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1、No.1市场研究市场研究项目项目商业模式构建报告商业模式构建报告No.2作业工具图作业工具图无极倍增商业模式无极倍增商业模式取势发展策略建筑规划租售策略财务分析商业运营品牌推广项目的发展战略资源整合商业模式构建市场水平切割项目资源整合政府资源整合产业资源整合资本资源整合城市发展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源优术明道合众No.3商业模式构建逻辑思路商业模式构建逻辑思路推广策略推广策略规划策略规划策略开发策略开发策略业态策略业态策略建筑策略建筑策略租售策略租售策略营销策略营销策略运营策略运营策略财务分析财务分析No.4商业模式构建报告商业模式构建报告 目录目录PART 2 PART 2
2、业态策略业态策略PART 1 PART 1 规划策略规划策略PART 4 PART 4 开发策略开发策略PART 3 PART 3 建筑策略建筑策略PART 5 PART 5 租售策略租售策略PART 6 PART 6 财务分析财务分析PART 8 PART 8 运营策略运营策略PART 9 PART 9 推广策略推广策略PART 7 PART 7 营销策略营销策略No.5 本报告是本报告是商业模式构建报告商业模式构建报告，因此，在进入，因此，在进入正式方案之前，我们先来回顾一下在定位报告中已经正式方案之前，我们先来回顾一下在定位报告中已经提出的提出的商业模式核心概念商业模式核心概念No.6商
3、业模式核心商业模式核心品牌总部基地Headquarters休闲家居小镇 Town主题购物公园 parkHPTHPT商业模式商业模式n本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters ）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇 （ Town ）HPT的创新型商业模式；nHPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家具产业园的流通旗舰项目。No.7商业模式核心商业模式核心品牌总部基地Headquartersn本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters ）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇 （ Town ）HPT的创新型商业模式
4、；nHPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家具产业园的流通旗舰项目。No.8商业模式核心商业模式核心主题购物公园 parkHPTHPT商业模式商业模式n本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters ）、主题购物公园（Park）、休闲家居小镇 （ Town ）HPT的创新型商业模式；nHPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家具产业园的流通旗舰项目。No.9商业模式核心商业模式核心休闲家居小镇 TownHPTHPT商业模式商业模式n本项目采用的商业模式核心为品牌总部基地（Headquarters ）、主题购物公
5、园（Park）、休闲家居小镇 （ Town ）HPT的创新型商业模式；nHPT：高压实验简称，寓意成都家具板块往高端进化的领军项目；也将成为新都家具产业园的流通旗舰项目。No.10HPTHPT商业模式商业模式No.11 HPTHPT商业模式作为本项目的商业模式核心概念商业模式作为本项目的商业模式核心概念, ,那该如何那该如何在项目的规划中落地在项目的规划中落地? ? 从规划层面而言，又包含有整体规划、业态规划、建筑从规划层面而言，又包含有整体规划、业态规划、建筑规划和开发策略四大部分；规划和开发策略四大部分； 而整体规划是业态规划、建筑规划、开发策略的基础和而整体规划是业态规划、建筑规划、开发
6、策略的基础和载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。 下面请进入项目的整体规划篇下面请进入项目的整体规划篇No.12PART 1 PART 1 规划策略规划策略一、整体规划原则二、整体规划思路三、整体规划建议PART2业态策略PART1规划策略PART3建筑策略PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART8运营策略PART9推广策略PART7营销策略No.131 1、整体规划原则、整体规划原则整体规划整体规划原则原则匹配市调结论匹配市调结论支持商业模式支持商业模式支撑发展策略支撑发展策略满足项目定位满足项目定位符合地块情况符合地块情况结
7、合项目地块情况，充分考虑其在园区的重要战略位置，与园区规划相协调，从整体把握项目规划。以定位目标为基准，始终贯穿“品牌家居总部基地”的关联定位要求。支撑项目“聚-分-合”发展策略。由市场调研结论推导得出本项目发展方向，从而明确项目整体规划。整体规划应符合商业模式的构建及发展，利于项目开发运营。No.14PART 1 PART 1 规划策略规划策略一、整体规划原则二、整体规划思路2.1市场容量测算2.2项目地块分析2.3项目定位要求三、整体规划建议PART2业态策略PART1规划策略PART3建筑策略PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART8运营策略PART9推广策略PAR
8、T7营销策略No.151 1、市场容量测算、市场容量测算地块现状地块现状：面积达38.56万平方米，容积率过低,必将影响项目的收益.市场容量市场容量：成都家居市场空间约220万平方米，考虑到园区内其它项目，本项目建筑规模应大幅低于此值。项目定位项目定位：打造品牌家居总部基地，定位高端档次，容积率不宜过高。竞争因素竞争因素：产业园规划为全国性家具批发市场，竞争项目众多，只有具备一定规模优势才有影响力。周边项目周边项目：香江CBD一期容积率约2.5，家和家园约1.3，润川家具城约1.24，具有参考价值。 整体规划指标整体规划指标用地面积：38.56万平方米建筑面积：75100万平方米容 积 率：2
9、.02.6结合行业经验及初步测算，整体规划指标的建议如下：结合行业经验及初步测算，整体规划指标的建议如下：No.162 2、项目地块分析、项目地块分析用地规模：用地规模： 578.3亩，合38.56万平方米地形地貌：地形地貌：形状方正，边长约600米地块四至：地块四至： 东至：东至：园区规划路，与巅峰国际隔路相望 南至：南至：5号路 西至：西至：老成彭路 北至：北至：家和家园主入口主入口：老成彭路是园区主干道，人流车流量最大，展示面最好，项目主入口应在此沿线选点，但不宜开设过多入口，以免破坏其整体性。根据对称原则，主入口选在中间主干道主干道：衔接主入口，引导老成彭路的人流车流进入项目，因此应该
10、是东西走向横跨项目，搭通老成彭路与园区规划路。次干道次干道：考虑对称原则，以及与家和家园的南出口对接，本项目南北向的次干道布局在地块中间。约600米约600米家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路主入口现状现状规划分析规划分析No.172 2、项目地块分析、项目地块分析约600米约600米家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路 主营业态主营业态：家具、建材； 辅助业态辅助业态：灯饰饰品、配套四大区域：四大区域：业态定位为家具、建材、灯饰饰品、配套四种类型，出于各种业态集中连片发展考虑，地块相应地划分为四大区域。四大区域布局四大区域布局：配合主干道的布
11、局，考虑业态主次之分，四大区域也有大小之分。A、B地块边长均为300米，面积各为9万平方米，过于庞大，须以道路切割，以保证该部分区域的交通通达性，以及土地利用的高效性，并有更多的展示面，同时也使不同的物业形态相对集中和独立。项目最终形成了以一条主干道、三条次干道为骨架的总体平面布局。业态定位业态定位规划分析规划分析ABNo.182 2、项目地块分析、项目地块分析 商贸物流商贸物流商贸物流：商贸物流：对项目的货运交通要求较高。项目规模项目规模：考虑本项目规模较大，所承受物流交通压力也相应较大。实例比较实例比较：八益家具城、太平园国际家私广场的内部道路约10左右，未能满足物流交通需求，造成交通不畅
12、。功能定位功能定位规划分析规划分析主干道规划指标：主干道规划指标：双向四车道，两边设置人行道。次干道规划指标次干道规划指标：双向两车道，两边设置人行道。600米600米家和家园家和家园巅巅峰峰国国际际老成彭路五 号 路园区规划路主入口No.19品牌家居总部基地品牌家居总部基地HPT（总部基地、购物公园、家居小镇）（总部基地、购物公园、家居小镇）景观规划要求景观规划结构依托路网规划，形成依托路网规划，形成“一心一轴三带一心一轴三带”景观体系景观体系景观带景观带人造水景人造水景立体绿化立体绿化艺术家居雕塑艺术家居雕塑项目主题定位：项目主题定位：商业模式概念：商业模式概念：景观规划表现景观核心区景观
13、核心区景观主轴景观主轴“三性两化三性两化”：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、3 3、项目定位要求、项目定位要求项目主题定位、商业模式概念项目主题定位、商业模式概念No.20PART 1 PART 1 规划策略规划策略一、整体规划原则二、整体规划思路三、整体规划建议3.1路网动线规划3.2分区组团规划3.3景观资源规划3.4配套功能规划PART2业态策略PART1规划策略PART3建筑策略PART4开发策略PART5租售策略PART6财务分析PART8运营策略PART9推广策略PART7营销策略No.211 1、路网动线规划路网动线规划一横一横：
14、项目主干道，东西走向，连接老成彭路和园区规划路，短期内沿老成彭路的项目先启动，人流较多，而园区规划路聚集项目众多，远期看将会聚集人气，本项目可通过“一横”的规划，尽享两边人气。三纵三纵：北接家和家园，南接五号路，分担“一横”的交通压力，增强项目内部的可达性。园区次干道项目内部路网园区主干道老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路一横三纵一横三纵主入口次入口次入口次入口No.223 3、景观资源规划景观资源规划老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路一心一轴三带一心一轴三带一心：一心：景观核心区，以休闲广场为载体，以喷泉、水体、雕塑、绿化等形式表现，是整个项目景观的重点。
15、一轴：一轴：以项目主干道为依托，打造景观主轴。三带：三带：依附项目三条次干道，以绿化、雕塑等元素点缀，营造休闲购物氛围。No.233 3、景观资源规划景观资源规划人造水景人造水景喷水喷水流水流水跌水跌水立体绿化立体绿化No.243 3、景观资源规划景观资源规划 艺术家居雕塑艺术家居雕塑通过以家居为题材艺术雕塑，塑造项目人文、艺术气质，彰显项目高品位、高品质形象，为入驻品牌提供更多的附加价值运用方式：运用方式：抽象化的家居产品，既可观赏，又可供消费者使用，散落于项目各个公共空间。艺术家居雕塑艺术家居雕塑No.254 4、配套功能规划配套功能规划商务公寓商务公寓配套商业配套商业星级酒店星级酒店配套
16、功能配套功能：星级酒店（四星以上）、商务公寓、配套商业星级酒店：星级酒店：一方面产业园区生产企业众多，另一方面产业园未来将形成全国性家具批发市场，商务来往必将非常频繁，而目前园区内无为此服务的酒店，星级酒店满足园区的商务、会议等需求。商务公寓：商务公寓：居住、办公两用，一方面可以提供给园区内企业、进驻企业、商家；另一方面作为投资产品，满足投资客户的投资需求。此外，商务公寓的规划可以提高容积率，有利于资金流动。配套商业：配套商业：作为娱乐、文化、一般商业的载体，为项目及产业园提供商业配套服务。No.26PART1 PART1 规划规划策略策略 小结小结1.路网规划：一横三纵路网规划：一横三纵2.组团规划：八大组团组团规划：八大组团3.景观规划：一心一轴三带景观规划：一心一轴三带4.配套规划：公寓配套规划：公寓+酒店酒店+底商底商老老成成彭彭路路园园区区规规划划路路五五 号号 路路项目整体为西北项目整体为西北/东南向的规划布东南向的规划布局朝向；局朝向；8个组团相对独立各成体系，同时个组团相对独立各成体系，同时也能实现相互关联；也能实现相互关联；一横三纵的主路网既能保证项目内一横三纵的主路网既能保证项目内的一定迂回性和可通达性，同时也的一定迂回性和可通达性，同时也能与项目外部干道融合。能与项目外部干道融合。ABCDHEFG
