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1、第十三章国有资产评估管理一、什么是资产评估？一、什么是资产评估？ 通过对资产某一时点价值的估算，从通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。而确定其价值的经济活动。 具体说，就是有专门的机构和人员，具体说，就是有专门的机构和人员，依据国家规定的标准，按照国家规定和有依据国家规定的标准，按照国家规定和有关资料，根据特点目的，遵循使用的原则关资料，根据特点目的，遵循使用的原则和标准，按照一定的程序，运用科学的方和标准，按照一定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估家的过程。法，对资产进行评定和估家的过程。二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大要素1、资产评估主体、资产评估主体2
2、、资产评估的客体、资产评估的客体3、资产评估的特定目的、资产评估的特定目的4、资产评估的标准、资产评估的标准5、资产评估的方法、资产评估的方法6、程序、程序三、资产评估的的特点和原则三、资产评估的的特点和原则特点：现实性；市场性；预测性；公正性等。特点：现实性；市场性；预测性；公正性等。原则：原则： 1 1、工作原则：独立性、客观（真实）性、工作原则：独立性、客观（真实）性、科学性原则科学性原则 2 2、技术原则：预期收益、替代原则、贡献、技术原则：预期收益、替代原则、贡献原则原则四、资产评估的标准四、资产评估的标准含义：就是评估中应遵循的计价标准含义：就是评估中应遵循的计价标准包含：包含：重
3、置成本标准重置成本标准现行市价标准现行市价标准收益现值标准收益现值标准清算价格标准清算价格标准资产评估的客体资产评估的客体：按照被评估资产的存在形态分为有形资按照被评估资产的存在形态分为有形资产和无形资产。产和无形资产。按照资产能否独立存在划分为可确指资按照资产能否独立存在划分为可确指资产和不可确指资产。产和不可确指资产。 不可确指资产不可确指资产商誉商誉按资产是否具有综合获利能力分为单项按资产是否具有综合获利能力分为单项资产和整体资产。资产和整体资产。 资产评估的特点目的资产评估的特点目的 就是指被评估资产的单位即将发生的经济就是指被评估资产的单位即将发生的经济行为。包括：行为。包括：资产转
4、让、企业兼并、企业联营、企业出资产转让、企业兼并、企业联营、企业出售、股份经营、中外合资合作、企业清算。售、股份经营、中外合资合作、企业清算。资产抵押、资产担保、企业承包租赁等。资产抵押、资产担保、企业承包租赁等。重置成本标准重置成本标准重置成本重置成本指在现时条件下按功能重置指在现时条件下按功能重置资产并使资产处于再用状态所耗费的成本。资产并使资产处于再用状态所耗费的成本。复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本重置成本标准重置成本标准就是以资产的重置成本就是以资产的重置成本为基础，对资产的价格进行评估的一种计为基础，对资产的价格进行评估的一种计价标准。价标准。重置成本法的计算公式重
5、置成本法的计算公式资产评估值资产评估值 =资产的重置成本资产的重置成本实体性贬值实体性贬值 功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值现行市价标准现行市价标准现行市价现行市价指资产在公平市场上的售指资产在公平市场上的售卖价格。卖价格。现行市价标准现行市价标准就是以现行市价为基就是以现行市价为基础对资产进行评估的一种计价标准。础对资产进行评估的一种计价标准。收益现值标准收益现值标准收益现值收益现值根据资产未来获利能力的根据资产未来获利能力的大小，以适当的折现率将未来收益折成大小，以适当的折现率将未来收益折成的现值。以此为基础进行评估的计价标的现值。以此为基础进行评估的计价标准叫收益现值标准。准叫收
6、益现值标准。该标准适用的前提条件：资产投入使用，该标准适用的前提条件：资产投入使用，且投资者投资的目的是为了获得预期收且投资者投资的目的是为了获得预期收益。益。清算价格标准清算价格标准清算价格清算价格指在指在非正常市场上变现非正常市场上变现的价格。也叫快速的价格。也叫快速变现价格，是一种变现价格，是一种拍卖价格。拍卖价格。与现行市价的区别与现行市价的区别五、资产评估的方法五、资产评估的方法重置成本法重置成本法现行市价法现行市价法收益现值法收益现值法清算价格法清算价格法例例 一一重置构建设备一台，现行市场价格每台重置构建设备一台，现行市场价格每台50，000元，运杂费元，运杂费1，000元，直接
7、安装成本元，直接安装成本800元，其中材料费元，其中材料费300元，人工成本元，人工成本500元。元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本成本为每元人工成本0.8元，求该机器设备元，求该机器设备重置成本。重置成本。例例1某公司尚可继续经营某公司尚可继续经营5年，营业终止后全年，营业终止后全部资产拟用于抵偿负债。经预测，该公部资产拟用于抵偿负债。经预测，该公司未来五年预期收益估测额分别为：第司未来五年预期收益估测额分别为：第一年一年50万元；第二年万元；第二年60万元；第三年万元；第三年55万元；第四年万元；第四年45万元；第五年万元；第五年
8、40万元。万元。评估人员经对该企业获利风险等因素进评估人员经对该企业获利风险等因素进行分析后，确定折现率为行分析后，确定折现率为8%。求该公司。求该公司评估值（保留两位小数）。评估值（保留两位小数）。8%（1-6年）复利现值系数为：年）复利现值系数为：0.9259、0.8573、0.7938、0.7350、0.6806、0.6302例例2经预测，某公司未来经预测，某公司未来5 5年收益分别为年收益分别为4040万元、万元、5050万元、万元、4545万元、万元、4040万元和万元和3535万元，假定从第万元，假定从第6 6开始，以后每年收益均为开始，以后每年收益均为4040万元，确定的折万元，
9、确定的折现率为现率为8%,8%,本金化率为本金化率为10%10%。计算该公司在持续。计算该公司在持续经营下的评估值（保留两位小数）。经营下的评估值（保留两位小数）。 8%复利现值系数（复利现值系数（1-61-6年）：年）：0.9259、0.8573、0.7938、0.7350、0.6806、0.6302计算计算资产评估的程序资产评估的程序核准制、备案制核准制、备案制申报立项、资产清查、评申报立项、资产清查、评定估算、验证确认定估算、验证确认复习思考题复习思考题一、资产评估的六大要素有哪些？一、资产评估的六大要素有哪些？二、资产评估的标准有哪些？二、资产评估的标准有哪些？三、商誉价格如何确定？三
10、、商誉价格如何确定？ 现评估一台现评估一台现评估一台现评估一台5 5年前购置的机器设备，假定该设年前购置的机器设备，假定该设年前购置的机器设备，假定该设年前购置的机器设备，假定该设备目前尚无替代产品。帐面原值为备目前尚无替代产品。帐面原值为备目前尚无替代产品。帐面原值为备目前尚无替代产品。帐面原值为20 20 万元。其万元。其万元。其万元。其中，设备当时购买价为中，设备当时购买价为中，设备当时购买价为中，设备当时购买价为1010万元，运杂费万元，运杂费万元，运杂费万元，运杂费2 2万元，万元，万元，万元，安装费中直接成本为安装费中直接成本为安装费中直接成本为安装费中直接成本为0.50.5万元，
11、间接成本为万元，间接成本为万元，间接成本为万元，间接成本为0.40.4万元。据对同类型机器设备的市场调查，现在万元。据对同类型机器设备的市场调查，现在万元。据对同类型机器设备的市场调查，现在万元。据对同类型机器设备的市场调查，现在购买价比购买价比购买价比购买价比5 5年前上涨年前上涨年前上涨年前上涨20%20%，运杂费上涨，运杂费上涨，运杂费上涨，运杂费上涨60%60%，安装费中直接成本上涨安装费中直接成本上涨安装费中直接成本上涨安装费中直接成本上涨50%50%；间接成本占直接；间接成本占直接；间接成本占直接；间接成本占直接成本比率不变。该设备平均利用率为成本比率不变。该设备平均利用率为成本比
12、率不变。该设备平均利用率为成本比率不变。该设备平均利用率为60%60%，估，估，估，估计还可以使用计还可以使用计还可以使用计还可以使用5 5年（不考虑残值），在不考虑年（不考虑残值），在不考虑年（不考虑残值），在不考虑年（不考虑残值），在不考虑设备功能性贬值、经济性贬值的条件下，试计设备功能性贬值、经济性贬值的条件下，试计设备功能性贬值、经济性贬值的条件下，试计设备功能性贬值、经济性贬值的条件下，试计算该设备的评估值。算该设备的评估值。算该设备的评估值。算该设备的评估值。计算计算购买价购买价购买价购买价=10=10（1+20%1+20%）=12=12（万元）（万元）（万元）（万元）运杂费运杂费
13、运杂费运杂费=2=2（1+60%1+60%）=3.2=3.2（万元）（万元）（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.5=0.5（1+50%1+50%）=0.75=0.75（万元）（万元）（万元）（万元）直接成本直接成本直接成本直接成本=12+3.2+0.75=15.95=12+3.2+0.75=15.95（万元）（万元）（万元）（万元）间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率=0.4=0.4（10+2+0.510+2+0.5）100%=3.2%100%=3.2%间接成本间接成本
14、间接成本间接成本=15.953.2%=0.5104=15.953.2%=0.5104（万元）（万元）（万元）（万元）被评估设备重置成本被评估设备重置成本被评估设备重置成本被评估设备重置成本=15.95+0.5104=16.46=15.95+0.5104=16.46（万元）（万元）（万元）（万元）该设备实际已使用年限该设备实际已使用年限该设备实际已使用年限该设备实际已使用年限=560%=3=560%=3（年）（年）（年）（年）该设备总使用年限该设备总使用年限该设备总使用年限该设备总使用年限=3+5=8=3+5=8（年）（年）（年）（年）被评估设备实体性贬值额被评估设备实体性贬值额被评估设备实体性
15、贬值额被评估设备实体性贬值额=16.4638=6.1725=16.4638=6.1725（万元）（万元）（万元）（万元）被评估设备的评估值被评估设备的评估值被评估设备的评估值被评估设备的评估值=16.46-6.1725=10.2875=16.46-6.1725=10.2875（万元）（万元）（万元）（万元）评估值评估值=400.9259+500.8573+450.7938+400.7350+350.6806+4010%0.6806 =441.08（万元）（万元）本金化率本金化率本金化率是年收益额与资金总额（收益现本金化率是年收益额与资金总额（收益现值）之比率，即资金收益率。本金化率是值）之比率，即资金收益率。本金化率是将将未来永续性预期收益换算成现值的比率未来永续性预期收益换算成现值的比率。 本金化率本金化率与与折现率折现率在本质上是没有区别的。在本质上是没有区别的。只是使用场合不同。折现率是将未来只是使用场合不同。折现率是将未来有限有限期期的预期收益折算成现值的比率，用于有的预期收益折算成现值的比率，用于有限预期收益还原，本金化率则是将未来限预期收益还原，本金化率则是将未来永永续性续性预期收益折算成现值的比率。预期收益折算成现值的比率。
