3030万方，万方，未来两年内还有较大供给，竞争将非常激烈未来两年内还有较大供给，竞争将非常激烈42未来供给未来供给项目名称项目名称预计下半年

43、投入面积预计下半年投入面积项目名称项目名称预计下半年投入面积预计下半年投入面积财富名家财富名家6万方财富世家财富世家7万方名门盛世名门盛世3.5万方半岛帝城半岛帝城2万方左右富贵园富贵园2万方都市家园都市家园2万方左右尚正一品尚正一品3.5万方总计：总计：26万方据相关数据统计，邓州市存在大量的小产权房屋，经计算下半年的市场据相关数据统计，邓州市存在大量的小产权房屋，经计算下半年的市场投放量大约在投放量大约在3030万方左右，不能满足邓州市现有的刚性需求。万方左右，不能满足邓州市现有的刚性需求。据我司延展部对邓州房地产市场存在大量的小产权，其据我司延展部对邓州房地产市场存在大量的小产权，其20

44、112011年下半年供年下半年供应量在应量在2-32-3万方之间，但是小产权房没有成熟的社区配套以及相关的保障万方之间，但是小产权房没有成熟的社区配套以及相关的保障（产权、天然气、户籍等），且小产权房面对的客户群体为低端客户群（产权、天然气、户籍等），且小产权房面对的客户群体为低端客户群体，因此对本项目不存在威胁，但是小产权房在一定程度上混乱了邓州体，因此对本项目不存在威胁，但是小产权房在一定程度上混乱了邓州房地产市场秩序。房地产市场秩序。本报告是严格保密的。为了更加科学的了解本案客层的特性，我们通过本区域在售楼盘的已成交客户来研究整体市场的客户特征：1.通过都市家园、富贵园都市家园、富贵园的

45、已成交客户来研究市场中低端客层特征中低端客层特征。2.通过财富世家、财富名家财富世家、财富名家的现场市场调研总结来研究市场中高端客层中高端客层特征特征。区域客层分析区域客层分析前沿前沿本报告是严格保密的。中低端客层分析中低端客层分析代表个案代表个案 ：都市家园、富贵园都市家园、富贵园备注：此信息由公司研展部同事进行现场调研得出的结论。备注：此信息由公司研展部同事进行现场调研得出的结论。区域客层分析区域客层分析本报告是严格保密的。l 大区域来源以城乡客户为主，市区中以南区纺织厂和北区居民居多。区域来源区域来源区域客层分析区域客层分析中低端客层分析中低端客层分析本报告是严格保密的。l 其中82%的

46、客户主要选择110平米以上的110-127平米的三房，10%客户选择140平米左右的四房，8%客户选择90-110平米的两房。l三房是客户的主要选择。户型及面积选择中低端客层分析中低端客层分析区域客层分析区域客层分析本报告是严格保密的。l 自用型比例占据绝对比例。自用型比例占据绝对比例。l 上班族和周边做生意者居多。上班族和周边做生意者居多。置业目的置业目的职业目的职业目的中低端客层分析中低端客层分析区域客层分析区域客层分析本报告是严格保密的。客户特性客户特性区域来源主要来自城乡，及郊区居多面积选择以110平米以上的居多，80-90平米较少户型选择三房为主，两房为辅置业目的自用为目的占绝对比例

47、客户职业上班族和周边做生意者占据绝对比例总价选择主要集中在25万元以下中低端客层分析中低端客层分析小结小结l 这批客户属于刚进入市区被高房价挤出、支付能力稍低这批客户属于刚进入市区被高房价挤出、支付能力稍低的刚性客户，且对房屋的功能性要求比较高。的刚性客户，且对房屋的功能性要求比较高。本报告是严格保密的。中高端客层分析中高端客层分析代表个案代表个案 ：财富世家、财富名家财富世家、财富名家备注：此信息由公司研展部同事进行现场调研得出的结论。备注：此信息由公司研展部同事进行现场调研得出的结论。区域客层分析区域客层分析本报告是严格保密的。高端客户多层：以邓州市区为主高层：主要来自邓州及周边乡镇。区域

48、来源区域来源户型、面积选择户型、面积选择高端客户多房：三房占绝对主力，主要集中在110以上，其中 120-130平之间更为突出高层：140平以上总价选择总价选择高端客户多层：主要集中在35万以上，主要集中在35-40万 更为集中高层：40万以上区域客层分析区域客层分析高端客层分析高端客层分析本报告是严格保密的。高端客户多层：低总价置业+寻求低密度品质生活高层：寻求品质社区及居住高度，自住+投资置业目的置业目的职业分析职业分析高端客户多层：政府官员、企事业中层，教师、工程师等 中等阶层高层：公务员、企业技术人员、回乡置业等高端客户多层:30-50岁之间占主力高层：32-40岁以上年龄分析年龄分析

49、区域客层分析区域客层分析高端客层分析高端客层分析本报告是严格保密的。高端客户多层客户多层客户高层客户高层客户区域来源主要来自邓州市区来源广泛，主要来自邓州及周边地市面积选择110平以上，120-130平之间占绝对比例90-140平米以上户型选择三房为主，四房为辅三房为主，两房为辅置业目的自住居多投资、或者是寻求品质社区客户职业政府官员、企事业中层，教师、工程师等中等阶层公务员、企业老总及高管、隐形富豪等总价选择35万以上，以35-40万居多40万以上l 考虑到邓州市新区房地产刚起步，这批客户进行新区置业，寻求低考虑到邓州市新区房地产刚起步，这批客户进行新区置业，寻求低总价置业的同时，还为了寻求

50、高品质的生活。总价置业的同时，还为了寻求高品质的生活。区域客层分析区域客层分析高端客层分析高端客层分析本报告是严格保密的。邓州房地产市场小结邓州房地产市场小结u中低端客户：中低端客户：随着邓州房价的攀升，大批低收入客户将被高房价挤出客户将被高房价挤出， 流向西部和南部区域。u中高端客户：中高端客户：邓州楼市的快速发展使得低密度品质楼盘更加稀缺稀缺，一部分客户为寻求低密度品质楼盘寻求低密度品质楼盘而流向周边城市.u 宏观政策：宏观政策： 自2011.04.06起，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点由以前的5.94上调到6.80。加息将给楼上带来一定的观望给楼上带来一定的观望。本报告是严

51、格保密的。购买房屋楼层需求购买房屋楼层需求购买房屋户型需求购买房屋户型需求 由左图可以看出，一一层层、二二层层需需求求差差异异不不大大，三三层层、四四层层需需求求相相当当，五五楼楼需需求求较较高高主主要要原原因因为为一一至至四四层层价价格格偏偏高高，购房者承受能力有限但又不想要顶层或太高，六层销售基本保持平稳，给以手中资金有限但需要居住而不喜欢中低档小区的购房者。在在调调查查中中还还发发现现，人人们们对对小小高高层层逐逐渐渐接接受受，性性价价比比决定客户的购买决定决定客户的购买决定 从右表可以看出，住宅类产品主要是功能齐全的三室为主，面积虽可大可小，但必须达到普通舒适的户型设计，其次以四室为主

52、，四室中又以小四室为主要需求户型，在县市中，大多数购房者有多名小孩，房屋面积大小不是购房主要目的，重点是房屋是否够住，总价是否能够承受，由由此此可可见见中中三三房房和和小小四四房房室室目目前前最最受受欢欢迎迎的房型类。的房型类。在楼层需求中，受制于购买力因素，五楼的需求量较多，对小高层的接受度比较高，同时中三房和小四室也是目前最受欢迎在楼层需求中，受制于购买力因素，五楼的需求量较多，对小高层的接受度比较高，同时中三房和小四室也是目前最受欢迎的房型。的房型。消费者需求分析消费者需求分析本报告是严格保密的。目前邓州市场主主流流购购房房客客户户为为住住房房升升级级客客户户，他们现在有住房，但居住面积

53、较小，住房品质较差。购购房房的的第第一一要要求求是是对对面面积积的的要要求求，满足基本功能空间需求，增加居住面积的三居室最受欢迎。由于不愿意承受贷款利息，客户均选择一次性支付较高比例的房款，同样出于对长期持续投入的敏感，客户对物业费支付意愿较弱对物业费支付意愿较弱。居住改善型客户占据商品住宅市场主流，他们可以承受较高的一次性购房投入，但对物业费等居住改善型客户占据商品住宅市场主流，他们可以承受较高的一次性购房投入，但对物业费等长期持续投入支付意愿较弱。长期持续投入支付意愿较弱。财富世家销售代表访谈摘要财富世家销售代表访谈摘要开元盛世客户访谈摘要开元盛世客户访谈摘要我们项目的客户很多是以前有过房

54、子，但房子都比较小，现在想买个大点的房子住，所以都想要大一点的三居室，130左右的三室最好卖。现在自己没有住房的人很少，只有几组客户，比较年轻，他们买的也都是小面积的两居室。来我们楼盘买房的大都是公司以前的老客户，他们大都是有房子，希望改善居住环境。我们的三房好卖，不像大城市面积都那么小。而且他们不喜欢贷款，一次性付款的客户比较多。财富名家销售代表访谈摘要财富名家销售代表访谈摘要消费者需求分析消费者需求分析本报告是严格保密的。客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段客户购房需求处于住区化向品质化转变阶段, ,“好品质好品质”和和“好景观好景观”是客户的主要关注点。是客户的主要关注点。通过对多类客

55、户的访谈，我们可以看到，大家一致认同购房最重要的是“户户型型设设计计怎怎么么样样，是是不不是是南南北北通通透透，客客厅厅是是不不是是够大够大”“有有没没有有小小区区，物物业业管管理怎么样理怎么样”“楼楼盘盘品品质质好好不不好好，有有没有点园林景观没有点园林景观”客客户户对对产产品品的的需需求求正正从从最最初初级级的的“住住区区化化”向向“品品质质化化”转变。转变。住宅购买需求发展模型住宅购买需求发展模型发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段需求层次需求层次需求层次需求层次“局部”到 “整体”功能化功能化关注户型、面积、朝向、通风等基本生活功能指标住区化住区化开始考虑住区环境、景观、安全度、人群匀质化

56、等方面的因素品质化品质化关注产品细节、材质、设备和工艺所带来的舒适度和人性化程度，开发专业化加强特色化特色化定制化定制化产品充分契合个体客户的功能、身份和个性需求产品开始对位客户个性特征和精神需求，趋向多元和特色“粗放”到 “精致”“标准”到 “自我”生存需求自我实现需求消费者需求分析消费者需求分析本报告是严格保密的。房地产市场总结房地产市场总结571 1、邓州房地产市场进入迅速发展时期。产业发展带动大批有支、邓州房地产市场进入迅速发展时期。产业发展带动大批有支付能力的中高端置业人群，他们是市场上最活跃的财富阶层。付能力的中高端置业人群，他们是市场上最活跃的财富阶层。2 2、新区住宅逐渐放量，

57、在未来、新区住宅逐渐放量，在未来2 2年内供给增加，产品同质化趋年内供给增加，产品同质化趋势较严重，竞争激烈，激烈竞争的新区给南区带来了机遇。势较严重，竞争激烈，激烈竞争的新区给南区带来了机遇。3 3、在这样市场背景之下，如何从复杂市场环境中突围而出，尽、在这样市场背景之下，如何从复杂市场环境中突围而出，尽可能多的占有客户资源，是本项目需要考虑的主要问题可能多的占有客户资源，是本项目需要考虑的主要问题本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图58城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场

58、分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。问题问题1 1：打造城市极限（价格、产品惯性）：打造城市极限（价格、产品惯性）59城市惯性城市惯性如何打破城市现有的价格惯性？如何打破城市现有的价格惯性？市场的价格峰值区域出现在新老市场的价格峰值区域出现在新老城区交接区域。城区交接区域。区域平台价格区域平台价格1600-1900元元/平米平米本项目单价本项目单价30003500元元/平米平米VS QuestionQuestion在南城区配套尚不完善及条件差的情况下，在南

59、城区配套尚不完善及条件差的情况下，怎样突破市场的价格惯性，打造市场极限？怎样突破市场的价格惯性，打造市场极限？本报告是严格保密的。市场行情本案情况都市家园尚正一品中底端多层项目尾期中高端洋房+高层未售中高端高层未售财富名家自身条件核心价值体系1.地块周边面貌陈旧2.主干道嘈杂3.临商城公园景观好4.配套少机能差1.未来区位优势明显2.路网发达，交通快捷3.未来配套齐全4.临公园景观，环境优美问题问题2 2：住宅的产品力：住宅的产品力 QuestionQuestion如何在打破现有市场的产品壁垒，适如何在打破现有市场的产品壁垒，适度产品创新，引导市场？度产品创新，引导市场？本报告是严格保密的。思

60、维框架图思维框架图61城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议启动区策略及经济测算启动区策略及经济测算本报告是严格保密的。明确明确“区域价值区域价值+项目价值项目价值”的整体策略的整体策略62策略二：打造项目的核心价值策略一：树立区域形象， 营造新城价值市场环境：竞争激烈，产品已达市场环境：竞争激烈，产品已达到一定水平到一定水平趋势判断：市场趋于

61、谨慎，回归趋势判断：市场趋于谨慎，回归自住需求自住需求区域分析：兼具城市属性和文化区域分析：兼具城市属性和文化 属性的金边价值属性的金边价值客户定位：以邓州中高端客户为客户定位：以邓州中高端客户为主体的多层次客户群，知富阶层主体的多层次客户群，知富阶层项目如何打造？本报告是严格保密的。目标指导下的战略定位目标指导下的战略定位短期目标邓州标杆项目完美亮相长期目标雪阳1号出品盛装舞步本报告是严格保密的。几个竞争项目的核心价值主张几个竞争项目的核心价值主张寻找项目的寻找项目的USPUSP，独特的销售主张（，独特的销售主张（Unique Selling Unique Selling Propositi

62、onProposition）p目前邓州市场上项目的核心价值主张主目前邓州市场上项目的核心价值主张主要集中在要集中在核心价值主张核心价值主张 财财富富名家名家产品产品财富世家财富世家地段地段尚正一品尚正一品教育教育半岛帝城半岛帝城景观景观产品产品区位区位生态生态教育教育产品、区位、生态、教育产品、区位、生态、教育太多的人在用，审美疲劳了，我们卖什太多的人在用，审美疲劳了，我们卖什么么是亦步亦趋？还是另辟蹊跷？是亦步亦趋？还是另辟蹊跷？本报告是严格保密的。辨局邓州需要新的生活风格需要新的审美风格出现需要新的居住文化加入需要塑造新的理念和愿景本报告是严格保密的。我们不卖地段我们也不卖产品.我们向客户

63、推荐的是不 一 样 的 生 活 方 式本报告是严格保密的。掀起一场对新生活方式的追捧与热潮让客户知道我们在说什么倡导什么 本报告是严格保密的。本项目核心价值主张：新都市生活体验本项目核心价值主张：新都市生活体验A (Advantages)：相对于竞争对手产品的优势F (Features/fact): 产品本身的特性/属性B (Benefit/value)：产品带给用户的利益/价值新区大规新区大规模，生活配模，生活配套完善，高套完善，高性价比产品性价比产品与高品质园与高品质园林景观林景观新都市生活体验新都市生活体验项目前期主打性价比项目前期主打性价比项目后期主打高品质项目后期主打高品质本项目的核

64、心价值主张本项目的核心价值主张本项目的核心价值主张本项目的核心价值主张市场现有主打市场现有主打产品，区位，生态产品，区位，生态项目比较优势项目比较优势中心城区位置（新区位），产品领先（新产品），邓中心城区位置（新区位），产品领先（新产品），邓州首席欧式风情社区（新风格）州首席欧式风情社区（新风格）消费者关注的消费者关注的价格，产品，园林景价格，产品，园林景观观项目可以提供的（高性价比）项目可以提供的（高性价比）新配套、新区位、新产品形式、新品质、新园林、新景观新配套、新区位、新产品形式、新品质、新园林、新景观本报告是严格保密的。整体竞争策略整体竞争策略挑战者挑战者补缺者补缺者 追随者追随者 非

65、行业老大中大规模市场次/非主流市场 敏锐的机会主义者 领导者领导者 标杆项目标准在竞争策略模型的四个象限中，我们推荐的是“市场补缺者”策略。n利用雪阳品牌及服务优势，n全面演绎产品价值；n利用雪阳品质标签战略，n引领生活方式。市场领导者战略：n重构高档项目的标准。 n不仅打造建筑地标，还将成为地标。本报告是严格保密的。核心客群：城市改善型客群核心客群：城市改善型客群重要客群：近郊及乡镇高收入人群重要客群：近郊及乡镇高收入人群游离客群：邓州外出务工群体游离客群：邓州外出务工群体偶得客户偶得客户 近郊首次置业客户邓州下属及周边乡镇、村泛公务员群体 乡镇私营业主及富裕农民 邓州产业工人及管理层 公务

66、员、教师、机关等泛公务员 私营业主 城区原居民 邓州在外务工有成回乡置业客群 周边乡镇在外务工有成客群目标群体 其他地区到邓州工作或经商的客户 外地投资客户客户定位客户定位城市改善型客群、近郊及乡镇高收入客群是本项目的主力客群城市改善型客群、近郊及乡镇高收入客群是本项目的主力客群本报告是严格保密的。整体客户小结客户档次分类高层客户洋房客户区域来源主要来自市区，以南区居多主要来自邓州市区面积选择90-120平米更为集中110平以上，120-13平之间占绝对比例户型选择三房为主，两房为辅三房为主，二房为辅置业目的自用为目的占绝对比例自住居多客户职业上班族和周边做生意者占据绝对比例公务员、企事业中，

67、教师、工程师等中等阶层总价选择主要集中在35万元以下35万以上，以35-40万居多本报告是严格保密的。市场价格表现及价格定位市场价格表现及价格定位l根据项目自身条件，结合当前市场建议本案预价：高层：3000-33003000-3300元/洋房：3500-38003500-3800元/l备注：具体价格需根据当时的市场而定。项目项目名称名称价格区间价格区间均价均价项目项目名称名称价格区间价格区间均价均价财富财富名家名家一期2700-3200元/ 二期预计3400-3500元/ 预计在3400元/左右财富财富世家世家3000-4000元/ 3500-3700元/ 名门名门盛世盛世预计3000-320

68、0元/ 预计3100元/ 半岛半岛帝城帝城前两期1700-2700元/ ，三期2900-3400元/ ，四期预计3400元/3200元/富贵富贵园园二期2500-2780元/ 2650元/都市都市家园家园1500-1900元/1700元/尚正尚正一品一品未公布预计在3500元/左右本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图73城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建

69、议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。物业布局分析物业布局分析地块资源分析地块资源分析殿甲路殿甲路南环路南环路古古城城路路进入性进入性可塑性可塑性独立性独立性地形地形景观景观A A一般一般一般一般一般一般平地平地无无B B差差好好好好平地平地小区内部小区内部CC好好一般一般较好较好平地平地南环路市政绿化南环路市政绿化A地块地块B地块地块C地块地块本报告是严格保密的。物业布局分析物业布局分析因地制宜的布局因地制宜的布局75A地块地块B地块地块C地块地块昭示性较差，地块内昭示性较差，地块内部，受采光等建规要部，受采光等建规要求较小，适建高层、求较小，适建高层、小区次入口设置小区次入

70、口设置地块内部资源，可塑地块内部资源，可塑性较强，适建项目项性较强，适建项目项目目 形象产品，建议规形象产品，建议规划为多层洋房划为多层洋房临南环路，噪音大，项目临南环路，噪音大，项目形象地标，适建高层、小形象地标，适建高层、小高层，小区主入口设计高层，小区主入口设计本报告是严格保密的。经济技术指标参考一：经济技术指标参考一：76物业类型物业类型面积统计面积统计建面合计建面合计总建面总建面住宅住宅高层住宅高层住宅小高层住宅小高层住宅分类分类栋数栋数层数层数标准层面积标准层面积小计小计面积合计面积合计百分比百分比两房两房6 628/18/1628/18/168080236802368023.1%

71、23.1%小三房小三房6 628/18/1628/18/16110110211202112020.6%20.6%大三房大三房6 628/18/1628/18/16130130249602496024.3%24.3%多层洋房多层洋房小三房小三房57+112084008.2%大三房大三房57+113091008.9%87260社区社区配套配套沿街商铺沿街商铺154361543615%15%102696102696建筑面积建筑面积102696102696容积率容积率4.5本报告是严格保密的。整体建筑规划释义一：整体建筑规划释义一：772F底商2F底商2F底商主入口主入口次入口次入口景观带景观带景观带

72、景观带16层一梯三户2个单元16层一梯三户2个单元28层两梯四户2个单元28层两梯四户2个单元7+1层2个单元一梯两户18层一梯三户1个单元景观带景观带本报告是严格保密的。规划布局方案二：规划布局方案二：78A地块地块B地块地块C地块地块临街临街28层高层住宅，层高层住宅，2层底商层底商18层高层，层高层，2层底商层底商考虑到内部采光问题，规考虑到内部采光问题，规划为划为16层小高层，临街设层小高层，临街设置两层底商置两层底商本报告是严格保密的。经济技术指标参考二：经济技术指标参考二：79物业类型物业类型面积统计面积统计建面合计建面合计总建面总建面住宅住宅高层住宅高层住宅小高层住宅小高层住宅分

73、类分类栋数栋数层数层数标准层面积标准层面积小计小计面积合计面积合计百分比百分比两房两房6 628/18/1628/18/168080288002880027%27%小三房小三房6 628/18/1628/18/16110110281602816026.6%26.6%大三房大三房6 628/18/1628/18/16130130332803328031.5%31.5%社区社区配套配套沿街商铺沿街商铺154361543614.6%14.6%105676105676建筑面积建筑面积105676105676容积率容积率4.5本报告是严格保密的。整体建筑规划释义二：整体建筑规划释义二：802F底商2F底

74、商2F底商主入口主入口次入口次入口景观带景观带景观带景观带16层一梯三户2个单元16层一梯三户2个单元28层两梯四户2个单元28层两梯四户2个单元18层高层一梯三户3个单元18层一梯三户3个单元景观带景观带本报告是严格保密的。底商：一、二层商铺，面积在底商：一、二层商铺，面积在50110m2住宅：高层、多层洋房结合，一梯两户，面积住宅：高层、多层洋房结合，一梯两户，面积在在90140m281产品规划建议本报告是严格保密的。 产品在规划设计时，应当以产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，两房、三房为主，兼顾四房，对于单间，则不必要涉足。对于单间，则不必要涉足。 住宅户型住宅户型规划建

75、议规划建议82高层户型高层户型多层户型多层户型产品规划建议本报告是严格保密的。 住宅户型住宅户型展示展示83两室两厅一卫两室两厅一卫产品规划建议本报告是严格保密的。复式产品面积区间及设计产品面积区间及设计点建议点建议基于市场供应销售及客户需求情况，首期户型产品实现物业类型差异化及户型档次（面积、设计点）提升；首期期户型套数配比及设计点建议物业类型两房面积区间（m2）8090套数比1520设计点高层住三房四房10012012013513514535403035510空中花园设计/入户花园设计/大阳台跃式设计/转角飘窗或可拆卸飘窗物业类型 三房面积区间（m2）135-145套数比60%-70%设计

76、点电梯洋房设置多层洋房四房140-16025%-30%高附加值的首层单元（洋房）（送花180-2005%-10%园、地下室）本报告是严格保密的。n提高使用率，在规范允许下赠送面积，提高产品附加值；提高使用率，在规范允许下赠送面积，提高产品附加值；n弹性空间演绎，赋予内涵弹性空间演绎，赋予内涵 ：空间能动性、功能多样性、生活情趣性；：空间能动性、功能多样性、生活情趣性；n三房尽可能南北双阳台，要求开敞阳台；三房尽可能南北双阳台，要求开敞阳台；n三房尽可能实现两卧室朝南；四房产品尽显奢华；三房尽可能实现两卧室朝南；四房产品尽显奢华；n户型做到明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度户型做到明厨、

77、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度n两房和紧凑型三房客厅面宽两房和紧凑型三房客厅面宽3.93.9米以上；舒适性三房面宽不小于米以上；舒适性三房面宽不小于4.24.2米；米；n主卧不小于主卧不小于1515；次卧不小于；次卧不小于1212；厨房不小于；厨房不小于6 6；卫生间不小于；卫生间不小于5 5；n所有户型尽可能方正，不出现异型房。所有户型尽可能方正，不出现异型房。整体思路整体思路产品规划建议本报告是严格保密的。建筑表情建筑表情 在符合项目整体定位的前提下，选择在邓州市场独具特色的建筑风格，形成本项目的差异化、个性化。 为了体现本项目的尊贵典雅、大气，不失时尚、流畅的质感，故建议以下两种建

78、筑风格： 1 1、现代法式风格；、现代法式风格； 2 2、简欧风格、简欧风格建筑是文化的符号，建筑是凝固的艺术建筑是文化的符号，建筑是凝固的艺术 本报告是严格保密的。关键词自然、田园、浪漫、典雅清新传承法式奢华贵族建筑精粹传承法式奢华贵族建筑精粹现代法式风格解析现代法式风格解析特点：特点：1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间；2、贵族风格，高贵典雅；3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究；4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。关键词优美、造型别致、雍容华贵延续欧

79、式建筑经典永恒魅力延续欧式建筑经典永恒魅力简欧风格解析简欧风格解析特点：特点：1、简洁、线条分明、讲究对称；2、运用色彩的明暗、鲜淡来对视觉进行冲击；3、在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感；4、建筑线条部位装饰为线条或金边，在造型设计上既要突出凹凸感，又要有优美的弧线。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目体验空间项目体验空间1 1：沿街建筑立面：沿街建筑立面沿木栾大道一字排开的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面沿木栾大道一字排开的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面95qq 强调建筑的整体形式感，完整、流强调建筑的整体形式感，完整、流畅

80、的展示面和具有韵律感的天际线都畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素是吸引眼球的重要因素棕榈泉北京 公园大道北京 西钓鱼台嘉园本报告是严格保密的。项目体验空间项目体验空间2 2：沿街建筑立面：沿街建筑立面展示面的造型突出展示面的造型突出“气势气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球，可以通过一定的曲线变化吸引眼球96板式高层集群弧形板楼qq 突出建筑突出建筑群整体的气势，群整体的气势，需要一定的体需要一定的体量体现城市感量体现城市感qq波浪形的外波浪形的外立面，和龙泉立面，和龙泉湖公园的感觉湖公园的感觉紧密结合紧密结合本报告是严格保密的。项目体验空间项目体验空间3 3：沿街建筑立面

81、：沿街建筑立面选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象97qq立面材料中引入立面材料中引入质感较强的材料，质感较强的材料，如面砖和石材等，如面砖和石材等，能够有效的提升能够有效的提升建筑的价值感，建筑的价值感，给人稳重或尊贵给人稳重或尊贵的感受的感受qq材料的使用上要材料的使用上要强化对比。不同强化对比。不同材料的穿插运用材料的穿插运用可以强化部分材可以强化部分材料的质感料的质感qq建筑底层局部石建筑底层局部石材的使用，对业材的使用，对业主的身份感给与主的身份感给与很好的彰显很好的彰显本报告是严格保密的。项目体验空间项目体验空

82、间4 4：社区大板：社区大板在地块上设置大板，实行自然的人车分流在地块上设置大板，实行自然的人车分流98下部顺应高差设置为社区下部顺应高差设置为社区停车场，车辆直接由外部停车场，车辆直接由外部进入地下层，形成相对独进入地下层，形成相对独立的车行空间立的车行空间上部大板层，建筑的底层，上部大板层，建筑的底层，封闭的社区，完全的人行系封闭的社区，完全的人行系统，与外部道路高差一致统，与外部道路高差一致地下系统自然采光，设置局部下沉地下系统自然采光，设置局部下沉广场、花园、建立上部与下部的连广场、花园、建立上部与下部的连通，营造立体庭院通，营造立体庭院上部人行入口上部人行入口下部车行入口下部车行入口

83、南环路南环路地下停车场、局部下沉花园及上下空间地下停车场、局部下沉花园及上下空间社区园林、住宅首层社区园林、住宅首层本报告是严格保密的。项目体验空间项目体验空间5 5：下沉式广场：下沉式广场结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域99本报告是严格保密的。容积率测算：容积率测算：容积率超过容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部100容积率容积率1.51.12.5高层占地比高层占

84、地比（%）5%30%50% 40% 东莞中惠东莞中惠 金士柏山花园金士柏山花园 1.68深圳中旅深圳中旅国际国际2.19深圳深圳 雍景城雍景城 1.71深圳淘金深圳淘金山山 2.5北京上元北京上元2.38深圳中央深圳中央悦城悦城2.68其他参照其他参照项目项目本报告是严格保密的。更多案例显示，当容积率在更多案例显示，当容积率在1.52.8区间时，社区的整体空间感区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现觉不会有质的变化，呈现“高低混搭高低混搭”的空间意向的空间意向1011.12.5 万科城万科城 文华府邸文华府邸 东海岸东海岸 天鹅湖天鹅湖 熙园熙园 金士柏山花园金士柏山花园 中旅国际公寓

85、中旅国际公寓 淘金山淘金山1.5容积率容积率 北京上元北京上元 2.38香密湖香密湖1号号1.4城市高尔夫花园城市高尔夫花园1.5世纪城世纪城 0.78项目容积率与社区空间性质的对应规律模型项目容积率与社区空间性质的对应规律模型 雍景城雍景城中央悦城中央悦城2.68本报告是严格保密的。当降低容积率时，项目收益出现下降，同时并未给社区整体居当降低容积率时，项目收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率102尽量保证项目尽量保证项目3.23.2的容积率，如在设计过程中需表达的容积率，如在设计过程中需表达更明确的规划意向，可适当

86、降低容积率。更明确的规划意向，可适当降低容积率。设采用方案一时，项目收益为设采用方案一时，项目收益为Y Y，小高层，小高层/ /高层建筑面积为高层建筑面积为S1S1，均价，均价P1P1，低密度产品面积为，低密度产品面积为S2S2，均价，均价P2P2采用方案二时，项目收益为采用方案二时，项目收益为Y Y，小高层，小高层/ /高层建筑面积为高层建筑面积为S1S1，均价，均价P1P1，低密度产品面积为，低密度产品面积为S2S2，均价，均价P2P2则则 Y=P1S1+P2S2 YY=P1S1+P2S2 Y=P1=P1S1S1+P2+P2S2S2因为两种不同的容积率方案不会对项目品质造成影响，故因为两种

87、不同的容积率方案不会对项目品质造成影响，故P1=P1P1=P1 ，P2=P2P2=P2Y Y-Y=P1-Y=P1S1S1+P2+P2S2S2-P1S1-P2S2=P1(S1-P1S1-P2S2=P1(S1-S1)+P2(S2-S1)+P2(S2-S2)-S2)又因为小高层建筑面积的增加量远大于低密度产品建筑面积的减少量，又因为小高层建筑面积的增加量远大于低密度产品建筑面积的减少量，所以所以 Y Y-Y0-Y0 Y YYY即方案二即方案二( (容积率容积率3.2)3.2)的收益大于方案一的收益大于方案一( (容积率容积率2.5)2.5)的收益的收益本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图103城

88、市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。物业定位物业定位商业研究商业研究104商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（m2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中

89、交通便利住宅小区自发形成，配套物业客流量日人流量30万以上日人流量8万以上日人流量3万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺最适合本项目最适合本项目的商业级别的商业级别商业功能定位商业功能定位基于对片区商业价值的判断，前期应控制商业规模，主要基于对片区商业价值的判断，前期应控制商业规模，主要服务于本项目社区，但随着区域价值成熟，未来将兼具片区服务的功能服务于本项目社区，但随着区域价值成熟，未来将兼

90、具片区服务的功能n片区商业价值片区商业价值当前片区商业价值受限，但随着未来城市化进程和区域当前片区商业价值受限，但随着未来城市化进程和区域成熟，片区商业价值有很大的提升成熟，片区商业价值有很大的提升n项目开发特征项目开发特征开发周期长，社区逐步成熟开发周期长，社区逐步成熟商业功能定位：主要服务于本项目社区，未来兼具片区服务功能商业功能定位：主要服务于本项目社区，未来兼具片区服务功能现状区域人气不旺，现状区域人气不旺，片区商业价值不高，片区商业价值不高，估计到估计到2015年底商年底商业价值才会逐步体现业价值才会逐步体现本报告是严格保密的。物业定位物业定位商业研究商业研究105商业体量判定：在现

91、状片区不成熟的情况下，项目商业以社区型商业配置商业体量判定：在现状片区不成熟的情况下，项目商业以社区型商业配置较合适，考虑未来的发展空间，体量建议控制在较合适，考虑未来的发展空间，体量建议控制在1.5万以内万以内本项目预计居住人口约8445人社区商业规模约为5913-7684m城市居住区规划设计规范一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91/人合理服务半径800-1000m根据国外类比社区商业规划指标商业面积 ：住宅面积 = 0.027 ：1A.C.PERRY：邻里住区理论集合住宅：日本光丘花园城社区本项目住宅面积约为274547社区商业规模约为7413m本报告是

92、严格保密的。物业定位物业定位商业研究商业研究106项目的主要商业形态项目的主要商业形态非独立商业街（由沿街底商构成）非独立商业街（由沿街底商构成）+部分集中商部分集中商业的形态业的形态n本项目的商业定位主要服务于本项目社区，但随着区域价值成熟，未来将兼具片区服务的功能优势劣势独立商业街可以将商业街和社区隔断，不会影响社区的居住氛围占地，减少项目收益，不满足项目利润最大化的考虑沿街底商充分利用，有利于项目利润的最大化部分业态以及噪声会影响上面楼层住户的居住品质集中式商业1.最大限度的满足社区住户需要2.有利于辐射周边区域，聚集项目人气1.占地，减少项目收益，同时影响小高层排布2.运营成本高，扣除

93、成本的实际收益低，风险大3.招商困难，不易经营商业形态的选择原则n利润最大化原则n市场可接受原则n即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于项目利润最大化n由于片区商业价值的限制和区域价值尚未成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的资金投入，及市场培育n从项目的后续开发的角度来看，一方面有需要有更大的商业体量支持；另一方面，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力本报告是严格保密的。商业布局建议点缀商业门面内街一层门面临街门面临街二层门面本报告是严格保密的。本项目商铺划分方式建议：以本项目商铺划分方式建议：以5050平米为基本

94、单元，灵活组合。平米为基本单元，灵活组合。l划铺原则划铺原则在满足经营的基础上适当划小，利于控制总价，快速变现、提升单价；冲分利用沿街面实现商业价值；l平面标准单元：平面标准单元：进深：进深：根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经营面积，商业进深在12-15米为宜；开间：开间：建议本项目开间约4-5米。本报告是严格保密的。商业建议考虑因素商业分布：结合地块自身条件，建议临南环和新规划路做二层商业门面，二其他社区街道做一层门面；而社区地块各个交叉口可做小型集中式商业。目的：即满足了社区内部的购物需求又完善了社区外部的商业配套。本报告是严格保密的。 由市场调查发现，邓州底由市场调查发现，邓州底层

95、商铺主要为层商铺主要为40504050平米，考平米，考虑邓州市场投资价值，客户购虑邓州市场投资价值，客户购买能力，因此，产品在规划设买能力，因此，产品在规划设计时，建议以底层计时，建议以底层5050平米双层平米双层连体商铺为主，单层独立商铺连体商铺为主，单层独立商铺为辅，可规划个别大型商铺以为辅，可规划个别大型商铺以供引进品牌企业进驻，以吸引供引进品牌企业进驻，以吸引人气。人气。 商铺商铺规划建议规划建议110商业建议考虑因素本报告是严格保密的。 现代简约风格现代简约风格：以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代

96、生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息.111商业风格建议本报告是严格保密的。风格风格展示展示112商业风格建议本报告是严格保密的。风格风格展示展示113商业风格建议本报告是严格保密的。临街商铺临街商铺114商铺业态建议：先期以满足社区基本生活配套的餐饮、家居、服务类为主商铺业态建议：先期以满足社区基本生活配套的餐饮、家居、服务类为主服服服服 务务务务金融、邮政、冲印店、金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电美发店、干洗店、电器维修器维修 灯饰、床上用品店、灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电器家具装饰、品牌电器直销直销家家家家 居居居居快餐西餐、中餐馆、快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆

97、、茶面包店、咖啡馆、茶室、酒吧室、酒吧餐餐餐餐 饮饮饮饮休休休休 闲闲闲闲花店、服饰店、瓷器花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场物店、其他特色卖场n项目沿街商铺以服务社项目沿街商铺以服务社区居民基本生活的商业为区居民基本生活的商业为主；主；n家居类商业具有独特性，家居类商业具有独特性，在项目整体销售结束前无在项目整体销售结束前无论对于招商还是终端销售论对于招商还是终端销售都很受欢迎，而社区全面都很受欢迎，而社区全面入住后将部分转变为其他入住后将部分转变为其他业态；业态；n休闲类商业需要相对成休闲类商业需要相对成熟的社区支持，不是先期熟的社区支持，不是先期引进

98、重点。引进重点。社区商业演变的社区商业演变的一般规律一般规律社区启动期社区启动期社区成熟期社区成熟期社区发展期社区发展期社区配套为主社区配套为主, ,区域配区域配套为辅，满足生活配套为辅，满足生活配套的商业套的商业区域配套、社区配套并区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱重，满足生活休闲、娱乐的配套乐的配套社区配套为主社区配套为主满足家庭装修、生活用满足家庭装修、生活用品的商业品的商业家庭装修服务、家居家庭装修服务、家居饰品饰品便利店、面包房便利店、面包房银行、药品店、快餐银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、店、洗衣店、发廊、花店等花店等咖啡店、酒吧、特色咖啡店、酒吧、特色食街、服装店、书店

99、食街、服装店、书店等等本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图115城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。产品建议：产品建议：户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作116将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局

100、上体现“精度精度”基本原则基本原则优化户型结构：优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主

101、购买性价比，并增添空间情趣情趣户型设计核心理念户型设计核心理念张弛适度的精准设计带来的舒适空间张弛适度的精准设计带来的舒适空间关键动作关键动作本报告是严格保密的。117洋房洋房四房四房三房三房二房二房基于客户需求及市基于客户需求及市场环境下的产品创场环境下的产品创新打造方式新打造方式本报告是严格保密的。产品一：产品一：5.55.5退台花园洋房退台花园洋房户户有花园、洋味十足的建筑风格住宅户户有花园、洋味十足的建筑风格住宅本报告是严格保密的。产品一：产品一：5.55.5退台花园洋房退台花园洋房户户有花园、洋味十足的建筑风格住宅户户有花园、洋味十足的建筑风格住宅本报告是严格保密的。层层退台层层退台

102、 花园示意花园示意本报告是严格保密的。层层退台层层退台 花园示意花园示意本报告是严格保密的。层层层层退退台台，退退一一步步的的生生活活哲哲学学！本报告是严格保密的。私享庭院私享庭院有天有地、有天有地、阳光、清风、花香、室阳光、清风、花香、室内外交流的家庭舞台内外交流的家庭舞台本报告是严格保密的。露台文化露台文化营造第三生活空间营造第三生活空间本报告是严格保密的。入户花园入户花园进则入户相迎，进则入户相迎，退则休闲、与庭院相约。退则休闲、与庭院相约。本报告是严格保密的。地下私家会所地下私家会所专属空间，私享尊崇专属空间，私享尊崇本报告是严格保密的。下沉式庭院下沉式庭院本报告是严格保密的。共享庭院

103、示意共享庭院示意本报告是严格保密的。创新共享庭院设计创新共享庭院设计对扣式庭院、彰显尊贵对扣式庭院、彰显尊贵停车停车共 享 庭 院本报告是严格保密的。1.1.人在平台上活动，车进入地下，可做到各组团内的人车分流；人在平台上活动，车进入地下，可做到各组团内的人车分流；2.2.形成半私密院落空间，重温往日院落情怀，而且不同的院落通过造景，可形成不同形成半私密院落空间，重温往日院落情怀，而且不同的院落通过造景，可形成不同的主题，使居民产生安全感、归属感和领域感；的主题，使居民产生安全感、归属感和领域感；3.3.平台高出地面平台高出地面1.21.2米的部分，采用与草坡地面及错落花池相接，可造成小区整体

104、地米的部分，采用与草坡地面及错落花池相接，可造成小区整体地形的起伏，营造更加丰富的环境景观；形的起伏，营造更加丰富的环境景观；4.4.营造和谐的邻里关系，茶余饭后，园中品茶纳凉、观星赏月；营造和谐的邻里关系，茶余饭后，园中品茶纳凉、观星赏月；5.5.通过院落的门禁系统，进行私家庭院的智能化安全管理，营造别墅的私密性。通过院落的门禁系统，进行私家庭院的智能化安全管理，营造别墅的私密性。 共享庭院优势共享庭院优势本报告是严格保密的。组团庭院组团庭院 门禁管理门禁管理庭院内景实景庭院内景实景本报告是严格保密的。港湾式停车港湾式停车本报告是严格保密的。一层私家花说园入户一层私家花说园入户本报告是严格保

105、密的。亲亲地地二二层层本报告是严格保密的。一、二层私家花园关系一、二层私家花园关系本报告是严格保密的。洋房三层洋房三层赠送超大露台，品茶纳凉，无限清风与阳光赠送超大露台，品茶纳凉，无限清风与阳光本报告是严格保密的。洋房四层洋房四层超长露台超长露台超值性价比生活享受超值性价比生活享受本报告是严格保密的。洋房五层洋房五层挑高复式挑高复式宽阔居住空间、张扬人生气度宽阔居住空间、张扬人生气度本报告是严格保密的。星光露台星光露台挑高客厅挑高客厅本报告是严格保密的。产品二：产品二：8+18+1情景电梯洋房情景电梯洋房本报告是严格保密的。特征：特征：1 1、2 2、3 3层具备花园洋房特征，层具备花园洋房特

106、征， 3 3、5 5、7 7和和4 4、6 6、8 8进行奇偶错层设计。进行奇偶错层设计。本报告是严格保密的。观景电梯观景电梯尽览小区内优美景观，回归自然尽览小区内优美景观，回归自然本报告是严格保密的。一层赠送私家花园一层赠送私家花园独立的私家花园入户独立的私家花园入户 本报告是严格保密的。奇奇偶偶错错层层、6 6米米挑挑高高本报告是严格保密的。阳光房阳光房本报告是严格保密的。下沉式庭院下沉式庭院本报告是严格保密的。下沉式地下私家豪华会所下沉式地下私家豪华会所本报告是严格保密的。二层设置亲地花园二层设置亲地花园 一一层层二二层层本报告是严格保密的。二层亲地效果示意二层亲地效果示意本报告是严格保

107、密的。产品三：空中院馆高层产品三：空中院馆高层 不同于普通高层封闭的阳台，狭小的室内空间，以多姿态的外部造型、大面积的露台设计，不仅丰富楼体外立面造型，更使室内空间无限延伸，拥有更多的阳光与清风。 本报告是严格保密的。巧妙的巧妙的“奇偶错层奇偶错层”处理处理 阳阳 光光 房房奇奇偶偶错错层层本报告是严格保密的。空中观景台空中观景台 本报告是严格保密的。架空处理架空处理局部架空，使景观更通透局部架空，使景观更通透 本报告是严格保密的。星级酒店星级酒店“入户大堂入户大堂” 本报告是严格保密的。空中庭院花园空中庭院花园本报告是严格保密的。2+12+1、3+13+1户型设计户型设计 本报告是严格保密的

108、。思维框架图思维框架图157城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。158u中空中空Low-ELow-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体气体氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效见光高透过性及中远红外线高

109、反射的特征，有效阻隔热量传导；阻隔热量传导；u冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；作用；u夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；日照日照中空中空Low-ELow-E玻璃的运用玻璃的运用日照日照窗的构件技术窗的构件技术u新型断桥铝合金窗框新型断桥铝合金窗框 使窗结构不再成为热桥！使窗结构不再成为热桥！u遮阳百叶调节日光防止西晒遮阳百叶调节日光防止西晒案例借鉴：当代案例借鉴：当代MOMAMOMA项目生态系统项目生态系统An生态节能生态节能n 日照日照本报告是严格保密的。lLOW-E玻璃具有良好的隔热

110、保温作用；l为业主节省制冷费用另外LOW-E玻璃的可见光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染；l考虑到本项目周边临路及商业区，LOW-E玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保证业主生活在一个安静的环境中。 室内室内室外室外LOW-ELOW-E玻玻璃璃立面外窗采用立面外窗采用LOW-ELOW-E玻璃达到降低能耗，增加保温效果。玻璃达到降低能耗，增加保温效果。本报告是严格保密的。气泄漏报警器：气泄漏报警器： 厨房设煤气泄漏报厨房设煤气泄漏报警器，增加居住安全性。警器，增加居住安全性。卧室求救报警器：卧室求救报警器： 为业主提供最贴切的为业主提供最贴切的安防措施，增强家居安全安防措施，增强家

111、居安全性性。本报告是严格保密的。l高耸、宽敞的社区大高耸、品质感的社区大门门，体现项目的气势；l风雨连廊设计，从细节处对业主生活的关心，即使雨天您也可以到达社区任何角落；气派社区大门、风雨连廊设计，细节出发体现对业主的气派社区大门、风雨连廊设计，细节出发体现对业主的贴心呵护。贴心呵护。社区大门风雨连廊本报告是严格保密的。社区智能化：设备设施配套建议社区智能化：设备设施配套建议常规动作常规动作l安全防范系统安全防范系统：小区出入口控制、门禁一卡通、周界报警、楼宇对讲与防盗门控制、电子巡更等；l智能家居系统智能家居系统：三线入地、四表出户、门磁开关、远程抄表；备选动作备选动作l信息服务系统：建立社

112、区“网络资讯与服务管理系统”网站、易于建立现代社区形象、社区信息沟通及时l地下停车场智能管理系统：增加停、取车的安全性和方便性，防止盗车事件的发生l煤气泄漏报警器：厨房设煤气泄漏报警器，与日常生活密切相关、增强家居安全性本报告是严格保密的。思维框架图思维框架图163城市规划及南区发展城市规划及南区发展城市宏观背景分析城市宏观背景分析房地产发展判断房地产发展判断项目解析与客户目标项目解析与客户目标住宅市场分析住宅市场分析项目问题项目问题发展战略及定位发展战略及定位项目规划建议项目规划建议配套建议配套建议产品建议产品建议附加值建议附加值建议规划建议规划建议经济测算经济测算本报告是严格保密的。开发节

113、点分析开发节点分析根据5月份制定的工程进度计划，工期安排为18月，关键工程节点为：11年12月开盘 11年6月项目开工11年8月地面正负零12年5月高层主体封顶。争取在7月份多层出地面正负零及售楼部同时完成，并在8月达到办理预售条件，预售证在9月中旬取得，争取在2011年12初开盘。一切顺利的情况下，可初定开盘日期为2011.12.0311年11月多层工程完成5层具备预售条件，12年8月开盘13年1月主体封顶本报告是严格保密的。售楼处规规划划路路殿甲路殿甲路总建筑面积约总建筑面积约6.76.7万，其中多层约占万，其中多层约占40%40%，高层约，高层约60%60%。方案二：方案二：建筑上采用8

114、+1电梯洋房和26层高层，其中8+1电梯洋房采用一梯两户，每栋两个单元，共计6栋；高层采用一梯两户，每栋两个单元，共计3栋。评价评价：在建筑体量与品质之间取得平衡，通过加大小高层的比例减低容积率提升对品质的负面作用。南环路南环路本报告是严格保密的。项目静态利润估算表项目静态利润估算表序号序号项项 目目计算公式计算公式金额（万元）金额（万元）(1)销售收入21675.7(2)土地成本7600(3)开发成本7643.68(4)销售推广费用按销售收入3%650.27(5)销售税金及附加按销售收入5.5%1192.16(6)土地增值税税率按销售收入1.5%预缴325.14(7)财务费用考虑滚动开发按一年计算1083.79(8)利润总额(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)3180.67(9)所得税税率按销售收入12.5%预缴2109.46(10)净利润(8)-(9)1071.21(11)毛利润率利润总额/总投资17.20%THE ENDTHANKS