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1、美国MPC社区分析伍德兰兹目录MPC社区的定义与发展当代美国MPC社区的规划设计理念当代美国MPC社区的开发实例MPC社区定义Mpc：Master Planned Communicity(经过总体规划的社区)主要特色：.从项目选址到住房设计经过比较完整的规划设计过程，规划决策科学周密，设计质量稳定。.往往有比较明显的政府参与或者牵头，一定程度上反映了社会对新社区的期望，也体现出当代发达国家“公私合作”的城市开发模式。.开发目标是建设比较完整的社区而不仅仅是楼盘，一般项目均提供了比较完善的社区设施和就业机会。.重视社区特色，比较重视场所创造和环境设计，注意利用不同基地的环境条件，有别于传统郊区楼
2、盘千篇一律的形象。.生态保护，旧区再开发，可持续发展，绿色设计和绿色建筑往往成为“卖点”。MPC社区的类型按地理位置划分： 市内：1.旧区整片改造 2.市内旧工业区再开发 3.在旧区中拆除部分旧房、填充新建项目 郊区：1.完全新建的新城 2.在原有郊区城镇的基础上扩建、部分改造按规划设计特点划分：混合使用新区、新城主意社区、封闭社区MPC社区发展动力社会理念变化：寻求一个有特色的“自己的社区”。不满于郊区化的无序蔓延，以及配套设施缺乏或千篇一律的郊区城镇面貌。群众趋向于集聚开发的中心区模式。“第三类场所”传统社区的聚集场所和公共空间。设计理念的变化：对场所特性和场所可识别性的追求。新城中心及其
3、主要街道的形象特色有助于为新城居民建立强烈的身份感和领域感。土地混合使用，以及创造步行导向的空间。美国家庭结构的变化：家庭结构发生重大变化。同时美国家庭也正趋向老龄化以及种族多元化，人口变化对房地产市场有重大影响。社区开发新理念：人口回迁城市，城市中心区住房市场出现回升现象。产生一种把较高密度住宅与城市生活方式结合起来的住宅开发模式。理念是：降低机动车出行，支持公交，有利于保护开放空间。“生活休闲工作一体化”。零售模式的变化：零售业开发建造过剩，网上购物兴起。新概念是更新传统的主要大街和城市的中心商业地带，建造“生活方式中心”而不是购物中心。新的工作环境：现代MPC模式建造的工作环境吸引大量雇
4、主，包括一些高科技制造企业。家庭办公模式增长。宣传休闲和娱乐的理念：提供高质量物质环境。社会取向：精明增长，可持续发展，宜居社区新城主义：基于传统城镇建设模式，提倡土地混合使用、建筑高密度、以步行为主、按照人的尺度进行规划设计。当代美国MPC社区的规划设计理念项目策划公私合作理念规划选址可持续发展理念规划布局和社区设施社区理念规划设计上的混合使用多样化理念公共空间和中心区设计新城市主义理念交通组织和TOD理念建筑特色场所构筑理念当代美国MPC社区的开发开发目标定位 1.开发目的：了解人们生活和工作的新趋势，明确该开发项目在城市复兴或新区开发中的地位和作用。 2.市场定位：开发必须反映市场需求，
5、充分考虑其所服务的人群，对项目的功能构成和比例结构进行细分。 3.经济定位：经济效益是任何一个MPC开发项目的最终目标，包括投资回收率，盈利率以及投资回收期。开发团队： 由于MPC项目的综合性和长期性，需要对项目进行细分和外包。管理主体应是具有各种特长的房地产开发团队，各领域精通业务和工作熟练的各个开发团队。同时必须有一个总开发商，具有较强的融资能力。一、开发定位二、可行性分析基地条件：对场地的评估，必须选择对市场需求和市场规律，市场规则以及城市综合开发都精通的人开承担。市场分析： 1.数据收集，现场研究，统计数据分析，以研究针对特定区域的每项功能现有和预测的供需水平。 2.根据时序和开发过程
6、，对潜在的市场吸收能力进行定量分析。 3.确定MPC开发项目的整体市场潜力。可行性分析： 1.混合功能及其规模 2.项目构思与实施样板 3.时间安排与分期建设 4.土地的归并与购买三、资金问题资金分析： 是在开发前期、项目方案确定后，通过对方案中的资金问题的研究来界定和优化开发程序的工作，即用充分的准确性来评价财务成功或失败的前景，从而决定项目是否继续，以及如何继续。财务方案：开发商需要更广阔的融资渠道。四、公共部门在MPC开发中的作用公共部门具有城市经理人的特性 城市官员实际是城市经理，城市的收益来自收取各种服务费、管理费和资源使用费即房地产税，它的受益者是整个城市和居民，它具有制定和修改相
7、关建设条例的权利，也有提供某些公共服务设施的义务。公共部门在MPC开发中得关键作用 1.提高对MPC综合开发的认识 2.政府要保持城市规划的一定程度上的弹性，关注城市全局。 3.政府可以成为总开发商，负责整体规划调整，根据城市结构，文化，人口分布，地理特色，合理划分建设单元，分期建设。 4.在合理评估基础上，公共部门可以通过发展新的金融工具来扶持城镇开发。 5.公共部门除了提供开发所需的公共设施外，还需加强对开敞空间的保护和宜人空间的创造。实例伍德兰兹目录项目概况区域地位分析规划分析评价项目概况休斯顿休斯顿 伍德兰兹：位于德克萨斯州东部的蒙哥马利和哈瑞斯郡，土地面积8903公顷，居民总人口为8
8、4418人。 伍德兰兹社区原是哥罗根和科克林木材加工厂的土地，基地被繁茂的橡树和松树林覆盖，地势平坦，局部地方略有起伏。茂密森林是基地重要的自然资源。 目前，伍德兰兹社区占地61.8平方公里，其中水域1.2平方公里，占1.97% 社区是以白人为主的中产阶级上层社区，各项收入指标大大高于美国平均水准。区域地位分析： 伍德兰兹社区紧邻45号洲际公路，驱车30分钟往南可直达休斯顿市区，向北通向德克萨斯州第二大城市达拉斯，通过连接的双环路网可便捷到达打大都市地区任何地方。此外，通向哈迪机场公路驱车20分钟即达。 休斯顿大都市区高速公路网是以休斯顿商务中心区CBD为核心，呈放射环状结构，内外环联系了10
9、条公路，通向地区10个郡的重要城市，现阶段外围第三环已开始建设。 伍德兰兹地处休斯顿大都市地区，中心城市休斯顿是美国石油和石化工业的中心，也是美国高技术中心之一，对大都市地区的其他地区有较强的辐射能力。伍德兰兹地区经济以服务业，制造业，零售业，运输业和矿业为主，充分利用其区位优势，围绕地区优势产业发展，良好的势头为社区创作了大量工作机会。规划分析 伍德兰兹是按照完整的城镇体系制定的，希望能建立一个自我平衡、经济自立可持续发展的社区，采取产业与居住并重，多元化经济协同发展。 用地主要分为商业中心区，产业发展区，大学城和居住区四个部分。 通过保留自然林地，湖泊和高尔夫球场等绿化开放空间使各部分有机
10、连成一体。 其中，商业，学校，工业，办公等对外联系密切的非居住用地紧邻高速公路布置，以降低公路对居住区的干扰。并且借助德州的区位优势。1.规划结构及总平面 伍德兰兹居住区依随自然蜿蜒的生态绿化走廊，由东向西分为七个组团：哥罗根组团，潘瑟组团，科克林组团，印度泉组团，科瑞赛组团，爱顿桥组团，斯特林组团。 组团之下又分为若干个邻里，包含不同建筑风格。多是维多利亚式，殖民复兴式，西班牙式，地中海式，法国式等，既有独立联排别墅，也有退台式住宅和经济公寓多种类型。哥罗根组团 最早建设的组团，原是哥罗根木材厂厂址。靠近高速公路，交通便利，市镇基础设施较齐备，作为首期启动项目前期资金投入较少，能在短期见效。
11、潘瑟组团印度泉组团斯特林组团科瑞罗组团科费林组团爱顿桥组团 第五期组团，初时对外交通不便，导致开发和销售多年不畅。直到新路建成，并在组团内改建大量低价位住房才得到改善。 各组团提供商业，餐饮和休闲等服务配套设施，大多集中布置在社区主路交叉节点处，强化对周边组团的辐射与社区商业中心区的沟通，是组团中心区识别性强，场所感突出。 伍德兰兹社区规划没有强烈的几何构图，道路骨架自由灵活，完全遵循场地的自然走势。社区主路设计为景观大道，中间设花池隔离岛。组团内道路等级分明，自成系统，组团级道路和邻里道路以公共绿地为核心形成环形支路网，与入户小路相连。 步行导向，环境友好。商业中心区 商业中心区邻近主入口，
12、是社区公共服务的核心。规划强调多种功能混合使用，通过紧凑的布局和步行导向的城市空间将商业，办公，文化，休闲，娱乐等用地交织在一起。大学城 大学城位于社区北部，用地相对独立，横跨45号公路两侧，路西布置多家连锁超市组成的商业中心，路东是校园区，居住区分散在最外围。 蒙特马利郡附近还建设了一个专为55岁以上老年人居住的生活组团，并且学院开设了针对老年人的课程。产业发展区 产业发展区沿社区主路呈带状分布，与通常产业用地布置较为独立不同的是，周边被商业，教育，居住用地紧紧围绕，工作，学习和居住只要步行或者较短车程即可实现。 企业发展区位社区创造了大量就业机会，还带动房地产旺盛的需求。生态保护规划 伍德
13、兰兹是最早在新城中引入生态保护规划理念的MPC社区之一。保护措施主要体现在： 1.现状河道和动植物生长栖息地作为绿化开放空间被永久保留下来。（将近25%） 2.土地开发强度以地下水的补充量来确定。 3.建筑密度在距离主路交叉路口较高，在接近生态敏感区较低 4.主路和支路走势沿地势脊线远离排水区。 对比与休斯顿大都市区污染严重的情况，形成了很好的地区优势。2.中心区规划 商业中心区的伍德兰兹水道汇聚了当代许多著名建筑师和景观师的作品，成功的讲商业文化艺术元素与自然环境有机融合。使水道成为伍德兰兹的标志性地区。3.选址及开发1.选址策划 1）社区邻近休斯顿，容易接受中心城市向外扩散的企业人口资金技
14、术。 2）社区邻近空港，地区通达性较高。 3）场地本身资源丰富。2.多元化经济自立 社区始终坚持多元化经济与高品质居住并举发展原则，形成与中心城市互补的产业结构。通过高等教育建设带动优质初等教育发展，积极发展老年人教育。以会务，旅游为手段，提升社区的知名度和功能。 社区拥有完善的商业服务，教育培训等产业配套体系，加上良好的生态人居环境，有力促进高新科技企业的培训发展。3.生动富有魅力的社区中心 详见中心区规划4.多元化平衡社区 伍德兰兹重视教育，形成具有良好口碑的学区，使家庭为主导的社区更具向心力。 每个居住组团内都提供住宅类型和价格广泛的选择，房价从9万美元到100万美元不等，还有单身公寓，老年人生活区。评价社区规划以生态保护为先导，将土地的开发和利用与环境保护有机结合，最终转化为社区特色优势而赢得市场。社区强调产业与居住并举而谋求经济的自立，规划立足于长远，而不是单纯的住宅房地产开发。不足：社区内部缺乏公共交通的运行，各区之间的联系居民更多依赖小汽车，不利于能源节约。FIN.
