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1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.5新新 乡乡 市市 正正 隆隆 置业置业 乔榭村项目市场分析报告乔榭村项目市场分析报告新乡市宏观经济分析城市规划、固定资产投资、 GDP、城镇化率、人均收入等新乡市房地产市场分析房地产市场概况、地产板块、竞争格局等正隆项目区域市场分析区域现状及发展、区域竞争格局、区域产品、区域价格、客户等123报告内容城市发展角度中原城市群中原城市群政治地位政治地位新乡市是中原城市群及新乡市是中原城市群及“十字
2、十字”核心区重要城市，核心区重要城市，交通区位优势交通区位优势显著，显著，在郑州在郑州“北扩北扩”的辐射带动下，新乡市经济和房地产步入快速发展轨道的辐射带动下，新乡市经济和房地产步入快速发展轨道。对对于正隆项目来讲，跟随新乡规划发展及政治地位的提升，必将承担起于正隆项目来讲，跟随新乡规划发展及政治地位的提升，必将承担起提升城市价值提升城市价值的功能的功能交通区位优势突出交通区位优势突出新乡是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市；京广和太石铁路在此交汇，石武高铁客运专线正在建设，106国道、107国道及京港澳、大广、济东高速穿境而过。郑新黄河公铁两用桥（三桥）公路部分已经通车；与省会郑州隔黄河为邻
3、，新郑国际机场至新乡市区80公里。全市公路总里程达到12908公里，高速公路通车里程306公里，公路密度达到158公里/百平方公里。以新乡为中心，600公里半径内覆盖5亿人口。城市概况：城市概况：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口591万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。启示启示新乡交通区位优越、新乡交通区位优越、工业基础雄厚，在郑工业基础雄厚，在郑州市的辐射下，经济州市的辐射下，经济发展蒸蒸日上，吸引发展蒸蒸日上，吸引一线地产大鳄踊跃置一线地产大鳄踊跃置地，为
4、房地产行业更地，为房地产行业更好发展奠定坚实基础！好发展奠定坚实基础！城市发展角度进入进入2121世纪，东部地区内向发展世纪，东部地区内向发展, ,中部地区重新崛起中部地区重新崛起环渤海环渤海城市群城市群长三角长三角城市群城市群珠三角珠三角城市群城市群关中城市群关中城市群成渝城市群成渝城市群国务院高度重视中部崛起规划，中部崛起是国家战略国务院高度重视中部崛起规划，中部崛起是国家战略促进中部地区崛起规划促进中部地区崛起规划是促进包括山西、安徽、山西、安徽、江西、江西、河南、河南、湖北和湖南六省湖北和湖南六省在内的中部地区的经济社会发展的整体规划，2009年09月23日国务院总理温家宝主持召开国务
5、院常务会议，讨论并原则通过促进中部地区崛起规划。城市群发展城市群发展为新乡带来为新乡带来新的历史机遇：新的历史机遇：城市规模扩张、产业升级城市规模扩张、产业升级、交通资源、交通资源整合整合中原城市群中原城市群中原城市群中原城市群中原城市群中原城市群中原城市群战略构想中原城市群战略构想在中原城市群发展战略构想中，中原城市群的发展目标是:建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心流中心和区域性金融中心, ,产业整体竞争力显著提高,要素集聚和承载能力全面增强; GDP占河南省的比重超过70%,确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位,带动
6、全省并辐射周边地区发展。以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括新乡等23个市，34个县城，374个建制镇。土地面积5.87万平方公里，人口3950万。2008年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级 中部地带：承东（产业承接）启西（联动西部）中部地带：承东（产业承接）启西（联动西部）政治地位政治地位新乡在中原城市群的定位：新乡在中原城市群的定位：“两个基地、两个中心两个基地、两个中心”（制造业基制造业基地、地、高素质人力资源培育基地；区域现代物流中心、现代农业示范中心高素质人力资源培育基地；区域现代物流中心、现代农业示范中心 ），新乡将成为中原地区新乡将
7、成为中原地区辐射南北的辐射南北的桥头堡桥头堡，与郑州、洛阳形成中原城市群，与郑州、洛阳形成中原城市群核心铁三角核心铁三角，中部崛起战，中部崛起战略将为新乡市发展带来略将为新乡市发展带来新的历史机遇新的历史机遇城市发展：新乡市城市发展：新乡市“一城三区，五星环绕一城三区，五星环绕” 的城市发展格局已经形的城市发展格局已经形成。根据规划成。根据规划2020年年新乡市城市建设用地将达到新乡市城市建设用地将达到147平方公里平方公里，城城镇人口镇人口365 万人万人 ,将推动房地产业进一步繁荣，也给将推动房地产业进一步繁荣，也给正隆乔榭村正隆乔榭村开开发带来大好发带来大好契机！契机！u根据河南省委提出
8、的以郑州为中心的中原城市群发展战略，结合新乡市域城镇群的结构特征和发展潜力， 新乡市提出了“一城三区，五星环绕”的基本构想。u划定以新乡市区中心30分钟通勤圈为半径，包括卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津及其周围小城镇在内的产业聚集区和城市化高度发展区域为新乡都市区范围，整个都市区又分为两个圈层协调发展。u一城(新乡中心城区)三区(凤泉区、小店工业园区、小冀工贸园区)五星(辉县市、卫辉市、获嘉县、原阳县、延津县5个卫星城)环绕、长垣为副中心城市、5 0个建制镇的城市化总体布局。城市发展角度主城区主城区凤泉区凤泉区新乡工新乡工业园区业园区小冀小冀一城三区一城三区五星环绕五星环绕获嘉获嘉辉县辉县卫辉卫辉
9、延津延津原阳原阳新乡市新乡市本案本案城市发展：城市发展：2010年年2月省政府批复郑新平原新区建设方案，月省政府批复郑新平原新区建设方案，“郑新郑新融城融城”步伐加快。平原新区将成为新乡市步伐加快。平原新区将成为新乡市城市副中心城市副中心，带动新乡市，带动新乡市东南片区成为地产热点东南片区成为地产热点，乔榭村项目开发机遇明显，但竞争也将加乔榭村项目开发机遇明显，但竞争也将加剧。剧。u平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北公里），西起国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心，规划总面积平方公里。u根据平原新区的具体规划，平原新区的功能
10、定位是：以农业科技研发集群为为主，辅以高科技产业为发展原则，商业物流第三产业为配套服务。u平原新区的发展目标是：成为郑州和新乡中心城市的新型卫星城区。u平原新区从2010年开始投资建设，根据新乡市政府决心“一年打基础，三年树形象，五年成规模”的建设速度，新乡市政府要举全市之力，以会战的姿态强力推进平原新区基础设施建设。截至目前，已建成道路公里，绿化、亮化道路公里。平原新区平原新区启示启示从城市规划角度来看，平原新区将会在2015年建成初步规模。新区的快速建设，将会为新乡市房地产市场提供新的增长点。对于本项目而言，市场竞争压力也将加大，如要保证后期项目顺畅销售，还需提前做好客户定位、产品规划及营
11、销筹备工作！城市发展角度宏观经济宏观经济新乡市新乡市GDPGDP已连续两年突破千亿大关，且保持快速已连续两年突破千亿大关，且保持快速增长；新乡市房地产投资高位运行，增长；新乡市房地产投资高位运行，也也对新乡房地产市场包括正对新乡房地产市场包括正隆乔榭村项目开发提供基础，也对开发水准提出了要求隆乔榭村项目开发提供基础，也对开发水准提出了要求城市发展角度u2010年新乡市国民经济总量全省排名第9，处于全省中等水平，但增速全省第3连年保持高位，未来经济将持续高位运行！u2009年新乡市固定资产投资额为1085.44亿元，居全省第4位，处于省内前列。u2009年新乡市房地产开发投资额占新乡市固定资产投
12、资总额的比重10%，低于全省水平，地产行业发展提升空间巨大！全省第9位增速全省第3投资额全省第4位居民收入和消费居民收入和消费新乡市历年居民可支配收入和消费性支出年新乡市历年居民可支配收入和消费性支出年均增速都在均增速都在14%14%以上，以上，居全省前列居全省前列，新乡市居民收入消费增势强，新乡市居民收入消费增势强劲，为新乡城市房地产开发奠定了坚实的基础，也劲，为新乡城市房地产开发奠定了坚实的基础，也为本项目开发为本项目开发带来机遇带来机遇2010年新乡市城镇居民人均可支配收入总额达到15752元，同比增长14.7%；人均消费性支出11257元，增幅11.2%；居民整体收入和消费总值居省内中
13、等水平，但年均增速保持在14%以上，收入和消费增势强劲，利好经济和地产快速发展！城市发展角度20102010年年人人均均可可支支配配收收入入：人均消人均消费性支出费性支出=1=1：0.710.71启示启示新乡市2010年人均GDP为3175美元，按照国际通例，当城市人均GDP达到30004000美元时，房地产步入快速发展阶段，下一步房地产市场将逐步进入高峰开发阶段。正隆乔榭村项目机遇与挑战并存，本项目的前期产品定位、规划，将是项目实现社会、经济利益的关键！启示启示随着新乡城市化进程的不断加快，新乡市城市发展的格局必将打破，当前新乡市正在进行积极的发展规划和城市框架扩展，未来几年内，新乡地产行业
14、将进入发展高峰期，正隆乔榭村项目处于重点发展片区，建议加快开发节奏，及早入市。城市发展角度人口增长人口增长新乡市城镇化率高速增长，每年新增城镇人口新乡市城镇化率高速增长，每年新增城镇人口10-15万，万，未来十年新乡市未来十年新乡市年均年均将有望新增将有望新增300万万的商品房市场需求，的商品房市场需求，对对正隆正隆乔榭村乔榭村项目来讲，存在与其他项目项目来讲，存在与其他项目争夺客户群体的机遇与挑战！争夺客户群体的机遇与挑战！u2010年新乡市城镇化率为42.76%，居省内前列。新乡市城市化进程快速推进，城镇化率每年增长1.8%，按照目前的人口基数推算，未来每年将有10-15万人口进入城市。u
15、按照2010年新乡市居民人均住房28推算，未来商品房需求将每年新增300-450万平方米。商品房需求容量不断扩大，将赋予正隆置业新的发展使命！工业发达工业发达新乡市已经成为省内新乡市已经成为省内产业集聚产业集聚重点城市，拥有重点城市，拥有7 7大大产产业集群、业集群、5 5个个省级工业园区、省级工业园区、1313个个产业集聚区产业集聚区工业发展居全省第工业发展居全省第3 3位位。 雄厚的工业基础为城市经济和地产业发展创造良好平台！雄厚的工业基础为城市经济和地产业发展创造良好平台！u七大产业集群：制冷产业集群、电池产业集群、起重装备产业集群、汽车及零部件产业集群 、机械产业集群、医疗器械产业群、
16、纺织产业集群； u5个省级以上工业园区：高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业园区、化学（物理）电源产业园；u13个省首批产业集聚区，已成为产业聚集的重点区域；u限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，金龙集团还入选2009年中国企业500强第321名，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有6个中国名牌产品；44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前三位或省内第一位。15家企业被确定为省重点转型升级企业，居全省第3位。城市发展角度新飞电器集团冰箱、
17、冰柜新飞电器集团冰箱、冰柜国内行业排名第二国内行业排名第二 TCL美乐公司：美乐公司：TCL彩彩电居国内领先地位电居国内领先地位 科隆电器：其蒸发器、冷科隆电器：其蒸发器、冷凝器居国内第一位凝器居国内第一位 城市规划：新乡市提出着力打造新城市规划：新乡市提出着力打造新-郑产业发展轴郑产业发展轴，“南移东扩南移东扩”发展大势已定，发展大势已定，正隆乔榭村正隆乔榭村项项目处于城市发展的热点区域目处于城市发展的热点区域，区位，区位优势突出，优势突出，多元化的功能定位多元化的功能定位必将引导项目由必将引导项目由区域中心区域中心向向城市中城市中心心的方向发展的方向发展城市发展角度u根据中原城市群新乡都市
18、区及拓展区总体发展规划纲要新乡市提出构建“一轴五带三级三十七个聚集区”。着力打造新-郑产业发展轴，构建五个产业发展带。 u早在十一五规划中，市政府就提出完善东部新区建设，继续拉动城市向东发展，引导城市重心东移，尽快形成新乡市东部行政文化中心。u规划加紧完善开发区南部新区建设，尽快建成开发区工业区，为市区高新技术产业的发展提供优良的创业环境，突出项目带动，加大招商引资力度，全面实现开发区的建设宏图。凤泉组团凤泉组团牧野居住区牧野居住区新乡工业区新乡工业区新乡大学城新乡大学城小冀组团获嘉组团获嘉组团CBD居住人居住人口疏散口疏散方向方向生态走廊拓展方向本案本案同同 致致 行行 思思 考考新乡市是中
19、原城市群重点发展城市，优越的交通区位将带动房地产业快速发展；新乡经济基础优厚，GDP总量处于全省中等水平，但增速连续多年高位运行；新乡城镇居民收入消费水平较高，且增长迅速，将带动房地产业高速发展；新乡市城市化进程快速推进，住房刚需增长强劲，商品房销售量将快速提升；新乡市经济发展迅速，工业发达实力雄厚，为房地产持续健康发展奠定坚实基础新乡市城市规划先行，平原新区、东区建设将为未来地产发展提供广阔空间；在城市建设加快的同时，也将为新乡市各大地产项目及新乡市房地产企业发展带来新契机；新乡市国民经济、居民收入及消费快速增长，城市新乡市国民经济、居民收入及消费快速增长，城市规划明晰、城镇化进程快速推进，
20、城镇住房需求与规划明晰、城镇化进程快速推进，城镇住房需求与日俱增，未来城市房地产发展潜力无限！为正隆乔日俱增，未来城市房地产发展潜力无限！为正隆乔榭村项目开发带来机遇和挑战！榭村项目开发带来机遇和挑战！新乡市宏观经济分析城市规划、固定资产投资、 GDP、城镇化率、人均收入等新乡市房地产市场分析房地产市场概况、地产板块、竞争格局等正隆项目区域市场分析区域现状及发展、区域竞争格局、区域产品、区域价格、客户等123报告内容房地产市场房地产投资房地产投资20102010年新乡年新乡市市房地产投资额达历史最高位，为房地产投资额达历史最高位，为117.64117.64亿亿元，元，同比增长同比增长15.2%
21、15.2%。近年来房地产。近年来房地产投资占固定资产投资投资占固定资产投资比例逐年上升，城市经济对房地产依赖度逐步增强，为本项目开发比例逐年上升，城市经济对房地产依赖度逐步增强，为本项目开发提供良好运行环境。提供良好运行环境。启示启示房地产投资占固定资产投资比例逐年攀升，表明房地产业对城市经济的贡献度正逐年增加，本项目处在此市场环境下，有良好发展的机遇。u2006-2010年新乡市房地产开发投资额年均增量约21亿元，2007年增幅达到最高的53.3%，之后逐渐回落，2010年房地产开发投资达历年最高的117.64亿，同比增幅15.2%。u新乡市房地产开发投资占固定资产投资比例逐年稳定增加，20
22、08以后占比维持在10%左右，略低于洛阳等经济较发达地市。新乡市房地产开发投资全省排名靠前，随着城市化进程和城市经济建设加速，未来新乡市房地产业存在广阔的发展空间！20102010年占比年占比10.84%10.84%排名第四排名第四房地产市场u截 止 2010年 底 ，新乡市全年共成交金融、经营性住宅用地7575宗宗；其中商业用地仅2宗 27.7亩 ， 住宅 用 地 72宗1615.8亩 ； 100亩以上成交土地共8幅，总面积达1043亩。u从大规模用地分布来看，普遍集中于新乡市东区和南区，按指定容积率计算，约能提供161161万万平米的商品房，未来片区竞争势必加剧，产品的差异化竞争成为项目突
23、围的着力点所在。数据来源：中国土地市场网土地市场土地市场20102010年新乡市共成交金融、经营性住宅用地年新乡市共成交金融、经营性住宅用地7575宗，成宗，成交规模交规模1667.641667.64亩，平均成交单价亩，平均成交单价52.8452.84万元万元/ /亩亩，相比，相比20092009年成交年成交单价大幅攀升，单价大幅攀升，增幅达增幅达99.7%99.7%；地价迅速飙升，成为商品房价格快地价迅速飙升，成为商品房价格快速上涨的强力助推剂。速上涨的强力助推剂。启示启示目前新乡市土地成交单价不高，对开发企业来讲，相较房地产销售价格来看，尚处于高利润时期，有利于规模化运营的实现。目前新乡市
24、土地成交价格较低，但土地价格上涨幅度迅猛，本项目应尽快在低地价时代快速切入市场。2009-20102009-2010年新乡成交土地情况（不含工业、科年新乡成交土地情况（不含工业、科教）教）房地产市场成交土地类别成交土地类别20102010年新乡市成交土地中，年新乡市成交土地中，普通商品住宅普通商品住宅用地成交数量占用地成交数量占比为比为96%96%，占据土地市场绝对成交份额占据土地市场绝对成交份额；商务金融用地成交规模仅占；商务金融用地成交规模仅占1.7%1.7%，份额极少，未来市场开发仍将以普通住宅为主基调；份额极少，未来市场开发仍将以普通住宅为主基调；本项目以住宅为主要开本项目以住宅为主要
25、开发物业是市场主流，但也可从片区人群和配套角度，考虑商业物业的设置发物业是市场主流，但也可从片区人群和配套角度，考虑商业物业的设置20102010年新乡市成交土地类型分布（不含工业、科教用地）年新乡市成交土地类型分布（不含工业、科教用地）u2010年新乡市成交土地中，普通商品住宅用地无论成交数量还是成交规模都占据土地市场绝对份额，商务金融用地以及保障性住房用地成交比例极少，较长时间内，新乡市房地产市场开发都将以普通商品住宅为主导。房地产市场 新乡市商品房施工面积近年来维持高速增长，2006-2010年年均增长率均达27%，截止20102010年施工总量达到年施工总量达到1148.751148.
26、75万万平方米，增势迅猛。平方米，增势迅猛。u新乡市商品房施工面积高速增长，但竣工面积增长速度缓慢，从一定程度上影响了市场发展，以及新区入住率和商业配套的跟进。u从供应格局来看，未来几年内新乡市房地产市场将处于供应充足状态，且就供应区域来看，将主要集中为东区。启示启示 新乡市房地产市场快速发展，近几年供应量大幅增长，加大城市竞争度，预计未来在城市高度竞争压力下，特色化经营和创新产品将不断出现。市场供应市场供应新乡市商品房供应量不断加大，市场竞争较为激烈，新乡市商品房供应量不断加大，市场竞争较为激烈，本项目处在城市热点片区，竞争态势更为火热，开发的机遇和挑战本项目处在城市热点片区，竞争态势更为火
27、热，开发的机遇和挑战性都较大。性都较大。房地产市场房地产销售房地产销售新乡市近年来商品房市场成交量、价逐年攀升，新乡市近年来商品房市场成交量、价逐年攀升， 20102010年全市商品房销售面积达年全市商品房销售面积达360.5360.5万平方米万平方米；商品房销售额年均；商品房销售额年均增幅达增幅达35.9%35.9%，市场发展进入快速上升期；为本项目运营提供良好市场发展进入快速上升期；为本项目运营提供良好的市场环境的市场环境年均增幅年均增幅35.9%35.9%启示启示从整体情况来看，新乡市房地产市场已进入快速发展期，商品房成交量、价快速攀升，为各项目运营提供较好市场环境，本项目处在此开发背景
28、下，有进行规模化、品质化和特色化运营的条件。 近年来新乡市商品房成交量逐年攀升，2007年全市商品房成交量突破200万平米，截止2010年达到360.5万平米，同比增幅达到20.7%;u从商品房成交均价来看，2010年新乡市区商品房均价仅为2921元/平米，而就实际调研发现，主城区当前在售项目均价皆在3500元/以上，价格拉升较快；u近年来新乡市商品房销售额年均增幅达到35.9%，基本呈直线拉升状态，市场正高速发展。量价增势稳定量价增势稳定20102010年商品房成交量年商品房成交量360.5360.5万平米万平米房地产市场商品住宅商品住宅新乡市住宅物业销售占据商品房销售的绝对比例，新乡市住宅
29、物业销售占据商品房销售的绝对比例，20092009年占比达年占比达93.8%93.8%；20062006年以后商品住宅销售量及销售均价均呈年以后商品住宅销售量及销售均价均呈高速拉升高速拉升态势，态势，本项目处于良好的市场发展阶段，应抓住机遇加紧本项目处于良好的市场发展阶段，应抓住机遇加紧入市入市成交量年均增幅成交量年均增幅31%31%住宅占绝对比例住宅占绝对比例启示启示城市人口特点和经济水平决定了住宅市场在较长一段时间都将是市场主力，城市当前住宅需求旺盛，本项目处在此市场环境下，有进行品质化运营的良好条件。 2007年新乡市商品住宅销售面积首次突破200万平米，2009年达到280万平米，同比
30、增幅33.2%，与洛阳相比仍有较大差距，未来存在较大的市场空间；u从商品住宅均价来看，2009年商品住宅均价仅为1824元/平米，随着新乡经济发展和城市建设的加速，未来商品住宅均价存在较大的上涨空间；u从商品住宅销售占比来看，2009年商品住宅成交量占商品房成交量比例达到93.8%，占据商品房销售的绝对份额，未来几年新乡市仍将以住宅为市场开发主导。地产板块地产板块新乡市当前房地产市场发展主要分为新乡市当前房地产市场发展主要分为三大板块三大板块，伴随城市规，伴随城市规划发展布局，未来新乡市房地产发展主流和竞争主战场位于划发展布局，未来新乡市房地产发展主流和竞争主战场位于东南高新区东南高新区以以及
31、及城东新区城东新区板块，这对于本项目开发水准提出了更高的提升要求。板块，这对于本项目开发水准提出了更高的提升要求。房地产市场老城中心区：生活配套设施齐全，生活工作便利，市场需求旺盛，随着土地资源的日渐稀缺，高层、小高层成为市场供应的主流，物业形态很多，其中中小套型户型销售火爆；随着拆迁程序的严加规范、拆迁成本进一步抬升，市中心区楼盘供应出现供应量持续减少，价格大幅提升趋势；客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。东南高新区：东南高新区：作为新乡城市“东移南扩”的热点区域，项目集中，大盘众多，且为众多品牌开发商看好，成为近年开发、销售的热点版块之一；客户群主
32、要来自商人、私营企业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。 老城区中心板块老城区中心板块城东新区板块城东新区板块东东南南高高新新区区城东新区：城东新区：随着新乡市政府的搬迁、大学城的投入使用，本区域成新乡新的开发投资、置业购房热点区域；作为新乡规划最先进、交通最快捷、环境最美、发展最快、配套设施最先进、最适合居住的新城区，目前存在的最大问题是配套设施人气不够，生活配套和日常消费场所缺乏等，客户群主要集中在公务员及有一定资金实力的青年人。竞争格局竞争格局新乡市当前在售及待售新乡市当前在售及待售5050个项目中，大规模的项目主个项目中，大规模的项目主要集中在平原路至金穗大道沿线及南部片区，要集中在
33、平原路至金穗大道沿线及南部片区，其中新区其中新区CBDCBD市政府市政府附近项目总建筑规模逾附近项目总建筑规模逾400400万平米万平米，本项目处于市政府附近热点片，本项目处于市政府附近热点片区，竞争激烈区，竞争激烈房地产市场u新乡市当前楼盘聚集于老城中心区，楼盘数量众多，在售基本上为中小规模项目，产品基本为小高层，高层，市场接受度较高，均价基本在均价基本在37003700元元/ /。区域内竞争较为激烈，土地日益稀缺，市场日趋饱和。u新乡市城市规划先行，东区的建设为未来地产发展和城市空间扩充提供新的方向。u新乡市当前在售楼盘新乡市当前在售楼盘中代理公司占据相当中代理公司占据相当份额，份额，随着
34、房地产市场的日益成熟，专业的营销公司对于楼盘能否在竞争激烈的市场中实现顺利销售的重要性日益彰显出来。南南 移移东东 扩扩大大老城区中心板块老城区中心板块新乡市房地产最先发展起来的版块，新乡市房地产最先发展起来的版块，各项生活配套设施齐全、行政事业单位云集，片区内楼盘各项生活配套设施齐全、行政事业单位云集，片区内楼盘较多竞争激烈，销售均价基本在较多竞争激烈，销售均价基本在37003700元元/ /左右。左右。房地产市场在售项目均价在售项目均价物业形态物业形态发展趋势发展趋势竞争不容小觑新乡市生活配套最为成熟地段，商业气氛浓厚，以三房为主，均价3700元/左右，最高的为翡翠城，均价达5500元/。
35、以18层至30层的中高层为主，各别楼盘如蓝钻国际、绿都塞纳春天有少量多层。根据新乡市城市发展规划，以及土地供应情况来看，未来该区域供应房源将逐渐减少，商品房价格仍有上升空间。客户群体客户群体客户群多为旧城改造的安置户、城区老居民、中老年人及部分事业有成的外来务工人员。作为新乡市房地产市场最先发展起来的区域，当前在售及当前在售及待售项目共待售项目共计计22个；个；片区内人口众多，各项生活配套一应俱全，沃尔玛、永乐、大商等一批商业巨头汇聚于此，商业气氛浓厚，伴随新乡城市规划发展，区域土地供应日益紧缺。城东新区板块城东新区板块在政府政策导向作用下，该区域已成为新在政府政策导向作用下，该区域已成为新乡
36、市开发投资、置业购房热点区域，楼盘档次、品质均较高，乡市开发投资、置业购房热点区域，楼盘档次、品质均较高，当前高层均价普遍在当前高层均价普遍在4200-45004200-4500元元/ /。房地产市场在售项目均价在售项目均价物业形态物业形态发展趋势发展趋势投资、居住价值日益凸显经过近两年发展，新区各项配套日渐成熟，人气渐旺，其投资居住价值得到普遍认可，目前区域内高层均价普遍4000元/左右，洋房4700元/左右。以18层至30层的中高层为主，此外理想城有若干洋房配置，世纪村更有复式产品，产品配比丰富。与新乡市城市经济和区域内发展情况相比，当前区域内房地产市场仍处于起步阶段，随着土地供应的持续增
37、加，未来市场竞争将日益激烈。客户群体客户群体客户群集中在公务员群体及有一定资金实力的青年人。城东新区作为新乡市发展速度最快，环境最好的区域，当前当前在售项目在售项目20个，个，近年来伴随着政府搬迁，大学城建设，成为新乡市新兴的房地产投资热土，市场发展潜力日益显现。东南高新区板块东南高新区板块作为城市扩展的方向之一，当前发展作为城市扩展的方向之一，当前发展了较多低密度物业，以建业森林半岛为代表的项目，普通了较多低密度物业，以建业森林半岛为代表的项目，普通高层销售均价基本在高层销售均价基本在3300-38003300-3800元元/ /。房地产市场在售项目均价在售项目均价物业形态物业形态发展趋势发
38、展趋势区域内各项生活配套设施不足，在售楼盘以110-140三房为主，销售均价从3300-3800元/。大中型开发商汇聚于此，产品线更为丰富，涵盖了高层、洋房、别墅等多种物业形态。从2010年新乡市土地成交情况看，100亩以上的大规模土地供应全部汇聚于新乡东南区，成为未来新乡市“群雄逐鹿”的焦点板块。生活配套欠缺、人气略显不足客户群体客户群体客户主要为商人、私营业主和经济实力较强的大型企业中高层职员。城市未来发展新方向，当前片区内各项配套设施不足，人气缺乏，区域内在售及内在售及待售项目共待售项目共计计8个个，产品线丰富，未来将成为各品牌地产商交锋的主战场。市场发展阶段市场发展阶段目前，目前，新乡
39、市房地产市场属于半成熟向基本成熟市新乡市房地产市场属于半成熟向基本成熟市场过渡阶段，客户需求开始向多元化和品质化迈进，场过渡阶段，客户需求开始向多元化和品质化迈进，本项目应以精细本项目应以精细化、品质化的产品打动客户，进行区别竞争化、品质化的产品打动客户，进行区别竞争市场类型市场类型市场特征市场特征消费特征消费特征竞争特征竞争特征产品特征产品特征不成熟市场经济性或目标性开发模式，主要考虑客户群体消费能力，容易形成高端、低端两极分化改善居住空间、应对人口结构的演变或追求身份的认同等，两极分化缺乏竞争，主要体现在户型、物业管理等方面产品单一化，主要注重住宅空间布局的和整体物业环境的改善半成熟市场多
40、元化开发模式，依据城市整体环境的改善而逐步演变，以适应城市中坚阶层需求，开发体量开始提速改善居住环境，满足依附于城市生活与发展的理性需求特征明显主要体现在地段、配套、生活环境等方面在物业类型变化的同时，产品同质化明显，但仍以自居型为主基本成熟市场市场细分特征明显，以满足不同层次的客户群体需要，开发主要在于引导不同圈层群体的消费观念，开发体量加速需求多元化，理性需求与感性需求并存，并逐渐向社会圈层靠近竞争要素多样，理性元素感性诉求化特征明显产品快速向多元化发展，投资型、过度型等多类产品出现吸引更大圈层的关注成熟市场土地价值的增长带来急速的版块运动，市场开发主流整体倾向于高端物业，物业层次提升，并
41、向更大的领域分流，开发体量迅速膨胀需求品质化，大量二、三次置业群体的出现，对理性、感性需求均有了质的提升版块价值竞争明显、其次主要为物业特色及附加价值等方面多元化产品不断升级，在保持创新的基础上，产品的品质逐渐成为主要因素高度成熟市场土地的稀缺性决定市场的衰落，开发的主要考虑方向是利益的最大化，在此基础上决定物业组合模式，开发萎缩主要为价值的认同，逐渐回归到居住空间层面缺乏竞争，主要在于价格能否符合消费的适应性受圈层的影响，产品发展逐渐回归单一化同致行住宅房地产市场演变研究同致行住宅房地产市场演变研究启示启示 目前新乡市房地产市场处于半成熟市场向基本成熟过渡的阶段，市场发展多元化模式显现，项目
42、开发体量开始逐步增大，特色化产品开始出现，未来随着市场竞争的加剧，高品质项目最能打动客户。房地产市场同同 致致 行行 思思 考考新乡市房地产开发投资总量较大，增长迅速，房地产业对城市经济的依赖度逐年增强；新乡市土地成交量和市场供应量快速增长，未来市场供应充足；新乡市商品房销售势头良好，销售量大幅增长，本项目处在此良好机会下，有高品质运营的机会；新乡市房地产市场发展基本呈三个板块，老城区配套成熟，项目较多、竞争激烈；东区新城区为重点发展区域，在售项目大量增加，竞争激烈度逐步增强；南区发展较多高端物业，成为低密度物业区；本项目处在东城区，潜在竞争压力较大，因此需综合评估竞争态势，进行产品和客户定位
43、新乡市房地产市场处于半成熟向基本成熟过渡的阶段，需求逐渐向品质化、多元化迈进，对新项目的运营提出较高要求。新乡市房地产行业正进入高速发展期，竞争较为激新乡市房地产行业正进入高速发展期，竞争较为激烈，需求向多元化、品质化迈进，对本项目运营提烈，需求向多元化、品质化迈进，对本项目运营提出较高要求，精细化、品质化产品的打造将是制胜出较高要求，精细化、品质化产品的打造将是制胜点之一。点之一。新乡市宏观经济分析城市规划、固定资产投资、 GDP、城镇化率、人均收入等新乡市房地产市场分析房地产市场概况、地产板块、竞争格局等正隆项目区域市场分析区域现状及发展、区域竞争格局、区域产品、区域价格、客户等123报告
44、内容章节综述章节综述经实际调研界定，本项目竞争片区应为北到荣校路宏力大道一带，南到化工路，西到新飞大道，东到东环路（107国道）的区域；本章节拟通过对竞争片区市场格局、产品详情、典型案例等方面研究为本项目运营做出参考建议。本项目本项目现状之社区分布现状之社区分布片区目前居住社区以市政府为中心呈椭圆形扩片区目前居住社区以市政府为中心呈椭圆形扩散，近几年新建及在建居住项目散，近几年新建及在建居住项目2626个，预计全部建成入住后将为片区个，预计全部建成入住后将为片区引入引入2020万左右的人口；万左右的人口；本项目稍偏离社区密集区，在避开高端竞争的本项目稍偏离社区密集区，在避开高端竞争的同时，也不
45、足以借鉴市政府及金穗大道等优势资源。同时，也不足以借鉴市政府及金穗大道等优势资源。竞争片区分析u竞争片区内已有近几年新建社区26个，确定即将开发的项目6个，预计全部建成入住后将成片区带来2020万万左右的居住人口；u现有居住社区以市政府为中心呈椭圆形铺开，大多依托市政府、金穗大道、平原路、和谐公园等优厚的行政配套、交通和景观资源，打造区域名片项目，代表项目如伟业.中央公园、大景城、宝龙城市广场、紫郡、世纪村等；u片区最早入住的社区为公务员小区，建成后分为三个院落，目前世纪村、伟业.中央公园、理想城、辉祥名邸等均有部分或全部入住；u片区潜在供应项目仍较多，政府着力打造此片区为行政商务和高端居住区
46、。金辰国际社区金辰国际社区牧野湖、牧野牧野湖、牧野公园公园可开发地块可开发地块1 1东郡府苑社区东郡府苑社区可开发地块可开发地块2 2市政府市政府及配套及配套建设区建设区公务员小区公务员小区宝龙城市广场宝龙城市广场1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141.1.大景城；2.2.伟业.中央公园；3.3.阳光365；4.4.理想城；5.5.电业小区；6.6.城市旺点；7.7.华瑞.逸品紫晶；8.8.世纪村；9.9.公村新村；10.10.紫郡；11.11.进达花园；12.12.华隆国际；13.13.畅想花园；14.14.辉祥名邸；15.15.兰亭
47、花园；16.16.星海国际；17.17.东旭小区；18.18.段庄新村；19.19.留庄营新村；20.20.绿都枫景上东；21.21.松江帕提欧;22.22.大学源；23.23.鑫隆公司可开发用地；24.24.金博城；25.25.紫星花园；26.金色奥园151516161717181819192020212122222323232324242525可开发地块可开发地块3 3本项目本项目2626竞争片区分析现状之配套资源现状之配套资源片区交通便利、自然环境优美，教育配套极为片区交通便利、自然环境优美，教育配套极为优越，但目前整体缺乏医疗配套和商业配套，优越，但目前整体缺乏医疗配套和商业配套，本项
48、目目前可以直接利本项目目前可以直接利用的资源仅为教育资源，且就周边商业配套格局来看，本项目具备打用的资源仅为教育资源，且就周边商业配套格局来看，本项目具备打造规模化商业的条件。造规模化商业的条件。妇幼保健院市政府市政府及配套及配套建设区建设区协和医院新乡医学院三附院省机专规划市培英学校一中、外国语中学本项目本项目新乡新乡学院学院新乡新乡医学医学院院河南科技学院医学院成教院党校大学城商业街宝龙商业中心东明商厦艺术学校老客运东站金谷商业街盛联家具城新美家建材广场牧野湖、牧野牧野湖、牧野公园公园生物制药及生物制药及其他厂区其他厂区平原路平原路金穗大道金穗大道平原博物馆平原博物馆客运东站青少年活动中心
49、青少年活动中心和谐公园u政务人文配套：片区内有市政府、机关单位等，同时平原博物馆、青少年活动中心、工人文化宫等配套设施也已建成，牧野公园、和谐公园等均为片区人文配套加分；u医疗配套：片区内目前仅有妇幼保健院、协和医院和新乡医学院三附院3家医院，资源相对欠缺；u教育配套：教育配套：片区内高校、名校云集，新一中、外国语中学正在建设，新乡医学院、新乡学院等高校密集分布，教育配套齐全且优质，本项目隶属学府集中区，周边有学区人口近周边有学区人口近8 8万人万人；u商业配套：商业配套：距离本项目3公里的范围内仅有大学城商业街、宝龙商业中心两个集中商业区和其他项目底商，其中大学城商业街仅为满足周边学生需求的
50、中低端餐饮消费；宝龙商业街为整个片区的大型购物中心，与片区即将入住的人群相比，商业配套依然较为欠缺商业配套依然较为欠缺。新新飞飞大大道道新新中中大大道道竞争片区分析片区规划及发展片区规划及发展片区规划功能完善，是未来城市行政、商务中片区规划功能完善，是未来城市行政、商务中心和高端居住区，心和高端居住区，本项目隶属大学城片区，教育资源十分优越，同时本项目隶属大学城片区，教育资源十分优越，同时可在一定程度上依托高铁站、客运东站为核心交通优势，依托体育会可在一定程度上依托高铁站、客运东站为核心交通优势，依托体育会展中心为人文优势展中心为人文优势平原路平原路金穗大道金穗大道新新飞飞大大道道新新中中大大
51、道道中央生活区中央生活区市政府市政府及配套及配套建设区建设区中央行政区中央行政区中央商务区区中央商务区区大学城大学城本项目本项目新乡高铁站体育会展中心客运东站东移东移高新技术区高新技术区南南扩扩新乡高铁站新乡高铁站新乡体育会展中心规划平面新乡体育会展中心规划平面u片区内围绕市政府规划有中央生活区、中央行政区和中央商务区，本项目隶属大学城本项目隶属大学城，周边教育资源优厚，距离项目不足1公里处密集分布有新乡学院、新乡医学院、河南科技学院等高校；u新乡高铁站位于平原东路北部，107国道以东，目前正在建设中，预计将于2012年1月建成使用，本项目距高铁站仅本项目距高铁站仅4 4公里路程，公里路程，可
52、将高铁站作为强势依托资源之一；u新乡市体育会展中心体育会展中心规划建于金穗大道东明路以东区域，建成后将成为新乡有一标志性形象工程，距离本项目不足一公里，本距离本项目不足一公里，本项目后期运营中有以体育为主题项目后期运营中有以体育为主题的发展机会的发展机会。从竞争现状来看，项目竞争片区内在售及待售项目从竞争现状来看，项目竞争片区内在售及待售项目位置集中，位置集中，并且以高端、大体量项目为主，片区竞争激烈，并且以高端、大体量项目为主，片区竞争激烈，本项目本项目2公里公里范围内在售项目不多，应抓住机遇及早入市范围内在售项目不多，应抓住机遇及早入市竞争市场u片区内共有在售项目18个，待售项目4个，拟推
53、售项目4个；u片区项目类型丰富，如金色奥园为洋房、小高层产品，上海公馆为纯住宅产品，而宝龙城市广场、伟业中央公园、万汇金宸国际等则为大规模城市综合体项目；u宝龙城市广场、万汇金宸国际、伟业中央公园为大体量高端综合体项目，产品线丰富，市场影响强烈；u四个潜在供应地块中，东牧野村为本地知名开发商星海置业用地；牧野公园对面地块位置优越，入市后预计将成为片区又一标杆项目。理想城兰亭花园逸品紫晶中央公园大景城东郡府苑如意大厦如意大厦宝龙城市广场紫郡枫景上东枫景上东松江帕提欧松江帕提欧奥园康城奥园康城金博城金色奥园金宸国际上海公馆福兴国际东方广场蓬莱华府壹号城邦壹号城邦公园国际公园国际本项目本项目新乡市新
54、乡市委、市委、市政府政府世纪村潜在地块潜在地块星海潜在地块星海潜在地块潜在地块潜在地块张庄村改造项目张庄村改造项目竞争市场同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究竞争盘点竞争盘点片区在售项目供应总规模片区在售项目供应总规模655.65655.65万，后续供应量为万，后续供应量为467.8467.8万万，竞争十分激烈，本项目处在高竞争片区，如何跳出红竞争十分激烈，本项目处在高竞争片区，如何跳出红海竞争圈成为项目首要考虑的问题海竞争圈成为项目首要考虑的问题启示启示 片区在售项目尚有474万的后续供应量，以新乡全市的消化能力也须去化1年多的时间，竞争压力巨大，本项目运营面临着较大考验。项目名
55、称项目名称物业类型物业类型总建面（万）总建面（万）已推售面积（万）已推售面积（万）当前均价（元当前均价（元/ /）金博城小高层、中高层9.37.53200紫郡小高层、高层38344000宝龙城市广场中高层、高层1209.54500金谷东方广场高层30.356.23700金色奥园多层、小高层、中高层2019.33650东方府苑小高层、高层60184200蓬莱华府高层95.43900上海公馆高层121.954600理想城多层、小高层、高层6020-世纪村小高层、中高层、高层20164500华瑞逸品紫晶小高层、中高层、高层203.44200大景城多层、小高层、中高层40123900伟业中央公园小高层
56、、中高层、高层70244200万汇金宸国际高层1202.74600靖业公园国际高层、超高层173.95300福兴国际高层1043750合计合计- -655.65655.65187.85187.85- - 根据调研结果反馈，目前仅宝龙城市广场与金宸国际两大项目的后续体量就已经超过了200万，宝龙城市广场定位为高端综合体项目，金宸国际也规划有酒店及商务产品，片区典型项目较多。竞争市场即将推出项目即将推出项目片区目前有片区目前有3 3个典型待推出项目，总供应规个典型待推出项目，总供应规模模102102万，三个项目开发企业均为国内或省内知名企业，万，三个项目开发企业均为国内或省内知名企业，预计入市后将
57、对片区竞争格局产生较大冲击预计入市后将对片区竞争格局产生较大冲击同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究启示启示 据不完全统计，结合在售项目和即将推出项目，未来三到四年内，片区将至少有569.8万的供应量有待推出，若加入未来两年即将入市的四块潜在地块，供应压力进一步增大，因此，潜在，潜在竞争较为激烈，后续供应项目应在精准定位的基础上，妥善把握推售节奏，以保证快速去化回款。竞争较为激烈，后续供应项目应在精准定位的基础上，妥善把握推售节奏，以保证快速去化回款。项目名称项目名称物业类型物业类型总占地（亩）总占地（亩）总建面（万）总建面（万）容积率容积率即将推售体量即将推售体量绿都枫景上东中高
58、层、高层87243.396松江帕提欧高层90274.56建业壹号城邦高层278784.215.2合计合计3653651021023.83.811.211.2 即将入市竞争项目待售总量为102万，预计2011年底前将推出11.2万，区域内潜在供应地块共四块，但星海、张庄地块面积较大，地块区位处于新老城区交汇处，入市将会冲击片区竞争格局。从项目交易时机来看，片区后续项目将在从项目交易时机来看，片区后续项目将在20112011年下半年相继年下半年相继入市，入市价格多在入市，入市价格多在4000-45004000-4500元元/ /水平，届时将造成片区水平，届时将造成片区的短期高度竞争。的短期高度竞争
59、。竞争市场u目前，片区在售项目价格多集中在4000-4500元/水平，新项目报价普遍在4400元/左右；u从推盘时机来看，各项目推盘时间基本都选择在5月到8月，市场密集供应；u2011年年底前，壹号城邦、枫景上东两个项目将相继入市，并且两个项目均为品质企业项目，届时片区竞争升级，产品创新也将出现。售价元/平米2007200820092010201120126月月20002500300040003500时间线 4500启示启示 2011年5月以后，各新增项目将相继入市，片区竞争升级，因此后续项目应把握推售节奏，在避开竞争高峰期的同时，加强产品创新，提升各类卖点。金博城宝龙城市广场上海公馆蓬莱华府
60、大景城一期逸品紫晶福兴国际壹号城邦中央公园枫景上东金宸国际金色奥园最后一栋楼世纪村三期理想城三期东方广场二期以上数据来源：同致行市调搜集整理产品市场启示 从区域供应项目的物业形态配比来看，中高层、高层产品已成主流，多层产品基本绝迹，为本项目的发展提供机会，同时产品同质化严重也要求本项目进行多方面创新。同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究项目名称项目名称别墅别墅/ /洋房洋房多层多层小高层小高层7-117-11中高层中高层12-1812-18高层高层1818壹号城邦壹号城邦- - - - -福兴国际-华瑞逸品紫晶-大景城-伟业中央公园-东郡府苑-蓬莱华府-上海公馆-金博城-金谷东方广
61、场-金色奥园-万汇金宸国际-靖业公园国际-绿都绿都枫景上东枫景上东- - - -宝龙城市广场-世纪村-理想城 - 东城片区当前在售产品仍以中高层、高层为主，即将推售项目逐渐向高层产品靠拢，这也是土地稀缺和城市地产发展引起的必然趋势，相信未来面市的项目，同样会以高层为主的建筑形态出现。 片区内建筑形态以片区内建筑形态以中高层、高层为主中高层、高层为主，随着土地成本的不，随着土地成本的不断上涨，中高层产品的市场份额也将会逐渐减少，本项目规断上涨，中高层产品的市场份额也将会逐渐减少，本项目规划为高层社区符合市场主流划为高层社区符合市场主流片区产品线以两房、三房为主，并以三房占据绝对主力，表现出明显的
62、自住片区产品线以两房、三房为主，并以三房占据绝对主力，表现出明显的自住性、刚需置业特征；随着市场发展和单价飙升，市场需求将逐渐向经济型转性、刚需置业特征；随着市场发展和单价飙升，市场需求将逐渐向经济型转变，新增项目中已出现较多公寓产品和经济户型，变，新增项目中已出现较多公寓产品和经济户型，建议本项目在产品规划中，建议本项目在产品规划中，适度增加经济型两房、三房及一房产品适度增加经济型两房、三房及一房产品以上数据来源：同致行市调搜集整理，部分楼盘户型配比为当期数据产品市场启示 从当前项目供应产品线来看，三房供应占据片区绝对主力，比例达到60%，需求偏自住、舒适。但随着市场发展，住房单价飙升，经济
63、型两房、三房，以及过度型一房均将增加，因此本项目在满足主流消费的同时，应适应市场发展，同时跳出区域一般项目品质，以精准定位目标客户群。同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究项目项目一房一房两房两房三房三房四房四房五房五房复式复式壹号城邦-385-福兴国际-352456-华瑞逸品紫晶-36138-大景城50144459-54伟业中央公园-13535489-52东郡府苑-715275-20蓬莱华府-23626666-8上海公馆-669933-金博城-7260144-金谷东方广场-62186-金色奥园-66-万汇金宸国际-360420128-绿都枫景上东-214358-理想城-241208
64、8-22宝龙城市广场一期-2017291806432世纪村-72-合计合计50501974197448114811100310036464188188产品市场片区两房供应面积集中在片区两房供应面积集中在80-10080-100，尤其是，尤其是85-9585-95面积段；三房集中为面积段；三房集中为110-160110-160面积段，整体凸显居住舒适性，面积段，整体凸显居住舒适性，根据市场发展趋势，建议本项目根据市场发展趋势，建议本项目增大两房供应量，同时缩小主力三房产品的面积增大两房供应量，同时缩小主力三房产品的面积同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究房房型型面积面积范围（）范围（
65、）壹号壹号城邦城邦福兴福兴国际国际华瑞华瑞逸逸品紫晶品紫晶大景大景城城伟业伟业中中央公园央公园东郡东郡府苑府苑蓬莱蓬莱华府华府上海上海公馆公馆金博金博城城金谷金谷东东方广场方广场金色金色奥园奥园万汇万汇金金宸国际宸国际绿都绿都枫枫景上东景上东理想理想城城宝龙城宝龙城市广场市广场世纪世纪村村一房30以下-30-50-50-70-两房70以下-70-80-80-90-90-100- -100-120-三房100以下-100-110- -110-120- -120-140- -140-160- -160以上- -四房150以下-150-160-160-180- -180以上-五房180以上-复式-
66、-从产品设计角度来看，本案片区当前项目户型创新力度不高，除了凸窗、从产品设计角度来看，本案片区当前项目户型创新力度不高，除了凸窗、多阳台外，并无太多的创新点，附加价值难以提升。多阳台外，并无太多的创新点，附加价值难以提升。建议本项目在条件允建议本项目在条件允许的情况下，多加入户花园、露台、空中花园等品质元素许的情况下，多加入户花园、露台、空中花园等品质元素产品市场 区域内伟业中央公园不仅依靠绝佳的地段来取得项目高附加值，同时复式户型的加入丰富了项目的产品线，因此又取得了良好的销售业绩。建业壹号城邦则利用建业自身在河南省的品牌影响，获得了较高的关注度；除此之外，各项目户型创新点极少，同质化极为严
67、重，无法在产品细节上提炼卖点。同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究项目名称项目名称平层平层跃层跃层复式复式凸窗凸窗转角窗转角窗步入步入凸窗凸窗入户入户花园花园露台露台多阳台多阳台空中空中花园花园挑高挑高阳台阳台其他其他壹号城邦-福兴国际-华瑞逸品紫晶-大景城-伟业中央公园-东郡府苑-蓬莱华府-上海公馆-金博城-金谷东方广场-金色奥园-万汇金宸国际-绿都枫景上东-理想城-宝龙城市广场-世纪村 -启示 从区域供应项目的户型设计来看，凸窗、多阳台已成主流，其余产品创新点过少，为本项目的发展提供机会。从内部环境发展角度来看，本案片区着重于区位卖点的提炼，仅有从内部环境发展角度来看，本案片区
68、着重于区位卖点的提炼，仅有少数项目注重内部环境的打造并提炼为卖点，少数项目注重内部环境的打造并提炼为卖点，为本项目以内部环境为本项目以内部环境的优化超越竞争对手创造条件的优化超越竞争对手创造条件产品市场同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究项目名称项目名称园林主园林主题题水系水系水景水景特色特色树种树种老人活老人活动设施动设施儿童活儿童活动设施动设施网球网球场场羽毛羽毛球场球场高尔夫高尔夫球场球场游泳游泳池池休闲休闲设施设施社区社区标志标志壹号城邦中式坡地-福兴国际现代风格-华瑞逸品紫晶现代风格-大景城现代风格-伟业中央公园现代风格-东郡府苑简欧-蓬莱华府现代风格-上海公馆海派园林-
69、金博城现代风格-金谷东方广场江南园林-金色奥园现代风格-练习区-万汇金宸国际现代风格-绿都枫景上东法式园林-理想城欧式-宝龙城市广场现代风格-世纪村江南园林-练习区-汇总调研结果汇总调研结果 从内部环境发展角度来看，片区项目内部环境虽然普遍好过老城区项目，但大多没有园林主题，也没有卖点提炼，仅世纪村以园林实景打动客户，绿都.枫景上东以园林细节规划撼动客户。因此建议本项目在条件允许的情况下进行主题化园林打造，以最大化吸引客户。启示 区域大多数项目主要是以新乡东区政府核心发展区域作为产品卖点，对于环境配套，并没有过多的投入和卖点提炼，因此本项目可在此方面把握细节，进行差别化竞争。产品市场片区项目注
70、重教育及休闲、商业配套的打造，车位配比较高，普遍片区项目注重教育及休闲、商业配套的打造，车位配比较高，普遍达到达到1:11:1；本项目应在完善社区配套的同时，打造特色化配套，以达本项目应在完善社区配套的同时，打造特色化配套，以达到能有力促进项目销售的结果到能有力促进项目销售的结果（绿都（绿都. .枫景上东配套农贸市场和青少年文化宫，枫景上东配套农贸市场和青少年文化宫，赢得客户好评）赢得客户好评）同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究项目名称项目名称会所会所商业商业街街休闲休闲广场广场体育体育场馆场馆酒店酒店羽毛羽毛球场球场幼儿园幼儿园/ /学校学校游泳游泳池池图书图书/ /艺术馆艺术
71、馆车位车位配比配比壹号城邦-1:1福兴国际-2:1华瑞逸品紫晶-1.4:1大景城-2:1伟业中央公园-1.4:1东郡府苑 -2:1蓬莱华府-1:1上海公馆-1:1金博城-1:1金谷东方广场-1:1金色奥园-1:1万汇金宸国际-1:1绿都枫景上东-1:1理想城-0.7:1宝龙城市广场-1:1世纪村-2:1 从住区内部配套发展角度来看，片区项目均致力于高标准配套的打造，体育场馆、会所等均有出现，大小商业街的配置也促进片区功能的完善；项目车位配比大多能达到1:1，但整体对人文配套的注重度不高，仅绿都.枫景上东，以能有力填补片区空白的农贸市场和青少年文化宫配套引入，赢得客户好评。启示 本项目规模较大，
72、必须以完善的配套打动客户，且在完善配套的同时应考虑特色化配套，提升项目品质。客户市场汇总调研结果汇总调研结果 板块客户80%以上为本地客户，且本地客户多集中于中心城区，八县客户购房比例约为10%；板块内客户职业以个体商户和公务人群为主，两者总占比达60%，公务人员多为团购购房。 通过在售项目调研，片区客户目前表现出以通过在售项目调研，片区客户目前表现出以“本地为主本地为主”的特点，的特点，主要集中为市区内客户，客户职业以公务员、个体商户、教师等居主要集中为市区内客户，客户职业以公务员、个体商户、教师等居多，多，本项目位于大学城，未来有吸引周边高校教师置业的机会。本项目位于大学城，未来有吸引周边
73、高校教师置业的机会。启示 片区在售项目客户分布为本项目客户定位提供参考依据，本项目紧邻高校，隶属大学城，未来可有力吸引周边高校教师来项目置业，因此在产品规划中可考虑此细节。片区在售楼盘价格一览表片区在售楼盘价格一览表销售价格集中为销售价格集中为3600-4200元元/，项目月均销售量，项目月均销售量0.67万，万，市场去化速度优异市场去化速度优异价格市场以上数据来源：同致行市调搜集整理新乡东城区在售项目已推出125.55万的体量，当前销售率约为76%，尚有38.85万已推体量未售；片区项目月均销售住宅0.67万，以此速度计算，去化速度较快，但即便如此，作为大体量项目来讲，也须进行创新化营销，以
74、保证快速回款销售！同致行新乡房地产市场研究同致行新乡房地产市场研究项目名称项目名称推出量推出量（万）（万）销售销售率率消化量消化量（万）（万）当前销售均当前销售均价（元价（元/ /）开盘开盘时间时间销售销售月月月均销售月均销售量（万）量（万）福兴国际580%437502010.1160.25华瑞逸品紫晶470%2.842002010.1250.56大景城16100%1639002008.5360.44 伟业中央公园3060%1842002008.5360.5东郡府苑2090%1842002008.12290.62蓬莱华府960%5.439002010.7100.54上海公馆2.685%1.95
75、46002010.1260.33 金博城9.320%1.932002011.511.9金色奥园2094%18.836502008.4370.51万汇金宸国际390%2.746002011.140.675理想城2080%1640002010.4131.23世纪村16100%1645002007.4500.32宝龙城市广场9.580%445002010.1250.8合计合计164.4164.476%76%125.55125.55- - - -0.670.67启示 从单项目月均销售量来看，本项目竞争片区内销售速度为0.67万/月，销售速度优异。本项目应在市场饱和期前，快速入市，以达到快速销售、快速汇
76、款的目的。从供求及价格区间来看，片区内主流产品价格区间为从供求及价格区间来看，片区内主流产品价格区间为4000-4500元元/，但整体去化速度较高的为，但整体去化速度较高的为4500元元/以上的高端以上的高端房源，房源，因此跳出红海竞争，差别化运营将成为本项目制胜的因此跳出红海竞争，差别化运营将成为本项目制胜的关键点之一关键点之一以上数据来源：同致行市调搜集整理价格市场本项目竞争片区项目价格区间供销对比图 板块主力供应价格区间为4000-4500元/，不久的未来即将向4500元/以上转移；板块整体销售速度较为稳定，各项目平均月去化0.67万，当前最高去化速度为1.9万/月；均价高于4500元/
77、项目较少，目前销售效果也较好。宝龙城市广场宝龙城市广场核心区位核心区位+品牌力量品牌力量+完善配套成就城市地标项完善配套成就城市地标项目形象目形象开发商开发商新乡宝龙置业发展有限公司位置位置金穗大道与新一街、新二街交汇处南规模规模总占地面积450亩，总建筑面积120万；其中住宅80万，商务商业40万，分五期开发，共24栋高层住宅楼、2栋高层公寓、1栋高层写字楼、1栋高层酒店和2栋酒店式公寓。物业形态物业形态18.5-32层中高层、高层住宅，28层公寓，30-33层的写字楼、酒店、酒店式公寓产品配比产品配比一期以自住型两房、三房为绝对主力，其中两房占比36%，三房占比65%，四房占比16%，空中
78、别墅占比3%，其他为五房和复式；价格策略价格策略稳定价格的价格策略，首期开盘房源均价4200元/左右，首期二批房源预计开盘价4500元/；客户构成客户构成日报社、银行职员、公务人员等均是购房主力；销售情况销售情况一期推出3栋楼，约430套，当前销售率约80%配套设施配套设施周边交通便利，紧邻市政府；内设幼儿园、酒店、集中商业街、会所等设施，配套齐全；卖点及推广语卖点及推广语比邻市政府，不可复制的世界级都市综合体；主要卖点：地段、配套。片区个案研究整体规划：整体规划： 项目总建筑面积120万，分五期开发；规划有80万居住产品，同时有两栋普通公寓，1栋写字楼，1栋五星级酒店和两栋酒店式公寓；内设幼
79、儿园完善教育配套； 12万集中商业以集休闲娱乐、购物、餐饮为一体的一站式购物中心为主题，地下一层招商福建永辉超市福建永辉超市，其他业态宝龙自营； 五星级酒店已确定招商喜来登喜来登，临湖3层商业街规划为风情餐饮；整个项目功能完善；核心资源：核心资源：比邻市政府，地段优越；自造人工湖，自然环境有保证；东区第一商业区，配套完善。开发战略：开发战略： 首期以高端空中别墅+普通自住房源面市，树立项目品牌形象；二期推出西地块公寓楼和集中商业，集中商业将于2011年底开业运营，在平衡物业的同时，聚拢项目人气；在人气聚拢充足的条件下；有序开发三、四期住宅，其中四期住宅资源堪比一期，集中提升利润；商务产品按惯常
80、开发模式，留待五期推出；片区个案研究规划产品丰富，居住类产品以小户型公寓规划产品丰富，居住类产品以小户型公寓+普通自住房源普通自住房源+空中别空中别墅墅+酒店式公寓多种物业结合，满足不同档次需求；酒店式公寓多种物业结合，满足不同档次需求；12万集中万集中商业商业+餐饮购物街区的商业配套完善项目功能；写字楼、五星级餐饮购物街区的商业配套完善项目功能；写字楼、五星级酒店的设置提升项目整体形象酒店的设置提升项目整体形象2-12-12-22-22-32-32-42-42-52-52-62-62-72-72-82-82-92-91-11-11-21-21-31-31-41-41-51-51-61-61-
81、71-71-81-81-91-92-12-12-22-22-32-32-42-42-52-52-62-61-21-21-31-3一期一期二期二期三期三期四期四期五期12万一站式购物中心写字楼五星级酒店（喜来登）酒店式公寓临湖风情餐饮街休闲购物街区普通公寓楼两栋空中别墅人人工工湖湖在售房源销售情况在售房源销售情况楼栋楼栋梯户比梯户比总套总套数数户型户型面积面积（）（）套套数数2-1#一梯二户32空中别墅330322-2#/2-4#两梯四户6002/2/189-982303/2/2130-1502644/2/214364复式170-180122-3#2-5#2-9#两梯三户8502/2/189-9
82、81883/2/2130-1504734/2/2140-1551165/2/2160-17564复式160-2009合计1450项项目目目前目前情况情况推售房源一期2-1#2-9#共9栋楼，1450套房源；目前推售前4号楼，2-1#2-3#约408套房源，目前销售率约达80%，4号楼预计2011年6月开盘销售策略4号楼接受咨询，目前无优惠；商业一次性返租三年；价格首批房源整体销售均价约4300元/，4号楼推出后开盘价预计4500元/；商业均价15000元/客户情况日报社、银行职员、公务人员和事业单位员工的比例约达到70%产品设计：产品设计： 户型设计偏重舒适，面积区间稍大，两房集中为89-98
83、平方米，三房为130-150平方米，四房145-160平方米；另供应少量五房和空中别墅，集中凸显稀缺性，配套项目区位，体现尊贵性； 从户型整体设计来看，项目户型亮点并不多，品质化元素仅体现为最基本的凸窗和观景阳台，其他创新化因子基本不存在，可见在项目拥有多项优势资源的情况下，并未着重打造户型和产品细节。片区个案研究 普通方正舒适房源，满足一般居住需求，户型创新点不多，仅普通方正舒适房源，满足一般居住需求，户型创新点不多，仅以凸窗、观景阳台等提升产品品质，因此项目未将户型作为卖点以凸窗、观景阳台等提升产品品质，因此项目未将户型作为卖点9898两室二厅两室二厅131131三室二厅三室二厅14014
84、0三室二厅三室二厅150150四室二厅四室二厅凸窗凸窗片区个案研究 宝龙城市广场属于新乡市重点招商引资项目，前期得以借助政宝龙城市广场属于新乡市重点招商引资项目，前期得以借助政府资源优势，进行大面积媒体报道和间接推广，一举引起社会高府资源优势，进行大面积媒体报道和间接推广，一举引起社会高关注度；产品入市后以城市重点区位的户外推广和媒体持续报道关注度；产品入市后以城市重点区位的户外推广和媒体持续报道蓄热，成功将项目定位为城市名片，首期开盘推出优厚优惠，实蓄热，成功将项目定位为城市名片，首期开盘推出优厚优惠，实现热销成果现热销成果2009年6月2009年11月2010年5月2010年12月2008
85、年1月土地协议受让土地使用证获批工程展示，项目进行整体定位2011年5月项目奠基一期首批房源开盘新售楼部开放，一期二批房源开始蓄客项目奠基仪式项目奠基仪式项目开盘现场项目开盘现场项目户外广告项目户外广告项目销售中心项目销售中心片区个案研究项目总结项目总结成功点成功点项目区位优越，拥有较强整合资源的能力项目区位优越，拥有较强整合资源的能力充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造首批开盘高额优惠，激发客户购买热情首批开盘高额优惠，激发客户购买热情不足点不足点运作过于保守，未实现利润最大化运作过于保守，未实现利润最大化万汇万汇.金宸国际金宸国际优质人文
86、资源优质人文资源+新老城区交汇大盘拔高项目在新老城区交汇大盘拔高项目在整个片区内形象整个片区内形象开发商开发商万汇房地产开发有限公司位置位置平原路与牧野路交汇处西北，牧野公园北侧规模规模总占地面积440亩，总建筑面积120万；分两大期开发，共29栋高层住宅，1栋3.5万五星级酒店，1栋写字楼。物业形态物业形态30层高层住宅，38层写字楼，50层五星级酒店；产品配比产品配比一期推出房源以自住两房、三房为主，其中两房占比40%；三房占比46%，四房占比14%；价格策略价格策略以较高价格凸显项目品质、地段，在售房源报价4600元/，实收4200-4300元/；客户构成客户构成主城区现有居民较多，职业
87、分布以私营业主和国企、事业单位职工居多，有企业职工团购；销售情况销售情况一期已推出480套房源，销售率70%；拟加推5-6号楼420套房源配套设施配套设施临近牧野公园，周边景观、交通配套资源丰富；内设高档会所、幼儿园和小型商业街，配套齐全；卖点及推广语卖点及推广语新乡唯一湖景公园豪宅；主要卖点：地段、湖景、配套。片区个案研究整体规划：整体规划： 项目总建筑面积120万，为新老城区交汇处典型大盘；分两期开发，一期为13栋临湖住宅，二期为16栋临河住宅；规划一栋50层超高层五星级酒店，意向招商喜来登，打造项目地标特性；一栋38层高层写字楼，但具体规划未定； 社区内部配套一所幼儿园，建筑面积2400
88、平方米；3.5万平米中心花园；一处3000平米湖岸会所；2万配套风情商业街，极力完善配套。核心资源：核心资源：紧邻牧野公园，由牧野湖围合，景观资源和人文资源丰富；内部配套完善，大规模、品质化社区。开发战略：开发战略： 一期划定为具有优势资源的临湖住宅区，确立项目品质，1栋空中别墅的规划将项目提升为高端居住区；二期界定为次优势资源区，即临河住宅区，提升项目利润率；非居住产品留待后期，按惯常模式推售，一方面等待区域走热，另一方面也可根据市场随时调整产品；片区个案研究大体量项目，规划产品丰富，依托外部湖景资源的同时，完善内大体量项目，规划产品丰富，依托外部湖景资源的同时，完善内部配套，提升项目整体品
89、质；湖岸会所、空中别墅、五星级酒店部配套，提升项目整体品质；湖岸会所、空中别墅、五星级酒店的引入进一步拔高项目形象的引入进一步拔高项目形象牧野湖、牧牧野湖、牧野公园野公园1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#8#8#9#9#10#10#11#11#12#12#13#13#一期一期二期二期五星级酒店五星级酒店规划一栋写规划一栋写字楼字楼幼儿园幼儿园湖岸会所湖岸会所湖景空中别墅湖景空中别墅社区配套商社区配套商业街业街在售房源销售情况在售房源销售情况楼栋楼栋梯户比梯户比总套数总套数户型户型面积面积（）（）套套数数35#两梯四户7202/2/185-953603/2/290-1403
90、606#两梯两户1883/2/2165604/2/2170-180128合计908项项目目目前目前情况情况推售房源一期共13栋楼，已推售3/4号楼480套房源，销售率70%；拟推售5/6号楼240套房源；销售策略一次性优惠2%，按揭优惠1%；价格目前2/3号楼房源报价4600元/平方米，实收价4200-4300元/平方米；6号楼湖景空中别墅，报价6000元/以上客户情况主城区私营业主、教师等均为项目购房主力。产品设计：产品设计： 产品设计凸显舒适，并尽力营造奢华，两房面积区间85-95平方米，满足基本居住需求的同时，加入少量享受需求；三房面积区间90-165平方米，经济型、普通自住、高端奢华三
91、种诉求并举；6号楼空中别墅设立平层三房、四房，提升项目整体形象，也为高端客户营造尊贵感。片区个案研究 户型整体凸显舒适、奢华居住特性，入户花园、转角窗、特色户型整体凸显舒适、奢华居住特性，入户花园、转角窗、特色观景窗等均有应用，客户认可度较高观景窗等均有应用，客户认可度较高140140三室二厅三室二厅8888二室二厅二室二厅8585二室二厅二室二厅片区个案研究 特色售楼部设计博取客户眼球，样板展示区同步入市，以实景特色售楼部设计博取客户眼球，样板展示区同步入市，以实景撼动客户；推广中以湖景公园豪宅为主要推广语，将核心卖点最撼动客户；推广中以湖景公园豪宅为主要推广语，将核心卖点最大化体现大化体现
92、售楼部形象售楼部形象样板展示区样板展示区项目户外项目户外项目形象展示项目形象展示推广特点：推广特点： 以一艘轮船作为项目售楼部，停靠于牧野湖上，吸引客户眼球，一举拔高项目在整个片区的形象地位； 实景样板展示区与项目同步入市，湖景+售楼部+样板间整体起到撼动客户的作用； 项目与城市重要区位设立户外广告，推广语极力体现湖景、公园的资源优势，和豪宅的形象，意图打动中高端客户。片区个案研究项目总结项目总结成功点成功点以特色展示区区别于片区其他项目，有力提升项目形象以特色展示区区别于片区其他项目，有力提升项目形象能整合优势资源，凸显项目高端形象能整合优势资源，凸显项目高端形象不足点不足点仅突出其湖景卖点
93、，疏于产品细节的把握，造成部分客仅突出其湖景卖点，疏于产品细节的把握，造成部分客户对项目的偏差认知户对项目的偏差认知伟业伟业中央公园中央公园新乡市第一家五星级酒店，市政府对面，和新乡市第一家五星级酒店，市政府对面，和谐公园旁，享受多重便利配套谐公园旁，享受多重便利配套开发商开发商新乡市伟业置地有限公司位置位置新乡市平原路与新二街交汇处规模规模占地278亩，总建筑面积78万；容积率3.5；9栋11层、2栋18层、2栋26层、2栋28层、1栋31层；物业形态物业形态小高层 、高层住宅；沿街底商；五星级酒店；集中商业；综合楼；公寓产品配比产品配比二期二房（90-110）约占21%；三房（134-16
94、0）约占56%；四房（134-160）约占14%；复式（151.67）约占9%价格策略价格策略均价4200元/客户构成客户构成本地公务员；教师；银行职员；自由职业销售情况销售情况一期售罄入住，目前项目正在销售二期配套设施配套设施周边和谐公园、市政府、市博物馆等；内部设有会所、幼儿园、酒店、商业等卖点及推广语卖点及推广语新中心 公园上 传世府邸片区个案研究片区个案研究规划产品丰富，包含办公、商业、酒店、公寓和住宅五种物业形规划产品丰富，包含办公、商业、酒店、公寓和住宅五种物业形态，以新乡市第一家五星级酒店作为宣传噱头，着重突出与市政态，以新乡市第一家五星级酒店作为宣传噱头，着重突出与市政府隔路相
95、望、毗邻和谐公园的区位配套优势府隔路相望、毗邻和谐公园的区位配套优势二期二期一期一期五星级酒店五星级酒店酒店式公寓酒店式公寓沿街商业街沿街商业街写字楼写字楼配建独立配建独立商业商业和谐公园和谐公园综合楼综合楼地段地段平原路与新二街交汇处，与市政府隔路相望，毗邻和谐公园，区位优越，区位配套优越。产品规划产品规划产品规划包括中高端住宅、集中商业、沿街底商，住宅产品以舒适居住为主，户型仅有从公寓到复式，产品线丰富，满足不同客户群体的购房需求；商业规划以市政府配套五星级酒店作为核心，辅以办公、集中商业，着重打造高端商务商业；园林以现代园林风格与外部和谐公园相呼应，社区环境优越。价格价格目前正在销售二期
96、，价格4200元/左右，与片区其他项目类似，预计二期下一批房源价格将在4500元/水平。营销营销以市政府与和谐公园为推广重点，黄金地段，基本上没有DM、户外等推广渠道。三期三期四期四期在售房源销售情况在售房源销售情况楼栋楼栋梯户比梯户比总套总套数数户型户型面积面积（）（）套数套数15、16两梯二户274三室两厅142-160212四室两厅220629、10、13、14两梯四户804二室二厅90-110486三室二厅134-161318复式1515211、12两梯三户168三室两厅150、161208合计1246项项目目目前目前情情况况推售房源目前销售9-16号楼，共计房源1246套，销售率约达
97、40%销售策略目前无优惠价格目前均价4200元/平米客户情况以新乡市内包括县区公务员为主，有部分市区教师、私营业主、医生等1 12 23 34 48 87 76 65 59 91010111116161212131314141515片区个案研究产品设计较为传统，普通方正户型，注重通风采光性能，整体凸产品设计较为传统，普通方正户型，注重通风采光性能，整体凸显舒适，附加值较少。显舒适，附加值较少。156.16156.16三房三房110.2110.2三房三房141.78141.78三房三房151.67151.67复式复式产品设计：产品设计：项目户型整体凸显舒适，户型大多方正，全明设计，通风采光性能较
98、好；户型面积设置趋向于舒适型设计，并且以三房为绝对主力，面积覆盖面大，从110.2-160均有，同时有部分一房、四房及复式；户型设计创新元素较少，除普通的大阳台之外，基本无其他创新点，如常见的凸窗、多阳台等均较少见，整体来看，附加值较少，卖点主要在项目规划和区域位置。片区个案研究依托和谐公园实景效果，社区现房展示，打动客户；项目在前期依托和谐公园实景效果，社区现房展示，打动客户；项目在前期销售效果较好和周边配套相继完善的情况下，节省了大量营销费销售效果较好和周边配套相继完善的情况下，节省了大量营销费用用项目内部项目内部沿街商业街沿街商业街营销中心营销中心和谐公园和谐公园新乡市政府新乡市政府新乡
99、市博物馆新乡市博物馆项目位于平原路与新二街交汇处，地理位置优越；市政府隔路相望，毗邻新乡市和谐公园，周边市政配套完善，人流量大，因此项目节省了大量的营销推广费用；该项目目前处于二期销售期，二期首批房源已经达到交房标准，项目示意景观对项目的营销也起到一定的促进作用。片区个案研究项目总结项目总结成功点成功点项目区位优越，拥有较强整合资源的能力项目区位优越，拥有较强整合资源的能力充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造现房实景，给予客户良好的信任感现房实景，给予客户良好的信任感不足点不足点营销推广模式单一，基本无户外推广营销推广模式单一，基本无户外推广
100、绿都绿都.枫景上东枫景上东优质区位优质区位+丰富园林丰富园林+产品细节为项目赢来高关产品细节为项目赢来高关注度注度开发商开发商绿都地产集团/新乡市绿都置业有限公司位置位置金穗大道与新中大道交汇处南200米路西规模规模总占地面积87亩，总建筑面积24万；分三期开发，11栋18-32层高层住宅。物业形态物业形态纯住宅社区，3栋18层高层住宅，4栋26层、32层混合高层住宅；4栋32层高层住宅；配少量底商；产品配比产品配比一期现推出房源全为自住型两房、三房，其中两房比例37%，三房比例63%；价格策略价格策略预计首批均价4400元/平方米；客户构成客户构成市区稍年轻的购房群体，中高等收入人群，银行职
101、员、普通公务人员占比较大；销售情况销售情况一期拟推出3栋楼，约572套房源，将于2011年6月份开盘销售配套设施配套设施临近宝龙城市广场、市政府和泄洪渠，外部资源丰富；内设青少年文化宫和农贸市场，填补片区空缺，完善项目配套；卖点及推广语卖点及推广语为城市精英，定制红生活；主要卖点：地段、景观、产品。片区个案研究整体规划：整体规划： 项目总建筑面积24万平方米，基本为纯住宅社区，规划11栋高层住宅楼；分三期开发，以深灰色稳重立面迎合整个片区规划特点； 社区景观分组团设置，通过枫叶雕塑喷泉、长亭、花圃等小品。打造有明显四季交替特色的社区景观，并通过沙盘展示给客户身临其境的感觉； 社区除规划有体育设
102、施及老年儿童活动设施外，还规划有农贸市场和青少年文化宫，配套精细。核心资源及卖点提炼：核心资源及卖点提炼： 临市政府和宝龙城市广场片区，地段优越；组团式、精细化景观设计；特色化、稀缺化配套； 项目在打造产品的同时，通过置业顾问的沙盘全解读，让客户对项目整体规划有深入认识，有身临其境，进而有感动的效果和购买冲动。开发战略：开发战略： 一期推出私密性和景观资源较好的四栋楼，意图感动客户，奠定项目品质地位；二期推出临近宝龙城市广场住宅，可提升利润；三期高私密性，紧邻体育活动设施的组团，进一步拔高利润，可实现项目完美收官；片区个案研究 纯住宅社区，精细化产品和分组团、四季交替的景观设计打动纯住宅社区，
103、精细化产品和分组团、四季交替的景观设计打动客户，农贸市场、青少年文化宫的配套设置有力填补片区配套空客户，农贸市场、青少年文化宫的配套设置有力填补片区配套空白区，恰到好处的感动客户白区，恰到好处的感动客户1#1#2#2#3#3#5#5#6#6#7#7#8#8#9#9#10#10#11#11#12#12#一期一期二期二期三期三期网球场及体网球场及体育活动中心育活动中心新新中中大大道道儿童活动中心儿童活动中心一层架空转换层一层架空转换层设健身器材设健身器材枫叶雕塑喷泉枫叶雕塑喷泉农贸市场及青农贸市场及青少年文化宫少年文化宫拟售房源信息拟售房源信息项项目目目前目前情况情况推售房源一期推出2/3/5/1
104、0号四栋楼，共572套房源，尚未销售；销售策略凭存款回执单办理会员卡，开盘当天成功选房可得2000元房款优惠；价格预计均价4400元/平方米客户情况市区稍年轻的购房群体，中高等收入人群，银行职员、普通公务人员占比较大。楼栋楼栋梯户比梯户比总套数总套数户型户型面积面积（）（）套数套数2#两梯四户682/2/181343/2/2109/110343#1362/2/181683/2/2109/110685#2242/2/1831123/2/2109/11011210#1443/2/186723/2/2109/12272合计572产品设计：产品设计： 产品设计稍偏向经济化，两房主力面积81平方米，自住
105、型三房为绝对主导，面积区间109-122平方米，其中以经济型三房109110平方米为主，首批无四房供应，满足中高端年轻群体的置业需求； 户型方正，在满足一般居住需求的同时，加入转角窗、大观景阳台等品质元素。片区个案研究 以经济型房源为主导，少量舒适房源满足高档次客户需求，与以经济型房源为主导，少量舒适房源满足高档次客户需求，与宝龙城市广场及片区其他项目形成错位竞争宝龙城市广场及片区其他项目形成错位竞争109109三室二厅三室二厅122122三室二厅三室二厅8181二室二厅二室二厅110110三室二厅三室二厅转角窗转角窗观景阳台观景阳台片区个案研究项目总结项目总结成功点成功点精细化产品和景观设计
106、，塑造项目品质感精细化产品和景观设计，塑造项目品质感户型设计偏重经济型需求，与其他项目错位竞争户型设计偏重经济型需求，与其他项目错位竞争特色化配套有力填补片区空缺，打动客户特色化配套有力填补片区空缺，打动客户 绿都绿都. .枫景上东可以看做是东区首个除区位优势外，以产品作为核心枫景上东可以看做是东区首个除区位优势外，以产品作为核心卖点的项目，其精细化产品设计理念，尤其是售楼部内完全的沙盘解卖点的项目，其精细化产品设计理念，尤其是售楼部内完全的沙盘解读，有力起到了感动客户的效果。读，有力起到了感动客户的效果。大景城大景城行政大道旁，市政府隔路相望行政大道旁，市政府隔路相望开开发发商商新乡景城实业
107、有限公司位置位置新乡市平原路与新二街交汇处规规模模占地172亩，总建筑面积40万；容积率3.5物物业业形形态态小高层 、高层住宅；沿街底商；酒店；集中商业；产产品配比品配比一期一房（35-54）约占7%；二房（96-109）约占20%；三房（120-140）约占65%；复式（196-220）约占8%价格策略价格策略均价3900元/客客户户构成构成本地公务员；教师；银行职员；自由职业销销售情况售情况在售项目，目前项目销售至二期配套配套设设施施周边和谐公园、市政府、市博物馆等；内部设有会所、幼儿园、酒店、商业等卖卖点及推广点及推广语语中央区精英城豪景房片区个案研究片区个案研究规划产品丰富，包含商业
108、、酒店和住宅三种物业形态，以新乡着规划产品丰富，包含商业、酒店和住宅三种物业形态，以新乡着重突出与市政府隔路相望、毗邻和谐公园的区位配套优势重突出与市政府隔路相望、毗邻和谐公园的区位配套优势地段地段平原路与新二街交汇处，与市政府隔路相望，毗邻和谐公园，区位优越，区位配套优越。产品产品产品规划包括中高端住宅、集中商业、沿街底商，住宅产品以舒适居住为主，户型仅有从一居到复式，产品线丰富，满足不同客户群体的购房需求；商业规划以市政府配套星级酒店作为核心，辅以集中商业，着重打造高端商务商业；园林以现代园林风格与外部环境相呼应，社区环境优越。价格价格目前正处在销售空档期，价格二期预计均价3900元/左右
109、营销营销目前项目处在销售空档期，暂无营销推广活动。一期一期二期二期三期三期酒店酒店集中商集中商业业酒店裙酒店裙楼楼在售房源销售情况在售房源销售情况梯户比梯户比总套数总套数户型户型面积面积（）（）套数套数复式54复式196-14054两梯二户472两室两厅96-109122三室两厅220350两梯三户180一室一厅30-5450两室两厅90-10922三室两厅120-140108合计760项项目目目前目前情情况况推售房源目前销售2-6、9-13、16-18、21、22号楼，共计房源760套，销售率约达100%销售策略无优惠，价格目前均价3900元/平米客户情况以新乡市内包括县区公务员为主，有部分
110、市区教师、私营业主、医生等324561312111091817162221片区个案研究产品设计较为传统，普通方正户型，注重通风采光性能，整体凸产品设计较为传统，普通方正户型，注重通风采光性能，整体凸显舒适，附加值较少。显舒适，附加值较少。140140三房三房140140三房三房产品设计：产品设计：项目户型整体凸显舒适，户型大多方正，全明设计，通风采光性能较好；户型面积设置趋向于舒适型设计，并且以三房为绝对主力，面积覆盖面小，仅有120-140的户型，同时有部分一房及复式；户型设计创新元素较少，除普通的大阳台之外，基本无其他创新点，如常见的凸窗、多阳台等均较少见，整体来看，附加值较少，卖点主要在
111、项目规划和区域位置。片区个案研究项目总结项目总结成功点成功点项目区位优越，拥有较强整合资源的能力项目区位优越，拥有较强整合资源的能力充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造充分利用政府资源优势，进行间接推广和品质塑造现房实景，给予客户良好的信任感现房实景，给予客户良好的信任感不足点不足点与同区域中央公园相比，没有产品突破点与同区域中央公园相比，没有产品突破点曾经的资金链断裂，影响客户购买信心曾经的资金链断裂，影响客户购买信心壹号城邦壹号城邦建业品牌建业品牌+精品景观精品景观开开发发商商新乡建业金龙置业有限公司位置位置新乡市人民路与劳动路交汇处西50米路北规规模模占地278亩，总建筑面积78
112、万；容积率3.5物物业业形形态态高层住宅；商业街；产产品配比品配比一期全部都是三房；价格策略价格策略待定客客户户构成构成本地公务员；教师；银行职员；自由职业销销售情况售情况待售项目配套配套设设施施商业街；运动场地；幼儿园；卖卖点及推广点及推广语语78万世界级公园城邦片区个案研究片区个案研究规划主要以景观易居社区，社区无底商，中间有集中商业街规划主要以景观易居社区，社区无底商，中间有集中商业街地段地段新乡市人民路与劳动路交汇处，位于新老城区交汇处，不仅能享受到老城区的成熟配套，同时又能享受到新城区的便利设施。产品产品产品规划包括中高端住宅、集中商业，住宅产品以舒适居住为主，户型设计仅有三房，客户
113、定位单一；商业规划以内部商业街为主，无底商；园林以现代园林风格由楼栋天然分割成4个组团，实行大社区，小组团的管理模式，社区环境优越。一期一期二期二期三期三期四期四期商商 业业 街街总总结结项目所在片区为新城区，市政府入住，资源优厚；项目周边教育配套完善且高端，但医疗资源相对缺乏；商业配套来看，距离本项目三公里范围内仅宝龙城市广场拥有大体量商业，本项目周边人群密集，因此有与宝龙错位竞争运营大规模商业的机会；片区当前供应和潜在供应项目均较多，竞争十分激烈；片区项目规模偏大，多定位高端，供应户型仍以自住型两房、三房为主，面积区间逐步向经济型转移；产品创新点增多，各项目均致力于完善内部配套；片区客户职
114、业以公务员、私营商户及事业单位员工为主；片区在售项目主流价格区间为4000-4500元/，其中以4200-4400元/最为集中；典型项目宝龙城市广场、伟业.中央公园等均致力于打造城市名片，且销售效果较好，本项目可多加借鉴。片区竞争激烈，各项目多以良好区位作为强势卖点，同片区竞争激烈，各项目多以良好区位作为强势卖点，同时极力完善配套，打造城市名片或片区标杆，本项目若时极力完善配套，打造城市名片或片区标杆，本项目若要在后期运营中脱颖而出，必须从特色配套、合理的产要在后期运营中脱颖而出，必须从特色配套、合理的产品等多方面进行突破，从而跳出红海竞争区。品等多方面进行突破，从而跳出红海竞争区。Majpj
115、MVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRN
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