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1、枣阳枣阳枣阳枣阳新天地新天地新天地新天地 商业开发策略报告商业开发策略报告商业开发策略报告商业开发策略报告打造极具地中海欧陆风情的商业街区打造极具地中海欧陆风情的商业街区打造极具地中海欧陆风情的商业街区打造极具地中海欧陆风情的商业街区报告结构报告结构枣阳市商枣阳市商业房地产市场研业房地产市场研究究项目商业发展方向项目商业发展方向典型商业案例研究分析典型商业案例研究分析项目商业开发设计建议项目商业开发设计建议项目营销策略项目营销策略报告结构报告结构枣阳市商业市场特征枣阳市商业市场特征重点街区商业市场研究重点街区商业市场研究二手商铺市场分析二手商铺市场分析各类商业项目研究各类商业项目研究枣阳市枣阳
2、市商业商业房地产市场研究房地产市场研究项目商业发展方向项目商业发展方向典型商业案例研究分析典型商业案例研究分析项目商业开发设计建议项目商业开发设计建议项目营销策略项目营销策略枣阳市商业市场特征枣阳市商业市场特征特征特征特征特征1 1 1 1：租赁需求旺盛，私营生意人较多；：租赁需求旺盛，私营生意人较多；：租赁需求旺盛，私营生意人较多；：租赁需求旺盛，私营生意人较多；特征特征特征特征2 2 2 2：现存在经营商铺建筑年代久远、铺面陈旧；：现存在经营商铺建筑年代久远、铺面陈旧；：现存在经营商铺建筑年代久远、铺面陈旧；：现存在经营商铺建筑年代久远、铺面陈旧；特征特征特征特征3 3 3 3：租金水平低
3、，商铺投资价值得不到较好凸显；：租金水平低，商铺投资价值得不到较好凸显；：租金水平低，商铺投资价值得不到较好凸显；：租金水平低，商铺投资价值得不到较好凸显；特征特征特征特征4 4 4 4：经营业态单一，以基本生活配套经营为主；：经营业态单一，以基本生活配套经营为主；：经营业态单一，以基本生活配套经营为主；：经营业态单一，以基本生活配套经营为主；特征特征特征特征5 5 5 5：二手房商铺交易不够活跃，私人持有物业时间较长；：二手房商铺交易不够活跃，私人持有物业时间较长；：二手房商铺交易不够活跃，私人持有物业时间较长；：二手房商铺交易不够活跃，私人持有物业时间较长；特征特征特征特征6 6 6 6：
4、私房自行建铺现象严重；：私房自行建铺现象严重；：私房自行建铺现象严重；：私房自行建铺现象严重；特征特征特征特征7 7 7 7：现阶段人民路、书院街人流量、车流量不足，难以支撑区域商业市场；：现阶段人民路、书院街人流量、车流量不足，难以支撑区域商业市场；：现阶段人民路、书院街人流量、车流量不足，难以支撑区域商业市场；：现阶段人民路、书院街人流量、车流量不足，难以支撑区域商业市场；特征特征特征特征8 8 8 8：环城区缺乏吸引人气的大型卖场；：环城区缺乏吸引人气的大型卖场；：环城区缺乏吸引人气的大型卖场；：环城区缺乏吸引人气的大型卖场；重点商业街区研究重点商业街区研究人民路人民路人民路经营业态梳理
5、人民路经营业态梳理（人民路与书院街交汇处人民路与兴隆路交汇处）行业行业业态业态金融中国农业发展银行，人寿保险；行政、医疗房产交易市场，市妇幼，城市规划管理局，市环境保护局，司法局，市公安局保安公司，市中队（第一看守所）；教育市春蕾学校，市直机关幼儿园，青少年活动中心（新东方枣阳教学院），枣阳职教中心，市技工学院；社区服务餐饮，国家电网，推拿，超市，彩票销售，书店，电讯营业厅，药店，床上用品，门诊，耗材，西餐厅，社区卫生服务站，发廊，电脑维修，复印打字，邮政局，燃气配送；其他铁艺，五金，摩托修配，车装汽修，家电销售；简析：简析： 1 1、人民路沿线驻扎着众多学校及、人民路沿线驻扎着众多学校及企事
6、业单位，但相应的商务、金融配企事业单位，但相应的商务、金融配套设施非常匮乏；套设施非常匮乏； 2 2、区域内以中小型小本经营本店、区域内以中小型小本经营本店为主，经营面积在为主，经营面积在500500以下，缺乏大以下，缺乏大型商业项目。型商业项目。 3 3、商铺修建年代久远、档次低、商铺修建年代久远、档次低、无统一规划、铺面陈旧、业态分布混无统一规划、铺面陈旧、业态分布混杂；杂； 4 4、沿街商业配套设施仅能满足基、沿街商业配套设施仅能满足基本的生活需求，提升型及特色型商业本的生活需求，提升型及特色型商业相对匮乏。相对匮乏。人民路街铺现状人民路街铺现状重点商业街区研究重点商业街区研究人民路人民
7、路人民路商业租金情况人民路商业租金情况路段路段业态业态面积面积租金（元租金（元/ /）商铺结构商铺结构备注备注人民路北段餐饮100104.5m4m3铺1宅人民路北段门诊24153m8m人民路中段副食20104m5m人民路中段汽配608.53m10m2间项目周边副食36103m6m2间项目周边汽修36103m6m2间简析：简析： 1 1、人民路沿线商铺租金水平普遍较低，基本在、人民路沿线商铺租金水平普遍较低，基本在8 81515元元/ / /月之间；月之间； 2 2、单间商铺面积设计较小，开间约在、单间商铺面积设计较小，开间约在3 34.5m4.5m之间，进深约之间，进深约在在6 61010米之
8、间，层高为米之间，层高为4 4米。米。 3 3、商铺单间面积多集中在、商铺单间面积多集中在2020平方米左右，较小的商铺面积不平方米左右，较小的商铺面积不能满足中型以上商家对商铺空间的要求，因此部分商铺必须租赁能满足中型以上商家对商铺空间的要求，因此部分商铺必须租赁2 23 3间商铺来满足自己对经营空间的需求。间商铺来满足自己对经营空间的需求。重点商业街区研究重点商业街区研究书院街书院街书院街经营业态梳理书院街经营业态梳理行业行业业态业态金融工行，中国信合；行政、医疗市会计审核中心，市国库收付局，市财政局，北城街道办事处，市教育局，市地税局，市房产管理局，市机关事物管理局，城市管理行政执法局，
9、市信访局（招商、商务局），爱普眼科；教育北城东园小学，市教育研究室；社区服务市东园蔬菜大市场，药店，超市，彩票销售，办公用品，电讯营业厅，餐饮，早点，发廊，摄影，洗浴中心，中医按摩，干洗店，书社，电脑数码，副食，美容，复印打字，门诊，家电维修，擦鞋店；社区卫生站；其他化肥农药简析：简析： 1、书院街属环城区最为繁华的街道街道两侧企事业单位云集，由于书院街周边属近年城市重点发展地区，因此街道周边建设情况良好，特别是国际大酒店地址的确定使得周边商业的价值将得到进一步的提升。 2、由于枣阳的消费力、消费观念及市场的滞后使得现存商铺的档次普遍不高，新开发的房地产项目如：东城宜景苑项目开发的档次较低，规
10、划设计较差，商铺进深达到17米，二开间只有3.6米。书院街现状书院街现状重点商业街区研究重点商业街区研究书院街书院街书院街商业租金情况书院街商业租金情况路段路段业态业态面积面积租金（元租金（元/）商铺结构商铺结构备注备注书院街东段书院街东段百货文具百货文具10010014144.5m4.5m12m12m2 2房产交易大房产交易大楼下门面楼下门面书院街东段书院街东段早点早点60608 84 4m m1010m m/5/5m m4 4m m书院街支路书院街支路书院街中段书院街中段副食副食121233334m4m5m5m书院街中段书院街中段早点早点404015154m4m10m10m书院街西段书院街
11、西段丧葬品丧葬品151520203m3m5m5m书院街西段书院街西段副食副食151540403m3m5m5m简析：简析： 1、书院街具备较好的地段及区位优势，借助周边较成熟的居住及商业氛围（与大南街交汇），其租金价格相对人民路较高，大部分商铺租金在1520元/月之间，较好位置商铺租金以达到40元/月。 2、商铺开间基本上在4米以上，特别是新时代商业广场、三环书香苑项目的成功运营及“棺材一条街”的改造，提升了街区的整体形象也增加了街区两侧商铺的商业价值。二手商铺市场研究二手商铺市场研究二手市场商铺售价情况二手市场商铺售价情况地理位置地理位置面积（）面积（）售价（万元）售价（万元）单价（元单价（元
12、/）建筑年代建筑年代国税局旁120121000上世纪80年代南阳路4213.53375上世纪80年代北城办旁4411.62900上世纪90年代前进路35154285上世纪70年代东园小区门面455.61400上世纪90年代前进路50255000上世纪80年代东环路554602730上世纪80年代一桥南42358333上世纪80年代简析：简析： 从上表可以看出： 1、环城区二手商铺的销售价格基本在3000元/ 以下，单间商铺面积基本在4050平方米左右，基本上上世纪八、九十年代建筑。 2、北城区二手商铺销售价格在环城区商铺销售价格一倍以上，因此可以看出，该区域的商业价值及消费认可度属枣阳市最高。
13、各类商业项目研究各类商业项目研究商服物业商铺分析商服物业商铺分析物业名称物业名称香格里香格里城市花园城市花园物业地址枣阳市人民路（国税局旁）销售时间2008.12.28销售率70%商铺面积区间2498独立铺位数量40空间结构开间37米，进深814米，层高5.8米价格区间45006500元/，均价5000元/优惠策略9.6折项目优势 枣阳大盘，广告发布密集，在当地形成良好的口碑，区域少有5.8米层高可分割二层设计。项目劣势 商铺被道路划分成4个部分，各部分又不能较好的连接，弱化了沿街商铺的优越特性。各类商业项目研究各类商业项目研究商服物业商铺分析商服物业商铺分析物业名称物业名称三环三环书香苑书香
14、苑物业地址枣阳市书院街与南阳路交汇处销售时间时间未定销售率商铺面积区间60135独立铺位数量空间结构2层设计，层高均4.2米价格区间一层均价：6380元/，二层均价：3380元/优惠策略1万抵2万，开盘9.8折项目优势位于书院街旁，双边沿街商业，商铺产品设计丰富。项目劣势周边房屋的破败对项目形象影响很大物业名称物业名称东城东城宜景苑宜景苑物业地址枣阳市书院街东园菜市场对面销售时间销售率45%商铺面积区间4080独立铺位数量空间结构3.64.7m17m 层高4米价格区间均价：5500元/优惠策略9.5折项目优势 位于环城区书院街旁，区域发展潜力好，周边企事业单位众多，居住氛围浓厚。项目劣势 商铺
15、档次及品质较低，进深设计过长，各类商业项目研究各类商业项目研究商服物业商铺分析商服物业商铺分析总结：总结： 受到2008年整个市场震荡的波及及影响，枣阳楼市受挫严重，至2009年出现回暖，加上枣阳房地产市场投资型客户的缺少使得各个项目商铺销售临一定难度，基本表现出以下几大特点： 1、紧缩型产品占据市场主导地位 投资意识及开发企业对项目预期过高，市场接受度有限，使得开发企业采取缩小面积控制总价的开发策略。所列举项目商铺面积2460中小设计为主。 2、变相降价，快打快消 在紧迫的市场环境下，开发企业为降低商业的开发风险，均采用或明或暗的降价手段，快推产品，快速销售，如：香格里城市花园、东城宜景苑等
16、采取商铺与住宅同步开盘销售的策略。各类商业项目研究各类商业项目研究商业卖场分析商业卖场分析名称名称经营业态经营业态面积（）面积（）租金（元租金（元/月）月）中百仓储新时代商业广场内超市25002层10金大生珠宝城新时代商业广场内金饰、珠宝一层250，二层35015盛源购物中心大南街服装5502层18白马购物广场大南街服装7002层19正大家电大南街家电6003层15光武市场大南街超市、百货首层1万3层45层各5000超市6东方太子人民路餐饮2003层5商业卖场特征商业卖场特征 1 1、枣阳现存商业卖场体量普遍不大，基本在、枣阳现存商业卖场体量普遍不大，基本在20002000以下；以下； 2 2
17、、此类卖场多集中与枣阳最繁华的路段、此类卖场多集中与枣阳最繁华的路段大南街旁；大南街旁； 3 3、通过成熟的商业氛围及巨大的人流量支撑其大体量、多层商业；、通过成熟的商业氛围及巨大的人流量支撑其大体量、多层商业； 4 4、商业卖场业态基本以服装、家电、超市、百货等传统卖场商业业、商业卖场业态基本以服装、家电、超市、百货等传统卖场商业业态为主，并无特色商业物业及特色经营业态出现；态为主，并无特色商业物业及特色经营业态出现； 5 5、光武市场属枣阳市内较大的综合商业卖场，虽以经营多年但较差、光武市场属枣阳市内较大的综合商业卖场，虽以经营多年但较差的形象包装及经营产品档次较低，无法体现出区域商业标杆
18、的形象。的形象包装及经营产品档次较低，无法体现出区域商业标杆的形象。报告结构报告结构案例分析案例分析研究结论研究结论枣阳市枣阳市商业商业房地产市场研究房地产市场研究项目商业发展方向项目商业发展方向典型商业案例研究分析典型商业案例研究分析项目商业开发设计建议项目商业开发设计建议项目营销策略项目营销策略项目情况：项目情况：项目位置：项目位置：和平大道红钢城和平大道红钢城占地面积：占地面积：5314853148建筑面积：建筑面积：130972130972其中商业面积：其中商业面积：2300023000容积率：容积率：2.52.5案例分析案例分析武汉青扬十街武汉青扬十街借助原有大型商业街商业氛围，用新
19、型商业街建筑借助原有大型商业街商业氛围，用新型商业街建筑格局作为流动空间纽带。格局作为流动空间纽带。连接和平大道及临江大道，提供给人们休闲购物新连接和平大道及临江大道，提供给人们休闲购物新体验及生态城市公共活动空间。体验及生态城市公共活动空间。项目特点项目特点“文化娱乐休闲区文化娱乐休闲区”“温馨社区服务区温馨社区服务区”“特色美食小吃区特色美食小吃区”“购物零售区购物零售区” 丰富的空间形态和有效的集客技术成为项目规划最大亮点，灵活的划铺使项目便丰富的空间形态和有效的集客技术成为项目规划最大亮点，灵活的划铺使项目便于销售于销售。 产品均为产品均为80-20080-200街铺，一期总街铺，一期
20、总2 2万，万，80%80%销售，其余出租给银行和高档餐饮店。销售，其余出租给银行和高档餐饮店。功能分区功能分区购物零售街铺：服装、鞋类、化妆品、日用百货、鲜花礼品、书店、音像制品、婚纱摄影、眼镜店购物零售街铺：服装、鞋类、化妆品、日用百货、鲜花礼品、书店、音像制品、婚纱摄影、眼镜店社区服务区：理发、健身、美容、药店、彩票、缝纫等家庭生活服务、邮电通讯。社区服务区：理发、健身、美容、药店、彩票、缝纫等家庭生活服务、邮电通讯。娱乐休闲区：网吧，棋牌室。娱乐休闲区：网吧，棋牌室。特色美食区：早点、面馆、烧烤、熟食、快餐、火锅、蛋糕房、西餐。特色美食区：早点、面馆、烧烤、熟食、快餐、火锅、蛋糕房、西
21、餐。文化体育用品区：文具、图书、报纸、体育用品。文化体育用品区：文具、图书、报纸、体育用品。文化休闲区：、足疗、社区活动中心、游戏厅、社区健身房、英语、钢琴、抬拳道等培训教室。文化休闲区：、足疗、社区活动中心、游戏厅、社区健身房、英语、钢琴、抬拳道等培训教室。中型主力店：如家电卖场、。中型主力店：如家电卖场、。B区区C区区A区区F区区G区区E区区D区区面积划分面积划分一层一层:A1二层二层:A2B一层一层:C1二层二层:C2一层一层:D1二层二层:D2一层一层:F1二层二层:F2三层三层:F3G一层一层:E1二层二层:E2面积划分面积划分商业功能分区明确商业功能分区明确；商业内外街结合，便于客
22、流引导商业内外街结合，便于客流引导；休闲、娱乐、购物、服务融为一体，人性化的空间设计休闲、娱乐、购物、服务融为一体，人性化的空间设计；商业项目的景观设计较有特色商业项目的景观设计较有特色；商铺产品设计丰富，主力商铺面积在商铺产品设计丰富，主力商铺面积在2020100100之间，切合市场需之间，切合市场需求；求；退台式二层商铺设计，增加产品视觉效果；退台式二层商铺设计，增加产品视觉效果；统一规划，统一招商，统一管理，提升项目档次，增加商铺附加值。统一规划，统一招商，统一管理，提升项目档次，增加商铺附加值。案例研究总结案例研究总结报告结构报告结构项目商业价值判断项目商业价值判断项目商业发展方向项目
23、商业发展方向枣阳市枣阳市商业商业房地产市场研究房地产市场研究项目商业发展方向项目商业发展方向典型商业案例研究分析典型商业案例研究分析项目商业开发设计建议项目商业开发设计建议项目营销策略项目营销策略项目商业价值判断项目商业价值判断从市场角度对商业物业价值的研判从市场角度对商业物业价值的研判从市场角度对商业物业价值的研判从市场角度对商业物业价值的研判消费市场消费市场周边人流量周边人流量周边消费力周边消费力投资市场投资市场投资观念投资观念投资特征投资特征其它其它政策环境政策环境小区规划人口小区规划人口2千人左右千人左右；项目前以车流为主；项目前以车流为主小区规划品质高，入住人口消费能力强；小区规划品
24、质高，入住人口消费能力强；枣阳枣阳工薪层消费能力低；工薪层消费能力低；事业单位领导事业单位领导，周边乡镇私营人员高周边乡镇私营人员高收入者消费能力高收入者消费能力高人民路租金价格低人民路租金价格低，对回报率不敏感，对回报率不敏感投资者居少，自营投资者居少，自营购铺者居多购铺者居多是否有税收优惠是否有税收优惠区位环境区位环境环城区属新城市新规划行政新区环城区属新城市新规划行政新区区域经济区域经济城市发展速度缓慢，城市发展速度缓慢，影响性影响性特殊特殊环境环境周边居住人口少，车流量少，缺乏聚集人流型商业周边居住人口少，车流量少，缺乏聚集人流型商业街区铺位的位置、结构街区铺位的位置、结构街区铺位的位
25、置、结构街区铺位的位置、结构及卖场经营的、确定及卖场经营的、确定及卖场经营的、确定及卖场经营的、确定是影响铺位价值的直接因素是影响铺位价值的直接因素是影响铺位价值的直接因素是影响铺位价值的直接因素临人民临人民路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。临临兴兴隆隆路路及及规规划划路路街街铺铺接接受受度度不不高高，价价格格空空间间较较小小，随随着着主主力力商商家家的的确确定定、招招商商工工作作的的进进展展，该该两两条条街街铺铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。价格有望上调，可以采取低开高走的策略。卖卖场场商商家家的的引引入入及及经经营营业业态态的的确确定定
26、，对对项项目目商商业业价价值的提升至关重要。值的提升至关重要。项目商业价值判断项目商业价值判断商商业业销销售售范范围围卖场卖场因此我们可以断定：因此我们可以断定：因此我们可以断定：因此我们可以断定： 人民路街铺商业价值人民路街铺商业价值人民路街铺商业价值人民路街铺商业价值 兴隆街铺商业价值兴隆街铺商业价值兴隆街铺商业价值兴隆街铺商业价值 规规规规划路街铺商业价值划路街铺商业价值划路街铺商业价值划路街铺商业价值项目商业价值归纳总结项目商业价值归纳总结1、区域缺乏支持商业物业的人流、车流，加上区域居住人口密度低，导致商业价值无法凸显；2、新区良好的发展前景，商业发展潜力受消费者认可；3、区域周边企
27、事业单位众多，收入水平高、消费力强；4、中心区域可售商业体量有限，投资及自营者购买意向被动迁移；5、商铺结构的设计及全临街商铺的特性，是体现项目商业价值的重要因素；6、卖场及商铺的结合开发，丰富项目商业形态，弥补商业功能的单一性。在明确项目商业价值及市场环境下，在明确项目商业价值及市场环境下，我们该如何确定本项目商业的发展战略？我们该如何确定本项目商业的发展战略？ 我们认为：在市场外部环境差异不大的提前下，应重点从项我们认为：在市场外部环境差异不大的提前下，应重点从项我们认为：在市场外部环境差异不大的提前下，应重点从项我们认为：在市场外部环境差异不大的提前下，应重点从项目自身条件的打造出发。目
28、自身条件的打造出发。目自身条件的打造出发。目自身条件的打造出发。项目商业发展方向项目商业发展方向项目商业发展方向判断要素项目商业发展方向判断要素项目商业发展方向判断要素项目商业发展方向判断要素大盘形象大盘形象产品突破产品突破发展方向发展方向风情街区风情街区形象：枣阳形象：枣阳8 8万社区形象万社区形象产品：突破枣阳现存商铺结构设计产品：突破枣阳现存商铺结构设计风情：独具地中海欧陆风情商业街区风情：独具地中海欧陆风情商业街区项目商业发展方向项目商业发展方向项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标总占地面积：59833.2总建筑面积：79877容积率：1.80绿化率：39%枣阳市各项目建筑面积枣阳
29、市各项目建筑面积项目社区规模()东城一品27000三环书香苑60000康苑花园60000海天丽景60000香格里城市花园80000大盘形象大盘形象大盘形象大盘形象 项目总体建筑面积约项目总体建筑面积约项目总体建筑面积约项目总体建筑面积约8 8 8 8万，商业面积约万，商业面积约万，商业面积约万，商业面积约1.51.51.51.5万，在枣阳属较大规模万，在枣阳属较大规模万，在枣阳属较大规模万，在枣阳属较大规模楼盘，是集住宅、商铺、卖场开发于一体的综合型社区，具备支撑楼盘，是集住宅、商铺、卖场开发于一体的综合型社区，具备支撑楼盘，是集住宅、商铺、卖场开发于一体的综合型社区，具备支撑楼盘，是集住宅、
30、商铺、卖场开发于一体的综合型社区，具备支撑“大盘大盘大盘大盘形象形象形象形象”的条件。的条件。的条件。的条件。项目商业发展方向项目商业发展方向风情街区风情街区风情街区风情街区打造枣阳首个纯正地中海欧陆风情街；打造枣阳首个纯正地中海欧陆风情街；建筑色彩、里面及细部勾勒，表现出极建筑色彩、里面及细部勾勒，表现出极具特色的商业街文化；具特色的商业街文化；中心水景、风情街区以及临街商业有机中心水景、风情街区以及临街商业有机串联，形成枣阳一道亮丽的风景线。串联，形成枣阳一道亮丽的风景线。项目商业发展方向项目商业发展方向产品突破产品突破产品突破产品突破高3米，宽3米街道陈旧、破败，商铺闲置率高人民路商铺星
31、光美食街人民路商铺现状人民路商铺现状打破枣阳原始的商铺设计结构；打破枣阳原始的商铺设计结构；采用采用4.24.2米米5.85.8米的超高层高；米的超高层高；商铺开间保持在商铺开间保持在3.63.65 5米左右；米左右；采用立体式广告昭示表示。采用立体式广告昭示表示。侧广告牌位置侧广告牌位置正面招牌位置正面招牌位置项目商业发展方向项目商业发展方向项目商业发展方向项目商业发展方向大大大大盘盘盘盘形形形形象象象象风情街区风情街区风情街区风情街区产产产产品品品品突突突突破破破破总结：总结： 有效利用项目整体形象，有效利用项目整体形象，有效利用项目整体形象，有效利用项目整体形象，充分发掘产品价值，通过塑
32、造充分发掘产品价值，通过塑造充分发掘产品价值，通过塑造充分发掘产品价值，通过塑造枣阳首个纯正地中海欧陆风情枣阳首个纯正地中海欧陆风情枣阳首个纯正地中海欧陆风情枣阳首个纯正地中海欧陆风情街区，打造项目的核心竞争力。街区，打造项目的核心竞争力。街区，打造项目的核心竞争力。街区，打造项目的核心竞争力。报告结构报告结构商业开发规模思考商业开发规模思考街铺面积计算街铺面积计算街铺面积划分及设计要求街铺面积划分及设计要求集中商业面积面积计算集中商业面积面积计算枣阳市枣阳市商业商业房地产市场研究房地产市场研究项目商业发展方向项目商业发展方向典型商业案例研究分析典型商业案例研究分析项目商业开发设计建议项目商业
33、开发设计建议项目营销策略项目营销策略 根据市场调研及其得出的结论,经过我司对项目的透彻分析,同时考虑开发商对该地块项目的开发意向,我们将地块的开发战略从商业面积的总量适合做多商业面积的总量适合做多少少的思考点出发。商业开发规模思考商业开发规模思考项项目目整整体体开开发发战战略略临街商铺的建筑面积临街商铺的建筑面积商商业业开开发发规规模模总总量量集中商业的建筑面积集中商业的建筑面积 根据项目开发的规划图纸，我们可根据项目开发的规划图纸，我们可以估算出在现有用地功能规划前提下，以估算出在现有用地功能规划前提下，其街铺总长度为：其街铺总长度为： 85+37+37+118+86+43+90=49685
34、+37+37+118+86+43+90=496米米 根据市场调查的数据表明，根据市场调查的数据表明，枣阳枣阳市市的的在售项目在售项目沿街商铺其进深一般在沿街商铺其进深一般在881414米米左右，按左右，按1 12 2米推算，项目沿街商米推算，项目沿街商铺的面积铺的面积为：为： （4 4 4 496969696米米米米11112 2 2 2米）米）米）米）5952595259525952。临街商铺面积计算：临街商铺面积计算：9090米米8585米米118118米米8686米米3737米米4343米米 注：注：5.85.8米层高在报规时计算为米层高在报规时计算为2 2层，在层，在此我们以一层计算，
35、此我们以一层计算，确定商铺面积划分的依据确定商铺面积划分的依据确定商铺面积划分的依据确定商铺面积划分的依据 根据市场调查，正在营业的商铺面积在根据市场调查，正在营业的商铺面积在30-30-200200之间，其中最常见之间，其中最常见的有的有1 15 5、2020、3030、4545、5050、6060、8080、9898、1 13535M M2 2等几类，等几类，其中以其中以2424- -6 60 0M M2 2最被经营者认可最被经营者认可，各个在售项目此类商铺销售最为理想，各个在售项目此类商铺销售最为理想 根据设想的商户组合，大多数为根据设想的商户组合，大多数为30-10030-100M M
36、2 2之间，因此设计时要考之间，因此设计时要考虑可拼合的可能，即考虑出租使用的要求；虑可拼合的可能，即考虑出租使用的要求； 满足单位商铺总价尽可能低的原则，降低投资门槛；满足单位商铺总价尽可能低的原则，降低投资门槛； 商业建筑设计规范要求。商业建筑设计规范要求。街铺面积划分街铺面积划分街铺面积划分街铺面积划分商铺面积的确定商铺面积的确定商铺面积的确定商铺面积的确定 按照上述依据确定各区域单位商铺面积按照上述依据确定各区域单位商铺面积及相关技术要求如下表：及相关技术要求如下表：A A区区B B区区C C区区D D区区E E区区商铺区域商铺区域进深进深（m m）面宽面宽（m m）层高层高（m m）
37、建议单铺面积建议单铺面积（）（）A区124.2-54.250-60B区103-55.230-50C区83-45.224-32D区104-65.240-60E区144.2-64.259-85 通过市场调查，结合本公司以通过市场调查，结合本公司以往商业楼盘的具体实操经验：一般往商业楼盘的具体实操经验：一般情况下，如情况下，如中型超市中型超市或者其他或者其他休闲休闲文化类商业，其面积要求一般在文化类商业，其面积要求一般在2000300020003000，而对于本项目其，而对于本项目其面积需求一般在面积需求一般在2200260022002600。故我司建议集中商业的面积设计为：故我司建议集中商业的面积
38、设计为：2 2 2 25 5 5 500000000集中式商业中心建筑面积计算集中式商业中心建筑面积计算集中商业集中商业 高楼层对集中型商业业态无太大高楼层对集中型商业业态无太大影响，影响，顶层可考虑作为露天餐厅顶层可考虑作为露天餐厅，同，同时对于大型商家建议定向按商家需求时对于大型商家建议定向按商家需求“定制定制”，商铺设计要考虑既可整体，商铺设计要考虑既可整体租售，又可分零出售。租售，又可分零出售。可考虑做两层可考虑做两层有关商业功能建筑要求有关商业功能建筑要求 因因地中海风情街是项目最大亮点之一地中海风情街是项目最大亮点之一，因此两旁商铺可以考虑做因此两旁商铺可以考虑做二二层。层。 层高
39、设计为一层层高设计为一层4.24.2米，二层米，二层3 3米。米。报告结构报告结构定位方法定位方法静态比准价格静态比准价格动态均价范围动态均价范围商业推盘时序商业推盘时序商业战略商业战略枣阳市枣阳市商业商业房地产市场研究房地产市场研究项目商业发展方向项目商业发展方向典型商业案例研究分析典型商业案例研究分析项目商业开发设计建议项目商业开发设计建议项目营销策略项目营销策略市场比较法市场比较法人民路街铺人民路街铺均价区间均价区间定价方法定价方法背街商业均价区间背街商业均价区间市场经验+产品价值点本项目商业属性本项目商业属性 区域区域位于枣阳新规划行政新区 商业形态商业形态中型规模的商业街 商业类型商
40、业类型街铺+集中商业确定市场比较的参考标准确定市场比较的参考标准选择参考项目选择参考项目说明：选取说明：选取枣阳枣阳典型典型商服物业商服物业，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。商业街对比综合质素打分商业街对比综合质素打分外部因素外部因素50%50%内部因素内部因素50%50%物业物业名称名称 商业成熟度交通便利度人流量分项综合分规模建筑外立面临街程度空间结构车位量分项综合分综合分三环三环书香苑书香苑1.11.41.40.65 1.20.71.20.80.60.451.1东城东城宜景苑宜景苑1.11.31.30.620.90.60.80.70.40.3
41、40.96香格里香格里城市城市花园花园1.11.21.10.571.01.01.31.00.70.51.07海天丽景海天丽景1.11.21.20.581.10.71.30.90.60.461.04新时代商业广新时代商业广场场1.51.51.50.75 1.50.70.60.90.60.431.18人民路商铺静态比准价人民路商铺静态比准价根据市场比较法，外街比准均价为根据市场比较法，外街比准均价为4324元元/平米平米楼盘名称楼盘名称( (临街铺）临街铺） 均价均价对比得分对比得分比准均价比准均价 权重权重 权重均价权重均价 三环三环书香苑书香苑638063801.11.1574857480.0
42、.181810351035东城东城宜景苑宜景苑550055000.960.96572057200.15 0.15 858858香格里香格里城市花园城市花园500050001.071.07465046500.0.2020 930930海天丽景海天丽景638063801.041.04612561250.0.1515919919新时代商业广场新时代商业广场710071001.181.18582258220.10 0.10 582582人民路商铺静人民路商铺静态比准价态比准价 根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、营销、产
43、产品突破品突破、形象形象三个方面，初步预期将带来三个方面，初步预期将带来3 3% %5 5% %的溢价。的溢价。动态价格动态价格=静态比准价静态比准价+溢价空间溢价空间市场比较，市场比较，确定权重，确定权重，加权平均加权平均市场市场增长增长溢价溢价规划规划利好利好溢价溢价营销营销措施措施溢价溢价外部溢价因素外部溢价因素内部溢价因素内部溢价因素项目项目成熟成熟溢价溢价产品产品领先领先溢价溢价品牌品牌信誉信誉溢价溢价经过溢价，外街均价区间经过溢价，外街均价区间 4454，4540 元元/平米平米人民路商铺人民路商铺动态价格动态价格背背街均价街均价=外街均价外街均价6565% % 根据市场经验，合理
44、被街价格一般是外街价格的55%65%左右。背背街均价初步确定为街均价初步确定为： 28952895，29512951 元元/ /背街商铺背街商铺动态价格动态价格规划路及兴隆路商铺规划路及兴隆路商铺背街商铺背街商铺背街商铺背街商铺集中商业销售集中商业销售价格价格根据市场情况及项目自身特质，我司认为：根据市场情况及项目自身特质，我司认为：根据市场情况及项目自身特质，我司认为：根据市场情况及项目自身特质，我司认为： 现阶段项目所在区域因人气及人、车流量均不足，卖场现阶段项目所在区域因人气及人、车流量均不足，卖场现阶段项目所在区域因人气及人、车流量均不足，卖场现阶段项目所在区域因人气及人、车流量均不足
45、，卖场的商业价值得不到最大体现，销售价格也因此会有所下降。的商业价值得不到最大体现，销售价格也因此会有所下降。的商业价值得不到最大体现，销售价格也因此会有所下降。的商业价值得不到最大体现，销售价格也因此会有所下降。集中商业在销售中将存在一定难度，因此我司建议：贵司应集中商业在销售中将存在一定难度，因此我司建议：贵司应集中商业在销售中将存在一定难度，因此我司建议：贵司应集中商业在销售中将存在一定难度，因此我司建议：贵司应采用先招商，自己持有一段时间物业后在进行销售。采用先招商，自己持有一段时间物业后在进行销售。采用先招商，自己持有一段时间物业后在进行销售。采用先招商，自己持有一段时间物业后在进行
46、销售。 销售价格可根据当时市场行情及卖场经营的情况进行制销售价格可根据当时市场行情及卖场经营的情况进行制销售价格可根据当时市场行情及卖场经营的情况进行制销售价格可根据当时市场行情及卖场经营的情况进行制定。定。定。定。动态价格动态价格我司建议，商铺均价初定为：说明：销售过程中，可根据市场及具体销售情况进行价格提升。人民路街铺人民路街铺均价：均价：4500元元/背街商铺均价为：背街商铺均价为：2900元元/商业推盘时序商业推盘时序商铺推盘原则：商铺推盘原则： 1 1、先住宅、后商业，商业借势上市；、先住宅、后商业，商业借势上市； 2 2、分节点推售，严格把握逐步攀升的价格策略；、分节点推售，严格把
47、握逐步攀升的价格策略； 3 3、集中商业采用先招商在开发的策略；、集中商业采用先招商在开发的策略； 4 4、先形象（风情街展示）后销售，提升商业附加值。、先形象（风情街展示）后销售，提升商业附加值。 一期一期二期二期商业推盘时序商业推盘时序 商铺推售应结合项目住宅的推盘节奏，与一期并同开发，带一期住宅销售至尾盘时在推售商业。 商铺共采用两期推售，与住宅销售同步进行，通过小区不断成熟、业主入住率增加，逐步拉升商铺价格。具体推售情况如下表：推售面积推售面积推售时机推售时机一期一期29762976一期住宅销售一期住宅销售80%80%时时二期二期（不含集中商业）（不含集中商业）16821682二期住宅
48、销售二期住宅销售80%80%时时 注：在销售一期商铺时应开始进行集中商业的注：在销售一期商铺时应开始进行集中商业的注：在销售一期商铺时应开始进行集中商业的注：在销售一期商铺时应开始进行集中商业的招商工作，按商家的需求设计卖场。招商工作，按商家的需求设计卖场。招商工作，按商家的需求设计卖场。招商工作，按商家的需求设计卖场。营销战略营销战略 化解化解销售销售抗性，增强吸引力市抗性，增强吸引力市场引导期工作有力，蓄势到位开盘场引导期工作有力，蓄势到位开盘一举奠定销售气势实现全盘持续热一举奠定销售气势实现全盘持续热销销。 通过通过住宅热销、展示和体验住宅热销、展示和体验以及价格形成强大以及价格形成强大
49、的吸引力，同时采取有效措施化解抵抗心理的吸引力，同时采取有效措施化解抵抗心理民间观点民间观点“ “一旺带三街一旺带三街一旺带三街一旺带三街” ”、“ “一铺养三代一铺养三代一铺养三代一铺养三代” ”。 中国民间格言中国民间格言中国民间格言中国民间格言我们的观点我们的观点 化解抗性的后果仅仅是没有抗性，不会直接促成购买；化解抗性的后果仅仅是没有抗性，不会直接促成购买；化解抗性的后果仅仅是没有抗性，不会直接促成购买；化解抗性的后果仅仅是没有抗性，不会直接促成购买；只有强大的吸引力，才会使得客户只有强大的吸引力，才会使得客户只有强大的吸引力，才会使得客户只有强大的吸引力，才会使得客户产生购买。产生购
50、买。产生购买。产生购买。 增强吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的增强吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的增强吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的增强吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的最好办法就是进攻。最好办法就是进攻。最好办法就是进攻。最好办法就是进攻。 多角度增强多角度增强枣阳枣阳新天地新天地的吸引力，是营销的吸引力，是营销要解决的核心问题要解决的核心问题提升商业价值提升商业价值：集中渲染一期住宅销售佳绩与商铺升值的潜力充分体验展示：充分体验展示：通过地中海欧陆风情商业街的全面展示，使上访客户产生震撼效果产品投资门槛：产品投资门槛：控制面积，用单价差异引导客户购买规划路及兴隆路商铺区域价值营销：区域价值营销：重点炒作环城行政新区的区域价值，多角度强调区域和项目的未来升值空间吸引力来自于吸引力来自于住宅热销来带的市场效应住宅热销来带的市场效应结合住宅的系统广告宣传推广招商先行，引入商家营销举措营销举措展示体验所带来的震撼和共鸣展示体验所带来的震撼和共鸣各节点参与性活动现场效果平面故事渲染区域升值带来的产品升值区域升值带来的产品升值枣阳行政新区形象的建立平面和户外广告宣传现场营销活动的引导产品本身价值点产品本身价值点异域风情街区增值点效果楼书和软文宣传谢谢演示完毕！
