【广告策划PPT】服装网站的推广与评估

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1、 服 装 网 站 规 划 与 设 计 商学院商学院 信息管理与信息系统教研室信息管理与信息系统教研室信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程第三章第三章 服装商务网站 的推广与评估信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 主要内容主要内容3.1 3.1 服装商务网站常用的推广方法服装商务网站常用的推广方法3.2 3.2 离线推广和整合推广离线推广和整合推广3.3 3.3 服装电子商务网站的评价服装电子商务网站的评价3.4 3.4 服装电子商务网站成本及赢利模式分析服装电子商务网站成本及赢利模式分析2信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院

2、 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1 3.1 常用的网站推广方法常用的网站推广方法u网站建成后，为了真正发挥作用，必须要以网站为基础，在网站建成后，为了真正发挥作用，必须要以网站为基础，在网上网下开发长期的、有效的推广活动。网上网下开发长期的、有效的推广活动。4网下推广主要是指运用传统媒体及日常的宣传。4网上推广是指利用网络进行网站的宣传。u网上推广的基本方法可以归纳为以下几种：网上推广的基本方法可以归纳为以下几种：搜索引擎推广方法电子邮件推广方法资源合作推广方法信息发布推广方法病毒性营销方法网络广告推广方法综合网站推广方法（或者叫其他方法：如快捷网址推广方法）信息管理与信息系

3、统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1.1 3.1.1 搜索引擎推广方法搜索引擎推广方法1.1.搜索引擎简介搜索引擎简介u搜索引擎搜索引擎(search engine)(search engine)是指根据一定的策略、运用特定的计是指根据一定的策略、运用特定的计算机程序从互联网上搜集信息，在对信息进行组织和处理后，算机程序从互联网上搜集信息，在对信息进行组织和处理后，为用户提供为用户提供检索检索服务，将用户检索相关的信息展示给用户的系服务，将用户检索相关的信息展示给用户的系统。统。4包括目录服务和关键字检索两种服务方式u搜索引擎推广是指利用搜索引擎、

4、分类目录等具有在线检索信搜索引擎推广是指利用搜索引擎、分类目录等具有在线检索信息功能的网络工具进行网站推广的方法。息功能的网络工具进行网站推广的方法。4它是网络推广中最快捷、有效、低成本的推广方法。4根据CNNIC的2010年的调查报告，有76.3%以上的互联网用户经常使用搜索引擎。4更有超过半数以上的互联网用户得知新网站的主要途径就是搜索引擎。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 2.2.搜索引擎的分类搜索引擎的分类u从搜索引擎的工作原理来区分主要分为：从搜索引擎的工作原理来区分主要分为：全文索引搜索引擎目录索引搜索引擎纯技术型的全文索引

5、搜索引擎纯技术型的全文索引搜索引擎u定义定义：它们从互联网提取各个网站的信息（以网页文字为主），建立起数据库，并能检索与用户查询条件相匹配的记录，按一定的排列顺序返回结果。u原理：原理：通过“蜘蛛”（Spider）程序、或爬虫（Crawler）、或“机器人”（Robot）程序，到各个网站收集、存储信息，并建立索引数据库供用户查询。u包括搜索引擎优化、关键词广告、竞价排名、固定排名、基于内容定位的广告等多种形式。 信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 目录索引搜索引擎目录索引搜索引擎u利用各网站向利用各网站向“搜索引擎搜索引擎”提交网站信息时

6、填写的关键词和提交网站信息时填写的关键词和网站描述等资料，经过人工审核编辑后，如果符合网站登录网站描述等资料，经过人工审核编辑后，如果符合网站登录的条件，则输入数据库以供查询。的条件，则输入数据库以供查询。4目录索引虽然有搜索功能，但严格意义上不能称为真正的搜索引擎，只是按目录分类的网站链接列表而已。4用户完全可以按照分类目录有针对性地逐级查询找到自己所需要的信息，不依靠关键词（Keywords）进行查询。4目录索引中最具代表性的如：Yahoo、新浪、hao123等。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.3.登录搜索引擎的方法登录搜索引

7、擎的方法u搜索引擎登录方法主要有：搜索引擎登录方法主要有：手工提交手工提交软件自动提交软件自动提交u软件自动提交的方法应该慎重。软件自动提交的方法应该慎重。u登录搜索引擎过程中注意的事项：登录搜索引擎过程中注意的事项：4在目录搜索引擎登录中选择正确的行业分类4网站描述和选用的关键词一定要和网站主题相符4备注栏内可写关键字信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.3.登录搜索引擎的方法登录搜索引擎的方法左左侧是是google搜索引擎的登搜索引擎的登录界面界面右右侧是是baidu搜索引擎的登搜索引擎的登录界面界面信息管理与信息系统专业 网络技术

8、系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1.2 3.1.2 电子邮件推广法电子邮件推广法1.1.电子邮件推广的分类：电子邮件推广的分类：非经用户许可的电子邮件推广方法（垃圾邮件）经用户许可的电子邮件推广方法经用户许可的电子邮件推广方法经用户许可的电子邮件推广方法A.内部列表Email营销B.外部列表Email营销内部列表即邮件列表，利用网站的注册用户资料开展内部列表即邮件列表，利用网站的注册用户资料开展EmailEmail营销，常见的形营销，常见的形式如新闻邮件、会员通讯、电子刊物等。式如新闻邮件、会员通讯、电子刊物等。 外部列表外部列表EmailEmail营销则是利用

9、专业服务商的用户电子邮件地址来开展营销则是利用专业服务商的用户电子邮件地址来开展EmailEmail营营销。销。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 案例：易趣发送的电子邮件广告案例：易趣发送的电子邮件广告信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 2.2.许可电子邮件推广法许可电子邮件推广法邮件签名邮件签名u在发送的邮件中创建一个“签名”，让潜在的客户与你联系。邮件杂志邮件杂志u发行一份e-mail版的时事通信或专业杂志。邮件列表邮件列表u向邮件列表用户发布信息，如优惠券、新产品及其它促销信

10、息企业。u邮件列表可以在相关服务商处购买，使用群发软件群发邮件。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.3.免费获得电子邮件的方法免费获得电子邮件的方法注册的网络用户注册的网络用户（网站促销、论坛注册、竞赛等）（网站促销、论坛注册、竞赛等）内部会员发展内部会员发展（提供（提供1010个朋友的邮件可以获得礼品）个朋友的邮件可以获得礼品）网上公共场所网上公共场所（如（如chinarenchinaren等同学录寻找公开的等同学录寻找公开的E-mailE-mail）带个人资料的软件或搜索工具带个人资料的软件或搜索工具（如（如QQQQ个人资料）个人

11、资料）传统方式获取传统方式获取（调查问卷中的（调查问卷中的E-mailE-mail）信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1.3 3.1.3 资源合作推广方法资源合作推广方法1.1.定义：定义：4通过网站交换链接、交换广告、内容合作、用户资源合作等方式，在具通过网站交换链接、交换广告、内容合作、用户资源合作等方式，在具有类似目标网站之间实现互相推广的目的，利用合作伙伴之间网站访问有类似目标网站之间实现互相推广的目的，利用合作伙伴之间网站访问量资源合作互为推广。量资源合作互为推广。其中最常用的资源合作方式为网站链接策略，2.2.交换链接交

12、换链接4分别在自己的网站上放置对方网站的分别在自己的网站上放置对方网站的LOGO或网站名称并设置对方网站或网站名称并设置对方网站的超级链接一般称为友情链接，使得用户可以从合作网站中发现自己的的超级链接一般称为友情链接，使得用户可以从合作网站中发现自己的网站，达到互相推广的目的。网站，达到互相推广的目的。4这些资源合作形式中，交换链接是最简单的一种合作方式，调查表明也是新网站推广的有效方式之一。交换链接或称互惠链接，是具有一定互补优势的网站之间的简单合作形式。3.3.交换链接的作用主要表现在几个方面：交换链接的作用主要表现在几个方面：4获得访问量、增加用户浏览时的印象、在搜索引擎排名中增加优势、

13、通过合作网站的推荐增加访问者的可信度等。4交换链接还有比是否可以取得直接效果更深一层的意义，一般来说，每个网站都倾向于链接价值高的其他网站，因此获得其他网站的链接也就意味着获得了于合作伙伴和一个领域内同类网站的认可信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 案例案例 DellDell的交换链接推广的交换链接推广（在（在msnmsn上连接上连接DELLDELL）信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1.4 3.1.4 信息发布推广方法信息发布推广方法1.1.定义定义u将有关的网站推广信息发布

14、在其他潜在用户可能访问的网站上，利将有关的网站推广信息发布在其他潜在用户可能访问的网站上，利用用户在这些网站获取信息的机会实现网站推广的目的。用用户在这些网站获取信息的机会实现网站推广的目的。u适用于这些信息发布的网站包括在线黄页、分类广告、论坛、博客网站、供求信息平台、行业网站等。u信息发布是免费网站推广的常用方法之一。2.2.主要方式主要方式发布相关新闻（借此机会宣传企业和网站）发布免费文章（其中留下网址）虚拟社区推广策略（选择一些组别，以普通人身份发表带网址的帖子）电子商务平台发布供求信息（留下网站链接）信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划

15、与设计 3.1.5 3.1.5 病毒性营销推广方法病毒性营销推广方法1.1.定义定义u病毒性营销是一种病毒性营销是一种网络营销方法网络营销方法（常用作（常用作网站推广的手段），即通过提网站推广的手段），即通过提供有价值的信息和服务，供有价值的信息和服务，附加上一定的推广信息，附加上一定的推广信息，利用用户之间的主动利用用户之间的主动传播来实现网络营销信息传递的目的传播来实现网络营销信息传递的目的以达到推广的效果以达到推广的效果 。u病毒性营销同时也是一种网络营销思想，其背后的含义是如何充分利用外部病毒性营销同时也是一种网络营销思想，其背后的含义是如何充分利用外部网络资源（尤其是免费资源）网络资

16、源（尤其是免费资源）扩大网络营销信息传递渠道。扩大网络营销信息传递渠道。2.2.主要方法主要方法免费资料和服务有趣页面3.3.成功案例：成功案例： HotmailHotmail的推广的推广信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1.6 3.1.6 网络广告推广方法（付费）网络广告推广方法（付费）1.1.主要方法主要方法网站广告u在其他网站上投放网络广告在其他网站上投放网络广告邮件广告u在在E-mailE-mail新闻邮件中购买短小的文本广告新闻邮件中购买短小的文本广告会员制营销u联盟会员在自己的网站上加入盟主网站的链接联盟会员在自己的网站

17、上加入盟主网站的链接搜索引擎竞价排名搜索引擎竞价排名u同一个关键词由多个广告客户购买，具体排名根据出价高低决定。u竞价排名的基本特点是按点击付费，如果没有被用户点击，则不收取推广费。将商品提交到比较购物网站和拍卖网将商品提交到比较购物网站和拍卖网3.3.成功案例：成功案例： 龙行网（龙行网（）信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.1.7 3.1.7 综合网站推广方法（其他推广方法）综合网站推广方法（其他推广方法）u除了前面介绍的常用网站推广方法之外，还有许多专用除了前面介绍的常用网站推广方法之外，还有许多专用性、临时性的网站推广方法性、

18、临时性的网站推广方法，如：，如：快捷网址推广方法运用竞赛让用户将网站加入收藏或设为首页在网站上提供游戏、电影个性化服务信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.2 3.2 离线推广与整合推广离线推广与整合推广u网站推广不仅仅局限于网上推广方法，也有网下推广方法。网站推广不仅仅局限于网上推广方法，也有网下推广方法。3.2.1 3.2.1 离线推广离线推广 属于传统的推广方式。如公交车车身广告、地铁站广告、电属于传统的推广方式。如公交车车身广告、地铁站广告、电视广告等。视广告等。u离线推广采取的主要手段有：离线推广采取的主要手段有：传统媒体宣传

19、传统媒体宣传口碑宣传口碑宣传集中区域宣传集中区域宣传会议宣传会议宣传企业公关企业公关发布新闻发布新闻信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.2.2 3.2.2 整合营销传播整合营销传播1 1、定义、定义4整合营销传播是一个营销传播计划概念，要求充分认识用来制定综合计划时所使用的各种带来附加值的传播手段如普通广告、直接反映广告、销售促进和公共关系并将之结合，提供具有良好清晰度、连贯性的信息，使传播影响力最大化。u简单地说，就是在最大化满足客户需求下，整合衔接最合适简单地说，就是在最大化满足客户需求下，整合衔接最合适网络推广网络推广方法的一种

20、整体网络推广方式。方法的一种整体网络推广方式。 信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.3 3.3 服装电子商务网站的评价服装电子商务网站的评价3.3.1 3.3.1 商务网站评价体系商务网站评价体系商务网站商务网站建设评估建设评估商务网站商务网站应用评估应用评估商商务务网网站站功功能能评评价价指指标标商商务务网网站站内内容容评评价价指指标标商商务务网网站站实实施施评评价价指指标标商商务务网网站站运运行行评评价价指指标标商商务务网网站站绩绩效效评评价价指指标标商商务务网网站站服服务务质质量量评评价价指指标标总体水平信息管理与信息系统专业

21、网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 1.1.商务网站建设评估商务网站建设评估商务商务网站功能评价指标网站功能评价指标商务模式创新度商务网站功能覆盖率网站的功能与商务网站建设目标符合度网站技术性能指标商务网站内容评价指标商务网站内容评价指标电子商务应用深度网上信息流、资金流、物流集成化的程度商务网站内容信息的质量评价指标商务网站内容信息的数量商务网站实施评价指标商务网站实施评价指标网站实施计划任务完成度；网站建设计划管理与进度控制；财务管理与预算控制信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 2. 2. 商务网站应用

22、评估商务网站应用评估1 1）商务商务网站运行状况评价指标网站运行状况评价指标商务网站访问率日均点击率；日均点击率；日均访问的独立客户数、独立日均访问的独立客户数、独立IPIP数、企业上网数、注册会员数；数、企业上网数、注册会员数；客户平均访问停留时间；客户平均访问停留时间；平均响应时间平均响应时间( (邮件、邮件、电话、电话、短信等短信等) )。 信息更新率商务网站营销推广力度商务网站链接率、链接网站的数量商务网站链接率、链接网站的数量采用组合营销手段采用组合营销手段媒体影响力，广告投放量，媒体暴光率媒体影响力，广告投放量，媒体暴光率商务网站电子商务采购率与销售率电子商务交易率信息管理与信息系

23、统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 2. 2. 商务网站应用评估商务网站应用评估2 2）商务网站绩效评估评价指标）商务网站绩效评估评价指标（1 1）电子商务网站社会效益评价）电子商务网站社会效益评价对上下游商务伙伴开展电子商务的带动作用本地区吸引外资增长率（2 2）电子商务网站经济效益评价）电子商务网站经济效益评价成本降低率成本降低率 收益增长率收益增长率 资金周转率提高率资金周转率提高率 投资回报率投资回报率 信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 2. 2. 商务网站应用评估商务网站应用评估3 3）

24、商务网站的服务质量评估的评价指标）商务网站的服务质量评估的评价指标1）对客户满意度提升作用企业用户满意度提升作用企业用户满意度提升作用u商务网站运行一个年度内上下游企业用户满意度提升率与对消费者满意度提升作用与对消费者满意度提升作用u商务网站运行一个年度内企业客户满意度提升率2）内部职工满意度领导班子对商务网站满意度领导班子对商务网站满意度内部职工对商务网站满意度内部职工对商务网站满意度3）对企业服务质量提升作用u网站运行一个年度内，企业服务质量提升与改善的效果客户投诉降低率%客户响应时间减低率%客户忠诚度提升率%信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站

25、规划与设计 3.3.2 3.3.2 电子商务网站评估方法电子商务网站评估方法1.1.单项评价指标的计算方法单项评价指标的计算方法u按照网站的类型制定网站评价指标的评价标准。一般针对企业网站提出以下评价方法：评估级别分优、良、好、中、差五级。2.2.综合分析评价方法综合分析评价方法u如可以根据公式：E=IiWiu其中其中E E表示总评分；表示总评分；IiIi表示表示i i个评价指标；个评价指标；WiWi表示表示i i个指标的权重，个指标的权重， WiWi=1=1信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.3.3 3.3.3 评价数据的采集评价数

26、据的采集u数据采集主要可以从三个角度进行：数据采集主要可以从三个角度进行：1.客户端进行采集客户端进行采集u也就是从客户端的浏览器上进行数据采集u实现过程实现过程：Web Server在发给客户端的Html页面里安放一个javascript 脚本，当页面到达客户端时，脚本自动执行。u优点优点：使用客户端资源，对服务器没有压力，对被分析的网站的干预小。u缺点：缺点：客户端可以阻止脚本的执行。2.WebServer上进行采集u实现过程：实现过程：通过截获http请求和响应数据包，通过记录和分解这此数据包，将有用数据记录到数据库中u优点优点：准确性比较高；可以编程实现，功能强大，实现简单u缺点：缺点

27、：需要投入相应的资源；减慢每一笔请求的响应速度 。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.3.3 3.3.3 评价数据的采集评价数据的采集3.应用数据库进行采集u实现过程：实现过程：从数据库获得与业务相关的数据 u优点优点：实现简单u缺点缺点：只有与业务相关的数据，不完整信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.4 3.4 服装电子商务网站成本及赢利模式分析服装电子商务网站成本及赢利模式分析3.4.1 3.4.1 网站的成本网站的成本1.网站技术方面的成本u服务器硬件成本、网络环境费用

28、、软件开发和维护更新成本、服务器日常维护成本等u服务器托管：百兆国内价格 5000元左右/年/U2.日常费用成本u主要是人员工资3.配送成本u销售实体商品的网站。比如亚马逊海内外160个左右的大型配送中心。4.市场营销成本信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 案例：商务网站成本案例：商务网站成本配送成本配送成本UPSUPS于于19071907成立于美成立于美国国全全称称(United Parcel Service of America)(United Parcel Service of America)DHLDHL：德：德国国敦豪敦豪国国际

29、公司公司EMSEMS（Express Mail Service）是由万国邮政联盟创办是由万国邮政联盟创办TNTTNT是荷是荷兰最大的快最大的快递公司公司FedExFedEx（Federal Express）联邦快递在联邦快递在19711971年年成立于美国成立于美国前前美国海军陆战队美国海军陆战队员员Frederick W. SmithFrederick W. Smith在创立在创立在在19731973年年迁往田纳西州迁往田纳西州孟菲斯孟菲斯 信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 3.4.2 商务网站的盈利模式1.1.商务网站大致上有两种盈

30、利模式：商务网站大致上有两种盈利模式：通过提供产品和服务获取收入通过提供产品和服务获取收入通过资本运营的方式赢得投资通过资本运营的方式赢得投资2.通过产品和服务获取收入的方式具体分为：广告盈利模式订阅盈利模式（网络付费订阅杂志）交易费用盈利模式（提供交易的平台，如淘宝网站）销售盈利模式（销售商品的电子商务网站）会员制盈利模式（网络游戏中的会员） 服 装 网 站 规 划 与 设 计 商学院商学院 信息管理与信息系统教研室信息管理与信息系统教研室信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研

31、室服装网站规划与设计 学习内容学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满

32、足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 什么是房地产市场分析

33、？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1 1。思路。思路u三个层次区域市场、专业物业市场、项区域市场、专业物业市场、项目市目市场

34、场u两个方面供给、需求供给、需求u三个时段过去、现在、未来过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、

35、步骤和方法2 2。步骤。步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进按物业类型

36、进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据根据对竞对竞争对手争对手及消费者的及消费者的分析找到项目的机会点、预估分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。项目的市场占有率。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基

37、本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析1 1、总量指标、总量指标 GDPGDP、人口、人均、人口、人均GDPGDP、固定资产投资、新批三、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数资企业人数、接待入境旅游人数2 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3 3、水平指标：人均收入水平、消费水平

38、、人均居住、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平面积、住宅消费支出水平4 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1 1、投资：开发投资额、投资：开发投资额2 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金金3 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量量5 5、房地产景气指数、价格指数、房地产景气指数、价格指数数据来源

39、数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展展阶段段启启动阶段段快速快速发展展阶段段平平稳发展展阶段段减减缓发展展阶段段人均人

40、均GDPGDP（美元）（美元）800300030004000400080008000以上需求特征需求特征生存需求生存需求生存、改善需求生存、改善需求兼有兼有改善需求改善需求为主主改善需求改善需求为主主发展特征展特征超速超速发展展单纯数量型数量型快速快速发展展以数量以数量为主，数主，数量与量与质量并重量并重平平稳发展，以展，以质量量为主，数主，数量与量与质量并重量并重缓慢慢发展展综合合发展型展型宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状房地产业发展状况况小于小于4%4%萎缩萎缩4-5%4-5%停滞停滞5-8%5-8%稳定发展稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展信息管理与信息系统专业 网络技术系列

41、课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.150.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资153737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达

42、国家的比例为反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%20%-25%销售面积/竣工面积0.81.11.1反映商品房供求是否平衡的指反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.81.11.1反映房地反映房地产投入与投入与产出的效益指出的效益指标，表明房地，表明房地产开开发的的总体体效率效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方

43、法3 3。方法。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消消费类型型恩格恩格尔尔系系数数住房消住房消费占占总消消费性支出的性支出的比重（比重（% %）恩格恩格尔尔系数系数住房消住房消费占占总消消费支出支出的比重的比重（% %）温温饱型型0.50.50.590.599.49.40.550.590.550.597.67.60.500.550.500.5511.211.2小康型小康型0.40.50.40.515.515.50.450.50.450.512.112.10.40.450.40.4518.918.9富裕型富裕型0.20.20.390.3920302030恩

44、格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京北京上海上海天津天津重庆重庆成都成都武汉武汉西安西安人均可支配人均可支配收入收入 （元）（元）1388213882148614867 7103131031380948094964196418524852477487748较上年增速较上年增速11.4%11.4%12.212.2% %10.5%10.5%11.6%11.6%7.4%7.4%9.0%9.0%7.9%7.9%恩格尔系数恩格尔系数31

45、.7%31.7%37.237.2% %37.7%37.7%38.1%38.1%38.3%38.3%40.6%40.6%34.834.8% %20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第三步专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结信息管理

46、与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3 3。方法。方法第四步项目市场分析（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户

47、类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT工具（项目工具（项目+ +环境环境+ +竞争）竞争）信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 SWOTSWOT分析的价值要素分析的价值

48、要素S/W（优势/劣势）的价值要素u 地段要素地段要素u 环境要素环境要素u 地块要素地块要素u 项目要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观

49、要素宏观要素经济经济形势（宏观政策）形势（宏观政策）/ /重大城市变革重大城市变革u 中观要素中观要素行行业形势（一、二、业形势（一、二、三级市场）三级市场）/ /城市城市规划（交通、市规划（交通、市政配套、开发重政配套、开发重点、热点等）点、热点等）u 微观要素微观要素市市场竞争（片区、场竞争（片区、楼盘、户型）楼盘、户型）/ /客客户流向户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与

50、设计 SWOTSWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做

51、什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好u房地产市场是变房地产市场是变化的，因此市场化的，因此市场分析应贯穿于整分析应贯穿于整个项目开发过程，个项目开发过程，根据市场的变化根据市场的变化及时调整战略。及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2信息管理与信息系统专业 网络技术系列课程商学院 信息管理与信息系统教研室服装网站规划与设计 学习内容学习内容理论部分案例学习