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1、犀浦东地块前期定位方案犀浦东地块前期定位方案谨呈：谨呈：尺度兴业2013年7月第二部分第二部分 现状认知现状认知目目 录录第三部分第三部分 价值梳理价值梳理犀浦之痛犀浦之痛发展机遇发展机遇城市价值城市价值区域价值区域价值交通价值交通价值产业价值产业价值功能价值功能价值第一部分第一部分 地块认知地块认知地块指标地块指标地块认知地块认知第四部分第四部分 模式研究模式研究模式研究模式研究借鉴案例借鉴案例第五部分第五部分 定位方向定位方向第六部分第六部分 产品规划产品规划战略定位战略定位定位诠释定位诠释整体定位整体定位功能定位功能定位形象定位形象定位产品体系产品体系商业产品商业产品办公产品办公产品酒店
2、产品酒店产品居住产品居住产品配套产品配套产品第七部分第七部分 项目引擎项目引擎对城市的价值对城市的价值对社会的价值对社会的价值目目 录录第一部分第一部分 地块认知地块认知地块指标地块指标地块认知地块认知地块指标地块指标商业主导的品质型综合体商业主导的品质型综合体商业主导的品质型综合体商业主导的品质型综合体用地规划指标优越，地块未来产品规划的品质获得保障用地规划指标优越，地块未来产品规划的品质获得保障用途用途占地面占地面积（）（）容容积率率建筑密度建筑密度建筑高度建筑高度建筑面建筑面积（）（）用地性用地性质商业金融464734不大于45%，高层主体不大于22%不大于45米185892商业金融住宅
3、，住宅不大于30%商业金融140634不大于45%，高层主体不大于22%不大于48米56252商业金融住宅，住宅不大于30%合合计60536242144地块认知地块认知城市功能西扩的首要受益者城市功能西扩的首要受益者处于城市西扩的头牌位置，拥有承接主城内核功能先天条件处于城市西扩的头牌位置，拥有承接主城内核功能先天条件本地块成成都都西西进进犀浦成熟犀浦成熟居住区居住区犀浦北部犀浦北部新城规划新城规划发展区发展区拥地利，接商气地利：成都西进的枢纽商气二：北部新城发展区商气一：犀浦传统居住区为了更好的理解项目地缘母体优势，为了更好的理解项目地缘母体优势，将项目置身城市发展的角度审视本案。将项目置身
4、城市发展的角度审视本案。第二部分第二部分 现状认知现状认知犀浦之痛犀浦之痛发展机遇发展机遇主城外扩，将是成都未来二十年城市发展的主旋律。主城外扩，将是成都未来二十年城市发展的主旋律。与其它区域相比，犀浦尚未利用有利地势抓住城市外扩的有利机会与其它区域相比，犀浦尚未利用有利地势抓住城市外扩的有利机会继承到主城内核功能外扩升级的重要财产继承到主城内核功能外扩升级的重要财产南向外扩南向外扩华阳独秀华阳独秀北北向外扩向外扩大丰区域大丰区域东向外扩东向外扩东村区域东村区域西向外扩西向外扩新光华区域新光华区域西向（成灌线）西向（成灌线）？华阳，成都通往双流的枢纽，国际化特征早已形成，实现对主区功能的承接华
5、阳，成都通往双流的枢纽，国际化特征早已形成，实现对主区功能的承接华阳新城华阳新城特色旅游产业、城市级商业、城际无缝对接交通网络、国际化市政规划体系等特色旅游产业、城市级商业、城际无缝对接交通网络、国际化市政规划体系等光华新区，成都通往温江的通道，新兴居住区成型，成为开发的热土光华新区，成都通往温江的通道，新兴居住区成型，成为开发的热土新兴居住区新兴居住区规模产业集群、城市级商业、城际无缝对接交通网络、完善的基础配套体系等规模产业集群、城市级商业、城际无缝对接交通网络、完善的基础配套体系等光华、华阳发展成为成都外拓的光华、华阳发展成为成都外拓的“城市功能核城市功能核”城市功能核城市功能核区域形成
6、高端职能，具有产业与发展要素吸引力的作用区域形成高端职能，具有产业与发展要素吸引力的作用城市功能核城市功能核城市功能核城市功能核综合因素衡量综合因素衡量区域规划区域规划区域规划区域规划人口密度人口密度人口密度人口密度产业发展产业发展产业发展产业发展房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发商业中心商业中心商业中心商业中心教育体系教育体系教育体系教育体系生活配套生活配套生活配套生活配套交通体系交通体系交通体系交通体系华阳也好；温江光华也罢；区域发展规划无疑不是发展成为主城功能外拓的核心承接区；形成一个城市功能新核，具备有力的产业和发展要素的吸引力！但就目前的犀浦而言：但就目前的犀浦而言：未能承接主
7、城功能外拓的功能，未能承接主城功能外拓的功能，未能承接主城功能外拓的功能，未能承接主城功能外拓的功能，是否具备足够条件继承是否具备足够条件继承是否具备足够条件继承是否具备足够条件继承“主城外扩及功能升级主城外扩及功能升级主城外扩及功能升级主城外扩及功能升级”的重要财产？的重要财产？的重要财产？的重要财产？同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒在整个郫县的分区规划中，规划有郫县北部新城、东南部新城在整个郫县的分区规划中，规划有郫县北部新城、东南部新城抢占城市锋芒，犀浦名不见经传抢占城市锋芒，犀浦名不见经传红光光犀浦犀浦东南部南部新城新城老城老城望望丛北部北部新城新城成成
8、都都方方向向热点开发区域热点开发区域绿地国际花都中铁瑞景茗城华宇天府花城中信.未来城龙湖弗莱明戈郫县金融中心郫县新城抢占城市锋芒郫县新城抢占城市锋芒区域内龙湖、华润、中信、绿地等品牌开发进驻，区域开发水平空前巨变区域内龙湖、华润、中信、绿地等品牌开发进驻，区域开发水平空前巨变华润橡树湾龙城国际同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒犀浦，一个中心城区功能升级必选之地，却沦为郫县的犀浦，一个中心城区功能升级必选之地，却沦为郫县的“输纽输纽”之痛之痛在成都向郫县扩张的版图中，犀浦理当具备枢纽功能，且有完善的交通、基础配套体系，在成都向郫县扩张的版图中，犀浦理当具备枢纽功能，
9、且有完善的交通、基础配套体系，但却痛失良机，成为郫县的但却痛失良机，成为郫县的“输纽输纽”之痛！之痛！为何？为何？犀浦，主城区功能外拓承接区沦为犀浦，主城区功能外拓承接区沦为犀浦，主城区功能外拓承接区沦为犀浦，主城区功能外拓承接区沦为“输纽输纽输纽输纽”之痛！之痛！之痛！之痛！站站站站在城市发展的角度寻找犀浦历史性机遇。在城市发展的角度寻找犀浦历史性机遇。在城市发展的角度寻找犀浦历史性机遇。在城市发展的角度寻找犀浦历史性机遇。成都西部新城规划出台，成都西部新城规划出台，犀浦红光为未来西部新城的区域次中心之一犀浦红光为未来西部新城的区域次中心之一成都总规带来的发展之机成都总规带来的发展之机成都总
10、规带来的发展之机成都总规带来的发展之机郫县城市发展定位清晰郫县城市发展定位清晰成都新一轮城市总体规划确定郫县为成都的重要组成部分成都新一轮城市总体规划确定郫县为成都的重要组成部分“城市功能核城市功能核” 承担主城区的功能外拓承担主城区的功能外拓次中心功能“全域成都”理念宜业宜居城乡综合示范带成都中心城区西部生活服务区产业配套服务区生态宜居创业城功能完善的功能完善的“城市功能新核城市功能新核”成都西部新城第三部分第三部分 价值梳理价值梳理城市价值城市价值区域价值区域价值交通价值交通价值产业价值产业价值功能价值功能价值发展价值发展价值国际城西排头兵、桥头堡国际城西排头兵、桥头堡未来规划目标未来规划
11、目标百亿级城市百亿级城市商商圈、郫县圈、郫县市级副中心服务业集聚区市级副中心服务业集聚区城市价值城市价值成都西拓的排头兵、桥头堡成都西拓的排头兵、桥头堡红光光犀浦犀浦郫筒郫筒镇成成都都方方向向成都发展方向成都发展方向高端机械设备、电子电器、生物制药第一产业第二产业第三产业6.4:61.5:32.1产业比例高端制造产业为主第三产业快速增长集商贸商务、楼宇经济、金融保险、电子商务、 文化创意、教育科研等产业集聚的现代服务业产业价值产业价值特色产业集群特色产业集群产业规划产业规划成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服
12、务产业、创意产业、房地产业快铁向西，融入成都快铁向西，融入成都1515分钟生活圈分钟生活圈完善交通交通配套体系完善交通交通配套体系媲美欧美等级路网媲美欧美等级路网一轴三片四站，五横三纵一轴三片四站，五横三纵一轴：国道 317 线；三片：北部新城、南部老城、绕城外城市发展预留区；四站：双铁犀浦站、快铁犀浦东站、地铁两河站、 地铁成外站五横：XN5831、国道317、西芯大道、蜀西-科新路、西源大道 三纵：天润路、绕城高速、天河-西安路国道317北部新城南部老城绕城外城市发展预留区天润路XN5831绕城高速蜀西路-科新路天河-犀安路西芯大道西源大道四站川西交通纽带川西交通纽带交通价值交通价值川西川
13、西“中枢中枢”交通发展交通发展城西交通门户，未来成都城西交通门户，未来成都1515分钟城际生活圈分钟城际生活圈中心城区西部生活商务区田园城市生活居住示范区主题乐园、历史探幽、现代农业观光、滨水游憩为特色的旅游产业带川大、川外、财大等名校云集中国西部高新技术产业研发基地功能价值功能价值中心城区功能承接区中心城区功能承接区城市功能城市功能成都中心城区西部商务、居住、产业承接区成都中心城区西部商务、居住、产业承接区城市城市功能功能特色旅游区高新技术产业中心宜居宜业区商业副中心文教中心尴尬处境：急需功能承接外拓区城西贵胄成都向西郫县新城城市新贵大牌商家云集土地日益稀缺犀浦犀浦？枢纽门户主城功能外拓的必
14、然选择迁移涌入犀浦犀浦主城功能外拓区与必选区主城功能外拓区与必选区主城功能外拓必选区主城功能外拓必选区犀浦，成都犀浦，成都“全域成都全域成都”战略布局的必选区战略布局的必选区具有明确的城市发展规划指导，具有明确的城市发展规划指导，具有明确的城市发展规划指导，具有明确的城市发展规划指导，但为何却总与历史性发展机遇擦肩而过？但为何却总与历史性发展机遇擦肩而过？但为何却总与历史性发展机遇擦肩而过？但为何却总与历史性发展机遇擦肩而过？第四部分第四部分 城市功能核城市功能核模式研究模式研究借鉴案例借鉴案例模式思考模式思考城市功能核开发城市功能核开发模式模式以解决居住为目的而成为大都市周边的卧城建筑密度较
15、低、以低层独立式住宅开发为主代表城市区域：北京天通苑、回龙观地区引入部分产业并提供一定的就业机会的卫星城市建筑密度提高，建立公共交通系统代表城市：北京大兴区黄庄卫星城居住就业相对平衡、功能相对独立完善的新城建筑密度较高，各类物业混合开发，公共交通系统完善代表城市：北京望京第第第第一代一代一代一代第二第二第二第二代代代代第第第第三代三代三代三代功能逐步完备，城市体系逐步健全，承载城市功能转移的城市功能核功能逐步完备，城市体系逐步健全，承载城市功能转移的城市功能核功能完备，城市体系健全，具备产业吸附能力的城市功能核建筑密度很高，物业类型丰富，城市关键的交通枢纽代表城市：北京石景山第四代第四代第四代
16、第四代功能属性逐步增强，主体化逐步清晰，发展方向逐步明确功能属性逐步增强，主体化逐步清晰，发展方向逐步明确是城市功能核的显著发展特征，可以指导我们更清晰的认知大区域的发展进程是城市功能核的显著发展特征，可以指导我们更清晰的认知大区域的发展进程田园新城田园新城TODTOD新城新城边缘新城边缘新城产业新城产业新城行政中心新城行政中心新城政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。政府的主导作用体现在地址选定、提供资金等。以捷运系统导向发展历年为指导的新城建设通过与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引居住。伴随城市发展的加速，中心城功能逐步外迁，在原城市边缘形成的功能较完善，相对独立的新城镇。以
17、一种或多种产业为主导的工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离较远。指随着首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为新政治中心的功能区域一般选择环境优美的地方建设通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标，一般与城市中心区保持便利的交通联系 城市功能核城市功能核模式思考模式思考城市功能核开发模式城市功能核开发模式就城市功能核的发展模式来看，虽不能一蹴而就，但也有规可循关键点在于：关键点在于：关键点在于：关键点在于：借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城一个集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群东京六本木新城一个集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群东京六本木
18、新城建成于建成于20032003年，是现今东京著名的居住、购物中心和旅游中心年，是现今东京著名的居住、购物中心和旅游中心产业整合+综合开发n城市功能整合n交通便捷n信息高速n都市休闲地六本木建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界六本木建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界榉木坂六本木综合楼，住宅楼等榉木坂六本木综合楼，住宅楼等1010栋建筑及附属设施栋建筑及附属设施借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城六本木新城呈现南北梯级分布，由三大区域构成六本木新城呈现南北梯级分布，由三大区域构成其中办公及商业是最为主要的功能性区域其中办公
19、及商业是最为主要的功能性区域lA区主要功能：办公、学校、零售总建筑面积：24500平方米层数：地上12层、地下3层高度：59.33米（最高点）lB区主要功能：办公、零售、美术馆总建筑面积：380000平方米层数：地上54层、地下6层高度：238.05米（最高点）lC区主要功能：住宅、办公、服务住宅规模：840单元，约2000人借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城六本木新城三大理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市强调生态花
20、园城市和艺术文化的有机结合，注重生态和城市绿化建设借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城36六本木新城三大理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市六本木新城三大理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市强调生态花园城市和艺术文化的有机结合，注重生态和城市绿化建设强调生态花园城市和艺术文化的有机结合，注重生态和城市绿化建设垂直花园城市n整合分散的土地n城市功能立体复合n超高层建筑n紧凑型街区n绿意盎然的自然开放空间借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城浓郁的复兴文化艺术气息是六本木新城丰富的精神内涵的具体展现浓郁的复兴文化艺术气息是六本木新城丰富的精神内涵的具体展现使得六本木地区的识别性及符号
21、感强烈的凸显出来使得六本木地区的识别性及符号感强烈的凸显出来艺术文化城市n融合艺术、知识n复兴街区活力、维也纳式艺术街区借鉴案例借鉴案例六本木新城六本木新城区域高起点区域高起点发展信心展信心土地增值继承升级主城产业奠定自己城市奠定自己城市发展重要地位展重要地位人口吸人口吸纳城市形象升城市形象升级高薪高薪产业导入入案例借鉴点：最终六本木新城，以完善的城市功能内核，以一己之力，拉动城案例借鉴点：最终六本木新城，以完善的城市功能内核，以一己之力，拉动城市发展，更带来了：市发展，更带来了：日本东京六本木新城可借鉴之处日本东京六本木新城可借鉴之处城市内核功能齐备：商业，文化，娱乐设施从开发之初即建设并配
22、备城市内核功能齐备：商业，文化，娱乐设施从开发之初即建设并配备个性特质突出：注重生态和绿化建设个性特质突出：注重生态和绿化建设, ,自然和人造的景观始终贯穿整个城市，并成为亮点和优质生活元素自然和人造的景观始终贯穿整个城市，并成为亮点和优质生活元素居住商务平衡：完善的配套与绿色生态自然有机结合，形成居住和商务的有力保证居住商务平衡：完善的配套与绿色生态自然有机结合，形成居住和商务的有力保证艺术文化提升形象：强调生态和艺术文化的有机结合艺术文化提升形象：强调生态和艺术文化的有机结合具备承载产业的强力功能：片区化开发，产业整合与综合开发并重具备承载产业的强力功能：片区化开发，产业整合与综合开发并重
23、案例借鉴点：成功要素案例借鉴点：成功要素犀浦要继承主城外扩的重要财产犀浦要继承主城外扩的重要财产犀浦要继承主城外扩的重要财产犀浦要继承主城外扩的重要财产急需一个急需一个急需一个急需一个“六本木新城六本木新城六本木新城六本木新城”打响犀浦高起点发展的第一枪，从而打响犀浦高起点发展的第一枪，从而打响犀浦高起点发展的第一枪，从而打响犀浦高起点发展的第一枪，从而带动区域高起点发展。带动区域高起点发展。带动区域高起点发展。带动区域高起点发展。而本项目大体量商业指标、优越的地理位置恰好具备了实现区而本项目大体量商业指标、优越的地理位置恰好具备了实现区而本项目大体量商业指标、优越的地理位置恰好具备了实现区而
24、本项目大体量商业指标、优越的地理位置恰好具备了实现区域高起点发展的重要条件！域高起点发展的重要条件！域高起点发展的重要条件！域高起点发展的重要条件！第五部分第五部分 定位方向定位方向战略定位战略定位定位诠释定位诠释整体定位整体定位功能定位功能定位形象定位形象定位回顾回顾回顾项目、城市现状、城市价值研究的结论回顾项目、城市现状、城市价值研究的结论寻找项目定位的方向寻找项目定位的方向城市及区域研究建设功能完备的城市功能核城市功能核城市枢纽、生态田园、宜居宜业城市枢纽、生态田园、宜居宜业是最直接的价值点资源符合程度高，价值重叠价值重叠增加项目丰富程度价值梳理研究项目研究成都中心城区西部商务、居住、产
25、业承接区商务、居住、产业承接区品质型综合体项目综合体项目国内外新城发展模式借鉴综合开发综合开发，配套先行，配套先行居居住、休闲、商业、生态住、休闲、商业、生态平衡发展定位思考定位思考从城市发展、价值挖掘、企业诉求等因素出发，提炼项目定位的关键词从城市发展、价值挖掘、企业诉求等因素出发，提炼项目定位的关键词开发因素开发因素价值挖掘价值挖掘城市发展城市发展宜居宜居地标地标形象形象文化文化艺术艺术休闲休闲生态生态健康健康生活生活门户门户宜业宜业形象形象概念概念规划规划综合综合定位诠释定位诠释项目定位应立意于具有田园城市人文气息及国际都市人文优势的代表城市门户形象的综合体项目定位应立意于具有田园城市人
26、文气息及国际都市人文优势的代表城市门户形象的综合体 田园的田园的田园的田园的 + 休闲的休闲的休闲的休闲的 国际的国际的国际的国际的 + 人文的人文的人文的人文的 门户的门户的门户的门户的 + 升级的升级的升级的升级的 项目定位项目定位整体定位整体定位成都成都. .国际田园城市生活示范区国际田园城市生活示范区LIFE STYLELIFE STYLEINTERNATIONAL GARDEN CITYINTERNATIONAL GARDEN CITY项目定位项目定位功能定位功能定位功能完备的国际田园城市生活功能完备的国际田园城市生活地标综合体地标综合体GARDEN CITY LIFE STYLE
27、GARDEN CITY LIFE STYLE 项目功能定位项目功能定位国际生态复合型功能体系国际生态复合型功能体系由居住、商业、办公、酒店、配套五大产品共同构成的产品体系由居住、商业、办公、酒店、配套五大产品共同构成的产品体系形成复合型多功能的项目产品组合，实现功能完备的国际田园城市功能示范区的整体定位形成复合型多功能的项目产品组合，实现功能完备的国际田园城市功能示范区的整体定位产品体系居住商业配套酒店办公成都成都国国际际田园城市生活田园城市生活地地标综标综合体合体项目定位项目定位形象定位形象定位 国际的国际的国际的国际的+品质的品质的品质的品质的 生态的生态的生态的生态的+人文的人文的人文的
28、人文的 震撼的震撼的震撼的震撼的+夺目的夺目的夺目的夺目的 国际都市新生活城市田园新情调艺术生态建筑群第六部分第六部分 产品规划产品规划产品体系产品体系商业产品商业产品办公产品办公产品酒店产品酒店产品居住产品居住产品配套产品配套产品物业属性：可承接主城内核产业物业属性：可承接主城内核产业导入的导入的功能性功能性精神属性：扛精神属性：扛起城西主起城西主城内核的城内核的城市形象城市形象项目规划原则项目规划原则功能完备的国际田园城市功能完备的国际田园城市功能完备的国际田园城市功能完备的国际田园城市生活地标综合体生活地标综合体生活地标综合体生活地标综合体产品体系产品体系功能完备的国际田园城市功能完备的
29、国际田园城市功能完备的国际田园城市功能完备的国际田园城市生活地标综合体生活地标综合体生活地标综合体生活地标综合体n生态人文住宅nSOHO先锋公寓n智慧住宅居住产品居住产品n区域集中特色商业n情趣化街区商业n生态艺术主题商业n社区配套商业商业产品商业产品n主题艺术酒店n精品商务酒店n经济酒店酒店产品酒店产品nSOHO办公n个性化办公n科技工作室n艺术办公空间办公产品办公产品n生态人文广场n国际俱乐部n艺术会馆配套产品配套产品城市精英城市精英高品质居住功能高品质居住功能高端高端生活配套功能生活配套功能第三产业第三产业服务功能服务功能商务会议功能商务会议功能休闲娱乐功能休闲娱乐功能周边初级生活消费普
30、通 就业 初级初级生活生活消费消费型型商业定位：城市商业定位：城市商业功能核，继承主城功能外扩与升级，区别传统商业中心商业功能核，继承主城功能外扩与升级，区别传统商业中心单一消费功能单一消费功能，打造，打造功能更完备功能更完备的商业体的商业体为消费而消费，为消费去商场高级消费人才吸纳国际交流旅游目的地城市形象升级多元化高端多元化高端生活生活消费消费型型消费仅是其中之一公园式购物中心多元化消费型商业示意：多元化消费型商业示意：非商场，是公园：非商场，是公园：生态范的景观、公园式休息区、生态范的景观、公园式休息区、公园式购物中心，利用通道，转角等空间公园式购物中心，利用通道，转角等空间同时也是：同
31、时也是：非商场是展场：新型艺术展示（艺术特供类，独式家居等）非商场是展场：新型艺术展示（艺术特供类，独式家居等）艺术、生态、人文小品全面装饰，打造项目艺术特色国际新型艺术展示中心非商场是展场：新型艺术展示（艺术特供类，独式家居等）非商场是展场：新型艺术展示（艺术特供类，独式家居等）艺术、生态、人文小品全面装饰，打造项目艺术艺术、生态、人文小品全面装饰，打造项目艺术特色特色同时也是：同时也是：时尚潮流运动中心商业体顶层空间商业体顶层空间当然少不了服装，但与传统商场不同的是，这里的服装只有一件：当然少不了服装，但与传统商场不同的是，这里的服装只有一件：潮流服装定制中心服装百货增加个性潮流定制服务服
32、装百货增加个性潮流定制服务与传统商场相比，更多了会议、展示等功能与传统商场相比，更多了会议、展示等功能潮品新品发布中心全球美食汇全球美食汇豪华国际美食盛宴还有其它：生活配套中心还有其它：生活配套中心精品购物超市不是商业中心，而是功能复合的：不是商业中心，而是功能复合的：生活方式生活方式中心中心LIFE STYLELIFE STYLE商业定位商业定位办公物业办公物业城市发展的精神堡垒城市发展的精神堡垒极具个性的地标建筑办公产品定位办公产品定位生态化、现代化、个性化的办公空间生态化、现代化、个性化的办公空间生态、人文办公办公产品办公产品生态化、现代化、个性化的办公空间生态化、现代化、个性化的办公空
33、间个性、艺术办公办公产品办公产品生态化、现代化、个性化的办公空间生态化、现代化、个性化的办公空间创意、时尚SOHOSOHO办公特色的、生态的、个性的商务空间特色的、生态的、个性的商务空间国际慧源中心国际慧源中心办公定位办公定位酒店定位酒店定位人文艺术的结合体, ,一座城市的待客之道上海首席公上海首席公馆城市文化城市文化遗产精品酒店精品酒店q特点：早期为法租界的小洋楼，后期通过旧上海符号营造怀旧氛围，突出文化气质，将酒店塑造成一座历史故事博物馆（酒店大厅摆放着手摇留声机、旧式照相机、原版梅兰芳唱片等300余件百年历史珍藏品，房间墙上挂着上世纪30年代的黑白老照片，每件藏品都有一段故事。）q商业配
34、套：多家高級中、西餐厅、咖啡厅，提供最高档的魚翅及海鲜等。q客群：跨国企业的CEO、总裁、国际明星和各国政要等社交名流酒店定位参考案例酒店定位参考案例成为众多明星旅游过程中的一大目的地成为众多明星旅游过程中的一大目的地酒店定位酒店定位最成都的主题酒店最成都的主题酒店依托成都城市文化特色，打造城市文化酒店典范之作酒店定位酒店定位超五星城市文化精品酒店居住产品定位居住产品定位智能、品质社区居住产品定位居住产品定位时尚、个性公馆居住产品定位居住产品定位成都. .首席智慧社区品质、时尚、智能的人居典范特色产品特色产品艺术会馆国际俱乐部特色产品特色产品迎宾广场 门户标签生态 艺术 文化第七部分第七部分
35、项目引擎项目引擎对对城市的价值城市的价值对对社会的社会的价值价值城市价值：新的城市城市价值：新的城市GDPGDP、地方税收及就业人口增长极、地方税收及就业人口增长极功能发展成熟阶段功能发展起步阶段开发建设阶段开发建设前期本项目的开发建设，将更加持续的本项目的开发建设，将更加持续的促进商务、促进商务、商旅及商业发展，商旅及商业发展，打造城市软实力，推动打造城市软实力，推动GDPGDP持续快速增长。持续快速增长。本项目预计总本项目预计总投资投资1515亿亿元，并将元，并将带动建材、带动建材、金融业、保险业、制造业、电力、煤气及水金融业、保险业、制造业、电力、煤气及水的供应业等多个产业链共同发展，提
36、升地方的供应业等多个产业链共同发展，提升地方税收。税收。 本项目的开发建设和相关行业的推动，将为本项目的开发建设和相关行业的推动，将为城市持续提供城市持续提供超过超过0.50.5万万个就业岗位，解决城个就业岗位，解决城市就业问题。市就业问题。城市价值：犀浦对外招商引资的新城市价值：犀浦对外招商引资的新“引擎引擎”城市功能核城市功能核定位区域发展的功能核，带动区域规模土地、居住、商务及商业价值！定位区域发展的功能核，带动区域规模土地、居住、商务及商业价值！城市功能核城市功能核土地价值居住形象商务形象商业价值吸引众多开发投资企业，吸引众多开发投资企业，实现区域开发的新热潮实现区域开发的新热潮区域开
37、发价值提升城市价值：犀浦城市战略升级之典范城市价值：犀浦城市战略升级之典范国国际田园田园城市生活城市生活示范区示范区城市样本门户地标功能升级形象升级区域新中心犀浦宜居宜业犀浦宜居宜业. .典型样本典型样本犀浦宜居宜业犀浦宜居宜业. .典型象征典型象征犀浦宜居宜业犀浦宜居宜业. .典型代表典型代表战略升级之典范战略升级之典范给区域注入新的活力，带动区域形象、功能升级！给区域注入新的活力，带动区域形象、功能升级！社会价值：成都生态田园城市生活新样本社会价值：成都生态田园城市生活新样本国际形象田园城市国际田园城市生活示范区生态田园城市生态田园城市. .浓墨一笔浓墨一笔生态田园城市生态田园城市. .城
38、市级地城市级地标标生态田园城市生态田园城市. .典型样本典型样本生态田园城市新样本生态田园城市新样本带动区域国际化、生态化形象升级，引入新的居住、办公、商务理念，带动区域国际化、生态化形象升级，引入新的居住、办公、商务理念，打造与国际城南、时尚城东、商贸城北并驾齐驱的打造与国际城南、时尚城东、商贸城北并驾齐驱的“城市新地标城市新地标”！附件：项目经济风险预测附件：项目经济风险预测项目总投入项目总投入项目收益预算项目收益预算自持资金预算自持资金预算按照以上规格打造项目，预计总投入约按照以上规格打造项目，预计总投入约16.216.2亿元亿元成本成本费用费用( (万元万元) )占比占比备注备注一.土
39、地费用37,371.6 23.1%400万/亩二.前期费用6,893.1 4.3%三.建筑安装工程费用99,770.9 61.7%四.基础设施配套7,387.6 4.6%五.其它费用1,233.4 0.8%六.管理费1,526.6 0.9%七.资金成本占不考虑0.0%八.不可预见费用7,632.8 4.7%合计合计161,815.93161,815.93收入风险提示：按照收入风险提示：按照400400万万/ /亩地价，参考市场售价，且物业全部售出后，其亩地价，参考市场售价，且物业全部售出后，其项目收益约项目收益约% %，以传统地产行业来看，属于高风险回报！，以传统地产行业来看，属于高风险回报！
40、成本成本- -利润汇总表利润汇总表成本（万元）一.土地费用37,371.6 单位成本1,543.4 二.前期费用6,893.1 单位成本284.7 三.建筑安装工程费用99,770.9 单位成本3,167.0 四.基础设施配套7,387.6 单位成本305.1 五.其它费用1,233.4 单位成本50.9 六.管理费1,526.6 单位成本63.0 七.资金成本0.0 单位成本0.0 八.不可预见费用7,632.8 单位成本315.2 总成本161,815.9 单位开发成本6,682.6 收入（万元）毛收入213,500.8 销售均价8,817.1 税费12,169.5 单位费用502.6 广
41、告费用8,540.0 单位费用352.7 代理费8,180.0 单位费用337.8 净收入184,611.2 净销售均价7,624.0 利润（万元）毛利润22,795.3 单位利润941.4 毛利率14.09%0.0 净收益17,096.4 706.0 投资回报率投资回报率10.57%10.57%实际收入：按照商业后期可持续运营的条件，需在投入运营实际收入：按照商业后期可持续运营的条件，需在投入运营3 3年后，且年后，且70%70%用用来自持，自持物业资金将达到来自持，自持物业资金将达到1.961.96亿元，外加自持酒店物业亿元，外加自持酒店物业0.40.4亿元，自持资亿元，自持资金总额约金总额约2.42.4亿元亿元（全部售出）项目收益1.711.71亿元亿元酒店+商业自持物业资金2.42.4亿元亿元本项目理论收益为1.71亿元，而自持物业资金为2.4亿元项目操作过程中现金回笼尚不能作为自持物业资金沉淀，资金流动具有较大的风险。项目操作过程中现金回笼尚不能作为自持物业资金沉淀，资金流动具有较大的风险。THEEND以上内容由尺度兴业提供
