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1、南通南通”国际贸易大厦国际贸易大厦”前期定位报告前期定位报告目录序序项目开发背景及地块分析项目开发背景及地块分析第一章：项目区域、市场背景分析第一章：项目区域、市场背景分析宏观市场认识城市中观市场认识市场总体发展中观市场认识市场土地市场中观市场认识市场二级市场中观市场认识市场办公楼市场第二章：项目分析及产品建议第二章：项目分析及产品建议微观市场项目SWOT分析微观市场产品建议微观市场营销策略序项目开发背景及地块分析位于南通新城区园林路与崇川路交界处地块本项目园 林 路项目开发背景及地块分析地理位置占地面积: 17595平方米容积率： 3.57建面：约79703平方 产品：写字楼该项目目前已经进
2、入打桩阶段，预计明年2008年10月份结构封顶，项目所在区域已经初步形成商务区，南临中南世纪城、东邻规划中的六县一市转乘枢纽站、西临规划中的人民银行，周边规划都将为以后的营造良好的氛围项目开发背景及地块分析经济技术指标 崇川工业经济园区崇川工业经济园区清之华园高科技孵化清之华园高科技孵化基地基地中南世纪城中南世纪城CBDCBD板块板块崇海崇海中学中学体育会展中心体育会展中心公务员公寓公务员公寓烟草公司烟草公司大楼大楼绿化带绿化带南通大学南通大学市政府市政府项目开发背景及地块分析周边状况分析第一章：项目大区域及市场背景分析 “北上海北上海”、“扬子第一窗口扬子第一窗口” 分析分析: :南通在快速
3、融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地. .南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，位于长江北岸， 是长江三角洲洲头的城市.南通“据江海之会、扼南北之喉”，北接广袤的苏北大平原，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉. 宏观分析认识城市地理位置 便捷的航运和陆运便捷的航运和陆运 南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络.204、328国道和宁通高速公路纵横全市通沙、通常、海太三座长江汽渡，贯通大江南北；沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运；南通兴东机场、如皋机场和启东
4、直升飞机场，构筑了南通与外界便捷的空中通道；南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航，并开通3条国际集装箱航线. 正在建设的苏通大桥将于四月份通车，该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈，正在建设的苏通大桥将于四月份通车，该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈，“难通难通”的历史将一去不返的历史将一去不返. .对南通的经济发展将产生深远的影响对南通的经济发展将产生深远的影响. .宏观分析认识城市交通现状 经济保持稳定快速增长经济保持稳定快速增长 从图表可以看出，从从图表可以看出，从20042004年年-2006-2006年，南通年，南通GDPGD
5、P保持着稳定的上升势头，平均保持在保持着稳定的上升势头，平均保持在15%15%左右，左右，高于长三角经济发高于长三角经济发展平均水平展平均水平。 0707年上半年南通市年上半年南通市GDPGDP总值为总值为10061006亿元，同比增长亿元，同比增长16%16%，增幅继续在全省领先。增幅继续在全省领先。宏观分析认识城市经济实力 居民可支配收入增长较快居民可支配收入增长较快 0202至至0707年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为年南通市城镇居民年人均可支配收入较快，年均增幅为13.2%13.2%，0707年增幅快速加快年增幅快速加快。高于长三角平均增长水高于长三角平均增长水平，居民
6、消费能力不断提高。平，居民消费能力不断提高。宏观分析认识城市经济实力 右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名，可以看出，南通的经济已经超过传统的苏南经济强市常州，并且不断与其他经济强市接近苏通大桥的通车苏通大桥的通车将近一步推动南通经济的发展，城将近一步推动南通经济的发展，城市发展面临较大的机遇市发展面临较大的机遇上海10138苏州4820无锡3360杭州3335宁波2860南京2780南通1780绍兴1678常州1560台州1429上海7450苏州3450杭州2515无锡2350宁波2158南京1910绍兴1314南通1220台州1174常州110104年排名06年排名
7、 城市之间城市之间 宏观分析认识城市经济实力城市城市苏州苏州嘉兴嘉兴绍兴绍兴宁波宁波南通南通排名排名基础资源土地面积（km2）8488391582569672800180014建成区面积（km2）214736522460605户籍人口数量（万人）6163364355607707701经济发展06年GDP（亿元）482013431678286417581758306年人均GDP（元）6150032919378005128524133241335固定资产投资06年全市（亿元）2107800765150210491049306年房地产开发（亿元）4711181283131081085收入水平在岗职工
8、工资（元/年）2801022511269152898421662216625可支配收入（元/年）1853217129191781967314058140585房地产销售销售面积（万m2）1391359.53696014724723销售均价（元/ m2）4590344944635438321232125城市居民人均住房建筑面积（m2）29.820.725.324.929.429.42南通市经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济南通市经济总量和房地产销售面积受人口基数影响排名较前，固定资产投资和人均居住面积亦排名较前，整体经济尚处于相对较低水
9、平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期。尚处于相对较低水平，但近几年固定资产投资量快速增长，城市建设及工业投资带来较好的经济增长预期。 城市之间城市之间 宏观分析认识城市经济实力20062006年末全市户籍人口年末全市户籍人口769.79769.79万人，其中市区人口万人，其中市区人口86.6486.64万人。万人。 从02年到06年底，南通全市户籍人口由期初的780.3万人下降为期末的769.8万人，减少约1.34%；但市区人口由02年的81.3万人增长到06年底的86.6万人，增长约6.6%，同期在岗职工人数增长约8.6%，但整体增长速度较缓。2006
10、年，南通市建成“国家环境保护模范城市”，并被授予“保护臭氧层示范市”称号。宏观分析认识城市人口环境掘港、长沙城镇圈：掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴汇龙、吕四城镇圈：汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构海安、如皋城镇圈海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构南通市
11、城市圈：南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构“一主二轴三副一主二轴三副”的城镇体系空间结构的城镇体系空间结构沿江带形城市形状沿江带形城市形状宏观分析认识城市城市规划 主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展 港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区开发区开发区老城区老城区新城区新城区新东区新东区南通市区以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势；远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展；主城区主城区是全市的政治、
12、经济、科技、文化、金融、贸易中心，含老城区和新城区；其中新城区位于老城区和开发区之间，面积约17km2，是城市新的政治经济文化中心，新市政府已经迁入；2000年开始建设，目前已较为成形。近期政府推出崇川开发区的新东区新东区，面积约20 km2，位于老城区东部，为商贸、产业和居住的混合开发区域。开发区开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主。宏观分析认识城市城市规划 固定资产投资趋稳趋缓，总量高位运行固定资产投资趋稳趋缓，总量高位运行 03-0503-05年是投资增长快速年，在工业和基础建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大；年是投资增长快速年，在工业和基础
13、建设投入快速增长拉动下，整体增幅较大；0606年下半年增幅开始趋稳，年下半年增幅开始趋稳，目前在目前在20%20%左右，左右，0707年年固定资产投资约为年年固定资产投资约为0202年的年的4 4倍左右，总量较大且增长迅速。倍左右，总量较大且增长迅速。中观分析认识市场固定资产投资 崇川和开发区是投资热点崇川和开发区是投资热点 2007 2007年年1-71-7月份南通市区投资总额为月份南通市区投资总额为154.29154.29亿元，亿元，同比增长同比增长18.97%18.97%. .其中以崇川区和开发区投资所占比重最大，分其中以崇川区和开发区投资所占比重最大，分别为别为64.5964.59亿元
14、和亿元和41.3941.39亿元，分别占投资总额的亿元，分别占投资总额的41.9%41.9%和和26.8%26.8%。说明崇川区和开发区为政府重点投资区域。说明崇川区和开发区为政府重点投资区域。中观分析认识市场固定资产投资指指 标标200220032004200520062007上半年全社会固定资产投资全社会固定资产投资3094486058151049614其中：房地产投资其中：房地产投资3648598010858房地产投资同比增长（房地产投资同比增长（% %）8.5434.422.934.834.735房地产投资占全部投资比例（房地产投资占全部投资比例（% %）11.6510.79.759.
15、810.39.45近近3 3年投资增长较快、比例保持基本稳定。年投资增长较快、比例保持基本稳定。0505年后基本保持年后基本保持30%30%的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高。的投资增幅，同时比例较为稳定，占比绝对值不高。 房地产投资房地产投资 中观分析认识市场房地产投资 供应逐年放量供应逐年放量 南通土地市场的供应在逐年增大，呈逐渐放量态势。南通土地市场的供应在逐年增大，呈逐渐放量态势。 01-07 01-07年土地成交总面积呈上升趋势，年土地成交总面积呈上升趋势，02-0302-03年成交面积快速上升，年成交面积快速上升，03-0703-07年都保持在年都保持在170170公顷以
16、上。公顷以上。中观分析认识市场土地市场 竞价充分，地价快速上升竞价充分，地价快速上升 整体来看，土地价格呈上升趋势，整体来看，土地价格呈上升趋势，0707年均价大约为年均价大约为0101年均价的年均价的3 3倍，倍，0606年年-07-07年的涨幅最大，为年的涨幅最大，为54.8%54.8%。总的说来，南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势，总的说来，南通土地出让面积、价格都呈上扬趋势，06-0706-07年上涨幅度稍大，这跟当前南通整体房地产的良好发展年上涨幅度稍大，这跟当前南通整体房地产的良好发展形势是分不开的。苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心。形势是
17、分不开的。苏通大桥的即将开通将进一步刺激南通房地产市场的发展和投资者对南通楼市的信心。中观分析认识市场土地市场 知名开发商刚刚开始进入知名开发商刚刚开始进入 07年7月绿城以公开拍卖的形式进入南通，上市公司莱茵达置业（总资产60亿）已在南通成功开发凤凰莱茵苑（占地33万m2），07年5月继续在市核心区域公开竞得小型商住项目。另外，部分本地建筑施工企业逐渐涉足于房地产开发，著名代表为中南集团（年产值将近100亿元），目前开发中南世纪城项目（紧临新市政府、建筑面积250万m2，住宅约40万m2）。中观分析认识市场土地市场 公开土地交易成交典型案例公开土地交易成交典型案例 07年7月份绿城竟得邻新市
18、政府项目（占地7.6万m2，建筑面积13.17万m2）成交楼面地价4430元/ m2，目前周边住宅价格在6000元/ m2左右；07年5月莱茵达置业竟得老城区核心区域的项目（占地1.4万m2，建筑面积2.7万m2）成交楼面地价6100元/ m2，目前周边住宅价格在8500-9000元/ m2左右。中观分析认识市场土地市场一、绿城房地产开发集团一、绿城房地产开发集团地块座落：世纪大道南侧、崇海中学北侧用地性质：居住地块面积：76261.5平方米出让年期：70年起 挂 价：2650 元/平方米建筑面积：131700 平方米建筑密度：19%绿 化 率：35%最后成交价为7650元/平方米，折合楼面价
19、为4420元/平米 公开土地交易成交典型案例公开土地交易成交典型案例 中观分析认识市场土地市场二、南通莱茵达置业有限公司二、南通莱茵达置业有限公司地块座落：青年中路南、方大花苑北、中诚大厦西、假日广场东(原群力针织厂、皮件厂及周边)用地性质：商业、居住地块面积：13616.38平方米出让年期：70年起 挂 价：4600 元/平方米建筑面积：27000 平方米建筑密度：24%绿 化 率：30%最后成交价为12100元/平方米，折合楼面价为6111元/平米。 公开土地交易成交典型案例公开土地交易成交典型案例 中观分析认识市场土地市场三、南通市房地产开发集团三、南通市房地产开发集团地块座落：振兴西路
20、北、通富南路西（瑞慈五号A）用地性质：居住地块面积：94804.06平方米出让年期：70年起 挂 价：2480 元/平方米建筑面积：108000 平方米建筑密度：24%绿 化 率：40%最后成交价为2480元/平方米，折合楼面价为2175元/平米 公开土地交易成交典型案例公开土地交易成交典型案例 中观分析认识市场土地市场 全市整体运营状况全市整体运营状况 销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积，销售面积快速增长，建设面积增长幅度略超销售面积，5 5年内共需基本平衡。年内共需基本平衡。02-0602-06年年5 5年内销售面积增长年内销售面积增长131%131%；同期施工面积增长；同期施
21、工面积增长179%179%，5 5年内销售面积和竣工面积的比例年内销售面积和竣工面积的比例1.02:11.02:1，供需比较均衡。，供需比较均衡。中观分析认识市场二级市场 市区房地产供需结构市区房地产供需结构 销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供。销售面积波动较大、施工面积基本稳定增长，考察年度内求略大于供。03和04年受价格快速增长影响，销售面积下滑较大；05受竣工面积快速增长及低价商品房快速增多影响，虽同时受到调控，销售面积仍然保持快速增长；06年销售面积继续快速增长；市场整体波动较大，但从考察年度内看，销售但从考察年度内看，销售面积与竣工面积的比例为面积与竣工面积
22、的比例为1.11.1：1 1，需求略超过供给。目前市区年度住宅销售面积略超过，需求略超过供给。目前市区年度住宅销售面积略超过200200万万m2m2。中观分析认识市场二级市场 价格分析价格分析 项目/时间20042005200620072007上半年上半年住宅平均价格（元/m2）2625261834043915 增长幅度（%）11.9-0.2730.0215剔除低价位商品房（元剔除低价位商品房（元/m/m2 2）31813181387138714467446750775077 增长幅度(%)24.621.6815.3913.6513.65低价位商品房（元/m2）1877153419741777
23、低价商品房销售量占总量比例（%）42.6853.6338.831.931.9低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长。低价商品房极大的拉低整体成交均价、普通商品房价格稳定以较快速度增长。受低价商品房影响，住宅成交均价增幅波动较大，但趋势向上，07年上半年与04年底同比增长49%；普通住宅保持较快的增长幅度，普通住宅保持较快的增长幅度，0707年上半年与年上半年与0404年年底同比增长底同比增长59%59%。中观分析认识市场二级市场 2007 2007年市场状况分析年市场状况分析 商品房施工商品房施工住宅施工住宅施工商品房新开工商品房新开工住宅新开工住宅新开工房屋竣工房
24、屋竣工住宅竣工住宅竣工面积(万)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增长率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为1152.15万，可以预见在未来可以预见在未来1-21-2年内年内, ,南通市区有较足的商品房供应南通市区有较足的商品房供应量。量。其中,住宅开发面积为935.25万，占总开发面积的81.2%，可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发
25、展、市场需求相适应。中观分析认识市场二级市场 2007 2007年市场状况分析年市场状况分析 商品房施工商品房施工住宅施工住宅施工商品房新开工商品房新开工住宅新开工住宅新开工房屋竣工房屋竣工住宅竣工住宅竣工面积(万)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增长率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73南通房地产建设面积的增长较快，施工面积为1152.15万，可以预见在未来可以预见在未来1-21-2年内年内, ,南通市区有较足的商品房供应南通市区有较足的商品房供应量。量。其中,住宅开发面积为935.25万，占总开发面积的81.2%，可以看出
26、南通房产开发仍以住宅类为主。可以看出南通房产开发仍以住宅类为主。商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。商用房、办公楼等商务房建设也有相应的增长，与城市发展、市场需求相适应。中观分析认识市场二级市场中观分析认识市场办公楼市场发展历程南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点，其开发体量往往超过自身可以消化的规模，而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前，南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况，一些经营性企业与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是，办公楼的这种开发
27、模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外，在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位（如：南通市粮食局、国土局等），他们对办公类物业的需求不大，对办公场地的设施等要求也不高，从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后，租售价格也比较低。总的来说，南通市现存的纯办公楼项目整体品质和设备配置水平都不高。由于南通市办公楼市场的需求还不足以及南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素，导致南通市纯办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。虽然新近推出的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面，但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓
28、慢。然而，随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时都市圈。作为上海的卫星城市，不但本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。中观分析认识市场办公楼市场发展历程1 1南通市写字楼市场的整体发展尚处于初级阶段,写字楼的品质,市场的活跃度以及销售租赁的价格均进一步的提升的空间.2 2随着南通市经济的发展，更多的国内外企业将逐渐进入南通，而当地的公司也将进一步成长，届时南通市写字楼市场的总体水平将有所提高。3 3随着入住企业规模和档次的提高，当地办公楼的品
29、质也将越来越高，进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼，甚至5A智能化办公大楼也将出现在当地的写字楼市场中。中观分析认识市场办公楼市场特征小结及趋势分析中观分析认识市场办公楼市场历年供应量分析中观分析认识市场办公楼市场供应量分析 2006年出让的31宗地块情况来看，住宅用地22宗，所占比例为48，共计约155.97万平方米；商业23宗，所占比例为35，共计约115万平方米；办公14宗，所占比例为17共计55万平方米，（含复选的商办用地）。住宅用地的主体地位，逐步让商办用地所代替。中观分析认识市场办公楼市场供应量分析从商业办公楼土地供应情况来看，出让的地块在增加，部分分布在港闸
30、区，但主要以分布在新区工农路两侧居多。这也说明南通中高端写字楼会集中在新区板块，在未来一段时间内增加中高端办公物业的竞争态势。但同时也使该区域CBD的成熟度在加快。年份地块数目用地性质占地面积（）建筑面积（）06年8商业及办公247207.3538836507年10商业及办公369329.92598000近年南通写字楼均价走势图近年南通写字楼均价走势图 05年底至今，受南通房地产市场持续走高的影响，南通写字楼市场价格稳步上扬，价格普遍上涨1000元左右，部分中心区域上涨幅度达到2000元，平均涨幅达到25%40%。类似于中南世纪城等处于CBD区域的项目，06年底推出至今，半年时间已经有10%-
31、18%的涨幅。 中观分析认识市场办公楼市场价格走势分析：老城区开发较早，主要集中了一些05年以前开发的项目，受土地限制，基本上很难再有新盘推出，随着中心城区的地价房价上涨，该区域的均价还将逐步上涨，但由于规划定位存在缺陷，周边交通拥挤，项目自身品质低等影响，该区域办公楼的价位和区域内住宅的价格出现了倒挂现象，今后的上涨空间将受到影响。新城区交通便捷，项目定位品质高，专项功能强大，辅助商业齐全，更适合办公楼市场的发展，随着南通城市规划的南扩，苏通大桥的贯通，企业发展的加速，该区域长期看好，价格上升空间巨大。07年南通办公楼市场均价将稳步上扬，随着下半年中南世纪城CBD板块西区的推出，办公楼市场将
32、进一步升温，老城区和新城区的价格将被进一步拉高，预计在07年下半年，老城区均价将达到700010000元/平方，同比上半年，涨幅将达到5%8%左右，新城区将达到65007000元/平方左右，涨幅在8%左右。 中观分析认识市场办公楼市场价格走势案名案名售价售价出售率出售率租金租金（元（元/M/M2 2* *月）月）物物业业管理管理费费（元（元/M/M2 2* *月）月）出租率出租率交付交付时间时间市中心市中心区区 华华宏国宏国际际6500100%802.590%06年2月友友谊谊大厦大厦大厦大厦700078.9 %50375 %04年5月浦发银行大厦浦发银行大厦100%55390 %05年5月南
33、通国际大厦南通国际大厦100 %38295 %99年10月润润友大厦友大厦6500100 %30395 %06年初南通大厦南通大厦7500100 %302.598%03年青年路青年路新海通大厦新海通大厦6000100 %282.592年佳利秀水公寓佳利秀水公寓650090 %1.306年底苏东大厦苏东大厦20296 %05年6月工农路工农路海天大厦海天大厦680090 %08年6月太阳鑫城太阳鑫城520065 %08年6月华辰大厦华辰大厦680099 %302.525 %06年5月中南世纪城中南世纪城62009 %1.509年1月尚东国际尚东国际650080 %07年10月东星复美商务楼东星复
34、美商务楼600056 %1.507年9月中观分析认识市场办公楼市场现有写字楼项目租售行情一览中观分析认识市场办公楼市场商办项目状况楼盘名称楼盘名称财富商城财富商城（商住）（商住）华宏国际华宏国际太阳鑫城太阳鑫城（商住）（商住）银河名银河名都广场都广场尚东国际尚东国际华都商华都商业广场业广场（商住）（商住）基地面积基地面积/288707676101742285769000总建面积总建面积2552030000478623398880000120000业态组合业态组合购物广场+二层商业+SOHO裙房商业+办公阳光SOHO商铺式办公临街店铺高尚住宅 商铺写字楼专业家居家装市场、星级酒店和纯办公写字楼写
35、字楼商铺购物中心小结：从规模来看，南通市场上该类项目规模基本以5万以下为主。业态组合均以裙房商业（或商业街）作为配套设施，而大部份楼盘均配有购物广场或专业市场以增加项目整体商业功能。楼盘名称楼盘名称财富商城财富商城（商住）（商住）华宏国际华宏国际太阳鑫城太阳鑫城（商住）（商住）银河名银河名都广场都广场尚东国际尚东国际华都商华都商业广场业广场（商住）（商住）总户数总户数约340套159户120套108户（商办）122户（住宅）办公约100套/销售户数销售户数170套150套72套150余350平米以上若干/月销售套月销售套数数56套左右已售36套11套13套SOHO已售规划面积规划面积20564
36、0-110SOHO96-15960-180写字楼60-350/主力面积主力面积4090SOHO9660-120150/小结：从产品面积区间来看：商住类产品与办公类产品差别很大，主要原因为商住类产品不仅要满足办公需求（以小型企业为主），同时还要满足居住与投资需求，诸多原因使然，必然就限制了单套户型的面积与总价。而纯办公楼则相反其功能主要满足大型企业办公需求。中观分析认识市场办公楼市场商办项目状况居住商业的核心区行政配套设施齐备共性共性距离主城区干道较近周边交通条件便利中观分析认识市场办公楼市场办公市场分析.南通市现有的商住楼并非土地性质为“商住”的物业，而主要是由“商办”性质的物业为适应市场环境
37、而产生的“公寓式办公楼”。其作为“住”功能有缺陷，作为“办”设施不完备。南通的写字楼市场正处于一个全新的发展启动阶段,但同时应该看到,目前南通对于高端写字楼市场的大量需求依旧存在一定的时间培育期.作为过度性或者说更新换代的缓冲阶段,该物业类别明显具备有效的生存空间. 公寓式办公楼在南通还有很大的市场空间。目前公寓式办公搂未来将在租赁市场表现活跃,形成一个特有的办公楼租赁补充.“商办”性质市场阶段市场空间租赁空间中观分析认识市场办公楼市场办公市场分析案名案名业态业态分布分布市市中中心心区区 物业名称物业名称行行政政办办公公金金融融业业贸贸易易物物流流制制造造业业建建筑筑业业教育教育科研科研咨咨询
38、询服服务业务业房房地地产产能源能源化工化工生物生物医医药药电电子子电电工工总总计计友友谊谊大厦大厦大厦大厦021035246300237华华宏国宏国际际003210212000020浦发银行大厦浦发银行大厦23012550515531790南通国际大厦南通国际大厦503104652127124106润润友大厦友大厦6520752620533891南通大厦南通大厦10225022323113274青青年年路路新海通大厦新海通大厦2102118152010125002115佳利秀水公寓佳利秀水公寓006133412740242苏东大厦苏东大厦52183061206000281工工农农路路华辰大厦华
39、辰大厦52121551127500064中观分析认识市场办公楼市场现有写字楼项目行业分布一览多数租户为多数为南通本地民营企业，占到45%租户对办公楼的物业管理、配套设备极其不满意入驻的行业主要分布在贸易、建筑、纺织、房地产等行业中观分析认识市场办公楼市场客户分析外资企业南通分公司或办事处外资中小型企业主要以台湾、日本、欧美为主在新区内设有基地的公司外地国有大中型企业驻南通分公司或办事处本市及周边市县投资客群本地私营中小型企业客户群体分析中观分析认识市场办公楼市场客户分析 南通没有真正意义上的高档办公楼南通没有真正意义上的高档办公楼-具备具备5A甲级写字楼概念的国贸中心将成为南通写字楼市场甲级写
40、字楼概念的国贸中心将成为南通写字楼市场划时代的标志！划时代的标志！机会来了！机会来了！中观分析认识市场办公楼市场市场分析第二章：项目分析及产品建议SWOTStrength Weakness临近主要干道交通便利；产品规划设计方案优势明显；设计院进驻，具有行业号召力；地处CBD核心位置， 建筑外形独特、醒目；高标准配备,顶级写子楼。 Opportunity Threats正规办公用地性质的写字楼项目逐步推出，未来竞争压力大。整体南通写字楼市场正处于更新期,同时高端市场还需要培育与引导。新城规划发展的重点区域内；政府、政策支持完善配置的5A办公楼很少；对外交通条件改善,经济扩散效应明,对办公需求具有
41、明显促进作用。项目分析及市场建议SWOT分析周边商业配套缺乏。尚未形成规模,地段认同感不强高端写字楼市场接受度不明朗。开发成本高,销售压力增大。策略一（提升策略）：策略一（提升策略）：1 1、主打核心、主打核心CBDCBD区优势，南通的浦东区优势，南通的浦东2 2、苏北第一个、苏北第一个5A5A级写字楼级写字楼3 3、吸吸引引世世界界五五百百强强入入驻驻南南通通的的桥桥梁梁，与与五五百强为邻百强为邻策略二（弱化策略）：策略二（弱化策略）：1 1、利利用用政政府府的的远远景景规规划划使使投投资资客客忽忽略略目目前前缺缺乏乏配配套的不良影响套的不良影响2 2、详细介绍、详细介绍5A5A级写字楼，体
42、现项目物超所值级写字楼，体现项目物超所值3 3、对比尚东、中南的项目，凸现自身的价值、对比尚东、中南的项目，凸现自身的价值策略三（借助策略）：策略三（借助策略）：1 1、发发挥挥优优势势，弱弱化化劣劣势势，绝绝版版5A5A级级写写字楼的概念字楼的概念2 2、借借助助中中南南世世纪纪城城的的宣宣传传和和南南通通CBDCBD的的概概念，提升项目的人气念，提升项目的人气3 3、广泛的宣传，江苏范围、上海、浙江等、广泛的宣传，江苏范围、上海、浙江等策略四（规避策略）：策略四（规避策略）：1 1、避避免免暴暴露露项项目目的的劣劣势势，同同时时避避免免威威胁胁与与劣劣势势并并存的局面存的局面2 2、不不可
43、可回回避避的的弱弱点点只只有有以以提提升升自自身身项项目目品品质质来来弥弥补补项目分析及市场建议SWOT分析交通和地段是调查中要入驻写字楼的企业所考虑的主要因素交通和地段是调查中要入驻写字楼的企业所考虑的主要因素考虑因素首选次选合计交通6941110地段6247109商务环境5552107写字楼品质465298景观414485周边配套394685行业聚集443983项目分析及市场建议客户分析被访客户需要最多的配套设施是银行和员工餐厅项目分析及市场建议客户分析倾向选择新城区倾向选择新城区/ /工农路沿线的接近工农路沿线的接近60%60%倾向搬迁点倾向搬迁点目前办公地点目前办公地点选择搬迁点原因选
44、择搬迁点原因比例比例新城区工农路沿线 59%59% 工农路沿线交通便利9%南大街交通便利、地段佳18%姚港路/青年路交通便利23%人民路交通便利9%市中心41%41% 跃龙路地段优越、人气旺盛5%人民路人气集中18%工农路沿线客户集中9%青年路环境较好9%项目分析及市场建议客户分析迁总部迁总部办公条件升级利用配套用途成本组合效率吸引人才投资保值 购、租购、租 设立分公司设立分公司项目分析及市场建议客户分析价值认同感价值认同感 身份的象征身份的象征升值潜力升值潜力楼盘的综合素质楼盘的综合素质生活的品位生活的品位实力型企业办公的场所实力型企业办公的场所真正的中央商务区真正的中央商务区城市未来的绝对
45、中心城市未来的绝对中心保华集团的鼎力之作保华集团的鼎力之作尽享完美的商务配套尽享完美的商务配套消费者的需要消费者的需要我们能给予的我们能给予的项目分析及市场建议客户分析市区投资客市区投资客随着这几年南通房地产市场的持续走高，办公楼产品的房价增值幅度已经高于租金回报，加上随着这几年南通房地产市场的持续走高，办公楼产品的房价增值幅度已经高于租金回报，加上较为稳定的租金收益，已经有越来越多的投资客选择进入办公楼市场。较为稳定的租金收益，已经有越来越多的投资客选择进入办公楼市场。开发区中大型企业开发区中大型企业作为作为8989年国家第一批规划的开发区，目前南通的开发区已经形成了一定规模，许多大中型企业
46、年国家第一批规划的开发区，目前南通的开发区已经形成了一定规模，许多大中型企业纷纷入驻开发区，作为开发区和南通市区的重要连接区域，本项目区位优势明显，不少开发区纷纷入驻开发区，作为开发区和南通市区的重要连接区域，本项目区位优势明显，不少开发区企业在该区域整层购买办公楼，提前入驻企业在该区域整层购买办公楼，提前入驻今后的今后的CBDCBD区域。区域。 外省市企业及投资客外省市企业及投资客苏通大桥贯通以后，南通的区位优势将进一步加强，对外省市的企业和投资客都将形成一定的苏通大桥贯通以后，南通的区位优势将进一步加强，对外省市的企业和投资客都将形成一定的吸引力，新城区将是他吸引力，新城区将是他们首选的办
47、公场所。们首选的办公场所。 项目分析及市场建议客户定位项目分析及市场建议形象定位打造南通地区城市办公楼形象的典范，使之成为南通最高品质的办公中心楼宇对外打造南通地区城市办公楼形象的典范，使之成为南通最高品质的办公中心楼宇对外的新形象。的新形象。最终成为以国际化办公场所及最高品质硬件设施，以高星级酒店式管理为辅的现代最终成为以国际化办公场所及最高品质硬件设施，以高星级酒店式管理为辅的现代城市办公新纪元；城市办公新纪元；打破旧有的办公环境，开创办公环境新革命，树立生态办公体验及新投资理念；打破旧有的办公环境，开创办公环境新革命，树立生态办公体验及新投资理念；国际化国际化5A5A甲级写字楼甲级写字楼
48、项目分析及市场建议形象定位5A甲级本项目为高层办公形态,在南通属于地标性建筑,且地利位置较好,本项目属于南通地区真正意义上的纯5A级甲级写字楼,本项目可以通过建筑本身设计的亮点及各类高档建筑材质的运用加以强化,塑造成为南通不光是现在而且是未来的塑造成为南通不光是现在而且是未来的一个写字楼楷模形象一个写字楼楷模形象, ,吸收不同时间段的关注度吸收不同时间段的关注度. .国际化根据市场的客源层分析,南通有相当部分的日韩企业,同时本案也是CBD最核心位置,本项目势必承载着当地的整体区域商务办公形象,国际化标准将是吸引外国际化标准将是吸引外资企业及竖立当地区域发展形象的唯一标准资企业及竖立当地区域发展
49、形象的唯一标准. .项目分析及市场建议定位诠释CBD地处CBD核心商务区创富表现紧邻南通市行政中心优势地位南通新地标身份名片会展中心优势信息终端5A超甲级写字楼稀缺珍品全方位的配套休闲娱乐苏通大桥捷运资源保华企业中心国际领航1最具国际感和现代感的商务中心/ 2大师规划/3星级服务/4智能配套/5领袖品质/6自由空间/7高层视野/8创新设计项目分析及市场建议品牌规划产品价值客户价值价值共鸣价值共鸣领先性稀缺性高档型国际化尊贵感品牌度项目分析及市场建议品牌规划建议本项目立面可采用现代通透的材质,以突现本项目的品质感及本项目在本区域的商务地标的地位.给人以相城区蓬勃发展的时代精神及气息.项目分析及市
50、场建议产品建议外立面建议建议本项目立面可采用现代通透的材质,以突现本项目的品质感及本项目在本区域的商务地标的地位.给人以相城区蓬勃发展的时代精神及气息.项目分析及市场建议产品建议外立面建议细节决定品质.合理的景观小品布置,可使苦燥的办公环境充满生气,缓解了紧张工作所带来的压力,人性化的办公也就此体现.本案20多米的大堂空间利用恰当效果将更加突出.项目分析及市场建议产品建议大堂建议项目分析及市场建议产品建议楼梯间建议梯厅的布置可采用明亮的灯光及现代的材质进行处理,在辅以局部的绿化及装饰,来表现办公楼的品质.公共卫生间是一个办公楼品质细节的直接体现,大块面的现代材质处理,搭配特色的绿化,绿色生态主
51、题无处不在.项目分析及市场建议产品建议公共卫生间建议在空间隔断及局部摆设装饰上，运用独特的造型及材质加上光影的效果，现代独特的办公氛围就此呈现。项目分析及市场建议产品建议内部装饰餐厅，咖啡厅，露天阳光吧是商务配套中必不可少的，其不仅满足商务人士的需求，亦可提升整个区域整体品味。项目分析及市场建议产品建议楼顶天台建议建议本案突出大型多功能活动中心，可以搞联宜、聚餐、论坛会、新闻发布会等等，也可联系区政府举办大型的招商引资会等，以此与政府互动，借力打力，此也是本案营销推广方向的重点.。项目分析及市场建议产品建议配套建议合理分配楼层功能合理分配楼层功能, ,突出之间区别突出之间区别, ,增强分支卖点
52、增强分支卖点5-12层 商务多功能写字楼区13-30层 纯写字楼区31-36层 大型写字楼区 项目分析及市场建议产品建议楼层划分建议商务多功能写子楼 (商住两用)Diagram 2Diagram31.产品设计上增加独立卫生间等居住性需求2.增加居住功能,增强产品的投资性3.分区块组合,整体形象概念不变, 在市场不明朗的环境,利用产品的功能延伸开发单一品种的风险性,Diagram 2Diagram 3大型写字楼区(大型办公)纯写字楼区(小型办公)1.中区楼层设立小型办公区,满足中小企业的各类需求.2.各购买商家对于楼层的选择面较大.3.单体面积40-150平米之间,并可考虑设有小型会议室.1.高
53、区楼层属于最佳位置,提供给大商户选择.2.整层去化,避免分割,为实力买家量身定做.项目分析及市场建议产品建议楼层划分功能说明建议由知名且有丰富办公管理经验的物业公司来担任建议由知名且有丰富办公管理经验的物业公司来担任本项目的管理本项目的管理一方面这种物业管理是国际知名品牌，专为高品质物业所服务，且拥有先进科技设备和管理理念；另一方面，如果由其管理将会更好的做到管理整体化、系统化、真正达到高品的质服务；项目分析及市场建议物业管理建议项目项目本项目本项目中南世纪城中南世纪城尚东时代国际广场尚东时代国际广场华都商业广场华都商业广场所属区域新城区新城区城东城北距离市中心较近较近较近较近交通好好便利一般
54、配套成熟度未成熟成熟成熟成熟小环境一般好较好较好占地规模1.79万 容积率3.57100万容积率1.5 6.5万容积率3.5）约6.9万容积率1.74开发进度前期准备一期中期二期早期二期中期项目规划5A写字楼大面积整体CBD规划，品质高商业，办公酒店 综合规划，品质高有大型绿地，家居卖场规划，品质中高户型规划？面积中等面积中等面积中小当前均价？620061005000主力总价？70万-80万80万-85万34万-40万项目分析及市场建议价格分析 本项目位于南通新城区，未来的本项目位于南通新城区，未来的CBDCBD区域，但周边配套还未成熟，对于项目优越区域，但周边配套还未成熟，对于项目优越品质的
55、本身有一定差距。相比在售的其它写字楼项目，在价格上要有所突破，我们认品质的本身有一定差距。相比在售的其它写字楼项目，在价格上要有所突破，我们认为本项目价格应比为本项目价格应比“中南世纪城中南世纪城”高。高。项目分析及市场建议价格分析投资回报率是投资者进行写字楼投资决策的第一考察指标。根据对国际贸易中心的项目分析及其他写字楼租金状况的综合分析，本项目的平均租金成交价在2.53.0/平方米/天左右。而目前写字楼投资者对于毛租金回报的要求一般在8%10%之间。毛租金回报率租金成交价上表基本上描述了对于有着不同回报率预期及不同租金预期的投资者来讲的可以投资的价格范围。中间参考值为售价10950/平方米
56、。项目分析及市场建议价格分析10%10%初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广，制造热销气氛，引发市场关注，奠定销售成功的基础。成交均价参考线价格提升参考线后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。项目分析及市场建议价格策略楼层差价150楼层差价90楼层差价50低区：为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度，采用“较小差价”。 中区：楼层同质性较强，且为预售期及强销初期集中成交区域，差价水平宜定位为“较小差价”。高区：高区采用“较大差价”，以注重品质的客户为目标，以便获得较高的利润空间。项目分析及市场建议价格策略项目分析及市场建议
57、营销推广推广主题南通首座5A甲级写字楼南通办公新典范150米地标建筑CBD核心地段超5A 级智能化顶尖的硬件设施知名企业入驻优越的交通新城区顶级配套顶级物管公司紧邻会展中心每一个卖点都给主题以支撑，每一个卖点都能够自圆其说。项目分析及市场建议营销推广卖点分析项目分析及市场建议营销推广推广策略一、借力打力一、借力打力, ,四两拔千金四两拔千金, ,政府拱台政府拱台, ,企业唱戏企业唱戏 通过政府渠道从侧面来展示项目信息,同时与政府签订长期合作意向,承包各类当地政府的各项活动,如大型招商引资会,年会,酒会等.以此做为项目销售的利好,竖立产品的政府背景,抓住企业跟着政府走的心态抓住企业跟着政府走的心
58、态, ,将将本项目的销售的商业行为提升为政府行为本项目的销售的商业行为提升为政府行为, ,以此吸引众多品牌企业的加以此吸引众多品牌企业的加盟盟. .此为本案销售推广的重中之重此为本案销售推广的重中之重. .项目分析及市场建议营销推广推广策略二、充分利用政府相关职能部门资源二、充分利用政府相关职能部门资源, ,直接挖掘有效客户直接挖掘有效客户 当地政府承担着本地区的企业发展进驻报批等相关程序,充分搞好相关职能部门关系,即意味着掌握了本地区所有入驻或即将入驻的有效客户资源,对于日后销售有莫大裨益.项目分析及市场建议营销推广推广策略三、推广顺序上三、推广顺序上: :先形象后销售先形象后销售 先形象后
59、销售先形象后销售: :在项目正式开卖前即竖立本项目高端品质,南通 唯一性等特性,同时通过政府及媒体对区域未来发展进行炒作,以此引发市场的关注度,为日后开盘火爆销售打下基础. 项目分析及市场建议营销推广推广策略四、推广方式上四、推广方式上: :主动出击主动出击, ,倡导个性化行销倡导个性化行销 由于办公楼客户多为企业客户,其营销方式也大大区分于住宅销售模式,其除了在售楼处的坐销外,更多的主动上门服务,相关SP推广活动及企业公关活动等.同时针对现日、韩、企业较多情况可进行有针对性销售活动：如企业风水讲座，准备日文，韩文的销售道具等。项目分析及市场建议营销推广推广策略五、办公楼推案顺序上：灵活运用五
60、、办公楼推案顺序上：灵活运用 本项目建议中已将楼盘大致切分为3大区块，从推案顺序上先小型办公区域,后多功能商务区,同时针对品牌大客户的特殊要求，如指定楼层，或整层销售等情况可灵活运用调整策略，目标是使本项目最大利益化。项目分析及市场建议营销推广推广策略六、借项目，充分打造保华品牌 在项目推广过程中，时时宣传保华品牌，展现实力，在整个南通树立良好的形象，做到本项目经济效益与社会效益的双丰收。做到本项目经济效益与社会效益的双丰收。点对点直销活动推广现场系统 销售物料 促销互动媒体老客户互联网 短信电话营销社会活动分众电梯传真销售电邮广告特色礼品客户传统媒体项目分析及市场建议营销推广媒体策略试销启动开盘强销平稳旺销第一阶段：开盘前2个月第二阶段：开盘后2个月第三阶段：到开盘后7个月强势建立CBD领袖地位CBD完美的商务环境项目完美的自身条件 阶段阶段 任务任务 推广核心推广核心 尾盘消化第四阶段：到开盘后9个月针对性地解决销售问题项目分析及市场建议营销推广分阶段目标解析
