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1、云南海航置业有限公司云南海航置业有限公司二一一年五月海航广场海航广场 皇冠假日酒店项目汇报皇冠假日酒店项目汇报 目录目录目录目录 项目地理位置项目地理位置项目地理位置项目地理位置 项目四至及现状项目四至及现状项目四至及现状项目四至及现状 宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素 当地宏观投资环境当地宏观投资环境当地宏观投资环境当地宏观投资环境 当地市场发展态势当地市场发展态势当地市场发展态势当地市场发展态势 酒店板块市场酒店板块市场酒店板块市场酒店板块市场公寓板块市场公寓板块市场公寓板块市场公寓板块市场 主要规划指标主要规
2、划指标主要规划指标主要规划指标 美国美国美国美国HKSHKSHKSHKS规划方案规划方案规划方案规划方案 目录目录目录目录 SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 项目定位项目定位项目定位项目定位 项目计划项目计划项目计划项目计划 预期投资与收益预期投资与收益预期投资与收益预期投资与收益 项目地理位置项目地理位置项目地理位置项目地理位置 项目位于昆明市一环路内主城核心区，环城西路与西坝路交项目位于昆明市一环路内主城核心区，环城西路与西坝路交汇处，东与云南白药厂相接、西临环城西路、北临西坝路，周边汇处，东与云南白药厂相接、西临环城西路、北临西坝路，周边氛围较好，客观条件比较优越。项目地
3、块拥有成熟的主干交通网氛围较好，客观条件比较优越。项目地块拥有成熟的主干交通网络、距离昆明市四大中心商圈之小西门商业圈约络、距离昆明市四大中心商圈之小西门商业圈约3 3公里、螺蛳湾公里、螺蛳湾商业圈约商业圈约4 4公里、昆百大三市街商业圈约公里、昆百大三市街商业圈约3 3公里。距火车站约公里。距火车站约4 4公公里、距昆明机场里、距昆明机场7 7公里，有多条公交线路，交通条件十分便利。公里，有多条公交线路，交通条件十分便利。项目周边社区配套完善，医疗、教育、商场、银行、宾馆、餐饮、项目周边社区配套完善，医疗、教育、商场、银行、宾馆、餐饮、休闲等设施俱全，居住气氛较浓厚。休闲等设施俱全，居住气氛
4、较浓厚。11项目位置 项目地理位置项目地理位置项目地理位置项目地理位置本案本案 项目四至及现状项目四至及现状项目四至及现状项目四至及现状东临白药厂厂房东临白药厂厂房西临环城西路西临环城西路南临中民合众大厦南临中民合众大厦北临西坝路北临西坝路项目正面（天阳花园）项目正面（天阳花园）街景花园街景花园项目远眺项目远眺项目后面（云南白药厂）项目后面（云南白药厂）昆八中新闻南路华丰医院轻西宾馆 原酒店使用原酒店使用1212年之久（其间停业年之久（其间停业3 3年）年），设备设施严重老化，且无中水、楼宇自，设备设施严重老化，且无中水、楼宇自控、污水处理等系统，不符合国家现行强控、污水处理等系统，不符合国家
5、现行强制规范；酒店咖啡厅钢网架抗击地震能力制规范；酒店咖啡厅钢网架抗击地震能力较弱，具有较大安全隐患；整体品质较低、较弱，具有较大安全隐患；整体品质较低、有损品牌形象。有损品牌形象。 宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素p20102010年以来，年以来，“国十一条国十一条”、“新国四条新国四条”、“新国十条新国十条”等一系列等一系列调控新政密集发布；调控新政密集发布；20112011年，年，“国八条国八条”、限购令的发布，一线城市、限购令的发布，一线城市房地产市场整体成交量大减，部分区域二手房价格大幅下跌。房地产市场整
6、体成交量大减，部分区域二手房价格大幅下跌。p随着国家一系列的调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向随着国家一系列的调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。二三线城市。p昆明作为二三线城市，房价还处于一个相对较低的水平，随着新昆明昆明作为二三线城市，房价还处于一个相对较低的水平，随着新昆明建设和昆明城市化进程的加快，房地产发展正处于上升期。目前昆明建设和昆明城市化进程的加快，房地产发展正处于上升期。目前昆明的房地产市场正处在一个多方博弈的状态，限购令的执行虽有成效，的房地产市场正处在一个多方博弈的状态，限购令的执行虽有成效，但楼市均价水平却仍有小幅的上扬。但楼市均价水平却仍
7、有小幅的上扬。 宏观形势宏观形势 宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素 产业利好因素产业利好因素p房地产已绑架中国经济房地产已绑架中国经济中国经济三驾马车出口、消费和投资由于国际金融海啸和中国社中国经济三驾马车出口、消费和投资由于国际金融海啸和中国社会保障体系不健全的缘故，出口和消费十分低迷。而投资部分的基础会保障体系不健全的缘故，出口和消费十分低迷。而投资部分的基础设施建设又基本完成。所以具有行业带动作用的房地产投资业，成为设施建设又基本完成。所以具有行业带动作用的房地产投资业，成为了中国经济的头号支柱，房地产因为其
8、带动性和不可替代性房地产因了中国经济的头号支柱，房地产因为其带动性和不可替代性房地产因为其带动性和不可替代性，为其带动性和不可替代性，“绑架绑架”了中国经济。了中国经济。p刚性需求刚性需求 只要有房地产业就一直会有刚性需求，这个恒古不变的力量也是只要有房地产业就一直会有刚性需求，这个恒古不变的力量也是助推房地产业来年继续向上的重要力量。助推房地产业来年继续向上的重要力量。 宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素 产业利好因素产业利好因素p城市化进程城市化进程 剩余的农村劳动力从土地上剥离，释放土地价值，继续中国的城市剩余
9、的农村劳动力从土地上剥离，释放土地价值，继续中国的城市化进程是不可逆的历史进程。不断的城市化就意味着更多的人和更多的化进程是不可逆的历史进程。不断的城市化就意味着更多的人和更多的城市，也就意味着更多房地产上升力量。城市，也就意味着更多房地产上升力量。p通胀预期通胀预期 在粮食、汽油等生活必需品的轮番上调之后，人们对于通货膨胀的在粮食、汽油等生活必需品的轮番上调之后，人们对于通货膨胀的预期十分清晰，因此通胀威胁将极大刺激购房者将资金投向楼市，因为预期十分清晰，因此通胀威胁将极大刺激购房者将资金投向楼市，因为就个人理财而言，房地产被誉为通胀的狙击手。就个人理财而言，房地产被誉为通胀的狙击手。 宏观
10、形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素宏观形势及房地产产业利好因素 产业利好因素产业利好因素p各级地方政府博弈各级地方政府博弈 不可否认的是，由于不可否认的是，由于“转让土地使用权转让土地使用权”和地方财政的种种关联，地和地方财政的种种关联，地方政府博弈中央政府政策，也是导致抑制房地产发展不能上下一致，反而方政府博弈中央政府政策，也是导致抑制房地产发展不能上下一致，反而利好楼市的重要因素。利好楼市的重要因素。p“大鳄大鳄”入侵入侵 随着国家一系列调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二随着国家一系列调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三
11、线城市。就昆明本地而言，万科、保利、碧桂园、龙湖、恒大等大牌地三线城市。就昆明本地而言，万科、保利、碧桂园、龙湖、恒大等大牌地产企业的进驻就是非常明显的佐证。产企业的进驻就是非常明显的佐证。 当地宏观投资环境当地宏观投资环境当地宏观投资环境当地宏观投资环境 2009 2009年昆明市实现生产总值年昆明市实现生产总值1808.651808.65亿元，同比增长亿元，同比增长29.77%29.77%。是近十年。是近十年来增长最快的，高于全国平均水平来增长最快的，高于全国平均水平2.72.7个百分点；个百分点； 20102010年昆明市实现地区生产总值年昆明市实现地区生产总值(GDP)2120.37(
12、GDP)2120.37亿元，比上年增长亿元，比上年增长14.0%14.0%，全市居民消费价格，全市居民消费价格(CPI)(CPI)比上年上涨比上年上涨4.2%4.2%。全市城镇居民人均可支配收入。全市城镇居民人均可支配收入18875.6518875.65元，比上年增长元，比上年增长14.4%14.4%，扣除物价因素，实际涨幅已达到，扣除物价因素，实际涨幅已达到9.8%9.8%。 目前，昆明市正在建设以目前，昆明市正在建设以“一湖四环一湖四环” “一湖四片一湖四片”、“一城四区一城四区”为载体，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一为载体，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文
13、景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市，建体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市，建设经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和设经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。 当地市场发展态势当地市场发展态势当地市场发展态势当地市场发展态势 2009 2009年，昆明的房地产市场与全国一样，在危机中迎来最辉煌的一年，年，昆明的房地产市场与全国一样，在危机中迎来最辉煌的一年，全年共成交各类商品房全年共成交各类商品房78
14、20178201套，成交面积为套，成交面积为696.47696.47万平方米，成交金额为万平方米，成交金额为363.9363.9亿元，全年均价亿元，全年均价51655165元元/ /平方米。最主要是下半年成交强势反弹，使全平方米。最主要是下半年成交强势反弹，使全年成交情况大大超过年成交情况大大超过20082008年。年。 20102010年是年是 “政策调控年政策调控年”，从，从 “国十一条国十一条”强劲出台，到强劲出台，到9 9月末二次月末二次调控，再到调控，再到1111月央行两次上调存款准备金率和省、市相关配套政策也不断出月央行两次上调存款准备金率和省、市相关配套政策也不断出台。昆明楼市经
15、历了与全国相同的一轮又一轮调控。但是在这一年中，楼市台。昆明楼市经历了与全国相同的一轮又一轮调控。但是在这一年中，楼市交易量虽表现出大幅下滑，然而房价的上涨势头却没有得到有效缓解。全年交易量虽表现出大幅下滑，然而房价的上涨势头却没有得到有效缓解。全年共成交各类商品房共成交各类商品房6533865338套，与套，与20092009年相比较下降年相比较下降16.45%16.45%，成交面积为，成交面积为451.41451.41万平方米，同比下降万平方米，同比下降35.18%35.18%，成交金额为，成交金额为261.54261.54亿元，同比下降亿元，同比下降28.13%28.13%，成交均价为每
16、平方米，成交均价为每平方米5793.835793.83元，同比上涨元，同比上涨12.17%12.17%。新政出台，虽。新政出台，虽在一定程度上抑制住了投资性需求进入市场，但却并未影响到房价的坚挺，在一定程度上抑制住了投资性需求进入市场，但却并未影响到房价的坚挺， 20112011年，继年，继20102010年一系列调控政策之后，年一系列调控政策之后，“国八条国八条”、限购令等相继出、限购令等相继出台，显示了政府继续进行调控的决心。但由于昆明房价由于处于较低水平，台，显示了政府继续进行调控的决心。但由于昆明房价由于处于较低水平，虽然限购令控制了市场的成交量，但无法控制房价上升。虽然限购令控制了市
17、场的成交量，但无法控制房价上升。 当地市场发展态势当地市场发展态势当地市场发展态势当地市场发展态势 酒店板块市场酒店板块市场酒店板块市场酒店板块市场 9999世博会后，昆明已建成了世博会后，昆明已建成了200200多家酒店，其中星级酒店多家酒店，其中星级酒店118118家。随着世家。随着世博会之后来滇旅游者的减少，酒店行业进入了低速发展时期，总体呈现了博会之后来滇旅游者的减少，酒店行业进入了低速发展时期，总体呈现了“供大于求、亏大于盈，退大于进供大于求、亏大于盈，退大于进”的危机业态。主要表现在（的危机业态。主要表现在（1 1）大部分酒店）大部分酒店客源不足，住房率较低。（客源不足，住房率较低
18、。（2 2）酒店之间以恶性降价竞争为主要竞争手段。）酒店之间以恶性降价竞争为主要竞争手段。（3 3）一些酒店则步履维艰，难以支撑下去，已经倒闭关门或改造为小户型公）一些酒店则步履维艰，难以支撑下去，已经倒闭关门或改造为小户型公寓的。（寓的。（4 4）酒店硬件质量得不到保证。（）酒店硬件质量得不到保证。（5 5）酒店软件服务质量不高。）酒店软件服务质量不高。 近年来，随着泰国近年来，随着泰国TCCTCC并购昆明邦克饭店（五星）、樱花酒店（四星）；并购昆明邦克饭店（五星）、樱花酒店（四星）；锦江国际收购锦华大酒店以及锦江国际收购锦华大酒店以及20082008年年“七天七天”、“如家如家”知名经济型
19、酒店集知名经济型酒店集团入驻昆明，昆明的酒店业发生了重大的变革，正在进行重新洗牌，形成新团入驻昆明，昆明的酒店业发生了重大的变革，正在进行重新洗牌，形成新的格局，完全不排除高端酒店出租价格上涨的可能。其次，昆明近几年经济的格局，完全不排除高端酒店出租价格上涨的可能。其次，昆明近几年经济快速增长，旅游业进入快速增长，旅游业进入“旅游二次创业旅游二次创业”时期，加之昆明东盟桥头堡战略，时期，加之昆明东盟桥头堡战略，将为昆明酒店业注入新的生机。将为昆明酒店业注入新的生机。 昆明作为面向西南的国际化都市，最缺乏的是国际化高端酒店。目前，昆明作为面向西南的国际化都市，最缺乏的是国际化高端酒店。目前，泰国
20、泰国TCCTCC并购昆明邦克饭店、樱花酒店也委托洲际进行管理。并购昆明邦克饭店、樱花酒店也委托洲际进行管理。 现一环内五星级酒店房间均价在现一环内五星级酒店房间均价在480480元元900900元之间。元之间。 酒店板块市场酒店板块市场酒店板块市场酒店板块市场宾馆名称名称房房间价格价格酒店位置酒店位置昆明天恒大酒店 RMB480毗邻市中心广场，与盘龙江隔江相望，地处昆明市金融文化中心，周围商场林立，交通便利，环境优美。 昆明绿洲大酒店 RMB498位于市中心繁华商业地段，毗邻市政府，对面是真庆广场和清代状元楼旧址，旁边是尚义花市。 昆明邦克饭店 RMB540位于市中心繁华地段，青年路与金碧路交
21、叉路口，濒临盘龙江。环境优美，交通便利。 昆明君乐酒店（原昆明海逸酒店） RMB600海逸酒店邻近昆明商业中心区，前临景色优美的翠湖公园，云南众多著名的旅游胜地亦近在咫尺。 昆明佳华广场酒店 RMB680酒店屹立于昆明市中心。昆明享有中国城的美誉，在酒店可以俯瞰整个昆明城及山川景色。 昆明翠湖宾馆 RMB768位于风景秀丽、环境优美的翠湖旁。周围景观：圆通寺、动物园、翠湖公园、大观楼、活尔马商场、西南商业大厦、仟村百货、百货大楼、百汇商场 。 公寓板块市场公寓板块市场公寓板块市场公寓板块市场 公寓因其独特的产品魅力和高投资回报的先天优势而获得昆明市场的青公寓因其独特的产品魅力和高投资回报的先天
22、优势而获得昆明市场的青睐。自睐。自20062006年奔腾年代、中城广场试水成功后，昆明相继推出摩玛公寓、兴年奔腾年代、中城广场试水成功后，昆明相继推出摩玛公寓、兴杰站杰站现代城、顺城、翠湖太龙公寓（最高价现代城、顺城、翠湖太龙公寓（最高价3200032000元元/ /平米）、香宫国际、东平米）、香宫国际、东陆，每个项目开盘销售都十分火爆，演绎了昆明地产销售市场一个又一个的陆，每个项目开盘销售都十分火爆，演绎了昆明地产销售市场一个又一个的奇迹。至今为止，小户型公寓仍是昆明市场的最大赢家。小户型公寓因其总奇迹。至今为止，小户型公寓仍是昆明市场的最大赢家。小户型公寓因其总价低、配套完善、空间灵活，尤
23、其受广大白领人士及投资客的青睐。价低、配套完善、空间灵活，尤其受广大白领人士及投资客的青睐。 小户型楼盘仍然是未来昆明市场的一个发展方向。随着城中村项目的逐小户型楼盘仍然是未来昆明市场的一个发展方向。随着城中村项目的逐渐推出，适合小型办公的渐推出，适合小型办公的MOHOMOHO型写字楼将逐渐增多。大型楼盘的小户型产品型写字楼将逐渐增多。大型楼盘的小户型产品会更加集中于会更加集中于60-9060-90平米的紧凑型两居到三居，以适合普通家庭居家需求。平米的紧凑型两居到三居，以适合普通家庭居家需求。60609090平米的主力小户型，又有良好经营管理的公寓式酒店前景相对看好。平米的主力小户型，又有良好
24、经营管理的公寓式酒店前景相对看好。 翠湖公园翠湖公园东风广场东风广场海海航航酒酒店店1234567公寓式酒店公寓式酒店序号序号项目项目当前价格（元当前价格（元/ /平米）平米）1公寓翠湖太龙公寓300002空间俊园220003顺城180004香宫国际160005南屏时代180006东陆座120007华海商业广场公寓16000 主要规划指标主要规划指标主要规划指标主要规划指标 美国美国美国美国HKSHKSHKSHKS规划方案规划方案规划方案规划方案 美国美国美国美国HKSHKSHKSHKS规划方案规划方案规划方案规划方案 美国美国美国美国HKSHKSHKSHKS规划方案规划方案规划方案规划方案
25、SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势（优势（strengthstrength）p区区位位优优势势：位位于于昆昆明明市市主主城城一一环环核核心心区区内内，临临近近昆昆百百大大商商圈圈、小小西西门门商商圈，具有较高的商业发展空间和较大的增值空间。圈，具有较高的商业发展空间和较大的增值空间。p配配套套优优势势：周周边边医医院院、学学校校、购购物物中中心心等等生生活活配配套套设设施施完完善善、人人口口密密集集，人气较旺，生活氛围浓厚。人气较旺，生活氛围浓厚。p增增值值潜潜力力：洲洲际际集集团团品品牌牌的的引引入入，提提升升项项目目价价值值区区位位价价值值和和公公寓寓式式酒酒店店价值。价
26、值。劣势（劣势（weaknessweakness）p用地为商业用地，使用年限用地为商业用地，使用年限4040年，对公寓式酒店销售有一定影响。年，对公寓式酒店销售有一定影响。p项目占地面积较小、对项目本身的横向配套建设带来困难。项目占地面积较小、对项目本身的横向配套建设带来困难。 p项目区域缺乏优质物业项目和大型购物广场、缺乏有效的产业支持。项目区域缺乏优质物业项目和大型购物广场、缺乏有效的产业支持。 SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析机会（机会（opportunityopportunity）p昆昆明明作作为为面面向向东东盟盟的的桥桥头头堡堡，新新昆昆明明的的发发展展和和建建设设给
27、给商商业业、房房地地产产产产业业带来较大的发展潜力和空间。带来较大的发展潜力和空间。p项目位置醒目，商业发展空间较大。项目位置醒目，商业发展空间较大。威胁（威胁（threatthreat）p受国家宏观调控的影响较大。受国家宏观调控的影响较大。p公寓式酒店市场销售活跃，潜在竞争较大。公寓式酒店市场销售活跃，潜在竞争较大。 项目定位项目定位项目定位项目定位产品定位产品定位 项项目目定定位位为为国国际际品品牌牌酒酒店店为为主主、精精装装修修小小户户型型公公寓寓式式酒酒店店、精精品品商商业业为为辅辅的地标性超高层精品物业，以提升片区城市功能，推动片区产业结构调整。的地标性超高层精品物业，以提升片区城市
28、功能，推动片区产业结构调整。 项项目目酒酒店店为为皇皇冠冠假假日日酒酒店店，客客房房数数量量300300间间；酒酒店店以以上上为为精精装装修修小小户户型型公公寓寓式式酒酒店店，以以6060100100平平米米为为主主力力户户型型；地地下下一一层层一一部部分分定定位位为为下下沉沉式式休休闲闲精精品品区区，整整体体项项目目引引入入国国际际顶顶级级酒酒店店管管理理公公司司洲洲际际酒酒店店集集团团进进行行管管理理，极极大大地地提提升公寓式酒店的价值空间。升公寓式酒店的价值空间。精装修小户型公寓式酒店目标客户群定位精装修小户型公寓式酒店目标客户群定位 金金领领阶阶层层（年年薪薪1515万万元元以以上上）
29、、富富人人群群体体、城城市市精精英英及及自自由由职职业业者者，他他们们追追求求现现代代、追追求求时时尚尚，既既有有投投资资二二次次置置业业需需求求，同同时时也也有有居居住住需需求求，并并特特别别注注意品牌和形象，也具备继续投资能力。意品牌和形象，也具备继续投资能力。 项目定位项目定位项目定位项目定位 价格定位价格定位p 精装修小户型公寓式酒店精装修小户型公寓式酒店 整整体体项项目目引引入入国国际际顶顶级级酒酒店店管管理理公公司司洲洲际际酒酒店店集集团团进进行行管管理理，公公寓寓式式酒酒店店有有较较高高的的价价值值空空间间。类类比比周周边边最最新新类类似似楼楼盘盘进进行行综综合合素素质质评评估估
30、，本本项项目目精精装装修修小户型公寓式酒店销售均价：小户型公寓式酒店销售均价：20000200002500025000元元/ /平方米平方米。 p 洲际皇冠假日酒店洲际皇冠假日酒店 引引入入洲洲际际皇皇冠冠假假日日品品牌牌，使使项项目目具具备备了了区区域域的的唯唯一一性性，并并成成为为昆昆明明第第一一家家新新建建的的洲洲际际皇皇冠冠假假日日酒酒店店。类类比比昆昆明明一一环环内内五五星星级级酒酒店店（均均价价在在480480元元768768元元），本项目洲际皇冠假日酒店出租均价：，本项目洲际皇冠假日酒店出租均价：700700900900元元/ /间间 项目计划项目计划项目计划项目计划项目计划自项
31、目计划自20112011年年1 1月起总周期月起总周期4 42 2个月，公寓式酒店于个月，公寓式酒店于2012012 2年年1212月开盘，月开盘，整体项目整体项目20142014年年6 6月底交房。若月底交房。若规划条件规划条件取得时间后延则计划相应后延。取得时间后延则计划相应后延。 项目计划项目计划项目计划项目计划 预期投资与收益预期投资与收益预期投资与收益预期投资与收益p 项目总投资成本：项目总投资成本：1 13232000000万元；万元； 其中：酒店投资约其中：酒店投资约10.10.7 78 8亿；亿； 精装小户型公寓式酒店约精装小户型公寓式酒店约2 2.42.42亿；亿；p 整体项目土地单方费用：整体项目土地单方费用：22772277元（补缴土地出让金按元（补缴土地出让金按4 4000000万元计）；万元计）； 整体项目单方造价：整体项目单方造价：1 169046904元；元； 其中：精装小户型公寓式酒店单方造价：其中：精装小户型公寓式酒店单方造价：85768576元；元； p 精装小户型公寓式酒店销售收入：精装小户型公寓式酒店销售收入：5.155.15亿元；亿元；p 精装小户型公寓式酒店销售净利润：精装小户型公寓式酒店销售净利润：2.582.58亿元；亿元；p 酒店投资动态回收期约酒店投资动态回收期约2222年年 （含建设期）。（含建设期）。
