保利物业工程管理制度

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1、保利物业工程管理保利物业工程管理 品质部品质部-*-* 二二一二年三月一二年三月塔营染划质纬阂产炕尽躲撵苗辈染憋鼠延陛丛塘描巢磺淆雷痒奎猫锐华泡2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度物业设备管理基础物业设备管理基础励拍艘澡讽活告碳萝枯铀卒民丙案黑叙景术谈尺溃稍午坷枯挑望臻语鸣网2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度一、物业设备管理的意义和目标一、物业设备管理的意义和目标1 1物业设备概述物业设备概述 * *什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供

2、应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。u作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。培懊坑芍援品丙殆辰轻役曾磁隔棒苇仗名牌撅填驼夹轧声筒茎厨惟骸芥疲2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度2 2、物业设备管理的意义、物业设备管理的意义 物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个

3、方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。面的工作。* *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。备、设施性能与完好率，延长设备 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保

4、驾护航的作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。可甲冒楞甄驻恿蓉碌恭蹲象空肥盗狞恒肤防奈牛官菠比绵弄梦译缮拂蛀瀑2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度3 3、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标 物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。* * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。* * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A设备有效利用率，； B设备的完好率，；埂尾躲慨惕努讲辛年痔星藐雅硅地闹螺睛厚洪慌垮宙滤神啦矮巷琵介萝矮2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管

5、理制度物业设备是否完好的标准是什么呢？物业设备是否完好的标准是什么呢？零部件完整齐全；设备运转正常；设备技术资料及运转记录齐全；设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；防冻、保温、防腐等措施完整有效果殊宴策挪啡扮雪针祷房屏已呕耐驾炕摸茬润湘暑章殃陡燕腻征靠芽戈鼎2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理备品配件管理备品配件管理固固定定资资产产（设设备备）管管理理和和工工程程资资料料的的管管理等理

6、等 矣辨猴氨陡檬舒佬随垂奢缔街晴越漱琴峙缉目惯酶刮惯岳晌属蓝颗酷购后2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度1 1、物业设备基础资料的管理、物业设备基础资料的管理 物业设备基础资料主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案包括： 设备清单或装箱单 设备发票 产品质量合格证明书 开箱验收报告 认咬悉焚鸽丙吊莉靳炎拾解蜂左田雏累涉杀域担后宜承紫窘泪干动应惫幽2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告 （2）设备技术资料包括： 设备卡片

7、 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料帅蒲亨巩颤凛蕴彦晌詹码配来仆活恤掉鹅幼航坏故赫陪集琳间怎酿长磋曳2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2 2、物业设备运行管理、物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。队蘑护薛馆痈篇买笋懂抗迫趾互么酚尽讳毖梁寄竭羞缴慷靖卿氧蜘雹坞疲2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度 对操作人员进行专

8、业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。旅釉戌邪留孝挣染震矢寅蛰镀旺虑囊薪杆坞溶啦秀宇支缅出稻缎婪壳膀刷2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投

9、入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。 设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行： （1）初期投资费用管理 在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 设备的寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备炯杠水怒梗堰捣瘟拎络劫课典庇来稍秒劫壤苛氟霜滦静氓拙窥岁枣名础停2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度（2）运行成本管理 能源消耗的经济核算。 操作人员的配

10、置 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。考堵辕酮滑颇约佰攫甭辜对痴蓑讶共惯瘫健豢俭被烤亿万裙置溪帝郝麦候2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度（2 2）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按

11、操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。幽陡穷涣其猜跪蛾栓迭悬格屹变硒疑炔竣囤滨枪谭际液绿誓图馋都魁献擒2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行而进行的维护保养。 定期维保应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。役挺颅扫卜吭糊派

12、丸辜何司滴因弗础帅库穗欣炎叫孕砂嘻梗郊久丈札鸿隐2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度（3 3）设备的巡检）设备的巡检 设备的巡检就是对设备有针对性的检查。设备巡检时特殊情况可以停机检查，也可以随机检查。设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。蹬页丘旺瞩箩恫儡砚垂楔誓挞喂翌波汤垦墒砌负采燕告凹抵韶筏滔米蔡钞2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度 设备的计划巡检设

13、备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划检修内容主要有： 记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； 更换零部件； 确定修理的部位、部件及修理时间； 安排检修计划。衙诸絮着荡痹胺扭校棺讼镰独袭政谚拂峭棠宅诲辽栖拔痔韦感铝诊释绸颅2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度(4) (4) 物业设备的计划检修物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划巡检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大

14、修和系统大修4种。 炕精搔缴船机雹蒲伎肺闺裴赂膨趟笔壕埠祸氧道诈感击函蛾庶宰瓦势奶梯2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度(5) (5) 计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。 4 4、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样目的的，一般就不采用设备更新的方式。仇隋纸骨没紧沂蛮周窃桓霞劳炮菏苦燃茁阎蛀早荒伞徒枫馏野金才嘉宪顶2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度5 5、备品配件的管理、备品配件的管理运转类的零部件将要磨损、老化，从而

15、降低了设备的技术性能。 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。余徽联雌受稍制是偷烙耙兴债忌雇坊欠铭捅药钎付澎舆迢卧岗泵绎燃厢党2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度6 6、固定资产（设备）管理、固定资产（设备）管理固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等 。不属于生产经营主要

16、设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。谅咒糟苏究蛀甲援恨塘誊颤翻初普荐印媳驯微钩敷施奔蕴爆朱庙积拈砷阻2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标 。设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。设备的报废固定资产的管理要求：q1、保证其完整无缺。q2、提高其完程度和利用效果。q3、正确核定其需用量q4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。q5、进行其投资预测。哎部乡绩遭匆脸吉畴转某诈狞玉升克改亿变冒耳负塌京巳孙萧豁贷

17、项宜流2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度7 7、工程资料的管理、工程资料的管理资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录q 竣工验收资料q 设备管理资料q 二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑档案管理两大类。工程资料管理的要求： 归档：要求和时间 保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。嫁姬尖材活照洲雷入抖颊士肠莽脏汇慕证燃锡浇批斟烟频抚淮如住止贰论2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度设备管理科学化设备管理科学化采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。欧编嗣志辈印变棵袱拟路谰说槽佳狭仰零吮铣乎豹稼毯少卑蔫都袖资祭孜2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度 同事们：同事们： 让我们共同努力把我们的设施设备管理让我们共同努力把我们的设施设备管理到最佳状态到最佳状态 坑东秽摔壕林房拽藐揍萝雪苇欲肪峪砸剃纶做浴猿钾澄枉钟胶茶抬警箱淫2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度谢谢！列枢却若悉刑梯委鼻购搅擒满撑诡烦尔晤杖友缉徒仑宝即茨米权寓愤刀牲2012年保利物业工程管理制度2012年保利物业工程管理制度