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1、北京大成（上海）律师事务所北京大成（上海）律师事务所 二二、房地产信托讲座房地产信托讲座房地产信托的主要模式房地产信托的主要模式432齐全模式齐全模式信托贷款模式信托贷款模式XXXX信托计划信托计划保管银行XX银行受托人XX信托土地在建工程抵押担保方融资方合格投资者受托管理理财资金本金返还收益分配还本付息开发销售经营回款其它增信措施购买信托份额购买信托份额资金托管XX项目贷款特定资产收益权转让加回购特定资产收益权转让加回购土地使用权第二顺位抵押合格投资者受托管理受让特定资产收益权本金返还收益分配溢价回购特定资产收益权购买信托份额资金托管保管银行XX银行受托人XX信托XXXX特定资产收益权特定资
2、产收益权转让及回购转让及回购集合资金信托计划集合资金信托计划融资方在建工程抵押土地使用权过渡性抵押担保方其它增信措施股权收益权转让加回购股权收益权转让加回购股权质押合格投资者受托管理受让股权收益权本金返还收益分配溢价回购股权收益权开发其他增信措施购买信托份额资金托管保管银行XX银行受托人XX信托XXXX股权收益权投股权收益权投资集合资金信托资集合资金信托计划计划担保方回购方XX项目融资方比较分析比较分析模式模式主体主体优势优势劣势劣势信托贷款房企方式简单易于接受创新不足，与银行业务重叠银行方式简单易于接受理财受规模限制信托方式简单易于接受集合信托规模受限制受让债权附加回购房企方式相对简单，资金
3、使用灵活需要先设立债权银行方式相对简单信托方式相对简单，法律关系明晰规模受限制受让不动产收益权附加回购房企不用另外增加工作需要更强的增信措施银行法律关系有待认可信托实质还是融资受让上市公司股票或者未上市金融类公司股权收益权附加回购模式房企资金使用灵活，项目相对次要融资标的物特殊不易取得银行易于判断，理财规模受限小信托易于判断，集合信托规模受限小432不全模式不全模式投资模式投资模式1234股东借款模式股东借款模式合格投资者受托管理收购100%股权并增资本金返还收益分配购买信托份额资金托管保管银行XX银行受托人XX信托XXXX集合资金信集合资金信托计划托计划 目标项目还本付息融资方A公司B公司购
4、买选择权购买选择权+期权模式期权模式合格投资者受托管理购买股权并同比例增资本金返还收益分配按比例分配利润购买信托份额资金托管保管银行XX银行受托人XX信托XXXX集合资金信集合资金信托计划托计划持有融资方的股权作质押担保B公司融资方A公司目标项目项目公司股股+债模式债模式保管银行XX银行受托人XX信托土地使用权在建工程抵押受托管理资金托管XX股权投资股权投资集合资金信托集合资金信托计划计划项目公司还本付息目标项目融资方（劣后级）合格投资者（优先级）本金返还收益分配购买信托份额债权认购增资+注入资本公积金开发销售经营回款其他增信方式第三方有限合伙模式有限合伙模式保管银行XX银行受托人XX信托受托
5、管理资金托管 XX基金信托 计划 LPXXXX基金基金LLPLLP合格投资者本金返还收益分配购买信托份额出资A A公司公司 GP/GP/基金管理人基金管理人B B公司公司出资设立LLPLLP平行基金平行基金1 1LLPLLP平行基金平行基金2 2LLPLLP平行基金平行基金3 3LLPLLP平行基金平行基金4 4LLPLLP平行基金平行基金5 5开发目标目标项目项目投资目标目标公司公司出资变通模式变通模式装修贷款模式装修贷款模式XX酒店装修贷酒店装修贷款项目集合资款项目集合资金信托计划金信托计划保管银行XX银行受托人XX信托项目公司合格投资者受托管理本金返还收益分配还本付息装修其他增信方式购买
6、信托份额资金托管XX大酒店贷款第三方在建工程抵押基础设施贷款模式（仓储物流）基础设施贷款模式（仓储物流）XX建材城建材城项目项目集合资金信托集合资金信托计划计划保管银行XX银行受托人XX信托融资方合格投资者受托管理本金返还收益分配还本付息开发其他增信方式购买信托份额资金托管信托贷款用途仓储物流售后返租商铺、住宅、在建工程、土地使用权抵押目标项目第三方基础设施贷款模式（工业园区）基础设施贷款模式（工业园区）XX集合资金信集合资金信托计划托计划保管银行XX银行受托人XX信托融资方合格投资者受托管理本金返还收益分配还本付息开发其他增信方式购买信托份额资金托管信托贷款用途区级XX城土地使用权及地上建筑抵押区财政付款安排目标项目区财政局第三方建筑工程施工贷款模式建筑工程施工贷款模式XXXX流动资金贷款流动资金贷款集合资金信托集合资金信托计划计划保管银行XX银行受托人XX信托实际控制人及配偶连带责任担保融资方合格投资者受托管理本金返还收益分配还本付息购买信托份额资金托管补充营运资金流动资金贷款第三方其他增信方式周天林周天林 律师律师Tel：021-20283292 手机：13916102459 E-mail：石峰石峰 律师律师Tel：021-20283927 手机：13320234561 E-mail：谢谢
