《南充下中坝地块前期定位报告定97p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南充下中坝地块前期定位报告定97p（97页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、美轮房产美轮房产借船出海营销代理服务方案营销代理服务方案2013.3出于控制阅读篇幅的考虑，本报告不再就双方本就知道的事实予以重复，同时主报告体不堆砌冗长的市场数据，所有市场研究均以附件体现。卷凳碴愿婚痛农钱峻晶埂嚣戊卓蜕奠髓叫癸豪虑身结瓢蛤赊尾致辈屎献鸟2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p甲方需求理解与本案课题理解需求1、翰龙地产充分理解翰龙地产充分理解开发商基本需求，就此类明显的新区核心、商住综合小规模产品理解而言，在确保销售速度的前提下，必须做到必须做到价格最大化。需求2、翰龙地产充分了解翰龙地产充分了解本案关键问题在于商业部分以及
2、住改商部分，因此在加快住宅产品销售的同时，必须做到必须做到为商业产品形象标杆并建立市场话题和关注度，并积累客户渠道资源。毫无疑问，本案为南充高坪区快销型产品，以住宅树立优势，带动商业去化。毫无疑问，本案为南充高坪区快销型产品，以住宅树立优势，带动商业去化。课题1、如何界定产品属性，优化产品价值在重重竞争中实现利润最大化？课题2、利用何种渠道、以何种价值提炼内容与表现，向目标客户传达？课题3、在营销执行阶段，能够如何增强团队的服务能力及执行力？【解题一】【解题一】声年唯匝廷秋军醛诡凋衔毕淆楼丁鹏雨菲蛾拉脂砧乾爪秦秉赁伯裕祖锐惧2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前
3、期定位报告（定）97p小规模项目商业自持运营可行性解码1、本项目体量整体规模在10万平方米左右，商业部分预计不超过3万平方米，且其中包含农贸商业、独立商业体、住宅底商多种商业形态，长期持有运营，长期持有运营，成本过高。成本过高。解码2、本案关键问题在于商业部分以及住改商部分，农贸商业对整体商业档次有一定的负面作用，整体规模也决定：本项目所具备商业部分仅能作为区域商业本项目所具备商业部分仅能作为区域商业中心附属。中心附属。本项目所属商业整体规模偏小，业态属性多。本项目所属商业整体规模偏小，业态属性多。【解题二】【解题二】翰龙观点：本项目自身条件所限，商业自持运营不够现实。去化项目商业部分对本项目
4、是为最合理方式。裸兆铣运俐脏坪脏着伦肿练胎漠羡弄纬霍肚号手剖闻芹唇铣篱熙恒溢岁孰2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p本项目客户群体【解题三】【解题三】解码1、南充购房者地缘性强南充购房者地缘性强，高坪区本地购房者是该区域的的主力购房客群，周边区域也有部分人群进入主城购房，但整体比例相对不高。解码2、商业投资客感兴趣的购买区域集中于传统商业中心与新兴商业中心，对对项目所处区域认可度不足，商业类产品投资认识度低，对价格因素敏感。项目所处区域认可度不足，商业类产品投资认识度低，对价格因素敏感。他们对本项目缺乏足够的认识，对市场发展趋势理解不足。
5、他们对本项目缺乏足够的认识，对市场发展趋势理解不足。核心1、塑造更具打动力的城市、项目价值，加强价值理念引导，做大营销半径覆盖他们。核心2、打造更具吸引力的产品，强化价格因素优势，引起本地客户、以及投资客户的踊跃夺食。蚂月注淖掸云啊美麦拔牙塔疗商埔梭澡柱枚瑟写怖伊腋敢活伪汁傣载郡壁2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p本项目竞品维度【解题四】【解题四】假想敌来自属性，则目标客户【圈层无疆】 。假想敌来自区域，则目标客户【囿于区域】 。本案在南充的竞品维度，重点非属性产品，而是区域竞品。本案在南充的竞品维度，重点非属性产品，而是区域竞品。竞争
6、核心：借船出海，合理打造产品优势树立区隔，利用营销宣传提升项目影响辐射范围。兢煤庇叶棍僳幻氮哪梗贵存巷阎渐惕肥诸屹羔失秋美益响病玄肯澡虏碳硬2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p对于本项目而言，如何突围，其实就是如何借势，并结合产品特色转为区隔翰龙认为：产品、企划、圈层、营销、卖场翰龙认为：产品、企划、圈层、营销、卖场,全方位、全动作的区隔。全方位、全动作的区隔。各琉谰棍墩颈换固砖涎奏植蔡元丹茁肚芍印教飘腋纱篙摹纲哪废止销喇犀2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p基于以上理解，基于以上理
7、解，让我们开启本案产品定位、营销决胜之道让我们开启本案产品定位、营销决胜之道屈棒舍驱慰诛忆篷汗乾涯雨府溶姑踩惧兽房钻恋巡缆筛眺坍胚怀车诵产推2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p产品论解第一部分：产品及定位策略河铆濒束洪粟赔攫拿跃述意镣泣晌臀律贼有疙归谊粥势绎奏鄙土赎酥解魂2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p第一章第一章 项目本体研究项目本体研究1.1 区位交通1.2 宗地指标1.3 宗地四至1.4 项目属性界定1.5 问题分解1.6 项目推导途径暗但贤帧丢蝉暴烷邪挫盲沥酥釜熊谜茅午旁
8、扰隐气撅贾谗伪俏积为来候芬2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p1.11.1区位交通区位交通高坪区顺庆主城区嘉联主城区嘉南新区市政新区华凤区南门坝区滨江北段区江东新区下中坝区本项目地处下中坝板块，是南充政府重点规划的商业核心区，目前成熟度低项目位于嘉陵江东侧，属区域成熟度较低的下中坝板块，与成熟的五星花园商圈直线距离仅隔1公里。妊历烬购佩障醚蓑狠滨揖帧祥兹登怠校捡亮龚宋神澎母涝遮谢始牌吨诅惮2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p1.11.1区位交通区位交通顺顺庆庆区区嘉陵区嘉陵区中下坝大
9、桥中下坝大桥嘉陵江白塔大桥嘉陵江白塔大桥白塔公园白塔公园滨滨江江大大道道江江东东大大道道下下中中坝坝开开发发区区高坪区高坪区嘉嘉陵陵江江下中坝片区位于南充市区嘉陵江中游以东，隔江与顺庆主城中心区相望，南临都京坝片区，北接高坪中心城区，东依鹤鸣路，西滂嘉陵江。场地所在属于嘉陵江沿江平坝地区，地形平坦。趋颂奉瘤傈概双慢哄白卵芬荆迹愤臭叫痕触操矗佛埠热毡缓握狮童潮钠玩2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p1.21.2宗地指标宗地指标地块一占地面积7516平方米容积率1.5建筑密度50绿地率20地块二占地面积36510平方米容积率2.5建筑密度30
10、绿地率35按照常理判断项目具备较为优质的开发基础，对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更按照常理判断项目具备较为优质的开发基础，对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。涌辈绎叶嗜率祭陋吏尝眷搓巡狱煮充妓宙股篇绩橇吹纹塔乌间咯腹洁瞩弘2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p1.31.3宗地四至宗地四至项目具备四大优势：项目具备四大优势：项目资源条件一：紧邻嘉陵江，自然景观资源丰厚。项目资源条件
11、二：毗邻未来商业中心。项目资源条件三：新区新貌，价值效应明显提高。项目资源条件四：路网结构四通八达，北接琴台路，南接瑶池路，左接江东大道，右接高都路。宗地位于南充下中坝开发区，紧邻嘉陵江，拥有无可复制的滨江景观资源，项目所处区宗地位于南充下中坝开发区，紧邻嘉陵江，拥有无可复制的滨江景观资源，项目所处区域规划为商业中心，形成未来优质配套潜力。域规划为商业中心，形成未来优质配套潜力。芥凋夸引箭碳戈僳料机赐镭瞅披初肚徐懊丑包甸豢皑尤倾顾染笋皆涎孵由2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p1.41.4项目属性界定项目属性界定项目区域条件符合生态住区的
12、打造，但项目体量较小，与周边项目相比不具备明显的开发优势，竞争有利条件在于隶属新区，汇聚较好的交通、形象条件，且毗邻未来商业中心。区域属性：区域属性：新兴城市规划的下中坝将成为南充未来的城市特色商业中心城市住宅集中区 优越自然环境和商业规划吸引消费者进入通达性强路网较为方便，离主城较近项目属性：项目属性：商住地产项目含住宅、商业产品优质资源自然资源以及商业规划，形成项目开发竞争力项目规模占地66亩，打造舒适、宜居物业鸭们尉旁媒蚜法掐撰磕赦衔疮庇承系域缅峭屎垛捉美烁阻摩难檄摹悔弧慢2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p1.51.5问题分解问题
13、分解核心问题的分解：核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定位？在其战略定位的引导下，如何定位项目功能？在项目功能定位的平台上，如何利用周边资源打造开发商的优质项目，并形成自身溢价？开发目标开发目标目标目标1 1：打造精品，以项目塑品牌，取得市场认可：打造精品，以项目塑品牌，取得市场认可目标目标2 2：求利润，获取开发利润最大化：求利润，获取开发利润最大化借船出海，合理区分产品线，获取借船出海，合理区分产品线，获取高溢价机会高溢价机会！核心问题界定核心问题界定内戮丘酪芦跟掏诅玛苹租搪陈缸筏庄哈畜夷虱俐乔碱溃跋敌帘祖元傅身饺2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中
14、坝地块前期定位报告（定）97p带着问题，界定本案的内容核心，我们认为：带着问题，界定本案的内容核心，我们认为：关键在于找到项目的市场发展契机与消费群体的需求偏好关键在于找到项目的市场发展契机与消费群体的需求偏好必须从本体条件的实际情况出发，寻求项目定位与资源运用的最佳化本案需以南充本地市场为根本，系统性的挖掘实现最佳定位的策略路径，并从类似的案例找到启发，构建自身的产品区隔力助推品牌溢价实现项目整体发展战略项目整体发展战略项目整体市场定位项目整体市场定位项目产品规划建议项目产品规划建议口岸价值挖掘口岸价值挖掘市场机会分析市场机会分析消费趋势判断消费趋势判断推导推导1.61.6项目定位推导途径项
15、目定位推导途径触啼诗冤瓷育导补粘漆游苔祝骤端呢拾还粹觉铅竣饥哨产簧恨泡睫洼蛋辙2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p第二章第二章 口岸价值挖掘口岸价值挖掘2.1 城市环境2.1.1 城市定位2.1.2 城市人口2.1.3 经济水平2.1.4 消费水平2.1.5 产业结构2.1.6 发展规划2.2 区域环境2.2.1 规划范围2.2.2 发展方向2.2.3 功能趋向2.2.4 整体定位2.3 阶段结论占近半蹈堰达斥锡棵檀锭健奢胀咒吻存尝诉歉校秦赔栖隅归洛民挚矫亦滑2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告
16、（定）97p2.1.12.1.1城市定位城市定位南充市主城建成区面积（截至2011年12月31日）约91平方公里，下辖：顺庆区、高坪区、嘉陵区、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县，代管阆中市。南充行政区划：三区五县南充行政区划：三区五县三区：顺庆区、高坪区、嘉陵区三区：顺庆区、高坪区、嘉陵区 五县：五县：南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县代管阆中市代管阆中市 逾塘孺绘嗡喇络馒臣频慢峙悍裁级凯屯损壮悲滦剥嚼看移恢处肾屠趁树烙2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p南充市在成渝空间结构中的位置示意图南
17、充市在成渝空间结构中的位置示意图两圈以重庆、成都两大国家级中心城市为核心的1小时经济圈，是成渝地区的发展极核；多极指多个地市级的区域中心城市，是成渝地区的地区性增长中心；三轴指成渝南、成渝北和绵成乐城镇发展轴；一带指沿长江城镇发展带。五区指重庆1小时经济圈、成都平原、川南、川东北、渝东北五个次区域两圈多级、三轴一带、五区两圈多级、三轴一带、五区南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游。东邻达州市，南连广安市、西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。是成渝北线上的重要节点、川东北的区域中心城市。2.1.12.1.1城市定位城市定位埠俐糙拄呵嘻做缠荫镊枕编殃摧催靡惩咋漳陡疗坚会贞化念老歉瑰逗木
18、钨2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p随着交通基础设施水平的不断提高，西部地区城市间的联系更加便捷，重庆、成都、西安三大中心城市之间的经济往来日益紧密，对周边地区的带动作用逐渐增强，在此背景下，联合西南、西北两大经济区的“西三角经济圈”应运而生。南充位于重庆、成都、西安三大中心城市的发展走廊交汇地带，成渝、关中、天水两大次级经济区的交错区域，成渝北线通道、成西南线通道、兰渝通道等多条中心城市的联系通道由此通过，“西三角”区域经济体的形成和建设，将使南充这种走廊节点的区位优势进一步放大。南充不仅是川东北的区域中心城市，而且是位于“区域发展廊
19、道交汇点上的区域中心城市”。关中-天水经济区成渝经济区重庆川东北天水西安成渝北线通道兰渝通道成西南线通道兰州兰州成都2.1.12.1.1城市定位城市定位辗倚炳资烁略睦凯依钧颠促余谐隔维摄桅猩渭顶当堡析饯腊朱潞岛攘冯红2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p南充南充与成都和重庆主城构成四川盆与成都和重庆主城构成四川盆地内部经济发展区域，也是成南地内部经济发展区域，也是成南“两小两小时经济圈时经济圈”的重要节点。的重要节点。南充位于四川盆地腹心，略偏东北，地处川中交通要冲之地，居于“西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆”的特殊地理位置，并与成都
20、和重庆主城构成四川盆地内部经济发展区域，也是成南“两小时经济圈”的重要节点。2.1.12.1.1城市定位城市定位昧噪抢既千歇霹起睁冶仑讹瓜照衅绰暇酸碟健威酋桌筒涕篮诈仅法农黎缺2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.1.22.1.2城市人口城市人口城市人口：整体人口平稳增长，南充市城镇人口即将突破城市人口：整体人口平稳增长，南充市城镇人口即将突破100100万大关万大关近些年来，南充市以打造川东北区域中心城市为动力，加大城市化进程，取得明显效果，加上成渝经济区北部中心城市的定位，2011年城镇化达到37.6%，按照城市发展规划和势头，将促
21、使南充发展成为特大城市。质嫉呼厅邱廖坠阳捂窑嘴菱族磨婪赛壳赵毖枕菜栓神增罐竭宰藩佰刮窟屏2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.1.32.1.3经济发展经济发展2005-20112005-2011年南充年南充GDPGDP走势图走势图2005-20112005-2011年南充人均年南充人均GDPGDP走势图走势图城市GDP成都6854.6亿绵阳1189.1亿德阳1137.5亿宜宾1091.2亿南充1029.5亿达州1011.8亿凉山 1000.1亿乐山918.06亿泸州 900.9亿内江850亿资阳836.4亿自贡780.36亿眉山 675
22、亿广安659.9亿攀枝花640亿遂宁584亿广元404亿雅安350亿巴中343.39亿阿坝168.48亿甘孜152.23亿四川省各城市人均四川省各城市人均GDPGDP排名排名四川省各城市四川省各城市GDPGDP排名排名城市GDP（元）攀枝花53185成都48794德阳31455自贡29129乐山28370绵阳25772宜宾24400雅安23234内江23081资阳22821眉山22817凉山22063泸州21358广安20590阿坝18741遂宁18554达州18504南充16396广元16246甘孜13940巴中10456宏观经济：宏观经济：GDPGDP位于川东北第一位、四川第五位，但人均较
23、低位于川东北第一位、四川第五位，但人均较低刮醋郊迅肖忠读铂邑戌赠察革湃皇疗永寻慰蛆楔荫冗者偏呻翼两澜鞠稳置2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.1.32.1.3固定资产固定资产2005-20112005-2011年南充市固定投资走势图年南充市固定投资走势图2005-20112005-2011年南充市房地产开发投资走势图年南充市房地产开发投资走势图宏观经济：固定资产投资与房地产开发投资最近两年快速发展宏观经济：固定资产投资与房地产开发投资最近两年快速发展南充市2005-2008年固定投资增速较慢，2009年由于大项目增多，重点项目建设进展
24、顺利，投资全面增长，固定投资迅速增长，2011年达到710亿元，比2005年增长近5倍。投资增速由2009年的68.8%下降到2011年的22.3%。南充市房地产房地产开发投资在2010年出现井喷式发展，受南充市房地产刚性和投资需求拉动，达到102.23亿元，同比增长117.8%，2011年达到146.18亿元。茸娠孽疽膀疹炒氛域野休脓右退吱放聪海矮哆酮锡于复挫囚旗披敝正调迄2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.1.42.1.4消费水平消费水平南充市南充市2005-20112005-2011年社会消费品零售总额走势图年社会消费品零售总额
25、走势图南充市南充市2005-20112005-2011年城镇居民人均可支配收入走势图年城镇居民人均可支配收入走势图宏观经济：社会消费品零售总额持续增长，城镇居民人均可支配收入在低位持续增长。宏观经济：社会消费品零售总额持续增长，城镇居民人均可支配收入在低位持续增长。南充市社会消费品零售总额持续增长，2011年达到392.09亿元，消费总额位列全省第3位是2005年提高近三倍。城镇人均可支配收入每年以大于15%的速度持续增长，2011年城镇居民人均可支配收入14500元，同比增长17.1%增速列全省第1位，成渝经济区北部中心都市的定位，更使我市得到打造“双中心都市”的机遇。嗽藤直抨滩龄艺芳荚桨眉
26、芯栈兹繁捻棚豢于壶喉纺撅惩据寿瞧屡推蔬珐扔2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.1.52.1.5产业结构产业结构南充市南充市2005-20112005-2011年产业比重图年产业比重图南充化工园区高坪航空港工业区顺庆潆华工业园区嘉陵工业区南充市2011年工业比重首次超过50%，逐渐形成南充油气化工、汽车汽配、丝纺服装、轻工食品四大主导产业的格局。龙岗气田龙岗气田南充丝绸南充丝绸元坝气田元坝气田顺庆潆华工业园区顺庆潆华工业园区售筏后裤磺余此斋芬秤镊弓况认肿伟篙嚏圣赶国急藐夯略棉哀扮郡柿忽毋2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p20
27、13南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.1.62.1.6发展战略发展战略城市空间发展战略：以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展北拓：旧城区以北位于城市上风上游方向，应优化地区功能布局与空间结构，未来大量知识经济和信息社会发展的新兴产业、信息港、生物岛、大学园区、高新园区将布置于此。东进：以南充21世纪城市中心区的建设拉动城市重心向东拓展，将旧城区的传统商业向高坪小龙一带集中迁移，使之成为完善城市功能结构、强化中心城市地位的重要区域。南延：嘉陵区都京坝位于城市下风下游方向，在此形成城市主要工业组团，发展城市二、三类工业区。西通：打通城市西部出入口，利用城市西部良好的自然环境，建立高质量住
28、宅建设和旅游开发，发展旅游经济和三高农业。慑峦筒庐甲徽圈少煽逼椽懂塞沮狂估纲拈检藕忱绞翁悼捆铁勇仍强谊酗翁2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97pl物流管理l产业链优化管理l物流组织区域特色消费中心区域文化传媒中心区域产业链统筹区域金融中心区域信息服务中心区域对外贸易中心区域旅游服务中心区域生活服务中心l银行l保险l办公l零售业l娱乐业l休闲业l主题消费l旅游服务l特色度假l 旅游管理l旅游产品l医院l学校l生活配套l商贸l贸易咨询l贸易管理l贸易组织l信息汇集l信息发布l媒体传播l会议会展l文化传媒l研发创新l大型活动广义的广义的CBDCB
29、D广义的广义的RBDRBD南充作为区域中心城市可以承担的功能细分南充作为区域中心城市可以承担的功能细分2.1.62.1.6发展战略发展战略钧尽膨火乡奸毋警肖咐逗吗作俘甄鹿求踌喘嫌悟董憋向肘株扇姬男罢私婴2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p南充有哪些地区具备承载区域功能的质？下中坝应当承担什么？南充有哪些地区具备承载区域功能的潜质？下中坝应当承担什么？未来支撑“拥江发展”的功能结构是什么?有哪些能够支撑城市发展的重要功能板块?下中坝承担什么样的功能定位?护敷戎贬灌萍纯习肪备相砂脾毁捶彝脂选述号驶霹遥植甜久惠痕愧假皇脾2013南充下中坝地块前
30、期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.2.12.2.1规划范围规划范围城市设计范围图城市设计范围图315.98ha573.15ha规划范围：嘉陵江以东，朱凤寺山以北、鹤鸣路以西，高坪中心区西南角，规划设计范围总面积规划范围：嘉陵江以东，朱凤寺山以北、鹤鸣路以西，高坪中心区西南角，规划设计范围总面积315.98315.98公顷。另规划研究范围总面积公顷。另规划研究范围总面积573.15573.15公顷。公顷。雪件秒幕草认滇荚勃雍椅房业溶寝创脱撮帖眺建架辫娩惕疟苹道育岛夫似2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p
31、2.2.12.2.1拥江发展拥江发展拥江主城北部新城产业新城拥江发展的理想格局拥江发展的理想格局适合拥江发展城市的城市功能结构适合拥江发展城市的城市功能结构n拥江发展的城市功能结构要点拥江发展的城市功能结构要点1 1：依托滨水依托滨水核心价值空间，形成自身的核心功能中心体核心价值空间，形成自身的核心功能中心体系，带动周边组团拓展。系，带动周边组团拓展。n拥江发展的城市功能结构要点拥江发展的城市功能结构要点2 2：每个公共每个公共功能核心位于最具价值的滨水空间，承担不功能核心位于最具价值的滨水空间，承担不同的特色功能。同的特色功能。排污朴血葵针氛哗腕诊带适筷忆猩屯旷摧醉当允县韭读衰啪振毁涂闺虱畸
32、2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.2.32.2.3功能趋向功能趋向未来下中坝片区的功能趋向未来下中坝片区的功能趋向广义的广义的RBDRBD（Recreational Business District Recreational Business District ）功能）功能l物流管理l产业链优化管理l物流组织区域特色消费中心区域文化传媒中心区域产业链统筹区域金融中心区域信息服务中心区域对外贸易中心区域旅游服务中心区域生活服务中心l银行l保险l零售业l娱乐业l休闲业l主题消费l旅游服务l特色度假l 旅游管理l旅游产品l医院l学校l生
33、活配套l商贸l贸易咨询l贸易管理l贸易组织l信息汇集l信息发布l媒体传播l会议会展l文化传媒l研发创新l大型活动广义的广义的RBDRBDRecreational Business DistrictRecreational Business District现代服务业的后台支撑功能现代服务业的后台支撑功能固阑凛丑顽葬郸常梢伴尤庞妊赃嚷年额觉烛应辙遣召锣沟董葱岔镇束蜕好2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2.2.42.2.4整体定位整体定位成渝北线区域中心城市的成渝北线区域中心城市的“后台服务支撑核心后台服务支撑核心”以以RBDRBD功能为主
34、线，特色文化为灵魂；多元协同功能为支撑；功能为主线，特色文化为灵魂；多元协同功能为支撑；既能完善南充自身功能发展；又是能支撑成渝北线经济结构调整和经济发展方式转型的既能完善南充自身功能发展；又是能支撑成渝北线经济结构调整和经济发展方式转型的战略支点；战略支点；核心功能构成：核心功能构成：会展会议展示：会议中心、会展中心、大型活动空间。会展会议展示：会议中心、会展中心、大型活动空间。目的地式服务：多元组合服务功能、零售消费、城市观光、娱乐休闲、酒店会议。目的地式服务：多元组合服务功能、零售消费、城市观光、娱乐休闲、酒店会议。信息传媒服务：信息汇集、传媒传播、信息发布。信息传媒服务：信息汇集、传媒
35、传播、信息发布。文化展示创意：博物展览、文化创意、文化体验、城市纪念。文化展示创意：博物展览、文化创意、文化体验、城市纪念。生态居住社区：生态低碳社区的示范区域。生态居住社区：生态低碳社区的示范区域。巩目坛茶生迅牙娶捕僚改兽我吱符佳看蛛超芝杜冒薯渍恨倚绑恶抿撇过凄2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p口岸价值一：南充经济处于强劲增长，GDP位于川东第一位，四川省第五位，人均可支配收入持续增长，同比增长增速列全省第一位，经济稳定增长助推房地产市场发展。口岸价值二：南充城市中心建设的发展和提升，南充城市中心人居价值和商业价值的提升，城市核心价值
36、也得以体现，南充将逐步成为宜居、宜业、生态的现代化城市。口岸价值三：产业升级、大规模的规划改造，城市规划扩容提速，带动经济发展，将长期支撑房地产市场的发展。口岸价值四：新区，新规划，临近新的商业中心，交通通达，市政配套有序建设，未来三至五年将形成南充特色商业区。阶段结论一阶段结论一2.32.3删逸宽狰耗鬼有佐颇性稠南暴嫉脐邪蓄怕绽杆贴观陕贮盂神叮琼忻燃匿客2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p第三章第三章 市场机会与风险分析市场机会与风险分析3.1 市场现状解析3.1.1 整体趋势3.1.2 区域趋势3.1.3 开发水平3.1.4 发展趋势
37、3.1.5 阶段结论二3.1.6产品特征3.1.7阶段结论三3.2 未来市场供应3.2.1 市场存量3.2.2 潜在供应3.2.3 阶段结论四3.3 市场未来发展趋势3.3.1 人口增长3.3.2 市场供需3.3.3 区域发展格局3.3.4 阶段结论五僻爪舟状访询启裔蠢进尔阻广谱亡政崎仓决肮汕遂飞棍镊繁渴假膊压踩煤2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p南充房地产行业整体发展现状与开发水平？南充房地产市场的供应结构？南充房地产市场的主流产品？南充行业现状所引发的市场矛盾点？由市场现状所催生的机会因子？市场现阶段潜在的风险？梳理市场现状，挖掘机
38、会梳理市场现状，挖掘机会里庆谢即涧肩怀褥螺岔烷痊撂帽虫反郧柯咽撤塞丫抵俭牵先距泡固韭袭地2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p去化稳定，供需格局有所缓解去化稳定，供需格局有所缓解年度年度供应套数供应套数成交套数成交套数201034986271142011333712394620121816323803根据近几年市场去化情况判断，南充房地产市场整体去化较为稳定，年均去化2.4万套，受宏观调控环境影响相对较小。2012年市场呈现供小于求的态势，使整体供需失衡格局有所缓解。2010-2012南充房地产市场成交情况南充房地产市场近几年去化较为稳定，
39、起伏波动不大。2010-2012南充房地产市场供需情况3.1.13.1.1整体趋势整体趋势要阳懈郑彭歌约罪钝铅贞迅益的虫绿压粒腿怖茶釉玛贴峦钒僻嫂鹤哀醋侦2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p月度去化回归正常水平，价格有所增长月度去化回归正常水平，价格有所增长2011年-2012年南充房地产市场月度去化情况2011年-2012年南充房地产市场月度价格走势（元/平方米）受宏观调控影响，南充房地产市场月度去化在2011年下半年陷入低谷，在进入2012年后房地产市场月度去化开始回归正常水平。南充房地产市场价格位于较为合理的水平，宏观调控对价格影响
40、较小，市场价格在轻微回落后快速反弹，至2012年底已是近2年来的最高水平。3.1.13.1.1整体趋势整体趋势炬者邀舵鸥妆约烯安在萍蚤攘委俊肝楔蜂薛逞妓燃乘符哮兵世骇寻毕服接2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p区域发展呈现三足鼎力之势，城市发展由中心往新区组团式发展区域发展呈现三足鼎力之势，城市发展由中心往新区组团式发展高坪区顺庆主城区嘉陵主城区嘉南新区市政新区华凤区南门坝区滨江北段区江东新区下中坝区顺庆区顺庆区嘉陵区嘉陵区高坪区高坪区3.1.23.1.2区域趋势区域趋势毙款揣果撑华售吮俄咎只型勋俞柏骄穿褐裁忆栓鸦悲来买侥婶畦缩座氛招20
41、13南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p开发水平较为成熟开发水平较为成熟南充房地产市场的开发水平较为成熟，市面上现有的产品大多注重项目品质，产品开发也较为合理。3.1.33.1.3开发水平开发水平颤渍粳搓州昔劣拎锑腐国说南影抉女盗抚俄崖沃俐瘁疆驴恍疥韩婚豺锅廓2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p集中度高，市场竞争激烈集中度高，市场竞争激烈楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积物业类型物业类型面积区间面积区间销售均价销售均价开发商开发商香颂湾15万高层、多层76-1064300四川杰烽伟业房地产开发
42、有限公司锦通紫薇庄园11.5万多层,高层,底层商业99.6-1264800四川南充锦通置业有限公司观澜尚郡二期9.8万多层,高层,底层商业97.5-114.874750四川鸿升投资集团有限责任公司幸福里10万多层,高层,底层商业76-1213850南充恒策房地产开发有限公司泰合曼城八岛30万高层,花园洋房,独栋别墅5000四川泰美置业有限公司碟院13.9万多层,高层,底层商业72.9-137.244400四川泰信置业有限公司江东帝景约18万小高层,高层,底层商业83-98四川德隆房地产开发有限公司光瑞江都华宸25万多层,高层71.20-140.404300重庆市光瑞房地产开发有限公司华诺国际3
43、3万高层、多层82-1214800南充华诺房地产开发有限公司东方国际社区26万高层、花园洋房、写字楼、酒店74-134.94600南充东方花园酒店有限公司新东豪园美丽山18万多层、高层80-1044300四川南充华立房地产开发有限公司大地景秀9.3万高层77-1104788南充银恒房地产开发有限公司东岸十九座7万多层、高层93.1-114.54300四川南充白塔诚信置业紫御荣庭12.5万多层74.91-118.754500四川宏宇房地产开发有限公司翰林尚城7.3万多层64.33-109.284500四川美轮房地产开发有限责任公司高坪周边项目产品主力户型集中在75-110平方米，均价集中在430
44、0-4600元/平方米，市场竞争集中度高，竞争激烈。3.1.43.1.4发展趋势发展趋势驰桐矫孽疡苦裴达跺衰皮新唱文忘搭毒有斩歇信送孔勤史绦孤纽衅岸钱雕2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p3.1.5 3.1.5 阶段结论二阶段结论二结论观点二：南充房地产市场的项目开发以及产品研发都相对较为成熟，注重项目自身的品质打造以及产品诉求，多组团的区域发展格局，则为市场进入高速发展期提供了先决条件。激烈的市场竞争、稳定的市场去化需求，将推动南充房地产市场进入新的市场发展阶段。市场供需趋稳、市场开发水平逐渐成熟、市场竞争激市场供需趋稳、市场开发水平逐
45、渐成熟、市场竞争激烈烈：南充高坪区即将迎来新一轮的快速发展期。南充高坪区即将迎来新一轮的快速发展期。通过对市场发展背景与整体竞争环境摸底，我们认为：结论观点一：虽然2011年是宏观严控期；但南充房地产市场去化情况受到的影响较小。在2012年宏观调控趋于常态后，市场去化情况开始趋稳缓慢增长，市场价格则延续增长趋势。从近半年南充房地产市场供需趋势判断，未来一段时间，南充房地长市场将引来新一轮的市场小高峰。椭牡腺曾载共究盅寞萄黑请巷擞肛霓诡晚裁学介禽绰涛料淌淋黔皱龙悦炭2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p市场主力产品集中在总价市场主力产品集中在
46、总价80-11080-110平方米平方米3.1.63.1.6产品特征产品特征主力产品区间80100综合各项目高层销售主力面积区间来看，市场上高层面积区间在80-110平米之间池沼钳炉捷废苞松党村缨冠关芽阵饵埠埔辣雍敝措篓储薄袖湖立究弧辑甘2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2012年南充房地产市场去化均价段占比2012年南充房地产市场去化面积段占比市场主力去化产品集中在总价市场主力去化产品集中在总价40-5040-50万元万元从销售去化的角度分析，从销售去化的角度分析，80-11080-110三房产三房产品是目前市场最受欢迎的产品，功能品
47、是目前市场最受欢迎的产品，功能全、舒适度高，全、舒适度高，总价在总价在40-5040-50万左右万左右，与供应市场主力产品匹配，但，与供应市场主力产品匹配，但预计后期市预计后期市场面积将有趋小趋势。场面积将有趋小趋势。南充房地产市场2012年去化主力产品均价集中在4000-4500元/平方米。南充房地产市场2012年去化主力产品面积集中在80-110平方米。3.1.63.1.6产品特征产品特征么伶腊胞硷私稚动骂祸采抬延订郁瞩竭挤赡若醉狼辑缠董盼揖骏媚则左橙2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p3.1.63.1.6阶段结论三阶段结论三结论观点
48、二：项目所处区域周边有加多的大盘，本项目在其中竞争优势并不明显。从本项目容积率判断，打造紧凑实用的中小户型产品，较易在市场中突围。市场产品有趋小可能市场产品有趋小可能：市场现有产品集中在面积：市场现有产品集中在面积80-11080-110平方米，平方米，总价总价40-5040-50万元，但随着市场发展，产品面积有趋小可能。万元，但随着市场发展，产品面积有趋小可能。从市场的主力供需产品统计中我们认为：结论观点一：从主力产品的供应面积上看，南充市场供应产品以刚需产品为主，产品集中度较高，80-110平方米的刚需产品竞争激烈，随着市场发展，市面上现有产品必将由舒适性向紧凑型转变，户型面积有趋小可能。
49、谊旨调末钙源敖吾枚枣疚菠桓凸络缨晓乓惰蟹仁核堪辈榷胯袄才网绑饭商2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p阶段结论小结阶段结论小结市场产品有趋小可能市场产品有趋小可能：市场现有产品集中在面积：市场现有产品集中在面积80-11080-110平方米，总价平方米，总价40-5040-50万元，但随万元，但随着市场发展，产品面积有趋小可能。着市场发展，产品面积有趋小可能。市场供需趋稳、市场开发水平逐渐成熟、市场竞争激烈市场供需趋稳、市场开发水平逐渐成熟、市场竞争激烈：南充高坪区即将迎来南充高坪区即将迎来新一轮的快速发展期。新一轮的快速发展期。南充房地产
50、市场近几年发展势头较为平稳，市场在宏观严控下受到营销较小。随着市场的进一步发展，大量新增土地供应，以及区域多组团同同时发展的市场格局，市场将迎来发展的新阶段。由于短期内市场上放量较大，新老项目扎堆供应，市场上刚需产品同质竞争尤其激烈。这也意味着传统的刚需产品在市场上必将面临日益增加的竞争压力，抢先一步开发中小紧凑户型产品，顺应市场发展需要，方为项目生存之道。那么未来市场发展又将何去何从？那么未来市场发展又将何去何从？酿粒味匿拎调肛涩刚煞粳采寨戏硒猜徐沼汀琅剔嚼府董霍售绕撑晓弛梁中2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p未来市场整体供应量？未来
51、市场供应物业结构变化趋势？未来市场趋势所引发的机会？预测市场未来供需格局，规避风险寻找机会预测市场未来供需格局，规避风险寻找机会乳慈湿康蹈配襄鸽综烛凰颓淘捂皂丈祟淌辩貌纳媚夷圈辖申吉拱扁酞巨伎2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p顺庆主城：顺庆主城：1212万万南门坝：南门坝：3333万万市政新区：市政新区：5050万万华凤华凤：2929万万滨江北段：滨江北段：17.517.5万万嘉陵主城嘉陵主城：3 3万万嘉南新区嘉南新区：5858万万高坪主城高坪主城：4141万万江东新区：江东新区：6262万万市场现有项目市场现有项目后续存量：后续存量
52、：305305万方万方未来市场刚需项目面临巨大压力未来市场刚需项目面临巨大压力高坪区顺庆主城区嘉陵主城区嘉南新区市政新区华凤区南门坝区滨江北段区江东新区下中坝区根据梳理统计，不计形象开发项目，现阶段市场上在售项目存量高达305万方，按照南充年均去化250万方计算，去化现有市场存量需要1.2年时间。未来市场刚需项目面临较大的去化压力。3.2.13.2.1市场存量市场存量华丙伴畏蛾攫致瓶蔗众钒簇钦懒迸佯疮宠巨病婆扔团粪蹬哆蒜淡兹舅厩鸽2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p地块位置出让面积（亩）（净用地）规划用途出让年限容积率建筑密度绿地率起始价
53、（万元/亩）保证金（万元）成交单价楼面地价竞得人下中坝拟拍卖1-1号地块43.8255居住兼容商业用地居住70年商业40年3.530%35%1881700下中坝拟拍卖1-2号地块34.362居住兼容商业用地居住70年商业40年3.530%35%2081500329 329 1409 四川恒河实业有限公司下中坝拟拍卖2号地块127.083居住兼容商业居住70年商业40年3.530%35%1945000239 239 1024 浙江春风集团有限公司下中坝拟拍卖3号地块68.65353-1：57.456居住居住70年2.530%35%1862600238 238 1427 雷克3-2：11.1975
54、商业商业40年1.550%20%下中坝拟拍卖4号地块66.0394-1：11.274商业商业40年1.550%20%1942600245 245 1469 四川美轮房地产开发有限公司4-2：54.765居住居住70年2.530%35%南充市下中坝9-1号地块134.16913.0515商业40年1.550%20%2256100229 229 1203 成都万科房地产有限公司、四川锦上泓投资有限责任公司121.1175居住70年3.020%35%南充市下中坝9-2号地块138.84914.9805商业40年1.550%20%2236200228 228 1204 123.8685居住70年3.0
55、20%35%激烈竞争难免，以高层为主激烈竞争难免，以高层为主区域地块商住用地指标容积率主要集中在3.0-3.5，兼容商业约10%；商业容积率1.5建筑密度不大于30%；预计区域未来规划成为以高层电梯为主；据了解，万科地块的初步规划以少量洋房+高层为主项目所在下中坝区域现阶段除万科项目在售外，预计其他项目均将在未来项目所在下中坝区域现阶段除万科项目在售外，预计其他项目均将在未来1 1年内陆续入市，年内陆续入市，本项目竞争不占明显优势，未来的竞争将有一定压力，区域内激烈竞争几可预见。本项目竞争不占明显优势，未来的竞争将有一定压力，区域内激烈竞争几可预见。3.2.23.2.2潜在供应潜在供应昭添浑旨
56、生搽谱业惧篙赴度谤削毁僧奉堑逝柯莉版闪破钱耻钢脐窘欣唉挨2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p3.2.43.2.4阶段结论四阶段结论四结论观点二：项目所处区域周边有较多大盘，本项目在其中竞争优势并不明显。从本项目容积率判断，打造紧凑实用的中小户型产品，借周边大盘的凝聚力影响力，以略低于市场主力产品总价的价格优势为项目营造快销产品氛围，较易在市场中突围。借船出海借船出海：以略低于市场主力总价段的紧凑刚需产品，借周围大盘凝聚：以略低于市场主力总价段的紧凑刚需产品，借周围大盘凝聚力突围。力突围。结论观点一：从市场潜在供应量来看，南充市场现有存量以
57、现有年去化速度去化需要1.2年时间，未来市场将面临日益激烈的竞争。从未来市场供应趋势研究中我们认为：荐孺宗泣金嘎登线九疆摹遮喉衙千久引梨惋砾谦济酱生漠舟恬木帧貌铣亢2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p城市人口增长与经济发展趋势？人口增长与房地产市场存在直接关系？市场开工量竣工量对房地产市场带来的影响？区域格局带来的房地产市场影响？未来市场发展趋势研判未来市场发展趋势研判民茂驻沼啄魄俗害遏咽村伞芦五径灯踏蚁涛滞溉煽极绕腿磅均惰赶梭淮风2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p城镇化进程加快为
58、房地产市场发展带来契机城镇化进程加快为房地产市场发展带来契机南充近年来发展迅速，随着城镇化进程的加快，将有大量的周边区县人群开始在主城区域购房，而这种趋势在近两年也愈见明显。周边人群向主城区凝聚，为房地产市场发展带来较好契机。3.3.13.3.1人口增长人口增长函诉涕结悦贯尘寺妹佐阜遍要坏烯贰刽钞历他晨坐涛属侠亏阜泞戴腺铆语2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p未来仍有一定发展空间未来仍有一定发展空间从南充房地产市场近2年发展趋势可以判断，近几年南充房地产市场供需基本持平，但随着市场供应的增长，未来几年南充房地产市供需压力将逐渐加大，房地产
59、市场价格有趋稳增长趋势。2011-2012南充房地产市场供需走势图3.3.23.3.2市场供需市场供需斗脸拐沼耍音害才僚捞嘶稀晶毕订满廉型蓖史狂钩枯桅移丢躺吊辽驯攀矩2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p拥江发展，多组团发展拥江发展，多组团发展3.3.33.3.3区域发展格局区域发展格局碰卢关禁筒拆必射键设悦埂镑臂赏铁棉赏奋泻泊狙炯荫鞋以匈时侍纯其焦2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p下中坝下中坝清泉坝清泉坝行政办公行政办公五星花园五星花园凤桠山景区凌云山景区机场仓储由中心区域向外围转
60、移由中心区域向外围转移未来南充将形成以下中坝、清泉坝、五星花园、行政中心共同构成的中心功能体系。可以预断下中坝片区更加适合承担文化传媒类功能、区域旅游服务类功能、区域特色消费类功能、区域生活服务类功能。下中坝作为跨江拓展的中心，脱离成熟的老城区，必须采用特殊的多元化功能协同效应才更有利于新片区的启动。3.3.33.3.3区域发展格局区域发展格局矛九寨裴堵蹄板抒舶行劝刁资袖耐汤荧倍仗暂潜刻扎幅星浩皂删姿劳绢垛2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p3.3.4 3.3.4 阶段结论五阶段结论五结论观点二：南充市区域发展呈现出拥江发展，多组团发展的
61、格局，本项目所处区域适合承担文化传媒类功能、区域旅游服务类功能、区域特色消费类功能、区域生活服务类功能，从规划上看，区域功能的细化与转移，是本区域房地产发展的一大契机。结论观点一：从城市建设进程来看，南充房地产市场未来一段时间内将处于高速发展期，人口的大量涌入将为市场发展带来较大动力，南充房地产市场近几年发展较为平稳合理，未来还有较大发展空间。从城市和市场发展趋势分析中我们认为：市场仍有较大发展空间：市场仍有较大发展空间：城镇化化进程的深入与加快，将为房地城镇化化进程的深入与加快，将为房地产市场带来一定契机，南充房地产试产较为健康，未来还有较大发展空间。产市场带来一定契机，南充房地产试产较为健
62、康，未来还有较大发展空间。区域发展格局将由内向外扩展：区域发展格局将由内向外扩展：南充房地产市场区域发展呈现南充房地产市场区域发展呈现出拥江发展，多组团发展的格局。出拥江发展，多组团发展的格局。擅阳松钨罕允相祝或垣缚璃洛雇彩婚搬杏祷鼓蛇靛哟趴媚废驭每砧聋讣彭2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p第四章第四章 消费群体研究消费群体研究4.1 客户来源4.2 客户置业目的4.3 客户置业注重因素4.4 区域认知4.4 客群标签4.6消费者特征总结盈联沂印扔略枫豆扶邹弘寅感敲一仿悼宴仙楼貌幽蛆刀前渭硷篇煌勇岩悼2013南充下中坝地块前期定位报告（
63、定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p客群来源以高坪本地人为主，占比达69%，其次是周边区县，占16%，顺庆和嘉陵区共占15%。高坪区购房的客户地缘性较强，本地人是该区域的的主力购房客群，高坪区购房的客户地缘性较强，本地人是该区域的的主力购房客群，区域也有部分人群进入主城购房，但整体比例相对不高。区域也有部分人群进入主城购房，但整体比例相对不高。地缘客户为主地缘客户为主高坪置业客户分布4.14.1客户来源客户来源精礼尤描柳抚晕竟灸吴聂苯五陆奴幅痹拔偶奖恕雅认缝窜姿问型搏钞植缚2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2012年
64、南充房地产市场去化均价段占比2012年南充房地产市场去化面积段占比刚需客户为主刚需客户为主本地客户置业主要目的以刚需为主，集中在总价40-50万元产品。4.24.2客户置业目的客户置业目的秃懊买艇辟靶鞭使泡扶村焚驮廊复赶涎柿马礁喻涟两寥令强熬浮成渗陆翌2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p价格为主，配套产品需引导价格为主，配套产品需引导南充区域客户购房关注因素首要为项目价格，其次为环境与户型。而区域规划、配套等还需要进一步引导。南充客户置业注重因素占比4.34.3客户置业注重因素客户置业注重因素恳脱翱襄鉴俺唬渡础茁润锰驾亥非县槽熙砌阔瘪哀饥
65、抬撼兴枷秆惫嘎叉捧2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p客户对高坪区未来发展认可度不足客户对高坪区未来发展认可度不足南充客户对未来重点发展区域认知南充购房者对未来发展重要区域集中在顺庆以及市政新区，对高坪区认可度不足。4.44.4区域认知区域认知瞪缔汉页求界胰都猿晓橇褐栏揖胎奔棘阵咬旋节疑邓售橱硫衷检蹲埂涝糜2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p主力客群高坪地缘客户他们关注：属于自己的房子总价、交通、实用、高附加值、升值空间。4.54.5客群标签客群标签薛伶眉鲤宽庶蔑傈嵌戈炔介鞋探央脐纯
66、权蚌奠秘庐涌季豆莱戒蛰踢彰片柏2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p以家庭为最小单位，强调客户 的成长性，社区形成全生命周 期的完整客户体系：年轻家庭年轻家庭20-25岁首次置业为主积时间短，总价支付能有限轻、动感、精充沛、有活需求偏好：关注社区的整体氛围，整体侧重于满足文娱性需求户型需求集中于75平米以下的紧凑型两房4.54.5客群标签客群标签成长、经济成长、经济贵爷沽轴城唬坛酉星抵棵燎窥玖族姑企印掳稠煎戴栗找鲜瓢兹隔了位字炭2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p三口之家25-30岁轻
67、的三口之家首次置业或改善型以普通职员和一般管者为主，经济水平有限通常夫妻中一人工作相对轻松需求偏好：关注交通状况，对周边生活及商业配套有较高要求儿童进入早期教育阶段对幼儿园、儿童活动场所有较高需求需求户型以两房或紧凑二三房为主4.54.5客群标签客群标签生活、便捷生活、便捷拂令俭败嚼狠阂淄帮朴阀凯省脾离雁彪拖芦辊励演分肾鹿函悲传啪都饥敢2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p周边乡镇及拆迁客群周边乡镇及拆迁客群产业化住宅首次置业没有居住新型住宅楼的体验对于住宅楼的区域优劣没有概念置业需求较强，购买能力适中对于区域认同感颇高需求偏好：关注户型产
68、品的紧凑型,实用型,社区的整体氛围，关注项目周边购物、生活舒适程度4.54.5客群标签客群标签区域认知、实用区域认知、实用脑忍衔宾冗倒哥斋具女培鼠售汁著瞧叹弟瞻待该琶瘪雨茎暂篓帮渔习啮粥2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p主流生活客群主流生活客群首次置业或被动性改善置业务实的生活态度注重居住舒适度和经济支付能力的平衡性对于社区有自己的衡量标准擅于比较,别的小区有的我住的堤方也要有,但要求不高收入水平相对中等需求偏好：实用性住宅,务实紧凑户型,比较健全的社区配套.距离市中心交通便利4.54.5客群标签客群标签性价、配套健全性价、配套健全冲砌
69、瓤洞普瞻稻秧筒熙谤哲技未菌戮荔唤箭顶愉橱讹讨轧亮单虱削瓤弃奄2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p4.64.6消费者特征观点消费者特征观点观点一：南充购观点一：南充购房客户地缘性较强房客户地缘性较强，高坪区域的置业者主要是高坪区域客户。嘉陵区、顺，高坪区域的置业者主要是高坪区域客户。嘉陵区、顺庆区客户较少。周边区县客户可重点挖掘。庆区客户较少。周边区县客户可重点挖掘。观点二：南充市购房者对观点二：南充市购房者对高坪区认可度不足高坪区认可度不足。对未来城市的发展中心仍集中在顺庆区与市。对未来城市的发展中心仍集中在顺庆区与市政新区。政新区。观点
70、三：南充市购房客户主要是刚需人群，置业目的多为自住。投资客户占比较少。观点三：南充市购房客户主要是刚需人群，置业目的多为自住。投资客户占比较少。弛胃坝溺颁凹尧猛遣寄默睹腐哪匡鸣蚁杏乘琶冕忌蹦魂镰湍商滁僚斌爆静2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p第五章第五章 商业市场研究商业市场研究5.1 商业市场发展趋势5.1.1 商业发展概况5.1.2 商圈现状5.1.3 阶段结论六5.2 消费偏好研究5.2.1 需求分析5.2.2 阶段结论七恭缆幅楷声宇湘斤忆崭唱记筐翅肋铰籍伏主窍哇外坪躲驳敖番抄微掷意厅2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p
71、2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p通过研究南充市的城市发展，我们可以看出，南充市的城市发展由顺庆区起步，通过旧城改造不断在本区域深化发展，同时新区开发呈放射状逐渐向东南西北四个方向扩散。5.1.15.1.1商业发展概况】商业发展概况】由传统中心向周边扩张由传统中心向周边扩张扔倪坡淫此耐沮熏四炔胜烦宝根止嗓娱长窝躲溅锋熔委凤释骋贾窘认跌醉2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p南充最早的商业街出现在五星花园区域，以人民中路（包括吉隆街、三公街）、文化路、模范路、涪江路和人民南路的临街街铺为主。随着城市发展，居民消费观念的不断改变，2
72、003年人民商场进入南充，同时兴起的还有本地百货天赐名店和大都会购物广场。 人民商场人民中路店开业后，新颖的百货业态、良好的购物环境，改变了南充人的购物观念，引领了南充商业发展，初步奠定了五星花园作为南充核心商业区的地位。25.1.15.1.1商业发展概况商业发展概况由单一街铺向传统百货转变由单一街铺向传统百货转变型曝碾桨个掩沂侨沪维劝置乱送愚魄部原膊膳孟喊蒜迢坛俯厄恨拇谍大褐2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p 2003-2009年，五星花园作为南充市最集中的商圈继续稳步发展。2005年统一优玛特、好又多同时进驻南充，本地百货盛华堂也同
73、期开业，且都保持了较好的营业额。2009年新世纪百货南充商都店和家乐福的开业进一步巩固了五星花园作为南充市核心商业区域的地位。 未来在五星花园，还将有天赐名店2 2期入市，商业业态的不断叠加确定了其城市商业中心的地位，同时由于土地供限制，现有的物业硬件条件较差以及购物环境脏乱，伴随旧城改造及新区开发的进程，为寻找更优质的发展空间，商业的发展开始外移。35.1.15.1.1商业发展概况商业发展概况由传统百货向购物中心转变由传统百货向购物中心转变缴庞乃惊烂色躁髓虚毋镣勾埠瑞厕悔贯压侗抗熏熟巩湾琶犊凑打房赂岩辫2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97
74、p从未来城市发展的方向中，我们可以看到受政府北迁、对南门坝进行旧城改造及开发高坪沿江区的趋势影响，城市往南北方向及东边发展的趋势较强，随之城市商业格局将产生变化，五星花园继续担当城市商业中心，但面临着土地供应缺乏及物业老化、环境脏乱的影响，沿江开发区受天然隔断的原因短时间内将难有作为，而政府新区规划商业用地极少，将重点发展行政及居住功能。本项目本项目南门南门坝坝2012年5月13日， “大润发”蓝光店正式开业，主城区城南“副商圈”异军突起。新开业的“大润发”蓝光店总投资约2.5亿元，营业面积约为28000平方米，提供30000余种商品供消费者选购。随着“大润发”蓝光店、明清仿古街、顺庆府衙、南
75、充文庙的逐步建成投入使用，城南“副商圈”将加速崛起，一个集购物、餐饮、休闲娱乐、观光旅游为一体的现代化城市商业副中心，将全方位满足市民的日常生活需要。5.1.15.1.1商业发展概况商业发展概况由传统百货向购物中心转变由传统百货向购物中心转变常拥秩禽肯涌惺左朋坚名眠汽诧坍澜馋檀阂为我折穗茬皆帖该滑糯省捐斩2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p五星花园商圈 以百货+街铺形态为主，是南充市最大最核心的商圈，辐射范围最广（包括南充市主城三区及周边区县），商业业态最丰富，高中低档俱全。特征：商圈商业氛围浓厚，以传统百货为主，缺乏更高档业态，物业陈旧
76、，土地供应缺乏及购物环境限制其未来发展。嘉陵区商圈 以专业市场及休闲餐饮为主，同时满足嘉陵区居民日常生活需求的商圈，辐射整个嘉陵区。特征：商圈商业氛围不足，餐饮休闲业繁荣，沿江未来入市的楼盘将带动商业向上平稳发展。高坪区商圈 由鹤鸣花园周边的主要街铺构成，主要满足高坪区居民的日常生活需求，辐射高坪区。特征：商圈内零售商业落后，未来政府的改造和企业投资将带动商圈变化升级。政府新区商圈 由南充市政府新办公大楼周边的主要街铺构成，主要满足政府新区居民未来的日常需求。特征：商圈内商业氛围不足，仅能满足居民日常需求，伴随区域内楼盘的入住及政府的带动，区域潜力较大。专业卖场生活配套购物娱乐五星花园商圈高坪
77、区商圈嘉陵区商圈政府新区商圈休闲餐饮5.1.25.1.2商圈现状商圈现状匙乎涕省吹喳膀族涌冒了炽少甩议廷卿偏虐爸鱼隐戮催隔矗洪羡迷含池道2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p五星花园商圈作为南充市传统城市商业中心，人口密集，商业氛围浓厚，区域内集中了南充市约80%的商业网点，商业业态以街铺和传统百货为主，其规模和地位使其在未来5年仍非常稳固，但此区域属于顺庆老城区，大部分物业硬件老化，购物环境较差，同时未来新项目的入市会受土地供应量的缺乏的影响； 五星花园商圈以五星花园为中心，五条街交叉汇聚于五星花园呈放射状，另加上五条街的分支商业街，区域
78、内街铺体量较大，百货集中，虽商业业态同质化严重，但在南充市人民的消费意识中占据了首选地位； 区域内本地百货与外来百货品牌数量各占一半，多数开业时间均长达7-8年，部分硬件条件老化，经营管理水平一般； 区域内超市均分布在物业-1F，年销售额均保持较高水平。200-1000元元/月月/平平30000-130000元元/平平5.1.25.1.2五星花园商圈五星花园商圈传统商业中心传统商业中心卖窘俭规槛哄泉咕谩妖输晤曾绳吁媒蒲胖侦玖拭土莽澳机嫂委淑翟磕苟亚2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p 嘉陵区主要以专业市场及石油化工产业为主，基础道路建设良
79、好，滨江路沿线休闲餐饮业发达，并且有较多中高端住宅入市；嘉陵区主要商圈由耀目路、嘉兴路、学府路、紫府路、都尉路及火花路街区组成，零售商业网点环绕嘉陵区人民政府分布，区域内商业业态以社区街铺为主，辐射社区居民，以满足日常生活需求；区域内集中式商业缺乏，无百货、购物中心等业态，仅有1家好乐购超市即将于12月18日开业；区域内耀目路沿线有1家光彩大市场家居建材专业市场，于2007年入市，目前经营状况良好；区域内除嘉陵区人民政府外，超过10余个政府部门聚集于此，同时拥有2座重点中学，政府机关工作人员及学生为该 区域主要消费人群8000-30000元元/平平30-100元元/月月/平平5.1.25.1.
80、2嘉陵区商圈嘉陵区商圈休闲娱乐为主的商业聚集地休闲娱乐为主的商业聚集地咙定轻库氏冀着金苑所号魄验僚傈成目匝曾汹气凉衙五冈隆捧郸犁轨湖秽2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p高坪区主要以特色农业加工,丝绸纺织、化工、建筑建材、机械制造为主，现正大力开发建设江东开发区和下中坝开发区；高坪区主要商圈由鹤鸣花园周边延伸街区组成，商业主要以满足社区基本需求的业态为主,总体档次较差，商圈处于初期发展阶段,目前政府正加大力度改造；区域内集中式商业缺乏，2010年政府已出让原鹤鸣宾馆地块作为商业用途,预计体量近1-2万平方米；区域内阳春路沿线以住宅底商为主
81、，大部分经营建材、装饰材料、小型餐饮，租金水平和经营能力都较差；区域内除高坪区人民政府外，设有国家电网、南充烟草局、高坪汽车站，同时拥有2座大学(川北学学院,西南石油大学)及1座东方花园酒店。80-150元元/月月/平平20000-30000元元/平平5.1.25.1.2高坪区商圈高坪区商圈缺乏具有凝聚力的商业中心缺乏具有凝聚力的商业中心眶线捻正俩坷占仆扳厄末咱佛朝恕局疏寅仟盖任剖澎喘疯险亚督庄逻涕簧2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p名称嘉陵区商圈范围以南充市人民政府及人民广场为中心，包括茂源北路、万年西路、万年东路、滨江北路清风北路、
82、镇江东路区域主要业态/品牌代表商业形态：均为街铺形态，无大型超市及购物中心主要消费群社区基本生活消费、周边居民商圈辐射能力各条街道月租金40-100元元/月月/售价约约10000-20000元元/（以前住宅底（以前住宅底商）；商）；22000-30000元元/(在售楼在售楼盘底商）盘底商）政府新区属于顺庆区，由于市政府及各主要政府机构的北移，使得本区的发展状况逐渐好转；南充主要住宅楼盘集中于本区域，但日常人流量依然较少；目前本区域的商业主要集中在6条主要街道上，均为住宅底商，无大型超市、购物中心、百货及高档餐饮等业态，只能满足周边居民的日常生活消费；未来本区域将进驻大型超市大润发。 1未来项目
83、1大润发龙吟锦城店5.1.25.1.2市政新区商圈市政新区商圈尚未成型缺乏人气尚未成型缺乏人气挽瞬累遇描海奶撑望佐胳透侵秩稍孙府啼戴讨殷钵诞弦波甄狭给采丘侍基2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p5.1.35.1.3阶段结论六阶段结论六从南充各商圈的现状以及发展历程我们认为：商业市场即将迎来高速升级阶段：商业市场即将迎来高速升级阶段：随着近年南充城市化进程的随着近年南充城市化进程的加快，大量的人口涌入，使传统的商业中心已不能承接新的城市需求。城市加快，大量的人口涌入，使传统的商业中心已不能承接新的城市需求。城市的商业必将迎来快速升级，往细化
84、、专业化、规模化的方向发展。的商业必将迎来快速升级，往细化、专业化、规模化的方向发展。高坪区的商业发展在区域竞争中不占优势：高坪区的商业发展在区域竞争中不占优势：先有传统的商先有传统的商业中心五星花园，后有规划建设中的商业行政中心。高坪区的区域定位决定业中心五星花园，后有规划建设中的商业行政中心。高坪区的区域定位决定其区域的商业在市场各区域的商业竞争中不占优势。而由于高坪区域内的商其区域的商业在市场各区域的商业竞争中不占优势。而由于高坪区域内的商业氛围较为落后，故下中坝特色商业中心的出现，其一是辐射高坪区域为区业氛围较为落后，故下中坝特色商业中心的出现，其一是辐射高坪区域为区域内提供商业支撑，
85、同时特色滨江商业作为休闲娱乐商业，也是对城市商业域内提供商业支撑，同时特色滨江商业作为休闲娱乐商业，也是对城市商业的一种补充。的一种补充。踩心蚊喉骨怖袜此鲜驹鳃瘪臻梳襟郧拳颁计毋蝎门惑改辑驳村极葵慢套履2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p5.2.15.2.1客户商业需求分析客户商业需求分析南充客户购买商铺目的占比南充客户购买商铺倾向区域购买商铺的客户置业目的并无明显区隔，投资需求还需引导。客户购买商铺意向区域集中在热点区域，高坪区域商铺需求需要引导。区域认识、投资理念需要引导区域认识、投资理念需要引导霓唾逝蹬兽托罗匹苹敬嗅惑絮铰蛛椎涩榆第
86、贴斑铺组叔壳廊腹祈抉祥遍馏2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p5.2.15.2.1客户商业需求分析客户商业需求分析单价单价3 3万，总价万，总价8080万是客户价格敏感点万是客户价格敏感点南充客户购买商铺单价认可占比南充客户购买商铺总认可占比购买商铺的客户意向单价在3万以内，占总数近7成。客户购买商铺意向总价在80万以内，占总数的9成。恃铱哮愈粕腐碉印冠衷局澳痞患漾臃贯型湛痔奶谊财艘珠纳恤抹梦毋寿篡2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p5.2.15.2.1客户商业需求分析客户商业需求分
87、析30-9030-90平方米，面宽平方米，面宽3-53-5米的商铺客户认可度高米的商铺客户认可度高南充客户购买商铺面积意向占比南充客户购买商铺面宽意向占比购买商铺的客户倾向购买面积在30-90平方米占比几近相同，可以进行引导。客户购买商铺意向面宽集中在3-5米，多一小型商铺为主。劈账扒谗氏宾潭急跨鸡镣览峰资欠婿蕉憨路恼藤尉邑竟蹲仅户乏咆杭临饺2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p5.2.25.2.2阶段结论阶段结论通过对商业意向客户的需求偏好分析，我们认为：高坪区商业需求需要引导：高坪区商业需求需要引导：商铺商业置业者仍倾向于购买传统商业中
88、心或商铺商业置业者仍倾向于购买传统商业中心或是热点区域的商业类产品，对高坪区域的商业认可度不够，需要进行引导。是热点区域的商业类产品，对高坪区域的商业认可度不够，需要进行引导。小面积、低总价的商铺更受客户青睐认可：小面积、低总价的商铺更受客户青睐认可：多数客户购买商铺时，普多数客户购买商铺时，普遍接受中小面积商铺，项目商业产品开发时建议以小面积商铺为主，控制商业产品遍接受中小面积商铺，项目商业产品开发时建议以小面积商铺为主，控制商业产品总价在总价在8080万元以内，通过对客户的需求引导，促进销售。万元以内，通过对客户的需求引导，促进销售。1：本区域现阶段商业打造暂未成型，项目不具备打造商业并快
89、速经营盈利的条件，但区域未来商业市场势头发展看好，建议本项目控制开发成本，开发具备快销条件的低总价商建议本项目控制开发成本，开发具备快销条件的低总价商业产品；业产品；结合区域现状以及市场分析分析，我们建议：2：本项目商业产品长期持有运营获利难度较大，建议商业整体体量控制在建议商业整体体量控制在2.52.5万方左右，万方左右，其中独立商业中心其中独立商业中心1.11.1万方，农贸附属商业万方，农贸附属商业30003000方，精英购物中心方，精英购物中心1.11.1万方。万方。爽莆侄坍鸿筋太仑句箕贼珊背朋执但毫孺绑圾页室棠臼脆糟祭撵眉灵孙钉2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充
90、下中坝地块前期定位报告（定）97p第六章第六章 项目发展战略推导项目发展战略推导6.1 竞品分析6.2 竞争策略选择6.3 项目市场占位6.4 项目开发立位6.5 项目产品规划6.6 项目整体布局煞坡面葡烂点躬七血位蝗续蓄瑰裂工摆游玄帜瓷基疙婆完兆臭未鳞胚酿蝉2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p6.16.1竞品分析竞品分析 项目基本信息项目基本信息开发商开发商南充万科置业有限公司南充万科置业有限公司物业公司物业公司成都万科物业服务有限公司成都万科物业服务有限公司占地面积占地面积占地约占地约274274亩亩建筑面积建筑面积一约一约6060余
91、万平方米余万平方米物业地址物业地址高坪区下中坝金融商务区高坪区下中坝金融商务区物业类型物业类型高层住宅、花园洋房、独栋商业高层住宅、花园洋房、独栋商业容积率容积率3.03.0绿化率绿化率34.3734.37面积区间面积区间76-9276-92万科万科金润华府金润华府1 1、此项目位于南充市下中坝金融商务区，地处未来城市的、此项目位于南充市下中坝金融商务区，地处未来城市的CEDCED中央生态居住区。项目总中央生态居住区。项目总占地约占地约274274亩，分为三个地块，先期开发的一期占地约亩，分为三个地块，先期开发的一期占地约7474亩。亩。2 2、项目最大卖点为：品牌开发，精装极致两房，经济型舒
92、适典范。、项目最大卖点为：品牌开发，精装极致两房，经济型舒适典范。3 3、自然资源优越，紧邻嘉陵江，引领拥江发展，打造繁华都市商圈。、自然资源优越，紧邻嘉陵江，引领拥江发展，打造繁华都市商圈。项目点评项目点评穿僳抚佯赌恶凋獭吼宗沁汁裔渤禄雍九鞋代粪诈菱条舱杂擂仪妓嫡窝稗框2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p项目户型分析项目户型分析1 1、点式布局，独享最佳视野。户型方正、点式布局，独享最佳视野。户型方正“零浪费零浪费”，拥享超高的空间利用率，拥享超高的空间利用率2 2、 动静分区恰当，人流动线设计合理，生活区及休闲区分隔比较合理，整体舒适
93、度较高。动静分区恰当，人流动线设计合理，生活区及休闲区分隔比较合理，整体舒适度较高。6.16.1竞品分析竞品分析户型点评户型点评闽苗辟咏示滔构历认击叶历裁子愤驶讨胳揽木色籽隧贵奠友咎坠糜肃染础2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p 项目基本信息项目基本信息开发商开发商四川天来房地产发展有限公司四川天来房地产发展有限公司物业公司物业公司国际五星级天来大酒店国际五星级天来大酒店占地面积占地面积7333373333平方米平方米建筑面积建筑面积400000400000平方米平方米物业地址物业地址高坪区江东大道三桥头旁高坪区江东大道三桥头旁物业类型物
94、业类型电梯高层电梯高层容积率容积率5.645.64物业费物业费1.31.3元元/ /月月/ /平方米平方米面积区间面积区间104-142104-142天来豪庭天来豪庭1 1、此项目位于南充市高坪区江东大道三桥头旁，处于临江高地，与千亩嘉陵江、此项目位于南充市高坪区江东大道三桥头旁，处于临江高地，与千亩嘉陵江“上中坝上中坝”生态湿地岛；生态湿地岛；2 2、南充第一个集居住、购物、休闲和商务一体的大型复合型地产项目，其中包括一座五、南充第一个集居住、购物、休闲和商务一体的大型复合型地产项目，其中包括一座五星级酒店、三大滨水主题公园以及九栋景观高层构成。星级酒店、三大滨水主题公园以及九栋景观高层构成
95、。6.16.1竞品分析竞品分析项目点评项目点评噬线糙沤作昏柜焊但僚萎苑气剪绅炭坐庸罢幸嘿牌范陛荷畔渝剐恼超嫁虱2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p项目户型分析项目户型分析1 1、所配套的阳台，可欣赏嘉陵江景及上中坝生态绿岛。、所配套的阳台，可欣赏嘉陵江景及上中坝生态绿岛。2 2、实际得面积大于产权面积，附送面积可增加附加值。、实际得面积大于产权面积，附送面积可增加附加值。3 3、通透的入户花园设计，令业主拥有更加宽阔、多变的自由居住空间。、通透的入户花园设计，令业主拥有更加宽阔、多变的自由居住空间。 6.16.1竞品分析竞品分析户型点评户
96、型点评葫胃筑棺货蛋妊崩舆鹊即梁团吞裸官涨捣玛嘶氟羹权浴溺杠笔笑南淖洪簇2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p 项目基本信息项目基本信息开发商开发商南充恒策房地产开发有限公司南充恒策房地产开发有限公司建筑结构建筑结构框剪结构框剪结构占地面积占地面积2689426894平方米平方米建筑面积建筑面积101735101735平方米平方米物业地址物业地址高坪区江东大道高坪区江东大道物业类型物业类型多层住宅、高层住宅、底层商业多层住宅、高层住宅、底层商业容积率容积率3.03.0绿化率绿化率33.5533.55面积区间面积区间76-12176-121幸福
97、里幸福里1 1、此项目位于南充市江东新区，与顺庆区隔江相望，东南面紧靠高坪区虎、此项目位于南充市江东新区，与顺庆区隔江相望，东南面紧靠高坪区虎头山生态区，区域位置优越，外接绕城高速，交通便捷。头山生态区，区域位置优越，外接绕城高速，交通便捷。2 2、项目采用现代、简约的手法，打造出简欧式后现代的建筑风格，辅之以、项目采用现代、简约的手法，打造出简欧式后现代的建筑风格，辅之以热烈浪漫的地中海风格园林设计。热烈浪漫的地中海风格园林设计。6.16.1竞品分析竞品分析项目点评项目点评恃覆快荧拙奥浊蔬面咒秘菩千望邯吧眼建忆肉营射浪钵佯逞信揣咒强馋氧2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南
98、充下中坝地块前期定位报告（定）97p项目户型分析项目户型分析1 1、住宅户型以中小型为主，、住宅户型以中小型为主，9595均为南北向采光通风好，功能划分合理，确保居住私密均为南北向采光通风好，功能划分合理，确保居住私密性，引用现代化元素，居住舒适。性，引用现代化元素，居住舒适。2 2、 设计中考虑了大量的空中院馆，景观露台。设计中考虑了大量的空中院馆，景观露台。6.16.1竞品分析竞品分析户型点评户型点评假哪簇需锤涯逐钞斑瞪孜人墓串导甥虹理蔗指崩空佩船仁记锨屿爪茵锣深2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97pSWOTSWOT分析分析优势 Str
99、ength劣势 Weak项目整体规模适中，便于控制开发节奏，以及销售去化节奏。项目地块内部较为平整，没有大规模的拆迁；项目紧临滨水资源，利于项目品质打造提升；项目所属区域目前人气较少；开发商市场影响力不占优势。项目紧邻交通大道，受一定噪音影响。机会 Opportunity借区域发展之势，抢占机会项目所处区域未来规划环境较好； 项目周边拥有特色商业街区优势；配合城市经济发展，未来房地产市场仍有较大发展空间；利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度诠释全新的生态生活方式，营造未来生活的场景，引领区域紧凑型物业发展借助区域市场良性发展机会，塑造项目品牌利用项目产品优势
100、，借周边大盘的凝聚力快速实现项目去化威胁 Threaten以自身特色产品，差异化竞争迎接未来挑战区域内已经有知名品牌项目工，未来市场竞争力较强；项目所在区域还未成形，不利于人口居住聚集；迎合市场，强调品质的、完善的便捷生活大盘通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户借船出海借船出海6.26.2竞争策略选择竞争策略选择审创梁妇唆肋处噪叠尼壮佛掩洋熏瘟讨锗撒肆埂条胺锁锭送耳亚撕绢晾弥2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p先以住宅快销产品占领市场，打响项目名气，中后期利用周边商业资源逐渐成熟优势，先以住
101、宅快销产品占领市场，打响项目名气，中后期利用周边商业资源逐渐成熟优势，销售项目后期商业产品，获取利润。销售项目后期商业产品，获取利润。先以先以快快销销产品以低产品以低总价优势总价优势站稳市场，站稳市场，后期周边后期周边市场成熟市场成熟后开始销后开始销售商业赢售商业赢取利润。取利润。区域有支撑地段价值研判：地段价值研判：项目自身规模适中，利于控制项目开发与销售节奏。区域价值研判：区域价值研判：下中坝区域适合承担文化传媒类功能、区域旅游服务类功能、区域特色消费类功能、区域生活服务类功能。未来将成为特色的商业中心，未来有较强的区域凝聚力。市场有空缺市场供求的机会市场供求的机会目前市场供应主要集中在刚
102、需产品，主力面积段80-110平方米，紧凑户型相对较少。市场短期机会市场短期机会目前市场供应有一定机会，但从后期供应项目来看，不排除出现大量同类型物业，因此市场仅存在短期垄断机会。竞争可借力项目自身规模不大，企业品牌竞争不具备明显优势，但可借助周边众多大盘的吸引力与凝聚力。6.36.3项目市场占位项目市场占位处衷捶贩及慢眉掩睁顽两疯萄掷篷怎陌销画婿犹二抿郧羚杂儒淀页匈猴怂2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p商业中央，“芯”派生活社区项目开发立位l 对周边特色商业中心的诉求l 凸显项目自身产品特色l 项目核心价值的最大化体现6.46.4项目
103、开发立位项目开发立位赫吕聂诫稠尹党厚侵造帜魂秉敞即师毋网控栽阔岭影蔬整扳蒸聂横加细悯2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p根据本体10万方+特殊商业配套的本体属性，参照本体定位、供应市场特征以及商住综合地产物业未来发展方向，梳理项目产品线结构：高层高层+ +商业中心商业中心+ +精英购物中心精英购物中心高层：高层：品以小面积低总价为主，为项目打开市场提供保障，快速回笼资金高溢价空间，满足首置、首改和投资需求，形成项目现金流产品线。精英购物中心：精英购物中心：项目早期开发产品，位于农贸市场与住宅之间，体量约6000平方米，以小型门市为主。面市
104、时间应后于住宅。商业街：商业街：项目后期产品，待周边凝集力与影响力开始显现时开始销售，成为项目利润补充点。地块一占地面积7516平方米容积率1.5总建筑面积11274平方米建筑密度50绿地率20地块二占地面积36510平方米容积率2.5总建筑面积91275平方米建筑密度30绿地率356.56.5项目产品规划项目产品规划鹅甘驴隆柿筐障则既盗跟大葛抒幻伟扔扫侄纲宁必棉臻鲜鼓串舜士冠淑碳2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p品类品类体量（）体量（）套数套数主力户型区间主力户型区间总占比总占比高层约75000约900套7010078%农贸及附属商业
105、约30003%精英购物中心约1100030-5013%商业中心1100013%n高层：以高层：以低总价产品为主，打开市场快销。根据目前高层市场销售速度，以两年年为销售周期预判8万方能够完全去化。n精英购物中心：精英购物中心：由于项目底部为农贸市场，对本区域商业有一定影响，规划本区域以女人装饰、手机配件装饰、美容等为主力经营店的精英商业中心，以30-50平米的铺面为主。n商业中心：商业中心：待周边市场相对成熟后开发的商业产品，作为本项目利润补充点。6.56.5项目产品规划项目产品规划嵌蛊翌鸳赣汛沼吭怎震的餐焉儡渍甄绘赘猎扎暖墩晃划蔗惕序洞风粕阑驰2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p20
106、13南充下中坝地块前期定位报告（定）97p6.66.6项目整体布局项目整体布局规划路商业中心商业中心瑶池路高都路商业中心住宅精英商业农贸内街步行街绿化签詹努绰作箭赶仿倒私硬涨顷赤资鸥秤执譬琼屏勿虐纵浅化情吻堆辱彼疽2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p项目属性界定问题结构化项目机会挖掘项目整体战略项目整体定位项目整体规划构想区域价值挖掘市场机会分析消费者趋势判断项目发展建议回顾项目发展建议回顾璃葬劈笑属鸵扩胰掀踌纺式险堡蔑维锥劳壕囤慷冕倍拽什周局涧抠渣砧祁2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97pTHANKS蹿疟伺段刮历育赫泣拷噎吻岳侈啦僳蔬粕隧亢蔽框杜啡搅窥抗筑循毫枷钵2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p2013南充下中坝地块前期定位报告（定）97p
